nghiên cứu giá thị trường bất động sản tại quận tân phú – tp hồ chí minh từ 01 03 2013 đến 30 04 2013

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI QUẬN TÂN PHÚ – TP HỒ CHÍ MINH TỪ 01/03/2013 ĐẾN 30/04/2013 GVHD: Ths Mai Thị Thanh Trà NHẬN XÉT VÀ CHO ĐIỂM CỦA GIẢNG VIÊN Nhận xét giảng viên …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… Giảng viên cho điểm: Chữ ký giảng viên Chương I: Cơ sở lý luận Mục lục LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN .8 Bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản: 1.2 Các khái niệm liên quan khác: 1.3 Các thuộc tính bất động sản: .9 1.4 Đặc điểm bất động sản 10 Thị trường bất động sản .10 2.1 Khái niệm thị rường BĐS 10 2.2 Các đặc điểm thị trường bất động sản .11 2.3 Phân loại khu vực thị trường bất động sản 12 2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản .13 Thẩm định giá bất động sản 13 3.1 Thẩm định giá bất động sản 13 3.2 Mục đích thẩm định giá BĐS: 14 3.3 Cơ sở giá trị 14 3.4 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản 14 3.4.1 Nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch: .14 3.4.2 Nhóm yếu tố liên quan đến bất động sản: 15 3.5 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 15 3.6 Quy trình thẩm định giá 16 Phương pháp thẩm định giá bất động sản 16 4.1 Phương pháp so sánh .16 4.1.1 Khái niệm: 16 4.1.2 Cơ sở: .17 4.1.3 Nguyên tắc: 17 4.1.4 Phương pháp luận bước tiến hành: .17 4.1.5 Ứng dụng thực tiễn: 17 4.1.6 Điều kiện cần phải có để thực Ưu – nhược điểm: .18 4.2 Phương pháp chi phí: .19 4.2.1 Khái niệm: 19 4.2.2 Cơ sở: .19 4.2.3 Nguyên tắc: 19 Chương I: Cơ sở lý luận 4.2.4 Các bước tiến hành: 19 4.2.5 Trường hợp áp dụng hạn chế .20 4.2.6 Ưu – Nhược điểm: 20 4.3 Các phương pháp khác: 20 4.4 Phương pháp tính chất lượng cịn lại BĐS: 20 4.5 Bảng phấn cấp nhà .22 CHƯƠNG II: TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN TÂN PHÚ .23 Quá trình hình thành phát triển quận Tân Phú 23 1.1 Quá trình hình thành: .23 1.2 Tình hình quy hoạch quận Tân Phú: .25 1.3 Tình hình kinh tế, văn hóa, trị, giáo dục quận Tân Phú 26 1.4 Đề án chuyển dịch cấu Lĩnh vực kinh doanh bất động sản Giai đoạn 2011 – 2015 27 1.5 Tình hình thị trường bất động sản quận Tân Phú 27 Sơ lược bốn phường Tân Quý, Phú Thạnh, Tân Thành Tây Thạnh 28 2.1 Phường Tân Quý 28 2.2 Phường Phú Thạnh 28 2.3 Phường Tân Thành 28 2.4 Phường Tây Thạnh 28 Một số giao dịch chào bán bất động sản đường Gò Dầu 29 3.1 Bất động sản 1: 141 Gò Dầu, phường Tân Quý, quận Tân Phú 29 3.2 Bất động sản 2: 215 Gò Dầu, phường Tân Quý, quận Tân Phú 30 3.3 Bất động sản 3: 146A Gò Dầu, phường Tân Quý, quận Tân Phú 31 3.4 Bất động sản 4: 36/33C Gò Dầu, phường 16, quận Tân Phú 32 3.5 Sơ đồ vị trí bất động sản đường Gò Dầu 33 3.6 Bảng thông tin tổng hợp bất động sản đường Gò Dầu 34 Một số giao dịch chào bán bất động sản đường Hiền Vương 35 4.1 Bất động sản 5: 59 Hiền Vương, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú 35 4.2 Bất động sản 6: 103 Hiền Vương, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú 36 4.3 Bất động sản 7: 133 Hiền Vương, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú 37 4.4 Sơ đồ vị trí bất động sản đường Hiền Vương 38 4.5 Bảng thông tin tổng hợp bất động sản đường Hiền Vương .39 Một số giao dịch chào bán bất động sản đường Hàn Mặc Tử 40 5.1 Bất động sản 8: Hàn Mặc Tử, phường 17, quận Tân Bình 40 5.2 Bất động sản 9: 18-20 Hàn Mặc Tử, phường 17, quận Tân Bình 41 Chương I: Cơ sở lý luận 5.3 Bất động sản 10: 76 Hàn Mặc Tử, phường 17, quận Tân Bình .42 5.4 Sơ đồ vị trí bất động sản đường Hàn Mặc Tử 43 5.5 Bảng thông tin tổng hợp bất động sản đường Hàn Mặc Tử .44 Một số giao dịch chào bán bất động sản đường T4B 45 6.1 Bất động sản 11: 72 T4B, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú 45 6.2 Bất động sản 12: 29 T4B, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú 46 6.3 Bất động sản 13: 56 T4B, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú 47 6.4 Sơ đồ vị trí bất động sản đường T4B .48 6.5 Bảng thông tin tổng hợp bất động sản đường T4B 49 Mô tả bất động sản đường T5 50 7.1 Bất động sản 14: Đường T5, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú 50 7.2 Bất động sản 15: Đường T5, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú 50 7.3 Bất động sản 16: Đường T5, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú 51 7.4 Bất động sản 17: Đường T5, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú 51 7.5 Sơ đồ vị trí bất động sản đường T5 52 7.6 Bảng thông tin tổng hợp bất động sản đường T5 .53 7.7 Xác định cặp hệ số tương quan vị trí mặt tiền hẻm cấp 54 Phân tích chênh lệch giá chào bán giá thương lượng 55 Bảng tính tỷ lệ chênh lệch giá chào bán với giá thương lượng 55 Phân tích 56 Phân tích đơn giá đất bình qn .57 Các bất động sản đường Gò Dầu 57 Các bất động sản đường Hiền Vương 58 Các bất động sản đường Hàn Mặc Tử 58 Các bất động sản đường T4B .59 Các bất động sản đường T5 60 KẾT LUẬN .61 Chương I: Cơ sở lý luận LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thị trường Bất động sản với thị trường vốn thị trường lao động thị trường trung tâm kinh tế thị trường Kinh doanh bất động sản ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách chiếm tỷ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội quốc gia Ở nước ta, với phát triển kinh tế thị trường, thị trường bất động sản hình thành phát triển ngày mạnh mẽ Tuy thị trường bất động sản hình thành phát triển bước góp phần cải thiện điều kiện sống nhân dân, tăng cường hiệu kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến bất động sản trở thành nguồn động lực quan trọng việc đổi phát triển kinh tế – xã hội đất nước Ngày nay, thị trường bất động sản trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường, kinh tế quốc dân có đóng góp đáng kể vào việc ổn định phát triển kinh tế nước ta thời gian vừa qua Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta giai đoạn đóng băng nên cịn nhiều hạn chế khiếm khuyết công tác quản lý hoạt động thị trường Thành phố Hồ Chí Minh – trung tâm kinh tế lớn hàng đầu nước ta thị trường bất động sản có hội đầu tư cao khu vực Đông Nam Á Trên tất phân khúc thị trường văn phòng cho thuê, hộ để bán, hộ dịch vụ, khách sạn bán lẻ… có nguồn cung dồi nhu cầu tăng sau thời kỳ dài bị ảnh hưởng khủng hoảng Là quận thành lập từ năm 2003, Tân Phú quận hình thành, song với khát vọng đổi nhằm biến vùng cách mạng năm xưa trở thành đô thị khang trang ngang tầm với quận bạn, Đảng bộ, quyền tầng lớp nhân dân địa bàn chung sức, chung lòng xây dựng quận nhà Nền kinh tế quận không ngừng phát triển năm qua, đặc biệt quận tập trung thực đề án chuyển dịch cấu ngành kinh tế, tạo điều kiện thuận Chương I: Cơ sở lý luận lợi, khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư vào sản xuất, thương mại-dịch vụ giúp tốc độ tăng trưởng kinh tế quận năm sau cao năm trước, thành phần kinh tế phát triển nhanh với nhiều loại hình phong phú, đa dạng, sở sản xuất, hộ kinh doanh cá thể tăng trưởng cao chiếm tỷ trọng lớn, góp phần đưa kinh tế quận ngày phát triển, đem lại nguồn thu ngân sách quận tăng bình quân 54%/năm Trong năm gần đây, tốc độ đô thị hóa nhanh, dân cư tập trung Tân Phú ngày đông đúc làm cho nhu cầu nhà địa bàn quận tăng lên nhanh chóng, tình hình giao dịch diễn sơi động làm cho giá giao dịch bất động sản có tăng trưởng định Từ nhu cầu thực tế khiến chọn lựa thực đề tài: “NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI QUẬN TÂN PHÚ - TP HỒ CHÍ MINH” Chương I: Cơ sở lý luận Mục đích nghiên cứu Đánh giá tình hình giao dịch thị trường bất động sản địa bàn quân Tân Phú, Phân tích đơn giá quyền sử dụng đất số tuyến đường cụ thể quận Tân Phú, So sánh mức chênh lệch giá tuyến đường Từ đưa nguyên nhân dẫn đến chênh lệch giá Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu tài sản, BĐS năm phường: Tây Thạnh, Tân Quý, Phú Thạnh, Tân Thành Tân Sơn Nhì quận Tân Phú tuyến đường sau: STT Tên đường Đường T5 Đường T4B Gò Dầu Hàn Mặc Tử Hiền Vương Từ đoạn Trọn Đường Đường T3 Trọn Đường Thống Nhất Đ Trung Tâm Đến đoạn Đường T5 Nguyễn Trường Tộ Bình Long Nhưng số đoạn đường không đủ tài sản giao dịch để tiến hành thẩm định nên tìm tài sản bốn phường Tân Quý, Phú Thạnh, Tân Thành Tây Thạnh Phạm vi thời gian: Từ 01/01/2013 đến 01/06/2013 Ý nghĩa thực tiễn nghiên cứu Có nhìn tổng quan tình hình giao dịch bất động sản rút đơn giá đất tuyến đường để làm sở liệu cho việc tiến hành khảo sát sâu sau Rèn luyện số kỹ thu thập thông tin bất động sản phân tích số liệu để rýt đơn giá đất Phương pháp nghiên cứu Đề tài vận dụng nhiều phương pháp khác nhau, chủ yếu phương pháp sau: Chương I: Cơ sở lý luận - Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: nghiên cứu tài liệu, lý thuyết mà chất liệu khái niệm, quy luật, thông tin…đã có sẵn sách báo văn pháp luật quy định phân loại cấp cơng trình, cấp nhà, cấp hẻm, văn quy định cơng trình xây dựng đất, bảng giá đất nhà nước quy định văn hướng dẫn cách xác định đơn giá quyền sử dụng đất -Phương pháp nghiên cứu phi thực nghiệm: dựa vào quan sát để thu thập thông tin khơng có tác động làm biến đổi trạng thái vật, mà chọn lấy bộc lộ khách quan vật Phương pháp sử dụng cụ thể phỏng vấn, điền phiếu thu thập thông tin, dùng để thu thập thông tin bất động sản nghiên cứu, tài liệu liên quan đến khu vực nghiên cứu tình hình kinh tế, trị, văn hóa, xã hội - Phương pháp tổng hợp - phân tích: sử dụng để tổng hợp liệu điều tra tài sản giao dịch; tình hình kinh tế, xã hội, trị, văn hóa địa phương; quy hoạch khu vực Sau tiến hành tính tốn phân đơn giá quyền sử dụng đất bất động sản nghiên cứu Từ đưa dự báo giá khu vực nghiên cứu - Phương pháp phân tích nhân tớ: tìm hiểu, vận dụng thơng tin thu thập nhân tố đối tượng nghiên cứu Từ thấy tác động qua lại nhân tố với tác động đến đối tượng nghiên cứu, thấy chất đối tượng nghiên cứu Cấu trúc đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục danh mục tài liệu tham khảo báo cáo chia làm chương - Chương I trình bày sở lý luận Thẩm định giá bất động sản - Chương II trình bày phân tích thơng tin kết nghiên cứu Nguồn thu thập thông tin Thông tin sơ cấp Thông tin sơ cấp thu thập trực tiếp từ chủ hộ bất động sản mà đề tài nghiên cứu, bao gồm: giá rao bán; giá thương lượng; đặc điểm pháp lý bất động sản Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Chương I: Cơ sở lý luận giấy tờ khác thể tích pháp lý bất động sản; đặc điểm tự nhiên mảnh đất diện tích, chiều rộng, chiều dài, hình dáng; đặc điểm tự nhiên nhà diện tích sàn xây dựng, kết cấu, tình trạng chất lượng bất động sản Ngoài từ từ chủ hộ, tơi cịn thu thập mục đích sử dụng bất động sản; bề rộng, kết cấu đường (hẻm); chất lượng hạ tầng; điều kiện môi trường xung quanh bất động sản Thông tin thứ cấp Thông tin thứ cấp thu thập từ nguồn sau: - Ủy ban nhân dân quận Tân Phú: từ UBND quận Tân Phú, thu thập thơng tin dân số, diện tích, tình hình kinh tế, trị, xã hội quận Đồng thời tơi cịn thu thập thơng tin quy hoạch quận - Các nhân viên môi giới: từ nhân viên môi giới, thu thập thông tin vị trí, địa điểm bất động sản; chiều rộng, chiều dài lô đất; đặc điểm môi trường xung quanh, hạn chế tình hình tranh chấp bất động sản ... diễn sơi động làm cho giá giao dịch bất động sản có tăng trưởng định Từ nhu cầu thực tế khiến chọn lựa thực đề tài: “NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI QUẬN TÂN PHÚ - TP HỒ CHÍ MINH? ?? Chương... chào bán bất động sản đường Gò Dầu 29 3.1 Bất động sản 1: 141 Gò Dầu, phường Tân Quý, quận Tân Phú 29 3.2 Bất động sản 2: 215 Gò Dầu, phường Tân Quý, quận Tân Phú 30 3.3 Bất động sản 3:... bán bất động sản đường Hiền Vương 35 4.1 Bất động sản 5: 59 Hiền Vương, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú 35 4.2 Bất động sản 6: 103 Hiền Vương, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú 36 4.3 Bất động