Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhà ở do công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản hải phát phân phối tại thành phố nà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN QUYẾT CHIẾN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở DO CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HẢI PHÁT PHÂN PHỐI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan, cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Nếu nội dung nghiên cứu trùng lặp với cơng trình nghiên cứu cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tuân thủ kết luận đánh giá luận văn Hội đồng khoa học Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2020 Người cam đoan Nguyễn Quyết Chiến ii LỜI CẢM ƠN Luận văn tốt nghiệp dấu mốc quan trọng phần to lớn kết trình học tập, nghiên cứu trường Đại học Lâm nghiệp Trong suốt q trình hồn thiện đề tài, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, động viên bạn bè Tôi xin cảm ơn TS Xuân Thị Thu Thảo tận tình hướng dẫn, dành nhiều thời gian, công sức, tạo điều kiện hết mức suốt q trình nghiên cứu đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn - Trường Đại học Lâm nghiệp tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn quý Công ty Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Hải Phát môi giới trợ giúp thu thập số liệu để tơi hồn thành tốt cơng việc nghiên cứu Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành đề tài./ Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2020 Học viên Nguyễn Quyết Chiến iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG, BIỂU vii DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ viii MỞ ĐẦU Chương TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm đặc điểm hàng hóa bất động sản 1.1.3 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.4 Phân loại bất động sản thị trường bất động sản 10 1.2 Môi giới bất động sản 13 1.2.1 Khái niệm môi giới bất động sản 13 1.2.2 Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 13 1.2.3 Nội dung môi giới bất động sản 14 1.2.4 Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 14 1.2.5 Chứng hành nghề môi giới bất động sản 15 1.2.6 Vai trị mơi giới bất động sản thị trường Bất động sản 16 1.3 Quy trình mơi giới bất động sản 21 1.4 Hoạt động môi giới bất động sản số nước giới 22 1.4.1 Tại Mỹ 22 1.4.2 Tại Singapore 24 1.4.3 Tại Trung Quốc 25 iv 1.5 Hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 26 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 2.1 Đối tượng nghiên cứu 28 2.2 Phạm vi nghiên cứu 28 2.2 Nội dung nghiên cứu 28 2.3 Phương pháp nghiên cứu 29 2.3.1 Phương pháp chọn dự án nghiên cứu 29 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu 30 2.3.3 Phương pháp tổng hợp phân tích số liệu 31 2.3.4 Phương pháp chuyên gia 31 2.3.5 Chỉ tiêu đánh giá 31 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33 3.1 Khái quát chung thị trường bất động sản thành phố Hà Nội 33 3.1.1 Điều kiện tiềm tự nhiên 33 3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Nội 35 3.1.3 Thị trường bất động sản thành phố Hà Nội thời gian gần 36 3.2 Khái quát chung công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Hải Phát 39 3.2.1 Lịch sử hình thành phát triển 39 3.2.2 Quy trình môi giới bất động sản nhà dự án Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối Hà Nội 43 3.2.3 Kết hoạt động kinh doanh giai đoạn 2017 - 2019 45 3.3 Khái quát chung dự án nghiên cứu 46 3.3.1 Dự án Roman Plaza 46 3.3.2 Dự án Bamboo Garden City 50 3.3.3 Dự án Vinhome Smart City 52 3.4 Các nhóm yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động môi giới bất động sản nhà v công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản hải phát phân phối Hà Nội 57 3.4.1 Nhóm yếu tố thị trường pháp luật 57 3.4.2 Nhóm yếu tố thơng tin sản phẩm 60 3.4.3 Nhóm yếu tố sách bán hàng 64 3.4.4 Nhóm yếu tố truyền thơng 67 3.4.5 Nhóm yếu tố liên quan đến khách hàng 71 3.5 Thuận lợi, khó khăn đề xuất giải pháp nâng cao hiệu trình thực môi giới bất động sản