xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Ruby land (khu A)” thuộc dự án lớn “xây dựng khu biệt thự WONDERLAND

Quản trị dự án là một quá trình thực hiện các hoạt động hoạch định, tổ chức, điều khiển và kiểm soát các giai đoạn của một dự án

LỜI MỞ ĐẦU

Quản trị dự án là một quá trình thực hiện các hoạt động hoạch định, tổchức, điều khiển và kiểm soát các giai đoạn của một dự án từ khâu hình thành,thẩm định, triển khai và vận hành dự án theo một mục tiêu nhất định, đến đánhgiá hiệu quả đạt được của dự án trong từng thời kỳ và trong cả thời hạn đầu tư,đồng thời phối hợp các giai đoạn của dự án với nhau làm cho dự án hoạt độngnhịp nhàng và có hiệu quả cao

Để đảm bảo tính hiệu quả và thành công, dự án phải được phân tích, đánhgiá trong suốt quá trình thực hiện Điều này đòi hỏi người quản trị cũng nhưnhân sự tham gia dự án phải luôn được cập nhật thông tin và nắm rõ tiến trình,yêu cầu thực hiện dự án

Nền kinh tế Việt Nam không ngừng tăng trưởng và phát triển mạnh tronghai thập kỉ qua Cùng với sự hòa nhập nền kinh tế quốc tế, Việt Nam trở thànhthị trường tiềm năng thu hút số lượng lớn các nhà đầu tư, doanh nghiệp nướcngoài đến nghiên cứu, làm việc, học tập Chính vì vậy mà nhu cầu một căn hộcao cấp với đầy đủ tiện nghi, an ninh chuyên nghiệp trong thời gian lưu trú tạiViệt Nam của người nước ngoài là rất lớn

Qua quá trình tìm hiểu và nắm bắt được nhu cầu thị trường, tôi_SV PhíThị Thanh Trà_nhóm 4 lớp Quản Lý Dự Án đã quyết định thực hiện tiểu dự

án “xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Ruby land (khu A)” thuộc dự ánlớn “xây dựng khu biệt thự WONDERLAND” của nhóm 4

Việc quản lý tốt dự án xây dựng khu biệt thự sẽ tạo tiền đề cho tôi nắm bắtnhanh nhất các kỹ năng quản trị, cách làm việc theo nhóm cũng như kiến thứctrong môn học quản lý dự án

Phí Thị Thanh Trà Trang 1

6 Các bên liên quan trong dự án:

- Ban quản lý dự án

- Sở quy hoạch Thành phố Hà Nội

- Chủ đầu tư

- Các đơn vị thầu

- Ban thẩm định kiểm tra

7 Tài nguyên của dự án:

- Nhóm chuyên gia tư vấn

- Các thiết bị máy móc, sử dụng trong dự án

- Những phần mềm hỗ trợ quá trình dự án

8 Thời gian thực hiện dự án:

- Thời gian thực hiện : 7 tháng

- Hoàn thành vào : Tháng 1 năm 2010

9 Chi phí: 18.640.880.000 VNĐ

Phí Thị Thanh Trà Trang 3

Khái quát dự án

Mô hình tổng thể

Ruby land

Ruby land được xây dựng trên khu đất nông nghiệp thuộc Huyện

Đông Anh – Hà Nội Ngay từ cái nhìn đầu tiên, nơi đây không chỉ làm hàilòng quý khách bởi sự hoàn thiện đến ngạc nhiên về môi trường sống hiện đạibậc nhất mà nó còn mang đến sự quyến rũ bởi những đường nét tinh túy củakiến trúc phương Tây

Diện tích: 380 m2/căn Gồm: 8 căn

Mặt bằng cắt của các biệt thự khu A:

Phí Thị Thanh Trà Trang 5

-1 Gara : 30m 2 - 3 phòng ngủ: 3x30=90 m 2 -1 Phòng khách : 60m 2 - 1 SHC:

Phòng khách

Phòng ngủ

Phí Thị Thanh Trà Trang 7

Phòng của bé

Phòng bếp & phòng ăn

Tổ dự

án &

thi công

Tổ dự

án &

thi công

Các đơn vị đấu thầu

Các đơn vị đấu thầu

Ban điều hành

Ban điều hành

Các Tổ chức &

PL khác

Các Tổ chức &

Chủ đầu tư

Mô hình tích hợp

1 Quản trị phạm vi dự án ( Project scop management)

1.1 Lập kế hoạch phạm vi:

Xây dựng và hoàn thành công trình: Đảm bảo về độ chính xác của bản

thiết kế, tính bền vững và tính thẩm mỹ cao của dự án

1.2.Xác định phạm vi:

Dự án xác định rõ ràng phạm vi công việc của mình không vượt quá giới

hạn về xây dựng khu nhà A Vì vậy, sản phẩm của dự án là bản thiết kế khu

nhà và bản quy hoạch mặt bằng xung quanh.

Công việc của ban quản trị dự án bắt đầu từ khi ký kết hợp đồng với chủ

đầu tư và kết thúc khi dự án được hoàn tất

Cơ cấu phân tách công việc:

Stt WBS Tên công việc Ghi chú

1 1.1 Thành lập Ban quản lý

* Tìm ra mô hình xây dựng phù hợp nhất với địa hình cảnh quan của lô đất

1.2 Họp toàn bộ các bên liên quan

2

2.1 Tiếp nhận mặt bằng

2.2 Thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng

2.3 Khảo sát thiết kế xây dựng

2.4 Thẩm định phê duyệt thiết kế

3 3 Dự toán cho toàn bộ tiểu dự án

* Lựa chọn nhà thầu phù hợp nhất với chi phí thấp nhất

* Hoàn thành đúng tiến độ theo kế hoạch

* Đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật khi thi công

* Lắp đặt theo đúng thiết kế

4 4.1 Chuẩn bị hồ sơ mời thầu

7.3 Chuẩn bị các kết cấu chịu lực chính

8 8 Xây hàng rào bảo vệ ở công trường và

các nhà tạm

9

9.1 Xây phần móng và phần thô của khu A

9.2 Xây chi tiết bên trong và hoàn thiện khu

A

10 10.1 Làm sân vườn

10.2 Xây hàng rào, cổng ra vào chính phụ

11 11.1 Xây dựng hệ thống cấp thoát nước

11.2 Xây dựng hệ thống đường giao thông

* Thông báo những sai khác cho chủ đầu tư

13.2

Đánh giá kết quả & điều chỉnh các công việc cần thiết

14

14.1 Hoàn thiện và kiểm tra kết thúc dự án

14.2 Lập biên bản bàn giao công trình

14.3 Lập báo cáo thanh toán và quyết toán

14.4 Thanh lý hợp đồng

Sơ đồ phân tách công việc phần xây dựng:

 Xây dựng khu nhà A

Phí Thị Thanh Trà Trang 11

 Xây dựng khuôn viên khu nhà

Trong quá trình thực hiện dự án, ban điều hành có trách nhiệm quản lý saocho không có sự chồng chéo công việc giữa các phòng ban Đảm bảo côngviệc được phân chia chính xác cho các phòng ban, phù hợp với năng lực vàtrình độ của từng cá nhân.

2 Quản trị thời gian (Project time management)

2.1.Lập kế hoạch thời gian

Trong quản trị phạm vi, đã xác định được các công việc cần thực hiện.Khi lên kế hoạch quản trị thời gian, ban điều hành và thông tin cần ước lượngđược tương đối thời gian và thứ tự cho các công việc cần thực hiện Khi đócác công việc được xác định như sau:

Giai

đoạn STT Công việc

Kế hoạch thời gian

3 Khảo sát & thẩm định phê duyệt thiết kế Tháng 7/2009

4 Lập dự toán cho toàn bộ tiểu dự án Tháng 7/2009

5 Chuẩn bị đấu thầu & tổ chức đấu thầu Tháng 7/2009

6 Lựa chọn nhà thầu trúng thầu Tháng 7/2009

7 Tập kết vật liệu & chuẩn bị các phương ánchống cháy nổ

10 Xây phần móng, phần thô & hoàn thiện khu

Công việc sau

mặt bằng B3B3 B2 Khảo sát thiết kế xây dựng B4 B4 B3 Thẩm định phê duyệt thiết kế C, D1

C C B4 Dự toán cho toàn bộ tiểu dự án D2

D D1 B4 Chuẩn bị hồ sơ mời thầu D2

D2 C, D1 Mời thầu E

E E D2 Lựa chọn nhà thầu trúng thầu F1

F

F1 E Tập kết vật liệu F2, G1 F2 F1 Chuẩn bị các phương án chống

Thực

G1 F1 Gia cố nền móng G2 G2 F2, G1 San nền đào đắp đất G3 G3 G2 Chuẩn bị các kết cấu H

H H G3 Xây hàng rào bảo vệ ở công

chính phụ K2

K K1 J1 Xây hệ thống cấp thoát nước K2

Phí Thị Thanh Trà Trang 13

K2 J2, K1 Xây hệ thống đường gaio thông L1

những công việc cần thiết N2

Thời gian lạc quan

Thời gian thường gặp

Thời gian dự tính

Là kỹ thuật quản lý tiến trình và thời hạn các hoạt động (công việc) của

dự án bằng sơ đồ hệ thống (hay sơ đồ mạng) trong đó sự hoàn thành của

công việc này có quan hệ chặt chẽ tới sự hoàn thành các hoạt động khác.

