Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất liên hệ với thị trường bất động sản ở việt nam

hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học MỤC LỤC Lời nói đầu Chương I Cơ sở lý luận giá đất I.Khái niệm,quan điểm đất đai 1.Khái niệm 2.Các quan điểm giá đất II.Sự cần thiết phải xác địng giá đất III.Cơ sở hình thành giá đất 1.Bản chất giá đất 2.Các quyền quyền lợi đất đai 11 IV.Một số phương pháp định giá đất 12 1.Phương pháp so sánh trực tiếp 12 2.Phương pháp thu nhập 13 3.Phương pháp đầu tư 14 Chƣơng II Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 16 Đặc điểm vật lý đất đai 16 Nhân tố khả đầu tư sở hạ tầng 18 Nhân tố khả phân loại thị theo quy mơ vị trí địa lý 19 Q trình thị hoá 20 Yếu tố cạnh tranh 23 Chính sách tiền tệ 25 Yếu tố pháp lý 26 Kết luận 27 Tài liệu tham khảo 28 Thuviennet.vn hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học LỜI NÓI ĐẦU Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành trình phát triển bước đầu mở rộng Đến tác nhân tham gia thị trường bắt đầu hoạt động có hiệu tạo sở cho tính ưu việt thị trường hoạt động Quyền sử dụng đất loại hàng hoá quan trọng thị trường Vì giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn giá đất có vị trí đặc biệt thị trường bất động sản, thu hút quan tâm nhiều đối tượng Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đất đai điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất… Tất người có nhu cầu có chỗ ở, tất xã hội cần đất đai để phát triển…Có thể nói khơng có đất khơng có tồn xã hội loài người Đặc biệt, cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trị quan trọng nhu cầu có chỗ nhu cầu thiết yếu người, hay cụ ta thường nói “ an cư lạc nghiệp” Tuy nhiên, đất đai lại sản xuất đại trà loại hàng hoá khác đặc trưng đất đai ngày trở nên khan Mà đất khan giá ngày cao Sự thực hiển nhiên giải thích mua đất quan tâm hàng đầu tất người khơng phân biệt giàu, nghèo giá đất Thực tế giá đất gây nhiều xúc cho quan có thẩm quyền người dân giá đất q cao, có thơng tin cho giá đất Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh cịn cao giá đất thủ Tokyo Nhật Bản Ngồi giá đất bồi thường giải phóng mặt Nhà nước thu hồi cịn nhiều bất cập gây tình trạng lơn xộn thời gian qua Chính bất hợp lý giá đất mà quan tâm đến giá đất Để tìm hiểu kỹ vấn đề liên quan đến giá đất, thực trạng diễn liên quan đến giá đất đặc biệt quan tâm đến nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nên định chọn nghiên cứu đề tài “Những nhân tố ảnh hƣởng đến giá quyền sử dụng đất Liên hệ với thị trƣờng bất động sản Việt Nam” Đồng thời tìm hiểu vấn đề bổ sung kiến thức mơn học nhà trường chắn có ích cho công việc tương lai Để nghiên cứu đề tài sử dụng kiến thức môn: kinh tế tài nguyên đất, Nguyên lý thị trường bất động sản, Định giá bất động sản Để có nhìn đắn vấn đề liên quan đến nhân tố ảnh hưởng đến giá đất sử dụng phương pháp nghiên cứu biện chứng vật lịch sử, phương pháp so sánh, điều tra, phân tích Thuviennet.vn hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học Kết cấu đề tài sau: Chương I: Cơ sở lý luận giá đất I Khái niệm, quan điểm đất đai 1.Khái niệm 2.Các quan điểm giá đất II Sự cần thiết phải xác định giá đất III Cơ sở hình thành giá đất Bản chất giá đất Các quyền quyền lợi đất đai IV Các phương pháp định giá đất Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp thu nhập Phương pháp đầu tư Chương II: Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Đặc điểm vật lý đất đai Nhân tố khả đầu tư sở hạ tầng 3.Nhân tố khả phân loại đô thị theo quy mô vị trí địa lý Q trình thị hố Yếu tố cạnh tranh Chính sách tiền tệ Chính sách pháp luật Do thời gian trình độ có hạn, đề tài nghiên cứu chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận đóng góp ý kiến quý vị để đề tài hồn chỉnh Tơi xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Trung tâm đào tạo Địa Kinh doanh bất động sản đặc biệt Ths Vũ Thị Thảo nhiệt tình giúp đỡ thời gian nghiên cứu hoàn thiện đề tài nghiên cứu Thuviennet.vn hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học Chƣơng I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT I KHÁI NIỆM VÀ CÁC QUAN ĐIỂM VỀ ĐẤT ĐAI 1.Khái niệm đất đai Luật Đất đai 1993 nước CHXHCN Việt Nam khẳng định:” Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay” Như đất đai có vai trị đặc biệt quan trọng đời sống phát triển kinh tế xã hội đất nước Trong tiến trình lịch sử lồi người, người đất đai có mối quan hệ tách rời Đất đai nguồn cải vô tận người, dựa vào đất đai người tạo nên sản phẩm để trì tồn Khi dân số ngày đơng đất đai có khả tạo lượng sản phẩm lớn lượng sản phẩm đủ để trì sống người lao động Ngược lại, người với tác động tích cực hay tiêu cực đến đất đai nhằm phục vụ đời sống Đất đai thành phần quan trọng môi trường sống, tài nguyên vô quan trọng người Có thể nói khơng có đất đai khơng thể có tồn xã hội loài người Đất đai tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế, xã hội Đất đai địa điểm, sở thành phố, làng mạc, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, vận tải, thuỷ lợi… Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành xây dựng như: gạch ngói, gốm sứ…cho ngành cơng nghiệp chế biến, cao su, cà phê…ngoài đất đai tham gia vào ngành sản xuất xã hội tư liệu sản xuất đặc biệt Tuy nhiên, ngành cụ thể kinh tế quốc dân đất đai giữ vai trò khác Đặc biệt nông nghiệp đất đai yếu tố hàng đầu yếu tố đầu vào cần thiết thiếu Đối với nước ta- nước chủ yếu sản xuất nông nghiệp đất đai quan trọng Đất đai sở để sản xuất tất vật phẩm phục vụ sống người Bởi Wiliam Petis khẳng định: “Lao động cha, đất mẹ của cải” Thuviennet.vn hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học Khi xã hội phát triển vai trò đất đai ngày trở nên quan trọng Do yêu cầu thực tiễn đất đai trở thành loại hàng hoá đặc biệt Dân số nước ta ngày tăng lên, q trình thị hố diễn mạnh mẽ, mà tổng cung đất đai coi không đổi nên đất đai trở nên khan Nhu cầu đất đai tăng nhanh giá trị quan tâm nhiều Đất đai nguồn cải, thước đo giàu có quốc gia Nó phận lãnh thổ đất nước Tôn trọng chủ quyền quốc gia trước hết phải tôn trọng lãnh thổ quốc gia Như vậy, đất đai khơng đóng vai trò quan trọng đời sống, sản xuất mà có ý nghĩa to lớn an ninh quốc gia Với đất đai mang lại cho người, phủ nhận vai trị đặc biệt quan trọng Trong giai đoạn lịch sử, hoàn cảnh đất đai nơi cư trú người, nguyên liệu, sở cho lĩnh vực sản xuất vật chất Đất đai theo khía cạnh địa lý hiểu cách cụ thể sau: Đất đai sản phẩm tự nhiên qua q trình phong hố đá mẹ hình thành nên nhiều loại đất khác Mặt khác, đất đai lớp bề mặt trái đất, có khả cho sản phẩm trồng để ni sống lồi người, mơi trường để người hoạt động gắn bó chặt chẽ với lớp bề mặt theo thời gian khơng gian định Trong tiến trình lịch sử xã hội loài người, người đất đai có mối quan hệ ngày chặt chẽ Đất đai trở thành nguồn cải vô tận người, người dựa vào để ni sống Đất đai luôn thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống, khơng có đất đai khơng có hoạt động người khơng thể tồn xã hội lồi người Về mơi trường, đất đai thường gắn liền với khí hậu, địa hình, thổ nhưỡng yếu tố khơng gian phân bố rộng rãi phạm vi toàn cầu vùng, miền lãnh thổ Đất đai yếu tố hình thành nên mơi trường chịu tác động mơi trường Do đất đai mơi trường có quan hệ chặt chẽ với Thơng qua tác động tích cực người vào đất đai, môi trường bảo vệ đất dốc, đất đồi núi trọc trồng gây rừng làm giảm độ xói mịn, bảo vệ mạch nước ngầm, điều hồ khơng khí…Ngược lại, đất đai nằm cạnh khu công nghiệp không xử lý triệt để nước thải mơi trường đất bị ô nhiễm Các quan điểm giá đất Thuviennet.vn hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án môn học Giá đất phạm trù kinh tế khách quan, gắn liền với q trình trao đổi, chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong q trình sử dụng đất ln ln có lao động kết tinh đất nên đất đai có giá trị giá trị sử dụng Khi hai giá trị đươck thể qua quan hệ trao đổi tức có người mua người bán đất đai trở thành hàng hoá Giá đất coi tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu trình sử dụng đất Đây vấn đề phức tạp mà nhiều quan điểm khác chí trái ngược Trong có quan điểm bật sau: Có quan điểm cho với mục đích xác định giá đất cần phải giả quyết, điều hồ hai lợi ích ln đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu ngân sách Nhà nước như: tính thuế, tính tiền giao đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…Xác định giá đất để bồi thường cho người sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất, chấp, đấu giá quyền sử dụng đất, để trả nợ thi hành án…Đó hai mặt đối lập lợi ích Thực chất quan điểm giải hài hồ lợi ích Nhà nước bên liên quan quan hệ giao dịch dân Để giả lợi ích người bị Nhà nước thu hồi đất Nhà nước phải bồi thường cho người sử dụng đất Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích cơng cộng, quốc phòng an ninh gây ảnh hưởng lớn đến đời sống người bị thu hồi đất Đất đai, tài sản bị thu hồi bồi thường hộ diện phải di dời gặp nhiều khó khăn, khơng có khu tái định cư họ phải tự tìm nơi Đặc biệt hộ có vị trí đất tốt tiến hành kinh doanh có hiệu mà phải di dời đến vị trí khác ảnh hưởng lớn đến doanh thu họ Trong trường hợp việc thu hồi đất Nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích trước mắt cá nhân, hộ gia đình tổ chức Mặt khác, người Việt Nam cịn có tâm lý gắn bó với nơi sinh sống, khơng muốn chuyển nơi khác với mối quan hệ khác Vì để giải lợi ích người bị thu hồi đất đồng thời thuyết phục tâm lý ấy, Nhà nước phải đặt giá bồi thường hợp lý để khơng làm tổn hại đến lợi ích họ Bên cạnh cịn có quan điểm cho cần phải giải vấn đề hai giá đất, với hai nội dung là: Một là, giá đất Nhà nước xác định thu hồi đất cần lấy theo giá đất chưa chuyển mục đích sử dụng, chưa có đầu tư, giá thấp ( ví dụ giá đất nơng nghiệp); sau chuyển mục đích sử dụng để giao, người khác thuê, giá đất cao ( ví dụ giá đất thị) Hai là, xem xét giá đất Nhà nước xác định giá chuyển nhượng thực tế Thuviennet.vn hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học thị trường Thực tế có hai loại giá đất áp dụng giá thị trường giá chuẩn Giá thị trường đất giá thực áp dụng mua bán quyền sử dụng đất, giá tự điều chỉnh lên xuống tuỳ theo nhu cầu sử dụng đất sách Nhà nước đất đai Giá chuẩn giá Nhà nước xây dựng dựa yếu tố: giá thị trường, mức thu nhập người tiêu dùng, sức mua đồng tiền Thông thường giá chuẩn xây dựng thành khung giá, giá tối đa, tối thiểu Nhà nước quy định để quản lý giá đất kiểm soát biến động thị trường đất phục vụ cho mục tiêu quản lý Nhà nước đất đai Với lần thay đổi khung giá đất Chính phủ, với khoảng vài năm lần thay đổi khung giá UBND tỉnh, với biến động kinh tế, xã hội khác 64 tỉnh, thành phố làm thay đổi cấu sử dụng đất làm cho khoảng cách giá đất Nhà nước giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế cách biệt, vượt khỏi tầm kiểm soát Nhà nước tạo nhiều mâu thuẫn xã hội Quan điểm Nhà nước giá đất theo văn Luật đất đai 2003 là: “ Giá đất hình thành trường hợp:  Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định  Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất  Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất” ( Điều 55) Giá đất Nhà nước quy định cần phải đảm bảo nguyên tắc theo Điều 56 Luật đất đai 2003 II SỰ CẦN THIẾT PHẢI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Giá đất phạm trù kinh tế khách quan, gắn liền với trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn… có liên quan đến lợi ích đối tượng liên quan Thông thường, trước tài sản nhà đất tham gia giao dịch cho mục đích khác cần phải xác định giá đất Chúng ta biết giá đất xác định thông qua luồng thu nhập mảnh đất mang lại nên giá đất để đánh giá tiêu chuẩn để đánh giá hiệu sử dụng đất Nếu người sử dụng đất biết khai thác lợi mảnh đất đánh giá mảnh đất có giá cao người khơng thấy lợi Vì đất đai sử dụng có hiệu giá cao Đặc biệt, trao đổi, mua bán loại hàng hố cần phải có yếu tố giá Thuviennet.vn hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án môn học Quyền sử dụng đất không nằm ngồi quy luật Tuy nhiên, quyền sử dụng đất hàng hố đặc biệt Nó khơng bày bán thị trường hàng hoá khác Người mua người bán khơng có hội đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn Mặt khác, đất đai thường có giá trị lớn, số lần mua bán thiếu kinh nghiệm Vì lý nên xác định giá đất cần phải có nhà chun mơn có kinh nghiệm Như vậy, loại giao dịch thị trường bất động sản liên quan đến quyền sử dụng đất cần phải xác định giá đất Ngoài ra, giá đất theo khung giá Nhà nước ban hành sở pháp lý, tạo điều kiện để sở hữu toàn dân đất đai hoà nhập vào chế thị trường Khung giá đất ban hành theo loại đường phố, theo vị trí Hệ thống khung giá cịn bao gồm bảng giá UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo năm Các giao dịch thị trường quyền sử dụng đất dựa sở khung giá để định giá cho đất Hiện nay, giá khung giá theo Nghị định 188 cao nhiều so với khung giá cũ, chẳng hạn Hà Nội, giá cao 67.2triệu đồng/ m2, thấp 500 nghìn đồng/ m2 Điều tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất tham gia công khai vào thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thị trường bất động sản nói chung Mặc dù khung giá đất nâng lên đáng kể thấp nhiều so với giá thị trường, nảy sinh hoạt động giao dịch “ngầm” vượt khỏi tầm kiểm sốt Nhà nước Đặc biệt, cơng tác bồi thường, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất, giá đất đóng vai trị vơ quan trọng Đó sách để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt Từ trước đến có lẽ vướng mắc nhiều liên quan đến đất đai giá bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất cho mục đích cơng cộng, quốc phịng an ninh Nước ta q trình cơng nghiệp hố, đại hố nên diện tích đất phi nơng nghiệp tăng lên điều tất yếu chủ yếu đất xây dựng khu công nghiệp, khu chung cư, đường giao thơng…Để làm điều Nhà nước ta buộc phải thu hồi đất để đảm bảo lợi ích người sử dụng đất Nhà nước phải bồi thường Tuy nhiên, giá bồi thường thường thấp giá thị trường từ đến lần chí có nơi lên tới 10 lần dù địa phương áp dụng giá bồi thường phép tăng lên 20% so với khung giá đất Nhà nước Đó ngun nhân chủ yếu tình trạng khiếu kiện liên miên đồng thời khơng có mặt xây dựng Đứng trước thực tế Nhà nước phải có biện pháp nghiên cứu xác định giá đất hợp lý hơn, gần với giá thị trường Thuviennet.vn hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học Qua nội dung trình bày ta thấy giá đất thực cần thiết nhiều lĩnh vực Vì phải xác định giá đất xác, hợp lý để đảm bảo tính cơng bằng, giải hài hồ lợi ích bên tham gia: người mua- người bán, người chấp - Ngân hàng, người bị thu hồi đất - Nhà nước III CƠ SỞ HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT Đất đai hình thành qua trình lịch sử lâu dài Ban đầu đất đai đơn sản phẩm tự nhiên, phát triển xã hội đất đai trở thành sản phẩm xã hội Vì vậy, giá đất hình thành sở yếu tố tự nhiên yếu tố xã hội Bản chất giá đất Mua đất mua quyền thu địa tô, nên giá đất vào khả sinh lời đất, mà địa tơ hình thái theo quyền sở hữu ruộng đất thực mặt kinh tế tức đem lại thu nhập cho người sở hữu ruộng đất Địa tơ xuất có tách rời người sử dụng người sở hữu ruộng đất Người sở hữu ruộng đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn họ: Trực tiếp kinh doanh cho thuê Trong trường hợp cho thuê quyền sở hữu ruộng đất quyền dụng tách rời, người thuê đất phải trả cho người chủ đất khoản tiền định theo hợp đồng Quan hệ địa tô sử dụng đất thực chất phân chia lợi ích người sử dụng người sở hữu ruộng đất Bởi gắn liền với chế độ tư hữu đất đai Theo tiến trình lịch sử, địa tơ biểu hình thức: địa tô lao dịch, địa tô vật địa tơ tiền Trong địa tơ tiền hình thức biểu cao phát triển địa tơ tư chủ nghĩa Các hình thái địa tô là: địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối Địa tô chênh lệch lợi nhuận siêu ngạch việc sử dụng đất có điều kiện khác vị trí độ phì Phần nhà tư sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ đất Địa tô chênh lệch I có việc sử dụng đất đai có điều kiện thuận lợi vị trí độ phì Mặt khác, trình khai thác sử dụng ruộng đất, người sử dụng ruộng đất ( có người sở hữu đất) có đầu tư vào đất làm cho độ phì nhiêu đất tăng lên, đầu tư lâu dài ngắn hạn để làm tăng sản lượng ruộng đất Những khoản chi phí làm tăng sản lượng ruộng đất, biến ruộng đất từ chỗ vật chất đơn thành ruộng đất tư “Tuy có thuộc tính tự nhiên nhau, đám đất canh tác có giá trị lớn Thuviennet.vn hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học đám đất bỏ hoang” ( Mác – Enghen toàn tập) Địa tơ có nhờ vào việc đầu tư khác vào đám đất có suất khác Đó địa tơ chênh lệch II Như vậy, địa tơ chênh lệch II có đầu tư tư liên tiếp loại đất, tức trình độ thâm canh định Khi nghiên cứu địa tô chênh lệch, xuất phát từ giả thuyết giá sản xuất chung ngang với giá sản xuất cá biệt loại đất xấu xã hội cần thiết Nói cách khác, giá sản xuất có tác dụng điều tiết thị trường ngang với giá cá biệt đất xấu xã hội cần thiết Khi có mảnh đất có giá sản xuất cá biệt thấp giá sản xuất cá biệt xã hội cần thiết có lợi nhuận siêu ngạch- chuyển hố thành địa tơ chênh lệch Địa tơ có sở chênh lệch độ phì tự nhiên kết chênh lệch lần đầu tư liên tiếp đất kết chênh lệch mức đầu tư khác lần đầu tư đất Tuy nhiên, theo giả thiết chủ tư kinh doanh đất xấu xã hội cần thiết nộp địa tơ cho chủ đất giá sản phẩm thị trường giá sản xuất loại đất xấu định chủ đất loại đất xấu không thu địa tô Trên thực tế Ngay loại đất đem lại địa tơ Đó địa tơ tuyệt đối Địa tơ tuyệt đối giá trị thặng dư khác việc sử dụng đất đai ứng với tỷ suất giá trị thặng dư ngành sản xuất khác có cấu tạo hữu tư khác Vì vậy, địa tơ nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất Trên sở địa tơ cách tính giá đất cần dựa vào tiêu thức: Mức địa tô thu hàng năm diện tích đất đai, tỷ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng năm, ưu đất đai vị trí, chất đất, quan hệ cung cầu đất đai thời điểm Các quyền quyền lợi đất đai Đất đai gắn liền với lãnh thổ quốc gia liên quan đến tình hình an ninh trị quốc gia Đó lý để hầu hết quốc gia giới quy định đất đai thuộc quyền sở hữu tối cao Nhà nước Ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý ( Luật Đất đai 1993) theo văn pháp luật đất đai “đất đai thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Quy định nhằm đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đạt hiệu cao đồng thời bảo vệ chế độ sở hữu tồn dân đất đai Nhà nước khơng trực tiếp sử dụng Thuviennet.vn 10 hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học tạo độ phì thơng qua tự nhiên hay hoạt động người Độ phì thuộc tính tự nhiên đất, thể khả cung cấp thức ăn, nước…cho trồng trình sinh trưởng phát triển Lợi dụng khả tái tạo đất mà lịch sử người có hình thức canh tác như: chế độ bỏ hoang, chế độ bỏ hoá, chế độ luân phiên trồng Ngày người cải tạo, bồi dưỡng đất biện pháp kỹ thuật nhằm bảo vệ tái sử dụng đất đai Tính hai mặt đất đai có ý nghĩa quan trọng trình sử dụng đất Một mặt phải tiết kiệm đất đai, bố trí hợp lý hoạt động sản xuất Mặt khác phải ý ứng dụng khoa học công nghệ để tăng khả phục hồi tái tạo đất Các đặc tính vật lý khác làm phân biệt đất đai với tư liệu sản xuất khác như: đất không di chuyển, đất khơng ( tính riêng mặt địa điểm), đất không bị phá huỷ ( khơng tính đến đầu tư tài sản đất đó) Vì có đặc thù riêng mặt giá trị sau: -Đất đai cố định mặt số lượng cung cấp…Một yếu tố quan trọng cần biết đất đai coi không đổi tổng cung đất đai cho chức sử dụng xác định lại biến thiên… có nghĩa cung cấp khơng hồn tồn bất biến Ví dụ, Nhà nước khuyến khích xây dựng nhà chung cư, nhà cao tầng giảm bớt sức ép đất làm thay đổi giá đất - Giá trị đất phụ thuộc vào cung cầu thị trường Cung đất coi ổn định, việc sử dụng đất định hướng nhu cầu thị trường Nhu cầu sử dụng loại đất tăng lên thị trường đáp ứng loại đất Ví dụ đất thị khác đất nông thôn phụ thuộc vào mức độ phát triển khu dân cư theo quy hoạch Điều thể rõ khung giá Nhà nước Bảng: Khung giá đất nông thôn (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại thị Xã đồng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tối thiểu 3,0; Giá tối đa 90,0 Giá tối thiểu 2,0; Giá tối đa 850,0 Giá tối thiểu 0,5; Giá tối đa 24,0 Bảng: Khung giá đất đô thị (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Loại thị Đặc biệt I II Mức giá Giá tối thiểu 1.500,0; Giá tối đa 67.500,0 Giá tối thiểu 400,0; Giá tối đa 42.500,0 Giá tối thiểu 150,0; Giá tối đa 30.000,0 Loại đô thị III IV V Thuviennet.vn 17 hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học Mức giá Giá tối thiểu 120,0; Giá tối đa 19.500,0 Giá tối thiểu 50,0; Giá tối đa 13.350,0 Giá tối thiểu 30,0; Giá tối đa 6.700,0 Nhìn vào bảng ta thấy xã đồng giá cao 90000đồng/m2 đất đô thị mức cao 67.5 triệu đồng/ m2 Đó so sánh khập khiễng để thấy phát triển ảnh hưởng đến giá đất đai Ngồi ra, tính chất vật lý khác đất đai như: vị trí, độ phì nhiêu, độ ẩm, tính bền vững… đất góp phần hình thành giá đất Chẳng hạn loại đất có độ phì cao, độ ẩm, độ xốp lớn sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp tốt nên loại đất nông nghiệp giá đất phải cao loại đất có điều kiện Đối với đất nông nghiệp giá chủ yếu phụ thuộc vào chất đất (độ phì đất) yếu tố quan trọng trồng Những yếu tố vật lý có tác động không nhỏ đến giá đất: Nếu mảnh đất ở đất ao vượt lên chắn không bền vững mảnh đất đất đồi giá cua hai mảnh đất khác dù yếu tố khác tương tự Đối với đất đô thị, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí mảnh đất, độ bền vững đất Nhân tố khả đầu tƣ sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng gồm sở hạ tầng kỹ thuật ( đường giao thơng hệ thống dịch vụ cấp nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc…) sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…) Mật độ phát triển kết cấu hạ tầng có tác động lớn đến giá đất Kết cấu hạ tầng có tính đặc trưng khác thành thị nơng thơn Có thể thấy sở hạ tầng thị có ý nghĩa quan trọng việc xác định giá đất so với sở hạ tầng nơng thơn Kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị đất đai có Việc phát triển kết cấu hạ tầng thể thông qua phát triển hệ thống đường giao thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống xử lý chất thải, hệ thống phịng cháy chữa cháy, hệ thống an tồn lao động…Việc giá đất tăng khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu tâm lý người sử dụng đất Khi mua nhà, đất ý đến hệ thống sở hạ tầng: đường giao thơng hoàn chỉnh đến mức nào? hệ thống dịch vụ cấp thoát nước xây dựng sao? hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng lắp đặt với quy mơ gì? hệ thống thơng tin liên lạc Thuviennet.vn 18 hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án môn học trang bị đại đến khả nào? Đó nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng vị trí đất đai khu vực Nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai trở nên dễ dàng hơn, đáp ứng thoả mãn yêu cầu khác người sử dụng đất Nhờ mà đất đai tham gia vào thị trường bất động sản cách dễ dàng Một khu đất khơng có kết cấu hạ tầng nhu cầu sử dụng đất khơng cao nên giá đất khu vực thấp điều dễ hiểu Ngược lại, khu vực xây dựng sở hạ tầng đồng bộ, khả tiếp cận dễ dàng thuận tiện nguồn cung có ý nghĩa thị trường bất động sản, nhu cầu sử dụng đất khu vực chắn tăng lên kéo giá đất khu vực tăng cao Một ví dụ thay đổi giá đất sau có đầu tư sở hạ tầng là: Tại Khu 19 phường Bình Hàn, Thành phố Hải Dương chưa có đường Chợ Mát giá đất 1.5 triệu đồng/m2, từ UBND tỉnh đầu tư mở rộng đường Chợ Mát đường vành đai thành phố giá tăng lên triệu đồng/m2 Hay dự án quốc lộ 10 qua tỉnh Hải phịng, Hải Dương, Thái Bình làm cho giá đất hai bên đường tăng lên từ đến lần Qua ví dụ ta thấy việc đầu tư sở hạ tầng có tác động to lớn đến giá đất 3.Nhân tố khả phân loại đô thị theo quy mô vị trí địa lý Trong loại thị, chia làm 04 loại đường phố, bao gồm: - Đường phố loại - Đường phố loại - Đường phố loại - Đường phố loại Mỗi loại đường phố thể tính đặc trưng khả đáp ứng cao yêu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt, sở hạ tầng đồng Như vậy, khả phân loại đô thị theo quy mô trước hết dựa vào quy mơ thị Quy mô đô thị không quy mô diện tích mà cịn phải xem xét thị phát triển đến mức Tại loại đô thị giá trị thực tế đất thay đổi tuỳ thuộc vào loại đường phố loại thị Cơ sở khoa học giúp xác định cách cụ thể giá đất cho khu vực đô thị Giá trị thực tế đất đường phố loại đương nhiên phải cao đường phố loại bậc, cách xác định giá trị Thuviennet.vn 19 hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án môn học thực tế đất loại đường phố lại tương tự Đó phân chia hợp lý công Trong loại đường phố phân loại xác, vị trí đất góp phần định giá trị thực tế đất Chẳng hạn đường phố loại nhau, diện tích đất nằm vị trí mặt đường phố có giá trị thực tế cao vị trí xa mặt đường phố ngõ, hẻm ví dụ Quận Thanh Xuân đường Trường Chinh, đoạn đường từ Ngã Tư Sở đến ngã ba Tơn Thất Tùng: Vị trí 1: 23 triệu đồng/m2 Vị trí 2: 13.3 triệu đồng/m2 Vị trí 3: 11.2 triệu đồng/m2 Vị trí 4: 10 triệu đồng/m2 Mặt khác, diện tích đất đặt đầu phố gần trung tâm bn bán, khu vui chơi giải trí…sẽ có giá trị thực tế cao hẳn so với vị trí cuối phố xa trung tâm (cùng đặt mặt đường phố) Ngược lại, vị trí đặt diện tích đất khu sản xuất thải chất độc hại giá trị thực tế diện tích đất giảm mạnh so với diện tích đất đặt xa khu vực (cùng đặt mặt đường phố) Các diện tích đất vị trí khác đường phố loại đô thị khác điều kiện có thay đổi giá trị thực tế đất tương tự Cơ sở khoa học giúp khắc phục tình trạng thiếu trình xác định giá trị thực tế đất cách cụ thể cho diện tích đất loại đường phố loại đô thị Nhiệm vụ quan có thẩm quyền địa phương xác định cách cụ thể xác thứ tự loại đường phố Có xác định giá đất cho loại đường phố đô thị phản ánh giá trị thực tế đất Sự phân loại đô thị theo quy mô tạo nên khả thuận lợi hay khó khăn cho phát triển mặt đô thị Giá trị sử dụng đất biến đổi theo quy mô phát triển đô thị đặc biệt hoạt động sản xuất kinh doanh, đô thị đô thị phát triển, giao thông thuận lợi, nhu cầu tiêu dùng lớn chắn giá đất thị cao lên Ngày xu thị hố diễn mạnh mẽ nên việc mở rộng đô thị “ bành trướng” đô thị vùng lân cận làm thay đổi giá đất đai đặc biệt giá đất vùng lân cận tăng lên Q trình thị hố Thuviennet.vn 20 hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học Đơ thị hố q trình tất yếu đường phát triển quốc gia đặc biệt nước phát triển có Việt Nam Q trình thị hố diễn ngày mạnh mẽ đặt nhiều vấn đề phức tạp lý luận thực tiễn cần phải giải quyết: dân số đô thị tăng nhanh, vấn đề an ninh xã hội, vấn đề môi trường, việc làm…Hiện nay, vấn đề đất đô thị ảnh hưởng trình thị hố đến giá đất đai mối quan tâm nghiên cứu nhà quản lý nhà nghiên cứu lý luận Quá trình thị hố q trình hình thành phát triển thị, q trình tập trung dân số vào thị tạo hình thành nhanh chóng điểm dân cư thị sở phát triển sản xuất đời sống Quá trình thị hố gắn liền với q trình cơng nghiệp hoá đất nước, làm biến đổi sâu sắc cấu sản xuất, cấu nghề nghiệp, cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cấu tổ chức khơng gian kiến trúc xây dựng từ hình thức nơng thơn sang thành thị Đó q trình diễn cách khách quan gắn liền với phát triển kinh tế xã hội, cịn gắn liền với tiến khoa học kỹ thuật phát triển ngành nghề Trình độ thị hố phản ánh trình độ phát triển lực lượng sản xuất, truyền thống văn hoá phương pháp tổ chức đời sống xã hội Như thị hố hình thức q trình mở rộng diện tích ưuy mô đô thị sở sát nhập điểm dân cư nông thôn sử dụng phần diện tích đất nơng nghiệp cho xây dựng mở rộng đô thị Đất đô thị phần diện tích đất giới hạn sử dụng để xây dựng cơng trình thị nhà ở, trụ sở quan hành chính, kinh tế, tổ chức trị, xã hội, sở sản xuất xã hội, kinh doanh, sở hạ tầng kỹ thuật đô thị như: đường giao thông, mạng lưới chiếu sáng, lưới điện sinh hoạt, điện sản xuất, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống cấp cấp thoat nước…phục vụ nhu cầu lợi ích, cơng cộng, quốc phịng, an ninh mục đích khác Phần diện tích đất có giới hạn theo quy mơ khác kết hợp với số yếu tố cấu dân số cấu kinh tế Nhà nước quy định phân loại thành đô thị loại I đến loại V Q trình thị hố đặt nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày tăng lên khả cung diện tích đất thị hữu hạn Chính việc khai thác sử dụng đất đô thị cho hợp lý đạt hiệu kinh tế cao yêu cầu quan trọng Để giải vấn đề thực chất giải mối quan hệ lợi ích Nhà nước( lợi ích cộng đồng) lợi ích cá nhân; mục tiêu quản lý mục đích sử dụng Xét khía cạnh kinh tế trị, đất thị loại đất dùng để xây dựng phát triể thị, loại đất có giá trị lớn có sức sản xuất cao, có giá trị sử Thuviennet.vn 21 hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án môn học dụng lớn Xu hướng phát triển quy mơ đất thị có liên quan chặt chẽ đến mối quan hệ quan hệ sản xuất lực lượng sản xuất mà cốt lõi chế độ sở hữu nói chung, có sở hữu đất đai quy định chế độ kinh tế trị xã hội Nếu tư liệu sản xuất đặc biệt đất đai nằm tay phận giai cấp thống trị xã hội nắm quyền phân phối sản phẩm xã hội, đất thị hàng hoá đặc biệt mang lại lợi nhuận siêu ngạch cho chủ sở hữu giai cấp thống trị Còn đất đai thuộc sở hữu tồn dân, lợi ích đất đai mang lại phục vụ cho lợi ích cộng đồng mà đại diện Nhà nước, đối tượng hưởng nhân dân Từ năm 1975 đến nay, đất nước thống nhất, việc đầu tư cải tạo xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị hạ tầng xã hội sử dụng vốn ngân sách Chính nhờ có đầu tư mà đất thị ngày có giá trị Giá đất đô thị cao giá đất nông thôn, miền núi đất đai có đặc trưng khiến khơng giống loại tư liệu sản xuất Chẳng hạn: đất đai nguồn tài ngun có hạn chế số lượng khơng có khả tái sinh; đất đai có vị trí cố định không gian di chuyển theo ý muốn chủ quan người Ông cha ta nói: “ Tấc đất tấc vàng”- câu nói đặc biệt với đất thị, tốc độ thị hố diễn mạnh mẽ Khi nói đất thị, Mác cho rằng: “Thật ra, người ta tập trung sản xuất lớn khoảng không gian nhỏ với phân tán thủ công nghiệp đại cơng nghiệp làm vậy”, sản xuất đại công nghiệp đạt đến giới hạn việc sử dụng chiều cao không gian “ việc mở rộng sản xuất địi hỏi mở rộng diện tích đất đai” Cũng giống diện tích đất sử dụng vào đất nơng nghiệp, đất sử dụng vào mục đích xây dựng thị có ưu mà cơng cụ sản xuất khác (như máy móc chẳng hạn) khơng có : “ưu đất khoản đầu tư liên tiếp đem lại lợi nhuận mà khơng làm thiệt hại đến khoản đầu tư trước, ưu đồng thời bao hàm khả có chênh lệch sản phẩm khoản đầu tư liên tiếp ấy” Đó khoản địa tô mà đất đô thị đem lại cho chủ đất Vì thế, q trình thị hố diễn mạnh mẽ giá đất khu vực thị hoá tăng cao điều tất yếu Từ thực tế ta thấy rõ điều này, thị hố đến đâu đất tăng giá đến Ở nước ta, Hiến pháp Luật đất đai khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu Với việc quy định cụ thể đạo luật quyền sở hữu tối cao đất đai thuộc nhân dân, việc khai Thuviennet.vn 22 hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học thác, sử dụng nguồn lực đất đai phục vụ cho yêu cầu phát triển đất nước thuận lợi nhiều, đặc biệt điều kiện kinh tế thị trường, đất đai tham gia vào thị trường với tính chất hàng hoá đặc biệt ( Tư liệu sản xuất đặc biệt thay được) Hiện nay, vấn đề cộm xây dựng phát triển đô thị nước ta vấn đề quỹ đất cho xây dựng cơng trình thị, cơng việc liên quan đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt Chính phủ có Nghị định số 87/NĐ/CP ngày 17/8/1994 Nghị định 188/NĐ/CP quy định khung giá loại đất; tỉnh, thành phố có định giá loại đất địa bàn cụ thể Tuy nhiên khung giá khơng hồn tồn hợp lý khiến người dân khơng đồng tình dẫn đến tình trạng khiếu kiện liên miên Đó khó khăn Nhà nước ta cần phải giải Qua phân tích ta thấy q trình thị hố có ảnh hưởng lớn tới giá đất mà xu hướng giá đất tăng lên Đó xu tất yếu nước đà phát triển Việt Nam Yếu tố cạnh tranh Để tìm hiểu ảnh hưởng yếu tố cạnh tranh đến giá đất trước tiên cần nghiên cứu mối quan hệ cung cầu để thấy mức giá cần xác định Khi phân tích quan hệ cung cầu ta thường coi cung cầu hàm số giá Cung, cầu cân điểm nào, có giá cân Nếu yếu tố khác khơng đổi, tăng lên cầu hay giảm xuống cung làm giá tăng lên ngược lại giảm xuống cầu tăng thêm cung làm giá giảm xuống Do thị trường cạnh tranh giá điều tiết lượng cung cầu Đó quy luật chung loại hàng hố thơng thường đất đai lại có điểm khác biệt Cầu đất đai ngày tăng cung đất đai lại gần khơng đổi tính giới hạn không gian đất đai nên giá khó dịch chuyển điểm cân Đối với đất đai, cầu giảm giá đất khơng giảm mà thường “chững lại” Ảnh hưởng đến giá đất gồm có yếu tố cạnh tranh cầu, cung nội cung, cầu Cầu đất đai nói chung ln ln tăng giá đất nói chung tăng lên Chẳng hạn cầu đất xây dựng biệt thự, đất phân lô tăng thời gian vừa qua thu nhập người dân tăng lên tâm lý người tiêu dùng muốn có nhà riêng làm cho giá loại đất tăng lên ( chủ yếu qua đấu Thuviennet.vn 23 hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học giá) cung loại đất có tăng chậm, không đáp ứng cầu Hiện giá loại đất cao, Huyện Đông Anh ( Hà Nội) đấu giá lô đất mà giá cao lên tới 86 triệu đồng/ m2 Đối với cung đất đai: tổng cung coi không đổi nội cung đất đai có chuyển đổi như: chuyển đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp làm cung đất phi nông nghiệp tăng, thu hồi đất cho phục vụ cho xây dựng khu cơng nghiệp cung đất khu cơng nghiệp tăng…Nguồn cung đất tăng lên khai hoang, phục hố Chúng ta thấy cung đất xây nhà chung cư có xu hướng tăng lên theo quy luật cung cầu, cung tăng lên giá giảm điều khơng hồn tồn với hàng hố đặc biệt đất đai Mặc dù cung đất xây nhà chung cư tăng thực tế giá không giảm mà giá đất chững lại có giảm khơng đáng kể Việc giá đất chững lại biểu thị trường “đóng băng” thị trường bất động sản Việt Nam Một biểu cạnh tranh cung là: hai nguồn cung khác đất ở, khu vực có sở hạ tầng tốt hơn, môi trường chắn giá đất cao Vì diễn cạnh tranh nội cung loại đất, đầu tư tốt thu hút nhiều khách hàng Yếu tố cạnh tranh thực chất quan hệ cung cầu Đối với loại hàng hố thơng thường tn theo quy luật đất đai khơng, giá có phản ứng với thay đổi cung, cầu, tính cạnh tranh theo cách đặc biệt Trong điều kiện thị trường phát triển bình thường, thay đổi cung hay cầu không làm giá đất biến động mạnh, giữ nguyên.Cung cầu đất có ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá thị trường có tăng đột biến cung hay cầu chủ yếu cầu tạo nên “sốt giá’ nước ta năm cuối thập kỷ 90 kỷ XX Chính sách tiền tệ Giá đất đai biểu tiền giá trị đất đai, số tiền thoả thuận người mua người bán thời điểm xác định Ở thời điểm khác giá đất đai thay đổi theo chiều hướng khác tăng hay giảm Mặt khác, đất đai có giá trị lớn, quốc gia chiếm khoảng 3/4 tổng tài sản quốc gia cá nhân, gia đình đất đai tài sản quan trọng Vì thế, biến động tiền tệ, sách tiền tệ có ảnh hưởng lớn đến giá đất Giá đất phụ thuộc vào ổn định đồng tiền, sức mua đồng Thuviennet.vn 24 hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học tiền tăng giá đất giảm, ngược lại sức mua đồng tiền giảm giá đất tăng Khi sức mua đồng tiền tăng tức lượng tiền mua lượng hàng hoá lớn hơn, xu hướng giá đồng tiền tăng giao dịch liên quan đến đất đai “chững” lại người có ý định bán có tâm lý “ chờ” giá người ta cho giá cịn tiếp tục tăng Giá vàng lên xuống thất thường khiến giao dịch nhà đất chững lại tháng /2004 giá vàng tăng thêm 70.000 đồng/lượng để mức 7,43 triệu đồng/lượng (mua vào) 7,49 triệu đồng/lượng (bán ra) Nếu so với mức thấp từ đầu năm (7,39 triệu đồng/lượng ngày 10-5-2004) gía vàng tăng 100.000 đồng/lượng; với mức cao (8,01 triệu đồng/lượng ngày 1-1-2004) giảm đến 520.000 đồng/lượng Giá vàng tăng giảm thất thường, diễn biến chậm với khoảng cách chênh lệch lớn khiến tình hình khó dự báo Do vậy, thị trường nhà đất, giao dịch đất đai vào "co cụm" Cả người mua, người bán khơng muốn mạo hiểm với tài sản Thật thị trường nhà đất không bị tác động giá vàng mà nhiều yếu tố khác liên quan quy hoạch, khung giá đất, thuế, vật tư xây dựng, tốc độ tăng trưởng kinh tế Tuy nhiên việc định gía nhà đất vàng trở thành “truyền thống” từ bao đời nên giá vàng yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất Giá tăng, bên mua, bên bán dừng lại để chờ giá tiếp tục tăng Giám đốc trung tâm giao dịch nhà đất cho biết, giá vàng ổn định, tuần mua bán - nhà (khoảng 300 cây/căn) chuyện bình thường Còn tại, thử đến trung tâm thấy rõ thưa thớt Đơn giản với mức chênh lệch tăng giảm 100.000 đồng/ lượng người ta hàng trăm triệu đến tỷ đồng với nhà có gía trị lớn, vài trăm đến vài nghìn vàng Yếu tố pháp lý Đất đai tài sản quý giá quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Vì Nhà nước nắm quyền quản lý tuyệt đất đai phạm vi toàn lãnh thổ Nhà nước phải đảm bảo sử dụng đất theo nguyên tắc: đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu cao Để làm điều Nhà nước cần quản lý chặt chẽ quỹ đất thơng qua sách pháp luật Bởi nên đất đai “nhạy cảm” với thay đổi yếu tố pháp lý Đất đai đối tượng trực tiếp điều chỉnh văn pháp quy liên quan đến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, Nghị định, định, Thông tư… Nhà nước ta có Thuviennet.vn 25 hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đất đai Nhà nước không trưc tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng hình thức: giao đất, cho thuê đất… Họ Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Qua ta thấy đất đai có mối quan hệ khơng thể tách rời Đó lý để nói yếu tố pháp lý có ảnh hưởng đến giá đất Ta thấy rõ điều qua ví dụ sau: Mỗi đất sử dụng hợp pháp Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất- giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng hợp pháp đất Vì vô quan trọng người sử dụng đất Nếu hai đất tương tự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn chưa có điều chắn đất chưa có giấy chứng nhận có giá thấp nhiều mua mảnh đất quyền sử dụng họ khơng đảm bảo Một sách Nhà nước khuyến khích phát triển mơ hình trang trại Trước đây, chưa có sách giá đất trang trại rẻ từ Nhà nước khuyến khích mơ hình người ta đổ xô mua đất trang trại khiến cho giá loại đất tăng lên nhanh Vì ta khẳng định sách Nhà nước có tác động tới giá đất đai Một ví dụ giúp thấy rõ ảnh hưởng sách pháp luật liên quan tới giá đất Xuất phát từ q trình thị hố, từ phát triển nhanh chóng kinh tế xã hội mà loại đô thị tăng lên: nông thôn xuất nhiều thị trấn, thị xã; thành thị chuyển xã thành phường, quận thành huyện Việc Nhà nước định thành lập mộ thị trấn, thị xã, phường, quận hay thành phố có ảnh hưởng mạnh tới giá đất khu vực Chẳng hạn Nhà nước định thành lập quận Hoàng Mai, quận Long Biên (Hà Nội) làm chuyển biến đáng kể đời sống xã hội khu vực đó, nhiều làng lên phố nhiều nơng dân trở thành tỷ phú Đó khơng cịn điều lạ lẫm Việt Nam nơng thơn trở thành thị giá đất tăng lên “chóng mặt”, nói tăng ngày Vì khơng có lý để nói việc định Nhà nước khơng ảnh hưởng tới giá đát Trên vài minh chứng để thấy rõ ảnh hưởng yếu tố pháp lý hay nói rõ chủ trương, sách Nhà nước có tác động khơng nhỏ tới giá đất Vì xác định giá đất cần đặc biệt ý đến tính pháp lý đất sách Nhà nước thời điểm Thuviennet.vn 26 hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học Thuviennet.vn 27 hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học KẾT LUẬN Qua việc nghiên cứu trên, khẳng định vai trị to lớn đất đai phát triển kinh tế- xã hội Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai tham gia vào hoạt động đời sống kinh tế, xã hội, khơng có đất đai khơng có hoạt động sản xuất diễn Đất đai khơng đem lại nhiều lợi ích cho người sử dụng khai thác mà đem lại nhiều lợi ích cho xã hội Tuy nhiên diện tích đất đai bị giới hạn nhu cầu sử dụng đất đai lại tăng lên Chính giá đất lại có xu hướng ngày tăng Trong kinh tế thị trường nay, đôi với phát triển kinh tế xã hội đất nước q trình thị hố ngày mở rộng tác động mạnh mẽ đến giá đất Xã hội ngày phát triển làm nảy sinh nhiều mối quan hệ đất đai nhu cầu xác định giá đất ngày tăng Để xác định giá đất cách xác cần phải sử dụng phương pháp xác định giá đất phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập… Tuy nhiên xác định giá đất phải dựa vào yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Các nhân tố có tác động lớn đến giá đất, có nhân tố làm thay đổi hẳn giá trị mảnh đất nhân tố sách pháp luật hay q trình thị hố Tơi hy vọng với việc nghiên cứu đầy đủ sâu sắc nhân tố ảnh hưởng đến giá đất sở quan trọng để nhà định giá xác định giá đất xác, hợp lý Hiện có nhiều quan điểm giá đất tóm lại giá đất chất phản ánh nguồn lợi ích mang lại từ mảnh đất đó, đo lường giá trị mảnh đất thời điểm định Nhà nước ban hành nhiều khung giá đất: Nghị định 80/NĐ-CP ban hành ngày 06/11/1993; Nghị định 87/NĐ-CP ban hành ngày 17/8/1994; Nghị định 17/1998/NĐ-CP Nghị định 188/2004/NĐ-CP ban hành ngày 16/11/2004 Lấy khung giá loại đất Chính phủ làm sở, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có quy định bảng giá loại đất cho phù hợp với địa phương Song nhìn chung điều chỉnh giá đất Nhà nước chưa theo kịp với giá đất thực tế, thường thấp giá đất thực tế có nơi từ 8-10 lần Sự chênh lệch tạo nhiều mâu thuẫn, tình trạng khiếu kiện vượt cấp kéo dài Để khắc phục tình trạng cần phải hoàn thiện pháp luật giá đất, trước mắt Thuviennet.vn 28 hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học cần tập trung vào hồn chỉnh nội dung sau: Về chế quản lý giá (phải thừa nhận tính dịch vụ hoạt động giá); hệ thống quan quản lý Nhà nước giá ( chuyên trách, độc lập, đa mục đích, vừa quản lý hành vừa hoạt động dịch vụ); phương pháp, nguyên tắc xác định giá; đào tạo nhân cho hoạt động định giá thẩm định giá; hoàn thiện sở pháp lý cho đơn vị bất động sản tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tập trung đất đai, gắn liền bất động sản thành khối ( nhà- đất- tài sản gắn liền đất); thực trước bước công tác đăng ký quyền sử dụng đất ( đăng ký ban đầu đăng ký biến động), thống đăng ký quyền sở hữu nhà ở, đất ở, thống hệ thống quan đăng ký tài sản theo tính kinh tế, dịch vụ chủ yếu, phù hợp với xu phát triển kinh tế chung đặc biệt để phát triển thị trường bất động sản Một lần xin chân thành cảm ơn Th.S Vũ Thị Thảo đẫ tận tình giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu hoàn thiện đề tài Thuviennet.vn 29 hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Nguyên lý thị trường bất động sản Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất Tạp chí địa Tạp chí Bất động sản Đặc san tạp chí Luật học 2003 Nghị định 87, 188 Thông tư 114 Các trang Web: www.na.gov.vn www.mof.gov.vn www.vnexpress.com www.hn.gov.vn Thuviennet.vn 30 hocthuat.vn –Tài liệu online miễn phí Đề án mơn học BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRUNG TÂM ĐÀO TẠO ĐỊA CHÍNH VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN  ĐỀ ÁN MÔN HỌC ĐỀ TÀI: NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LIÊN HỆ VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Giáo viên hướng dẫn: Ths Vũ Thị Thảo Sinh viên thực : Nguyễn Tiến Dũng Lớp : Địa Khố : 44 Khoa : Trung tâm đào tạo địa KD BĐS Hà Nội, Tháng 11 - 2005 Thuviennet.vn 31