công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Hải Phát 73 3.5.1 Thuận lợi 73 3.5.2 Khó khăn 74 3.5.3 Đề xuất giải pháp 74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải nghĩa ĐVT Đơn vị tính BĐS Bất động sản MG Mơi giới TT Thị trường ĐH Đại học KT-XH Kinh tế- xã hội HC-NS Hành Chính-Nhân vii DANH MỤC BẢNG, BIỂU Bảng 3.1 Đặc điểm nguồn nhân lực Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Hải Phát 40 Bảng 3.2 Kết hoạt động kinh doanh Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Hải Phát giai đoạn 2017 - 2019 45 Bảng 3.3 Tiến độ toán khách hàng vay vốn dự án Roman Plaza 49 Bảng 3.4 Tiến độ tốn khách hàng khơng vay vốn dự án Roman Plaza 49 Bảng 3.5 Tiến độ toán dự án Vinhome Smart City 56 Bảng 3.6 Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng nhóm yếu tố thị trường pháp luật đến hoạt động môi giới bất động sản 57 Bảng 3.7 Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng nhóm yếu tố thơng tin sản phẩm đến hoạt động môi giới bất động sản 60 Bảng 3.8 Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng nhóm yếu tố sách bán hàng đến hoạt động môi giới bất động sản 64 Bảng 3.9 Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng nhóm yếu tố truyền thông đến hoạt động môi giới bất động sản 67 Bảng 3.10 Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng nhóm yếu tố liên quan đến khách hàng đến hoạt động môi giới bất động sản 71 viii DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 2.1 Vị trí dự án nghiên cứu 30 Hình 3.1 Lượng cung, giao dịch bất động sản Hà Nội quý I-III/2020 37 Hình 3.2 Lượng cung mới, giao dịch tỉ lệ hấp thụ hộ chào bán Hà Nội Quý I-III/2020 37 Hình 3.3 Cơ cấu nguồn cung giao dịch phân khúc hộ Hà Nội Quý III/2020 37 Hình 3.4 Lượng cung mới, giao dịch tỉ lệ hấp thụ hộ Hà Nội Quý III/2020 so với kỳ năm 38 Hình 3.5 Biến động giá hộ chung cư Hà Nội 38 Hình 3.6 Cơ cấu tổ chức máy quản lý Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Hải Phát 41 Hình 3.7 Quy trình thực môi giới chuyên viên môi giới dự án Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Hải Phát 43 Hình 3.8 Quy trình thực mơi giới công ty môi giới dự án Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Hải Phát 44 Hình 3.9 Vị trí dự án Roman Plaza 47 Hình 3.10 Vị trí dự án Bamboo Garden 52 Hình 3.11 Vị trí dự án Vinhome Smart City 52 Hình 3.12 Phương án di chuyển trụ sở ban ngành Thành phố Hà Nội 61 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Theo khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2015, môi giới bất động sản việc làm trung gian cho bên mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (Quốc Hội, 2014) Hoạt động môi giới hoạt động lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho phát triển thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản Sau Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, thị trường bất động sản Việt Nam hình thành cách thức phát triển thời điểm Mỗi chu kỳ thị trường bất động sản phát triển theo giai đoạn: Phồn vinh, suy thoái, tiêu điều phục hồi Để thị trường phát triển tốt, số lượng giao dịch ngày tăng chủ thể tham gia vào thị trường mở rộng cần phải có tư vấn chuyên viên môi giới bất động sản Một đặc điểm bật thị trường bất động sản mang tính khu vực sâu sắc có khác biệt vùng Do đó, khu vực thị, đông dân cư thị trường bất động sản phát triển mạnh Ngoài ra, từ Luật kinh doanh bất động sản 2015 có hiệu lực hàng hóa bất động sản thị trường đa dạng phong phú đặc biệt xuất nhiều công ty đầu tư kinh doanh bất động sản với dự án bất động sản đa dạng phong phú Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hải Phát (Hai Phat Land) doanh nghiệp chuyên kinh doanh phát triển, phân phối, cho thuê sản phẩm Bất động sản nước, Quốc tế; quản lý vận hành, khai thác tòa nhà tổng hòa dịch vụ liên quan đến Bất Động Sản Với mục tiêu trở thành Đơn vị kinh doanh phân phối bất động sản tốt Việt Nam, Hai Phat Land không tiếp tục phát huy mạnh mà cịn tiên phong xây dựng Hệ sinh thái bất động sản đồng bộ, khép kín Việt Nam từ đầu tư, tư vấn phát triển dự án; phân phối, quản lý, vận hành, khai PHỤ LỤC PHỤ LỤC 01 PHIẾU ĐIỀU TRA MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI Thành Phố Hà Nội HẢI PHÁT LAND Quận: Phiếu số: Ngày tháng năm I Thông tin người mơi giới Họ tên: Q qn: Giới tính: Đơn vị kinh doanh: Năm sinh: Chức vụ: Thời gian tham gia hoạt Thời gian tham gia hoạt động môi giới BĐS động môi giới BĐS: HPL: Các dự án tham ☐ Bamboo ☐ Roman Plaza gia trực tiếp: Garden ☐ Vinhome Smart City II Đánh giá mơi giới q trình triển khai phân phối BĐS số dự án Hải Phát Land phân phối làm chủ đầu tư Đánh giá quy trình hoạt động mơi giới BĐS Hải Phát Land Tên dự án Thuận lợi Khó khăn Dự án Hải Phát Land làm chủ đầu tư phân phối Roman Plaza Dự án Hải Phát Land phân phối không làm chủ đầu tư Bamboo Garden Vinhome Smart City Theo anh (chị) yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới BĐS nhà HPL phân phối thành phố Hà Nội Các mức độ để đánh giá: Ảnh hưởng nhiều, Ảnh hưởng bình thường, Ảnh hưởng Ảnh hưởng Yếu tố ảnh hưởng STT Khơng ảnh hưởng Mức độ ảnh hưởng Thị trường pháp luật Nguồn cung Nhu cầu với hộ khu vực dự án Nền kinh tế chung (sự tăng giảm lãi suất tiền gửi ngân hàng nhà nước, tình hình xã hội) Pháp luật nhà nước Đối tượng khách hàng Độ tuổi 30 Độ tuổi 30-40 Độ tuổi 40 Mục đích mua Để Để đầu tư Vị trí khách hàng Khách hàng Hà Nội Khách hàng tỉnh Thông tin sản phẩm Vị trí dự án Yếu tố ảnh hưởng STT Mức độ ảnh hưởng Mật độ xây dựng Tiện ích nội khu Tiện ích ngoại khu Thơng tin hộ Thơng tin bán hàng Chính sách tốn Chính sách vay vốn Quà tặng cho khách hàng Chế độ hoa hồng cho môi giới Các yếu tố khác truyền thông chuyên môn kỹ người môi giới phương tiện làm việc người môi giới quy định công ty môi giới Người vấn Người vấn PHỤ LỤC 02: DANH SÁCH CÁC CHUYÊN VIÊN MÔI STT Họ tên Đơn vị kinh doanh Chức vụ Thời gian tham gia vào hoạt động MG giới Thời gian tham gia vào hoạt động MG HPL Hồ Việt Anh HPL NVKD năm năm Lê Thị Thanh Thủy Phan Bá Ngọc HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm Nguyễn Thị Thụy HPL NVKD năm năm Phạm Thị Huệ Nguyễn Thị Ngọc Tú HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm Nguyễn Thị Thu Hà Hà Thị Thu Trang HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm Đặng Thị Thu Huyền HPL NVKD năm năm 10 11 12 13 Hà Thị Bích Thủy Nguyễn Thị Yến Phạm Hoàng Ý Nhi Bùi Danh Liêm HPL HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD NVKD năm năm năm năm năm năm năm năm 14 15 16 17 Nguyễn Văn Sơn Phan Thu Uyên Nguyễn Hồng Hạnh Phùng Minh Huyền HPL HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD NVKD năm năm năm năm năm năm năm năm 18 19 20 Hoàng Thị Lan Nguyễn Hương Nhi Trần Thị Ngọc Anh HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD năm năm năm năm năm năm 21 22 23 24 25 Trần Thị Hà Thu Nguyễn Ngọc Huyền Nguyễn Thị Hồi Thu Nguyễn Minh Tuấn Nguyễn Đình Tú HPL HPL HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD TPKD NVKD năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm 26 27 28 Phan Thị Hồng Lam Nguyễn Thị Thùy Trang Phạm Thị Ngân HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD năm năm năm năm năm năm STT Họ tên Đơn vị kinh doanh Chức vụ Thời gian tham gia vào hoạt động MG giới Thời gian tham gia vào hoạt động MG HPL 29 30 Nguyễn Quyết Chiến Bùi Việt Vinh HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm 31 32 Vũ Hương Giang Hoàng Mai Dung HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm 33 34 Phùng Thị Lan Phạm Duy Giáp HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm 35 36 37 Vương Thị Kim Tuyến Nguyễn Thị Thanh Thư Nguyễn Thị Thùy Phương HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD năm năm năm năm năm năm 38 Mai Thị Thu Trang HPL NVKD năm năm 39 Nguyễn Thị Thanh HPL NVKD năm năm 40 41 42 43 44 45 46 47 Nguyễn Thị Mai Vũ Thị Thủy Lê Quang Trung Nguyễn Thị Mai Phương Nguyễn Thị Thu Hiền Hoàn Thị Huyền Phạm Huyền Phương Trần Hoàng Dung HPL HPL HPL HPL HPL HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD NVKD NVKD NVKD TPKD NVKD năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm 48 49 50 51 Đặng Thị Tuyết Mai Nguyễn Bảo Long Nguyễn Hữu Thắng Hoàng Thị Lài Dung HPL HPL HPL HPL NVKD NVKD P.TGD P.GDKD năm năm năm năm năm năm năm năm 52 53 54 55 Lê Kim Ngân Doãn Thành Chung Nguyễn Văn Trường Nguyễn Mạnh Cường HPL HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD NVKD năm năm năm năm năm năm năm năm 56 57 Hồ Hoài Anh Nguyễn Đức Tuấn Việt HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm STT Họ tên Đơn vị kinh doanh Chức vụ Thời gian tham gia vào hoạt động MG giới Thời gian tham gia vào hoạt động MG HPL 58 59 Đoàn Việt Đức Nguyễn Thu Hà HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm 60 61 Lê Thị Thảo Trần Hùng Dũng HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm 62 63 Lê Bảo Bình Vũ Thị Lý HPL HPL NVKD TPKD năm năm năm năm 64 65 66 Nguyễn Đức Minh Trần Quang Hải Võ Hùng Dũng HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD năm năm năm năm năm năm 67 Đặng Bảo Nguyên HPL NVKD năm năm 68 Lê Thị Tuyết Anh HPL NVKD năm năm 69 70 71 72 73 74 75 76 Nguyễn Thị Hồng Lê Viết Tuấn Doãn Văn Thắng Nguyễn Viết Thắng Hoàng Văn Năm Nguyễn Thị Châu Nguyễn Ninh Trang Bùi Văn Kiên HPL HPL HPL HPL HPL HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD NVKD NVKD NVKD NVKD TPKD năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm 77 78 79 80 Cao Xuân Hùng Đặng Thế Anh Đình Xuân Lập Đỗ Văn Khương HPL HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD NVKD năm năm năm năm năm năm năm năm 81 82 83 84 Dương Doãn Anh Tài Hà Việt Trung Nguyễn Thị Thanh Hiền Hoàng Phương Thảo HPL HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD NVKD năm năm năm năm năm năm năm năm 85 86 Hoàng Văn Mạnh Ngô Kiều Anh HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm STT Họ tên Đơn vị kinh doanh Chức vụ Thời gian tham gia vào hoạt động MG giới Thời gian tham gia vào hoạt động MG HPL 87 88 Lê Gia Huy Lê Kim Oanh HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm 89 90 Nguyễn Minh Hiếu Nguyễn Quỳnh Oanh HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm 91 92 Nguyễn Thành Chung Nguyễn Thanh Tùng HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm 93 94 95 Nguyễn Thị Hồng Nhung Nguyễn Văn Quân Nguyễn Vũ Hoàng HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD năm năm năm năm năm năm 96 Nguyễn Viết Du HPL NVKD năm năm 97 Phạm Bảo Long HPL NVKD năm năm 98 99 100 101 102 103 104 105 Phạm Đức Trung Phạm Văn Cường Tạ Thị Tuyết Nhung Tô Định Canh Trần Mạnh Hùng Trần Minh Diệu Trịnh Đức Minh Vũ Hoàng Anh HPL HPL HPL HPL HPL HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD NVKD NVKD NVKD NVKD NVKD năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm năm 106 107 108 109 Vương Văn Long Nguyễn Thiện Văn Nguyễn Thế Anh Trần Văn Hùng HPL HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD NVKD năm năm năm năm năm năm năm năm 110 111 112 113 Nguyễn Tuấn Dương Vũ Cơng Chính Trần Duy Anh Ngô Văn Quân HPL HPL HPL HPL NVKD NVKD NVKD NVKD năm năm năm năm năm năm năm năm 114 115 Nguyễn Văn Hiến Vũ Thanh Tâm HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm STT Họ tên Đơn vị kinh doanh Chức vụ Thời gian tham gia vào hoạt động MG giới Thời gian tham gia vào hoạt động MG HPL 116 117 Trần Văn Diễn Bùi Trung Đức HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm 118 119 Đặng Quang Trung Nguyễn Thái Báo HPL HPL NVKD NVKD năm năm năm năm 120 Trần Thị Hiếu HPL NVKD năm năm ... án nhà công ty Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối thành phố Hà Nội - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng dến hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản số dự án công ty Công. .. động sản Hải Phát - Khái quát chung 03 dự án nghiên cứu - Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhà 29 Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối thành phố. .. cứu đề tài: ? ?Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhà Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối Thành phố Hà Nội? ?? Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục