Nghiên cứu ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản tại quận thanh khê, thành phố đà nẵng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài nguyên đất Môi trường Nông nghiệp KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Nghiên cứu ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng Sinh viên thực hiện: Hồ Thị Thu Nga Lớp: Quản lý thị trường bất động sản 45 Thời gian thực tập: Từ tháng 01/2015 đến 05/2015 Địa điểm thực tập: Chi nhánh VP ĐK QSDĐ quận Thanh Khê Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Văn Chương Bộ môn: Công nghệ quản lý đất đai NĂM 2015 Lời Cảm Ơn Trong trình thực đề tài em nhận quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp quý báu nhiều tập thể cá nhân tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành đề tài Trước tiên, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo PGS.TS Huỳnh Văn Chương, Phó hiệu trưởng trường đại học Nông Lâm Huế, người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em suốt thời gian thực tập tốt nghiệp triển khai đề tài nghiên cứu hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Em chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên Đất Môi trường Nông nghiệp tập thể thầy cô khoa tạo điều kiện suốt khóa học để em có hành trang quý báu, giúp ích cho việc tốt nghiệp thuận lợi cho công việc sau Em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ cán Sở Xây Dựng, Sở Tài Nguyên Môi Trường thành phố Đà Nẵng, UBND quận Thanh Khê; anh, chị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê; anh Bùi Văn Tuấn cán địa người dân phường An Khê thời gian khảo sát thực địa địa phương Mọi người tạo điều kiện giúp đỡ em việc thu thập số liệu thực tập, cho em tiếp cận với công việc quan cho em lời khuyên bổ ích để em hoàn thành khóa luận hoàn thiện thân Mặc dù có cố gắng nỗ lực kiến thức kinh nghiệm thực tế hạn chế nên đề tài tránh khỏi thiếu sót khiếm khuyết Do em mong nhận đóng góp ý kiến từ quý thầy cô bạn để khóa luận hoàn thiện Em xin kính chúc quý thầy giáo, cô giáo mạnh khỏe, hạnh phúc công tác tốt! Xin chân thành cảm ơn ! Huế, ngày … tháng … năm 2015 Sinh viên thực Hồ Thị Thu Nga DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ QH Quy hoạch QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất BĐS Bất động sản HĐND Hội đồng nhân dân UBND Ủy ban nhân dân QĐ Quyết định CP Chính phủ LĐĐ Luật đất đai ĐVT Đơn vị tính TB Trung bình SX Sản xuất DV XH Dịch vụ xã hội CTCP Công ty cổ phần KDC Khu dân cư KQH Khu quy hoạch MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai quà tặng thiên nhiên ban cho người, tài sản vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đảm bảo cho trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Việt Nam trình đổi mới, xây dựng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 việc quản lý sử dụng đất cho hợp lý, tiết kiệm hiệu Đảng, Nhà nước, cấp ngành đặc biệt quan tâm Để sử dụng tiết kiệm hiệu nguồn lực đất đai, công tác quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng Quy hoạch sử dụng đất công cụ để tăng cường quản lý vĩ mô Nhà nước sử dụng đất thị trường bất động sản.Trong năm qua, quy định pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không ngừng bổ sung hoàn thiện Mới luật đất đai 2013 nghị định 43/2014/NĐ -CP Chính Phủ hướng dẫn thi hành số điều luật đất đai 2013 dành riêng chương nói vấn đề liên quan đến quy hoạch sử dụng đất nguyên tắc thứ phải đảm bảo việc sử dụng đất “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mục đích sử dụng đất” (Khoản 1, Điều 6, LĐĐ 2013).Đồng thời, thị trường bất động sản có vị trí thay việc phân phối tài nguyên đất đai cho ngành sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng thông qua việc lập tổ chức quy hoạch sử dụng đất Đà Nẵng năm thành phố trực thuộc trung ương Việt Nam, xếp vào đô thị loại I “Thành phố đáng sống Việt Nam”.Dưới lãnh đạo Thành ủy, HĐND, UBND thành phố, ngành, cấp triển khai thực quy hoạch sử dụng đất, góp phần tích cực vào việc phát triển kinh tế - xã hội thành phố, khai thác tiềm đất đai cách có hiệu làm thay đổi hẳn diện mạo thành phố Quận Thanh Khê hai quận trung tâm thành phố Đà Nẵng, với quận Hải Châu đầu công tác quản lý Nhà nước đất đai Trên sở thống mục tiêu chung thành phố, mục tiêu cụ thể quận nhu cầu sử dụng đất đô thị khác phường, Thanh Khêđã triển khai thực phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011 - 2015) Trong trình thực phương án đem cho quận kết quả, thành công định, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội nói chung thị trường bất động sản nói riêng Song tồn bất cập, hạn chế định Thị trường bất động sản Đà Nẵng nói chung Thanh Khê nói riêng bị đóng băng thời gian dài, nhiều nguyên nhân khác nhau, yếu tố bất hợp lý việc quy hoạch sử dụng đất hay định hướng quy hoạch không nguyên nhân bỏ qua Công tác quy hoạch chưa mang tính định hướng cho phát triển thị trường bất động sản vai trò ảnh hưởng thị trường bất động sản chưa đề cao Từ vấn đề nêu cho thấy, việc nghiên cứu, phân tích đầy đủ ảnh hưởng số dự án cụ thể phương án quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản quận Thanh Khê từ tìm giải pháp thích hợp nhằm nâng cao chất lượng triển khai dự án quy hoạch để phát triển tốt thị trường bất động sản việc làm vô quan trọng cần thiết giai đoạn Xuất phát từ thực tế trên, hướng dẫn thầy giáo, PGS.TS Huỳnh Văn Chương, tiến hành thực đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng” 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu chung Việc nghiên cứu đề tài nhằm tạo điều kiện cho thân người quan tâm có nhìn rõ ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản quận Thanh Khê, từ đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng triển khai dự án quy hoạch sử dụng đất để phát triển tốt thị trường bất động sản 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất quận Thanh Khê - Đánh giá ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản quận Thanh Khê - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng triển khai dự án quy hoạch sử dụng đất để phát triển tốt thị trường bất động sản PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Tổng quan quy hoạch sử dụng đất 2.1.1.1 Các vấn đề chung đất đai a Khái niệm Theo định nghĩa tổ chức FAO: “ Đất đai tổng thể vật chất, bao gồm kết hợp địa hình không gian tự nhiên thực thể vật chất đó” Theo cách định nghĩa này, đất đai phạm vi không gian, vật mang giá trị theo ý niệm người; đất đai thường gắn với giá trị kinh tế thể giá tiền diện tích đất đai có chuyển quyền sử dụng [4] Hiện nay, khái niệm đất đai sử dụng phổ biến là: “ Đất đai diện tích cụ thể bề mặt trái đất bao gồm tất cấu thành môi trường sinh thái bề mặt như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, lớp trầm tích sát bề mặt với nước ngầm khoáng sản lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư người, kết người khứ để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa) (Hội nghị quốc tế Môi trường Rio de Janerio, Brazil, 1993) [3] Như đất đai khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm tài nguyên khoáng sản lòng đất) theo chiều ngang – mặt đất (là kết hợp thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn nhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng có ý nghĩa to lớn hoạt động sản xuất sống xã hội loài người [3] b Những nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất Đất đai vật thể tự nhiên vật thể mang tính lịch sử tham gia mối quan hệ xã hội Do trình sử dụng đất luôn chịu chi phối điều kiện, quy luật sinh thái tự nhiên chịu ảnh hưởng điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội: - Yếu tố tự nhiên: + Điều kiện khí hậu: Đất hình thành phát triển điều kiện khí hậu cụ thể, sử dụng đất theo vùng, theo mùa + Điều kiện địa hình: Địa hình yếu tố có ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng đất ngành nông nghiệp phi nông nghiệp Đất có độ dốc, địa hình phức tạp ảnh hưởng đến giá trị công trình gây khó khăn cho thi công + Điều kiện thổ nhưỡng: Đất có tính chất hóa học, lý học sinh học định, đối tượng sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất riêng biệt, sử dụng đất dựa theo kết đánh giá, phân hạng đất thích hợp + Điều kiện thủy văn: Mỗi vùng có hệ thống chế độ thủy văn, thủy địa cụ thể định nguồn nước cung cấp cho yêu cầu sử dụng đất theo đặc điểm nguồn nước chịu chuyển đổi nguồn nước + Điều kiện không gian: Sử dụng đất vào đặc điểm địa hình, quy mô diện tích, hình thể mảnh đất [4] - Yếu tố kinh tế – xã hội + Điều kiện dân số, lao động: Dân số lao động nguồn lực, điều kiện để sử dụng đất, trình độ lao động phản ánh trình độ thâm canh sử dụng đất + Điều kiện vốn sở vật chất kỹ thuật sản xuất xã hội: Hình thức quản lý tổ chức sản xuất dựa sở trình độ phát triển công nghiệp Do định hình thức mức độ khai thác sử dụng đất + Sự phát triển khoa học áp dụng tiến kỹ thuật Tiềm đất đai phụ thuộc vào phát triển khoa học ứng dụng tiến kỹ thuật + Chế độ kinh tế - xã hội: Chế độ kinh tế - xã hội phản ánh trình độ phát triển phương thức sản xuất, quy định mục đích sử dụng đất cho lợi ích tầng lớp nào, quy định phương thức khai thác hiệu sử dụng đất [4] 2.1.1.2 Quy hoạch sử dụng đất a Khái niệm Đất đai tài nguyên vô hạn thời gian sử dụng, giới hạn không gian, cố định vị trí tư liệu sản xuất thay Do công tác quy hoạch sử dụng đất yêu cầu đặt cấp thiết, có vai trò ngày quan trọng, thời điểm Bản chất quy hoạch sử dụng đất không nằm khía cạnh kỹ thuật, không thuộc hình thức pháp lý, mà nằm bên việc tổ chức sử dụng đất tư liệu sản xuất đặc biệt, coi đất đối tượng mối quan hệ sản xuất Nó coi trọng hiệu kinh tế việc sử dụng đất 10 việc điều chỉnh, hủy bỏ người sử dụng đất không bị hạn chế quyền theo quy định khoản Điều này” Thực tế quận Thanh Khê cho thấy việc thực theo quy hoạch đem đến thành công định, công trình, dự án triển khai kịp thời đem lại lợi ích lớn cho người dân làm thay đổi hẳn mặt đô thị, nhiên, tình trạng quy hoạch “treo”, chậm tiến độ xảy phổ biến Theo điều tra, địa bàn quận có khoảng 10 dự án chậm tiến độ, dự án quy hoạch “ treo” nằm phương án quy hoạch giai đoạn trước, có dự án khu dân cư quy mô diện tích lớn, ảnh hưởng đến quyền lợi ích nhiều người dân như: - Dự án khu dân cư Nhà máy khí ô tô đơn vị Công ty cổ phần Mặt Trời quản lý điều hành diện tích 2ha đất, dự án triển khai từ năm 2005 đến bỏ hoang, gây ô nhiễm môi trường khu vực - Khu dân cư đầu tuyến Nguyễn Văn Linh Công ty Xây dựng phát triển hạ tầng Đà Nẵng làm chủ dự án, với diện tích gần 3,2 ha, dự án phê duyệt từ năm 2008 đến năm 2011 có công văn tạm dừng, hủy bỏ quy hoạch không phù hợp - Dự án khu đô thị Tây Bắc thành phố nằm quận Liên Chiểu quận Thanh Khê, dự án phê duyệt từ năm 2002 không phù hợp - Dự án khu dân cư Tân An, khu dân cư chợ Tân An phê duyệt từ năm 2007, công ty Cổ phần Long Việt làm chủ đầu tư, có mặt chưa triển khai xây dựng sở hạ tầng Riêng khu dân cư Tân An, có giao dịch đất dự án chậm xây dựng, dẫn đến lình xình người mua chủ dự án Tuy nhiên, có vài công trình thực trước tiến độ quy hoạch mang lại hiệu kinh tế, xã hội cao như: Nút giao thông ngã Huế dự kiến thực giai đoạn 2016 – 2020 cuối tháng năm 2015 hoàn thành, phép lưu thông; Khu dân cư Huỳnh Ngọc Huệ, Khu gia đình quân nhân sư đoàn 375 (đất quốc phòng chuyển sang đất ở) hoàn thành sớm kỳ kế hoạch vừa đáp ứng nhu cầu đất cho người có nhu cầu thực vừa thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản Như quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến quyền người sử dụng đất thị trường bất động sản Quy hoạch làm giá trị đất đai tăng lên nhiều (đối với khu vực chỉnh trang), quy hoạch làm giá trị đất đai giảm nhiều (các khu vực bị quy hoạch treo, chậm tiến độ thực hiện) Vì để đảm bảo quyền lợi, sinh kế người dân, quận phải có biện pháp hữu hiệu để việc thực quy hoạch mục đích đảm bảo thời gian đề Trong tương lai công tác lập quy hoạch phải tính toán kỹ để tránh 61 tình trạng dự án lập không thực gây xúc cho người dân lãng phí đất đai Ngoài vấn đề quy hoạch đất ảnh hưởng trực tiếp, nhiều đến thị trường bất động sản quy hoạch đất giao thông để đem đến hiệu ứng tích cực vấn đề đáng bàn luận Cũng địa bàn phường An Khê, nút giao thông khác mức ngã ba Huế lưu thông, phường An Khê địa điểm hấp dẫn, thu hút người dân đến sinh sống làm việc, mở hội cho nhà đầu tư có tầm nhìn chiến lược, mong muốn phát triển thị trường bất động sản nơi thành nơi sống lý tưởng quận Thanh Khê Tuyến giao thông huyết mạch thực trước tiến độ kỳ vọng nhiều người, mong muốn giảm thiểu tai nạn giao thông, tạo thuận lợi giao lưu hai quận Cẩm Lệ Thanh Khê, thay đổi mặt thành phố, đem lại hiệu kinh tế cao…thì lại để lại hệ cho thị trường bất động sản Hộp thoại 2: Ông Bùi Văn Tuấn, cán địa phường An Khê Về ý kiến Sự ảnh hưởng dự án quy hoạch đến thị trường bất động sản, ông cho hay: “Đường Điện Biên Phủ trước 48m 2, ngõ thành phố Đà Nẵng Hiện xây dựng nút giao thông, lòng đường thu hẹp xuống 7m (đường gom) từ đường An Xuân đến Ngã ba Huế ảnh hưởng đến thị trường bất động sản khu vực Có 47 hộ dân địa bàn phường An Khê bị ảnh hưởng trực tiếp từ dự án giao thông Trước năm 2014 giá đất từ 3,5 đến tỷ/lô, năm 2015 giá đất 1,5 đến tỷ/lô Lý nút giao thông tầng làm che khuất tầm nhìn, lưu lượng xe qua lại hơn, khó khăn cho việc sản xuất kinh doanh, phát triển loại hình dịch vụ” tinbất thusản thập ngày 17/04/2015 Tóm lại, muốn thịThông trường động phát triển phải hội tụ từ nhiều yếu tố quy hoạch sử dụng đất ở, loại đất phi nông nghiệp cho đắn, hợp lý đòi hỏi phải nhìn nhận thấu đáo có giải pháp khắc phục kịp thời, thỏa đáng Công tác triển khai thực dự án phải gắn liền với công tác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt công tác quản lý liên quan khác 62 4.4 Giải pháp nâng cao chất lượng triển khai số dự án quy hoạch sử dụng đất đểphát triển tốt thị trường bất động sản Xã hội ngày phát triển yêu cầu tiến độ chất lượng quy hoạch sử dụng đất nhanh cao Quy hoạch có chất lượng quy hoạch đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, hiệu trước mắt lâu dài, dự án quy hoạch thực thi tiến độ, thúc đẩy phát triển ngành kinh tế, thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu sử dụng đất ngày cao người Qua kết nghiên cứu cho thấy quy hoạch sử dụng đất tác động lớn đến thị trường bất động sản quận Thanh Khê Vì vậy, công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tính đến giải pháp tổ chức thực hiện, biết phối kết hợp cấp, ngành đơn vị phương án có tính khả thi cao phương diện kinh tế, xã hội môi trường Từ góp phần định hướng cho phát triển thị trường bất động sản quận nói riêng thành phố nói chung 63 4.4.1 Giải pháp chế sách - Xây dựng hệ thống sách, quy chế liên quan đến việc lập, tổ chức thực hoàn thiện quy hoạch như:Các sách đền bù giải phóng mặt phương án chỉnh trang đô thị, phát triển sở hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ;Các sách tín dụng dự án phát triển nhà đặc biệt dự án nhà thu nhập thấp; Các định giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất để quản lý quỹ đất… - Phải rà soát, điều tra bổ sung để điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với quy định Luật đất đai 2013 trước thực kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2016 - 2020) - Tạo môi trường thuận lợi, chích sách đầu tư thông thoáng để khuyến khích nhà đầu tư nước nước đầu tư vào quận cách đơn giản hoá thủ tục hành chính, cấp phép đầu tư, có chế độ ưu tiên riêng quận, chẳng hạn nhà đầu tư tham gia từ dự án trở lên, hoàn thành tiến độ, có lượng giao dịch nhiều, đáp ứng nhu cầu đất cho người dân miễn phần trăm thuế phép quảng bá sản phẩm trang web quận,…Tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư tiếp cận vốn vay ưu đãi để triển khai dự án - Kiến nghị quan quản lý Nhà nước ban hành quy chế giám sát tiến độ thực công trình, dự án giao, làm sở xử lý dự án chậm triển khai, đảm bảo thực tốt quy hoạch sử dụng đất duyệt 4.4.2 Giải pháp vốn - Kiên thoái vốn nhà nước khỏi dự án đầu tư không hiệu quảKiên thu hồi dự án khả triển khai để khơi thông nguồn lực - Đối với ngân hàng: cần bắt tay phối hợp với doanh nghiệp bất động sản, xem xét cụ thể dự án đầu tư phát triển bất động sản thiết yếu cho dân sinh phát triển kinh tế Chỉ nên hạn chế cho người vay để mua bán lại BĐS kiếm lời làm méo mó thị trường, người có nhu cầu thực cần cho vay để cải thiện nhà Và ngược lại, tổ chức cá nhân cần chủ động liên kết với ngân hàng nhằm cải thiện tình hình tài chính, có hội sử dụng sở hữu BĐS mong muốn - Khi đủ nguồn tài để triển khai thực dự án quận nên tổ chức phiên đấu giá để tìm nhà đầu tư có lực tài thật sự, đảm bảo tiến độ đề 4.4.3 Giải pháp tổ chức thực 64 - Công bố công khai phương án QHSDĐ quận trụ sở UBND quận UBND phường, đồng thời công bố phương tiện thông tin đại chúng, cổng thông tin điện tử Thành phố quận (vì công việc chưa công khai) - Đối với dự án có quy mô lớn, khâu tìm kiếm mặt thường gặp nhiều khó khăn, vậy, ban quản lý dự án cần liên hệ chặt chẽ với địa phương, đơn vị liên quan để thuận lợi - Khi cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất phải thực tiễn hóa dự án điều chỉnh, chỉnh trang phát triển đất đai với chủ đầu tư cụ thể (cá nhân tổ chức) - Tổ chức cắm mốc, xác định ranh giới dự án ưu tiên công trình lớn khác, thông báo cho quyền nhân dân địa phương biết để quản lý thực hiện, đặc biệt dự án nằm địa bàn quận phường cần phân định rõ ràng trách nhiệm quản lý cần có phối hợp nhịp nhàng bên với - Cơ quan chịu trách nhiệm chủ trì việc lập quy hoạchlà UBND quận Phòng Tài nguyên môi trường nhờ đến đơn vị tư vấn Viện quy hoạch đô thị thành phố, chuyên gia quy hoạch đồng thời phải có tham gia đóng góp ý kiến cộng đồng địa phương, vừa thuận lợi khâu vừa hiệu cao - Tiếp tục thực chủ trương “ Nhà nước nhân dân làm” để thực công trình giao thông, tuyến hẻm khu dân cư, lựa chọn hình thức thực như: Nhà nước đầu tư, vận động doanh nghiệp đầu tư vốn, vận động nhân dân hiến đất,… 4.4.4 Giải pháp thị trường bất động sản - Tổ chức hội thảo để nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS có điều kiện kết nối với khách hàng tiềm năng, cung cấp kênh thông tin hữu ích, định hướng giúp nhà đầu tư thứ cấp, doanh nghiệp, cá nhân giới truyền thông có nhìn toàn diện đầu tư bất động sản Đà Nẵng, vấn đề liên quan đến định hướng quy hoạch phát triển thị trường sách ưu đãi đầu tư giai đoạn tới - Nhận biết chủ đầu tư không đủ lực, dự án không khả thi nhằm giúp quan quản lý có nhìn thực tế toàn diện nhằm đưa định hợp lý góp phần làm lành mạnh thị trường BĐS, tạo cân cung cầu, tránh rủi ro cho khách hàng, giúp thị trường BĐS Đà Nẵng trở 65 nên lành mạnh, hiệu tăng trưởng - Các dự án bất động sản phải đẩy mạnh trình thực dự án theo tiến độ cam kết; tập trung xây dựng sở hạ tầng, điện, đường ; phải nhanh chóng hỗ trợ hoàn thiện thủ tục cần thiết (như cấp sổ đỏ…) để người mua an tâm tình trạng pháp lý tài sản - Tổ chức chương trình kích cầu áp dụng với nhiều đối tượng khách hàng Ngoài nhiều dự án nên thực sách chiết khấu 3% giá bán, khách hàng toán 90% giá trị hợp đồng… - Hỗ trợ tái định cư cho người dân cách đền bù trực tiếp cho họ mức giá thị trường đôi với việc khuyến khích họ mua thuê mua đất, nhà dự án quy hoạch dành cho người có thu nhập thấp, dự án nhà xã hội…thay chỉnh trang lại khu tái định cư cũ kỹ (chất lượng kém, không đồng bộ, không phù hợp yêu cầu nhân dân), tổng mức đầu tư không thấp bao nhiêu.Những biện pháp cụ thể bước tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản góp phần đưa thị trường phát triển lành mạnh - Hoàn thiện sở liệu thông tin đất theo loại hình quy hoạch duyệt như: loại đất, đối tượng sử dụng đất, giá đất theo quy định UBND thành phố; Đẩy mạnh áp dụng công nghệ, vật liệu để giảm chi phí đầu tư Thời gian cho phương án quy hoạch sử dụng đất kéo dài tới 10 năm, khoảng thời gian dài xã hội, nhu cầu sử dụng đất người vận động, thay đổi giờ, ngày, phức tạp, vậy, lập triển khai thực đòi hỏi tham gia nhiều phận dân cư Sự thống cấp, ngành có liên quan Phòng Tài nguyên môi trường, Phòng Tài – kế hoạch; Phòng Lao động, thương binh xã hội, UBND phường, đơn vị khác quận với tham gia đóng góp ý kiến đầy đủ nhân dân tạo nên thành công phương án quy hoạch sử dụng đất PHẦN V KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 66 5.1 Kết luận Thanh Khê quận nằm vị trí Trung tâm hành chính, trung tâm thương mại dịch vụ phát triển thành phố Đà Nẵng, quận Thanh Khê có nhiều lợi việc thu hút nhà đầu tư đầu tư vào thị trường bất động sản Quận Thanh Khê với tổng diện tích tự nhiên 944,32ha, đất sử dụng cho mục đích chiếm 98%, lại 2% đất chưa sử dụng lại khó khai thác đưa vào sử dụng cho mục đích khác Thanh Khê có tổng diện tích đất phi nông nghiệp là: 894,32 ha, chiếm 94,71% diện tích tự nhiên Trong đất ởcó diện tích 419,57 ha, chiếm 46,9% diện tích đất phi nông nghiệp Một số phường ven trước sản xuất nông nghiệp triển khai xây dựng dự án khu dân cư khu đô thị mới, diện tích đất bình quân đầu người cao phường: An Khê: 40,148 m2/người, Hòa Khê: 32,528 m2/người, Thanh Khê Đông: 25,519 m2/người, Thanh Khê Tây: 28,003 m2/người Phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2020 quận Thanh Khê phê duyệt, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2010 – 2015 vào triển khai thực năm mang thành công định Việc thực công trình dự án quy hoạch đáp ứng nhu cầu đất dân đưa thị trường lượng hàng hóa 65ha đất giao dịch thị trường bất động sản với: - 09/15 dự án hoàn thành đưa diện tích đất lên 474,57ha, tăng lên 55ha so với năm 2010, đạt 46,18% so với quy hoạch - Một số dự án cũ hoàn thành kỳ quy hoạch cung ứng thêm khoảng 10ha đất cho thị trường Quy hoạch sử dụng đất với dự án cụ thể yếu tố đầu vào, cung cấp hàng hóa đặc biệt cho thị trường bất động sản mà làm gia tăng giao dịch bất động sản Các phường An Khê,Thanh Khê Đông, Thanh Khê Tây Hòa Khê có số lượng nhiều nhất, chiếm tỷ lệ 0,49 -0,54 tổng số 10 phường địa bàn quận Thông qua trình điều tra, phân tích giá đất dự án cụ thể: Khu gia đình quân nhân nhà máy A32 khu gia đình quân nhân sư đoàn 375 cho thấy tầm quan trọng việc triển khai quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản thông qua việc gia tăng giá trị đất 67 Tuy nhiên dự án quy hoạch sử dụng đất tồn nhược điểm lớn là: tiêu quy hoạch xây dựng dựa cảm tính mà chưa có tính toán cách khoa học nên tính xác, hiệu chưa cao, chưa phù hợp với thực tế.Tình trạng quy hoạch “treo”, chậm tiến độ ảnh hưởng xấu đến giá trị đất đai, làm cho quyền sử dụng đất người dân bị hạn chế, gây tâm lý bất an cho nhân dân lãng phí đất đai xã hội Trong thời gian đến quận cần phải có đầu tư mạnh mẽ, đạo mang tính chiến lược, có biện pháp hữu hiệu để quy hoạch sử dụng đất với dự án cụ thể thực vào đời sống xã hội, góp phần làm thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh bền vững 5.2 Đề nghị Từ kết nghiên cứu đề xuất giải pháp nêu trên, đề nghị quan có thẩm quyền có liên quan nghiên cứu giải pháp đề xuất khóa luận để xem xét áp dụng việc nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chất lượng triển khai dự án nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản quận, thành phố phát triển lành mạnh hướng Đây lĩnh vực nghiên cứu mẻ, việc thực nghiên cứu kỳ kế hoạch, đối tượng nghiên cứu thu hẹp phạm vi đất nên việc phân tích, đánh giá tầm quan trọng quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản chung nhiều hạn chế, đề nghị tiếp tục nghiên cứu chuyên sâu để phân tích đánh giá cách toàn diện ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản./ PHẦN TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 [1] Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai Thị trường bất động sản, Nhà xuất bản đồ, Trung tâm điều tra đất đai, năm 2006 [2] Huỳnh Đình Dũng, Nghiên cứu vai trò loại hình môi giới bất động sản địa bàn thành phố Đà Nẵng, Đại học Nông Lâm Huế, năm 2010 [3] Nguyễn Thị Hải, Nguyễn Hữu Ngữ, Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất, NXB Nông nghiệp, năm 2013 [4] Phan Tịnh Phú, Luận văn thạc sĩ: Nghiên cứu tác động quy hoạch sử dụng đất thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng, năm 2012 [5] Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng, Giáo trình thị trường bất động sản, trường đại học Nông nghiệp I Hà Nội, năm 2005 [6] Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, năm 2013 [7] Phòng Tài nguyên môi trường quận Thanh Khê, Niên giám thống kê quận Thanh Khê, năm 2013 [8] Phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2010 – 2015 UBND quận Thanh Khê, Thành phố Đà Nẵng [9] Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XIII , Luật đất đai 2013, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, năm 2013 [10] Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XI Luật kinh doanh bất động sản, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, năm 2006 [11] Quyết định số 5862/QĐ-UBNDthành phố Đà Nẵng ngày 12 tháng 07 năm 2011 việc phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu gia đình nhà quân đội – Nhà máy A32 [12] Quyết định số 7583/QĐ-UBND thành phố Đà Nẵng ngày 18 tháng 09 năm 2012 việc phê duyệt Tổng mặt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/50 Khu gia đình quân nhân sư đoàn 375 [13] Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng, năm 2011 [14] UBND quận Thanh Khê, Báo cáo kết thực nhiệm vụ kinh tế xã hội, quốc phòng – an ninh năm 2014 phương hướng nhiệm vụ năm 2015, năm 2014 69 [15] Viện điều tra quy hoạch đất đai, Tổng cục địa chính, Cơ sở lý luận khoa học quy hoạch sử dụng đất đai, Hà Nội, năm 1998 [16] Thị trường bất động sản tiếp tục diễn tiến thuận lợi http://batdongsan.baodautu.vn/thi-truo-ng-bat-dong-san-tie-p-tu-c-die-ntie-n-thua-n-lo-i-d10193.html [17] Hủy quy hoạch khu công nghiệp Hòa Khương http://www.baodanang.vn/channel/5399/201311/huy-quy-hoach-khu-congnghiep-hoa-khuong-2289185/ [18] Chuyên đề nghiên cứu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã, liên hệ vào hai xã Tác Đoạn Khuất Xá huyện Lộc Bình, Lạng Sơn http://doc.edu.vn/tai-lieu/chuyen-de-nghien-cuu-quy-hoach-ke-hoach-sudung-dat-cap-xa-lien-he-vao-hai-xa-tac-doan-va-khuat-xa-huyen-loc-binh-lang50417/ [19] Khóa luận pháp luật quy hoạch sử dụng đất thực tiễn việc quy hoạch đất xây dựng nông thôn huyện Nam Giang – Quảng Nam http://luanvan.net.vn/luan-van/khoa-luan-phap-luat-ve-quy-hoach-su-dungdat-va-thuc-tien-trong-viec-quy-hoach-dat-xay-dung-nong-thon-moi-tai-huyennam-47948/ [20].Chuyên đề thị trường bất động sản http://luatminhkhue.vn/thi-truong/chuyen-de-thi-truong-bat-dong-san.aspx [21] Chiến lược phát triển thị trường bất động sản tiến trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/kinh-te-thi-truongXHCN/2014/29524/Chien-luoc-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-trong-tientrinh.aspx [22] http://danang.gov.vn [23] Quy hoạch đất đai chưa sát với nhu cầu thị trường bất động sản http://www.tinmoi.vn/quy-hoach-dat-dai-chua-sat-voi-nhu-cau-thi-truongbds-01596674.html [24] Quyết định số 41/2013 UBND thành phố Đà Nẵng giá loại đất năm 2014 http://thuvienphapluat.vn/archive/Quyet-dinh-41-2013-QD-UBND-gia-datDa-Nang-nam-2014-vb224721.aspx 70 [25] Vị trí, vai trò quy hoạch sử dụng đất đai hệ thống quy hoạch chung http://tnmt.haiduong.gov.vn/index.php?nre_hd=News&in=viewst&sid=308 [26] Bất động sản: Nguyên lý “tam giác” để giải cứu thị trường http://vangquocte.net.vn/Bat-dong-san-nguyen-ly-tam-giac-de-giai-cuu-thitruong 71 PHẦN PHỤ LỤC MỘT SỐ HÌNH ẢNH VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Hình Cán địa phường An Khê (bên trái) bác Trần Ninh – chủ sử dụng đất khu nhà quân đội nhà máy A32 Hình Khu nhà quân nhân sư đoàn 375 Hình Khu nhà quân đội nhà máy A32 giáp ranh với tường rào sân bay Đà Nẵng Hình Diện tích đất trống khu nhà quân đội nhà máy A32 Hình Ranh giới hai khu quy hoạch Hình Lòng đường thuộc phường An Khê bị thu hẹp có dự án nút giao thông khác mức ngã ba Huế [...]... Khê - Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản (ảnh hưởng đến nguồn cung BĐS, ảnh hưởng đến cầu BĐS, ảnh hưởng đến giá BĐS và ảnh hưởng đến quy n của người sử dụng đất) - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng triển khai một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất để phát triển tốt thị trường bất động sản 3.4 Phương pháp nghiên cứu * Phương pháp điều tra,... công trình, dự án đã thực hiện theo quy hoạch hoặc chưa thực hiện theo quy hoạch Phân loại phường có các dự án đất ở dựa trên bảng số lượng giao dịch qua các năm của quận để biết được quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng đến cầu bất động sản Tổng hợp phiếu điều tra, so sánh giá BĐS giữa 2 dự án để đánh giá được ảnh hưởng của dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản quận Thanh Khê thông... vào thị trường đất đai và thị trường bất động sản với nhiều hình thức khác nhau - Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất sẽ xác định số lượng bất động sản sẽ hình thành và số lượng bất động sản tham gia thị trường góp phần hình thành bất động sản Thị trường. .. có thể phân chia thị trường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở; thị trường bất động sản công nghiệp - Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thị trường thế chấp... cả nước và quy hoạch sử dụng đất đai của địa phương cùng hợp thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai hoàn chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước là căn cứ của quy hoạch sử dụng đất đai các địa phương (tỉnh, huyện, xã) Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước chỉ đạo việc xây dựng quy hoạch cấp tỉnh; quy hoạch cấp huyện xây dựng trên cơ sở quy hoạch cấp tỉnh Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai của các địa... các quy định hiện hành của Nhà nước, thành phố Đà Nẵng một lần nữa xây dựng phương án: “Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2006 - 2010” Đến nay, thành phố tiếp tục xây dựng phương án: Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kì 2010 - 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2010 - 2015”, kế hoạch tương đối hoàn thành và đã đạt được những thành công nhất định Thành phố. .. chỉnh sửa, bổ sung và hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất đai cả nước Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch ngành, quy hoạch tổng thểkinh tế xã hội vừa mang tính độc lập vừa mang tính tổng hợp, tiền đề cho các ngành quy hoạch khác Do vậy ta thường gọi quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch ngành của quy hoạch [4], [15] d Vai trò của quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất giữ một. .. thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải 11 phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quy n phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã - Sử dụng. .. hiện quy hoạch sử dụng đất Để tránh chồng chéo trong quy hoạch, Luật đất đai năm 2013 đã quy định mối liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị trên địa bàn quận tại Khoản 5 Điều 40, cụ thể là:“Đối với quận đã có quy hoạch đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quy n phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm; trường hợp quy hoạch đô thị của. .. quy hoạch sử dụng đất sẽ hình thành các loại đất và bất động sản có thể tham gia thị trường:  Trong nhóm đất nông nghiệp: Các loại đất như sản xuất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng sản xuất sẽ tham gia vào thị trường đất đai (thị trường quy n sử dụng đất)  Trong nhóm đất phi nông nghiệp rõ nét nhất là đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (đất công nghiệp, đất cơ sở sản ... 375…là dự án khu dân cư phê duyệt phương án quy hoạch 4.3.2 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến thị 49 trường bất động sản 4.3.2.1 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến cung bất động. .. Phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quận Thanh Khê giai đoạn 2010 – 2020) Trong phạm vi nghiên cứu đề tài ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản quận Thanh Khê,. .. năm quận để biết quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng đến cầu bất động sản Tổng hợp phiếu điều tra, so sánh giá BĐS dự án để đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản