Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của ngân hàng thương mại tại việt nam

I HC QUC GIA H NI KHOA LUT HONG TH HI H PHáP LUậT Về CHO VAY THế CHấP BằNG NHà HìNH THàNH TRONG TƯƠNG LAI CủA NGÂN HàNG THƯƠNG MạI TạI VIệT NAM LUN VN THC S LUT HC H NI - 2015 I HC QUC GIA H NI KHOA LUT HONG TH HI H PHáP LUậT Về CHO VAY THế CHấP BằNG NHà HìNH THàNH TRONG TƯƠNG LAI CủA NGÂN HàNG THƯƠNG MạI TạI VIệT NAM Chuyờn ngnh: Lut kinh t Mó s: 60 38 01 07 LUN VN THC S LUT HC Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS Lấ TH THU THY H NI - 2015 LI CAM OAN Tụi xin cam oan Lun l cụng trỡnh nghiờn cu ca riờng tụi Cỏc kt qu nờu Lun cha c cụng b bt k cụng trỡnh no khỏc Cỏc s liu, vớ d v trớch dn Lun m bo tớnh chớnh xỏc, tin cy v trung thc Tụi ó hon thnh tt c cỏc mụn hc v ó toỏn tt c cỏc ngha v ti chớnh theo quy nh ca Khoa Lut i hc Quc gia H Ni Vy tụi vit Li cam oan ny ngh Khoa Lut xem xột tụi cú th bo v Lun Tụi xin chõn thnh cm n! TC GI LUN VN Hong Th Hi H MC LC Trang Trang ph bỡa Li cam oan Mc lc Danh mc cỏc t vit tt M U Chng 1: KHI QUT V CHO VAY TH CHP BNG NH HèNH THNH TRONG TNG LAI CA NGN HNG THNG MI 1.1 Khỏi quỏt v nh hỡnh thnh tng lai 1.1.1 Khỏi nim 1.1.2 c im ca nh hỡnh thnh tng lai 13 1.2 Khỏi quỏt v th chp v cho vay th chp bng nh hỡnh thnh tng lai 16 1.2.1 Khỏi nim, c im ca th chp nh hỡnh thnh tng lai 16 1.2.2 Khỏi nim, c im ca hot ng cho vay th chp bng nh hỡnh thnh tng lai 21 1.3 Khỏi quỏt v phỏp lut iu chnh hot ng cho vay th chp bng nh hỡnh thnh tng lai 27 Chng 2: THC TRNG PHP LUT V CHO VAY TH CHP BNG NH HèNH THNH TRONG TNG LAI CA NGN HNG THNG MI TI VIT NAM 30 2.1 Cỏc quy nh ca phỏp lut v cho vay th chp nh hỡnh thnh tng lai 30 2.1.1 Cỏc ch th tham gia vo giao dch cho vay th chp nh hỡnh thnh tng lai 30 2.1.2 Hp ng tớn dng cho vay th chp bng nh hỡnh thnh tng lai 34 2.1.3 Hp ng th chp nh hỡnh thnh tng lai 41 2.1.4 Trỡnh t, th tc cho vay th chp nh hỡnh thnh tng lai 50 2.1.5 Th tc cụng chng, ng ký hp ng th chp nh hỡnh thnh tng lai 55 2.1.6 X lý ti sn th chp l nh hỡnh thnh tng lai 56 2.1.7 Mi quan h hiu lc gia hp ng tớn dng v hp ng th chp nh hỡnh thnh tng lai 59 2.2 ỏnh giỏ thc tin thi hnh phỏp lut v cho vay th chp bng nh hỡnh thnh tng lai ca Ngõn hng thng mi 61 2.2.1 Thc tin hot ng cho vay th chp bng nh hỡnh thnh tng lai ca Ngõn hng thng mi 61 2.2.2 Mt s khú khn, vng mc thi hnh phỏp lut v hot ng cho vay th chp nh hỡnh thnh tng lai ca Ngõn hng Thng mi 66 Chng 3: CC GII PHP HON THIN PHP LUT V CHO VAY TH CHP BNG NH HèNH THNH TRONG TNG LAI CA NGN HNG THNG MI 82 3.1 nh hng hon thin phỏp lut v cho vay th chp bng nh hỡnh thnh tng lai 82 3.1.1 Khc phc nhng bt cp ca phỏp lut v cho vay th chp bng nh hỡnh thnh tng lai ca Ngõn hng thng mi 82 3.1.2 Nõng cao vai trũ ca c quan chc nng vic xõy dng v phi hp thc hin phỏp lut v cho vay th chp bng nh hỡnh thnh tng lai 84 3.2 Gii phỏp hon thin phỏp lut v cho vay th chp nh hỡnh thnh tng lai 86 3.2.1 Gii phỏp hon thin cỏc quy nh phỏp lut v ti sn th chp l nh hỡnh thnh tng lai 86 3.2.2 Hon thin quy nh v trỡnh t, th tc th chp nh hỡnh thnh tng lai 90 3.2.3 Cỏc gii phỏp liờn quan n x lý ti sn th chp l nh hỡnh thnh tng lai 94 KT LUN 98 DANH MC TI LIU THAM KHO 99 DANH MC CC T VIT TT Ch vit tt Ch vit y BLDS B Lut Dõn s HTTTL Hỡnh thnh tng lai NHNN Ngõn hng Nh nc NHTM Ngõn hng Thng mi TCTD T chc tớn dng TSB Ti sn bo m M U Tớnh cp thit ca ti nghiờn cu Trong hot ng cho vay ca cỏc Ngõn hng thng mi ti Vit Nam hin nay, cho vay th chp bng nh HTTTL, hay cũn gi l sn phm "cho vay mua nh d ỏn" i vi nhng d ỏn cha hon thnh l mt chớnh sỏch tớn dng linh hot nhm h tr ngun cho khỏch hng cú nhu cu mua nh, cn h Thc tin cho thy, sn phm cho vay mua nh d ỏn ó giỳp mt b phn ngi dõn cú nhu cu thc s v nh c tip cn vay ngõn hng Sn phm ny ngy cng thu hỳt c s quan tõm ca ụng o khỏch hng Di gúc lut hc, hot ng cho vay th chp bng nh HTTTL gia cỏc ch th: ngõn hng, khỏch hng (bờn vay) v/hoc bờn th ba (bờn th chp) xut hin hai mi quan h phỏp lý l quan h cho vay v quan h th chp Trong mi quan h th nht, ngõn hng giao cho khỏch hng mt khon tin s dng vo mc ớch mua nh , cn h mt khong thi gian nht nh, vi iu kin khỏch hng hon tr tin vay c gc ln lói i li, m bo ngha v tr n, cỏc bờn liờn quan cn thit phi xỏc lp mi quan h rng buc v ngha v gia bờn nhn th chp (ngõn hng) v bờn th chp (bờn vay hoc ngi th ba) bng chớnh nh , cn h vay mua ú, cho dự nh ú cha hỡnh thnh hoc cha c xỏc lp quyn s hu theo quy nh ca phỏp lut Trong vi nm gn õy, hng lang phỏp lý v cho vay th chp bng nh HTTTL ngy cng c chỳ trng xõy dng v hon thin bi cỏc c quan nh nc cú thm quyn c bit, phỏp lut ó chớnh thc ghi nhn nh HTTTL l loi ti sn cú th c dựng th chp v bo m cho ngha v ca bờn vay theo hp ng tớn dng thụng qua hng lot cỏc bn phỏp lut iu chnh nh Ngh nh s 163/2006/N-CP ngy 29/12/2006 v giao dch bo m (Ngh nh s 163/2006/N-CP); Ngh nh s 11/2012/NCP ngy 22/12/2012 v sa i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 163/2006/N-CP (Ngh nh s 11/2012/N-CP); Ngh nh s 83/2010/N-CP ngy 23/7/2010 v ng ký giao dch bo m; Ngh nh s 71/2010/N-CP ngy 23/06/2010 ca Chớnh ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh ("Ngh nh s 71/2010/N-CP"); Thụng t s 08/2014/TT-BTP ngy 26/2/2014 ca B T phỏp v vic sa i, b sung mt s iu ca Thụng t s 05/2011/TT-BTP ngy 16/2/2011 ca B T phỏp hng dn mt s v ng ký, cung cp thụng tin v giao dch bo m, hp ng, thụng bỏo vic kờ khai ti sn thi hnh ỏn ("Thụng t s 08/2014/TT-BTP"); Thụng t liờn tch s 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT ngy 25/04/2014 v vic hng dn th tc th chp nh hỡnh thnh tng lai theo quy nh ti Ngh nh s 71/2010/N-CP ("Thụng t liờn tch s 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT"); Thụng t liờn tch s 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngy 06/06/2014 v vic hng dn mt s v x lý TSB ("Thụng t liờn tch s 16/2014/TTLTBTP-BTNMT-NHNN"), Tuy nhiờn, phỏp lut v hot ng ny cha rừ rng v thng nht nờn ny sinh nhiu vng mc, khú khn thc tin trin khai v tim n nhiu ri ro cho c ngõn hng v khỏch hng Do ú, tỏc gi la chn ti: Phỏp lut v cho vay th chp bng nh hỡnh thnh tng lai ca ngõn hng thng mi ti Vit Nam lm ti nghiờn cu cho lun tt nghip thc s ca mỡnh Tỡnh hỡnh nghiờn cu ca ti Trc cú B lut Dõn s nm 2005 v Lut cỏc T chc tớn dng nm 2010, thỡ hot ng cho vay th chp bng ti sn HTTTL núi chung v nh HTTTL núi riờng ca NHTM cha thc s c quan tõm ỳng mc ti Vit Nam Trc nm 2005, liờn quan n ny, cú rt ớt cỏc cụng trỡnh nghiờn cu, sỏch bỏo i sõu vo phõn tớch Nhng nm gn õy, cựng vi s phỏt trin mnh m ca cỏc t chc tớn dng v th trng bt ng sn, phỏp lut v cho vay th chp bng nh HTTTL ó nhn c s quan tõm nhiu hn ca cỏc c quan Nh nc cú thm quyn bng vic ban hnh mt lot cỏc bn phỏp lut iu chnh v cho vay, iu kin th chp nh HTTTL, th tc cụng chng, ng ký th chp, giao dch bo m, Vỡ vy, cng cú khỏ nhiu nghiờn cu, bi vit liờn quan n ny nh Phỏp lut v bo m ngha v tr n hot ng cho vay ca Ngõn hng thng mi Vit Nam, Lun thc s ca tỏc gi Hong Anh Tun nm 2006;Mt s v th chp ti sn ti Ngõn hng thng mi, Lun thc s ca tỏc gi V Th Thu Hng nm 2010; Phỏp lut v bo m bng ti sn hỡnh thnh tng lai hot ng cho vay ca ngõn hng thng mi ti Vit Nam, Lun thc s ca tỏc gi Lờ Th Mai Hng nm 2010;Ti sn th chp v x lý ti sn th chp theo quy nh ca phỏp lut dõn s Vit Nam hin hnh, Lun tin s ca tỏc gi V Th Hng Yn nm 2013;Th chp nh hỡnh thnh tng lai theo phỏp lut Vit Nam, Lun thc s ca tỏc gi Nguyn Thanh Thỳy nm 2014; Cỏc cụng trỡnh nghiờn cu trờn cú cp n bin phỏp th chp ti sn HTTTL hot ng cho vay ca cỏc NHTM hoc v th chp nh HTTTL giao dch dõn s núi chung, nhiờn cha cú cụng trỡnh no i sõu nghiờn cu phỏp lut v cho vay th chp bng nh HTTTL Mt khỏc, s thay i cỏc quy nh phỏp lut nh Lut nh nm 2014, Lut kinh doanh bt ng sn nm 2014, Lut Cụng chng nm 2014 cựng mt s ngh nh, thụng t hng dn thi hnh v vic nhn th chp, ng ký th chp, ng ký giao dch bo m i vi nh HTTTL nh Thụng t s 08/2014/TT-BTP, Thụng t liờn tch s 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT, Thụng t liờn tch s 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN,Tớnh n nay, cha cú cụng trỡnh nghiờn cu no phõn tớch chuyờn sõu v quy nh mi cng nh ch cỏc bt cp, vng mc thc thi phỏp lut Th hai, cn cú gii phỏp i vi hot ng nh giỏ nh HTTTL NHNN nờn cựng vi cỏc NHTM xem xột a cỏc gii phỏp hu ớch nh giỏ hin Thụng thng, cỏc ngõn hng u cú nhng quy nh v cỏch xỏc nh, nh giỏ ti sn th chp v nh HTTTL riờng Tuy nhiờn, nhng quy nh ny ụi cha phn ỏnh c giỏ tr thc ca nh HTTTL ti thi im th chp Vỡ vy, vic xõy dng cn c nh giỏ, phng thc nh giỏ, khung giỏ chung cỏc ngõn hng cú th ỏp dng v tin hnh vic nh giỏ mt cỏch chớnh xỏc giỏ tr nh HTTTL nhn th chp cng l mt gii phỏp ti thi im hin nay.V cn c nh giỏ, cn cú nhng quy nh v cỏc cn c ỏp dng vo quỏ trỡnh nh giỏ ti sn th chp m bo tớnh ỳng giỏ tr ti sn bo m thỡ nờn cn c vo c khung giỏ nh theo quy nh ca c quan cú thm quyn v cn c vo giỏ th trng ti thi im nh giỏ, nhng ng thi cng khụng th khụng tham chiu ti giỏ tr ca hp ng mua bỏn nh m khỏch hng ký vi ch u t Vic nh giỏ cn c theo khung giỏ nh theo quy nh ti thi im th chp s giỳp ngõn hng gim thiu ri ro sut quỏ trỡnh th chp m giỏ mua bỏn nh luụn cú nguy c tng, gim t ngt nh hin V cỏch thc nh giỏ, cỏc bờn cn cõn nhc ti yu t v giai on hỡnh thnh ca nh ti thi im nh giỏ: xỏc nh ti thi im nh giỏ thỡ nh th chp ó c hỡnh thnh n õu: ang xõy dng, xõy dng c bao nhiờu phn trm hay ó hon thnh vic xõy dng Vic nh giỏ nh vy s va m bo phn ỏnh ỳng giỏ tr thc ti ca nh , ng thi cng l bin phỏp ngõn hng cú th thng xuyờn kim tra tin hỡnh thnh ca nh th chp.Bờn cnh ú, cỏc NHTM cng cn xõy dng b quy trỡnh hng dn cỏc cỏch thc, phng phỏp nh giỏ ni b ngõn hng vic nh giỏ ti sn th chp núi chung v nh giỏ ti sn th chp l nh HTTTL núi riờng c thc hin hiu qu hn 89 3.2.2 Hon thin quy nh v trỡnh t, th tc th chp nh hỡnh thnh tng lai - Hon thin cỏc quy nh v cụng chng hp ng th chp nh HTTTL: c im ca bin phỏp bo m th chp l khụng cú s chuyn giao ti sn th chp nờn luụn tim n nhng ri ro cho ngõn hng Hn na, i tng ca hp ng th chp l nh HTTTL thỡ nhng ri ro cng mc cao hn Vỡ vy, yờu cu t l phi hn ch thp nht ri ro m ngõn hng cú th gp phi nhn th chp ti sn Cỏc bin phỏp cú th thc hin nh: xỏc nh ỳng v y cỏc ch th tham gia giao dch, xỏc nh tớnh xỏc thc ca giy t, h s th chp, m bo cho vic giao kt hp ng tuõn th cỏc iu kin quy nh ca phỏp lut Hin Thụng t liờn tch s 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ó cú quy nh hp ng th chp nh HTTTL bt buc phi cụng chng S d phi cú quy nh ny vỡ trc õy, vic cụng chng hp ng th chp nh HTTTL trc õy ang c thc hin theo yờu cu t nguyn ca cỏc bờn tham gia giao dch v cụng chng viờn ng ý cụng chng hp ng ny da vo mt s cỏc quy nh phỏp lut liờn quan (Khon iu 93 Lut nh quy nh hp ng v nh phi cú cụng chng hoc chng thc) õy khụng phi l c s phỏp lý an ton cho cụng chng viờn chng nhn loi hp ng ny Vic khng nh hp ng th chp nh HTTTL phi cụng chng l c s phỏp lý cụng chng viờn quyt nh cụng chng ca mỡnh, t ú gim c ni lo ca cỏc TCTD v vic khụng cụng chng c hp ng th chp nhn ti sn m bo l nh HTTTL Tuy nhiờn, cn thit phi b sung: V quy nh trỡnh t, th tc cụng chng hp ng th chp nh HTTTL Khi cụng chng viờn cú c s phỏp lý thc hin cụng chng hp ng th chp nh HTTTL thỡ vic cụng chng ng nhiờn phi thc hin theo trỡnh t, th tc quy nh ca Lut cụng chng v bn hng dn 90 Tuy nhiờn, i tng ca hp ng th chp nh HTTTL l mt loi ti sn c bit nờn cn cú nhng quy nh riờng iu chnh loi hp ng ny Tuy Thụng t liờn tch s 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ó hng dn c th v h s yờu cu cụng chng quy nh thng nht v giy t chng minh i tng ca hp ng th chp nh HTTTL nhng cn r soỏt m bo tớnh kh thi (vớ d nh vic quy nh vic bờn th chp xut trỡnh Giy chng nhn quyn s dng t hoc ó cú quyt nh giao t, cho thuờ t ca c quan nh nc cú thm quyn cp cho ch u t d ỏn i vi d ỏn l khú thc hin), va phi m bo cú cn c chng minh c nh ang hỡnh thnh hoc ó hỡnh thnh v tng lai s chc chn thuc s hu ca bờn th chp Ngoi ra, cn cõn nhc n bn cam kt ca ch u t hoc bn cam kt ba bờn (ch u t - bờn nhn th chp - bờn th chp) vo h s yờu cu cụng chng hp ng th chp nh HTTTL vi cỏc ni dung nh: ni dung v quyn giỏm sỏt quỏ trỡnh hỡnh thnh v tin hỡnh thnh nh HTTTL ca ngõn hng, ni dung v quyn ca ngõn hng vic tip nhn giy chng nhn quyn s hu nh nh c cp giy chng nhn quyn s hu; ni dung v vic cỏc bờn s cú s phi hp trng hp phi x lý ti sn th chp l nh HTTTL Vic cú bn cam kt ny h s cụng chng s phn no giỳp cụng chng viờn m bo c tớnh xỏc thc ca i tng hp ng th chp ti sn l nh HTTTL Cn phõn bit th tc cụng chng nh HTTTL thnh cỏc trng hp: Trng hp nh ó hon thnh vic xõy dng, bờn th chp ó np tin mua bỏn nh , hp ng ó lý nhng cha cú giy chng nhn s hu (giy t chng nhn s hu cú th l biờn bn bn giao nh hoc giy chng nhn quyn s hu nh tựy thuc vo vic phỏp lut quy nh thi im chuyn giao quyn s hu nh th no); Trng hp nh ang quỏ trỡnh xõy dng, bờn th chp 91 mi np mt phn tin mua bỏn nh Nh HTTTL chc chn thuc quyn s hu ca bờn th chp n õu tựy thuc vo tin xõy dng, tin hỡnh thnh nh v tin toỏn tin mua Khi phõn bit theo hai trng hp nờu trờn thỡ h s yờu cu cụng chng cú s khỏc nhau; ng thi cú th a cỏc iu kin khỏc v iu kin cú hiu lc ca hp ng cụng chng i vi trng hp th nht, nh hu nh chc chn thuc quyn s hu ca bờn th chp, ch i lm th tc cp giy chng nhn s hu thỡ iu kin cú hiu lc ca hp ng l c ng ký th chp theo quy nh ca phỏp lut ti c quan cú thm quyn ng ký giao dch bo m v thi im cú hiu lc l thi im ng ký giao dch bo m i vi trng hp th hai, vic nh chc chn thuc quyn s hu ca bờn th chp cũn ph thuc vo nhiu yu t nờn tớnh xỏc thc ca i tng tham gia giao dch vỡ th cng gim i so vi trng hp th nht, vỡ vy hin ang cú nhiu quan im cho rng nờn quy nh õy l loi giao dch cú iu kin, tc l hiu lc phỏp lut ca giao dch ph thuc vo vic quyn s hu ca bờn th chp c xỏc lp tng lai i vi ton b ti sn th chp Tuy nhiờn, nu hng ti mc ớch m bo an ton cao nht cho bn cụng chng thỡ cng nờn quy nh giao dch bo m nh HTTTL núi chung (khụng phõn bit hai trng hp) l loi giao dch cú iu kin; iu kin õy l quyn s hu ca bờn th chp c xỏc lp i vi ton b ti sn thỡ giao dch bo m mi cú hiu lc phỏp lut - Hon thin cỏc quy nh v ng ký th chp nh HTTTL Thụng thng vic ng ký th chp s giỳp bờn nhn th chp khng nh quyn ca mỡnh i vi ti sn th chp v quyn u tiờn toỏn trc bờn th ba iu 325 BLDS nm 2005 quy nh: Trong trng hp giao dch bo m c ng ký thỡ vic xỏc nh th t u tiờn toỏn x lý ti sn bo m c 92 xỏc nh theo th t ng ký; Trong trng hp mt ti sn c dựng bo m thc hin nhiu ngha v dõn s m cú giao dch bo m cú ng ký, cú giao dch bo m khụng ng ký thỡ giao dch bo m cú ng ký c u tiờn toỏn [37, iu 325] Ngõn hng chp nhn ti sn th chp l nh HTTTL ng ngha vi vic chp nhn ri ro giao dch ny vỡ kh nng kim soỏt ca ngõn hng - bờn nhn th chp i vi loi ti sn ny l khụng cao, ú vic cụng b v khng nh quyn ca bờn nhn th chp thụng qua ng ký giao dch bo m cú ý ngha rt ln, khụng ch gim thiu ri ro cho ngõn hng m cũn giỳp n nh nn kinh t trc nhng v n xu, bt n kinh doanh tin t Theo Thụng t liờn tch s 01/2014/TTLT-NHNN-BXDBTP-BTNMT, th chp nh HTTTL phi ng ký th chp ti phũng ng ký quyn s dng t (cú ni gi l phũng ng ký t v nh) thuc Phũng Ti nguyờn v Mụi trng hoc S Ti nguyờn v Mụi trng i tng ca hp ng th chp nh HTTTL l bt ng sn, ch khụng phi l quyn ti sn hay ng sn nờn quy nh v thm quyn nh vy l iu ng nhiờn gii quyt thc trng mt s phũng t chi ng ký th chp nh HTTTL ó cú c s phỏp lý cho vic ny, cỏc Vn phũng ng ký quyn s dng t cn a th tc ny vo b h s hng dn cỏc th tc thc hin ti phũng cỏc cỏn b ng ký thc hin i vi vic ng ký th chp ti sn l nh HTTTL ca t chc, cỏ nhõn mua ca doanh nghip cú chc nng kinh doanh bt ng sn theo quy nh ti iu 61 Ngh nh s 71/2010/N-CP thỡ NHNN cn cú bn hng dn c th v trỡnh t, th tc cỏc bờn tham gia giao dch bo m thc hin vic ng ký th chp nh HTTTL c thc thi trờn thc t, NHNN v cỏc c quan cú liờn quan, phm vi chc trỏch ca mỡnh cn 93 sm a nhng hng dn c th cho ny Sau ó cú hng dn ca c quan cú thm quyn thỡ cỏc c quan ng ký giao dch bo m cng cn nõng cao vai trũ, trỏch nhim ca mỡnh vic thc hin v phi hp thc hin cỏc th tc theo quy nh Bờn cnh ú, c quan ng ký th chp cng cn chỳ trng cỏc nh: Th nht, hai c quan ng ký giao dch bo m l Vn phũng ng ký quyn s dng t v trung tõm ng ký giao dch, ti sn cn thc hin tin hc húa h thng ng ký giao dch bo m, ng thi nờn phi hp xõy dng h thng thụng tin v giao dch bo m thng nht Khụng nờn tỡnh trng mi c quan lu tr thụng tin riờng bit, c lp nh hin Lm c iu ny s trỏnh c ri ro cho ngõn hng ngi mua nh cú th va th chp quyn ti sn phỏt sinh t hp ng mua bỏn nh ti mt ngõn hng v ng ký giao dch bo m ti trung tõm ng ký giao dch, ti sn, va th chp nh HTTTL ti ngõn hng khỏc v ng ký th chp ti phũng ng ký quyn s dng t; bờn cnh ú, to iu kin cho vic cung cp thụng tin v giao dch bo m c nhanh chúng, d dng cú yờu cu Th hai, cỏc Vn phũng ng ký quyn s dng t thc hin ng ký th chp ti sn núi chung v th chp nh HTTTL núi riờng cn: thng xuyờn cp nht bn phỏp lut thc hin ỳng quy nh v nghip v v hng dn cỏc cỏ nhõn, t chc thc hin ỳng quy nh ca phỏp lut; theo dừi kp thi bin ng v ti sn bo m; cú gii phỏp thc hin ỳng quy nh ca phỏp lut v thi hn ng ký th chp 3.2.3 Cỏc gii phỏp liờn quan n x lý ti sn th chp l nh hỡnh thnh tng lai Khi giao kt hp ng tớn dng, hp ng th chp, NHTM v c bờn th chp, bờn vay u khụng mong