Chủ ti ̣ch TP Hà Nô ̣i Nguyễn Thế Thảo thừa nhâ ̣n, quỹ nhà ở hiê ̣n nay ta ̣i thủ đô chưa đáp ứng yêu cầu. Nhà ở xã hô ̣i là chủ trương lớn của thành phố nhằm giải quyết chỗ ở cho người có thu nhâ ̣p thấp, thể hiê ̣n tính nhân văn. Hiê ̣n, thành phố đang thống kê la ̣i đối tượng là những người hưởng lương đang công tác ở thủ đô xem có bao nhiêu người đang thực sự có nhu cầu mua nhà ở mà chưa mua được, mức thu nhâ ̣p thực tế của ho ̣ hàng tháng so khả năng mua nhà. Dựa trên cơ sở đó sẽ cơ cấu tỷ lê ̣ khi xây dựng các khu chung cư ở các mức giá cao, thấp, trung bình, đắt rẻ, rô ̣ng he ̣p ra sao. Sau đó sẽ thông báo la ̣i để các cơ quan có cán bô ̣ hưởng lương nắm được để ho ̣ đăng ký mua nhà. Viê ̣c này thực hiê ̣n phải có lô ̣ trình.
Theo Tiến sĩ Nguyễn Minh Phong, Trưởng phòng nghiên cứu kinh tế, viê ̣n nghiên cứu phát triển KT-XH Hà Nô ̣i, trong số các nhiê ̣m vu ̣ đă ̣t ra cho năm 2011-2012, thì kích cầu đầu tư và cầu tiêu dùng có ý nghĩa rất quan tro ̣ng. Theo tinh thần đó, cần đă ̣c biê ̣t khuyến khích các dự án phát triển nhà ở dành cho người thu nhâ ̣p thấp, cải thiê ̣n căn bản quỹ nhà ở xã hô ̣i.
Đồng thời, giai đoa ̣n 2011-2015 sẽ có kinh phí 12.666 tỷ đồng, gồm các dự án : diê ̣n tích đất 20% thuô ̣c dự án đầu tư xây dựng cơ sở ha ̣ tầng khu ngoa ̣i giao đoàn Hà Nô ̣i ( Xuân Đỉnh, Từ Liêm ) với diê ̣n tích đất xây dựng là 2.17 ha, tổng diê ̣n tích 52,080 m2 sàn, xây dựng 744 căn hô ̣, cao 13-15 tầng; dự án nhà ở xã hô ̣i ta ̣i xã Kim Chung, huyê ̣n Đa ̣i Ma ̣ch, Đông Anh có diê ̣n tích 6.7 ha, với tổng diê ̣n tích 160,800 m2 sàn, xây dựng 2,297 căn hô ̣, cao 13-15 tầng; dự án nhà ở xã hô ̣i ta ̣i xã Tiên Dược, Mai Đình, diê ̣n tích 6.7 ha đất với tổng diê ̣n tích 120,600 m2 sàn, xây dựng 2,297 căn hô ̣, cao 9-11 tầng; dự án ta ̣i xã Cát Thượng, Từ Liêm, diê ̣n tích 34.28 ha đất, với tổng diê ̣n tích
801,600 m2 sàn, xây dựng 11,451 căn hô ̣, cao 13-15 tầng; dự án ta ̣i xã Đông La, La Phù, Hoài Đức, diê ̣n tích 12.8 ha đất với tổng diê ̣n tích 307,200 m2 sàn, xây 438 căn hô ̣; dự án ta ̣i khu đô thi ̣ mới Xuân Phương diê ̣n tích 10.38 ha, xây 3,561 căn hô ̣; dự án ta ̣i khu đô thi ̣ mới Trung Văn, diê ̣n tích 8.3 ha với 2,845 căn hô ̣; dự án ta ̣i khu đô thi ̣ Mễ Trì diê ̣n tích 7.5 ha, xây 2,571 căn hô ̣.
Trong thời gian gần đây, các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tăng đột biến. Đến năm 2015, thành phố phấn đấu sẽ xây dựng được 15.500 căn hộ, bình quân 70m2/căn hộ, với tổng mức đầu tư 7.000 - 9.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, tính đến thời điểm này, số doanh nghiệp và các dự án đăng ký tham gia chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp đã tăng đột biến lên đến 25.000 căn hộ
Ngoài ra, mô hình đầu tư sẽ được áp du ̣ng theo hình thức Hà Nô ̣i trực tiếp đầu tư xây dựng mô ̣t số dự án từ đi ̣a phương. Bên ca ̣nh đó, mô ̣t phương thức đầu tư quan tro ̣ng để đẩy nhanh quỹ nhà là thành phố huy đô ̣ng nguồn vốn từ các chủ đầu tư tham gia xây dựng. Theo đó, thành phố không bỏ tiền để mua nhà mà giao cho doanh nghiê ̣p quỹ đất sa ̣ch được đi ̣nh giá theo thi ̣ trường, đổi la ̣i doanh nghiê ̣p bàn giao la ̣i quỹ nhà ở theo phương thức kiểm toán và lãi vay ngân hàng theo quy đi ̣nh.
2. Các giải pháp cơ bản phát triển thi ̣ trường nhà ở cho người thu nhâ ̣pthấp hiê ̣n nay. thấp hiê ̣n nay.
Theo những người có kinh nghiệm trong ngành xây dựng, để chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp triển khai có hiệu quả là một chuyện không hề đơn giản, trong đó không loại trừ khả năng xảy ra tiêu cực. Làm thế nào để người thu nhập thấp tiếp cận được nhà và thực sự hưởng lợi vẫn là điều mà nhiều người băn khoăn nhất. Đồng thời với giá thành rẻ. liệu chất lượng nhà có tốt hay không? Sau đây, chúng ta sẽ lần lượt nghiên cứu từng giải pháp cụ thể.
Giải pháp từ phía doanh nghiệp: Doanh nghiệp cần khai đúng huyệt của
thị trường, khảo sát thị trường một cách cụ thể để đưa ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của khách hàng.
Sau khi doanh nghiệp xây dựng xong thì phải công khai minh bạch thông tin về sản phẩm rộng rãi với quần chúng dân nhân, tránh tình trạng nhà xây cho người thu nhập thấp lại rơi vào tay những người có thu nhập cao. Điều quan trọng nhất là xác định đúng đối tượng, phải làm thế nào để quỹ nhà tạo ra đến được được đúng địa chỉ. Phải xử lý nghiêm ngặt đối với những đối tượng tranh thủ lợi dụng để có những suất nhà, sau đó bán đi thu lời. Trong luật đã có quy định về xử lý trục lợi mua bán, vấn đề là việc thực thi phải thực sự nghiêm minh để đảm bảo sự công bằng, đúng định hướng của nhà nước. Nhà ở cho người thu nhập thấp phải thực sự là của người thu nhập thấp.
Giải pháp từ phía nhà nước:
Nhiều đại biểu cho rằng nên tách bạch giữa thực hiện chính sách xã hội và đầu tư của doanh nghiệp, phải có riêng chính sách với việc xây dựng khu dân cư. Bởi vì khi doanh nghiệp đầu tư vào khu đô thị mới, chỉ nhìn vào lợi nhuận mà ít quan tâm đến khía cạnh xã hội. Không bắt buộc nhà đầu tư phải xây nhà cho người có thu nhập thấp, người nghèo. Mà chính quyền địa phương trong quy hoạch chi tiết khu đô thị phải “ dành chỗ “ xây dựng cho đối tượng này. Chính sách nhà ở phải đồng bộ phát triển cả hai hệ thống : nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Nhà nước cần phải trực tiếp tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở thay vì thả nổi cho thị trường. Bên cạnh đó cần có những giải pháp khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở để bán trả dần, cho thuê…Đồng thời, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích hình thành và phát triển các nguồn vốn vay dài hạn, có quy mô khoản vay, điều kiện thế chấp, lãi suất phù hợp với khả năng của đối tượng thu nhập thấp để hỗ trợ đối tượng này cải thiện chỗ ở. Đặc biệt, Nhà nước cần hạn chế tới mức thấp nhất việc bao cấp về giải quyết vấn đề nhà ở, thực hiện mạnh xã hội hoá việc giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Xây dựng nhà ở phải đồng thời với tăng cường quản lý, giải quyết đúng đối tượng và hợp lý. Người được giải quyết phải có nơi làm việc ổn định (có thời gian công tác từ 5 năm trở lên), thu nhập ổn định và có khả năng chi trả (đối với nhà bán phải trả
ngay phần giá thành xây dựng và trả góp hàng tháng). Và, Nhà nước (thông qua ngân hàng) cho vay với lãi suất ưu đãi (0,3%) để tổ chức đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên các khu công nghiệp thuê để ở.
Mặt khác, phải có chính sách hỗ trợ người có thu nhập thấp mua nhà. Từ lâu nay, vấn đề làm đâu đầu người có thu nhập thấp vẫn là lấy tiền đâu để mua nhà. Nếu đi vay để mua nhà, lấy gì để trả nợ, làm gì để sinh sống? Cái vòng luẩn quẩn ấy khiến nhà ở vẫn đang là một giấc mơ đối với họ. Bây giờ, khi mua nhà người dân được hỗ trợ tài chính rất lớn. Nhưng đó chỉ là chính sách được áp dụng cho người có thu nhập ổn định, có thể chứng minh được với nhà đầu tư về khả năng trả nợ. Khả năng chi trả vốn vay của các gia đình ở Việt Nam hiện nay nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng khó được xác định, đặc biệt là hộ gia đình có thu nhập thấp. Chính vì thế nhà nước phải có những chính sách để giải quyết bài toán này, như nhà nước đàu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cán bộ, công nhân viên tại các khu công nghiệp và một số đối tượng có thu nhập thấp, có khó khăn về nhà ở được thuê hoặc thuê mua. Đây là giải pháp quan trọng bảo đảm cho những người có thu nhập thấp đang khó khăn về nhà ở được cải thiện chỗ ở. Cụ thể là xây dựng khu chung cư cho những đối tượng trên không quá 6 tầng, căn hộ rộng 40 m2 đến 70 m2 đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Với trường hợp thuê nhà thi người ở sẽ phải trả tiền hàng tháng cho đơn vị quản lý, còn khi thuê mua thì phải trả trước 20% giá trị của căn hộ và trả tiền thuê hàng tháng trong khoảng 15 năm thì căn hộ được sang tên đổi chủ. Việc thuê và thuê mua phải tuân thủ đúng quy tắc như người thuê phải đúng đối tượng, không được chuyển nhượng trong thời hạn thuê, thuê mua. Nếu vi phạm thì đơn vị quản lý nhà ở được quyền thu hồi lại nhà đó. Nguồn vốn đầu tư sẽ được huy động từ vốn ngân sách nhà nước, từ khác thành phần kinh tế khác
hoặc từ kiều bào. Ngoài ra, nhà nước có những ưu đãi như miễn giảm tiền sủ dụng đất hoặc tiền thuê đất của dự án và các loại thuế khác.
Đồng thời, tạo điều kiện về nhà ở phải đi đôi với việc tạo việc làm. Từ lâu nay, người có thu nhập thấp vẫn phải bám địa bàn, phải lặn lội ngoài đường phố với những nghề nghiệp có thu nhập thấp…Cho nên việc tạo ra 40,000 căn hộ phải đi đôi với tạo ra 40,000 công việc để người thu nhập thấp có cơ hội làm việc sinh sống và trả nợ. Để góp phàn phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp nhà nước xây dựng một số mô hình như sau:
Phát triển nhà cho thuê:Tạo lập quỹ nhà ở cho thuê, thuê mua với giá cả
phù hợp - một trong những biện pháp quan trọng để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp đang được bàn thảo để triển khai rộng tại Việt Nam.
Việc Nhà nước đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để cho thuê và thuê mua vừa góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc cho người lao động vừa đảm bảo sự công bằng xã hội. Mặc dù hình thức cho thuê nhà ở thu hồi vốn chậm hơn so với trường hợp bán đứt cho người mua nhưng theo đánh giá của chuyên gia, Nhà nước không bị thất thoát tài sản vì quỹ nhà này vẫn do Nhà nước nắm giữ.
Tuy nhiên, việc quản lý quỹ nhà ở cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước đòi hỏi phải có những thay đổi theo hướng quy định rõ quyền lợi, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở, khắc phục tình trạng buông lỏng quản lý quỹ nhà cho thuê của Nhà nước như những năm trước đây.
Về mô hình, theo ông Trịnh Huy Thục, quỹ nhà này cần xây dựng theo nguyên tắc không bao cấp về giá thuê, thuê mua nhưng có hỗ trợ hợp lý để giá thuê, thuê mua phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp. Muốn vậy, cần phải có quy định giới hạn về loại nhà, quy mô căn hộ, tiêu chuẩn trang thiết bị, đồng thời phải có quy định cụ thể tiêu chí đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở cũng như các chế tài quản lý chặt chẽ để tránh thất thoát, lãng phí và xuống cấp đối với quỹ nhà cho thuê.
Tuy nhiên, ngoài nguồn đầu tư phát triển quỹ nhà ở từ ngân sách, Nhà nước cũng cần khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển và kinh doanh nhà ở theo quy định để bán trả chậm, trả dần, cho thuê và thuê
mua cho đối tượng thu nhập thấp. Trong các dự án nhà ở cũng cần chú trọng phát triển đa dạng các loại nhà, kể cả quy mô căn hộ, tiêu chuẩn trang thiết bị nội thất, hình thức kinh doanh ( bán trả chậm, cho thuê, thuê mua…) phù hợp với khả năng tài chính và điều kiện thu nhập của các đối tượng thu nhập thấp.
Mô hình hợp tác xã nhà ở : HTX nhà ở là tổ chức độc lập do xã viên
kiểm soát, thuộc sở hữu của xã viên. Xã viên được tạo điều kiện thuận lợi, dân chủ đóng góp ý kiến trong quá trình xây dựng và quản lý nhà ở của mình. Mục đích của HTX nhà ở là cung cấp nhà ở lâu dài và liên tục cho xã viên với giá phấn đấu ở mức thấp nhất có thể được; cung cấp các dịch vụ tốt cho xã viên với mức chi phí thích hợp; đảm bảo môi trường tự nhiên và xã hội tốt trong khu vực nhà ở… Nhờ đặc điểm đó nên mô hình HTX nhà ở rất thành công ở nhiều nước trên thế giới như: Úc, Đan Mạch, Estonia, Đức, Hungari, Hà Lan, Nga, Thuỵ Điển, Mỹ, Canada, Achentina, Uruguay, Jamaica, Ai Cập, Nam Phi, Aán Độ, Malaixia, Philipin…
Liên minh hợp tác xã Việt Nam với sự giúp đỡ của một số tổ chức quốc tế đã giới thiệu mô hình rất mới mẻ ở Việt Nam - hợp tác xã nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp, đặc biệt các gia đình trẻ. Dù chưa từng có tiền lệ nhưng hiện nay không có trở ngại pháp lý nào cho mô hình này, vấn đề chỉ còn ở chỗ, tìm kiếm kiến thức, kinh nghiệm thực tế về mô hình hoạt động của một số nước và hình thành con đường xây dựng mô hình hợp tác xã nhà ở tại Việt Nam.
Hợp tác xã nhà ở là một tổ chức kinh tế - xã hội được thành lập tự nguyện nhằm cung cấp nhà ở liên tục và lâu dài cho các xã viên - những người sở hữu và kiểm soát hợp tác xã này. Một số tiêu chí mà hợp tác xã nhà ở đưa ra rất thuyết phục như cung cấp nhà ở cho xã viên với giá thấp nhất có thể được đi kèm với các dịch vụ tốt, giá thích hợp, đảm bảo môi trường tự nhiên và xã hội tốt trong khu vực nhà ở…
Theo Liên minh hợp tác xã Việt Nam, việc xây dựng và thành lập hợp tác xã tại các khu nhà ở mới và việc chuyển đổi các khu nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước hiện nay sang mô hình hợp tác xã nhà ở đều được quan tâm như nhau. Dự kiến, hệ thống hợp tác xã nhà ở của Việt Nam được tổ chức theo 3 cấp : Liên minh hợp tác xã nhà ở quốc gia, các liên hiệp hợp tác xã nhà ở và các hợp tác xã nhà ở.
Để mua được nhà, các xã viên có thể tìm kiếm nguồn tài chính từ chương trình tiết kiệm nhà ở câu lạc bộ tiết kiệm, các khoản tiết kiệm cá nhân, các khoản vay từ gia đình, người thân, vay từ ngân hàng và các khoản vay hoặc tài trợ từ người sử dụng lao đọng, công đoàn. Về phía hợp tác xã, để có đất phát triển nà ở sẽ phải mua quyền sử dụng đất thông qua đấu thầu, chính quyền địa phương giao quyền sử dụng đất theo chính sách ưu đãi, thuê đất, đổi quyền sử dụng đất của cá nhân lấy các căn hộ. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Để đảm bảo công bằng, dân chủ và khuyến khích những người có thu nhập thấp tham gia vào chương trình tiết kiệm nhà ở, mức tiết kiệm và cách tính điểm, xếp hàng tiết kiệm được Liên minh hợp tác xã Việt Nam thống nhất như sau: số điểm tối thiểu hàng tháng là 1 điểm - tương đương gửi tiết