MÔI GIỚI bất ĐỘNG sản

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẨT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊA CHÍNH *** BÁO CÁO THỰC TẬP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Khái quát hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam Tổ chức quản lý văn phòng Đề xuất hoàn thiện quản lý điều hành Học viên: Nguyễn Ngọc Dũng Lớp môi giới bất động sản : K5 Mã học viên : HÀ NỘI, tháng 08 năm 2008 I.KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Căn vào điều 45, Luật Kinh Doanh Bất động sản, nội dung hoạt động môi giới bất động sản bao gồm: Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán ký hợp đồng; Đại diện theo uỷ quyền để thực công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; Cung cấp thông tin, hỗ trợ bên đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Theo nội dung doanh nghiệp, cá nhân thực môi giới hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản ký với khách hàng Hoạt động môi giới công khai, trung thực tuân thủ theo quy định pháp luật Hiện Việt Nam, theo quy định luật kinh doanh bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới phải qua khoá đào tạo môi giới cấp chứng hành nghề môi giới quan quản lý nhà nước II CƠ CẤU TỔ CHỨC VÀ CHỨC NĂNG TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ – PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG Giới thiệu Công ty cổ phần Tổng công ty Đầu tư – Phát triển Xây dựng (DIC) Tổng công ty Đầu tư – Phát triển Xây dựng Tổng công ty nhà nước chuyển đổi thnhà công ty cổ phần theo định 160 /QĐ – BXD ngày 30 tháng 01 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng Tổng công ty có tên giao dịch quốc tế : Development Investment Construction Join Stock Corporation, hoạt động phạm vi nước Chức nhiệm vụ: Đầu tư phát triển Khu đô thị khu công nghiệp, đầu tư kinh doanh phát triển nhà hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu chiết xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mới; − − Xây dựng công trình công nghiệp, dân dụng, công trình kỹ thuật hạ tầng khu công nghiệp, công trình giao thông, thuỷ lợi, công trình cấp, thoát nước sử lý môi trường, công trình đường dây trạm biến điện; Lắp đặt kết cấu thép, sản phẩm khí mạ kẽm, thiết bị điện kỹ thuật công trình; − Tư vấn đầu tư; − Tư vấn quản lý dự án; − Mua bán vật liệu xây dựng, vật tư thiết bị phục vụ cho xây dựng, xe máy thi công, dây chuyền công nghệ thiết bị công nghệ khác; − Mua bán mặt hàng trang trí ngoại thất, nội thất; − Mua bán xe máy, thiết bị thi công; − Mua bán xăng dầu; − Mua bán nhà; − Dịch vụ môi giới định giá bất động sản; − Kinh doanh dịch vụ du lịch; − Kinh doanh sở lưu trú du lịch, khách sạn; − Sản xuất vật liệu xây dựng; − Sản xuất kinh doanh nước giải khát; − Vận tải hàng hoá; − Khai thác chế biến khoáng sản làm vật liệu xây dựng; − Khai thác đất cát để san lấp mặt bằng; − Sửa chữa xe máy thiết bị thi công phương tiện vận tải; − Giám sát thi công công trình hạ tầng kỹ thuật; − Giám sát thi công công trình dân dụng công nghiệp SƠ ĐỒ TỔ CHỨC CÔNG TY HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ BAN KIỂM SOÁT TỔNG GIÁM ĐỐC CÁC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÒNG HÀNH CHÍNH PHÒNG TỔ CHỨC LAO ĐỘNG PHÒNG TÀI CHÍNH KẾ TOÁN PHÒNG ĐÂU TƯ PHÒNG KẾ HOẠCH DƯ ÁN CÁC CÔNG TY THÀNH VIÊN CÁC BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN PHÒNG KINH DOANH PHÒNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN PHÒNG PHÁP CHẾ TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Trung tâm giao dịch bất động sản Tổng công ty Đầu tư – Phát triển Xây dựng thành lập với chức thực giao dịch bất động sản với tổ chức cá nhân có nhu cầu mua loại bất động sản công ty đầu tư phát triển dự án Hỗ trợ tổng công ty tiếp cận với thị trưòng bất động sản, thăm dò đánh giá mức độ biến động, cung - cầu, thu thập thông tin, lưu trữ liệu giao dịch thị trường bất động sản Ngoài trung tâm hỗ trợ khách hàng giao dịch như: môi giới bất động sản, chuyển nhượng, định giá, giúp khách hàng vay vốn, chấp bất động sản, tư vấn pháp luật cho khách hàng Tư vấn đấu giá, chuyển quyền sử dụng đất, gốp vốn quyền sử dụng đất TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN DIC Địa : 265 Lê Hồng Phong - Phường Thành phố Vũng Tàu Tel: 064-580050 DIC RESCO 08 9257833 III TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1) Ban lãnh đạo trung tâm giao dịch bao gồm : − 01 giám đốc trung tâm − 01 phó giám đốc trung tâm 2) Phòng hành quản trị : Có chức quản lý hành chính, nhân lực, điều hành chung, quản lý văn phòng, phương tiên, máy móc thiết bị công tác Nhân lực gồm có : − 01 cử nhân hành chính, 01 cử nhân luật, 01 cử nhân kinh tế − 02 lái xe, 03 bảo vệ, 01 nhân viên thu ngân − 01 nhân viên văn phòng, 01 nhân viên lễ tân 3) Phòng giao dịch bất động sản : − − − Mua bán bất động sản sản phẩm dự án công ty đầu tư phát triển, nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà liền kề Tổ chức phiên đấu giá bất động sản, tổ chức dịch vụ đấu giá cho bất động sản theo nhu cầu công ty, tổ chức cá nhân Tổ chức hoạt động marketing, quảng cáo, cung cấp thông tin, hội trợ, triển lãm bât động sản Nhân lực gồm có : − 06 nhân viên phụ trách môi giới − 02 cử nhân luật phụ trách pháp lý tư vấn − 01 kiến trúc sư 4) Phòng tư vấn bất động sản : − − Tư vấn thủ tục pháp lý với bất động sản, thủ tục giao dịch bất động sản, cung cấp mẫu hơp đông mua bán, thuê, thuê mua, chuyển nhượng cho khách hàng; dịch vụ tư vấn giá, định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đát, tài sản đất cho khách hàng, cung cấp thông tin chung liên quan quy hoạch sử dụng đất kế hoạch sử dụng dất Tiếp nhận thu nhập, phân loại, bảo quản loại hồ sơ, tư liệu bất động sản bao gồm liệu hồ sơ địa dạng số; số liệu thông tin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố, số liệu thông tin bất động sản cá dự án phát triển đô thị, hồ sơ liệu quy hoạch có liên quan − − − − − Khai thác cập nhập thông tin liên quan bất động sản, tiếp nhận chuyển giao công nghệ thông tin, phát triển mạng thông tin bất động sản internet Cung cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất, giá đất, cung cấp sách pháp luật liên quan đến bất động sản Cung cấp thông tin thực trạng pháp lý bất động sản đăng ký trung tâm thông tin bất động sản thực giao dịch trung tâm Theo dõi, cập nhập, đánh giá dự báo tình hình biến động thị trường bất động sản, đưa dự báo xu hướng thị trưòng mạng internet cho khách hàng trung tâm Tổ chức thu thập dịch thuật tổng hợp tài liệu nước có liên quan tới thị trường bất động sản, chung cấp thông tin cần thiết cho nhà đầu tư nước Nhân lực bao gồm : − 02 cử nhân lụât phụ trách pháp lý, thủ tục hợp đồng, hồ sơ đấu thầu − 01 nhân viên kế toán − 01 kiến trúc sư − 01 ký sư kinh tế xây dựng 5) Phòng thông tin lưu trữ bất động sản: − Tiếp nhận phân loại hồ sơ, bảo quản tư liệu bất động sản bao gồm dư liệu hồ sơ địa dạng số, số liệu thông tin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố, số liệu thông tin bất động sản dự án phát triển đô thị, hồ sơ liệu quy hoạch thành phố Vũng Tàu vùng phụ cận − − − − Khai thác cập nhập thông tin liên quan bất động sản, tiếp nhận chuyển giao công nghệ thông tin, phát triển mạng thông tin internet Cung cấp thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất địa bàn thành phố, cung cấp sách pháp luật liên quan đến bất động sản Cung cấp thông tin thực trạng pháp lý bất động sản đăng ký trung tâm thông tin bất động sản thực giao dịch trung tâm Theo dõi cập nhập, đánh giá dự báo tình hình biến động thị trường bất động sản, dự báo xu hướng thị trường bảng tin riêng mạng internet.6Tổ chức thu thập, dịch thuật tổng hợp tài liệu nước có liên quan đến bất động sản, cung cấp thông tin dự án công ty cho nhà đầu tư thứ cấp nước Nhân lực bao gồm : − 03 nhân viên khai thác quản lý mạng − 04 nhân viên thu thập, đánh giá kiểm chứng thông tin − 01 cử nhân ngoại ngữ 6) Phòng tài kế toán : − − Theo dõi, tổng hợp,giám sát giao dịch trung tâm Dự báo kiểm soát dòng tiền, báo cáo tổng công ty Nhân lực gồm : 02 cử nhân tài kế toán 7) Quy mô cấu sử dụng mặt trung tâm bất động sản : − Diện tích sảnh khoảng 280 m2, bao gồm phận lễ tân, phòng chưng bày mô hình, thông tin quy hoạch, thông tin dự án, thông tin đấu thầu Vị trí làm việc phòng giao dịch bất động sản, Phòng tư vấn bất động sản, Phòng lưu trữ thông tin tọa lạc sảnh − − − Bộ phân hành quản trị phó giám đốc trung tâm bố trí phòng làm việc khoảng 32 m2 Phòng tài kế toán bố trí làm việc phòng diện tích khoảng 22 m2 Phòng làm việc giám đốc công ty khoảng 22 m2 phòng diện tích 8) Tiêu chí phân công nhiệm vụ lựa chọn nhân lực phòng giao dịch bất động sản : − − − Đối với nhân viên môi giới tiếp nhận thử việc thời gian tháng phải có giao dịch môi giới thành công Ưu tiên tuyển dụng ứng viên có kinh nghiệm Nhân viên môi giới đựơc đánh giá xếp hạng A,B,C theo doanh thu số giao dịch theo quý, theo năm để dùng làm sở xét thưởng bình bầu danh hiệu Chế độ trả lương thưởng : + Mức lương nhân viên môi giới bao gồm hai thành phần, phần phụ thuộc vào bậc lương theo quy định Bộ Lao Động, phần thứ hai xác định 20% tổng số tiền hoa hồng lệ phí nhân viên trực tiếp giao dịch + Mức lương dành cho cán nhân viên khác trung tâm dược tính tổng số hai thành phần, phần phụ thuộc vào lương theo quy dịnh Bộ Lao Động, phần thứ hai số nhân hệ số lương doanh nghiệp 700 000 đ với hệ số chức danh công viêc Hệ số dao động từ 4,1 ( dành cho chuyên viên ) đến 12 ( dành cho lãnh đạo ) IV NHẬN XÉT VỀ QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU HÀNH TRUNG TÂM BẤT ĐỘNG SẢN − − − − − − − − Các giao dịch chủ yếu tập chung bất động sản thuộc dự án tổng công ty đầu tư đầu tư xây dựng Thương hiệu trung tâm giao dịch yếu, thương hiệu Trung tâm giao dịch bất động sản DIC tạo cho khách hàng tiềm thức phòng kinh doanh bất động sản dự án BDS DIC đầu tư, số lượng bất động sản không nhiều chủng loại không phong phú Nhân viên môi giới chưa thực coi hài lòng khách hàng cốt lõi sản phẩm môi giới, chế độ thưởng chưa thực động lực để nhân viên hoàn thiện kỹ nghiệp vụ Chưa có gắn kết trực tiếp lợi ích doanh nghiệp lợi ích riêng cán nhân viên phòng quản trị hành chính, tư vấn bất động sản, phòng lưu trữ thông tin, phòng tài kế toán, ban lãnh đạo trung tâm Chưa có phối hợp tốt phận nhân viên môi giới, nhân viên tư vấn, nhân viên lưu trữ Hoạt động môi giới hay tư vấn không đạt hiệu cao, thời gian phục vụ khấch hang lâu đủ liệu hay liệu lưu trữ không đầy đủ không cập nhập Phòng lưu trữ thông tin bất động sản chủ yếu lưu trữ thông tin khách hàng giao dịch, bất động sản có đủ điều kiện giao dịch, chưa có danh sách khách hàng tiềm bất động sản tiềm Mức lương thu nhập nhân viên môi giới phụ thuộc nhiều vào tích cực thị trường, chưa thực phát huy kỹ năng, hiệu qủa bán hàng hay môi giới Đề xuất giải pháp quản lý : + Toàn cán nhân viên trung giao dịch hương lương thưởng theo doanh thu theo chất lượng dịch vụ 10 + Khuyến khích phân mảng thị trường, nhóm khách hàng, sở dư liệu riêng cho nhân viên môi giới, lưu trữ, tư vấn chịu trách nhiệm quản lý phát triển đồng thời sử dụng chung toàn liệu cho tất nhân viên Khuyến khích nhân viên phát trỉển theo nhóm sở tính phong phú, đầy đủ, hiệu sử dụng thông tin đánh giá hiệu công việc nhân viên phận + Hoạt động marketing hiệu chưa cao, chưa đánh giá mối quan hệ hoạt động, kinh phí marketing, hiệu kinh doanh trung tâm giao dịch bất động sản V KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN QUẢN LÝ CẤP TRÊN - Gắn kết trực tiếp chế độ lương thưởng toàn cán nhân viên trung tâm giao dịch bất động sản vào hiệu kinh doanh - Phát triển hình thức môi giới, phục vụ khách hàng thông qua mạng, cung cấp thông tin, tư vấn phần dịch vụ miễn phí qua mạng Cung cấp phần liệu lưu trữ qua mạng hay tư vấn số dịch vụ qua mạng thông qua đóng góp định kỳ - Tập trung phát triển dịch vụ giao dịch cho bất động sản không thuộc dự án công ty làm chủ đầu tư - Tăng cường liên kết hoạt động với trung tâm giao dịch bất đông sản khác thông qua trao đổi thông tin, khách hàng, liên kết thành mạng trung tâm giao dịch - Toàn thể cán nhân viên trung tâm giao dịch bất động sản cần phải đựơc thường xuyên đào tạo, cập nhập sở pháp lý mới, kỹ bán hàng, tiếp thị dịch vụ để góp phần nâng cao tính cạnh tranh doanh nghiệp VI KẾT LUẬN 11 - Trên phần trinh bày cấu tổ chức quản lý văn phòng trung tâm giao dịch bất động sản DIC - Tổng công ty Đầu tư Phát triển xây dựng với ưu điểm nhược điểm trình hoạt động - Qua khoá học ngắn hạn môi giới bất động sản, qua kinh nghiệm thân thông tin cung cấp trung tâm giao dịch bất động sản, nơi thực tập trình làm việc chưa đầy đủ, nên viết mang tính chất khái quát, phân tích hoạt động quản lý Những kiến nghị đề xuất mang tính chủ quan nhằm hoàn thiện quản lý tổ chức trung tâm Xin chân thành cảm ơn! 12 [...]... tâm giao dịch bất động sản DIC - Tổng công ty Đầu tư Phát triển xây dựng với những ưu điểm và nhược điểm trong quá trình hoạt động - Qua một khoá học ngắn hạn về môi giới bất động sản, qua kinh nghiệm của bản thân và các thông tin được cung cấp bởi trung tâm giao dịch bất động sản, nơi thực tập và quá trình làm việc còn chưa đầy đủ, nên bài viết chỉ mang tính chất khái quát, phân tích hoạt động và quản... định kỳ - Tập trung phát triển dịch vụ và giao dịch cho các bất động sản không thuộc dự án do công ty làm chủ đầu tư - Tăng cường liên kết hoạt động với các trung tâm giao dịch bất đông sản khác thông qua trao đổi thông tin, khách hàng, và liên kết thành mạng các trung tâm giao dịch - Toàn thể cán bộ và nhân viên trung tâm giao dịch bất động sản cần phải đựơc thường xuyên đào tạo, cập nhập những cơ sở... mối quan hệ giữa các hoạt động, kinh phí marketing, và hiệu quả kinh doanh của trung tâm giao dịch bất động sản V KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN QUẢN LÝ CẤP TRÊN - Gắn kết trực tiếp chế độ lương và thưởng toàn bộ cán bộ và nhân viên trung tâm giao dịch bất động sản vào hiệu quả kinh doanh - Phát triển hình thức môi giới, phục vụ khách hàng thông qua mạng, cung cấp thông tin, tư vấn 1 phần dịch vụ miễn phí qua... viên môi giới, lưu trữ, tư vấn chịu trách nhiệm quản lý và phát triển đồng thời cũng có thể sử dụng chung toàn bộ dữ liệu cho tất cả các nhân viên Khuyến khích nhân viên phát trỉển theo nhóm trên cơ sở tính phong phú, đầy đủ, hiệu quả sử dụng thông tin đánh giá hiệu quả công việc của các nhân viên từng bộ phận + Hoạt động marketing hiệu quả còn chưa cao, chưa đánh giá được mối quan hệ giữa các hoạt động, ... tháng 08 năm 2008 I.KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Căn vào điều 45, Luật Kinh Doanh Bất động sản, nội dung hoạt động môi giới bất động sản bao gồm: Tìm kiếm đối tác đáp ứng... theo hợp đồng môi giới bất động sản ký với khách hàng Hoạt động môi giới công khai, trung thực tuân thủ theo quy định pháp luật Hiện Việt Nam, theo quy định luật kinh doanh bất động sản, cá nhân... bất động sản, thăm dò đánh giá mức độ biến động, cung - cầu, thu thập thông tin, lưu trữ liệu giao dịch thị trường bất động sản Ngoài trung tâm hỗ trợ khách hàng giao dịch như: môi giới bất động