mun xy trng hp dn n vic x lý ti sn bo m Tuy nhiờn, khụng cũn la chn no khỏc thỡ cỏc bờn s phi 94 tin hnh x lý t c mc ớch thu hi n cho vay ca ngõn hng nõng cao hiu qu ca hot ng x lý ti sn núi chung v x lý nh HTTTl núi riờng cn cú nhng gii phỏp liờn quan n ny nh sau: Th nht, v phng thc x lý ti sn th chp: cn b sung nhiu phng thc x lý ti sn th chp cỏc bờn cú th tha thun nh: Bờn th chp t bỏn ti sn di s giỏm sỏt ca ngõn hng; bờn th chp v bờn nhn th chp tha thun bỏn ti sn qua mt t chc trung gian, Vic ỏp dng cỏc phng thc cng cn cú s linh hot phự hp iu kin ca tng ni v iu kin ca cỏc bờn nh: bỏn trc tip cho ngi cú nhu cu mua ti sn; bỏn u giỏ thụng qua trung tõm hoc doanh nghip bỏn u giỏ ti sn c thnh lp v hot ng theo quy nh ca phỏp lut; ngõn hng c t t chc bỏn u giỏ ti sn nhng ni cha cú t chc u giỏ, Th hai, v trỡnh t, th tc x lý ti sn th chp: Cn quy nh c th, chi tit v trỡnh t, th tc x lý ti sn th chp núi chung v i vi tng phng thc x lý ti sn núi riờng, hng dn th t cỏc bc tin hnh Khi hng dn cn lu ý c hai trng hp: x lý ti sn th chp cú s t nguyn ca bờn th chp v x lý ti sn khụng cú s t nguyn ca bờn th chp Cựng vi ú thỡ quyn hn ca ngõn hng hot ng x lý ti sn cng nờn c chỳ trng, c bit l quyn ch ng thu gi ti sn v bỏn ti sn th chp bo m quyn ny ca ngõn hng thỡ cn phi quy trỏch nhim ca c quan Nh nc thi hnh vic thu gi ti sn Th ba, i vi vic x lý ti sn th chp nh HTTTL núi riờng thỡ nõng cao hiu qu ca hot ng x lý ti sn, hn ch tht thoỏt ln thỡ ngõn hng cn chỳ trng thờm ti nhng gii phỏp nh: - Cú bin phỏp m bo vay ỳng mc ớch l mua nh nhm phc v cho vic xỏc lp quyn s hu i vi nh HTTTL; - NHTM ch gii ngõn theo tin hỡnh thnh nh ch khụng gii ngõn ton b khon vay mt lỳc 95 - Phng thc x lý ti sn th chp l nh HTTTL cn phõn nh rừ hai trng hp: (i) i vi nh cha hỡnh thnh hoc ó hỡnh thnh nhng cha c cp giy chng nhn s hu: ch u t cú trỏch nhim phi hp vi ngõn hng thc hin vic x lý ti sn bo m Nu tỡm c ngi mua ti sn ang th chp thỡ ch u t thc hin th tc chm dt hp ng mua bỏn nh HTTTL ó ký vi bờn th chp giao kt hp ng mua bỏn nh HTTTL vi ngi mua mi; nh iu kin cp giy chng nhn quyn s hu thỡ ch u t v ngõn hng phi hp ngh c quan nh nc cú thm quyn cp giy chng nhn quyn s hu nh cho ngi mua li nh ca bờn th chp thc hin x lý ti sn th chp; (ii) i vi nh ó hỡnh thnh, c ch u t bn giao v c c quan nh nc cú thm quyn cp giy chng nhn quyn s hu: Vic x lý ti sn th chp c thc hin nh vi nh thụng thng C quan nh nc cú thm quyn cn c ngh ca ch u t v ngõn hng chuyn quyn s hu nh cho ngi mua li nh ca bờn th chp. thc hin c cỏc bin phỏp trờn thỡ t giao kt hp ng tớn dng, hp ng th chp nh HTTTL, TCTD cn ngh ký tha thun ba bờn/bn bờn hay gi l Vn bn cam kt ba bờn gia ch u t (bờn bỏn nh HTTTL) -ngõn hng bờn th chp Ni dung ca tha thun ny cn th hin rừ trỏch nhim ca cỏc bờn nh sau: - V phớa ch u t: Thụng bỏo v khon tin bờn mua nh phi np cho ngõn hng; Khụng chp nhn bt k ngh no ca bờn mua nh v vic th chp, chuyn giao quyn s hu nh khụng cú s ng ý bng bn ca ngõn hng; Thc hin th tc xin cp giy chng nhn quyn s hu nh cho ngi mua nh v bn giao li giy chng nhn ú cho ngõn hng - V phớa ngõn hng: Khụng gii ngõn khon vay trc tip cho bờn th chp m s gii ngõn vo ti khon ca ch u t; Gii ngõn theo tin 96 hỡnh thnh nh theo thụng bỏo np tin ca ch u t; Khi nhn c giy chng nhn quyn s hu nh ca bờn th chp ch u t bn giao thỡ ngõn hng v bờn th chp s thc hin th tc giao kt hp ng th chp, ng ký th chp nh theo quy nh ca phỏp lut - V phớa bờn th chp: ng ý ch u t c giao bn chớnh giy chng nhn quyn s hu nh cho ngõn hng Nhỡn chung, gii quyt nhng khú khn, vng mc liờn quan n vic thc thi phỏp lut v cho vay th chp bng nh HTTTL nh ó nờu trờn, cn xõy dng h thng phỏp lut ng b, thng nht v s tham gia tớch cc, ch ng ca cỏc cp, cỏc ngnh v cỏc bờn liờn quan Cỏc c quan chc nng cng cn cú s kim soỏt cht ch quỏ trỡnh thc thi phỏp lut, phỏt hin v x lý nghiờm nhng hnh vi lm dng nhng l hng, thiu xút ca phỏp lut hng li Hi vng thi gian sm nht, Chớnh ph, cỏc b chc nng v ngõn hng Nh nc s ban hnh bn hng dn gii quyt nhng khú khn, vng mc liờn quan n cho vay th chp bng nh HTTTL, to s n nh hot ng cho vay ca NHTM liờn quan n ny 97 KT LUN Hot ng cho vay th chp bng nh HTTTL ca NHTM khụng phi l hot ng quỏ mi m v ang din sụi ng ti th trng tớn dng Vit Nam Phỏp lut thc nh v cho vay v th chp nh HTTTL thi gian qua ó cú nhiu s thay i ỏng ghi nhn, bng chng l cỏc bn phỏp lut liờn tc c sa i, b sung v ban hnh mi iu chnh nhng nhu cu phỏt sinh t thc t Vỡ vy, cỏc bn phỏp lut ny ó to khung phỏp lý tng i hon thin gúp phn m bo an ton hn cho cỏc ch th tham gia quan h, quyn v li ớch ca cỏc bờn cng c m bo tt hn Mc dự vy, quỏ trỡnh hnh, thng phỏp lut ny cng cũn bc l nhiu bt cp, mõu thun, gõy nhiu khú khn, vng mc trờn thc t.Vic thi hnh phỏp lut ti cỏc c quan, NHTM, t chc, cỏ nhõn liờn quan cng cha cú s ng b, thng nht, gp phi nhiu bt cp dn n quyn v li ớch hp phỏp ca ngõn hng v cỏc bờn tham gia giao dch cha c bo m Vi mong mun gim bt cỏc hn ch, tn ti liờn quan n phỏp lut v cho vay th chp bng nh HTTTL, tỏc gi a mt s xut, kin ngh hon thin phỏp lut, gii quyt cỏc vng mc thc tin Trong ú, hon thin phỏp lut v cho vay th chp bng nh HTTTL c xỏc nh l nhim v trng tõm Cỏc gii phỏp c xut lun khụng ch trung cỏc quy nh v cho vay v th chp nh HTTTL m cũn liờn quan n nhiu lnh vc v hot ng ca nhiu cp, nhiu ngnh v gn vi nhng iu kin phự hp v kinh t - xó hi 98 DANH MC TI LIU THAM KHO I Ti liu ting Vit B T phỏp (2014), Thụng t s 08/TT-BTP ngy 26/02/2014 v vic sa i, b sung mt s iu ca Thụng t s 05/2011/TT-BTP ngy 16/2/2011 ca B T phỏp hng dn mt s v ng ký, cung cp thụng tin v giao dch bo m, hp ng, thụng bỏo vic kờ khai ti sn thi hnh ỏn, H Ni B T phỏp, B Ti nguyờn Mụi trng, Ngõn hng Nh nc (2014), Thụng t liờn tch s 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hng dn mt s v x lý ti sn m bo, H Ni B T phỏp, B Ti nguyờn v Mụi trng (2005), Thụng t liờn tch s 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngy 16/6/2005 hng dn vic ng ký th chp, bo lónh bng quyn s dng t, ti sn gn lin vi t, H Ni B T phỏp, B Ti nguyờn v Mụi trng (2006), Thụng t liờn tch s 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngy 13/6 sa i, b sung mt s quy nh ca Thụng t liờn tch s 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngy 16/6/2005 ca B T phỏp v B Ti nguyờn v Mụi trng hng dn vic ng ký th chp, bo lónh bng quyn s dng t, ti sn gn lin vi t, H Ni B T phỏp, B Ti nguyờn v Mụi trng (2010), Thụng t liờn tch s 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngy 01/3/2010 sa i, b sung mt s quy nh ca Thụng t liờn tch s 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngy 16/6/2005 ca B T phỏp v B Ti nguyờn v Mụi trng hng dn vic ng ký th chp, bo lónh bng quyn s dng t, ti sn gn lin vi t v Thụng t liờn tch s 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngy 13/6/2006 ca B T phỏp v B Ti nguyờn v Mụi trng sa i, b sung mt s quy nh ca Thụng t liờn tch s 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngy 16/6/2005 ca B T phỏp v B Ti nguyờn v Mụi trng hng dn vic ng ký th chp, bo lónh bng quyn s dng t, ti sn gn lin vi t, H Ni 99 B T phỏp, B Ti nguyờn v Mụi trng (2011), Thụng t liờn tch s 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngy 18/11/2011 hng dn vic ng ký v cung cp thụng tin v th chp quyn s dng t v ti sn gn lin vi t, H Ni Canada (1897), B lut dõn s Quộcbec Hunh Kim Chớ (2012), Bn v ỏnh giỏ ti sn bo m tin vay hin nay, https://www.vietinbank.vn Lờ Vn Chi (2013), Hot ng cho vay ca Ngõn hng Thng mi, http://voer.edu.vn 10 Chớnh ph (1999), Ngh nh s 165/1999/N-CP ngy 19/11 v giao dch bo m, H Ni 11 Chớnh ph (1999), Ngh nh s 178/1999/N-CP ngy 29/12 v bo m tin vay ca cỏc t chc tớn dng, H Ni 12 Chớnh ph (2006), Ngh nh s 163/2006/N-CP ngy 29/12 v giao dch bo m, H Ni 13 Chớnh ph (2010), Ngh nh s 71/2010/N-CP ngy 23/6 quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut nh , H Ni 14 Chớnh ph (2010), Ngh nh s 83/2010/N-CP ngy 23/7/2010 v ng ký giao dch bo m, H Ni 15 Chớnh ph (2012), Ngh nh s 11/2012/N-CP ngy 22/02 v sa i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 163/2006/N-CP ngy 29/12/2006 ca Chớnh ph v giao dch bo m, H Ni 16 Chớnh ph (2013), Ngh quyt 02/NQ-CP ngy 07/01/2013 ca Chớnh ph v mt s gii phỏp thỏo g khú khn cho sn xut kinh doanh, h tr th trng, gii quyt n xu, H Ni 17 Cng hũa Liờn bang c (1896), B lut dõn s 18 Cng hũa Phỏp (1804), B lut dõn s 100 19 Ngụ Huy Cng (2003), Tng quan v lut ti sn, Khoa hc i hc Quc Gia H Hi, Kinh t - Lut, 19, tr.41-52 20 Ngụ Huy Cng (2009), Nhng bt cp v khỏi nim ti sn, phõn loi ti sn ca B lut dõn s 2005 v nh hng ci cỏch, Nghiờn cu lp phỏp, (20), Vn phũng Quc hi, tr.21-29 21 Nguyn Thựy Dng (2013), Th chp ti sn hỡnh thnh tng lai m bo thc hin ngha v t hp ng tớn dng, Lun Thc s Lut hc, i hc Kinh t - Lut, Trng i hc Quc gia thnh ph H Chớ Minh, thnh ph H Chớ Minh 22 Nguyn Trng Giang, Bựi c Giang (2012), i tỡm trit lý th chp quyn ti sn phỏp lut Vit Nam, Tp Ngõn hng, (7), Ngõn hng Nh nc Vit Nam, tr.56-63 23 V Th Thu Hng (2010), Mt s v th chp ti sn ti ngõn hng thng mi, Lun Thc s Lut hc, i hc Lut H Ni, H Ni 24 Nguyn Thỳy Hin (2005), Cỏc bin phỏp bo m thc hin ngha v d tho B lut dõn s (sa i), Dõn ch v Phỏp lut, (5), B T phỏp, tr.4-8 25 Hoa K (1870), B lut dõn s tiu bang Bang Lousiana 26 Hi ng Thm phỏn Tũa ỏn Nhõn dõn ti cao (2003), Bn ỏn giỏm c thm s 08/2003/HTP-KT ngy 29/05/2003 v v ỏn tranh chp hp ng tớn dng gia Ngõn hng Cụng thng Vit Nam v Cụng ty TNHH Thng mi Lam Hng Sn, H Ni 27 Hong Th Liờn (2009), Bỡnh lun khoa hc B lut dõn s nm 2005 2, NXB Chớnh tr Quc gia, H Ni 28 Phi Long (2013), Nm 2015: Din tớch nh ti thiu ca H Ni phi t 6,5m2/ngi, http://laodong.com.vn 101 29 Ngõn hng Nh nc (2005), Quyt nh 127/2005/Q-NHNN V vic sa i, b sung mt s iu ca Quy ch cho vay ca t chc tớn dng i vi khỏch hng ban hnh theo Quyt nh s 1627/2001/Q-NHNN ngy 31/12/2001 ca Thng c Ngõn hng Nh nc, H Ni 30 Ngõn hng Nh nc (2005), Quyt nh s 1627/2001/Q-NHNN ngy 31/12/2001 ca Thng c Ngõn hng Nh nc v vic ban hnh Quy ch cho vay ca t chc tớn dng i vi khỏch hng, H Ni 31 Ngõn hng Nh nc (2011), Thụng t s 33/2011/TT-NHNN ngy 08/10/2011 v vic Sa i, b sung mt s iu ca Thụng t s 13/2010/TT-NHNN ngy 20 thỏng nm 2010 quy nh v cỏc t l bo m an ton hot ng ca t chc tớn dng v quy ch cho vay ca t chc tớn dng i vi khỏch hng ban hnh kốm theo Quyt nh s 1627/2001/Q-NHNN ngy 31 thỏng 12 nm 2001 ca Thng c Ngõn hng Nh nc, H Ni 32 Ngõn hng Nh nc, B Xõy Dng, B T phỏp, B Ti nguyờn Mụi trng (2014), Thụng t liờn tch s 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT ngy 25/04/2014 v vic hng dn th tc th chp nh hỡnh thnh tng lai theo quy nh ti Ngh nh s 71/2010/N-CP ngy 23/06/2010 ca Chớnh ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh , H Ni 33 Vừ ỡnh Nho, Tun o Thanh (2009), Lun bn v th chp ti sn hỡnh thnh tng lai, Dõn ch v Phỏp lut, B T phỏp, tr.3-11 34 Nguyn Minh Oanh (2011), Th chp ti sn theo phỏp lut ca Phỏp v Thỏi Lan, Nh nc v Phỏp lut, (3), Vin Nh nc v Phỏp lut, tr.10-19 35 Phan Th Thu Phng (2013), Th chp ti sn hỡnh thnh tng lai, Lun Thc s Lut hc, i hc Lut H Ni, H Ni 36 Cụng Quang (2015), TPHCM: S ỏp dng quy nh din tớch bỡnh quõn/ngi, http://www.horea.org.vn 102 37 Quc hi (2005), B lut Dõn s, H Ni 38 Quc hi (2010), Lut Cỏc t chc tớn dng, H Ni 39 Quc hi (2013), Lut t ai, H Ni 40 Quc hi (2014), Lut cụng chng, H Ni 41 Quc hi (2014), Lut nh , H Ni 42 Quc hi (2014), Lut xõy dng, H Ni 43 Tun o Thanh, Phm Thu Hng (2014), Bn v ti sn hỡnh thnh tng lai v lnh vc giao dch bo m, Ngh lut, (1), Hc vin T phỏp, tr.16-20 44 Nguyn Thanh Thỳy, (2014), Th chp nh hỡnh thnh tng lai theo phỏp lut Vit Nam, tr.18, Lun thc s Lut hc, Khoa Lut i hc Quc gia H Ni 45 Tng cc Thng kờ (2015), Bỏo cỏo túm tt iu tra Lao ng vic lm Quý I nm 2015, H Ni 46 Nguyn Vn Tuyn (2011), c im phỏp lý v mi quan h hiu lc gia hp ng th chp ti sn vi hp ng tớn dng, Tp ngõn hng, (17), Ngõn hng Nh nc Vit Nam 47 V Th Hng Yn (2013), Ti sn th chp v x lý ti sn th chp theo quy nh ca phỏp lut dõn s Vit Nam hin hnh, tr.18, Lun ỏn Tin s Lut hc, i hc Lut H Ni 48 V Th Hng Yn (2014), Bn cht phỏp lý ca ti sn th chp l nh hỡnh thnh tng lai, http://moj.gov.vn II Ti liu ting Anh 49 St Paul, Minn, West Publishing Co (1990), Black Law Dictionary, Sixth Edition, (1) pp 1216 50 Robert W.Emerson, John W Hardwick (1997), Business Law, Barrons educational series Inc., USA, 1997, (2) pp 408 103 [...]... dung của Luận văn bao gồm ba chương: Chương 1: Khái quát về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của Ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của Ngân hàng thương mại tại Việt Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của Ngân hàng thương mại tại Việt Nam. .. Khách hàng hoặc bên thứ ba thế chấp nhà ở HTTTL để đảm bảo nghĩa vụ hoàn trả tiền vay" Hình thức cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL có những đặc điểm sau: Thứ nhất, cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL là hình thức cho vay có TSBĐ Đây là những khoản cho vay mà bên cạnh việc cho khách hàng vay vốn, Ngân hàng còn nắm giữ tài sản của người vay với mục đích xử lý tài sản đó để thu hồi vốn vay khi người đi vay. .. vụ nghiên cứu của đề tài Trên cơ sở phân tích những quy định của pháp luật Việt Nam về cho vay thế chấp nhà ở HTTTL và đánh giá thực tiễn áp dụng những quy định này Từ đó, đề xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật, khắc phục những vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai hoạt động cho vay thế chấp nhà ở HTTTL và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL Để đạt... cứu của luận văn cần phải làm rõ một số vấn đề như sau: - Khái quát và phân tích những vấn đề lý luận về khái niệm tài sản, nhà ở HTTTL, thế chấp, thế chấp nhà ở HTTTL,…; - Hệ thống hóa và đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật về cho vay và thế chấp nhà ở HTTTL; - Phân tích, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về cho vay thế chấp nhà ở HTTTL tại các NHTM ở Việt Nam - Đề xuất một số giải pháp. .. khái quát về Pháp luật điều chỉnh điều chỉnh hoạt động cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL của NHTM là hệ thống quy phạm pháp luật tác động, điều chỉnh các hành vi xử sự của các bên tham gia quan hệ cho vay và thế chấp nhà ở HTTTL của NHTM, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của bên cho vay/ bên nhận thế chấp, bên vay và/hoặc bên thế chấp và lợi ích của Nhà nước, xã hội.” Trong thực tiễn khoa học pháp lý,... của luận văn là những quy định pháp luật về cho vay và thế chấp nhà ở HTTTL và thực tiễn áp dụng các quy định này Cụ thể hơn, luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu về hoạt động cho vay và nhận thế chấp nhà ở HTTTL với đối tượng là nhà ở HTTTL của cá nhân mua từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 4 Phạm vi nghiên cứu của luận văn chỉ tiếp cận pháp luật về cho vay và thế chấp nhà ở HTTTL tại các NHTM ở. .. sự của chính bên đó hoặc bên thứ ba đối với bên nhận thế chấp và không phải chuyển giao nhà ở (sau khi đã hình thành) cho bên nhận thế chấp 1.2.1.3 Đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Như đã đề cập ở trên, bản chất của giao dịch thế chấp nhà ở HTTTL là một dạng cụ thể của giao dịch có điều kiện và để giao dịch thế chấp này có hiệu lực thì nhà ở HTTTL phải được xác lập quyền sở hữu... định pháp luật và phân tích nêu trên, có thể khái quát về tài sản HTTTL như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành hoặc đã được hình thành ở thời điểm hiện tại nhưng chưa xác lập được quyền sở hữu nhưng có căn cứ pháp lý để xác định tài sản đó sẽ hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu của chủ thể xác định” 1.1.1.3 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai Nhà. .. Việt Nam 5 Chương 1 KHÁI QUÁT VỀ CHO VAY THẾ CHẤP BẰNG NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái quát về nhà ở hình thành trong tƣơng lai 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm tài sản Không chỉ là một thuật ngữ quen thuộc trong đời sống xã hội, tài sản còn là vấn đề trung tâm trong mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng Sở dĩ như vậy bởi tài sản là công cụ mà con... 2] Quy định tương tự cũng được tìm thấy tại Khoản 16 Điều 4 Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010 Cho vay thế chấp nhà ở HTTTL thường có thời hạn dài và hoàn nợ theo phương thức trả góp bằng thu nhập của người vay Có thể khái quát về cho vay thế chấp bằng nhà ở HTTTL như sau: "Cho vay thế chấp nhà ở HTTTL là hình thức cấp tín dụng có tài sản bảo đảm, theo đó, tổ chức tín dụng cấp cho khách hàng một khoản ...I HC QUC GIA H NI KHOA LUT HONG TH HI H PHáP LUậT Về CHO VAY THế CHấP BằNG NHà HìNH THàNH TRONG TƯƠNG LAI CủA NGÂN HàNG THƯƠNG MạI TạI VIệT NAM Chuyờn ngnh: Lut kinh t Mó s: 60 38 01 07... hon tr tin vay" Hỡnh thc cho vay th chp bng nh HTTTL cú nhng c im sau: Th nht, cho vay th chp bng nh HTTTL l hỡnh thc cho vay cú TSB õy l nhng khon cho vay m bờn cnh vic cho khỏch hng vay vn,... v cho vay th chp bng nh hỡnh thnh tng lai ca Ngõn hng thng mi ti Vit Nam Chng KHI QUT V CHO VAY TH CHP BNG NH HèNH THNH TRONG TNG LAI CA NGN HNG THNG MI 1.1 Khỏi quỏt v nh hỡnh thnh tng lai