Đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản trên địa bàn huyện đan phượng, thành phố hà nội

i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LƯU VĂN NGUYỆN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN, 2015 ii ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LƯU VĂN NGUYỆN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn THÁI NGUYÊN, 2015 iii LỜI CAM ĐOAN Luận văn sử dụng thông tin từ nhiều nguồn liệu khác nhau, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tác giả Lưu Văn Nguyện iv LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Khoa Sau đại học, Bộ môn Quản lý đất đai - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Tài nguyên Môi trường huyện Đan Phượng đơn vị khác tạo điều kiện giúp đỡ mặt trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ tận tình thầy giáo hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Trong trình thực đề tài nhận giúp đỡ cộng tác cán bộ, công nhân viên địa bàn nghiên cứu Tôi xin cảm ơn giúp đỡ Tôi xin cảm ơn động viên, giúp đỡ bạn bè gia đình giúp đỡ thực luận văn Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc giúp đỡ quý báu Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả Lưu Văn Nguyện năm 2015 v MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 ĐẶT VẤN ĐỀ .1 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát .2 2.2 Mục tiêu cụ thể .2 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI .2 CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lý luận .3 1.1.2 Cơ sở thực tiễn 1.1.3 Cơ sở pháp lý 1.2 KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm dịch vụ môi giới bất động sản 1.2.2 Nội dung môi giới bất động sản 1.2.3 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 1.2.4 Vai trò Môi giới BĐS Thị trường bất động sản 1.3 HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI .14 1.4 HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 18 1.4.1 Khái quát 18 1.4.2 Hoạt động môi giới bất động sản số địa phương 19 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 29 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 29 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 29 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu .29 vi 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 29 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 31 2.4.2 Phương pháp thống kê 31 2.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp 31 2.4.4 Phương pháp so sánh .31 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32 3.1 Tình hình huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 32 3.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội .32 3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 36 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 39 3.2 Tình hình quản lý đất đai thị trường bất động sản địa bàn huyện Đan Phượng 41 3.2.1 Hoạt động môi giới BĐS địa bàn huyện Đan Phượng .41 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai thị trường bất động sản .41 3.3 Đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ môi giới BĐS địa bàn huyện Đan Phượng 45 3.3.1 Đánh giá số lượng phân loại chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản 45 3.3.2 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản huyện Đan Phượng theo thời gian .51 3.3.3 Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Huyện Đan Phượng theo nội dung hợp đồng giao dịch .53 3.3.4 Đánh giá chung tình hình hoạt động hiệu kinh doanh loại hình môi giới bất động sản 59 3.4 KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .63 3.4.1 Những khó khăn, tồn hoạt động môi giới bất động sản huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 63 iii LỜI CAM ĐOAN Luận văn sử dụng thông tin từ nhiều nguồn liệu khác nhau, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tác giả Lưu Văn Nguyện viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CP Cổ phần NXB Nhà xuất PTTH Phổ thông trung học QĐ Quyết định TNHH Trách nhiệm hữu hạn TP Thành phố UBND Uỷ ban nhân dân GCN Giấy chứng nhận ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Số lượng công ty đăng kí kinh doanh bất động sản dịch vụ bất động sản địa bàn Hà Nội 23 Bảng 3.1: Các loại đất huyện Đan Phượng 34 Bảng 3.2 Cơ cấu trạng sử dụng đất thành huyện .40 Đan Phượng năm 2014 .40 Bảng 3.3 Số Lượng Các Loại Hình Môi Giới Bất Động Sản Hoạt Động Có Giấy Phép Kinh Doanh Tại Huyện Đan Phượng .46 Bảng 3.4 Danh sách Sàn giao dịch bất động sản .46 huyện Đan Phượng .46 Bảng 3.5 Các công ty kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 47 Bảng 3.6 Danh sách văn phòng môi giới bất động sản có đăng ký giấy phép kinh doanh huyện Đan Phượng 49 Bảng 3.7 Danh sách cá nhân môi giới bất động sản 50 Bảng 3.8 Đánh giá loại hình môi giới bất động sản theo thời gian 52 Bảng 3.9 Số lượng hợp đồng giao dịch bất động sản trung 52 Bảng 3.10 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng công ty 54 Bảng 3.11 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng văn phòng 56 Bảng 3.13 Bảng tính thù lao, hoa hồng công ty môi giới 61 bất động sản .61 Bảng 3.14 Bảng giá tính lệ phí dịch vụ nhà đất văn phòng 62 MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Trong trình đổi mới, Đảng Nhà nước chủ trương hình thành phát triển thị trường bất động sản nhằm tạo lập đồng yếu tố thị trường theo chế kinh tế thị trường định hướng XHCN Tuy nhiên thị trường bất động nước ta hình thành, nhiều khiếm khuyết; tình trạng giao dịch bất động sản thiếu minh bạch, không tuân thủ pháp luật làm cho thị trường biến động lớn với những biến động ”nóng”, ”lạnh” thất thường, tác động đến đến tình hình kinh tế, xã hội đời sống nhân dân Nghị đại hội X Đảng Cộng sản Việt Nam đề ra: “Phát triển thị trường bất động sản sở thực Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà Luật kinh doanh bất động sản Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản Phát triển nhanh dịch vụ thị trường bất động sản” Luật kinh doanh bất động sản (2006) Quốc Hội ban hành, có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 quy định: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”.(Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 Khoản 3, Điều 4) Như vậy, pháp luật hành xác nhận: Nghề môi giới bất động sản nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản Đan Phượng huyện công nghiệp tương đối lâu đời, nhiên thị trường bất động sản nơi hình thành chưa lâu; việc giao dịch bất động sản không nhiều, chủ yếu thông qua môi giới Trong khuôn khổ luận văn Thạc sĩ, thực đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản địa bàn huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội” nhằm tìm hiểu thực trạng 63 gặp phải khách hàng “bùng” mặt khác cách đòi tiền hợp đồng môi giới… Phạm vi hoạt động: cá nhân môi giới BĐS hoạt động huyện Hình thức giao dịch: cá nhân chủ yếu tập trung vào lĩnh vực môi giới mua, bán; thuê, cho thuê BĐS; tư vấn thực thủ tục nhà đất Loại tài sản môi giới chủ yếu gồm có hai loại là: đất nhà xây sẵn Họ hoạt động cách độc lập đến đường, ngõ ngách thành phố để tìm kiếm nguồn hàng Hầu hết người không đăng ký kinh doanh, trình độ chuyên môn hoạt động dựa vào kinh nghiệm thân thông tin cóp nhặt 3.4 Khó khăn, tồn giải pháp tăng cường hiệu hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 3.4.1 Những khó khăn, tồn hoạt động môi giới bất động sản huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội Kể từ sát nhập huyện Đan Phượng vào thành phố Hà Nội Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành hoạt động môi giới bất động sản nghề giới bất động sản huyện Đan Phượng bất đầu có tiếng nói thị trường Tuy nhiên, thị trường bất động sản nói chung hoạt động môi giới nói riêng gặp không thách thức khó khăn Hiện thấy cần treo bảng, có nhân viên trực bàn, vài đất, hộ danh sách cần bán đủ trở