Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Hà Nội

Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗi gia đình, đồng thời là một ngành kinh tế quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế quốc dân của mỗi đất nước.

LỜI MỞ ĐẦU

Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người,mỗi gia đình, đồng thời là một ngành kinh tế quan trọng trong toàn bộ nềnkinh tế quốc dân của mỗi đất nước Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấuthành nên bất động sản, là một trong các lĩnh vực luôn luôn giành được sựquan tâm lớn nhất của xã hội Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bảnkhông thể thiếu của mỗi con người, mỗi gia đình và xã hội

Và trên thực tế, dân sinh bao giờ cũng là mối quan tâm hàng đầu của bất

cứ xã hội, ở bất cứ thời đại nào.Trong đó vấn đề nhà ở cho người nghèo,người có thu nhập thấp luôn là một vấn đề đau đầu đối với những nước đangphát triển, đặc biệt tại các thành phố đông dân cư Giải quyết được vấn đề đókhông phải là một điều dễ dàng, nhưng là một nỗ lực cần thiết vì đó là yếu tốquyết định cho việc ổn định trật tự xã hội, đẩy lùi các tệ nạn xã hội như mạidâm, ma tuý, trộm cướp, cờ bạc, ăn xin…góp phần xây dựng một thành phốsạch đẹp, văn minh, an toàn, tạo điều kiện và môi trường xã hội lành mạnhcho việc tăng trưởng kinh tế về chất

Người dân có thu nhập thấp là một lực lượng lao động lớn tại các thànhthị, và lực lượng này ngày càng tăng theo dòng người nhập cư từ nông thônkéo về các khu đô thị lớn Cùng với số lao động nghèo tại chỗ, họ góp phầntạo nên các khu nhà ổ chuột, nơi hoành hành của các tệ nạn xã hội và nạn thấtnghiệp, trở thành một gánh nặng mà các thành phố phải cưu mang một cáchkhó chịu và miễn cưỡng Dòng người này chỉ có thể, và cần phải trở thànhmột nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển công nghiệp tại các thành phốvới điều kiện họ được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở Chỉ có an cư mớiđược lạc nghiệp.Do đó, vấn đề chỉnh trang đô thị, triệt phá các khu nhà ổchuột, xây dựng các khu nhà khang trang cho người nghèo và người có thunhập thấp, tạo điều kiện cho họ được đào tạo tay nghề và có công an việc làm,

có thu nhập ổn định là những giải pháp gắn bó, liên kết trong một kế hoạch

hành động tổng thể nằm trong một chương trình phát triển kinh tế xã hộichung của thành phố.

Ở nước ta, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thịtrường thì nhu cầu nhà ở đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở đã trởthành một trong những vấn đề bức xúc nhất đang được sự quan tâm vủa Đảng

và nhà nước Từ hơn 10 năm nay, cùng với công cuộc đối với chủ trương vàchính sách của Đảng và nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho mọi người cóthể xây dựng nhà ở, đã được triển khai ở hầu hết các tỉnh trong cả nước Tuynhiên, việc chăm lo, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp để họ có được nhà

ở vẫn là bài toán hết sức khó khăn đã đặt ra mà chưa có lời giải đáp đúng đắn.Vấn đề đáp ứng đầy đủ nhu cầu nhà ở cho mộ đô thị đang đặt ra cho các nhàquản lí đô thị phải đứng trước những thử thách, những khó khăn phức tạp.Thực tế các nước cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cùng vớiquá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước thì vấn đề nhà ở đặc biệt lànhà ở cho những người có mức thu nhập thấp phải được giải quyết đúng đắnkịp thời Ở nước ta, trong những năm qua Đảng và nhà nước đã cố gắng quantâm, chăm lo, tạo điều kiện từng bước đáp ứng yêu cầu bức xúc về nhà ở chongười có thu nhập thấp, nhiều chương trình, dự án đều đề cập đến phát triểnnhà ở cho người có thu nhập thấp và được xác định là vấn đề ưu tiên

Tuy nhiên vấn đề nhà ở là một vấn đề hết sức phức tạp và rất nhạy cảm,nên trong thực tế nó nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết Để giảiquyết được các vấn đề này và trước hết là giải quyết nhà ở cho người có thu

nhập thấp, tôi đã đi vào nghiên cứu “ Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Hà Nội“ Với hi vọng sẽ góp phần nhỏ bé của mình vào quá trình

hoàn thiện thêm chính sách về nhà ở của nhà nước và giải quyết được phầnnào nhu cầu về nhà ở cho nhân dân - tấng lớp có thu nhập thấp Trong suốtquá trình nghiên cứu, từ khâu thu thập xử lý số liệu cũng như lí luận tôi có sửdụng các phương pháp: Duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phân tích thông

kê và một vài phương pháp khác nhằm bổ trợ cho ba phương pháp này

Tôi xin gửi lời chân thành cám ơn PGS.TS Nguyễn Thế Phán đã tận tìnhhướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài này.

Nội dung đề tài:

Chương I : Cơ sở khoa học vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp

Chương II : Thực trạng vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà NộiChương III : Phương hướng và giải pháp giải quyết vấn đề nhà ở chongười thu nhập thấp tại Hà Nội

NỘI DUNG CỦA ĐỀ ÁN CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI

Theo quan điểm ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp lànhững người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thunhập còn lại dành cho : nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại…

Người thu nhập thấp là những người có mức sống thuộc nhóm trung bìnhtrở xuống Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là nhữngngười phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, muanhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản

Người thu nhập thấp chỉ bao gồm những người có khả năng tiếp nhận hỗtrợ và có giải pháp để hoàn trả dần sự ưu đãi đã được hưởng, là những người

có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ởvới sự hỗ trợ của nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, là người hiện đangsống trong những ngôi nhà cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạolại

Định chuẩn để xếp diện đói nghèo theo quy định của Bộ Lao Độngthương binh xã hội là 3 triệu đồng/người/năm Tại thành phố lớn như Hà Nội,thu nhập hộ gia đình sẽ cao hơn, từ 1,25triệu đến 5triệu đồng/hộ, tức 250.000đồng đến 1 triệu đồng/người/tháng Mức rất nghèo được xác định là hộ có thunhập bình quân đầu người mỗi tháng là 150 ngàn đồng, trong đó, nhóm thuộcdiện đói nghèo nhất là nhóm không nghề nghiệp

Hỗ trợ về nhà ở cho những người thu nhập thấp là cán bộ công nhân viênchức nhà nước, có thâm niên công tác được chuẩn hoá theo quy định chungcủa nhà nước và do các cơ quan bình chọn, xem xét đề nghị Còn đối với cácđối tượng thu nhập thấp là người lao động nằm ngoài khu vực nhà nước cũngcần có quy định cụ thể thông qua các hướng dẫn chung của nhà nước.

Đối tượng được mua nhà ở giá thấp:

Theo Quyết định số 34/2010/QĐ - UBND về việc bán, cho thuê, mua vàquản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị Đốitượng được mua nhà ở giá thấp là cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũtrang, người lao động trong các thành phần kinh tế chưa có nhà ở hoặc có nhà

ở nhưng diện tích bình quân dưới 5 m2/người và có thu nhập bình quân dưới1,5 triệu đồng/người/tháng

Nhà ở cho người thu nhập thấp :

Theo nghĩa rộng, nhà ở cho người có thu nhập thấp là quỹ nhà ở xã hội

của một quốc gia, địa phương giành cho đa số dân cư và người lao động cóthu nhập dưới mức trung bình trong xã hội Hiểu theo nghĩa hẹp, chúng baogồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ giành cho người có thu nhập thấp và chocác đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơn không nơinương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khókhăn Nhà ở cho người có thu nhập thấp có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sởhữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước

2 Sự cần thiết phải đầu tư phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho người thu nhập thấp, đã được nhấnmạnh như một hướng trọng tâm trong luật nhà ở do Quốc Hội thông qua vàonăm 2006 Song cho đến bây giờ để triển khai những dụ án này một cách hiệuquả và đúng đối tượng, trên thực tế vẫn là một bài toán đang cần tìm lời giải.Thủ đô Hà Nội hiện nay có diện tích hơn 3,324.92km2, dân số hơn 6.2triệu người Nhận thấy rằng dân số thủ đô tăng với tốc độ lớn, đặc biệt là dâncác tỉnh và thành phố khác tập trung về thủ đô ngày càng gia tăng dẫn tới tình

trạng đất đô thị ngày càng thiếu Nhìn chung tốc độ phát triển quỹ nhà thườngthấp hơn tốc độ gia tăng dân số đô thị, chủ yếu do sự di dân ồ ạt ở nông thôn

đổ về thủ đô tăng đột biến Cùng với nó là sự đô thị hoá mạnh và bột phát đãgây ra sự căng thẳng về nhà ở tại Hà Nội

Theo ước tính, Hà Nội (cũ) hiện đang thiếu nhà ở nghiêm trọng và cần ítnhất tới 7 triệu m2 nhà ở, tương đương 120.000 căn hộ cho các đối tượng cónhu cầu bức xúc về nhà ở trên địa bàn Các hộ gia đình có thu nhập thấp đangchiếm đa số trong dân cư thành phố, ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội(trong đó có khoảng 50% số hộ công nhân viên chức) không có khả năng tíchlũy từ tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có

sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài

Ngoài ra, theo ước tính của Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội, có tới10.000 hộ gia đình ở Hà Nội đang thực sự bức xúc về nhà ở và thành phốcũng chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% trong số này Theo điều tra của tổchức JICA nhu cầu nhà ở cho thuê, thuê mua của các đối tượng là cán bộ,công chức, công nhân là vào khoảng 18.000 căn hộ, trong đó nhà ở cho các

hộ có hoàn cảnh khó khăn, bức xúc cần cải thiện điều kiện chỗ ở chiếm 30% Trong thời gian tới, cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ do kết hôncũng như do nhu cầu nhà cho giải phóng mặt bằng triển khai các dự án đô thịhóa và phát triển kinh tế và do sự xuống cấp của quỹ nhà hiện có thì nhucầu về nhà ở sẽ càng trở nên gay gắt

Xoay quanh vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, những người luônmong mỏi được sở hữu một ngôi nhà của riêng mình mà không còn phải đithuê, ở tạm trong những căn hộ chỉ có 15-16 m2 Điện nước thuê với giá cắt

cổ mà còn luôn luôn trong tình trạng hết nước Ngoài ra, hầu hết quỹ nhà hiện

có của thủ đô đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng Phần lớn trong

số này đã được xây dựng từ lâu đã xuống cấp như các khu tập thể do nhànước xây dựng trong thời kì bao cấp, các khu phố cổ, nhà do người pháp xâydựng…do chiến tranh và sự khắc nghiệt của thời tiết đã làm các khu nhà này

luôn trong tình trạng nguy hiểm, thiếu tiện nghi Do đó, cần phải đầu tư cảitạo, nâng cấp, hoặc xây dựng mới các khu nhà này vừa nâng cao chất lượng ởcho nhân dân, vừa góp phần tạo ra bộ mặt thành phố khang trang, to đẹp.

3 Các nhân tố ảnh hựởng đến vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp.

Chính sách của nhà nước: Theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ

về khuyến khích phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đôthị, thì chủ đầu tư dự án được hưởng ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng Chủđầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án khu đô thịphải dành tối thiểu 20% diện tích đất của dự án để đầu tư nhà ở cho người cóthu nhập thấp

Các chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi

dự án; Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức 0%; Miễnthuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, giảm một nửa thuế thu nhập doanhnghiệp trong 9 năm tiếp theo; Được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanhnghiệp 10% trong suốt thời gian hoạt động

Người có thu nhập thấp không có khả năng cải thiện chỗ ở hoặc có nhànhưng bình quân dưới 5 m2/người và chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở,đất ở thì được mua hoặc thuê mua nhà ở thu nhập thấp, đồng thời được Nhànước hỗ trợ lãi suất vay vốn để trả một lần, trả góp tiền mua, thuê nhà ở.Người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp không được cho thuê, cho thuê lại,thế chấp hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào Sau 10 năm sởhữu thì người mua, thuê mua nhà thu nhập thấp mới được chuyển nhượng vàchỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước, hoặc cho chủ đầu tư dự án, cho đốitượng được thuê, mua nhà ở thu nhập thấp

Ngoài ra, UBND T.P Hà Nội vừa ban hành quyết định số UBND về việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở chongười có thu nhập thấp tại khu vực đô thị Theo đó, QĐ này sẽ quy định rõcác loại đối tượng được mua, điều kiện được mua, giá bán, thuê và thuê muanhà cho từng loại dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp

34/2010/QĐ-Việc UBND TP đưa ra quyết định này và hỗ trợ các dự án đầu tư về việcxây nhà cho người có thu nhập thấp sẽ giải quyết phần nào thực trạng nhứcnhối về việc mua, thuê, thuê mua đối với người lao động có thu nhập thấp.Tuy nhiên, chính sách khuyến khích đầu tư của Nhà nước chưa thực sựthông thoáng, vẫn chưa thực sự ưu đãi đối với các doanh nghiệp Vì vậydoanh nghiệp và các nhà đầu tư họ thực sự không mặn mà trong việc đầu tưtrong thị trường này, đó là một điều rất dễ hiểu bởi vì mục đích hàng đầu củadoanh nghiệp là lợi nhuận.Bên cạnh đó, thủ tục trình duyệt hồ sơ chuẩn bị đầu

tư tại một số sở , ban, ngành còn rất chậm, gây ảnh hưởng không nhỏ đến kếhoạch, tiến độ triển khai dự án của chủ đầu tư

Lợi ích của Doanh nghiệp: Quan điểm chung của nhiều doanh nghiệp

hiện nay đó là căn hộ giá thấp khó thực hiện, nhưng không phải không làmđược Tuy nhiên, do những bất cập trong các quy định hiện hành, khiến cho

việc thực hiện dự án nhà giá thấp khó thực hiện.

Theo các doanh nghiệp, muốn có quỹ đất sạch hoặc đất rẻ thì phải vềvùng sâu Nhưng nếu về vùng sâu, nhiều khi chi phí thành phẩm của căn hộlại cao hơn giá đất nền khu dân cư hiện hữu ven đô, nên doanh nghiệp khôngdám mạo hiểm đầu tư Bên cạnh đó, hầu hết các doanh nghiệp cho rằng, muốnxây được nhà giá rẻ, cần có quỹ đất lớn và phải xây thấp tầng để kéo đơn giáxây dựng xuống thấp Tuy nhiên, nếu làm theo cách này, quỹ đất lại khôngđáp ứng được, cho nên, rất khó thực hiện dự án nhà giá thấp

Ngoài ra, theo ông Lê Quốc Duy, tổng giám đốc công ty cổ phần nhàHoà Bình, giá khó có thể giảm thêm được vì hiện nay, riêng đơn giá xây dựngcho một chung cư có chất lượng trung bình đã là vào khoảng từ 5 – 6 triệuđồng/m2, chưa kể giá đất Để được chấp nhận chủ trương đầu tư dự án bấtđộng sản nói chung, ngoài việc gặp khó khăn về thủ tục, mất nhiều thời gian,doanh nghiệp còn phải chi phí rất tốn kém và chịu nhiều biến động rủi rotrong thi công Do đó, nếu chỉ lãi 10% trong thời gian dài đầy rủi ro, nênkhông doanh nghiệp nào dám thực hiện Do đó, nếu xin được đất, nếu đầu tư

vào dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp sẽ có lãi gấp hàng chục lần, tínhthanh khoản cũng cao hơn so với làm nhà ở xã hội Bên cạnh đó, về việc ưuđãi vốn, doanh nghiệp khó tiếp cận được nguồn vốn vay, do mới chỉ có ngânhàng Phát triển Việt Nam triển khai cho vay xây dựng nhà ở xã hội, với hơn7.000 tỉ đồng Do chưa có nguồn vốn ưu đãi, nên khi đầu tư xây dựng nhà ở

xã hội, doanh nghiệp buộc phải vay ngân hàng Với lãi suất hiện tại là 1,3 –1,5%/tháng, nếu đầu tư, doanh nghiệp sẽ bị lỗ do chỉ thu tiền nhà với lãi suấtthấp hơn rất nhiều lần

Nguồn lực và tài chính của thành phố: đầu vào cho hoạt động đầu tư

xây dựng nhà ở Hà Nội cũng rất thuận lợi Đó là nguồn vốn dồi dào đang ứđọng trong các Ngân hàng thương mại, lượng tiền tiết kiệm trong dân chúng,thị trường nguyên vật liệu đa dạng về chủng loại và giá cả, máy móc thiết bị

sử dụng trong ngành xây dựng thuộc loại hiện đại của Việt Nam, đội ngũ cán

bộ quản lý và công nhân có trình độ cao đến từ khắp các địa phương trong cảnước Tất cả các yếu tố đó làm cho Hà Nội có khả năng đảm nhiệm nhữngcông trình nhà ở với quy mô lớn phù hợp với những khu đô thị văn minh hiệnđại

4 Đặc điểm, nguyên tắc vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp

Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp : Phải là những

người chưa có nhà ở; là người có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diệntích quá chật chội, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở hoặc có nhà ở đảm bảo đủ điều kiện để được cơquan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theoquy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai

Cụ thể là: có nhà ở là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ nhưng diện tíchnhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người và diện tíchkhuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộcdiện tích được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND TP Người

được mua, thuê, thuê mua phải chưa được nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ởdưới mọi hình thức.

Đối với các trường hợp có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấpthì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại TP Hà Nội Trườnghợp đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩuthường trú hoặc tạm trú dài hạn thì phải có xác nhận của đơn vị nơi có người

đó đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở Và phải

có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bìnhquân theo quy định của UBND TP Hà Nội

Nguyên tắc lựa chọn đối tượng được mua: Theo phương thức chấm điểm

với thang điểm là 100 Những đối tượng cụ thể khác nhau sẽ được chấm cácthang điểm khác nhau để ưu tiên về việc mua, thuê, thuê mua nhà ở Quyếtđịnh nêu rõ trình tự thủ tục thực hiện; quyền lợi và nghĩa vụ của chủ đầu tư vàngười mua, thuê, thuê mua; thủ tục chuyển nhượng nhà ở thu nhập thấp, cáckhoản mục hợp đồng, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người sửdụng

Nguyên tắc áp giá cho nhà ở thu nhập thấp: Theo Thông tư số

15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng, giá cho thuê nhà ở sinhviên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp được xác định theonguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết để bảo toàn vốn đầu tư, bảođảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí quản lý, vậnhành và chi phí bảo trì nhà ở

Chi phí quản lý, vận hành và bảo trì nhà ở được thu, chi theo nguyên tắc

tự thu, tự trang trải và công khai nhằm bảo đảm tốt việc vận hành của khu nhà

ở và do đơn vị quản lý vận hành nhà ở chịu trách nhiệm quản lý

Các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước và các dịch vụ khác (nếu có)của người thuê nhà không tính trong giá cho thuê mà do người thuê nhà trựctiếp chi trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ hoặc trả cho đơn vị quản lý, vận hànhtheo khối lượng thực tế tiêu thụ và các chi phí khác trong quá trình quản lý,

vận hành nhưng phải đảm bảo nguyên tắc không nhằm mục đích kinh doanh;riêng giá điện, nước được tính theo giá sinh hoạt, không tính theo giá kinhdoanh.

Cũng theo Thông tư này, các chi phí dịch vụ trong giá cho thuê nhà ởbao gồm: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, diệt côn trùng và cácdịch vụ khác (nếu có) được quy định cụ thể trong hợp đồng thuê nhà ở.Không được tính các chi phí được Nhà nước ưu đãi vào giá cho thuê nhà ở(tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án, các ưu đãi về thuế…).Đối với giá bán nhà ở cho người có thu nhập thấp được xác định theonguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãivay (nếu có), chi phí bảo trì nhà ở (phần sở hữu chung), không tính các chiphí được Nhà nước ưu đãi vào giá bán nhà ở (tiền sử dụng đất, tiền thuê đấttrong phạm vi dự án, các ưu đãi về thuế…); trường hợp bán nhà trả góp, thờihạn trả góp do bên bán và bên mua thỏa thuận nhưng tối thiểu là 10 năm

CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

I Các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội

1.Vị trí :

Nằm ở phía tây bắc của vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, Hà Nội có

vị trí từ 20°53' đến 21°23' vĩ độ Bắc và 105°44' đến 106°02' kinh độ Đông,tiếp giáp với các tỉnh Thái Nguyên, Vĩnh Phúc ở phía Bắc, Hà Nam, HòaBình phía Nam, Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên phía Đông, Hòa Bìnhcùng Phú Thọ phía Tây.Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm

2008, thành phố có diện tích 3,324.92 km², nằm ở cả hai bên bờ sông Hồng,nhưng tập trung chủ yếu bên hữu ngạn

2 Chính trị :

Cũng như các tỉnh và thành phố khác của Việt Nam, Hội đồng nhân dânThành phố Hà Nội do người dân thành phố trực tiếp bầu nên, là cơ quanquyền lực nhà nước ở thành phố Hội đồng nhân dân Hà Nội hiện nay, nhiệm

kỳ 2004–2011, gồm 161 đại biểu, chủ tịch Ngô Thị Doãn Thanh Ủy ban nhândân thành phố là cơ quan chấp hành của hội đồng nhân dân và là cơ quanhành chính nhà nước ở thành phố, chịu trách nhiệm chấp hành hiến pháp,pháp luật, các văn bản của Chính phủ và các nghị quyết của hội đồng nhândân thành phố Ngoài các sở, ban như những tỉnh khác, thuộc Ủy ban nhân

dân thành phố Hà Nội còn có thêm báo Hà Nội mới, báo Kinh tế và Đô thị,

Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội, Ban Chỉ đạo 1000 năm Thăng Long,Ban quản lý khu phố cổ và một số tổng công ty trên địa bàn thành phố Hộiđồng nhân đân và Ủy ban nhân dân Hà Nội có trụ sở nằm ở số 12 phố Lê Lai,bên cạnh hồ Hoàn Kiếm

Sau những thay đổi về địa giới và hành chính năm 2008, Hà Nội hiện có

29 đơn vị hành chính cấp huyện – gồm 10 quận, 18 huyện, 1 thị xã – và 577đơn vị hành chính cấp xã – gồm 401 xã, 154 phường và 22 thị trấn

3 Kinh tế-Xã hội :

Tình hình kinh tế - xã hội trong 9 tháng đầu năm của TP Hà Nội pháttriển toàn diện và đạt được kết quả khá Dự kiến 9 tháng năm 2010, tổng sảnphẩm nô ̣i đi ̣a (GDP) tăng 10.6%, giá tri ̣ sản xuất công nghiê ̣p tăng 13.8%,tổng mức bán lẻ tăng 32.4%, kim nga ̣ch xuất khẩu trên đi ̣a bàn tăng 19.5%,tổng vốn đầu tư xã hô ̣i tăng 17.8%

Vốn đầu tư phát triển thành phố Hà Nội 9 tháng đạt 15,755.7 tỷ đồng,giảm 13.2% so cùng kỳ, đạt 63.5% kế hoạch năm Tổng vốn đầu tư xã hô ̣i dựkiến đa ̣t 113,986.9 tỷ đồng, tăng 17.8% so cùng kỳ năm trước Thành phố cấpđăng ký kinh doanh cho 13,100 doanh nghiệp, giảm 2% so với cùng kỳ với sốvốn đăng ký khoảng 485,480 tỷ đồng, gấp hơn 5 lần so với cùng kỳ

9 tháng đầu năm 2010, Hà Nô ̣i thu hút được 229 dự án đầu tư nướcngoài (bằng 96.2% so cùng kỳ năm trước) với tổng số vốn đăng ký là 329.2triê ̣u USD (bằng 77.7%) Số dự án cấp mới là 194 dự án với vốn đầu tư đăngký là 130.8 triê ̣u USD Số dự án tăng vốn là 35 dự án với vốn đầu tư đăng kýlà 198.4 triê ̣u USD

Đến hết tháng Tám năm 2010, TP đã giải quyết việc làm cho 110,000người, dự kiến cả năm 2010 toàn thành phố giải quyết việc làm cho 136,000người Qua kết quả điều tra lao động việc làm năm 2010, ước tỷ lệ thấtnghiệp toàn thành phố là 3% giảm 0.18% so với 01/4/2009 Tỷ lệ người thiếuviệc làm là 1.86% Trong 9 tháng đầu năm đã xây dựng và sửa 572 nhà cho

hộ nghèo với kinh phí 8.6 tỷ đồng

Ước tính dân số năm 2010 thành phố có 6,611,666 người tăng 160,000người so với thời điểm Tổng điều tra dân số 01/4/2009 Ước năm 2010 có111,700 trẻ em sinh ra, tỷ lệ sinh là 16.9 ‰, giảm 0.25‰ so với năm 2009;

tỷ lệ sinh con thứ 3 trở lên là 7% giảm 0.99% so với năm 2

Qua đây có thể thấy những tác động của các yếu tố xuất phát từ đặc điểmcủa thủ đô, một trung tâm kinh tế - chính trị lớn của nước đến vấn đề nhà ởhiện nay :

Thứ nhất, với vị trí là một thủ đô, mật độ dân số của Hà Nội lớn và

không ngừng tăng lên chủ yếu do tăng cơ học dẫn đến sức ép lớn về nhu cầunhà ở Hơn nữa nhu cầu lại rất phong phú như cho đối tượng chính sách, chosinh viên, cho người lao động ngoại tỉnh cư trú tạm thời hay định cư dài hạn,người thu nhập cao, trung bình và đặc biệt là cho người thu nhập thấp Thực

tế trong số này nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình chiếm tỷ lệ caonhất khoảng 60 đến 70%, đây là những đối tượng ít hoặc không có khả năng

sở hữu đất riêng để tự do chỗ ở Đây chính là thuận lợi cho các đơn vị kinhdoanh nhà ở để xây dựng những chung cư cao tầng với chi phí thấp vừa tiếtkiệm diện tích đất, vừa tranh thủ được chính sách khuyến khích của thành phố

và đặc biệt có thể nói là không phải lo đầu ra.Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra ởđây là chất lượng công trình thế nào để có thể đến được tay những lao đôngnghèo, người thu nhập thấp

Thứ hai, đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội còn nhận được sự hướng dẫn,

hỗ trợ thiết thực của UBND thành phố và trung ương thông qua các chủtrương chính sách Đặc biệt, đối với đối tượng có thu nhập thấp, nhà nước cónhiều chính sách ưu đãi như giành quỹ đất xây dựng nhà ,miễn giảm tiền sửdụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp nhằm khuyến khích các doanh nghiệpđầu tư vốn vào xây nhà ở cho người thu nhập thấp Ngoài ra, nhà nước chophép cả các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thi trường này nhằm giảiquyết vấn đề vốn

Thứ ba, địa bàn thủ đô còn là nơi tập trung nhiều đơn vị xây dựng bao

gồm các công ty và tổng công ty lớn như tổng công ty xuất nhập khẩu xâydựng VINACONEX, Công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị, Công ty tu tạo

và phát triển nhà, Tổng công ty xây dựng Sông Đà, Tổng công ty đầu tư vàphát triển nhà Hà Nội…Đây là những đơn vị mạnh, có truyền thống trongngành xây dựng của Việt Nam, có đóng góp lớn lao đối với sự nghiệp xâydựng đất nước trước kia cũng như trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá,hiện đại hoá hiện nay Với tiềm lực sẵn có cộng với kinh nghiệm lâu năm

chắc chắn đây sẽ là những đơn vị xứng đáng đảm trách vai chủ đầu tư trong

sự nghiệp phát triển nhà ở của thủ đô thời gian tới

II Thực trạng vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp

1 Thực trạng người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

Hiện tại ở Hà Nội có tới 560000 hộ, trong đó khoảng 70% hộ gia đình

có mức thu nhập dưới mức trung bình 825000 đồng/người/tháng, xấp xỉ10triệu đồng/người/năm Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà UBNDthành phố Hà Nội ban hanh năm 2005 áp dung cho giai đoạn 2006-2010 là

350000 đồng/người/tháng đối với khu vực thành thị và 270000đồng/người/tháng đối với khu vực nông thôn

Về tổng quát, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang chiếm đại đa sốtrong dân cư thành phố Hà Nội Ít nhất 60% số hộ công nhân viên, viên chứcthuộc thành phần kinh tế khác, trong đó có khoảng 700.000 công nhân viênlàm việc trong các khu công nghiệp, chế xuất Đó là các đối tượng thu nhậpthấp không có khả năng tích luỹ để mua nhà, hầu hết phải ở nhà tạm, nhàghép Kết quả điều tra cho thấy, có tới 31% cán bộ chưa có nhà phải ở ghép,4% phải thuê nhà tạm của tư nhân để ở, 19% được thuê nhà chung cư cũ củanhà nước được xây từ trước những năm 1990; 14,6% được mua nhà thuộc sởhữu nhà nước; 31,4% đã xây được nhà riêng Tổng hợp kết quả điều tra chothấy, có trên 32% số hộ gia đình cán bộ công chức nhà nước có nhu cầu cảithiện chỗ ở

2 Tình trạng hạ tầng cơ sở của nhà ở cho người thu nhập thấp

- Về cấp nước : hiện nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội một số nơi vẫncòn chưa được cung cấp nước sạch, người dân vẫn phải dùng nước giếngkhoan, không đảm bảo vệ sinh nước sạch

- Về hệ thống thoát nước : Các đường ống thoát nước tại các cộng đồngnghèo phần lớn là lộ thiên, một số nơi chưa có rãnh thoát nước, một số khác

do dân lấn chiếm đè lên cống thoát nước Các ao hồ trước kia là nơi thoátnước nay đã bị lấp để xây nhà

- Về hệ thống đường giao thông : Một số đường đã nâng cấp nhiều lầnnhưng lại không làm cống thoát nước hoặc hệ thống thoát nước không thôngthoáng nên nước mưa không thoát được làm đường xuống cấp nhanh Đườngphố thường bị ngập sau một vài trận mưa.

- Điều kiện vệ sinh môi trường và sinh hoạt công cộng : Nhà vệ sinhcông cộng là phương tiện vệ sinh chính của người nghèo, điều kiện vệ sinhthấp kém, ô nhiễm môi trường nghiêm trọng

- Cấp điện : Những người thui nhập thấp cũng chỉ sử dụng điện ở mức tốithiểu

- Chiếu sáng công cộng : Hầu hết ở những khu người nghèo sinh sốngđều không có hệ thống chiếu sáng công cộng

- Dịch vụ y tế : Dịch vụ y tế vẫn quá cao so với thu nhập của người dân

- Cây xanh, chỗ vui chơi, nơi sinh hoạt văn hoá : Hầu như các khu nhà ởcho người thu nhập thấp đều không có nơi sinh hoạt tập thể, chỗ vui chơi haythư viện của khu dân cư, cũng như diện tích dành cho cây xanh

- Các khó khăn khác trong sinh sống liên quan đến chỗ ở : Việc cấpgiấp phép sử dụng đất còn khó khăn nên người dân không thể dùng giấy phép

sử dụng đất để vay vốn làm ăn Khi có đủ điều kiện mua nhà rồi thi việc làmgiấy tờ sở hữu nhà cũng khó khăn

3 Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp

Theo báo cáo nhanh từ Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, hiệnnay Việt Nam không hề thiếu các nhà đầu tư đã đăng ký tham gia xây dựngnhà ở cho người thu nhập thấp Tính đến thời điểm tháng 1/2010, trên địa bàn

cả nước đã có 527 dự án đăng ký với tổng mức đầu tư dự kiến lên tới 131,955

tỷ đồng

Theo Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trườngbất động sản nhận định :Thị trường bất động sản bắt đầu có xu hướng chuyểnmạnh từ phân khúc nhà cao cấp sang phân khúc trung bình và đặc biệt là nhà

dành cho người có thu nhập thấp Điều này sẽ tạo điều kiện cho thị trường bấtđộng sản bình ổn hơn trong những năm kế tiếp.

Mặt khác, từ năm 2010, nhiều dự án nhà ở cho người thu nhập thấp sẽhoàn thành và đưa vào sử dụng Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trong năm

2010, 800 căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp xây dựng thí điểm tạikhu đô thị Việt Hưng ( Quận Long Biên ) sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng

Dự kiến, giá thành xây dựng nhà ở này khoảng 4 triệu đồng/mét vuông sàn,

do vậy giá bán căn hộ ở đây có diện tích 35m2, 45m2, 50m2 và 60m2, đượcbán hoặc cho thuê theo quy mô gia đình, trước mắt ưu tiên cho cán bộ, côngchức có nhu cầu cấp bách về nhà ở

Tuy nhiên, Ông Hà cũng quan ngại về tình trạng cung trên thực tế đangkhông tương xứng với tiềm năng cũng như kỳ vọng của các nhà đầu tư Tráingược với những con số “trên giấy tờ “, hiện mới chỉ có 55 dự án được khởicông, chiếm chưa đến 1/10 tổng số được duyệt Thậm chí, mức đầu tư các dự

án đã “chạy đà” nói trên cũng chỉ chiếm 1/25 so với tổng mức Trong khinguồn cung đang bị “ách” lại bởi cả những lý do khách quan và chủ quankhác nhau thi nhu cầu từ phía người dân lại rấy lớn : Tại khu vực đô thị cònkhoảng 600-700 ngàn cán bộ, công chức ( chiếm 1/3 số cán bộ, công chức,viên chức ) và nhiều đối tượng thu nhập thấp khác còn gặp khó khăn về chỗ ở

Đó chính là thực trạng cung ít cầu nhiều

Giá vẫn còn quá cao : Theo tính toán của Bộ xây dựng, giá nhà rơi vào

khoảng từ 500 – 600 triệu đồng mỗi căn rộng trên dưới 50m2 Tính ra mộtngười thu nhập trung bình tích góp ít nhất gần chục năm mới có khả năngmua được nhà Một điều mà người dân đặc biệt quan tâm đó là, số lượng nhàcủa các dự án nhà ở thu nhập thấp đưa ra thị trường hạn chế trong khi nhu cầucủa người dân khá cao Chính điều này dẫn đến tình trạng “thoả thuận ngầm”trong mua bán TS Phạm Sỹ Liêm nhận định : “giá bán nhà ở cho người thunhập thấp vẫn cao so với mặt bằng thu nhập và khả năng chi trả của ngườidân” TS Liêm đề xuất : Những người có nhu cầu nhà ở, nhưng không đủ khả

năng thanh toán, nhà nước cần tạo điều kiện bằng các chính sách cho vay, hỗtrợ về vốn Quan trọng nhất là nâng cao khả năng chi trả của những người nàybằng cách cho họ vay tiền Số tiền này để người dân trả cho nhà đầu tư, sau

đó người mua nhà sẽ trả nợ cho nhà nước

Mua thuê đều khó :Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý

nhà (Bộ Xây dựng),đối với những gia đình có thu nhập khoảng 5 triệuđồng/tháng thì giải pháp tốt nhất là thuê nhà

Ông Hà phân tích, trong nền kinh tế thị trường, tỷ số giá nhà ở so với thunhập bình quân của một hộ gia đình trong một năm được coi chỉ số đánh giákhả năng tiêu thụ nhà ở mỗi quốc gia Theo đánh giá, hiện nay ở nước ta, chỉ

số này là 15 - 16 Trong khi châu Âu là 7

Điều đó có nghĩa là chúng ta cũng rất khó khăn trong việc mua nhà

ở, vì thực tế giá trị nhà lớn hơn nhiều lần so với thu nhập Do đó, việc chuyểnsang hình thức thuê nhà là cách để giải quyết nhu cầu cấp bách về nhà ở.Ngay các nước phát triển, tỷ trọng nhà ở thuê trên sở hữu nhà cũng chiếm tỷ

lệ cao Nhà nước hiện nay đang khuyến khích hình thức nhà ở cho thuê đểgiải quyết nhanh chóng nhu cầu cần nhà ở đô thị

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho rằng thịtrường nhà ở cho thuê ở nước ta hiện đang còn bỏ ngỏ Nhà ở nhu cầu vốn rấtlớn, cho thuê thì thời hạn kéo dài nên chưa khuyến khích các doanh nghiệp, vìvậy Nhà nước khuyến khích các nhà đầu tư, kể cả các nhà đầu tư nước ngoài

có tiềm lực tài chính, vốn ngân hàng, vốn trong dân để đầu tư xây dựng quỹnhà ở cho thuê, tiềm năng của thị trường này rất lớn

Mới đây, Công ty Đầu tư Xây dựng số 2 Hà Nội (HACINCO) đã mạnhdạn đầu tư dự án nhà ở cho thuê Đây là dự án đầu tiên ở Hà Nội nói riêng vàkhu vực phía Bắc nói chung trong lĩnh vực này

Theo ông Nguyễn Chí Sỹ, Giám đốc HACINCO, công ty đầu tư xâydựng dự án nhà ở cho thuê với mong muốn góp phần làm thay đổi tư duy lâu

nay về quyền sở hữu một chỗ ở riêng cho mình của đại đa số người dân, nhất

là trong bối cảnh điều kiện kinh tế còn nhiều khó khăn

Tuy nhiên theo đơn giá cho thuê dự kiến 100.000 đồng/m2/tháng, chưabao gồm thuế VAT, thì các hộ gia đình có thu nhập trung bình 5 triệuđồng/tháng cũng rất khó thuê được căn hộ của dự án này

Ông Sỹ giải thích, vì đây là dự án mang tính thử nghiệm, với vốn đầu tưlớn, thời gian thu hồi vốn dài và trong điều kiện thị trường có nhiều biếnđộng, do vậy không thể đặt nó với nhiệm vụ phục vụ đối tượng thu nhập thấpnhư các chương trình nhà ở xã hội

Cũng theo ông Sỹ, đối tượng công ty hướng tới là những người có thunhập ổn định nhưng không phải có ngay được sự tích luỹ tài chính lớn để muanhà và một số đối tượng có nhu cầu nhà ở ngắn hạn Còn nếu là nhà ở xã hộithì phải có cơ chế nhất định hỗ trợ, doanh nghiệp mới có thể làm nổi Nên dùrất muốn tiến hành mảng đầu tư này nhưng hiện thời chúng tôi chưa làmđược

Khó thoát khỏi tay người giàu: Thực tế cho thấy, ngay từ khâu hoàn thiện

đơn từ cho người dân cũng đang gặp rất nhiều khó khăn, điều này được thểhiện gần 60% hồ sơ trong đợt bán nhà ở xã hội vừa qua đã bị trả lại Thêmvào đó, một câu hỏi đặt ai sẽ là người đứng ra chứng minh được gia cảnh củangười thu nhập thấp? UBND xã - phường hiện chưa có khả năng này nên khó

có thể đảm bảo xác minh đúng đối tượng

Ngoài ra, chủ đầu tư khi tiếp nhận hồ sơ cũng có tâm lý làm cho xongviệc, không muốn dây dưa kéo dài nên ai dám đảm bảo rằng không nảy sinhsinh tiêu cực, tình trạng bôi trơn ở chỗ này, chỗ kia để lọt hồ sơ? Cuối cùng,

về khâu hậu kiểm của cơ quan quản lý nhà nước, sẽ bắt đầu từ đâu hay cũngchỉ biết dựa trên danh sách đối tượng mà chủ đầu tư đã xét duyệt?

Tóm lại nếu thực hiện theo cơ chế hiện nay, khâu ách tắc nhất của việcmua bán nhà ở cho người thu nhập thấp chính là xác định đúng đối tượng.Liệu nhà ở cho người thu nhập thấp có thuộc về đúng đối tượng như mục tiêu