nghiên cứu giá thị trường bất động sản tại quận tân phú – tp hồ chí minh từ 01 03 2013 đến 30 04 2013

Cấu trúc đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo bài báocáo này chia làm 2 chương - Chương I trình bày cơ sở lý luận về Thẩm định giá bất động sản - Ch

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

2 Giảng viên cho điểm:

Chữ ký giảng viên

Mục lục

LỜI MỞ ĐẦU 4

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN 8

1 Bất động sản 8

1.1 Khái niệm bất động sản: 8

1.2 Các khái niệm liên quan khác: 9

1.3 Các thuộc tính của bất động sản: 9

1.4 Đặc điểm của bất động sản 10

2 Thị trường bất động sản 10

2.1 Khái niệm thị rường BĐS 10

2.2 Các đặc điểm của thị trường bất động sản 11

2.3 Phân loại khu vực thị trường bất động sản 12

2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 13

3 Thẩm định giá bất động sản 13

3.1 Thẩm định giá bất động sản 13

3.2 Mục đích của thẩm định giá BĐS: 14

3.3 Cơ sở giá trị 14

3.4 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản 14

3.4.1 Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch: 14

3.4.2 Nhóm các yếu tố liên quan đến bất động sản: 15

3.5 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 15

3.6 Quy trình thẩm định giá 16

4 Phương pháp thẩm định giá bất động sản 16

4.1 Phương pháp so sánh 16

4.1.1 Khái niệm: 16

4.1.2 Cơ sở: 17

4.1.3 Nguyên tắc: 17

4.1.4 Phương pháp luận và các bước tiến hành: 17

4.1.5 Ứng dụng trong thực tiễn: 17

4.1.6 Điều kiện cần phải có để thực hiện và Ưu – nhược điểm: 18

4.2 Phương pháp chi phí: 19

4.2.1 Khái niệm: 19

4.2.2 Cơ sở: 19

4.2.3 Nguyên tắc: 19

4.2.4 Các bước tiến hành: 19

4.2.5 Trường hợp áp dụng và hạn chế 20

4.2.6 Ưu – Nhược điểm: 20

4.3 Các phương pháp khác: 20

4.4 Phương pháp tính chất lượng còn lại của BĐS: 20

4.5 Bảng phấn cấp nhà ở 22

CHƯƠNG II: TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN TÂN PHÚ 23

1 Quá trình hình thành và phát triển của quận Tân Phú 23

1.1 Quá trình hình thành: 23

1.2 Tình hình quy hoạch quận Tân Phú: 25

1.3 Tình hình kinh tế, văn hóa, chính trị, giáo dục của quận Tân Phú 26

1.4 Đề án chuyển dịch cơ cấu Lĩnh vực kinh doanh bất động sản Giai đoạn 2011 – 2015 27

1.5 Tình hình thị trường bất động sản quận Tân Phú 27

2 Sơ lược về bốn phường Tân Quý, Phú Thạnh, Tân Thành và Tây Thạnh 28

2.1 Phường Tân Quý 28

2.2 Phường Phú Thạnh 28

2.3 Phường Tân Thành 28

2.4 Phường Tây Thạnh 28

3 Một số giao dịch chào bán bất động sản trên đường Gò Dầu 29

3.1 Bất động sản 1: 141 Gò Dầu, phường Tân Quý, quận Tân Phú 29

3.2 Bất động sản 2: 215 Gò Dầu, phường Tân Quý, quận Tân Phú 30

3.3 Bất động sản 3: 146A Gò Dầu, phường Tân Quý, quận Tân Phú 31

3.4 Bất động sản 4: 36/33C Gò Dầu, phường 16, quận Tân Phú 32

3.5 Sơ đồ vị trí các bất động sản trên đường Gò Dầu 33

3.6 Bảng thông tin tổng hợp các bất động sản trên đường Gò Dầu 34

4 Một số giao dịch chào bán bất động sản trên đường Hiền Vương 35

4.1 Bất động sản 5: 59 Hiền Vương, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú 35

4.2 Bất động sản 6: 103 Hiền Vương, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú 36

4.3 Bất động sản 7: 133 Hiền Vương, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú 37

4.4 Sơ đồ vị trí các bất động sản trên đường Hiền Vương 38

4.5 Bảng thông tin tổng hợp các bất động sản trên đường Hiền Vương 39

5 Một số giao dịch chào bán bất động sản trên đường Hàn Mặc Tử 40

5.1 Bất động sản 8: 9 Hàn Mặc Tử, phường 17, quận Tân Bình 40

5.2 Bất động sản 9: 18-20 Hàn Mặc Tử, phường 17, quận Tân Bình 41

5.3 Bất động sản 10: 76 Hàn Mặc Tử, phường 17, quận Tân Bình 42

5.4 Sơ đồ vị trí các bất động sản trên đường Hàn Mặc Tử 43

5.5 Bảng thông tin tổng hợp các bất động sản trên đường Hàn Mặc Tử 44

6 Một số giao dịch chào bán bất động sản trên đường T4B 45

6.1 Bất động sản 11: 72 T4B, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú 45

6.2 Bất động sản 12: 29 T4B, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú 46

6.3 Bất động sản 13: 56 T4B, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú 47

6.4 Sơ đồ vị trí các bất động sản trên đường T4B 48

6.5 Bảng thông tin tổng hợp các bất động sản trên đường T4B 49

7 Mô tả các bất động sản đường T5 50

7.1 Bất động sản 14: Đường T5, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú 50

7.2 Bất động sản 15: Đường T5, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú 50

7.3 Bất động sản 16: Đường T5, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú 51

7.4 Bất động sản 17: Đường T5, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú 51

7.5 Sơ đồ vị trí các bất động sản trên đường T5 52

7.6 Bảng thông tin tổng hợp các bất động sản trên đường T5 53

7.7 Xác định cặp hệ số tương quan về vị trí mặt tiền và hẻm cấp 1 54

Phân tích chênh lệch giá chào bán và giá thương lượng 55

1 Bảng tính tỷ lệ chênh lệch giữa giá chào bán với giá thương lượng 55

2 Phân tích 56

Phân tích đơn giá đất bình quân 57

1 Các bất động sản đường Gò Dầu 57

2 Các bất động sản đường Hiền Vương 58

3 Các bất động sản đường Hàn Mặc Tử 58

4 Các bất động sản đường T4B 59

5 Các bất động sản đường T5 60

KẾT LUẬN 61

LỜI MỞ ĐẦU

Lý do chọn đề tài

Thị trường Bất động sản cùng với thị trường vốn và thị trường lao động làcác thị trường trung tâm trong nền kinh tế thị trường Kinh doanh bất động sản làmột trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷtrọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia Ở nước ta, cùngvới sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản được hình thành

và phát triển ngày một mạnh mẽ Tuy thị trường bất động sản mới hình thành vàphát triển nhưng đã từng bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăngcường hiệu quả và kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến bất động sản trởthành nguồn động lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế – xã hộicủa đất nước

Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếuđược của hệ thống các loại thị trường, nền kinh tế quốc dân và nó có những đónggóp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế ở nước ta trong thời gian vừaqua Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta đang trong giai đoạn đóng băngnên còn nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về công tác quản lý và hoạt động của thịtrường

Thành phố Hồ Chí Minh – một trung tâm kinh tế lớn hàng đầu của nước tahiện vẫn là một trong những thị trường bất động sản có cơ hội đầu tư cao nhất tạikhu vực Đông Nam Á Trên tất cả các phân khúc thị trường như văn phòng chothuê, căn hộ để bán, căn hộ dịch vụ, khách sạn và bán lẻ… đều có nguồn cung dồidào và nhu cầu tăng sau thời kỳ dài bị ảnh hưởng của khủng hoảng

Là một quận mới được thành lập từ năm 2003, Tân Phú tuy là quận mới hìnhthành, song với khát vọng đổi mới nhằm biến vùng căn cứ cách mạng năm xưa trởthành đô thị khang trang ngang tầm với các quận bạn, Đảng bộ, chính quyền cùngcác tầng lớp nhân dân trên địa bàn chung sức, chung lòng xây dựng quận nhà Nềnkinh tế của quận cũng không ngừng phát triển trong các năm qua, đặc biệt là quận

đã tập trung thực hiện đề án chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế, tạo điều kiện thuận

lợi, khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư vào sản xuất, thương mại-dịch vụ

đã giúp tốc độ tăng trưởng kinh tế của quận năm sau cao hơn năm trước, các thànhphần kinh tế phát triển nhanh với nhiều loại hình phong phú, đa dạng, cơ sở sảnxuất, hộ kinh doanh cá thể cũng tăng trưởng khá cao và chiếm tỷ trọng khá lớn, gópphần đưa nền kinh tế của quận ngày càng phát triển, đem lại nguồn thu ngân sáchcủa quận tăng bình quân 54%/năm Trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hóanhanh, dân cư tập trung về Tân Phú ngày càng đông đúc làm cho nhu cầu về nhà ởtrên địa bàn quận tăng lên nhanh chóng, tình hình giao dịch diễn ra sôi động làmcho giá giao dịch bất động sản có sự tăng trưởng nhất định Từ nhu cầu thực tế này

đã khiến tôi chọn lựa thực hiện đề tài: “NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤTĐỘNG SẢN TẠI QUẬN TÂN PHÚ - TP HỒ CHÍ MINH”

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là các tài sản, BĐS tại năm phường: Tây Thạnh, TânQuý, Phú Thạnh, Tân Thành và Tân Sơn Nhì của quận Tân Phú trên các tuyếnđường như sau:

Nhưng do một số đoạn đường không đủ tài sản giao dịch để tiến hành thẩmđịnh nên chỉ tìm được tài sản ở bốn phường Tân Quý, Phú Thạnh, Tân Thành vàTây Thạnh

Phạm vi thời gian: Từ 01/01/2013 đến 01/06/2013

Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu

Có cái nhìn tổng quan về tình hình giao dịch bất động sản và rút ra được đơngiá đất trên các tuyến đường để làm cơ sở dữ liệu cho việc tiến hành khảo sát sâusau này

Rèn luyện một số kỹ năng thu thập thông tin bất động sản và phân tích sốliệu để rýt ra đơn giá đất

Phương pháp nghiên cứu

Đề tài vận dụng nhiều phương pháp khác nhau, nhưng chủ yếu là các phươngpháp sau:

- Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: nghiên cứu tài liệu, lý thuyết mà chất

liệu là những khái niệm, quy luật, thông tin…đã có sẵn trên sách báo như các vănbản pháp luật quy định phân loại cấp công trình, cấp nhà, cấp hẻm, văn bản quyđịnh về công trình xây dựng trên đất, bảng giá đất do nhà nước quy định và văn bảnhướng dẫn cách xác định đơn giá quyền sử dụng đất

-Phương pháp nghiên cứu phi thực nghiệm: dựa vào quan sát để thu thập

thông tin nhưng không có bất kỳ sự tác động nào làm biến đổi trạng thái của sự vật,

mà chọn lấy sự bộc lộ khách quan của sự vật Phương pháp sử dụng cụ thể ở đây làphỏng vấn, điền phiếu thu thập thông tin, dùng để thu thập thông tin về các bất độngsản nghiên cứu, các tài liệu liên quan đến khu vực nghiên cứu như tình hình kinh tế,chính trị, văn hóa, xã hội

- Phương pháp tổng hợp - phân tích: sử dụng để tổng hợp các dữ liệu đã điều

tra được về tài sản đang giao dịch; về tình hình kinh tế, xã hội, chính trị, văn hóa tạiđịa phương; về quy hoạch tại khu vực Sau đó tiến hành tính toán và phân đơn giáquyền sử dụng đất của các bất động sản nghiên cứu Từ đó có thể đưa ra những dựbáo về giá cả tại khu vực nghiên cứu

- Phương pháp phân tích nhân tố: tìm hiểu, vận dụng các thông tin thu thập

được về các nhân tố của đối tượng nghiên cứu Từ đó thấy được sự tác động qua lạigiữa các nhân tố với nhau tác động như thế nào đến đối tượng nghiên cứu, thấyđược bản chất của đối tượng nghiên cứu

Cấu trúc đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo bài báocáo này chia làm 2 chương

- Chương I trình bày cơ sở lý luận về Thẩm định giá bất động sản

- Chương II trình bày phân tích thông tin và kết quả nghiên cứu

Nguồn thu thập thông tin

Thông tin sơ cấp

Thông tin sơ cấp được tôi thu thập trực tiếp từ các chủ hộ của các bất độngsản mà đề tài nghiên cứu, bao gồm: giá rao bán; giá thương lượng; đặc điểm pháp lýcủa bất động sản như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

cùng các giấy tờ khác thể hiện tích pháp lý của bất động sản; đặc điểm tự nhiên củamảnh đất như diện tích, chiều rộng, chiều dài, hình dáng; đặc điểm tự nhiên của nhà

ở như diện tích sàn xây dựng, kết cấu, tình trạng chất lượng hiện tại của bất độngsản Ngoài ra từ các từ chủ hộ, tôi còn thu thập được các như mục đích sử dụng củabất động sản; bề rộng, kết cấu của đường (hẻm); chất lượng hạ tầng; điều kiện môitrường xung quanh của các bất động sản

Thông tin thứ cấp

Thông tin thứ cấp được tôi thu thập từ các nguồn sau:

- Ủy ban nhân dân quận Tân Phú: từ UBND quận Tân Phú, tôi thu thập đượcthông tin về dân số, diện tích, tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của quận Đồngthời tôi còn thu thập được thông tin về quy hoạch của quận

- Các nhân viên môi giới: từ các nhân viên môi giới, tôi thu thập được thôngtin về vị trí, địa điểm của các bất động sản; chiều rộng, chiều dài của lô đất; đặcđiểm môi trường xung quanh, những hạn chế và tình hình tranh chấp của bất độngsản

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN

Đến nay, hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản cóliên quan đến đất đai được xác định bởi vị trí địa lý của đất Luật dân sự của nướcCộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt nam năm 2005 – điều 174 định nghĩa:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con ngườitạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìnthấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất.Những tài sản do con người xây dựng trên đất như các toà nhà, các công trình hạtầng Các vật gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất như hệ thống cấpnước, hệ thống sưởi ấm, mạng lưới điện, điện thoại, hệ thống thoát nước Các tàikhác gắn liền với đất đai được coi là các thành phần tự nhiên như cây cối, khoángsản Các tài sản khác do pháp luật quy định ví dụ như đê điều, cầu cống, đường sá,

hệ thống thủy nông, thủy lợi… Một số tài sản như tàu biển, máy bay, phương tiện

vũ trụ được một số nước quy định là bất động sản (Luật dân sự Nga –điều 130)

Trong thẩm định giá thuật ngữ bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản

gắn liền với đất Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý Mặt vật chất baogồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất Mặtpháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền

sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế … Thẩm định giábất động sản luôn phải chú ý đến cả 2 mặt vật chất và pháp lý

Trong thực tế, bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền trên đất,bao gồm:

- Đất trống, ruộng vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng;

- Hầm mỏ;

- Nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà ở liên kế, biệt thự); căn hộ riêng lẻ, căn hộ

chung cư;

- Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp; đê điều, công

trình thủy lợi, trạm trại ươm giống; công trình phục vụ chăn nuôi, nônglâm trường, trang trại, …

- Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp; nhà xưởng sản

xuất; kho; các công trình phụ trợ

- Các công trình xây dựng phục vụ thương mại, dịch vụ: như cửa hàng,

chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, cao ốc vănphòng, resort, …

- Các công trình giao thông: cầu đường, hầm, cảng, bến bãi, sân bay, ga, …

- Các công trình xây dựng khác: trụ sở làm việc của cơ quan công quyền,

bệnh viện, trường học, trung tâm thể dục thể thao, công viên, …

1.2 Các khái niệm liên quan khác:

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: Là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tạimột thời điểm xác định, được lập theo đơn vị hành chính

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất: Là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quyhoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch

Quyền sử dụng: Là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tàisản (theo Luật Dân sự 2005)

Quyền định đoạt: Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏquyền sở hữu đó.

Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ và quản lý tài sản

1.3 Các thuộc tính của bất động sản:

Bất động sản có 4 thuộc tính: tính bất động, tính đa dạng, tính khan hiếm vàtính bền vững

- Tính bất động: Mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định tại điểm nó

toạ lạc Điều này có ý nghĩa quan trọng trong và xác định giá cả là bấtđộng sản tuỳ thuộc vào địa điểm, vị trí của nó đang tồn tại

Khi xem xét BĐS cần tính đến vị trí tọa lạc, các trung tâm, trường học,chợ… Đồng thời, cần quan tâm đến các yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên,điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường nơi BĐS tọa lạc Khi địnhgiá BĐS cần có dự báo về sự thay đổi của các yếu tố này

- Tính đa dạng: Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô

đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất độngsản Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cảcủa mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.Khi thẩm định giá BĐS cần chú ý đến tính dị biệt của BĐS,không thể sosánh chúng cùng với nhàu một cách tương đồng như những BĐS khác

- Tính khan hiếm: Diện tích đất hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của

dân số Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức

so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trênthị trường bất động sản.Tính khan hiếm của đất đai có thể do:

 Tốc độ tăng dân số nhanh;

 Tốc độ phát triển của kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóalàm cho đất nông nghiệp ngày càng giảm;

 Nhu cầu lao động ở thành thị cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạngdân số ở thành phố tăng lên đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăngtạo nên nhu cầu mua bán BĐS, kinh doanh nhà cho thuê

Do tính khan hiếm nên gây mất cân đối trong quan hệ cung – cầu BĐS có thể

sẽ dẫn đến đầu cơ đẩy giá cao hơn so với thực tế Vì vậy, khi thẩm định giá cần chú

ý đến yếu tố này để xem xét điều chỉnh cho phù hợp

- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: BĐS bao gồm cả đất đai và tài sản

gắn liền trên đất Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên tự nhiên, không

có tài sản nào có thể thay thế trong các hoạt động sản xuất kinh doanh

Nó tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng chomục đích gì thì nó cũng mang lại lợi ích cho chủ sở hữu vì vậy nó có tínhbền vững Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai vàcác quyền lợi khách do đất mang lại và thời gian sử dụng là vô hạn làmcho ý nghĩa của đất đai, BĐS được nhân đôi Điều này thể hiện đời sốngkinh tế bền vững

Khi thẩm định giá BĐS cần tính đến yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lýcủa BĐS để đưa ra cách điều chỉnh cho phù hợp

1.4 Đặc điểm của bất động sản

Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động

sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số

và sự biến động của giá cả Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:

- Tổng cung tòan bộ đất đai là cố định

- Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường

- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quyhoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: Bất động sản là tài sản quan

trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sảnđều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất vàpháp lý Mặt khác thời gian mua bán cũng tuỳ thuộc vào thời gian của thủ tụcchuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp

Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời

gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt Bất

động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhucầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi Khả năng này thường được giải quyếtbằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán để chuyển quyền sở hữu.

Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài

nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân.Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị củaquốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sửdụng và chuyển đổi bất động sản

2 Thị trường bất động sản

2.1 Khái niệm thị rường BĐS

Thị trường bất động sản là môi trường trong đó sự trao đổi hàng hóa hay dịch

vụ giữa người mua và người bán được thực hiện thông qua cơ chế giá cả.1

Các giao dịch bất động sản bao gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thế chấp, góp vốn … Các bên tham gia có thể ở cùng một địa điểm cụ thểnhư trong một cuộc bán đấu giá, hay có thể tại những điểm khác nhau liên lạc vớinhau qua mạng lưới thông tin liên lạc

Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữangười mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình.Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởngđến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng củabất động sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên

2.2 Các đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có các đặc điểm cơ bản sau:

- Không có thị trường trung tâm:

Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chínhthức Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất độngsản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán), hoặc ngườimua tìm đến trực tiếp thương lượng với ngưới bán thông qua lời rao bán trên báo

1 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005, trang 26

chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới (cò nhà đất).

- Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:

Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi Sựkhan hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địaphương khác Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyềnthống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán cuả ngườidân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương

- Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo:

Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nênthị trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hoá thông dụng khác,biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hoá thôngthường, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tácquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác:

Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trởthành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh

- Nhạy cảm với các biến động kinh tế- chính trị:

Thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nónglên khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suygiảm Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, vănhoá, xã hội

Bảng 1.1 So sánh thị trường cạnh tranh hoàn hảo và thị trường bất động sản 2

Thị trường cạnh tranh hoàn hảo Thị trường bất động sản

1 Sản phẩm đồng nhất 1 Sản phẩm không đồng nhất,

mỗi bất động sản đều có tính độc đáo cábiệt

2 Số lượng lớn người mua và

người bán, không cá nhân nào có thể tác

động lên giá sản phẩm

2 Nhà nước là chủ sở hữu bấtđộng sản lớn nhất và có tác động lớn đếngiá cả bất động sản thông qua nhữngchính sách kinh tế, xã hội trong từngthời kỳ

3 Thông tin đầy đủ, tin cậy, kịp

thời đối với tất cả các bên tham gia thị

trường

3 Thông tin không đầy đủ vàkhông kịp thời

4 Chi phí giao dịch thấp 4 Chi phí giao dịch cao, thời gian

giao dịch kéo dài

5 Sự tham gia thị trường dễ dàng

và hoàn toàn tự do

5 Việc tham gia thị trường tươngđối giới hạn do những hạn chế của phápluật

6 Hàng hóa dễ dàng luân chuyển 6 Hàng hóa có tính thanh khoản

thấp

- Dễ bị phân khúc thị trường:

Tất cả các tổ chức kinh doanh và tuyệt đai bộ phận dân cư đều có nhu cầutham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người mua, người bán, ngườithuê hay cho thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hay nhận thế chấp,người phát mại bất động sản hàng hoá

2.3 Phân loại khu vực thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản ở nước ta có các khu vực chủ yếu sau:

- Thị trường đất sản xuất nông nghiệp

Thị trường này chủ yếu là ở các vùng nông thôn Thị trường này còn mangtính chất sơ khai, phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông

2 Thẩm định giá bất động sản, Nguyễn Ngọc Vinh – Nguyễn Thị Quỳnh Hoa, trang 27

nghiệp trong nội bộ nhân dân Sự phát triển của nông nghiệp nước ta trong thời gianqua cũng làm giá cả đất nông nghiệp tăng lên đáng kể Giá trị của đất nông nghiệpthường được đo bằng hoa lợi thu hoạch trên mảnh đất đó Đất nuôi trồng thuỷ sản,nhất là nuôi tôm xuất khẩu tăng mạnh mẽ trong thời gian gần đây Thị trường nàyhiện nay chưa được các nhà thẩm định giá quan tâm đúng mức nên rất thiếu thôngtin có thệ thống cho thị trường này.

- Thị trường nhà ở: Thị trường nhà ở có thể phân ra thành 4 nhóm

 Nhà biệt thự

 Nhà sân vườn

 Nhà phố riêng biệt và phố liên kế

 Nhà chung cư nhiều tầng

- Thị trường nhà xưởng công nghiệp:

Thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạchdành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trunghoặc các nhà máy đơn lẻ Đặc điểm của thị trường này là sử dụng đất thuê của Nhànước với thời hạn 50 năm, trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm

- Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách

sạn, cao ốc văn phòng:

Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việckinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao dokhả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn thị trường khác

2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố, quan trọng nhất cóthể kể đến:

Tình hình kinh tế - xã hội: tổng sản phẩm quốc nội (GDP); tình hình việc làm

và thu nhập của người dân trong vùng, tình hình thu hút vốn đầu tư nước ngoài, thunhập bình quân đầu người, trình độ dân trí, mật độ dân số, hiện trạng cơ sở hạ tầng

…

Chính sách tài chính tiền tệ của Chính phủ và các quy định liên quan đến tín

dụng bất động sản: chính sách thắt chặt hay nới lỏng, các quy định mở rộng hay

hạn chế cho vay đầu tư bất động sản thường tác động trực tiếp đến thị trường và ảnhhưởng đến giá cả bất động sản

Các chính sách điều tiết hoạt động thị trường bất động sản: nghĩa vụ tài

chính đối với người được giao đất, cho thuê đất; các chính sách tín dụng, thuế đốivới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản; chính sách thuế đối với các giao dịchbất động sản …

Các yếu tố kinh tế vi mô: tỷ giá hối đoái, biến động lãi suất, lạm phát, cán

cân thương mại, cán cân thanh toán, chỉ số giá tiêu dùng Các yếu tố này chỉ ra rằngthẩm định viên cần phải am hiểu về những thay đổi và hướng phát triển của thịtrường bất động sản, cần thu thập các dữ liệu phản ánh đúng tình hình phân khúc thịtrường của tài sản thẩm định

3 Thẩm định giá bất động sản

3.1 Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản BĐS cụthể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điềukiện của một thị trường nhất định và những biện pháp phù hợp

Thầm định giá bất động sản là tổ hợp khoa học và nghệ thuật, bao gồm sựnhạy cảm tốt đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp vữngvàng, cũng như có thông tin cần thiết

Thẩm định giá BĐS có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩmđịnh giá trên toàn thế giới cũng như ở nước ta hiện nay Điều này được thể hiện ởđiêm khối lượng và giá trị thẩm định giá BĐS chiếm phần lớn trong thẩm định giátài sản

Thẩm định giá BĐS là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài sản và tàichính toàn cầu

3.2 Mục đích của thẩm định giá BĐS:

Để bảo toàn tài sản: thẩm định giá phục vụ cho khấu hao tài sản, bảo hiểm tàisản, bồi thường và đánh giá tài sản

Mua bán tài sản đơn hạng mục;

Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp: doanh nghiệp góp vốn hoặchợp tác kinh doanh, hợp nhất, sáp nhập, bán doanh nghiệp hoặc cho thuê

Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản

Giá trị thị trường là một số tiền ước tính của một tài sản sẽ được trao đổi vàongày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong mộtgiao dịch khách quan, sau một quá trình tiếp thị thích hợp mà tại đó các bên thamgia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản

Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của tài sản vào ngày thẩm định giákhông dựa trên cơ sở thị trường Các loại giá trị phi thị trường:

- Giá trị sử dụng

- Giá trị đầu tư

- Giá trị đang hoạt động

- Giá trị bảo hiểm

3.4 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản

3.4.1 Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch:

- Quyền chuyển nhượng tài sản:

Giá giao dịch của bất động sản luôn được ước tính từ lợi tức được chuyểnnhượng của bất động sản Lợi tức chuyển nhượng bất động sản chịu tác động củaquyền sở hữu và quyền thuê

- Điều kiện tài chính:

Giá giao dịch của một tài sản có thể khác do điều kiện tài chính khác nhau

Ví dụ, tài sản được mua với một khoản vay có lãi suất ưu đãi; nhà đầu tư hoặcngười bán có thể hỗ trợ cho người mua bằng cách thanh toán tiền mặt với người chovay, do đó người mua được vay với một lãi suất thấp hơn thị trường

- Điều kiện bán:

Điều kiện bán thường phản ánh động lực của người mua và người bán Ví dụ,một nhà đầu tư có thể trả nhiều hơn giá trị trên thị trường cho mảnh đất cần thiếttrong một lô đất vì ông ta dự đoán giá trị sẽ gia tăng, lô đất lớn hơn sẽ có giá trị lớnhơn Giá bán có thể thấp hơn giá thị trường, nếu người bán cần tiền mặt Mối quan

hệ giữa các bên cũng có thể ảnh hưởng đến giá của tài sản Thành viên của một giađình có thể bán tài sản cho thành viên khác với giá giảm, hay một người mua có thểmua với một mức giá cao hơn cho một tài sản bởi vì nó được xây dựng trên đất của

tổ tiên của mình

- Điều kiện thị trường:

Những giao dịch so sánh xảy ra dưới điều kiện thị trường khác với điều kiện

áp dụng cho tài sản thẩm định thì phải tiến hành điều chỉnh cho bất kỳ những khácbiệt ảnh hưởng đến giá trị của chúng Kể từ thời điểm các so sánh được giao dịchđến ngày định giá, giá trị tài sản có thể được đánh giá cao hoặc thấp do lạm pháthay giảm phát hoặc do sự thay đổi các chính sách của nhà nước

3.4.2 Nhóm các yếu tố liên quan đến bất động sản:

- Vị trí:

Vị trí có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Khả năng sinh lợi của

vị trí càng cao thì giá trị bất động sản cao Bất động sản có vị trí thuận lợi gần chợ,trường học, bệnh viện và tiện ích cho sinh hoạt thì giá trị càng lớn

- Đặc điểm vật chất:

Có thể bao gồm các khác biệt về: quy mô lô đất, kích thước toà nhà, chấtlượng xây dựng, kiểu dáng kiến trúc, vật liệu xây dựng, tuổi thọ, điều kiện chứcnăng, tính hấp dẫn và tiện nghi

- Đặc điểm kinh tế:

Bao gồm tất cả các thuộc tính của tài sản có ảnh hưởng đến thu nhập hoạtđộng thuần Yếu tố này thường được áp dụng cho tài sản đang tạo ra thu nhập.Những đặc điểm ảnh hưởng đến thu nhập hoạt động thuần của tài sản bao gồm chiphí điều hành, quản lý chất lượng, tiền thuê nhà, giảm giá tiền thuê, điều khoảnthuê, ngày hết hạn, gia hạn tuỳ chọn, và quy định cho thuê như chi phí bảo trì

- Môi trường:

Là nguyên nhân tác động đến giá trị bất động sản do chịu những ảnh hưởng

từ bên ngoài như chất thải, ô nhiễm không khí, tiếng ồn, bụi bặm

3.5 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: Việc sử dụng tốt nhất và

có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàncảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý,

về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan

hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũngtác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu

và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản

Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những

yếu tố hình thành nên giá trị của nó Giá trị của tài sản cũng được hình thành trongquá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa cácyếu tố ảnh hưởng đến giá trị

Nguyên tắc thay thế: Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào

chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giátrị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiếttương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sựthay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sảnthay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.

Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để

tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất

Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng

lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng

nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần

Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các

yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân

phối cho từng yếu tố này.

Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào

tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.

Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm

đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.

Nguyên tắc cạnh tranh: giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự

cạnh tranh trên thị trường

Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác

định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Việc ước tính giá trị của tàisản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền

sử dụng tài sản của người mua

3.6 Quy trình thẩm định giá.

Quy trình thẩm định giá là trình tự mang tính hệ thống mà thẩm định viêntuân thủ theo các bước đi đó để trả lời cho câu hỏi của khách hàng về giá trị bấtđộng sản Quy trình thẩm định giá bắt đầu khi thẩm định viên đồng ý nhận nhiệm

vụ và kết thúc khi chứng thư thẩm định giá được trao cho khách hàng Quy trìnhthẩm định giá gồm 06 bước:

- Xác định tổng quát

- Xác định mục tiêu công việc (kế hoạch thẩm định giá),

- Thu thập thông tin,

- Phân tích thông tin,

để ước tính và xác nhận giá trị thị trường tài sản

4.1.2 Cơ sở:

Căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản với tài sản cần thẩmđịnh giá để đưa ra mức điều chỉnh tăng hoặc giảm mức giá đã giao dịch thành côngcủa tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh

4.1.3 Nguyên tắc:

Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tàisản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích nhưnhau trong cùng một thị trường và một thời điểm

Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng gópcủa các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường

Nguyên tắc cung cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệcung và cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tácđộng đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và

tỷ lệ nghịch với cung về tài sản

Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để

tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.

Các nhân tố ngoại vi:

4.1.4 Phương pháp luận và các bước tiến hành:

Phương pháp luận: so sánh với giá trị của tài sản tương đồng để xác định giátrị tài sản thẩm định

Các bước:

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yếthoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cầnthẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

Bước 2: thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tàisản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đãgiao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩmđịnh giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánhđối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tàisản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sựkhác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cẩn thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉdẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút

ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩmđịnh

4.1.5 Ứng dụng trong thực tiễn:

Phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi trên thế giới, áp dụng chủ yếutrong các trường hợp thẩm định đất đai, nhà cửa, các tài sản cho thuê, tài sản dùng

để thế chấp

4.1.6 Điều kiện cần phải có để thực hiện và Ưu – nhược điểm:

Điều kiện cần phải có:

- Chất lượng thông tin;

- Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh;

- Thị trường phải ổn định

Ưu điểm:

- Không gặp khó khăn về điều kiện;

- Không có công thức hay mô hình phức tạp;

- Dựa vào giao dịch trên thị trường để cung cấp một số giá trị của tàisản thông qua giá thị trường;

- Cơ sở vững chắc để các chủ sở hữu chấp nhận, với sự phát triển củanền kinh tế thì việc thu thập sẽ dễ dàng hơn

- Chịu tác động của yếu tố vi mô lẫn vĩ mô;

- Việc ước tính và điều chỉnh phụ thuộc vào quan điểm của người thẩmđịnh

4.2 Phương pháp chi phí:

4.2.1 Khái niệm:

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tàisản cần thẩm định giá

Phương pháp chi phí phản ánh giá trị thị trường các bộ phận cấu thành tài sảnđược rút ra từ thị trường Người mua thường ước tính giá trị tài sản bằng cách xemxét mức giá xây dựng của các tài sản tương đồng hay chi phí để tạo dựng tài sảnmới có tình trạng vật chất và chức năng tương tự Mặt khác, người mua dự kiến giámua bằng cách ước tính chi phí của một tài sản có sẵn theo tình trạng vật chất vàchức năng mà họ muốn có

4.2.2 Cơ sở:

Người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá chomột BĐS cao hơn chi phí để tạo ra một tài sản có tính hữu ích tương tự

4.2.3 Nguyên tắc:

Chủ yếu là dựa trên nguyên tắc thay thế Giả định rằng giá trị của tài sản hiện tại

có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.Theo phương pháp này giá đất sẽ được tính theo phương pháp so sánh trực tiếp tài sản Công trình xây dựng trên đất được tính theo chi phí xây dựng khấu trừ giảm giá

4.2.4 Các bước tiến hành:

Bước 1: ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đấttrống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắcxác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theoquy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhândân các tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung Ương

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế côngtrình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phảinộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảmgiá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị haomòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.

Bước 5: ước tính giá trị BĐS cần thẩm định giá cần thẩm định giá bằng cáchcộng kết quả ở bước 1 và bước 4

Gía trị thị trường đất trống

Chi phí xây dựng mới công trình trên đất

Chi phí xâydựng mới côngtrình trên đất

Gía trị thị trường

của BĐS

Gía trị thịtrường đất trống

4.2.6 Trường hợp áp dụng và hạn chế

Trường hợp áp dụng

- Phương pháp chi phí thường được áp dụng trong các trường hợp sau:

- Ước tính giá trị thị trường của tài sản còn mới hay mới được xâydựng

- Ước tính giá trị thị trường của công trình dự tính

- Khi thông tin thị trường kém, không áp dụng được phương pháp sosánh

- Ít có tài sản so sánh tương đồng

- Định giá cho mục đích bảo hiểm, mục đích kế toán

- Ước tính chi phí thích hợp cho công trình và chi phí phát triển

Hạn chế

- Khi công trình là cũ và không tiêu biểu cho việc sử dụng tốt nhất hiệuquả nhất của đất thì các hao mòn vật lý, hao mòn chức năng và haomòn ngoại vi khó ước tính chính xác

- Trong việc định giá tài sản đầu tư, chi phí xây dựng và phát triển tàisản đầu tư thường kéo dài trong nhiều tháng hoặc nhiều năm có thểlàm gia tăng chi phí nên ít được sử dụng

- Khi thông tin về chi phí không được cung cấp từ thị trường thì chúngphải được xem xét cẩn trọng Bởi vì việc ước tính giá trị hao mòn vàlợi nhuận của nhà thầu là khó, nên sẽ hạn chế tính hữu ích của phươngpháp chi phí

4.2.7 Ưu – Nhược điểm:

Ưu điểm:

- Cách tính rõ ràng;

- Được sử dụng như một phương pháp kiểm tra các phương pháp khác Nhược điểm:

- Chi phí không bằng giá trị và chi phí không tạo ra giá trị;

- Thẩm định viên cần có kiến thức chuyên ngành về xây dựng giá

thành, có kinh nghiệm để áp dụng phương pháp này;

- Ước tính khấu hao mang tính chủ quan

4.3 Các phương pháp khác:

Phương pháp thu nhập;

Phương pháp thặng dư;

Phương pháp lợi nhuận

4.4 Phương pháp tính chất lượng còn lại của BĐS:

Giá trị còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng còn lạicủa nhà ở, giá nhà ở xây dựng mới và diện tích sử dụng tại thời điểm bán Côngthức tính như sau:

x

Giá nhà

ở xây dựngmới (đ/m2 sửdụng)

x

Diệntích sử dụng(m2)

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định đồng thời theo hai phươngpháp:

- Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượngcòn lại của các kết cấu chính (móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái vàmái) tạo nên nhà ở đó và tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính đó so với tổng giá trị củangôi nhà Công thức tính như sau:

=1

Tỷ lệ chấtlượng còn lại của kếtcấu chính thức i (%)

x

Tỷ lệ giátrị của kết cấuchính thứ i so vớitổng giá trị củangôi nhà (%)Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so vớitổng giá trị của ngôi nhà (%)

1 kèm theo Thông tư này

Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà thực hiệntheo hướng dẫn tại Phụ lục số 2 kèm theo Thông tư này

Trong trường hợp nhà ở hoặc căn hộ có thiết kế đặc biệt thì Hội đồng bánnhà ở căn cứ vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ quan quản lý nhà

đã thực hiện và thực trạng của nhà hoặc căn hộ đó để xác định tỷ lệ chất lượng cònlại và tỷ lệ giá trị của các kết cấu khác cho phù hợp thực tế

- Phương pháp thống kê - kinh nghiệm

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào thực trạng củanhà, niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng của nhà ở đó

Cấp I >100 năm Kết cấu BTCT, tường gạch/BTCT, mái

ngói/BTCT, sàn BTCT, nền lát gạch

Không hạnchế

Cấp II >50 năm Kết cấu BTCT, tường gạch/BTCT, mái ngói/BTCT, sàn BTCT, nền lát gạch Tối đa 3 tầng

Cấp III >20 năm Kết cấu trụ BTCT, tường gạch, mái ngói/tole/fibro, sàn BTCT, nền lát gạch Tối đa 2 tầng

Cấp IV <20 năm Kết cấu gỗ, tường gạch, mái ngói/tole/fibro 1 tầng

Nhà tạm 5 năm Sử dụng vật liệu tạm

CHƯƠNG II: TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT

ĐỘNG SẢN QUẬN TÂN PHÚ

1 Quá trình hình thành và phát triển của quận Tân Phú

1.1 Quá trình hình thành:

Quận Tân Phú là quận nội thành mới được thành lập ngày 02 tháng 12 năm

2003 tách từ quận Tân Bình cũ theo Nghị định số 130/2003/NĐ-CP ngày 05 tháng

Quận Tân Phú bao gồm 11 đơn vị hành chính trực thuộc gồm các phường:

- Tân Thới Hòa

Địa giới hành chính quận Tân Phú: phía Đông giáp quận Tân Bình, phía Tây

giáp quận Bình Tân, phía Nam giáp các quận 6 và 11, phía Bắc giáp với quận 12.

Ủy ban nhân dân quận Tân Phú có 13 cơ quan chuyên môn (Văn phòng Ủyban nhân dân quận, Phòng Nội vụ, Phòng Tư pháp, Thanh tra, Phòng Tài chính –

Kế hoạch, Phòng Kinh tế, Phòng Giáo dục và Đào tạo, Phòng Lao động – Thươngbinh và Xã hội, Phòng Văn hóa và Thông tin, Phòng Y tế, Phòng Quản lý đô thị,Phòng Tài nguyên và Môi trường, Thanh tra xây dựng) và 09 đơn vị sự nghiệp cônglập trực thuộc (Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình, Ban Bồi thường, giảiphóng mặt bằng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Đội quản lý nhà, Trungtâm dạy nghề, Bệnh viện quận, Trung tâm Y tế dự phòng, Trung tâm Kỹ thuậttổng hợp – hướng nghiệp, Trung tâm Văn hóa – Thể dục thể thao)

Bản đồ quận Tân Phú:

Hình 1 Bản đồ địa giới hành chính Quận Tân Phú.

1.2 Tình hình quy hoạch quận Tân Phú:

Hình 2 Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất đến năm 2015.

Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt Đồ án quy hoạch chung xây dựngquận Tân Phú Theo đó, diện tích tự nhiên của quận Tân Phú là 1.606,98 ha Dự

kiến dân số năm 2020 là 465.000 người Mục tiêu phát triển kinh tế của quận, trướcmắt định hướng là Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp – Thương mại – Dịch vụ;giai đoạn lâu dài là Thương mại – Dịch vụ - Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

Dân cư quận Tân Phú chia thành 4 cụm tập trung, đó là:

Cụm dân cư 1: gồm Phường Tây Thạnh và Sơn Kỳ với diện tích là 568,73 ha

Tầng cao xây dựng 1 - 12 tầng Trong cụm này, trung tâm thương mại dịch

vụ dự kiến xây dựng tại khu vực vườn rau Tân Thắng hiện nay; khu phức hợp tạiđường Trường Chinh và các công trình dịch vụ có quy mô khác nhau dọc đườngTrường Chinh, Tân Kỳ - Tân Quý, Lê Trọng Tấn và đường Tây Thạnh

Cụm dân cư 2: gồm Phường Tân Sơn Nhì, Tân Quý và Tân Thành với diện

tích là 390,8 ha

Tầng cao xây dựng 3 - 12 tầng Khu vực này được quy hoạch làm trung tâmthương mại dịch vụ (tại khu vực đất của các nhà máy dệt Đông Phương và ĐôngNam hiện nay) và khu dân cư hiện hữu cải tạo, xây chen

Cụm dân cư 3: gồm Phường Phú Thọ Hòa và Phú Thạnh với diện tích là

237,32 ha

Tầng cao xây dựng 3 - 18 tầng Tại cụm này, ngoài trung tâm thương mạidịch vụ (khu vực dự án của Vikamex), khu dân cư hiện hữu cải tạo và xây chen, còn

có một số dự án xây dựng nhà ở cao tầng

Cụm dân cư 4: gồm Phường Hòa Thạnh, Phú Trung, Hiệp Tân và Tân Thới

Hòa với diện tích là 410,3 ha

Tầng cao xây dựng 3 - 18 tầng Chức năng chính của cụm này là khu trungtâm hành chính quận, khu trung tâm thương mại dịch vụ, khu dân cư hiện hữu vàmột số khu dân cư mới dạng chung cư cao tầng

Không phát triển thêm các cơ sở sản xuất công nghiệp, chỉ giữ lại cụm côngnghiệp Tân Bình Các cơ sở công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp hiện hữu không gây

ô nhiễm môi trường còn xen cài trong khu dân cư sẽ chuyển đổi sản xuất sản phẩmchất lượng cao Về lâu dài sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng đất các cơ sở sản xuấtsang các khu phức hợp nhằm tạo quỹ đất để xây dựng các công trình công cộng

Hệ thống giao thông công cộng chủ yếu sử dụng hai loại hình giao thông hệthống xe buýt và xe điện ngầm Xây dựng mới tuyến xe điện ngầm số 6 đi dướihành lang đường Luỹ Bán Bích, Âu Cơ (trong ranh địa bàn quận Tân Phú); tuyến xeđiện ngầm số 2 đi dưới hành lang đường Trường Chinh (trong ranh địa bàn quậnTân Phú) Bãi đậu xe khu vực dự kiến xây dựng tại các vị trí khu phức hợp và côngviên Tân Thắng.

1.3 Tình hình kinh tế, văn hóa, chính trị, giáo dục của quận Tân Phú

Kinh tế: Năm 2009, giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn quận đạt5.971.197 triệu đồng; doanh thu thương mại năm 2009 đạt 19.595.000 triệu đồng.Trong năm 2009, mặc dù các doanh nghiệp của quận được giảm và giãn thuế xấp xỉ111,7 tỷ đồng theo chủ trương kích cầu của chính phủ Nhưng thu thuế công thươngnghiệp vẫn đạt mức cao với tổng số tiền đạt 316,002 tỷ đồng tăng 100,52% so vớinăm 2008 Quận đã hoàn chỉnh quy hoạch chi tiết một số cụm kinh tế trọng điểmnhư tam giác Luỹ Bán Bích, tam giác Hiệp Tân, khu phức hợp Sơn Kỳ, khu cao ốckết hợp Thương mại - Dịch vụ Tân Thới Hòa, các quy hoạch này đang chờ thànhphố phê duyệt để triển khai thực hiện Quận cũng đã hoàn thành việc quy hoạchtuyến đường chuyên doanh tại phường Phú Thọ Hoà

Xã hội: tính đến năm 2008, toàn quận có 52 trường học, 02 trung tâm và 97nhóm trẻ gia đình Số lượng học sinh các cấp học tăng nhanh hằng năm Trên địabàn quận có 02 bệnh viện và nhiều phòng khám đa khoa, phòng khám tư nhân, nhàthuốc ở các phường khác nhau của quận Mặc dù có nhiều phát triển tích cực nhưngcũng tồn tại những khó khăn nhất định về đường xá đi lại còn nhiều khó khăn, có sở

hạ tầng còn thiếu thốn về trường học, chợ và bệnh viện khiến sinh hoạt của ngườidân vẫn gặp nhiều khó khăn trong cuộc sống

- Trường tiểu học: Duy Tân, Hiệp Tân, Phan Chu Trinh, Võ Thị Sáu,Tân Quý, Tân Sơn Nhì, Đoàn Thị Điểm, Lê Văn Tám, Lê Lai, Âu

Cơ

- Trường Trung học cơ sở và Trung học phổ thông: Trường THPTMinh Đức, THPT Đông Á, THPT Thành Nhân, THPT Nhân Việt,

THPT An Dương Vương, THPT Trần Cao Vân, THCS Trần QuốcToản, THPT Nhân Văn, THPT Hồng Đức, THCS VÀ THPT Trí Đức,THPT Quốc Văn Sài Gòn, THCS VÀ THPT Khai Minh, THCS -THPT Tân Phú, THCS VÀ THPT Đinh Tiên Hoàng, TH-THCS-THPT Chu Văn An

- Bệnh viện: bênh viện quận Tân Phú

- Trung tâm thương mại: BigC

an toàn

Thu hút đầu tư và đẩy nhanh tiến độ thực hiện chương trình nhà ở, công trìnhxây dựng đầu tư vào các cụm kinh tế trọng điểm Triển khai thực hiện và thỏa thuận

đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, kêu gọi đầu tư phát triển thương mại

- dịch vụ cụ thể ở các khu vực như sau:

- Khu vực Hòa Bình - Lũy Bán Bích - Tân Hóa - Lò gốm;

- Khu tam giác Âu Cơ - Tân Thành - Lũy Bán Bích phường Tân Thành;

- Xây dựng khu công viên cây xanh trước Trung tâm hành chính Quận; Bên cạnh đó, đẩy nhanh tiến độ thi công đối với các công trình trọng điểm vềđầu tư hạ tầng cơ sở của quận như đường Lũy Bán Bích, Thoại Ngọc Hầu, Câu lạc

bộ thể thao Tây Thạnh, Bệnh viện quận …

1.5 Tình hình thị trường bất động sản quận Tân Phú

Trong 5 tháng đầu năm 2013, thị trường bất động sản tại quận Tân Phú cũnggiống như thị trường bất động sản Việt Nam đang trở về đúng với quy luật cungcầu Qua ghi nhận tại một số Sàn giao dịch bất động sản tại quận Tân Phú trong