đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện yên khánh, tỉnh ninh bình

Công các đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, là công cụ để N

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Dung

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS TS Trần Văn Chính - Giảng viên Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo tại khoa Quản lý đất đai, Viện đào tạo Sau Đại học – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Dung

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG

1.1 Khái quát về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản 3 1.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 3

1.1.4 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam 13 1.2 Chức năng, nhiệm vụ văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 17 1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 17 1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử

1.4 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 29 1.4.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 30 1.4.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 31 1.4.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK 32 1.4.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK ở nước ta 34 1.5 Thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ của tỉnh Ninh Bình 38

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Yên Khánh, tỉnh

3.2 Thực trạng hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất huyện Yên

3.2.1 Tổ chức bộ máy của VPĐK quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh 53 3.2.2 Cơ chế hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất 56 3.2.3 Kết quả hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất huyện Yên

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

VPĐK Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

1.2 Tình hình thành lập VPĐK QSDĐ các cấp cả nước 28 1.3 Nguồn nhân lực của VPĐK QSDĐ các cấp cả nước 30 1.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước 34 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyện Yên Khánh 51 3.2 Kết quả cấp GCN của huyện Yên Khánh 2006 – 2013 60 3.3 Kết quả tổng hợp công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện

3.4 Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp cho các tổ chức trên địa bàn

3.5 Tình hình đo đạc lập bản đồ địa chính huyện Yên Khánh đến

3.6 Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Yên Khánh 66 3.7 Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Yên Khánh 67

3.9 Đánh giá thời gian giải quyết hồ sơ của VPĐK 73

DANH MỤC HÌNH ẢNH

1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ

1.2 Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ninh Bình 38 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình 44

3.4 Cơ cấu đất đai năm 2013 của huyện Yên Khánh 52

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống Luật đất đai năm 2003 đã khẳng định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn đân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”

Công các đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người

sử dụng đất đối với Nhà nước, là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai theo quy định của pháp luật

Việc đăng ký đất đai là việc làm rất quan trọng và cần thiết, nó là cơ sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên của quốc gia cũng như để người sử dụng đất yên tâm sử dụng Từ khi Luật Đất đai năm

2003 ra đời cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp từng bước được nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐK) huyện Yên Khánh được thành lập theo Quyết định số 881/2006/QĐ-UBND ngày 17/8/2006 của UBND huyện Yên Khánh về việc thành Lập Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh

Sự ra đời của VPĐK huyện Yên Khánh là tất yếu để đáp ứng mục tiêu

phát triền kinh tế - xã hội chung trên địa bàn huyện đảm bảo quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhất là vấn đề đăng

ký giấy chứng nhận, các hoạt động liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất, công tác giao dịch đảm bảo Với lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, huyện Yên Khánh đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế -

xã hội Người dân từng bước chuyển từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp, dịch vụ, thương mại Sự phát triển đã đem lại nhiều khó khăn và thách thức cho Cơ quan Đăng ký đất đai của huyện Yên Khánh trong công tác quản lý và đăng ký đất đai Vì vậy để khái quát được thực trạng hoạt động và

có giải pháp nhằm nâng cao hoạt động của VPĐK huyện Yên Khánh, đáp ứng

các yêu cầu thực tiễn đặt ra là mục tiêu của đề tài nghiên cứu “Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình”

2 Mục đích, yêu cầu của đề tài

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN

và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diến ra trong nó Đất được coi là khác biệt bởi với đá Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi” (Vũ Ngọc Tuyên, 1994)

b) Về tài nguyên, tài sản (land)

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng

cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt Theo đó đất đai được định nghĩa : “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất

cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí

hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt

(gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước

ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” (Bộ Giáo dục và Đào tạo, 2000)

1.1.1.2 Bất động sản

a) Khái niệm:

Bất động sản là các tài sản không di dời được Tuy tiêu chí phân loại

BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất

đai và những tài sản gắn liền với đất đai

- Ở Nga: Pháp luật quy định cụ thể bất động sản là "mảnh đất" chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là "những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng" Bên cạnh đó, Luật này còn liệt

kê những vật không liên quan gì đến đất đai như "tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ " cũng là các bất động sản

- Cộng hòa Pháp: Điều 520 Luật Dân sự quy định "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”

- Vương quốc Thái Lan: Luật Dân sự tại Điều 100 quy định: "Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai"

Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định: "Bất động

sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định" (Bộ

Luật Dân sự 2005)

b) Hàng hoá bất động sản (Nguyễn Đình Bồng và Ctg, 2005)

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt-hàng hoá bất động sản (HHBĐS).Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính đất đai mà các tài sản khác không có:

- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xã hội, đất đai

là tư liệu sản xuất, đất đai là di sản , đất đai là lãnh thổ cộng đồng, quốc gia

- Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;

- Đất đai là yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS

Ngoài ra hàng hoá BĐS còn có những tính chất khác so với hàng hoá khác:

- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở

hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở

hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp;

- Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn;

- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch Ví dụ: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Uc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Sing-ga-po quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai+tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường

BĐS; Trung quốc BĐS (đất đai +tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền

sử dụng đất

- Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá, ví dụ: bất động sản là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng

1.1.1.3 Thị trường bất động sản

a) Khái niệm: Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu

thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như thị trường hàng hoá, thị trường

chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ Thị trường

bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi (Trần Kim Chung, 2005)

TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS

“Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn Giá trị Bất động sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%” (Hernando

de Soto-Bí mật của Tư bản)

b) Tính chất (Nguyễn Đình Bồng và Ctg, 2005)

- Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu

- Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với

3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả

- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất

Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà

c) Đặc điểm (Nguyễn Đình Bồng và Ctg, 2005)

- Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản

mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật

- Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo

- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản

d) Chức năng của thị trường Bất động sản: i) Đưa người mua và người

bán BĐS đến với nhau; ii) Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; iii) Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; iv) Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường (UlfJensel, Lun University of Sweden 2001)

e) Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;

-Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS;

-Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động;

- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở

g) Các yếu tố của thị trường bất động sản

- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;

Ví dụ: TTBĐS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được định giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS quyết định; Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký BĐS; TTBĐS Trung Quốc: người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp BĐS thì đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; Nhà nước thực hiện chế độ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước ;

- Thoả thuận giá mua bán;

- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận;

- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng ký BĐS;

- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;

- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của

TTBĐS

1.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

a) Đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền

tổ chức đăng ký đất đai;

- Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp

lý, tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây

hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính

b) Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Quản lý Nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác và hiệu quả;

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,

thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

1.1.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

a) Hồ sơ đăng ký đất đai/ bất động sản;

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

b) Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

c) Đơn vị đăng ký - Thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể

từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính,

hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm

vi toàn quốc

1.1.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai/bất động sản (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

- Đăng ký quyền:

Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi

Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào

sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan

hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và nguời có chủ quyền đối với bất động sản đó Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm

- Đăng ký giao dịch

Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thồng đăng ký Văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn

tự giao dịch Khi đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua

- Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức,

Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một

số nước Châu Phi và Châu Á Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan

là một hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động

1.1.2.4 Đăng ký đất đai và bất động sản

- Đăng ký lần đầu thực hiện đối với các trường hợp:

+ Đăng ký, cấp GCN đối với người đang sử dụng đất, chưa được cấp GCN

+ Đăng ký, cấp GCN đối với người được giao đất, cho thuê đất 01/7/2004 trở đi

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp:

+ Chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn

+ Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp

+ Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn chế về quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính;

+ Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất + Chuyển mục đích sử dụng đất,

+ Gia hạn sử dụng đất

+ Thay đổi, bổ sung về tài sản gắn liền với đất

+ Chia tách, sáp nhập quyền sử dụng đất; tách thửa, hợp thửa

1.1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất đai với chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

1.1.4 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam

1.1.4.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai

- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc

đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho

toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

- Thực hiện yêu cầu này Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành văn bản đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 Các tài liệu của hệ thống hồ sơ lập theo Quyết định số 56/ĐKTK gồm:

+ Biên bản xác định ranh giới hành chính

+ Sổ dã ngoại

+ Biên bản và kết quả chi tiết kiểm tra đo dạc ngoại nghiệp và nội nghiệp

+ Phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất

+ Bản kê khai ruộng đất của tập thể

+ Biên bản thông báo công khai hồ sơ đăng ký

1.1.4.2 Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993

- Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại

cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội, 1987, Luật Đất đai)

-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK

ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam” Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp

1.1.4.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

a) Luật Đất đai năm 1993 quy định

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất

- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng

sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản

lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” (Quốc hội; 1993 , Luật Đất đai và 2005, Luật Dân sự) Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất

đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm

vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

1.1.4.4 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay

a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền

sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất” “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất

hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai)

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản

lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người

sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

b) Cơ quan đăng ký đất đai:

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’ (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai)

1.2 Chức năng, nhiệm vụ văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

1.2.1.1 Pháp luật đất đai

a) Luật Đất đai 2003

- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành’’(Quốc hội, 2003, Luật Đất đai)

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ” (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai)

b) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủvề thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc SởTN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn

cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT (Chính Phủ, 2004)

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập

cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 13 tháng 5 năm 2010 hướng dẫn chức năng, ngày nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có

đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, 2010)

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập

từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có) (Bộ Tài chính, Bộ tài nguyên và Môi trường, 2005)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005 /TTLT /BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

1.2.1.3 Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản (2009)

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Nghị định 88/2009/NĐ-CP về ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Chính Phủ, 2009)

Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định sử đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai Như vậy trong khoảng thời gian ngắn với sự phát triển kinh tế của đất nước, để pháp luật có thể đáp ứng được mọi nhu cầu của đối tượng sử dụng đất và đối tượng quản lý nhà nước về đất đai (Chính Phủ, 2009)

Tại thông tư này còn quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày đối với cấp giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP; còn 43 ngày đối với Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011, đồng thời điều chỉnh bổ sung một số nội dung đơn xin giao đất làm nhà ở của thông tư 09/2007/TT-BTNMT và một số mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất bằng mẫu đơn xin đăng ký biến động (Mẫu 03) của thông tư 17/2009/TT-BTNMT…

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng đẫn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu,

có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

1.2.2.2 Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: i) Giúp các cấp

quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng

đất ở địa phương; ii) Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng

đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng

đất; iii) Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; iv) Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; v) Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai (Chính Phủ, 2004)

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống

quản lý đất đai ở Việt Nam

Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Bình

Sở Tài nguyên và môi trường

UBND huyện, quận, thị xã

thuộc tỉnh Chính phủ

Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất

cấp tỉnh

Phòng Tài nguyên và môi trường

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

1.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

1.3.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai,

cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

1.3.1.1 Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng

ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng

ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.3.1.2 Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:

Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai

1958 Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản

ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan

(Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.3.1.3 Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản

ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian

1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện

tử để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại Quy trình đăng

ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây

là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.3.2 Cộng hòa Pháp

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa

công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách

có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng

và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất

cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009)

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung: (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất

kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký.Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó.Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể

quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi

cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa

chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô)

1.3.3 Thụy Điển (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp

Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ

và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản

lý đất đai ( National Land Survey - NLS ) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển

Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của

Bộ Tư pháp Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng

ký đất đai trực thuộc Toà án cấp quận Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng

dữ liệu đất đai Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối

hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án

Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có sự phối hợp rất chặt chẽ Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực hiện việc đăng

ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền … do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ

1.4 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta

1.4.1 Tình hình thành lập

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến tháng 12 năm 2012 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh (chi tiết xem Bảng 1.2) Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Lào Cai là tỉnh chậm nhất (28/5/2009) Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

Bảng 1.2 Tình hình thành lập VPĐK QSDĐ các cấp cả nước

Vùng lãnh thổ Sở TNMT

VPĐK QSDĐ cấp tỉnh

VPĐK QSDĐ cấp huyện

Nguồn: Cục Đăng ký và thống kê, 2013

Ở cấp huyện có 02 tỉnh chưa thành lập VPĐK cấp huyện là: Phú Thọ và Ninh Thuận do khối lượng giao dịch về đất đai ở địa phương chưa nhiều và khó khăn về kinh phí để duy trì bộ máy của VPĐK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức của Chính quyền địa phương về mục đích, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập VPĐK còn hạn chế

Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện có 6 tỉnh đã thành lập xong VPĐK cho tất cả các huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minhvà Tiền Giang Có 6 tỉnh mới chỉ thành lập 1 văn phòng đăng ký tại đô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Ninh Thuận, Đắk Lắc, Đắk Nông và Lâm Đồng Còn lại các tỉnh khác đã thành lập gần như đầy đủ văn phòng cấp huyện

VPĐK QSDĐ cấp huyện được thành lập ở 674 đơn vị cấp huyện, chiếm 97% số đơn vị cấp huyện của cả nước Tuy nhiên, hiện nay còn 19 huyện (chưa kể 4 huyện đảo) thuộc 6 tỉnh chưa thành lập Văn phòng đăng ký gồm Thanh Hóa (7 huyện), Cao Bằng (6 huyện), Hà Nội (3 huyện) và các tỉnh

Phú Thọ, Quảng Nam, Kon Tum (1 huyện)

Một số VPĐK QSDĐ không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp GCN, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp GCN thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này

Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17 tháng 4 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc thực hiện Đề án thí điểm VPĐK QSDĐ thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hiện nay có 23 VPĐK QSDĐ cấp huyện tại các tỉnh, thành phố: Hà Nam, Hải Phòng, Đà Nẵng và Đồng Nai đã chuyển thành Chi nhánh VPĐK QSDĐ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

1.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo báo cáo của các địa phương VPĐK thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là bộ phận); mỗi VPĐK thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 bộ phận

Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán Các VPĐK cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐK do yêu cầu công việc còn có Tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011)

1.4.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Theo báo cáo của các địa phương, số lượng lao động của các VPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh tính đến 30/12/2012 là 2.060 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 33 người; trong

đó, có 999 người trong biên chế nhà nước (chiếm 48,5%) và có 1.061 người hợp đồng dài hạn (chiếm 51,5%)

Về trình độ chuyên môn: trình độ đào tạo của nhân viên VPĐK QSDĐ cấp tỉnh hiện có tương đối cao (65,7% lao động có trình độ đại học và trên đại học; 34,3% có trình độ cao đẳng hoặc trung cấp)

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường) chuyển sang

- Tổng số lao động hiện có của VPĐK QSDĐ cấp huyện có 8.334 người, trung bình mỗi VPĐK QSDĐ có 12 người; trong đó, có 3.301 người trong biên chế nhà nước (chiếm 39,6%) và có 1.133 người hợp đồng dài hạn (chiếm 60,4%) (xem chi tiết bảng 1.3)

Bảng 1.3 Nguồn nhân lực của VPĐK QSDĐ các cấp cả nước

Vùng lãnh thổ

VPĐK QSDĐ cấp tỉnh VPĐK QSDĐ cấp huyện Tổng số Biên chế đồng Hợp Tổng số Biên chế Hợp đồng