Giai đoạn khởi đầu

Giai đoạn thực hiện

A 2

B 1

B

D 1

2

B 4

F 1

G 3

J2 K

1

K 2

L 1

L 2

F 2

G 1

1 3

2.17 7.33

2.83

5.5 3.67

GĐ Thự

c hiện

GĐ kết thúc

N 1

N 2

M 2

N

GĐ kết thúc

5.16 5.33

Phí Thị Thanh Trà Trang 17

3 Quản trị chi phí (Project cost management)

3.1 Lập kế hoạch chi phí:

Chủ đầu tư lập dự toán trên cơ sở nội dung công việc xây dựng phải thựchiện, sản phẩm đồ án xây dựng các chế độ chính sách có liên quan Khi lập dựtoán chi phí, chủ đầu tư có thể tham khảo mức chi phí của đồ án xây dựng vềquy mô, tính chất, sản phẩm

3.2 Quản lý tổng mức đầu tư, dự toán công trình:

Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án

Đơn vị: Triệu đồng STT Nội dung Chi phí trước thuế Chi phí sau thuế

1 Gói thầu: Mua sắm và lắp đặt

3.3.Xác định chi tiết chi phí

 Xác định chi phí xây dựng cho các khoản mục

Đơn giá chưa VAT

Chi phí trước thuế

Chi phí sau thuế

7 Hàng rào m 48 0,45 172,8 190,08

8 Sân vườn m 2 150 0,4 480 528

Đơn vị: Triệu đồng

ST

T Nội dung

Chi phí trước thuế Chi phí sau thuế

1 Chi phí đền bù 322,5 301

2 Chi phí cho ban đền bù 2,5 2,5

3 Chi phí thuê đất 120,4 120,4

 Xác định Chi phí quản lý dự án, chi phí khác:

Chi phí quản lý dự án được tính = Tỷ lệ % của chi phí xây dựng & chi phíthiết bị = 1.475%(1) *(10.706,72 + 1.748,53) = 183,71

( (1) Tra theo công văn số 1751/BXD – VP)

 Chi phí khác ước tính khoảng 30 triệu đồng

 Xác định chi phí nhân công

Trưởng phòng (1 người) 18 18 117 Kiến trúc sư (1 người) 14 14 91

Kỹ sư xây dựng (1 người) 14 14 91 3

Kế toán trưởng (1 người) 15 15 97,5

Phí Thị Thanh Trà Trang 19

Ban thanh tra giám sát (2 người) 143

Tiền lương đội thiết kế và thi công

 Chất lượng xây dựng công trình được đặt lên hàng đầu

 Đảm bảo công trình được bàn giao đúng thời gian dự kiến

 Để thực hiện và duy trì chính sách chất lượng, ban lãnh đạo của

dự án phải cam kết các điều kiện sau:

- Chỉ cung cấp sản phẩm theo đúng các tiêu chuẩn kỹ thụât

- Nhận biết và cung cấp đầy đủ các nguồn lực, đảm bảo thựchiện hiệu quả hệ thống quản lý chất lượng

- Thực hiện đào tạo, nâng cao kiến thức nghiệp vụ cho mọithành viên

b Quản trị chất lượng khảo sát địa hình:

Để dự án đảm bảo được tiêu chuẩn chất lượng theo yêu cầu, đầu tiên làkhảo sát để phản ánh thực trạng nền đất tại Đông Anh - Hà Nội Chất lượngnền đất phải được đảm bảo theo các tiêu chuẩn về đất xây dựng của tổng cụctiêu chuẩn và đo lường chất lượng từ TCVN 4195:1995 đến TCVN4202:1995 Đồng thời, dự báo những thay đổi địa chất công trình, từ đó cóphương án dự phòng và đảm bảo an toàn cho khu vực xung quanh côngtrình

Phí Thị Thanh Trà Trang 21

Quản trị chất lượng

Quản trị chất lượng thiết kế kiến trúc

Quản trị chất lượng nhân viên dự án

Quản trị chất lượng thi công trình

Quản trị chất lượng đấu thầu

Quản trị chất lượng nghiện thu công trình

Việc khảo sát phải phù hợp với quy mô, các bước thiết kế Đặc biệtkhảo sát phải đầy đủ, phù hợp với các quy định, tiêu chuẩn áp dụng tại ViệtNam.

Việc nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát trước khi tiến hành xây dựngđược thực hiện theo quy trình tại điều 12 nghị định số 206/2004/ND-CP

c Quản trị chất lượng thiết kế kiến trúc:

Quản trị chất lượng thiết kế dự án bao gồm quản lý chất lượng thiết kế

cơ sở và quản lý chất lượng thiết kế bản vẽ thi công

 Yêu cầu trong quá trình thiết kế :

- Thiết kế đã được chủ đầu tư phê duyệt

- Thiết kế tổng quan của hạng mục thuộc tiểu dự án sẽ là căn cứ đểthực hiện giai đoạn kết nối với các thành phần khác trong dự ántổng thể và cho quá trình thi công công trình sau này

- Công trình thiết kế sẽ được tiến hành kiểm tra và có chứng nhận sựphù hợp về mặt chất lượng thiết kế đối với các công trình xâydựng do cơ quan quản lý nhà nước thực hiện, chất lượng thẩm mỹ

và tính phù hợp do ban quản lý quyết định thông qua để trình chủđầu tư xem xét phê duyệt

 Yêu cầu trong quá trình thẩm định thiết kế

Đây là bước tiền nghiệm thu Sau khi Ban quản lý dự án thẩm định sẽtrình lên chủ đầu tư để phê duyệt Vì vậy, việc đảm bảo chất lượng ở khâunày là một trong những điều hết sức quan trọng đối với dự án

- Việc thẩm định phải được tiến hành hết sức khách quan và dựa trêncác cơ sở về kỹ thuật, mĩ thuật, sự phù hợp, tính đồng bộ, đã đặt ra

từ trước để kiểm tra các sai sót Quá trình thẩm định thiết kế phảiđược tính toán đến thời gian để sửa chữa các lỗi sai sót (đã quy định

và tính toán trong phần quản trị thời gian)

- Khi tiến hành kiểm tra thẩm định thiết kế cần kiểm tra kỹ càng tất cảcác dữ kiện của bản thiết kế Tập trung kiểm tra tìm ra các sai sót

mang tính trọng yếu trước, sau đó mới là việc dò xét các sai sótmang tính đơn thuần nhỏ lẻ.

- Khi phát hiện các sai sót mang tính trọng yếu cần yêu cầu nhà thầuthiết kế điều chỉnh hoặc tiến hành thiết kế lại phần sai sót đó ngaylập tức để kịp tiến độ Chỉ trong các trường hợp bất khả kháng màthời gian và tiến độ công trình không cho phép thì tiến hành sửachữa dần trong thời gian sau đó

d Quản trị chất lượng nhân viên dự án:

Chúng tôi sẽ thành lập ban kiểm tra nhân viên thương trực khi thực hiện

dự án Giám đốc trực tiếp quản lý ban kiểm tra nhân viên

e Quản trị chất lượng thi công công trình

TCXD193:1996,

210 và 211:1998 SNiP3.02.02-87

- Theo yêu cầu thiết kế.

- Tỷ trọng các khiếm khuyết (sai lệch không hợp với thiết kế hoặc tài liệu tiêu chuẩn) trong một đơn vị kiểm tra không vượt quá 10%.

Nền gia cố

TCXD245:2000 ASTM-D4751 ASTM-D4491 ASTM-D4716 TCN-1 đến 9

- Khả năng chuyển nước của bấc thấm hoặc vải điện kỹ thuật không nhỏ hơn 100 cm3 / năm ở

áp suất nở hông là 276 KPa (40psi).

- Hệ số thấm của vải địa kỹ thuật >=10 lần hệ

Thi công

phần thân

TCVN4453-1995 TCVN4085-1987

- Độ sụt của kết cấu bêtông tại vị trí đổ: Kết cấu dầm bản, tường mỏng, phễu xilô, cột, các kết cấu đổ băng cốp pha di động: 50-80mm cho đầm máy và 80-120 cho đầm tay.

f Quản trị chất lượng đấu thầu:

Ban quản lý dự án phối hợp cùng với Chủ đầu tư tổ chức một gói thầu làmua sắm và lắp đặt trang thiết bị cho khu nhà Quá trình đấu thầu được Banquản lý cùng Chủ đầu tư giám sát chặt chẽ để không xảy ra sai sót

g Quản trị chất lượng nghiệm thu dự án

Nghiệm thu công trình xây dựng của dự án phải được tiến hành theođiều 23, 24, 25, 26 của nghị định 209/2004/NĐ - CP

Trong tiểu dự án ban quản lý tiểu dự án quyết định sẽ nghiệm thu theotiến độ của dự án: Hoàn thành đến đâu nghiệm thu đến đó Trong quá trìnhnghiệm thu nếu phát hiện sai sót kỹ thuật hoặc chất lượng không đảm bảo sẽkhông tiếp tục nghiệm thu công trình và yêu cầu các nhà thầu phải làm lạiphần bị lỗi đó

Việc nghiệm thu công trình sẽ có sự tham gia của Giám đốc dự án, cácnhà thầu như nhà thầu thiết kế và chủ đầu tư Công trình sẽ được tiến hànhkiểm tra và có chứng nhận sự phù hợp về chất lượng đối với công trình xâydựng dự án của các cơ quan Nhà nước

 Quy định chất lượng

Thành viên ban quản lý dự án không được bớt xén thời gian, kinh phí làmảnh hưởng tới chất lượng của công trình Các tiêu chuẩn phải được đề cao vàtuân thủ chặt chẽ

Ban quản lý chịu trách nhiệm toàn bộ về chất lượng của công trình xâydựng, lãnh đạo Ban quản lý dự án phải có đầy đủ điều kiện năng lực theoquy định Chỉ được ký hợp đồng giao nhận thầu đối với những doanh nghiệpxây dựng có đủ điều kiện năng lực theo quy định

Quy trình quản lý chất lượng dự án phải tuân theo Luật xây dựng và cácvăn bản luật liên quan

 Tiêu chuẩn chất lượng

a Dựa trên tiêu chuẩn

Nghị định số 08/2005/NĐ-CP,ngày 24 tháng 01 năm 2005 của Chínhphủ về Quy hoạch xây dựng

Thông tư số 15/2005/TT-BXD ngày 19 tháng 8 năm 2005 của Bộ xâydựng, hướng dẫn lập, thẩm định và phê duyệt dự án xây dựng

Các quy định của bản “Quyết định về Quy Chuẩn kỹ thuật Quốc gia vềxây dựng Số 04/2004/QĐ-BXD.”

b Nội dung của quy định

Tuân thủ các quy định pháp lý có liên quan về bảo vệ các công trình kỹthuật, công trình quốc phòng, di tích lịch sử, văn hóa và bảo vệ môi trường,phù hợp với đặc điểm của Hà Nội về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

Sử dụng hợp lý vốn đầu tư, đất đai và tài nguyên

Các tiêu chuẩn đánh giá chất lượng: bảng 2 phụ lục

4.2 Thực hiện đảm bảo chất lượng – Biện pháp giám sát

Ban điều hành phải thường xuyên nắm rõ tình hình chất lượng các bảnthiết kế thông qua báo cáo của ban thông tin

Dự tính được các sai sót có thể xảy ra và đưa ra được các phương ánkhắc phục trong thời gian sớm nhất

Phí Thị Thanh Trà Trang 25

Ban điều hành

Ban tài chính Ban thông tin Ban hành chính

Xây dựng hệ thống quản lý chất lượng dự án, áp dụng công nghệ quản lýtiên tiến như phần mềm quản lý chất lượng, hệ thống thông tin hiện đại

4.3 Kiểm soát chất lượng

Dự án này phải được đăng ký tham gia cuộc vận động đảm bảo và nângcao chất lượng ngay từ khi xây dựng Nội dung các tiêu chuẩn đăng lý phảiđược cụ thể hóa và phổ biến cho những người trực tiếp thiết kế

Thực hiện tốt kiểm tra các loại vật liệu xây dựng và các đầu vào khác đểkhẳng định đảm bảo yêu cầu kỹ thuật của thiết kế

Việc kiểm soát chất lượng được thực hiện theo quy trình kiểm tra thínghiệm đo lường để phát hiện những sai sót của bản thiết kế

Kiên quyết xử lý các sai sót không đúng với bản thiết kế Mọi thay đổiđều phải có sự nhất trí của bên thiết kế

5 Quản trị nhân lực dự án (Project human resource management):

5.1 Lập kế hoạch quản lý nhân sự

Một dự án được coi là thành công thì không thể không nhắc đến bộ phậnban quản lý với những người lãnh đạo tốt, những nhân viên nhiệt tình vớicông việc, có trình độ cao Dưới đây là mô hình tổ chức của dự án này

Thiết lập mô hình tổ chức: