xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Ruby land (khu A).DOC

xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Ruby land (khu A)

LỜI MỞ ĐẦU

Quản trị dự án là một quá trình thực hiện các hoạt động hoạch định, tổ chức, điều khiển và kiểm soát các giai đoạn của một dự án từ khâu hình thành, thẩm định, triển khai và vận hành dự án theo một mục tiêu nhất định, đến đánh giá hiệu quả đạt được của dự án trong từng thời kỳ và trong cả thời hạn đầu tư, đồng thời phối hợp các giai đoạn của dự án với nhau làm cho dự án hoạt động nhịp nhàng và có hiệu quả cao.

Để đảm bảo tính hiệu quả và thành công, dự án phải được phân tích, đánh giá trong suốt quá trình thực hiện Điều này đòi hỏi người quản trị cũng như nhân sự tham gia dự án phải luôn được cập nhật thông tin và nắm rõ tiến trình, yêu cầu thực hiện dự án.

Nền kinh tế Việt Nam không ngừng tăng trưởng và phát triển mạnh trong hai thập kỉ qua Cùng với sự hòa nhập nền kinh tế quốc tế, Việt Nam trở thành thị trường tiềm năng thu hút số lượng lớn các nhà đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài đến nghiên cứu, làm việc, học tập Chính vì vậy mà nhu cầu một căn hộ cao cấp với đầy đủ tiện nghi, an ninh chuyên nghiệp trong thời gian lưu trú tại Việt Nam của người nước ngoài là rất lớn.

Qua quá trình tìm hiểu và nắm bắt được nhu cầu thị trường, tôi_SV Phí Thị Thanh Trà_nhóm 4 lớp Quản Lý Dự Án đã quyết định thực hiện tiểu dự án “xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thuê Ruby land (khu A)” thuộc dự án lớn “xây dựng khu biệt thự WONDERLAND” của nhóm 4.

Việc quản lý tốt dự án xây dựng khu biệt thự sẽ tạo tiền đề cho tôi nắm bắt nhanh nhất các kỹ năng quản trị, cách làm việc theo nhóm cũng như kiến thức trong môn học quản lý dự án

Phí Thị Thanh Trà Trang 1

Trong những năm gần đây, Đông Anh trở thành tâm điểm nóng thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước Diện mạo của một khu vực năng động đầy tiềm năng và cuồn cuộn sức sống đang ngày một khởi sắc Nhất là sự chuyển biến mau lẹ của tốc độ hình thành các khu công nghiệp mới nối đuôi nhau ra đời Và một căn nhà đầy đủ tiện nghi sang trọng là nhu cầu không thể thiếu cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước Vì lẽ đó, xây dựng một khu nhà theo phong cách hiện đại để cho thuê đã ra đời.

5 Mục đích, mục tiêu của dự án:

• Mục đích:

- Nhằm phục vụ nhu cầu của các chuyên gia đang làm việc và sinh sống tại khu công nghiệp thuộc huyện Đông Anh.

- Hứa hẹn sẽ mang lại cho khách hàng những ngôi nhà mang phong cách sống mới,sang trọng và tiện nghi

•Mục tiêu:

- Khách hàng tiềm năng là tầng lớp thượng lưu trong và ngoài nước.

Phí Thị Thanh Trà Trang 2

6 Các bên liên quan trong dự án:

- Ban quản lý dự án

- Sở quy hoạch Thành phố Hà Nội - Chủ đầu tư

- Các đơn vị thầu

- Ban thẩm định kiểm tra

7 Tài nguyên của dự án:

- Nhóm chuyên gia tư vấn

- Các thiết bị máy móc, sử dụng trong dự án - Những phần mềm hỗ trợ quá trình dự án

8 Thời gian thực hiện dự án:

- Thời gian thực hiện : 7 tháng

- Hoàn thành vào : Tháng 1 năm 2010

9 Chi phí: 18.640.880.000 VNĐ

Phí Thị Thanh Trà Trang 3

Khái quát dự án

Mô hình tổng thể

Ruby land

Ruby land được xây dựng trên khu đất nông nghiệp thuộc Huyện Đông

Anh – Hà Nội Ngay từ cái nhìn đầu tiên, nơi đây không chỉ làm hài lòng quý khách bởi sự hoàn thiện đến ngạc nhiên về môi trường sống hiện đại bậc nhất mà nó còn mang đến sự quyến rũ bởi những đường nét tinh túy của kiến trúc phương Tây

Diện tích: 380 m2/căn Gồm: 8 căn

Phí Thị Thanh Trà Trang 4

Mặt bằng cắt của các biệt thự khu A:

Phí Thị Thanh Trà Trang 5

1.Quản trị phạm vi dự án ( Project scop management)

1.1 Lập kế hoạch phạm vi:

Xây dựng và hoàn thành công trình: Đảm bảo về độ chính xác của bản thiết kế, tính bền vững và tính thẩm mỹ cao của dự án.

