Nghiên cứu ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản tại quận thanh khê, thành phố đà nẵng

Quy hoạch sử dụng đất là một trongnhững công cụ cơ bản để tăng cường quản lý vĩ mô của Nhà nước về sử dụngđất và thị trường bất động sản.Trong những năm qua, các quy định của pháp luật v

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾKhoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆPTÊN ĐỀ TÀI:

Nghiên cứu ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản tại quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng

Sinh viên thực hiện: Hồ Thị Thu Nga

Lời Cảm Ơn

Trong quá trình thực hiện đề tài em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệttình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi để

em hoàn thành đề tài này

Trước tiên, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo PGS.TS.Huỳnh Văn Chương, Phó hiệu trưởng trường đại học Nông Lâm Huế, người đãtrực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp triển khai đềtài nghiên cứu và hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Em chân thành cảm ơn Bangiám hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên Đất vàMôi trường Nông nghiệp và tập thể các thầy cô trong khoa đã tạo điều kiện trongsuốt khóa học để em có được những hành trang quý báu, giúp ích cho việc tốt nghiệp vàthuận lợi cho công việc sau này

Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các cán bộ Sở Xây Dựng, Sở TàiNguyên và Môi Trường thành phố Đà Nẵng, UBND quận Thanh Khê; cácanh, chị trong Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất, Phòng Tàinguyên và Môi trường quận Thanh Khê; anh Bùi Văn Tuấn cán bộ địa chính vàngười dân phường An Khê trong thời gian khảo sát thực địa tại địa phương Mọingười đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc thu thập số liệu thực tập, cho em tiếpcận với công việc cơ quan cũng như cho em những lời khuyên bổ ích để em có thểhoàn thành khóa luận và hoàn thiện hơn bản thân mình

Mặc dù đã có sự cố gắng và nỗ lực nhưng do kiến thức và kinh nghiệm thực tếcòn hạn chế nên đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót và khiếm khuyết Dovậy em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến từ quý thầy cô và các bạn để khóaluận được hoàn thiện hơn

Em xin kính chúc quý thầy giáo, cô giáo luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và côngtác tốt!

Xin chân thành cảm ơn !

Huế, ngày … tháng … năm 2015

Sinh viên thực hiện

Hồ Thị Thu Nga

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu kinh tế xã hội chủ yếu quận Thanh Khê 34

Bảng 4.2.Phân bố dân cư theo các phường 36

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng các loại đất của quận Thanh Khê năm 2010 37

Bảng 4.4 Diện tích đất ở bình quân đầu người năm 2010 39

Bảng 4.5 Diện tích và cơ cấu sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015 và 2020 42

Bảng 4.6 Diện tích đất cần chuyển mục đích sử dụng đất đến năm 2020 43

Bảng 4.7 Thống kê số lượng các công trình, dự án nhà ở thực hiện trong kỳ đầu .45

Bảng 4.8 Danh mục các dự án, công trình về đất ở dự kiến thực hiện 45

giai đoạn 2010 – 2015 45

Bảng 4.9.Tổng hợp số lượng giao dịch trên địa bàn 4 phường qua các năm 49

Bảng 4.10 Bảng so sánh sự khác nhau giữa hai khu quy hoạch 51

Bảng 4.11 Giá đất trung bình của hai khu quy hoạch 52

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1 Sơ đồ vị trí địa bàn nghiên cứu 32Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất của quận Thanh Khê năm 2010 38Hình 4.3 Số lượng giao dịch trên địa bàn 4 phường qua các năm 50Hình 4.4 Biểu đồ so sánh giá đất trung bình giữa hai khu quy hoạch A32 và khuquy hoạch 375 53

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu đề tài 2

1.2.1 Mục tiêu chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1 Cơ sở lý luận 3

2.1.1 Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất 3

2.1.1.1 Các vấn đề chung về đất đai 3

2.1.1.2 Quy hoạch sử dụng đất 4

2.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản 10

2.1.2.1 Bất động sản (BĐS) 10

2.1.2.2 Thị trường bất động sản 12

2.1.2.3 Những vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản 18

2.1.3 Quy hoạch sử dụng đất đối với thị trường bất động sản 20

2.2 Cơ sở thực tiễn 22

2.2.1 Tình hình quy hoạch sử dụng đất 22

2.2.1.1 Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở trong và ngoài nước 22

2.2.1.2 Tình hình quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng 23

2.2.2.Tình hình thị trường bất động sản 24

2.2.2.1 Khái quát tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 24

2.2.2.2.Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng trong những năm gần đây 26

2.2.2.3 Tình hình quản lý đất đai trong thị trường bất động sản Thành phố Đà Nẵng .28

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

3.1 Đối tượng nghiên cứu 29

3.2 Phạm vi nghiên cứu 29

3.2.1 Phạm vi không gian 29

3.2.2 Phạm vi thời gian 29

3.3 Nội dung nghiên cứu 29

3.4 Phương pháp nghiên cứu 29

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Thanh Khê 32

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

4.1.1.1 Vị trí địa lý 32

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 33

4.1.1.3 Khí hậu 33

4.1.1.4 Nguồn nước và thủy văn 33

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 34

4.1.2.1 Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực 34

4.1.2.2 Dân số, lao động và việc làm 35

4.1.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 36

4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai quận Thanh Khê 37

4.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất 37

4.2.2.Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong quản lý Nhà nước về đất đai 40

4.2.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 40

4.3 Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản 41

4.3.1 Giới thiệu phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2010 -2015) 41

4.3.1.1 Quan điểm sử dụng đất của quận trong kỳ quy hoạch 41

4.3.1.2 Cơ cấu sử dụng đất quận Thanh Khê giai đoạn 2015 – 2020 42

4.3.1.3 Diện tích đất cần chuyển mục đích sử dụng đất đến năm 2020 43

4.3.2 Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản 44

4.3.2.1 Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến cung bất động sản 44

4.3.2.2 Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến cầu bất động sản 48

4.3.2.3 Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến giá bất động sản 51

4.3.2.4 Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến quyền của người sử dụng đất 54

4.4 Giải pháp nâng cao chất lượng triển khai một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đểphát triển tốt thị trường bất động sản 57

4.4.1 Giải pháp về cơ chế chính sách 58

4.4.2 Giải pháp về vốn 58

4.4.3 Giải pháp về tổ chức thực hiện 59

4.4.4 Giải pháp về thị trường bất động sản 59

PHẦN V KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 61

5.1 Kết luận 61

5.2 Đề nghị 62

PHẦN 6 TÀI LIỆU THAM KHẢO 63 PHẦN 7 PHỤ LỤC

lý và sử dụng đất sao cho hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả luôn được Đảng, Nhànước, các cấp và các ngành đặc biệt quan tâm.

Để sử dụng tiết kiệm và hiệu quả nguồn lực đất đai, công tác quy hoạch sửdụng đất đóng một vai trò quan trọng Quy hoạch sử dụng đất là một trongnhững công cụ cơ bản để tăng cường quản lý vĩ mô của Nhà nước về sử dụngđất và thị trường bất động sản.Trong những năm qua, các quy định của pháp luật

về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không ngừng được bổ sung và hoàn thiện.Mới nhất là luật đất đai 2013 và nghị định 43/2014/NĐ -CP của Chính Phủhướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai 2013 dành riêng một chương nói

về các vấn đề liên quan đến quy hoạch sử dụng đất và nguyên tắc thứ nhất phảiđảm bảo trong việc sử dụng đất đó chính là “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất và đúng mục đích sử dụng đất” (Khoản 1, Điều 6, LĐĐ 2013).Đồng thời, thịtrường bất động sản cũng có vị trí không thể thay thế trong việc phân phối tàinguyên đất đai cho các ngành sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, xây dựngthông qua việc lập và tổ chức quy hoạch sử dụng đất

Đà Nẵng là một trong năm thành phố trực thuộc trung ương của Việt Nam,được xếp vào đô thị loại I và là “Thành phố đáng sống nhất Việt Nam”.Dưới sựlãnh đạo của Thành ủy, HĐND, UBND thành phố, các ngành, các cấp đã triểnkhai thực hiện quy hoạch sử dụng đất, góp phần tích cực vào việc phát triển kinh

tế - xã hội của thành phố, đã khai thác được tiềm năng đất đai một cách có hiệuquả làm thay đổi hẳn diện mạo của thành phố

Quận Thanh Khê là một trong hai quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng,cùng với quận Hải Châu đi đầu trong mọi công tác quản lý Nhà nước về đất đai.Trên cơ sở thống nhất các mục tiêu chung của thành phố, mục tiêu cụ thể củaquận và nhu cầu sử dụng đất đô thị khác nhau của từng phường, Thanh Khêđã

và đang triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010

-2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011 - 2015) Trong quá trình thực hiệnphương án cũng đã đem về cho quận những kết quả, thành công nhất định, gópphần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế - xã hội nói chung và thị trường bấtđộng sản nói riêng Song vẫn còn tồn tại những bất cập, hạn chế nhất định.

Thị trường bất động sản của Đà Nẵng nói chung và của Thanh Khê nóiriêng đã bị đóng băng trong một thời gian khá dài, có thể do nhiều nguyên nhânkhác nhau, yếu tố bất hợp lý trong việc quy hoạch sử dụng đất hay định hướngquy hoạch không đúng cũng là nguyên nhân không thể bỏ qua Công tác quyhoạch chưa mang tính định hướng cho sự phát triển của thị trường bất động sản

do vai trò cũng như ảnh hưởng của nó đối với thị trường bất động sản chưa được

đề cao Từ những vấn đề nêu trên cho thấy, việc nghiên cứu, phân tích đầy đủ vềảnh hưởng của một số dự án cụ thể trong phương án quy hoạch sử dụng đất đếnthị trường bất động sản tại quận Thanh Khê từ đó tìm ra được các giải phápthích hợp nhằm nâng cao chất lượng triển khai của các dự án quy hoạch để pháttriển tốt thị trường bất động sản là một việc làm vô cùng quan trọng và cần thiếttrong giai đoạn hiện nay

Xuất phát từ thực tế trên, được sự hướng dẫn của thầy giáo, PGS.TS Huỳnh

Văn Chương, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng của một

số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản tại quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng”.

1.2 Mục tiêu đề tài

1.2.1 Mục tiêu chung

Việc nghiên cứu đề tài này nhằm tạo điều kiện cho bản thân và nhữngngười quan tâm có cái nhìn rõ hơn về ảnh hưởng của một số dự án trong quyhoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản tại quận Thanh Khê, từ đó đềxuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng triển khai các dự án trong quy hoạch

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng triển khai của các dự

án trong quy hoạch sử dụng đất để phát triển tốt thị trường bất động sản

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Hiện nay, khái niệm về đất đai được sử dụng phổ biến nhất là: “ Đất đai làmột diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môitrường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng,dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vàkhoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của conngười, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồchứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa) (Hội nghị quốc tế

về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993) [3]

Như vậy đất đai là một khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳngđứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật,nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiềungang – trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùngnhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạtđộng sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người [3]

b Những nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất

Đất đai là một vật thể tự nhiên nhưng cũng là một vật thể mang tính lịch sửluôn tham gia các mối quan hệ xã hội Do vậy quá trình sử dụng đất luôn luônchịu sự chi phối bởi các điều kiện, quy luật sinh thái tự nhiên cũng như chịu sựảnh hưởng của các điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội:

- Yếu tố tự nhiên:

+ Điều kiện khí hậu: Đất được hình thành và phát triển trong từng điều kiệnkhí hậu cụ thể, do đó sử dụng đất theo vùng, theo mùa

+ Điều kiện địa hình: Địa hình là yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến việc sửdụng đất của các ngành nông nghiệp và phi nông nghiệp Đất có độ dốc, địa hìnhphức tạp sẽ ảnh hưởng đến giá trị công trình và gây khó khăn cho thi công.

+ Điều kiện thổ nhưỡng: Đất có những tính chất hóa học, lý học và sinhhọc nhất định, đối tượng sử dụng đất có những nhu cầu sử dụng đất riêng biệt,

do đó sử dụng đất dựa theo kết quả đánh giá, phân hạng đất thích hợp

+ Điều kiện thủy văn: Mỗi vùng đều có hệ thống và chế độ thủy văn, thủyđịa cụ thể quyết định nguồn nước cung cấp cho các yêu cầu sử dụng đất theo cácđặc điểm của nguồn nước và chịu sự chuyển đổi của nguồn nước

+ Điều kiện không gian: Sử dụng đất căn cứ vào đặc điểm địa hình, quy môdiện tích, hình thể mảnh đất [4]

- Yếu tố kinh tế – xã hội

+ Điều kiện dân số, lao động: Dân số và lao động là nguồn lực, điều kiện

để sử dụng đất, trình độ lao động phản ánh trình độ thâm canh sử dụng đất.+ Điều kiện vốn và cơ sở vật chất kỹ thuật của sản xuất xã hội: Hình thứcquản lý và tổ chức sản xuất dựa trên cơ sở trình độ phát triển của công nghiệp

2.1.1.2 Quy hoạch sử dụng đất

a Khái niệm

Đất đai là tài nguyên vô hạn về thời gian sử dụng, giới hạn về không gian,

cố định về vị trí và là một tư liệu sản xuất không thể thay thế được Do đó côngtác quy hoạch sử dụng đất là một yêu cầu được đặt ra hết sức cấp thiết, có vai tròngày càng quan trọng, nhất là trong thời điểm hiện nay

Bản chất của quy hoạch sử dụng đất không nằm ở khía cạnh kỹ thuật, cũngkhông thuộc về hình thức pháp lý, mà nó nằm ở bên trong việc tổ chức sử dụngđất như một tư liệu sản xuất đặc biệt, coi đất như một đối tượng của các mốiquan hệ trong sản xuất Nó coi trọng hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất

Do đó quy hoạch sử dụng đất là tổ hợp của 3 biện pháp:

- Biện pháp pháp chế: Biểu hiện của tính pháp chế thể hiện ở chỗ đất đaiđược Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mụcđích cụ thể đã được xác định theo phương án quy hoạch sử dụng đất

- Biện pháp kỹ thuật: Trong quy hoạch sử dụng đất sẽ sử dụng các công tácchuyên môn như điều tra, khảo sát, đo đạc, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý

số liệu…để tính toán và thống kê diện tích đất đai, thiết kế, phân chia khoảnhthửa…Từ đó, tạo điều kiện tổ chức sử dụng đất hợp lý trên cơ sở tiến bộ củakhoa học kỹ thuật

- Biện pháp kinh tế: Đây là biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác triệt

để, được biểu hiện qua hiệu quả sử dụng đất đai Song điều đó chỉ đạt được khithực hiện đồng bộ cùng với biện pháp kỹ thuật và biện pháp pháp chế [4]

Theo viện tài nguyên đất Liên Xô (cũ): “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thốngcác biện pháp khai thác, sử dụng toàn diện có hiệu quả và bảo vệ tài nguyên đất”Theo hướng dẫn quy hoạch sử dụng đất đai của FAO (tổ chức lương thực

và nông nghiệp thế giới) thì “Quy hoạch sử dụng đất là việc đánh giá có hệthống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sửdụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả thông qua việc phân bổ và tái phân phốiquỹ đất trong cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng vớicác tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xãhội, tạo điều kiện để bảo vệ đất và bảo vệ môi trường” [4]

Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹthật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệuquả cao thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sửdụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền vớiđất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệmôi trường

b Nguyên tắc, căn cứ và nội dungcủa quy hoạch sử dụng đất

* Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: (Điều 35, LĐĐ 2013)

Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế

-xã hội, quốc phòng, an ninh

- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dướiphải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải

phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnphê duyệt Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liênkết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiệnnội dung sử dụng đất của cấp xã.

- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả

- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứngvới biến đổi khí hậu

- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh

- Dân chủ và công khai

- Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợiích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường

- Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phảibảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt

Điều 37, LĐĐ 2013 quy định: “Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là 10năm Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng đấtquốc phòng, đất an ninh là 05 năm Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lậphàng năm” [9]

* Căn cứ, nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện (Khoản 1,

2, Điều 40,LĐĐ 2013)

Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:

- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;

- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cấp tỉnh, cấp huyện;

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện, quận, thị xã, thành phốthuộc tỉnh;

- Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch

sử dụng đất cấp huyện kỳ trước;

- Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp huyện, của cấp xã;

- Định mức sử dụng đất;

- Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất

Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh bao gồm:

- Định hướng sử dụng đất 10 năm;

- Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụngđất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện vàcấp xã;

- Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng đơn

- Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất

Để tránh chồng chéo trong quy hoạch, Luật đất đai năm 2013 đã quy địnhmối liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị trên địa bàn quậntại Khoản 5 Điều 40, cụ thể là:“Đối với quận đã có quy hoạch đô thị được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đấtnhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm; trường hợp quy hoạch đô thịcủa quận không phù hợp với diện tích đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụngđất cấp tỉnh thì phải điều chỉnh quy hoạch đô thị cho phù hợp với quy hoạch sửdụng đất cấp tỉnh” [9]

c Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với các quy hoạch khác

- Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch tổng thể phát triểnkinh tế - xã hội

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là tài liệu mang tính khoahọc, sau khi được phê duyệt sẽ mang tính chiến lược chỉ đạo sự phát triển kinh

tế - xã hội, được luận chứng bằng nhiều phương án kinh tế - xã hội về phát triển

và phân bố lực lượng sản xuất theo không gian có tính đến chuyên môn hóa vàphát triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các đơn vị lãnh thổ cấp dưới

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệutiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch pháttriển kinh tế - xã hội Trong đó, có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độphương hướng với một số nhiệm vụ chủ yếu Còn đối tượng của quy hoạch sử

dụng đất đai là tài nguyên đất Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầucủa phát triển kinh tế và các điều kiện, tự nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh cơcấu và phương hướng sử dụng đất; xây dựng phương án quy hoạch phân phối sửdụng đất đai thống nhất và hợp lý Như vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quyhoạch tổng hợp chuyên ngành, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế -

xã hội, nhưng nội dung của nó phải được điều hòa thống nhất với quy hoạchtổng thể phát triển kinh tế - xã hội

- Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch đô thị

Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và pháttriển của đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mô, phương châm xâydựng đô thị, các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cách hợp lý toàndiện, bảo đảm cho sự phát triển đô thị được hài hòa và có trật tự, tạo ra nhữngđiều kiện có lợi cho cuộc sống và sản xuất Tuy nhiên, trong quy hoạch đô thịcùng với việc bố trí cụ thể khoảnh đất dùng cho các dự án, sẽ giải quyết cả vấn

đề tổ chức và sắp xếp các nội dung xây dựng Quy hoạch sử dụng đất đai đượctiến hành nhằm xác định chiến lược dài hạn về vị trí, quy mô và cơ cấu sử dụngtoàn bộ đất đai cũng như bố cục không gian trong khu vực quy hoạch đô thị.Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan hệdiện và điểm, cục bộ và toàn bộ Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêuchiếm đất xây dựng… trong quy hoạch đô thị sẽ được điều hòa với quy hoạch sửdụng đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai sẽ tạo những điều kiện tốt cho xâydựng và phát triển đô thị

- Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành (sửdụng đất chuyên dùng)

Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành là quan

hệ tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau Quy hoạch các ngành là cơ sở

và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng đất đai, nhưng lại chịu sự chỉ đạo

và khống chế của quy hoạch sử dụng đất đai Quan hệ giữa chúng là quan hệ cáthể và tổng thể, cục bộ và toàn bộ, không có sự sai khác về quy hoạch theokhông gian và thời gian ở cùng một khu vực cụ thể Tuy nhiên chúng có sự khácnhau rất rõ về tư tưởng chỉ đạo và nội dung: quy hoạch ngành là sự sắp xếpchiến thuật, cụ thể, cục bộ; quy hoạch sử dụng đất là sự định hướng chiến lược

có tính toàn diện và toàn cục

- Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai cả nước với quy hoạch sử dụngđất đai của địa phương

Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước và quy hoạch sử dụng đất đai của địaphương cùng hợp thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai hoàn chỉnh Quyhoạch sử dụng đất đai cả nước là căn cứ của quy hoạch sử dụng đất đai các địaphương (tỉnh, huyện, xã) Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước chỉ đạo việc xâydựng quy hoạch cấp tỉnh; quy hoạch cấp huyện xây dựng trên cơ sở quy hoạch cấptỉnh Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai của các địa phương là phần tiếp theo, làcăn cứ để chỉnh sửa, bổ sung và hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất đai cả nước.Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch ngành, quy hoạchtổng thểkinh tế xã hội vừa mang tính độc lập vừa mang tính tổng hợp, tiền đềcho các ngành quy hoạch khác Do vậy ta thường gọi quy hoạch sử dụng đất làquy hoạch ngành của quy hoạch [4], [15].

d Vai trò của quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất giữ một vai trò rất quan trọng, sự quantrọng đó thể hiện:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một biện pháp quan trọng của Nhànước trong việc tổ chức quản lý và kế hoạch sử dụng quỹ đất một cách tiết kiệm

và khoa học Bởi vì quy hoạch sử dụng đất sẽ thống kê được từng loại đất từ đócấp giấy chứng nhận tới chủ sử dụng, lên kế hoạch sử dụng đất cho từng vùng,thông qua đó Nhà nước sẽ quản lý chặt chẽ đồng thời định hướng cho người sửdụng, sử dụng tiết kiệm và sử dụng quỹ đất, đúng mục đích và trong sạch trongmôi trường

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một bước đột phá nhằm mục đíchthúc đẩy quá trình lập bản đồ sử dụng đất trên toàn quốc cũng như cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó làm căn cứ định ra các loại giá cho các loạiđất một cách chính xác, kịp thời

+ Quy hoạch, kế hoạch sẽ giúp cho tâm lý người sử dụng được vững vàng

và họ an tâm đầu tư sản xuất làm nâng cao thu nhập cho gia đình và xã hội trongmột thời gian Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không những giúp cho quá trìnhquản lý được tốt mà còn bố trí sắp xếp kế hoạch sử dụng các loại đất một cáchkhoa học, tận dụng hết tiềm năng của đất, tránh hoang hóa hoặc sử dụng quámức, đảm bảo cho đời sống kinh tế được ổn định và trong sạch cho môi trường.Công tác lập kế hoạch sử dụng đất đai có một ý nghĩa vô cùng to lớn nhất

là thời điểm nền kinh tế hiện nay Bởi vì ở Việt Nam ta, phần lớn diện tích đấtlâm nghiệp và thủy sản, còn đất đô thị lại chiếm tỷ lệ nhỏ, hiện nay xu hướng đôthị hóa ngày một tăng, do đó quy hoạch, kế hoạch là căn cứ quan trọng để Nhànước có biện pháp hạn chế sử dụng đất trái mục đích quy định

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ lâu dài và quan trọng chocác ngành, các vùng bố trí tổ chức sử dụng hợp lý quỹ đất đảm bảo tính hiệu quảkinh tế, trong sạch cho môi trường.

+ Sự cần thiết phải lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải thực hiện đồng thời cả hai chứcnăng: Điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệusản xuất của xã hội kết hợp với bảo vệ đất và môi trường

Từ những chức năng như vậy cho ta thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất đai có tầm quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài Căn cứ vàođặc điểm của điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triểnkinh tế, xã hội của mỗi vùng, lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hànhnhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch sử dụng đấtđai một cách chi tiết; xác lập ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhànước về đất đai, làm cơ sở tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất,đảm bảo an ninh, lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hóa – xã hội.Quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổchức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế được sự chồng chéo trong quản lý, gâylãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tùy tiện – làm giảm sútnghiêm trọng quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa vàđất lâm nghiệp có rừng); Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấnchiếm, hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái gây ô nhiễm môi trường dẫn đếnnhững tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và hậu quả khólường về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng, ở từng địa phương,đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường [3],[15]

2.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản

2.1.2.1 Bất động sản (BĐS)

a Khái niệm BĐS

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta

có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau Một cách phân chia kháiquát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: độngsản và bất động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từthời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốcgia trên thế giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bấtđộng) được gọi là bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được

chỉ bằng từ: Immobilíe (Bất động sản), Trung quốc dùng thuật ngữ Địa Sản (Tàisản gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là: Bất động sản.

Theo khoản 1 điều 174 Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005: “Bất độngsản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đấtđai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khácgắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và mỗi quốc gia đều cóquy định cụ thể về bất động sản bằng các văn bản pháp luật Ở Việt Nam, cácquy định về bất động sản trong pháp luật của nước ta là khái niệm rất mở màcho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này Chính vìvậy, có thể hiểu bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc, cùng những thứdùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối và cáctrang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh…, những tài sản không thể di dờiđược [4], [5]

b Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản

Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt do đó ngoài những đặc điểmchung của hàng hóa thông thường, nó còn có những đặc điểm riêng biệt đó là:

- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với nhữngthay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai

- Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao

Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bánbất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giaodịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giaodịch cao Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phảiqua “cò” như hiện nay phải mất thêm chi phí cho môi giới, đồng thời phát triểnđất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luậtcủaNhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích để đáp ứng tình hình phát triển hiệnnay, tất cả đều làm cho chi phí mua bán, giao dịch bất động sản tăng

-Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điềuchỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình song vẫnđảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng (tiêu dùng cho đời sống, tiêu dùng cho các

hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác) Chẳng hạn, trong mộtvăn phòng làm việc, người ta vẫn có thể tạo ra một diện tích nhỏ làm quầy giảikhát, một căn hộ người ta cũng có thể điều chỉnh một số diện tích cho phù hợpvới yêu cầu sử dụng của từng gia đình… kể cả ngay trong quá trình xây dựngngười ta cũng có thể điều chỉnh công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng.Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp nhànước đầu tư xây dựng các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xâydựng trong khu vực đó Trong thực tế việc xây dựng công trình này làm tônthêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến

- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợinhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước

Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi

cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về bất độngsản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội

Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả cácnguồn nội lực cho phát triển, Nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thịtrường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chínhsách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thịtrường bất động sản Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai vềbản chất thuộc sở hữu toàn xã hội Do vậy bất động sản chịu sự chi phối mạnh

mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước [5]

về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian Như vậy thịtrường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khuvực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định

- Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người taphân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê vàcho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm Việc phân chia dựa vào tính chấtquan hệ về bất động sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tưkinh doanh sao cho phù hợp với khả năng và điều kiện của mình.

- Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất độngsản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất)hay còn gọi chung là thị trường đất đai; thị trường xây dựng các công trình bấtđộng sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp); thị trường bán hoặc cho thuê lạibất động sản (gọi là thị trường thứ cấp)

- Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sảnthành Thị trường chính thức hay thị trường có kiểm soát và thị trường phi chínhthức, hay thị trường không được kiểm soát.[5], [20]

b Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Thứ nhất, Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiệndiện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giaodịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch Đó là do đặc điểm củahàng hóa bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được Do vậy, hoạtđộng giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa bấtđộng sản ảo Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợđịa ốc) cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu,cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet…đều tạonên chợ giao dịch bất động sản

Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giaodịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản, đó là:

- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất độngsản giao dịch;

- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác củathông tin về bất động sản, đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản.

- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch

Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều phải trải qua đầy

đủ các khâu giao dịch trên Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trườngbất động sản chính thức, có kiểm soát của Nhà nước

Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền

và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đất đai làkhông hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người cóquyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hànghóa khác Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai manglại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xácđịnh giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năngsinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai

Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điềukiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Bất động sản còn cóđặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khuvực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản Người ta khôngthể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyểntâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, do đó, thịtrường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sảnthường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnhhưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởngrất chậm đến thị trường bất động sản của các vùng, các khu vực khác Đồngthời, nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từngkhu vực, gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội củavùng, của khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản củavùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác

Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng là thịtrường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động

sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loạihàng hóa khác Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì cáctiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóakhác(các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địalý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác) Bất động sản mangtính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìmđược bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ Hơn nữa, sốlượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ,không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.

Thứ năm, cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu

và giá cả bất động sản

Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thườngdiễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăngcung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng Tuy nhiên, đối vớihàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăngnhanh như các loại hàng hóa khác Đó là do đặc điểm của bất động sản cần cóthời gian để tạo ra chúng, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìmhiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng,thiết kế, thi công

Cung bất động sản là có giới hạn và cầu bất động sản lại luôn luôn tăng,cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả Do vậy, trong thị trường bấtđộng sản, sự thay đổi về giá bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cânđối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định Sựbiến động về giá cả thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu Khi giá giảm, cầu ít

co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm không đến mức để người mua

có thể mua tăng thêm một đơn vị bất động sản; ngược lại, khi giá tăng thì bảnthân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng Vì đấtđai là nguồn tài nguyên hữu hạn và ngày càng khan hiếm (tổng cung về đất hầunhư không thay đổi, mặc dù hiện nay việc khai thác không gian 3 chiều cả tronglòng đất, trên cao được chú trọng nhưng chi phí khai thác và sử dụng lớn) nênyếu tố đầu cơ trong thị trường bất động sản luôn tồn tại và phát triển khi có cơhội tạo thành những “bong bóng bất động sản” mà nếu không có sự quản lý chặtchẽ của nhà nước thì thị trường có thể sụp đổ bất cứ lúc nào

Thứ sáu, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước

đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bấtđộng sản Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấychứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng.Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trongkhâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sảnthông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và antoàn hơn Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trịhơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng,trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thông quakiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từthuế đối với các giao dịch bất động sản.

Thứ bảy, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do

đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn.Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy nếukhông có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thị trường bấtđộng sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được Những khủnghoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bấtđộng sản Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợkhó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy củacơn khủng hoảng [5], [19], [20]

c Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tếthị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả

về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dânBĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xãhội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cảivật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổnghoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốnchưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rấtlớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ phát triển chính thứchay (ODA) của các nước phát triển dành cho các nước đang phát triển trongvòng 30 năm qua

BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thịtrường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình,

nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

- Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy độngĐây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thếgiới chứng minh và đi đến kết luận: Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảođảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoahọc, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể

về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngânhàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn chovay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trongviệc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu pháttriển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sửdụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sởhữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước côngnghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề pháttriển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và cótầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trongđiều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưađược thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trườngBĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phụcnhững tốn kém và vướng mắc trong tương lai

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuấtphát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tàichính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường laođộng Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước pháttriển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩycác ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD Phát triển và điều hành tốt thịtrường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện phápkích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đótạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùnglãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoảnthu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm

2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các

giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch khôngthực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách vàpháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụthuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trườngBĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bứcxúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trườngBĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, nhữngcơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thịtrường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy,phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà

ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trongnhững vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở [5],[20], [21]

2.1.2.3 Những vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản

Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phíkhác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà

Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một

số đặc trưng riêng Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độkhan hiếm tương đối và mức cầu của người mua

* Phân loại giá cả BĐS

Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng trong phạm vi đề tài

ta chỉ quan tâm đến giá chuẩn và giá thị trường.

- Giá mua bán, chuyển nhượng (Giá thị trường): Đó là giá trị thị trườngđược quy ước theo sự thoả thuận giữa người mua và người bán Giá này sẽ đượctính như sau:

Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất

Là loại giá lên xuống, biến động thường xuyên, nó phụ thuộc vào điều kiệncác giao dịch mua bán trên thị trường

Giá thị trường phụ thuộc vào các yếu tố sau:

+ Do tự nguyện giữa người mua và người bán

+ Mục đích của người mua bán đất

+ Nhu cầu và khả năng đất đai của thị trường

+ Điều kiện về môi trường sống và xã hội

+ Một số yếu tố sử dụng đất đặc biệt

- Giá đất chuẩn (giá chuẩn): Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điềutiết giá cả trong cơ chế thị trường Trong quy định giá chuẩn có: khung giá chínhphủ (giá tối thiểu, giá tối đa); bảng giá của tỉnh/ thành phố

Đặc điểm: Không sát với giá thị trường nhưng nó vẫn mang tính logic nếunhư vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp.Giá chuẩn do Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền

sử dụng đất (tính thuế thu nhập); thu tiền khi giao đất, cho thuê đất; tính gía trịtài sản khi giao đất; bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng tháitĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá củanhà nước Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ranhững bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cáchcông bằng và hợp lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất Sự tồntại 2 hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thểtránh khỏi, nó đáp ứng hai hướng của lưu thông quyền sử dụng đất (lưu thôngtheo chiều dọc và lưu thông theo chiều ngaeng), tuy nhiên cần thu hẹp sự chênhlệch giữa 2 hệ thống giá này càng nhiều càng tốt [1], [5], [19]

b Những nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

- Nhân tố nhân khẩu: mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu, cấu thành nhân

khẩu gia đình

- Nhân tố xã hội: trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ nhàđất, tiến trình đô thị hóa

- Nhân tố quốc tế: tình hình kinh tế thế giới, nhân tố chính trị quốc tế

- Nhân tố kinh tế: tình trạng phát triển kinh tế; mức độ dự trữ và đầu tư;tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ; Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư;biến động vật giá; mức lãi xuất

- Nhân tố khu vực: vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường,nhân tố quy hoạch

- Nhân tố cá biệt: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình thể, độ dốc, hạn chếcủa quy hoạch đô thị

c Cung bất động sản

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất độngsản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mứcgiá nhất định

d Cầu bất động sản

Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng mongmuốn có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhậnđược khối lượng bất động sản đó trên thị trường

2.1.3 Quy hoạch sử dụng đất đối với thị trường bất động sản

- Quy hoạch sử dụng đất là biểu hiện tập trung nhất về quan điểm và chủtrương quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai của Nhà nước; Quy hoạch tổng thể

sử dụng đất lấy toàn bộ đất đai làm đối tượng khai thác và sử dụng tài nguyênđất đai; điều chỉnh cân đối cung – cầu đất đai đúng hướng, sử dụng đất đai làmcăn cứ cho kế hoạch trung hạn và hàng năm sử dụng đất đai

- Quy hoạch sử dụng đất để phát triển hệ thống đường sá, sân bay, bếncảng, các công trình năng lượng, cấp thoát nước, dịch vụ công cộng, sắp xếp lạicác cơ sở công nghiệp hiện có, hình thành nên các khu công nghiệp mới phù hợpvới nhịp độ phát triển… sẽ làm cho giá trị đất tăng lên và tạo thêm giá trị mới về

sử dụng đất, đồng thời còn còn nâng cao hiệu quả sử dụng đất

- Quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất, vìvậy, đó là một nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu về đất đai, cung cầu về bất động

sản, tác động vào thị trường bất động sản:

+ Việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất đô thị, côngnghiệp sẽ làm tăng việc xây dựng nhà ở và các công trình khác trên đất khu quyhoạch và vùng lân cận, làm gia tăng các giao dịch về đất đai và bất động sản+ Sự thay đổi mục đích sử dụng đất gắn với khu dân cư như quy hoạch xâydựng khu đô thị mới, quy hoạch các khu trung tâm, các khu chức năng trong đôthị…sẽ làm tăng các giao dịch bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâmthương mại, dịch vụ, du lịch, trung tâm dân cư, các khu vui chơi giải trí

+Trong quá trình triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất sẽ hình thànhcác loại đất và bất động sản có thể tham gia thị trường:

 Trong nhóm đất nông nghiệp: Các loại đất như sản xuất nông nghiệp, đấtnuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng sản xuất sẽ tham gia vào thị trường đất đai(thị trường quyền sử dụng đất)

 Trong nhóm đất phi nông nghiệp rõ nét nhất là đất ở, đất sản xuất kinhdoanh phi nông nghiệp (đất công nghiệp, đất cơ sở sản xuất kinh doanh, đất dulịch…), đất nghĩa trang nghĩa địa Các loại đất trên tham gia vào thị trường dướinhiều hình thức như mua bán bất động sản (đất ở, đất cơ sở sản xuất kinh doanh,đất nghĩa trang nghĩa địa), cho thuê và cho thuê lại bất động sản (khu côngnghiệp, khu du lịch…) hoặc giá trị bất động sản được đưa vào cổ phiếu và thamgia thị trường cổ phiếu Như vậy có thể nói phần lớn đất đai và bất động sản đều

có thể tham gia vào thị trường đất đai và thị trường bất động sản với nhiều hìnhthức khác nhau

- Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý chặtchẽ đất đai và thị trường bất động sản Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch pháttriển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất sẽ xác định số lượng bất động sản

sẽ hình thành và số lượng bất động sản tham gia thị trường góp phần hình thànhbất động sản Thị trường bất động sản được quản lý chặt chẽ, thông thoáng,minh bạch sẽ tạo cơ sở vững chắc để khắc phục mọi tiêu cực trong quản lý và sửdụng đất đai, xóa bỏ thị trường ngầm kinh doanh nhà đất bất hợp pháp, góp phầnthúc đẩy chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động nông nghiệp theohướng công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước

Như vậy giữa quy hoạch sử dụng đất và thị trường bất động sản có mốiquan hệ tương hỗ lẫn nhau Nếu quy hoạch sử dụng đất hợp lý, ổn định, việcthực hiện quy hoạch hiệu quả sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản pháttriển tốt Mặt khác giải quyết hợp lý thị trường bất động sản sẽ tạo cơ sở vững

chắc để khắc phục những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai, hơn nữa cóthể sử dụng được động lực của thị trường để thực hiện tốt việc đưa đất chưa sửdụng vào sử dụng trong kỳ quy hoạch [1], [4].

Nguyên lý tam giác đất đai được đề cập để giải cứu thị trường bất động sảnhiện nay bao gồm 3 yếu tố gốc rễ: Mức độ bảo vệ quyền sử dụng đất trên mộtđơn vị đất đai, chất lượng quy hoạch sử dụng đất và giá trị kinh tế xã hội trênmột đơn vị đất đai Ba yếu tố này sẽ liên tục bổ sung và hỗ trợ lẫn nhau theo mộtchu trình vận hành nhất định Điều này chứng tỏ quy hoạch sử dụng đất ảnhhưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản và việc nâng cao chất lượng quyhoạch để phát triển thị trường bất động sản là hết sức cần thiết [26]

2.2 Cơ sở thực tiễn

2.2.1 Tình hình quy hoạch sử dụng đất

2.2.1.1 Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở trong và ngoài nước

Công tác quy hoạch là một nội dung quan trọng trong quản lý đất đai cũngnhư trong quá trình sản xuất Tùy thuộc vào điều kiện của mỗi quốc gia màphương pháp quy hoạch sử dụng đất đặc thù khác nhau và quá trình thực hiệncũng khác nhau

Ở Pháp, quy hoạch sử dụng đất đai được xây dựng theo hình thức mô hìnhhóa nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao trong việc sử dụng tài nguyên, môi trường vàlao động, áp dụng bài toán quy hoạch tuyến tính có cấu trúc và sản xuất hợp lý,thúc đẩy phát triển kinh tế

Ở Mỹ, Đức, nội dung quy hoạch sử dụng đất đã gắn liền với môi trường,xây dựng một hệ thống quy hoạch tổng thể đảm bảo cảnh quan môi trường và sửdụng đất hiệu quả, bền vững Vì thế quy hoạch sử dụng đất tại những nước này

có tính khả thi cao

Ở Campuchia, do nền kinh tế kém phát triển, có xuất phát điểm thấp, tìnhhình chính trị chưa ổn định nên công tác quản lý đất đai chưa được quan tâmđúng mức, hệ thống Luật đất đai và quy hoạch sử dụng đất chưa được kiện toàn.Đến năm 2000, Campuchia đã xây dựng một hệ thống luật đất đai, quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đồng bộ Tuy nhiên công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất ở nhiều địa phương vẫn còn nhiều bất cập, chưa rõ ràng nên sử dụng đất kémhiệu quả làm suy thoái đất

Nhìn chung, hệ thống Luật đất đai ở những nước phát triển là khá hoànthiện nên công tác xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất được triển khai

tốt, sử dụng đất đảm bảo hiệu quả cả 3 mặt kinh tế - xã hội - môi trường Ởnhững nước đang phát triển, do điều kiện kinh tế còn nhiều khó khăn, nguồnkinh phí hạn hẹp, đội ngũ cán bộ có chuyên môn cao chưa nhiều, hệ thống Luậtđất đai còn nhiều bất cập nên quy hoạch sử dụng đất có hiệu quả chưa cao.

Tại Việt Nam, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được triển khai

từ rất sớm, tuy nhiên đến khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành thìcông tác quy hoạch sử dụng đất mới được triển khai rộng khắp và có hiệu quả,góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên cả nước [1], [4]

Quy hoạch sử dụng nước ta được triển khai theo lãnh thổ hành chính ở 4cấp: Quốc gia, tỉnh, huyện và xã Đến nay kết quả thực hiện như sau:

- Quy hoạch sử dụng đất cả nước: Từ năm 1994, Chính phủ đã triển khaixây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cả nước đến năm 2010 và đã đượcQuốc hội khóa IX, kì họp thứ 11 thông qua tại nghị quyết số 01/1997/QH Đếnnăm 2010 Chính phủ đã giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng quyhoạch sử dụng đất cả nước thời kỳ 2011 - 2020 đang trình Quốc hội thông qua

- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh: Có 60/64 tỉnh, thành phố trực thuộctrung ương hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 Hiện nay quyhoạch sử dụng đất cấp tỉnh thời kỳ 2011- 2020 của các địa phương vẫn đangđược tiến hành

- Quy hoạch sử dụng đất cấp quận huyện: Có 369 quận, huyện, thị xã,thành phố trực thuộc tỉnh đã lập quy hoạch

- Quy hoạch sử dụng đất cấp xã, phường: có 3.597 xã phường, thị trấn đãhoàn thành quy hoạch sử dụng đất và 903 xã, phường, thị trấn khác đang triển khai.Như vậy công tác quy hoạch sử dụng đất của nước ta đã được triển khai và

cơ bản hoàn thành ở ba cấp, riêng cấp xã quy hoạch sử dụng đất chi tiết vẫn cònnhiều địa phương chưa thực hiện

2.2.1.2 Tình hình quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng

Ngay từ khi chia tách tỉnh, lập nên thành phố Đà Nẵng một đô thị loại Itrực thuộc Trung ương năm 1997, nhận thấy quy hoạch sử dụng đất thuộc tỉnhQuảng Nam - Đà Nẵng (cũ) đã không còn phù hợp với sự phát triển của thànhphố nữa Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương cũng như định hướng phát triểnkinh tế - xã hội, thành phố đã tiến hành lập: “Quy hoạch sử dụng đất thành phố

Đà Nẵng thời kì 1997 - 2003” Sau một thời gian thực hiện, đến năm 2003 do có

sự điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, nên Đà Nẵng xây dựng

phương án “Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2004

- 2010” Đến năm 2005, qua thực tế phát triển của thành phố cho thấy một số dự

án quy hoạch trước đây cần phải được điều chỉnh hoặc xóa bỏ, và một số dự ánmới phát sinh cần phải được thực hiện cho phù hợp thực tiễn đồng thời phù hợpvới các quy định hiện hành của Nhà nước, thành phố Đà Nẵng một lần nữa xâydựng phương án: “Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố ĐàNẵng thời kỳ 2006 - 2010” Đến nay, thành phố tiếp tục xây dựng phương án:

“Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kì 2010 - 2020 và kế hoạch sửdụng đất kỳ đầu 2010 - 2015”, kế hoạch tương đối hoàn thành và đã đạt đượcnhững thành công nhất định

Thành phố Đà Nẵng là một trong những địa phương mà việc thực hiện quyhoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng rất tốt Khi quy hoạch đượcduyệt thành phố đã tổ chức công bố rộng rãi đến người dân dưới nhiều hình thứcnhư tổ chức triển lãm quy hoạch, treo bản đồ quy hoạch ở những nơi côngcộng… để người dân cùng tham gia thực hiện Nhờ thực hiện tốt công tác quyhoạch mà chỉ trong vòng 15 năm từ khi chia tách tỉnh, Đà Nẵng đã vươn mìnhmạnh mẽ để trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn nhất nước Những khunhà ổ chuột, nhà tạm bợ dần mất đi, thay vào đó là những khu đô thị mới với hạtầng được quy hoạch đồng bộ, những tòa nhà cao tầng với những nét kiến trúcđặc sắc, những khu du lịch, nghỉ dưỡng hiện đại đã biến Đà Nẵng thành mộtthành phố biển hấp dẫn không chỉ trong nước mà cả quốc tế [4]

2.2.2.Tình hình thị trường bất động sản

2.2.2.1 Khái quát tình hình thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nềnkinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cựclớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốcdân Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưngthường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạtđộng liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế

Ở Việt Nam, từ năm 2003 đến nay, sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực,thị trường bất động sản ở nước ta dần dần được đưa vào khuôn khổ Việc giaodịch bất động sản trên thị trường hầu hết đều có sự quản lý chặt chẽ của nhànước, thị trường ngầm tuy vẫn còn hơạt động nhưng không còn sôi động nhưnhững giai đoạn trước nữa Bất động sản giao dịch hầu hết đều có cơ sở pháp lýđầy đủ, người dân khi thực hiện giao dịch đã tuân theo đầy đủ những yêu cầu

của pháp luật đất đai Hiện nay tuy vẫn còn những hạn chế nhất định như nạnđầu cơ đất đai, gây nhiễu loạn thông tin về thị trường để trục lợi… của một số cánhân nhưng nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam đang đi đúng hướng

để dần tiến tới một thị trường bất động sản hoàn hảo hơn

Tuy nhiên, với nhiều lý do khác nhau như nạn đầu cơ đất đai, nhiễu loạnthông tin về thị trường để trục lợi, Việt Nam đã trải qua nhiều “cơn sốt” và

“đóng băng” Từ năm 2008 đến 2013, thực trạng bong bóng thị trường bất độngsản ngày càng lớn cùng với tốc độ lạm phát tăng một cách chóng mặt, Chínhphủ đã tiến hành điều tiết thị trường bằng các chính sách tiền tệ với việc kiểmsoát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phi sản xuất với hàng loạt các biệnpháp được Chính phủ thực hiện nhằm ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát.Ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện thị trường bất độngsản miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giaodịch là điều không tránh khỏi Với thị trường miền Bắc, khác biệt cơ bản cũnglại là dòng tài chính Có thể nói, lượng tài chính dư dả tại miền Bắc đủ để thịtrường bất động sản chỉ bị ảnh hưởng tức thời, giao dịch chững lại nhưng giá cảchỉ sụt giảm khoảng 10% vào năm 2008 Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010hướng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi 2009 và việc thu thuế sử dụng đấtcàng làm cho thị trường đã trầm lắng nay lại thêm phần ảm đạm Bước sang

2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc không mãnh liệt của giávàng và USD đã buộc chính phủ phải có nghị quyết số 11 về các biện pháp kiềmchế lạm pháp, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô Theo đó tăng trưởng tín dụngnăm 2011 bị giới hạn ở con số 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phisản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho thị trường bất động sản thêm phần

ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của các nhà đầu tư bất động sản.Năm 2012 – là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong vòng 10năm qua Theo thống kê của VCCI (Phòng thương mại và công nghiệp ViệtNam) cho biết, trung bình những năm qua, mỗi năm có khoảng 5,000-7,000doanh nghiệp phá sản/giải thể, tức thấp hơn năm 2011 khoảng 8 lần 2012 cũng

là năm cạnh tranh khốc liệt, thậm chí là cuộc chiến sống còn của doanh nghiệpBĐS Hàng loạt công ty dịch vụ môi giới và cho thuê BĐS đóng cửa Các chủđầu tư thiếu năng lực về tài chính gần như tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán

dự án [4], [5], [16], [21]

Trong thời gian tới, thị trường bất động sản được các chuyên gia trongngành đánh giá và dự báo là sẽ ấm dần lên

2.2.2.2.Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng trong những năm gần đây

Thực trạng phát triển của thị trường BĐS ở Đà Nẵng trong thời gian quacũng có những biến động nhất định ảnh hưởng tới nền kinh tế

Nhìn lại “đường đi” của thị trường BĐS trong năm 2013, cho thấy: “Thịtrường nhà đất Đà Nẵng lại tiếp tục phải chứng kiến một năm “buồn” khi sốlượng giao dịch thành công giảm so với năm 2012”

Do thị trường “đóng băng” trong thời gian dài khiến lượng BĐS “không cólối thoát” Các dự án (DA) đã và đang được triển khai tại Đà Nẵng ngày càngnhiều, ước tính lượng “tồn kho” khoảng hơn 12.000 lô đất nền của 26 DA Đểgiải phóng lượng BĐS này, trong thời gian qua, hàng loạt các chủ đầu tư BĐS ở

Đà Nẵng đã giảm giá mạnh và kèm theo không ít chương trình khuyến mãi để lôikéo khách hàng Trong đó có 6 dự án bị trì hoãn chiếm đến 58% tổng số tồn kho.Một số dự án đã và gần hoàn thiện có tỉ lệ bán chuyển biến nhưng rất chậm vàkhông hề ghi nhận bất kỳ hoạt động thi công thêm dự án nào trong quý.Dù giáchào bán các dự án trung cấp và bình dân hầu như không thay đổi nhưng các chủđầu tư vẫn áp dụng chiết khấu và khuyến mãi thay cho việc giảm giá chính thức.Giá nhà đất ở Đà Nẵng trong năm 2013 đã sụt giảm mạnh ở tất cả các phânkhúc; số lượng giao dịch cũng giảm mạnh, thậm chí nhiều DA không có giaodịch Giảm giá mạnh nhất là các DA ở phía Nam như: Khu đô thị Nam cầuNguyễn Tri Phương, khu vực tái định cư phía Nam cầu Cẩm Lệ, các DA phíaTây Đà Nẵng thuộc địa bàn quận Liên Chiểu và huyện Hòa Vang, như: DAGolden Hills Ở những khu vực ven biển, gần trung tâm thành phố là những khuvực có khả năng sinh lợi cho nhà đầu tư thì có thể giá đất nền đã chạm “đáy”.Ngược lại, ở những khu vực ngoại thành hay vùng xa, giá đất nền hiện tại chưaphải là “đáy” nên còn có thể xuống thêm

Đà Nẵng đã rót lượng vốn lớn vào đầu tư cơ sở hạ tầng trong những nămqua Việc hoàn thành sân bay quốc tế là một ví dụ rõ ràng nhất, ngoài ra, nhữngcông trình đường bộ, hệ thống cầu vượt sông, giúp việc di chuyển trong Thànhphố và từ trung tâm tới các khu vực ven biển thuận lợi hơn cho du khách ĐàNẵng đang được coi là một trong những thành phố thân thiện nhất tại Việt Nam

và việc cơ sở hạ tầng tiếp tục được hoàn thiện chắc chắn giúp nâng cao kết quakinh doanh của ngành khách sạn trong một số phân khúc quan trọng của thịtrường BĐS.Điều này chứng tỏ phân khúc BĐS du lịch vẫn có giao dịch tốt.ĐàNẵng đã chứng minh rằng, các nhà đầu tư có thể kiếm lời và cũng chứng tỏ Đà

Nẵng có nhiều kinh nghiệm để phục vụ du khách Do đó, sẽ có thêm đầu tư đáng

kể vào lĩnh vực khách sạn và sẽ có một số nhà đầu tư quốc tế mới gia nhập vào

Đà Nẵng để khai thác những tiềm năng, lợi thế sẵn có của phân khúc này Vàđây chính là tín hiệu khởi sắc cho thị trường BĐS ở Đà Nẵng trong năm 2014.Năm 2014, những dự án đất nền giá rẻ chào bán thành công mở ra mộtcuộc cạnh tranh cho các chủ đầu tư và một mặt bằng giá mới được xác lập đốivới thị trường đất nền Theo đó, những dự án mở bán sau cũng sẽ phải đưa ramức giá hợp lý mới có thể hút được khách hàng Những người am hiểu thịtrường BĐS cho rằng đất nền đang ngày càng tiệm cận ở mức có lợi nên người

có nhu cầu dễ mua

Về thị trường nhà ở, cũng có xu hướng đi theo xu hướng TP.HCM và HàNội Tốc độ bán dần được cải thiện, đặc biệt tại những dự án đã hoặc sắp hoànthiện, hoặc tại những dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư có thương hiệu

và năng lực.Có được sự tăng trưởng này là do có nhiều chính sách vĩ mô có hiệulực từ đầu 2014 giúp tạo một “cú hích” cho thị trường Cùng với đó là sự hỗ trợcủa chính phủ về bất động sản, ngay khi gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được Chínhphủ thông qua, TP Đà Nẵng là một trong số các địa phương tích cực triển khaicác dự án nhà ở xã hội với sự hỗ trợ của ngân hàng Ngoài ra, thị trường nhà đất

Đà Nẵng nhờ lượng nhà đầu tư từ bên ngoài, đặc biệt là Hà Nội tham gia vào thịtrường BĐS Đà Nẵng ngày càng nhiều, góp phần kích thích sự tăng trưởng củathị trường Đà Nẵng

Như vậy thị trường BĐS Đà Nẵng đang thực sự khởi sắc và ấm dần lên sovới thị trường bất động sản Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, sự sôiđộng của thị trường cũng không thực sự suôn sẻ như vẻ ngoài của nó Dấu hiệu

ấm lên của BĐS Đà Nẵng hiện nay mới chỉ dừng lại ở người tiêu dùng Đà Nẵngvới nhu cầu thực, do vậy khối lượng giao dịch còn giới hạn, lượng giao dịch dođầu tư chưa có động thái nào Một phần do thị trường chưa có phản ứng xoaychiều một cách rõ rệt, mặt khác suy thoái ảnh hưởng đến các công ty đầu tư ởhai miền Trong thời gian tới, với những dấu hiệu tích cực của nền kinh tế như:lãi suất tiền gửi giảm, giá vàng, đô la ổn định thì chắc chắn nhiều người sẽ quaylại và đầu tư vào BĐS Đà Nẵng, một kênh đầu tư an toàn nhất, một thị trườngtăng trưởng và ổn định Khi đó với những lợi thế về địa lý, sự tăng trưởng vềkinh tế, sự ổn định về xã hội cộng với ưu thế giá rẻ sẽ đưa BĐS Đà Nẵng bứtphá đi lên [13], [20], [21]

2.2.2.3 Tình hình quản lý đất đai trong thị trường bất động sản Thành phố Đà Nẵng

Theo thống kê và định hướng phát triển của Thành phố đến năm 2010 và

2020 thì quỹ nhà ở hiện tại chỉ đáp ứng được 50% nhu cầu Để đáp ứng tìnhhình, Thành phố đã phát triển theo hướng quy hoạch các khu ngoại vi và chỉnhtrang các khu dân cư nội thành Rất nhiều các dự án đất nền nhà, chung cư,trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn…đang triển khai, đặc biệtcác khu giải tỏa - tái định cư luôn luôn phát sinh các nhu cầu rất lớn về giao dịchchuyển nhượng bất động sản

Thời gian qua thành phố Đà Nẵng đã bảo đảm nguồn cung hợp lý về đấtđai cho thị trường, cơ bản đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đượcxét duyệt Thủ tục minh bạch trong giao đất, cho thuê đất, cơ chế phù hợp vớiquy luật của thị trường, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế và công bằng xãhội, chuyển được nguồn vốn tiềm ẩn trong đất đai thành vốn đầu tư phát triển từnội lực

Tuy nhiên vai trò của các cơ quan nhà nước về quản lý, giám sát thịtrường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản vẫn mờ nhạt Trướccác cơn sốt giá bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước hầu hết đều bịđộng, một số biện pháp hành chính đã được đưa ra nhưng kết quả đem lại rấthạn chế [4], [22]

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Một số dự án cụ thể trong phương án quy hoach sử dụng đất đến năm

2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011 -2015) của quận Thanh Khê

- Thị trường bất động sản tại quận Thanh Khê

- 50 người sử dụng đất thuộc 2 dự án quy hoạch: Khu gia đình nhà ở quânđội nhà máy A32 và khu gia đình quân nhân sư đoàn 375, phường An Khê, quậnThanh Khê

-Thời gian nghiên cứu: từ tháng 01/2015 đến tháng 05/2015

- Số liệu được thu thập từ năm 2010 đến nay để nghiên cứu

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Thanh Khê

- Tình hình quản lý, sử dụng đất của quận Thanh Khê

- Ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trườngbất động sản (ảnh hưởng đến nguồn cung BĐS, ảnh hưởng đến cầu BĐS, ảnhhưởng đến giá BĐS và ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất)

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng triển khai một số dự

án trong quy hoạch sử dụng đất để phát triển tốt thị trường bất động sản

3.4 Phương pháp nghiên cứu

* Phương pháp điều tra, thu thập thông tin

+ Điều tra, thu thập thông tin sơ cấp: Phỏng vấn trực tiếp 50 người sử dụng

lô đất về giá bất động sản ở hai khu quy hoạch: Khu gia đình nhà ở quân đội nhà

máy A32 và khu gia đình quân nhân sư đoàn 375; thu thập thông tin, tài liệugiao dịch tại hai khu quy hoạch từ cán bộ địa chính phường An Khê; tìm hiểu sựthay đổi về nguồn cung, cầu bất động sản trên thị trường từ các chuyên viênphòng Tài nguyên môi trường và Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất quận Thanh Khê.

+ Điều tra, thu thập thông tin thứ cấp: Thu thập tài liệu về phương án quyhoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2010 -

2015 (bao gồm: bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất vàbản đồ quy hoạch chi tiết hai khu quy hoạch: khu gia đình nhà ở quân đội nhàmáy A32 và khu gia đình quân nhân sư đoàn 375) từ Phòng Tài nguyên môitrường quận Thanh Khê và UBND phường An Khê; thu thập thông tin về tìnhhình triển khai, tiến độ thực hiện các dự án trong kỳ kế hoạch 2010 - 2015 từUBND quận Thanh Khê;thu thập các số liệu, tài liệu liên quan đến số lượng giaodịch trên địa bàn nghiên cứu tại Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất quận Thanh Khê; Niên giám thống kê, Báo cáo kinh tế – xã hội năm 2014,phương hướng nhiệm vụ năm 2015 tại Phòng thống kê, UBND quận

*Phương pháp phân tích, tổng hợp

Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành phân nhóm, thống

kê diện tích các công trình, dự án đã thực hiện theo quy hoạch hoặc chưa thựchiện theo quy hoạch Phân loại phường có các dự án đất ở dựa trên bảng sốlượng giao dịch qua các năm của quận để biết được quy hoạch sử dụng đất ảnhhưởng đến cầu bất động sản Tổng hợp phiếu điều tra, so sánh giá BĐS giữa 2

dự án để đánh giá được ảnh hưởng của dự án trong quy hoạch sử dụng đất đếnthị trường bất động sản quận Thanh Khê thông qua giá bất động sản

Các số liệu trên được tổng hợp và xử lý thông qua phần mềm hỗ trợ Excel

* Phương pháp định tính và định lượng

+ Phân tích định tính: Đưa ra nhận xét, đánh giá ảnh hưởng của một số dự

án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản, quyền của người sửdụng đất thông qua việc quan sát, nhìn nhận chủ quan ở nơi có quy hoạch, dự ánđang và chưa được thực hiện

+ Phân tích định lượng: Dựa trên các số liệu về số lượng giao dịch, giá cảBĐS đã được tổng hợp, xử lý để so sánh mức độ ảnh hưởng của một số dự ántrong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản

*Phương pháp chuyên gia