Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận hoàng mai, thành phố hà nội

luận văn, khóa luận, cao học, thạc sĩ, tiến sĩ, đề tài

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip . i Bộ giáo dục và đào tạo TRƯờNG ĐạI HọC NÔNG NGHIệP Hà NộI ---------- Nguyễn Thị Hoàng Thanh ĐáNH GIá VIệC THựC HIệN CáC QUYềN Sử DụNG ĐấT TạI QUậN HOàNG MAI, THàNH PHố Hà NộI LUN VN THC S NễNG NGHIP Chuyờn ngnh: Qun lý ủt ủai Mó s : 60.62.16 Ngời hớng khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà Hà Nội - 2010 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip . ii Lời cam đoan Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đ đợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đ đợc chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả Luận văn Nguyễn Thị Hoàng Thanh Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip . iii Lời cảm ơn Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và môi trờng, Viện Sau đại học - Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội đ tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hớng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS. TS. Hồ Thị Lam Trà, là ngời trực tiếp hớng dẫn khoa học, đ tận tình giúp đỡ và hớng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND Quận Hoàng Mai, Phòng Tài nguyên và Môi trờng quận Hoàng Mai, Phòng Thống kê quận, Chi Cục thuế quận Hoàng Mai, Trung tâm phát triển quỹ đất quận Hoàng Mai, ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của 14 phờng trong quận và các đồng nghiệp đ tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những ngời thân trong gia đình và bạn bè đ giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tác giả Luận văn Nguyễn Thị Hoàng Thanh Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip . iv Mục lục Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt v Danh mục các bảng vi Danh mục các biểu đồ vii 1. Mở đầu 1.1 Đặt vấn đề 1 1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 2 1.2.1. Mục đích nghiên cứu 2 1.2.2. Yêu cầu 2 2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu 2.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 3 2.1.1. Quyền sở hữu 3 2.1.2. Quyền sử dụng đất 6 2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nớc trên thế giới 9 2.2.1. Các nớc phát triển 9 2.2.2. Các nớc trong khu vực 14 2.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam 19 2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển QSDĐ ở Việt Nam 19 2.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ 22 2.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 26 3. Đối tợng, phạm vi, nội dung và phơng pháp nghiên cứu 30 3.1. Đối tợng nghiên cứu 30 3.2. Phạm vi nghiên cứu 30 3.3. Nội dung nghiên cứu 30 3.4. Phơng pháp nghiên cứu 30 4. Kết quả nghiên cứu 33 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-x hội của quận Hoàng Mai 33 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 33 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế-x hội 33 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế x hội 38 4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của quận Hoàng Mai 39 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip . v 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 39 4.2.2. Tình hình quản lý đất đai của quận Hoàng Mai 40 4.3. Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ tại quận Hoàng Mai 42 4.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 42 4.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất 43 4.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 49 4.3.4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất 50 4.3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 51 4.3.6. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 54 4.3.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lnh bằng giá trị QSDĐ 56 4.3.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất 59 4.3.9. Tình hình thực hiện quyền đợc bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất 60 4.3.10. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 61 4.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ 62 4.4.1. Vấn đề về đầu t cho con ngời và cơ sở vật chất 63 4.4.2. Giải pháp về chính sách 64 5. Kết luận và kiến nghị 66 5.1. Kết luận 66 5.2. Kiến nghị 67 Tài liệu tham khảo 69 Phụ lục 71 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip . vi Danh mục các chữ viết tắt Ký hiệu Chú giải GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên và Môi trờng UBND Uỷ ban nhân dân Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip . vii Danh mục các bảng Số bảng Tên bảng Trang 4.1 Diện tích, dân số Hoàng Mai tính đến 31/12/2009 37 4.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 quận Hoàng Mai 40 4.3 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhợng QSDĐ ở tại quận Hoàng Mai từ năm 2004-2009 44 4.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở tại quận Hoàng Mai từ năm 2004-2009 53 4.5 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở tại quận Hoàng Mai từ năm 2004-2009 55 4.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lnh QSDĐ ở tại quận Hoàng Mai từ năm 2004-2009 58 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp . viii Danh môc c¸c biÓu ®å Sè biÓu ®å Tªn biÓu ®å Trang 4.1 So s¸nh møc ®é thùc hiÖn quyÒn chuyÓn nh−îng QSD§ gi÷a hai khu vùc 45 4.2 So s¸nh møc ®é thùc hiÖn quyÒn thõa kÕ QSD§ gi÷a hai khu vùc 52 4.3 So s¸nh møc ®é thùc hiÖn quyÒn tÆng cho QSD§ gi÷a hai khu vùc 56 Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip . 1 1. Mở đầu 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là một tài nguyên quý giá nhng chỉ có hạn nên mỗi nớc có một hệ thống quản lý và sử dụng đai có hiệu quả. ở Việt Nam, trớc khi có Hiến pháp 1980, đất đai nớc ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nớc, sở hữu tập thể, sở hữu t nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nớc ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đ quy định với tinh thần là: Ngời đợc Nhà nớc giao đất thì đợc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đ từng bớc cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho ngời sử dụng đất, trớc hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (nh đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể). Việc thị trờng hoá, tiền tệ hoá QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của ngời sử dụng đất tơng xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đ đóng góp cho x hội, cho Nhà nớc. Sự phát triển này đ hình thành thị trờng đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trờng x hội chủ nghĩa, từng bớc đồng bộ với các thị trờng khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đ có chủ trơng phát triển đầy đủ thị trờng QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phơng vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết nh: - Ngời sử dụng đất cha đợc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, tuy nhiên cũng có thực tế là ngời sử dụng đất thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định. - Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nớc có nhiều ảnh hởng đến việc thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất. - Công tác bồi thờng đất đai khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s nụng nghip . 2 đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nớc quy định tỏ ra còn nhiều bất cập. Quận Hoàng Mai đợc thành lập và hoạt động từ ngày 28/12/2003, nằm về phía nam Thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lu kinh tế-văn hoá-x hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị đợc xây dựng đ thu hút rất nhiều dân c về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bớc đầu đợc cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-x hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hớng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nớc theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền cha thực hiện theo quy định trên địa bàn quận Hoàng Mai. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải đợc giải đáp để đa ra hớng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội là cần thiết trong thời điểm hiện nay. 1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 1.2.1. Mục đích nghiên cứu - Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Hoàng Mai. 1.2.2. Yêu cầu - Nắm vững các chủ trơng chính sách, pháp luật về đất đai liên quan tới các QSDĐ. - Đánh giá đúng tình hình thực hiện các QSDĐ; Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ ở quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. [...]... 18/01/2010 của UBND th nh phố H Nội về việc ban h nh quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu t v l m nh ở nông thôn tại điểm dân c nông thôn trên địa b n th nh phố H Nội 2.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, nh nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn... nh nớc thu hồi đất : Khi nh nớc thu hồi đất đ giao cho ngời sử dụng đất để sử dụng v o các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng đất[ 14] 2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nớc trên thế giới 2.2.1 Các nớc phát triển Tại các nớc phát... Thông qua Nh nớc - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, ngời dân đợc Nh nớc giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều n y đ đợc Hiến pháp cũng nh Luật Đất đai hiện h nh ghi nhận V vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đ xuất hiện khái niệm quyền sử dụng đất v ngời sử dụng đất, hay nói cách khác l QSDĐ của ngời sử dụng[ 13] Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 : Nh nớc giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang... đất đai, Nh nớc thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nớc nhằm bảo đảm cho đất đai đợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nh nớc cũng nh của ngời sử dụng Nh nớc thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó l : quyền chiếm hữu, quyền sử dụng v quyền định đoạt Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nh nớc các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi l nh... ngời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đợc cấp GCNQSDĐ, quyền đợc pháp luật bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất v đợc hởng th nh quả lao động, kết quả đầu t trên đất đợc giao) v một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc v o từng loại chủ thể v từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ đợc thể hiện. .. QSDĐ Ngời sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phơng để vay vốn Giao dịch thế chấp phải đợc thực hiện thông qua hợp đồng giữa ngời sử dụng đất v chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán m ngời thế chấp không trả đợc nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với t cách l ngời sử dụng đất mới Đối với ngời sử dụng đất nớc ngo i, việc thế chấp... Nh nớc sẽ giao đất khác cho ngời sử dụng hoặc sẽ đền bù (Luật Đất đai 1993), bồi thờng (Luật Đất đai 2003) Nh vậy, trên thực tế ngời đợc giao quyền sử dụng các loại đất n y thực hiện các quyền chiếm hữu v sử dụng tơng đối to n diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ l trên phơng diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi,... với đất đó tại các tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa l ngời sử dụng đất cũng đợc thế chấp, bảo l nh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu t nớc ngo i, chi nhánh ngân h ng nớc ngo i hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nớc ngo i Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý v sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất. .. 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nh ở v t i sản khác gắn liền với đất - Thông t số 17/2009/TT-BTNMT ng y 21/10/2009 của Bộ T i nguyên v môi trờng quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nh ở v t i sản khác gắn liền với đất 2.3.2.3 Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại H Nội: - Quy t ủ nh s 158/2002/Q-UB ngy 25/11/2002... giao về cho ngời sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nh nớc trong trờng hợp n y đợc thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu t của Nh nớc mang lại Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nh nớc l cơ bản v tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho Tr ng . tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền. là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-x hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng