TỔNG QUAN về DỊCH vụ môi GIỚI bất ĐỘNG sản

PHẦN I. TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN. 1.1. Giới thiệu về dịch vụ môi giới BĐS. Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên như mua, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, quản lý bất động sản v.v thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thoả thuận như trong hợp đồng môi giới.Trong lĩnh vực môi giới BĐS, đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân bất động sản mà là các quyền liên quan đến nó. Theo quy định tại Điều 45 của Luật Kinh doanh bất động sản thì nội dung môi giới bất động sản bao gồm: • Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. • Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. • Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. 1.2. Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản. 1.2.1. Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa bất động sản. Do tính đặc thù về của hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản. Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạnh, kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm lý tập quán bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân 1.2.2. Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình. Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường. Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản. 1.2.3. Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm 1 soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được. Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế. 1.2.4. Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội. 1.2.5. Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản. Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó một hành lang pháp lý hoàn thiện. Chính vì vậy thông qua các giao dịch trên thị trường bất động sản những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lí đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ. Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lí đất đai quản lí bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.3. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản. - Đối với các tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản. - Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. 1.4. Quy trình môi giới bất động sản. • Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản: - Các dạng cung: Bán; Cho thuê, cho thuê lại; Đầu tư liên doanh liên kết; Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được. - Thông tin nguồn cung: Văn phòng môi giới; Từ khách hàng; Từ các phương tiện thông tin đại chúng; Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án; Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, nguồn hàng phát mãi; Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc- quy hoạch, xây dựng; Từ thực tế: những nhà bỏ trống, khu đất trống, những bất động sản mới phát triển, từ dân cư địa phương; MLS: hệ thống niêm yết đa chiều. • Thông tin về bất động sản - Kinh tế kỹ thuật: Vị trí: môi trường xung quanh; Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng; Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật; Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể nhue thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…; Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước; Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản. 2 - Pháp lý: + Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng. quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản + Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác. + Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân. + Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao… - Xã hội, lịch sử: + Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển cảu bất động sản. + Môi trường xã hội, dân cư: có bị ô nhiễm không… + Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không - Nguồn thông tin và phương pháp thu thập: + Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, các loại hoá đơn. + Cơ quan quản lý nhà nước: phòng quản lý nhà đất, sở quy hoạch, nhà đất.Ví dụ: Sở quy hoạch: xem quy hoạch hiện tại và xu hướng trong tương lai + Tổ dân phố và hàng xóm; Tự điều tra và thăm dò. + Cơ sở dữ liệu cá nhân và kinh nghiệm kiến thức + Bản đồ: ví dụ bản đồ quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, bản đồ điện tử. + Các đề tài nghiên cứu, hội thảo…. ví dụ: ảnh hưởng của chất thải đối với môi trường đời sống dân cư. + Trao đổi kinh nghiệm: giữa các nhà môi giới -> rất quan trọng. • Thông tin về cầu bất động sản - Người mua:Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ; Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi; Để bảo toàn vốn; Phân loại cầu bất động sản để biết mục tiêu của khách hàng => đáp ứng nhu cầu tốt hơn của khách hàng. - Người thuê: Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch; Để kinh doanh dịch vụ; Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng; Nhà ở: đối với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà công vụ. - Tín dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp. 1.5. Các điều luật liên quan đến kinh doanh môi giới bất động sản. - Điều 44 Luật kinh doanh BĐS: Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản. - Điều 45 Luật kinh doanh BĐS: Nội dung môi giới bất động sản. - Điều 46 Luật kinh doanh BĐS: Thù lao môi giới bất động sản. - Điều 47 Luật kinh doanh BĐS: Hoa hồng môi giới bất động sản. 3 - Điều 48 Luật kinh doanh BĐS: Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản - Điều 49 Luật kinh doanh BĐS: Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản. - Điều 50 Luật kinh doanh BĐS: Chứng chỉ môi giới bất động sản. PHẦN II. NHÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN. 2.1. Khái niệm: Là một tổ chức hoặc cá nhân hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến bất động sản, giúp đỡ khách hàng thực hiện hợp đồng bán,trao đổi, cho thuê và được hưởng khoản tiền hoa hồng do cung cấp dịch vụ môi giới. Nhà môi giới bất động sản ở Việt Nam còn gọi là cò bất động sản, là những người tư vấn, quảng cáo, tiếp thị bất động sản tới các khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản. • Các hình thức môi giới. - Môi giới độc quyền: Nhà môi giới được độc quyền tiếp thị bất động sản và độc quyền đại diện cho người bán. Tuy nhiên, người môi giới cũng có thể chào bán hoặc hợp tác với các nhà môi giới khác để trình bày bất động sản tới các khách hàng tiềm năng và cùng chia khoản hoa hồng. - Môi giới tự do: Nhà môi giới giới thiệu khách hàng cho chủ sở hữu bất động sản, tư vấn cho khách hàng và hưởng phí môi giới (phí hoa hồng) theo giá trị thành công mỗi thương vụ. 2.2. Điều kiện để trở thành nhà môi giới bất động sản. 2.2.1. Chứng chỉ môi giới bất động sản. Người xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản nộp một bộ hồ sơ tại Sở Xây dựng nơi đặt cơ sở đào tạo hoặc nơi mình sinh sống (thường trú hoặc tạm trú dài hạn). Hồ sơ gồm (khoản 2 Điều 50 Luật Kinh doanh Bất động sản, khoản 2 Điều 14 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP): - Đơn xin cấp chứng chỉ theo mẫu tại phụ lục 6 Thông tư số 13/2008/TT- BXD có dán ảnh và có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi mình cư trú; - 02 ảnh mầu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ; - Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu; - Bản sao giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản. Sở Xây dựng sẽ thực hiện việc thẩm định hồ sơ xin cấp chứng chỉ, nếu đủ điều kiện sẽ cấp chứng chỉ môi giới bất động sản trong thời hạn 10 (mười) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ thì phải trả lời bằng 4 văn bản nêu rõ lý do trong thời hạn 05 (năm) ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ. (khoản 2 Điều 16 Nghị định 153/2007/NĐ-CP, mục 1 Phần V Thông tư số 13/2008/TT-BXD). 2.2.2. Điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản. - Về pháp lý: Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật. - Về nhân sự:Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới bất động sản. Đối với sàn giao dịch kinh doanh bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới bất động sản. Nhà quản trị, điều hành của bộ phận hoặc công ty trực thuộc thực hiện môi giới bất động sản cần có trình độ chuyên môn về kinh tế, tài chính, ngân hàng phù hợp với hoạt động môi giới bất động sản, có kiến thức và kinh nghiệm kinh doanh trên lĩnh vực này. - Về vốn: Có vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ đồng. - Về trụ sở hoạt động: Có địa chỉ giao dịch ổn định; Có cơ sở vật chất, kỹ thuật, công nghệ đáp ứng yêu cầu của hoạt động môi giới bất động sản. 2.2.3. Yêu cầu chuyên môn. • Yêu cầu chung - Không phải là cán bộ, công chức nhà nước - Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù. - Trình độ học vấn tối thiểu từ tốt nghiệp THPT trở lên - Có chứng chỉ môi giới do cơ quan có thẩm quyền công nhận và cấp. • Yêu cầu cụ thể - Nắm chắc pháp luật kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản. - Hiểu biết cơ bản về thị trường bất động sản và các vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản. - Nắm rõ nội dung, trình tự, quy trình của dịch vụ môi giới bất động sản. - Có kiến thức cơ bản về tiếp thị kinh doanh bất động sản. - Tuân thủ nghiêm túc trách nhiệm và đạo đức hành nghề môi giới bất động sản phù hợp với đạo đức xã hội nói chung và đạo đức kinh doanh nói riêng. 2.2.4. Yêu cầu kỹ năng. - Kỹ năng giao tiếp và thuyết phục tốt là rất quan trọng khi bạn bắt đầu đi vào lĩnh vực môi giới bất động sản. - Người môi giới có tính cách dễ chịu, trung thực, và một bề ngoài tin cậy. Chín chắn, có đánh giá, nhận định đúng đắn, và nhiệt tình trong công việc là yêu cầu hàng đầu. 5 - Một trong những mục tiêu giúp bạn thành công và đạt đến mức độ tin cậy trong môi giới bất động sản là cần phải biết rõ các nhu cầu của khách hàng trước một thương vụ mua bán, phải biết " làm lợi cho khách hàng". - Nhà môi giới bất động sản phải là người siêng năng, kiên nhẫn và đặc biệt là phải có kiến thức khá sâu rộng, đồng thời nắm bắt được mọi ngóc ngách và diễn biến của thị trường bất động sản. Như vậy bạn mới có thể sàng lọc, thu thập thông tin liên quan tới bất động sản Ngoài ra theo Donald Trump trong môi giới về BĐS nên áp dụng các thủ thuật sau: -Tạo nên tính độc nhất cho bất động sản - Đừng để cảm giác hợp lý đánh lừa. - Bất kỳ cuộc thương lượng nào cũng cần lập kế hoạch trước - Tránh một thương vụ bị quyết định vội vàng - Đầu tư thời gian 2.2.5. Đạo đức nghề ngiệp trong môi giới bất động sản. Rõ ràng là các nhà môi giới bất động sản những người hình thành nên mối quan hệ trung gian với sự uỷ quyền của người mua hoặc người bán là những người được uỷ thác. Khi là người được uỷ thác, nhà môi giới có một số trách nhiệm nhất định với người đã uỷ quyền cho anh ta đồng thời thêm một số nhiệm vụ đã được liệt kê trong thoả thuận hoặc trong các hợp đồng lao động khác. Các trách nhiệm của người được uỷ thác bao gồm: - Trung thành - Phục tùng và tuân thủ - Rõ ràng - Thận trọng, cẩn thận - Cần cù, siêng năng - Có tính toán. 2.2.6. Những tố chất mà nhà môi giới cần phải có: - Luôn luôn giữ chữ tín, trung thực, đúng hẹn… - Không tiếc tiền xăng, điện thoại, cafe (làm nghề này tốn những khoản này lắm). - Luôn luôn sẵn sàng làm việc và đầu tư thời gian: Lắm lúc khách hàng gọi đi xem nhà đất vào buổi tối, buổi trưa, ngày nghỉ, mưa gió… - Phải kiên trì, chịu khó: Lắm lúc gặp những khách khó tính, thăm dò, khách dởm - Năng động, nhiệt tình, tâm huyết 2.3. Quy trình làm việc của nhà môi giới. 2.3.1. Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản. 6 • Xác định đối tượng của thương vụ: a. Người cung:Lí do nguyện vọng của họ: nhanh hay chậm; Nắm được thông tin về bất động sản như thế nào? Các điều kiện kèm theo; Khung giá có phù hợp, các điều kiện về kinh tế (thuế hoặc phí); Năng lực bán: có đủ điều kiện pháp lý. - Người cho thuê: Đầu tư; Sinh lợi: để thu nhập hàng tháng không quan tâm giá bất động sản; Trông coi: để bảo vệ; Lí do: ví dụ: cho thuê để người đi thuê đầu tư trang thiết bị cho bất động sản. - Người bán:Tự nguyện; Bị ép buộc. b. Người cầu: - Người mua: Quan tâm đến đặc tính của bất động sản; Giá cả bất động sản: xác định khả năng tài chính; Mục tiêu của người mua; Các ràng buộc khác: ví dụ đối với người nước ngoài: vấn đề mua nhà. - Người thuê: Cụ thể chính xác ngay ban đầu; Rất nhanh gọn; Chú ý tính ổn định bất động sản; Chủ sở hữu quan tâm đến người thuê: quan tâm thu nhập người thuê, hoàn cảnh người thuê, độ ổn định… • Xác định các bên tham gia thương vụ: - Phân loại khách hàng + Hiểu mục tiêu của việc mua bán phải rõ ràng. + Tìm hiểu độ tuổi của khách hàng: vì ảnh hưởng đến tâm sinh lý Ví dụ: già - đắn đo; trung tuổi – táo bạo; + Nghề nghiệp. + Thu nhập: sở thích của họ, tiềm năng. - Xác định các bên tham gia: + Thông tin cá nhân, tổ chức đó. + Mục tiêu tham gia thương vụ. + Các kỳ vọng: mua để ở, để chờ tăng giá, gần trường… + Mức độ sẵn sàng. + Điều kiện pháp lý. 2.3.2. Lập hồ sơ thương vụ môi giới: Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng, nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sau đây: - Họ và tên - Họ và tên bố, mẹ - Địa chỉ thường trú - Loại và số CMT hay hộ chiếu - Sổ hộ khẩu, giấy đăng ký tạm trú - Địa chỉ liên lạc - Số điện thoại bàn và di động 7 Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng ) - Hợp đồng công chứng về việc mua, bán, trao tặng… - Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm. Khi lập Biên bản thỏa thuận chúng ta cần lưu ý những điểm chính liên quan đến thương vụ sau này như sau: Miêu tả đối tượng của hợp đồng; Xác định các bên liên quan; Xác định địa điểm viết biên bản; Giá cả BĐS; Lượng tiền đặt cọc; Thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm;Thời hạn ký hợp đồng công chứng; Thời hạn giao BĐS; Hình thức và thời hạn giao tiền; Xác định bên chi trả các khoản phí (công chứng, tòa án, thuế) 2.3.3. Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới BĐS: - Ký kết hợp đồng khởi điểm: bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ ký kết hợp đồng công chứng cuối cùng. Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những trách nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp. - Ký kết hợp đồng công chứng: đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (+/- 80%). - Giao nhận BĐS: những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua chi trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận. PHẦN III. NGUỒN THU NHẬP CỦA NHÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN. 3.1. Thù lao môi giới bất động sản. Theo Điều 46 Luật kinh doanh Bất động sản. - Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba. - Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. 3.2. Hoa hồng môi giới bất động sản Theo Điều 47 Luật kinh doanh Bất động sản. - Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. - Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản. 8 3.3. Yếu tố ảnh hưởng đến hoa hồng của nhà môi giới. Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của các đại lý và môi giới BĐS. Tỷ lệ hoa hồng tùy thuộc vào thỏa thuận của đại lý và người môi giới, vào loại BĐS và giá trị của BĐS. Tiền hoa hồng được phân chia giữa nhiều đại lý và môi giới BĐS. Khi BĐS được bán, người môi giới hay đại lý có bản niêm yết sẽ chia khoản tiền hoa hồng được hưởng với người môi giới hay đại ký bán được BĐS, và với công ty mà họ đang làm việc. Mặc dù là tiền chia hoa hồng cho các đại lý giữa các công ty là khác nhau, nhưng thường giá trị bằng một nửa số tiền hoa hồng mà công ty nhận được. Đại lý nào vừa có bản niêm yết vừa bán được BĐS sẽ có số hoa hồng cao nhất. Thu nhập của một người làm đại lý BĐS ở Mỹ, bao gồm cả tiền hoa hồng dao động từ khoảng 35.000 USD đến 92.000 USD mỗi năm. Con số này bao gồm những công việc có liên quan đến kinh doanh, môi giới và đại lý BĐS các loại gồm nhà ở, văn phòng cho thuê, thuê mua, các mục đích công nghiệp Nghề môi giới và đại lý BĐS là nghề khá "nhạy cảm" với biến động của thị trường, đặc biệt các biến động liên quan đến tỷ giá. Khi hoạt động kinh tế suy giảm và tỷ giá tăng, số giao dịch về BĐS đương nhiên sẽ giảm xuống. 3.4. Nguy cơ đe dọa tới hoa hồng của nhà môi giới. • Các yếu tố vĩ mô: - Thị trường: thị trường bất động sản luôn thay đổi có xu hướng tăng hoặc giảm hoặc không biến động. Chính yếu tố thay đổi làm các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản khá lúng túng trong việc ra quyết định mua hoặc bán bất động sản. Một số nhà đầu tư bỏ số tiền khá lớn rót vào một mảnh đất và xây dựng tài sản cố định trên mảnh đất đó, nhưng do thị trường bất động sản bị đóng băng, nhu cầu giảm những nhà đầu tư đó bị kẹt vốn tại thời điểm đó, không rút tiền hay thu hồi số tiền mà mình đã đầu tư. Chính vì vậy trong trường hợp này các nhà môi giới bị tác động không ít và thường tỷ lệ thành công của các nhà môi giới là không cao. - Tài chính: Vốn là nhân tố không thể thiếu trong hoạt động đầu tư bất động sản của các nhà kinh doanh bất động sản, nhưng hiên nay do tính bấp bênh của hoạt động tín dụng ngân hàng và những chính sách điểu chỉnh chưa được minh bạch rõ ràng nên vẫn tiểm ẩn những khó khăn trong việc tiếp cận vốn. - Lạm phát: Yếu tố này ảnh hưởng gián tiếp đến nguồn thu. Khi lạm phát tăng thì người dân thắt chặt chi tiêu, các doanh nghiệp cắt giảm chi tiêu và hoạt động đầu tư xây dựng. Như vậy, Nhu cầu về đất về nhà ở giảm → việc kinh doanh môi giới gặp nhiều bất lợi, ảnh hưởng đến thu nhập của những nhà môi giới. 9 - Công nghệ thông tin: Việc toàn cầu hóa thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi giới. Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hóa tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế. Sự thống nhất về tổ chức cho phép nâng cao năng suất làm việc, vì thế giảm chi phí và sớm hay muộn thì giá thành dịch vụ cũng sẽ được giảm cho khách hàng nếu như thị trường tạo ra sức ép cạnh tranh giữa các văn phòng môi giới với nhau. - Môi trường tự nhiên: Có thể nói đây là yếu tố chưa nhiều nguy cơ dẫn đến rủi ro cao trong việc hoạt động đầu tư bất động sản cũng như đến nguồn thu của các nhà đầu tư BĐS. Lý do là các hiện tượng thiên nhiên (thiên tai, bão lũ, động đất ). bên cạnh đó, còn địa thế, và 1 số bối cảnh xung quanh, những nhân tố này con người không thể kiểm soát và dự báo hoàn toàn chính xác được. Vì vậy việc đầu tư mang lại lợi nhuận cũng là hàm chứa rủi ro. - Pháp lý và quản lý: Hiện nay, về mặt pháp lý trong quy định của luật pháp chưa thật được chặt chẽ, có thể thay đổi qua các lần bổ sung sửa đổi, nên không đảm bảo được tính ổn định. Các chính sách về đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất…cần được quy định quy định rõ ràng để đảm bảo cho hoạt động đầu tư. Về quản lý: các nhà quản lý còn khá lỏng lẻo trong việc quản lý và sử dụng đất • Yếu tố vi mô. - Khách hàng: khách hàng có ảnh hưởng rất nhiều đến những khoản hoa hồng của nhà môi giới. Một trong những khoản hoa hồng của nhà môi giới là do khách hàng chi trả. - Các đại lý môi giới: Các đại lý môi giới tham gia phân chia phần trăm hoa hồng với nhà môi giới, nên có ảnh hưởng rất nhiều đến các khoản hoa hồng. - Những cá nhân hoặc tổ chức trung gian: Nhà môi giới phải chi trả phầm tram cho những người hoặc tổ chức trung gian để có những thông tin liên quan phục vụ cho thương vụ môi giới. - Các khoản chi trả khác của nhà môi giới: như xăng xe, café…….vv. những khoản tiền này là không thể thiếu với những nhà môi giới - Bản thân nhà môi giới: với tâm lý không vững, mất lòng tin, hoặc đôi khi thiếu kinh nghiệm cũng ảnh hưởng không nhở tới hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó với những người mới vào nghề thì thu nhập thường không ổn định, có thể sau vài 10 [...]... Mua bán: tổng số: 10 - 15; thành công: 0,2 - 0,3; đạt từ 1%-3% + Thuê: tổng số: 30 - 35; thành công: 5 - 6; đạt từ 14%-20% - Doanh thu: 15 - 20 triệu VNĐ/tháng - Phí môi giới: mua bán bất động sản: + Thù lao môi giới: miễn phí 12 + Hoa hồng môi giới bán bất động sản: 1% giá trị bất động sản + Hoa hồng môi giới mua bất động sản: 0,5% giá trị bất động sản - Phí môi giới: thuê và cho thuê bất động sản: +... Thuê: tổng số: 25-30, thành công 4-5, đạt từ 13-20% - Thu thập: Không xác định - Phí môi giới: mua bán bất động sản: + Thù lao môi giới: Miễn phí; + Hoa hồng môi giới bán BĐS: 0,5 – 1% Giá trị BĐS; + Hoa hồng môi giới BĐS: 0,5% - 1% Giá trị BĐS; - Phí môi giới: thuê và cho thuê bất động sản: + Thù lao môi giới: miễn phí; + Hoa hồng môi giới thuê BĐS: 50% tiền thuê BĐS tháng đầu + Hoa hồng môi giới cho... môi giới: miễn phí + Hoa hồng môi giới thuê bất động sản: 50% tiền thuê BĐS tháng đầu + Hoa hồng môi giới cho thuê bất động sản: 50% tiền thuê BĐS tháng đầu - Các hình thức quảng cáo: Quảng cáo trên báo chí, phát thanh, truyền hình; trên mạng Internet và tại văn phòng 4.2.3 Cá nhân hoạt động môi giới bất động sản: - Đặc điểm: + Chỉ có một người duy nhất thực hiện tát cả các công đoạn môi giới bất động. .. tiền hoa hồng PHẦN VI: LIÊN HỆ THỰC TẾ 4.1 Tình hình hoạt động môi giới bất động sản Lấy ví dụ từ kết quả điều tra kinh doanh Môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội (Số liệu Tổng cục Thống Kê) - Địa bàn: Quận Tây Hồ và Quận Cầu Giấy - Thời điểm điều tra: 2008-2011 Bảng: Số lượng các Công ty kinh doanh Bất động sản và dịch vụ Bất động sản tại Hà Nội STT Quận/Huyện Số Công ty STT Quận/Huyện... giao dịch trung bình tháng Mua bán: tổng số: 20 - 30; thành công: 0,5 - 1,0 đạt từ 2% - 5% Thuê: Tổng số; 30 - 40, thành công 7-8, đạt từ 18- 27% - Doanh thu: 25- 30 triệu VNĐ/tháng; - Phí môi giới: mua bán bất động sản: + Thù lao môi giới: miễn phí; + Hoa hồng môi giới bán BĐS: 0,5 – 1% Giá trị BĐS; + Hoa hồng môi giới mua BĐS: 0,5 – 1% Giá trị BĐS; - Phí môi giới: thuê và cho thuê bất động sản: +... thuê trên mục quảng cáo, rao vặt của nhật báo, bản tin địa phương; tại nhà 4.3 Hợp đồng môi giới bất động sản 4.4.Ví dụ thực tế về chuyên gia môi giới bất động sản ở Hà Nội Đang là sinh viên ĐH FPT Aptech và Kinh tế quốc dân, Nguyễn Bá Hưởng, SN 1989 (quê Hiệp Hòa, Bắc Giang) đã được bạn bè gọi là đại gia bất động sản Với dáng vẻ thư sinh, Hưởng luôn tạo ấn tượng cho đối tác bằng cách nói chuyện thân... Sóc Sơn 49 Tổng 5975 Bảng: Số lượng các Công ty kinh doanh Bất động sản và dịch vụ Bất động sản tại Quận Tây Hồ và Quận Cầu Giấy – Hà Nội STT Quận/Phường Số Công ty Quận Tây Hồ 205 01 Yên Phụ 55 02 Thụy Khuê 32 03 Từ Liêm 24 04 Nhật Tân 11 05 Quảng An 50 06 Xuân La 21 07 Phú Thượng 12 STT Quận/Phường Số Công ty Quận Cầu Giấy 615 01 Nghĩa Đô 66 02 Nghĩa Tân 61 03 Quan Hoa 74 04 Mai Dịch 54 05 Dịch Vọng... thuê và cho thuê bất động sản: + Thù lao môi giới: miễn phí; + Hoa hồng môi giới thuê BĐS: 50% tiền thuê BĐS tháng đầu + Hoa hồng môi giới cho thuê BĐS: 50% tiền thuê BĐS tháng đầu - Các hình thức quảng cáo: Quảng cáo trên các phương tiện truyền thống: báo chí, phát thanh, truyền hình; trên mạng Internet và tại trụ sở công ty 4.2.2 Văn phòng môi giới bất động sản: - Đặc điểm: Tổ chức theo mô hình văn... Trung Hòa 168 4.2 Loại hình hoạt động và hiệu quả 11 4.2.1 Công ty môi giới bất động sản: - Đặc điểm: tổ chức theo mô hình công ty nhỏ, có đăng ký kinh doanh, có bộ máy, trụ sở đặt ở những vị trí thuận lợi cho việc giao dịch, kinh doanh và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật - Cơ cấu tổ chức, nhân sự: Công ty có giám đốc, kế toán, thủ quỹ, các nhân viên môi giới; tư vấn, phát triển thị... triệu đồng hoa hồng nhưng thực sự rất phấn khích”, Hưởng kể Từ thành công đó, Hưởng càng làm việc hăng say Có tháng Hưởng thực hiện được 6 hợp đồng môi giới mua bán bất động sản, số tiền hoa hồng thu về ngày càng tăng Sau gần một năm làm môi giới bất động sản, với số vốn lận lưng kha khá, ngày 30-4-2011, Hưởng thành lập Cty cổ phần xây dựng thương mại Đại Nam với số vốn ban đầu 500 triệu đồng trên diện . môi giới: miễn phí 12 + Hoa hồng môi giới bán bất động sản: 1% giá trị bất động sản + Hoa hồng môi giới mua bất động sản: 0,5% giá trị bất động sản - Phí môi giới: thuê và cho thuê bất động sản: +. kinh doanh môi giới bất động sản. - Về pháp lý: Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo. NHÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN. 3.1. Thù lao môi giới bất động sản. Theo Điều 46 Luật kinh doanh Bất động sản. - Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới