Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất khi tham gia thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng

                                                !"        #    $ % &       '  (      #   )&  *  +   , -./  !  " # # 0 *  *  +   ,   $-1/ ! !  " #  $ # '&2 , 3   *"  *  +   ,   $ %   !  " #  $ .   $  *  +   , -#/  !  " # .  3& "     *  )&2 , 3   *"  *  "  "  !  %   ! +   ,  " # 4 # , !5 $6%)& )&2 , 3   "  $   %   7 #'&2 ,  &-/ & ' 7 #'&2 ,  &"38   & '   1 #'&2 , 3    %   1 ##'&2  "     1 .'&2      , 3   -7/    ! %   9 . )&   )&2 ,  &  )&2 , 3    $ '  & '  (  %   9 .*:  *"  ;56 )&2      ,  ( $ )     ! % 3      . 5< 56=;56 )&2   , 3     )   ! %    .#   $+ " $ 56=  )&2   , 3   ' # #  *  (   ! %    .. *  56&  )&2      , 3    )      ! %  # 4'&5*<<>5*  *  )&2 , 3   !$ + !  %    *  +   ,   $-/ !  " # & $ # 7 *   *  +   ,  *"    $)&-/  !  " # ( ' , 4 7 *   *  +   , $  !  " # 7 7'&5*<5*  *  +   , *"  $)&+ !  " # , 9   ?@ @@(  -   7  3&  % &"  7 @  5 % &.  7  @  5!  A 6 56 &BA.  /   $ 7 @  5 &*.  7 @  58>   , 6 &.    $ 1  C ' ( ? D      0 9 C5)&5  &!  %>! E;B         $   "    1 #       5)&2 , 3   -F/&  $  $  %   9   $> &!  %     * +  $     1 9   &! ! E;B   $  " #F  ;G) #     H 5  !=      5)&2  &  ,    $  $    , 3         ! %      1 ## H 5  !=      ,     1 ## <<" 6 +         ) # 2    1 #4 H 56 >)& 6= 6= ,       ) # 3 2 .    1 #1  5 5   5)&2 , 3   !$  *  +  $  $  %   !    ,      " #    1 .# <<  )&2 &2  )&2 , 3    $  +   %   .# <<  )&2 &2   )&2 , 3    $  +   %   .7 <<  )&2 "&%>"&%6 )&2 , 3    $    %   4 #<<  )&2  ! >  ")&2 , 3    $  /  *  %   4. .<<  )&2   >+ "6B)&2 , 3    $    #  %   47 4<<  )&2  A +  )&2 , 3    $   4  %   7 7<<   +   ! &   $ $ 2 ! ( 2  7 # ;& $ ,   5    5)&2 , 3   5  "  # + $  $  %   * 6$  *   0+  !  7. # ;& 5  5   A &)& H 5  !=   # +  $ $ # ,    5)&2   , 3    $   ! %   7. # ;& $ ,  *  &   *  +   ,   "   .  !  " # 77 C  ?  0  51 C 6&  ) 1    1 ? C D6  1 @    1. @    14 @    11 @    19 @  #  9F @  .  9      !       !"#$%&% '% (   !"'% (   !"'% ( #$%&% )* )% *+ +%,%-%./  * !*+ +%,%-%. 0%//%- 1213455630'7 0%//%-1213455630'7& 48%915:+ 4556;<'%=%%<>?%%&%$@ A# A%&%>B CD ;C>+D; EF G %9( ;%=%%H; C  ?I!J 0EE 9;%%,+%K%L M0C N O%! M0P' M!  0  P!;  ;;  !  ' QR;%H;)9!J;ST%%U;>&#: %V;<BEG-;  "#$   I<<" +        #  # 2    1 #7   I<<  2   )&2 , 3   >)&2 ,  &#    )  %    & '  , !5 6   *% +    & # 7  (    1 .   I<<  )&2 &2  )&2 , 3   #  $  +   %   .#  " FF.JFF .#   #I<<  &2 )&2 , 3    " FF.J#  $ +  %    FF .7   .I<<"&%6  *" !&H    " FF.E#   $  FF 4#   4I<<  )&2 , 3    " FF.JFF#    %    41  "%&'(  & I &  $    5 A $FF1,"  $FF7+ 2 + 2   , , ( , F  & I &  +    5 5 FKFF1 5 FKFF+ 2 + 2   " /  #  & I &  +    5 5 FKFF9 5 .KFF+ 2 + 2   " /  4  & #I &    && 8,5     + 2 + 2  .     1 7# " FFJFF7 7#  )'*& +, !/0!1234 %/WXO&+%K%/WXU;<+F? Y%Z-;S& ;&;%Z+[U\>&;V%%W]\->\"%9 (;<+F?Y%Z@%/WXO&+%/WX^;O,SY%. %K;V%%W]";ZZX-Y%Z+&;_%%W]ZX-`a %@%B+>&V%/WXO;V+-B%,+$%Z>\;9;%/WX Y%9;%W%/WX&;%=%S?,@@@>&;V9;\Z+Ub\! ;W@0%/ ZL%b%H;<;ca;%def7%9(%/WXO gOh+%/WX ?I!J>&Oi?>\jO + ?I!J;% (%&%%&%V+;9;%%$Gk&+;%l h& B]%&%h>-;%%9(klOW\;&+;%%/WXO W\;;VH;;L%%>\;9;%/WXY%>";S;VH;%!m ;9;%&bW@%";%,;.Y%S+%OL;%>&:;WX=%%9SY[$S Y[;Wn@@@o V;%>&VB;V>_U>,;%9 (Y%Z`a%;<W\;S^;O,&L?Y%Z;% (R% %W\%9(Y%Z%/WX/%%W\`a%;%<%p%W]W\;@ %/WXO;c%W%/WX]W\;+\WG;%q% %&%>&;%=%%H;>&%L>_%n15:+]L S%B;H 9%9%/WX%&>,;%";%,;9; ?I!J&+>? ;_+\@ %K:+R+\>lS?Y%ZW\;aLWG;%?%&% "\%W%?L%/WX;%WWG;%9(%Y/>\`%Z;%S V;V%/WX>? ?I!JS!>$ a;V%b%L;%Z%/%\ "%9(S:W]Y%Z@?15r$:+455st15u /% WXI!J;V;9; ?%Wf ?;% (RS;% (%WGS;% %BS;%%BLS%lYZS^;% ?I!Jk ?%Z;%SOa%SV >-Ov ?I!Jk ?WG;Oh%WXY%0%&W\;%%ho@ %/WX%X%9(;_+=%"%9SYw+ +%OL;%S!/;%%;%=%%H;;_;%Z+[U;@';b>?O/ +;-S^;O,&%&];<%!>&;n]`;<;9;!%%, ;%W9HWG; B;b@q%Lb;nSY=;%;boo(9O &+;%%/WX!xOZ%%WXS%?;n-%&a!x +-:+b @  %&%%-&0y1z:+]%&%%&%%-";%;Wna >WnB%9(+;9;%+L%+{S%&>,;Y%%9;I!J+;9;%;V %,;9;h";lS>,;%";%,;9; ?;<WXI!J ;c!x%ZH;.B%/WX@ %B>,;%";%,;9; ?;< WXI!JB/O&%&%%-;V|;S;Vn;_;%W9HY/>\%"; x;c%W;_O;%K%L;%Z%/%S;V%K>W\+i;ShL>q;_ %?!;%WWG;%=;%9%9+;9;%Y%%U;@ %9l%";xBBSWG;"%W\!m;<%b 9S.Z%&% %B;H?&5'6.76!8!.!6!9:3.;<=.7/>272? @A.7B/C.7;D.E4.0F'4G.7H, I,!-!!1234 J0%B;H&+e!;nO>?;9; ?;<WXI!JY% %+%/WXO@ q+%(S%=;%S9%9%KW(+>&>?;_hL>,; %";%,;9; ?;<WXI!JB/O&%&%%-&0y@ ?`+-%9%v+%";%,- ?;<WXI!JY% %+%/WXOB/O&%&%%-&0y@ K,L.7M2>N2O!48!P.  &+e;9; /%;<%9$%,%&%>,;%";%,;9; ? ;<WXI!J@ &+e;9; $>& Bi;%9(%/WX ?I!JY% %+%/WXO@ 7%=;%;9;-,a;VS9%9>&q+;9;hL;%=%>,;%"; %,;9; ?;<WXI!J%v+?`;9;%9;%%}%G@  )|;%;ni+;%i;S;%^;9;!/;%>? &+&%+L%>& +%OL;%%/ WXVB>&%/ WXO V;%@ #,;%";%,;9; ?;<WXI!J;&+%OL;%+L_ ;%WX!->\`a%S+%(;9;Y%ZY,>?S&+;%WX !+&+:%->&bW>&k&++%(;9;!/;%% ;%=%%H;>&:%;%9;%%&W\;@  Q,'F .740E.7R.!S  ?Y,"%BSY%ZS`a%;<%&%%-&0y;VB\ %L;<%/WXOV;%>&%/WXVB@ '9;R;%H;S;9%I!JgWXI!Jj>&;9;R;%H;S;9% ;VBZ!/;%S;n@A-%,K ;9;R;%H;;9%& Z>,;%";%,;9; ?I!JY%%+%/ WXO@  7%L+>%B;HR%(>,;%";%,;9; ?I!JY%%+ %/WXOB/O&%&%%-&0ySl:+455z4515@ %X%B;H-,WG;%%$l:+455z~4515@  TU$+,V$W&X'Y$Z[& +,+,\.792.3?@A.7B/C.7;D.]+^_ T%+-;WG;;.%$hL%q?V;c;V%p&%;V +>}a%%R>&%W>$ &-;bB+&;c%l%$& ? I!J>&;9;&Y%9;i?>\V@(SI!J;V%, >&&+:&-;SWX%WX%&-;%&%%L >&@&%K&;V%(!!Xln& n Y%9;;_O&>&%K&Y%9;i?>\&Y%. %(!!XWG;@ •#,0+S% /%L?1€6$C"t8u%qf &;9;&Y%.!!XWG;Oh+ k 0%&]S;.q%` !"i?>\SY(;;9;&i?>\ %&]S;.q%` !"Vk '9;&Y%9;i?>\k '9;&Y%9;!%9$ /%@o 0%W>$ SOW\;%Z&+&%WY%9;>\;9;&Y%9; ];%F&VY%.%(!!XWG;ShL>&R/%!&k%W>$ WG;;&O Y%;V;9;?Y,  &+ Z->$;%;V=;%;%;WXk WG;;%Z+%KO];9%%^;;hWXk 'V%(WXOv9/%/%k T%.%(!!X%^;!!X%L;%Z(=%;%S;.:S%q%%9;<V Y%.% Rk hL!&@ +,I,`8@2A?@A.7B/C.7;D.E2]a_ '9;%,%&%V?,!/;%>?Oal`%, ]#,0+l\+SY%]b&;9;!/;%>?>&%&]al`%, l%X%YZ``W;c%W%X7%9%;@l'9;%+L%92 :+186zZ:+18€zS]#,0+hL;%Z]%K>?]%KW %S]%K$%(S]%K;<;9;R;%H;>&]%K;<%&W\;@'9;%L !/;%+O9S;%%BS;b+;-%Z;%K;9;;9%>?>&%&]a `%, Y%.%&%ROZ%W>mWG;%";%,% ?%-$ # [...]... người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thưa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo lanh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng. .. dân lao động 1.4.3 Quyền sử dụng đất đai Là quyền khai thác những thuộc tính có ích của đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xa hội Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vi giao đất, cho thuê đất v v đánh thuế việc chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước không mất đi quyền sử đất khi giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng Cũng... hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất Lý luận về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta hình thành và phát... về đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi tư đất đai và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất 1 Hơn 1 Điều 5 của Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể: Quyền định đoạt về đất đai được thực hiện bằng việc quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, ... thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất Quyền điều tiết các nguồn lợi tư đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập tư chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm tư đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng. .. phải người sử dụng đất nào cũng được pháp luật cho phép thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất mà chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Tuy nhiên đối tượng và phạm vi chuyển đổi quyền sử dụng đất rất hạn chế; theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê chỉ được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp... chuyển quyền sử dụng đất của người khác; được công nhận quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất với việc bổ sung một số quyền năng mới như quyền tặng cho quyền sử dụng đất, quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất - Bắt đầu tư quy định quyền của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất trong trạng thái tĩnh (có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thưa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) ,... đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; 4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; 6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 7 Thống kê, kiểm kê đất đai; 8 Quản lý tài chính về đất đai;... với đất 9 Tổ chức sự nghiệp, tổ chức kinh tế được phép hoạt động các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản về đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm, đo đạc lập bản đồ địa chính; cung cấp thông tin đất đai, giới thiệu địa điểm đầu tư; định giá và thẩm định giá đất, bất động sản; nhận thế chấp, bảo lanh bằng quyền sử dụng đất, bất động sản; tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, ... được xem xét gia hạn theo quy định tại khoản 2 Điều 34 của Nghị định này.” 1.3.2 Nội dung hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Theo quy định tại Điều 60 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì nội dung hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản bao gồm: 7 “1 Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá . ?]%K>&]%&%+L  ?;V=%;$Wn-@ 1.5.1.2. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất A-%,K ?]%K>& ?I!JWG;O(%, B;9;Y%=;L%;%<. 9-:5-./'45#"#;-./'0+1#" 1.5.1.1. Cơ sở pháp lý phát sinh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất %,+>?]%K& ?%-!$WG;;9;W; '%‡J;/%l%$S