thành đơn vị môi giới nhà đất Thiết nghĩ việc thiếu chế tài đẩy ngành môi giới nhà đất vào tình trạng hời hợt bát nháo, khó kiểm soát Luật Kinh doanh Bất động sản quy định suông nghề môi giới mà thiếu chế giám sát, chế tài nên khó tránh khỏi thị trường huyện Đan Phượng chưa có hiệp hội bất động sản, phí môi giới cao, thêm vào luật bỏ ngõ khâu xử phạt vi phạm góp phần làm tăng lượng “cò” nhà đất hành nghề thiếu trách nhiệm Thực tế huyện Đan Phượng không tổ chức cá nhân hành nghề môi giới tự phát, không đào tạo cách chuyên nghiệp, hiểu biết không đầy đủ quy định liên quan đến kinh doanh, môi giới bất động sản Từ lực lượng làm lòng tin, không nhận thiện cảm khách hàng, làm xấu môi trường kinh doanh nhà đất 64 3.4.2 Một số giải pháp tăng cường hoạt động môi giới bất động sản huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 3.4.2.1 Giải pháp sách - Nhà nước sớm đưa chủ trương, sách phù hợp khuyến khích phát triển thị trường BĐS, đồng thời có quy định xử lý nghiêm minh đối tượng vi phạm pháp luật - Nhanh chóng thành lập sở đào tạo khoá học môi giới BĐS Nội dung khoá học không bao gồm phạm vi rộng kiến thức lĩnh vực môi giới BĐS, hệ thống sách liên quan đến BĐS luật liên quan mà bao gồm giáo dục đạo đức nghề nghiệp - Những người mua, bán, thuê, cho thuê BĐS có thái độ cảnh giác, nghiêm khắc việc lựa chọn cho nhà môi giới làm việc nghiêm túc, có hiệu tuân theo quy định pháp luật - Cần đẩy nhanh tiến độ đăng ký quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố đảm bảo nhanh gọn tuân thủ pháp luật - Nên tuyên truyền sách liên quan đến đất đai, BĐS thông qua hệ thống truyền huyện, để đảm bảo sách pháp luật tuyên truyền kịp thời đến tận người dân - Cần nhanh chóng thành lập sàn giao dịch BĐS để đưa sản phẩm BĐS vào sàn giao dịch giúp cho hoạt động môi giới, định giá BĐS ngày chuyên nghiệp có trách nhiệm với khách hàng - Đối với tổ chức, cá nhân môi giới BĐS cần: Am hiểu tuân thủ pháp luật Việt Nam; am hiểu thông lệ quốc tế; có kiến thức chuyên môn thường xuyên học hỏi, tích luỹ kinh nghiệm thực tế, coi đạo đức nghề nghiệp kim nam cho hoạt động kinh doanh Ngoài cần nghiên cứu xây dựng hệ thống quản lý đội ngũ môi giới BĐS tổ chức, doanh nghiệp tiến tới nước Và nghề khác, muốn kinh doanh thành công, doanh nghiệp, cá nhân cần tạo thương hiệu xây dựng thương hiệu uy tín kinh doanh 65 3.4.2.2 Giải pháp tổ chức hoạt động Nhằm góp phần vào việc phát triển nghề môi giới BĐS huyện cách chuyên nghiệp, lành mạnh tuân thủ pháp luật, tổ chức, cá nhân môi giới giao dịch BĐS cần đảm bảo điều kiện sau đây: - Cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có lực hành vi dân đầy đủ, có chứng hành nghề môi giới BĐS theo quy định pháp luật không vi phạm quy tắc đạo đức nghề nghiệp - Tổ chức hoạt động môi giới BĐS phải có đăng ký kinh doanh dịch vụ kinh doanh BĐS có người tổ chức có chứng hành nghề môi giới BĐS theo quy định pháp luật - Người môi giới không bắt buộc phải tốt nghiệp đại học, họ phải có lượng kiến thức định để thực hợp đồng môi giới cách trung thực, chuẩn mực an toàn - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới phải chịu trách nhiệm trước khách hàng thông tin, chất lượng tính hợp pháp BĐS cung cấp cam kết hợp đồng - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS phải thực nghĩa vụ tài nhà nước, chịu quản lý quan nhà nước có thẩm quyền - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh BĐS - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS tham gia hội, hiệp hội BĐS Hiệp hội BĐS có nhiệm vụ bảo vệ quyền lợi giám sát việc thực quy tắc đạo đức nghề nghiệp hội viên - Nghề môi giới bất động sản: Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Như vậy, theo quy định pháp luật hành, nghề môi giới bất động sản nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS thị trường BĐS - Nhà môi giới bất động sản: người làm trung gian hai bên (bên mua - bên bán; bên thuê - bên cho thuê BĐS) tiếp xúc, giao thiệp với quan hệ giao dịch BĐS (Đại từ điển kinh tế thị trường (1998))[21] 1.2.2 Nội dung môi giới bất động sản - Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán, kí hợp đồng - Đại diện theo uỷ quyền để thực công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản - Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản 1.2.2.1 Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng Các công ty đầu tư phát triển bất động sản lớn có phận chào bán khách hàng đông đảo có kinh nghiệm tổ chức việc tiêu thụ sản phẩm đầu tư xây dựng Trong thời kỳ thị trường phồn thịnh, cầu vượt cung, nhà xây có khách hàng tìm mua nhanh chóng bán hết người đầu tư phát triển tự tổ chức lấy việc tiêu thụ Ngoài ra, dự án bắt đầu có khách hàng đặt mua, chí ứng trước phần toàn tiền mua người đầu tư trực tiếp bán lấy sản phẩm (Nguyễn Đình Bồng (2008)) [28] TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân 2005, Nxb Chính trị Quốc gia Luật Doanh nghiệp 2005, Nxb Chính trị Quốc gia Luật Đất đai 2003, Nxb Chính trị Quốc gia Luật Đất đai 2013 Nxb Chính trị Quốc gia Luật Đầu tư 2005, Nxb Chính trị Quốc gia Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Nxb Chính trị Quốc gia Luật Nhà 2005, Nxb Chính trị Quốc gia Luật Thương mại 2005, Nxb Chính trị Quốc gia Luật Xây dựng 2003, Nxb Chính trị Quốc gia 10 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính Phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 11 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/204/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 13 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 14 Nghị số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng năm 2004 Chính phủ số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, 2004 15 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 16 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014) 17 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ địa (Có hiệu lực từ 05/07/2014) 18 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT đồ địa (Có hiệu lực từ 05/07/2014) 19 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 20 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày tháng 12 năm 2007 Bộ Tài hướng dẫn áp dụng thực Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 21 Đại từ điển kinh tế thị trường (1998), Viện Nghiên cứu Phổ biến tri thức bách khoa Hà Nội 22 Đặng Đức Thành (2008), “Kinh doanh bất động sản hướng tới phát triển bền vững”- Nxb Trẻ 23 Hoàng Xuân Phương (2007), “Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, nông thôn”, Viện Quy hoạch thiết kế nông nghiệp 24 Lê Xuân Bá (2003), “Một số suy nghĩ phát triển thị trường bất động sản nước ta”, Hội thảo Khoa học phát triển quản lý thị trường bất động sản - Hà Nội Lê Đình Thắng Nguyễn Minh Ngọc (2005), “Tạp chí Địa số 6”Nxb Trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân 25 Ngô Đức Cát (2000), “Kinh tế tài nguyên đất”, Nxb Nông nghiệp 26 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), “Giáo trình Thị trường bất động sản”- Nxb Nông nghiệp 27 Nguyễn Đình Bồng (2005), “Đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản” 28 Nguyễn Đình Bồng (2008), “Tổng quan môi giới bất động sản trình kỹ môi giới bất động sản”, (Tài liệu đào tạo) 29 Ngô Xuân Hồng (2001), “Bất động sản nhà đất Hà Nội” - Hội thảo số vấn đề hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 30 Nguyễn Minh Ngọc (2006), Kỷ yếu Hội thảo khoa học, “Thị trường bất động sản thực trạng, nguyên nhân giải pháp”, Trường Đại học Kinh tế quốc dân Nguyễn Thị Hải Ninh (2007), “Thị trường bất động sản” - Trường Đại học Lâm nghiệp Việt Nam 31 Phạm Sỹ Liêm (2001), “Sách lược tiêu thụ bất động sản - Bài giảng chuyên đề thị trường bất động sản” - Hội Khoa học Kỹ thuật xây dựng Việt Nam 32 Trần Du Lịch (2001), Viện Nghiên cứu Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, “Một vài suy nghĩ thị trường bất động sản - Hội thảo số vấn đề hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Hà Nội 33 Trần Thế Ngọc (2001), “Quản lý phát triển thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh”, Sở Địa thành phố Hồ Chí Minh 34 Từ điển tiếng Việt – Viện ngôn ngữ - Nxb Đà Nẵng 2002 35 Tôn Gia Huyên Nguyễn Đình Bồng (2007), “Quản lý đất đai thị trường bất động sản” – Nxb Bản đồ 36 Trần Kim Chung (2005), “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam – sở lý luận, thực trạng giải pháp” – CIEM 2005 37 UBND huyện Đan Phượng (2010), “Kết tổ chức thực tổng điều tra dân số nhà năm 2009 địa bàn huyện Đan Phượng” 38 UBND huyện Đan Phượng (2010), “Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm” 39 UBND huyện Đan Phượng (2010), “Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2009, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2010” PHỤ LỤC Phụ lục PHIẾU ĐIỀU TRA THU THẬP THÔNG TIN TÊN NGƯỜI ĐIỀU TRA: NGÀY ĐIỀU TRA: Tên loại hình môi giới giao dịch bất động sản Công ty Văn phòng Tư nhân Địa trụ sở làm việc Số điện thoại Thời điểm thành lập Năm: Cơ cấu tổ chức nhân Giám đốc Chuyên viên môi giới Nhân viên kế toán Chuyên viên tư vấn pháp lý Nhân viên kinh doanh Nhân viên phát triển thị trường Thành viên khác 1.2.2.2 Đại diện theo ủy quyền để thực công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Công việc môi giới thị trường BĐS nhu cầu khách quan Nó cần cho bên bán, bên mua chí cho tổ chức tiền tệ ngân hàng Trong thị trường bất động sản đại, việc uỷ thác môi giới không đơn hỗ trợ việc mua bán mà phát triển rộng cao hơn, tham gia vào toàn trình kỹ thuật có nghiệp vụ, có chất lượng cao do: - Thông qua điều tra thị trường mà tìm hiểu yêu cầu tiềm thị trường, dự báo hành vi, sở thích, phong trào thị hiếu khách hàng tiềm để giúp nhà đầu tư định vị thị trường đắn - Thông qua hoạt động quảng cáo tuyên truyền để phát triển hạng mục lúc hoàn thành việc tiêu thụ, thực mục tiêu thu lợi nhuận - Trợ giúp người đầu tư kinh doanh (hoặc cho thuê) nhà tìm mua nhà có vị trí, giá cả, diện tích, đặc điểm, kiến trúc, phù hợp với yêu cầu giúp hoàn thành thủ tục mua bán, thu xếp nguồn tài Cung cấp thông tin, tổ chức gặp gỡ, làm cho ba bên đạt đến mục đích - Nâng cao hiệu vận hành thị trường, người môi giới giúp bên bán bên mua tìm đến nhau, nhanh chóng thực giao dịch thành công, nhờ mà thị trường bất động sản vận hành hiệu 1.2.2.3 Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê bất động sản - Thực hợp đồng môi giới bất động sản ký - Cung cấp thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh chịu trách nhiệm thông tin cung cấp - Hỗ trợ bên việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản - Thực chế độ báo cáo theo quy định pháp luật chịu kiểm tra, tra quan Nhà nước có thẩm quyền - Thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo quy định Nhà trọ Kho- xưởng Biệt Thự Đất đai Loại hình khác 10 Các khoản phí, lệ phí môi giới bất động sản Phí môi giới mua, bán bất động sản Thù lao môi giới mua bất động sản % Thù lao môi giới bán bất động sản % Hoa hồng môi giới mua bất động sản % Hoa hồng môi giới bán bất động sản % Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản Thù lao môi giới thuê bất động sản % Thù lao môi giới cho thuê bất động sản % Hoa hồng môi giới thuê bất động sản % Hoa hồng môi giới cho thuê bất động sản % Phí tư vấn loại phí khác Tư vấn, thực sửa chữa nhà % Tư vấn, hỗ trợ vay vốn ngân hàng .% Tư vấn, thực thủ tục nhà đất % Tư vấn, đầu tư dự án % Tư vấn, đầu tư nước % Lĩnh vực khác % 11 Các hình thức quảng cáo Quảng cáo mạng Internet Quảng cáo truyền hình Quảng cáo báo, tạp chí Quảng cáo trụ sở làm việc Quảng cáo lưu động ( phát tờ rơi) Các hình thức quảng cáo khác 12 Tình hình hoạt động môi giới bất động sản loại hình môi giới Thời điểm trước năm 2003 Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng Số giao dịch mua, bán bất động sản thành công / tháng Tổng số giao dịch thuê bất động sản/ tháng Số giao dịch thuê bất động sản thành công / tháng Thời điểm sau năm 2003 tới năm 2008 Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng Số giao dịch mua, bán bất động sản thành công / tháng Tổng số giao dịch thuê bất động sản/ tháng Số giao dịch thuê bất động sản thành công / tháng Thời điểm sau năm 2008 tới năm 2015 Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng Số giao dịch mua, bán bất động sản thành công / tháng Tổng số giao dịch thuê bất động sản/ tháng Số giao dịch thuê bất động sản thành công / tháng 13 Thu nhập/tháng Giám đốc Nhân viên kế toán Nhân viên kinh doanh Chuyên viên môi giới Chuyên viên môi giới Nhân viên phát triển thị trường Thành viên khác Người vấn Phụ lục Danh sách sàn giao dịch bất động sản địa bàn huyện Đan Phượng Stt Tên sàn giao dịch SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HẢI PHÁT Địa Tầng - 169 Nguyễn Ngọc Vũ – Cầu Giấy(chi nhánh Nguyễn Thái Học, Thị Trấn Phùng,huyện Đan Phượng) Lô HH2-2 KĐT Mễ Trì Hạ, Đường SÀN GIAO DỊCH BẤT Phạm Hùng, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội ĐỘNG SẢN AN CƯ (chi nhánh phố Tây Sơn, Thị Trấn Phùng) Phụ lục Danh sách công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản địa bàn huyện Đan Phượng STT Địa trụ sở Tên doanh nghiệp Công ty cổ phần bất động sản DONG Số 156 Nguyễn Thái Học, Thị Trấn YANG Công ty cổ phần thương mại bất động Phùng sản Đan Phượng Công ty cổ phần đầu tư xây dựng bất động sản Phú Tài Điện thoại 7684967 Người đại diện theo pháp luật Nguyễn Trung Dũng Km 21, Thị Trấn Phùng 8336096 Nguyễn Thế Vinh tổ 8, phố Tây Sơn, Thị Trấn Phùng 7545268 Đinh Văn Nguyên pháp luật - Bồi thường thiệt hại lỗi gây - Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật (Nguyễn Đình Bồng (2008)) [28] 1.2.3 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản Theo quy định Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản bao gồm nguyên tắc sau đây: - Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định sau kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, làm trung gian việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản: Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có người có chứng môi giới bất động sản; Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng môi giới bất động sản - Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực tuân thủ pháp luật - Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản.( Luật Kinh doanh bất động sản 2006)[6] 1.2.3.1 Trung gian; Trong kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, giới tư vấn giới trung gian giao dịch Đây phận trung gian thị trường bất động sản đặc trưng cho thị trường 1.2.3.2 Chuyên nghiệp; Chuyên môn nghề nghiệp cao; cần hiểu biết ngõ ngách, vùng tối nghề nghiệp,biết cách xử lý tình nhạy cảm Có khả soạn thảo hợp đồng khác thị trường quốc gia quốc tế 1.2.3.3 Tuân thủ pháp luật - Đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập công ty hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh dịch vụ bất Phụ lục Danh sách cá nhân môi gới bất động sản địa bàn huyện Đan Phượng STT Địa Tên người môi giới Số nhà 77, phố Phượng Trì, Thị Trấn Điện Thoại Nguyễn Văn Lành Trần Văn Triệu Ngô Xuân Tùng Trịnh Quang Huy Nguyễn Văn Minh Lê Quang Hà Nguyễn Thị Diệu Bùi Đức Nhuận Trần Đoan Trang Cụm 5, Xã Hồng Hà 165 347 10 Phạm Thanh Nga Thị trấn Phùng, Thị Trấn Phùng 160 520 11 Trần Thị Bá Đội Đông Khê, Xã Đan Phượng 198 532 12 Phạm Văn Hiến Thôn Thuận Thượng, Xã Song Phượng 001 097 Phùng Cụm 4, Xã Đan Phượng ngõ 61 phố Nguyễn Thái Học, Thị Trấn Phùng Số 27 Lô 3, Làng nghề Tân Hội, Xã Tân Hội trung tâm thương mại Tuấn Quỳnh, thôn Thụy ứng, Thị Trấn Phùng Thụy ứng, Thị Trấn Phùng Lô 96, Khu đất dịch vụ Tân Tây Đô, Xã Tân Lập số 265 Nguyễn Thái Học, Thị Trấn Phùng 280 356 363 298 194 822 290 898 167 193 194 279 181 724 538 295