1.2.Xác định phạm vi:

Dự án xác định rõ ràng phạm vi công việc của mình không vượt quá giới hạn về xây dựng khu nhà A Vì vậy, sản phẩm của dự án là bản thiết kế khu nhà và bản quy hoạch mặt bằng xung quanh.

Công việc của ban quản trị dự án bắt đầu từ khi ký kết hợp đồng với chủ đầu tư và kết thúc khi dự án được hoàn tất.

Cơ cấu phân tách công việc:

SttWBSTên công việcGhi chú

1 1.1 Thành lập Ban quản lý

* Tìm ra mô hình xây dựng phù hợp nhất với địa hình cảnh quan của lô đất

1.2Họp toàn bộ các bên liên quan

2.1Tiếp nhận mặt bằng

2.2Thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng2.3Khảo sát thiết kế xây dựng

2.4Thẩm định phê duyệt thiết kế

3 3Dự toán cho toàn bộ tiểu dự án

* Đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật khi thi công

* Lắp đặt theo đúng thiết kế

4 4.1 Chuẩn bị hồ sơ mời thầu

4.2Mời thầu

5 5Lựa chọn nhà thầu trúng thầu

6 6.16.2 Tập kết vật liệuChuẩn bị các phương án chống cháy nổ

7.1Gia cố nền móng7.2San nền đào đắp đất

7.3Chuẩn bị các kết cấu chịu lực chính

8 8 Xây hàng rào bảo vệ ở công trường và các nhà tạm

9.1Xây phần móng và phần thô của khu A9.2 Xây chi tiết bên trong và hoàn thiện khu

10 10.110.2 Làm sân vườnXây hàng rào, cổng ra vào chính phụ

11 11.1 Xây dựng hệ thống cấp thoát nước

11.2Xây dựng hệ thống đường giao thông

* Luôn luôn kiểm tra so sánh tiến độ với kế hoạch của dự án.

* Thông báo những sai khác cho chủ đầu tư

Đánh giá kết quả & điều chỉnh các công việc cần thiết

14.1Hoàn thiện và kiểm tra kết thúc dự án14.2Lập biên bản bàn giao công trình14.3Lập báo cáo thanh toán và quyết toán

1.3 Kiểm soát thay đổi phạm vi

Trong quá trình thực hiện dự án, ban điều hành có trách nhiệm quản lý sao cho không có sự chồng chéo công việc giữa các phòng ban Đảm bảo công việc được phân chia chính xác cho các phòng ban, phù hợp với năng lực và trình độ của từng cá nhân.

2.Quản trị thời gian (Project time management)

2.1.Lập kế hoạch thời gian

Trong quản trị phạm vi, đã xác định được các công việc cần thực hiện Khi lên kế hoạch quản trị thời gian, ban điều hành và thông tin cần ước lượng được tương đối thời gian và thứ tự cho các công việc cần thực hiện Khi đó các công việc được xác định như sau: 3Khảo sát & thẩm định phê duyệt thiết kếTháng 7/20094Lập dự toán cho toàn bộ tiểu dự ánTháng 7/20095Chuẩn bị đấu thầu & tổ chức đấu thầuTháng 7/20096Lựa chọn nhà thầu trúng thầuTháng 7/20097 Tập kết vật liệu & chuẩn bị các phương án

B3B2Khảo sát thiết kế xây dựngB4B4B3Thẩm định phê duyệt thiết kếC, D1

C CB4Dự toán cho toàn bộ tiểu dự ánD2

D D1 B4 Chuẩn bị hồ sơ mời thầu D2

K K1J1Xây hệ thống cấp thoát nướcK2K2J2, K1Xây hệ thống đường gaio thôngL1

M2M1 Đánh giá kết quả & điều chỉnh

những công việc cần thiết N2

Là kỹ thuật quản lý tiến trình và thời hạn các hoạt động (công việc) của dự án bằng sơ đồ hệ thống (hay sơ đồ mạng) trong đó sự hoàn thành của công việc này có quan hệ chặt chẽ tới sự hoàn thành các hoạt động khác.

Giai đoạn khởi đầu

Giai đoạn thực hiện

Phí Thị Thanh Trà Trang 17

3.Quản trị chi phí (Project cost management)

3.1 Lập kế hoạch chi phí:

Chủ đầu tư lập dự toán trên cơ sở nội dung công việc xây dựng phải thực hiện, sản phẩm đồ án xây dựng các chế độ chính sách có liên quan Khi lập dự toán chi phí, chủ đầu tư có thể tham khảo mức chi phí của đồ án xây dựng về quy mô, tính chất, sản phẩm

3.2 Quản lý tổng mức đầu tư, dự toán công trình:

Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án

Đơn vị: Triệu đồng

STTNội dungChi phí trước thuếChi phí sau thuế1 Gói thầu: Mua sắm và lắp đặt

3.3.Xác định chi tiết chi phí

 Xác định chi phí xây dựng cho các khoản mục

9San lấp nềnm24.3000,047202,1222,3110Công trình phụ trợ1% V xd81,7889,95

 Xác định Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng: (Vì công trình xây dựng trên đất ruộng nên chỉ có chi phí đền bù không có chi phí tái

 Xác định Chi phí quản lý dự án, chi phí khác:

Chi phí quản lý dự án được tính = Tỷ lệ % của chi phí xây dựng & chi phí thiết bị = 1.475%(1) *(10.706,72 + 1.748,53) = 183,71

( (1) Tra theo công văn số 1751/BXD – VP)

 Chi phí khác ước tính khoảng 30 triệu đồng  Xác định chi phí nhân công

Phòng tài chính (2 người)162,5

Phí Thị Thanh Trà Trang 19

Ban thanh tra giám sát (2 người)143

Tiền lương đội thiết kế và thi công

này dùng để dự trù phát sinh khối lượng hoặc thay đổi do trượt giá, thay đổi chế độ chính sách của Nhà nước hay những công việc chưa lường trước được

4 Quản trị chất lượng (Project quality management)

4.1 Lập kế hoạch chất lượng

• Chính sách chất lượng

 Chất lượng xây dựng công trình được đặt lên hàng đầu  Đảm bảo công trình được bàn giao đúng thời gian dự kiến.

 Để thực hiện và duy trì chính sách chất lượng, ban lãnh đạo của dự án phải cam kết các điều kiện sau:

- Chỉ cung cấp sản phẩm theo đúng các tiêu chuẩn kỹ thụât - Nhận biết và cung cấp đầy đủ các nguồn lực, đảm bảo thực

hiện hiệu quả hệ thống quản lý chất lượng.

- Thực hiện đào tạo, nâng cao kiến thức nghiệp vụ cho mọi thành viên.

Phí Thị Thanh Trà Trang 20

Quản trị chất lượng khảo sát địa hình:

Để dự án đảm bảo được tiêu chuẩn chất lượng theo yêu cầu, đầu tiên là khảo sát để phản ánh thực trạng nền đất tại Đông Anh - Hà Nội Chất lượng nền đất phải được đảm bảo theo các tiêu chuẩn về đất xây dựng của tổng cục tiêu chuẩn và đo lường chất lượng từ TCVN 4195:1995 đến TCVN 4202:1995 Đồng thời, dự báo những thay đổi địa chất công trình, từ đó có phương án dự phòng và đảm bảo an toàn cho khu vực xung quanh công

Việc khảo sát phải phù hợp với quy mô, các bước thiết kế Đặc biệt khảo sát phải đầy đủ, phù hợp với các quy định, tiêu chuẩn áp dụng tại Việt Nam.

Việc nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát trước khi tiến hành xây dựng được thực hiện theo quy trình tại điều 12 nghị định số 206/2004/ND-CP.

Quản trị chất lượng thiết kế kiến trúc:

Quản trị chất lượng thiết kế dự án bao gồm quản lý chất lượng thiết kế

cơ sở và quản lý chất lượng thiết kế bản vẽ thi công

 Yêu cầu trong quá trình thiết kế :

- Thiết kế đã được chủ đầu tư phê duyệt.

- Thiết kế tổng quan của hạng mục thuộc tiểu dự án sẽ là căn cứ để thực hiện giai đoạn kết nối với các thành phần khác trong dự án tổng thể và cho quá trình thi công công trình sau này - Công trình thiết kế sẽ được tiến hành kiểm tra và có chứng nhận sự phù hợp về mặt chất lượng thiết kế đối với các công trình xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước thực hiện, chất lượng thẩm mỹ và tính phù hợp do ban quản lý quyết định thông qua để trình chủ đầu tư xem xét phê duyệt.

 Yêu cầu trong quá trình thẩm định thiết kế

Đây là bước tiền nghiệm thu Sau khi Ban quản lý dự án thẩm định sẽ trình lên chủ đầu tư để phê duyệt Vì vậy, việc đảm bảo chất lượng ở khâu này là một trong những điều hết sức quan trọng đối với dự án.

- Việc thẩm định phải được tiến hành hết sức khách quan và dựa trên các cơ sở về kỹ thuật, mĩ thuật, sự phù hợp, tính đồng bộ, đã đặt ra từ trước để kiểm tra các sai sót Quá trình thẩm định thiết kế phải được tính toán đến thời gian để sửa chữa các lỗi sai sót (đã quy định và tính toán trong phần quản trị thời gian).

- Khi tiến hành kiểm tra thẩm định thiết kế cần kiểm tra kỹ càng tất cả các dữ kiện của bản thiết kế Tập trung kiểm tra tìm ra các sai sót

Phí Thị Thanh Trà Trang 22

mang tính trọng yếu trước, sau đó mới là việc dò xét các sai sót mang tính đơn thuần nhỏ lẻ.

- Khi phát hiện các sai sót mang tính trọng yếu cần yêu cầu nhà thầu thiết kế điều chỉnh hoặc tiến hành thiết kế lại phần sai sót đó ngay lập tức để kịp tiến độ Chỉ trong các trường hợp bất khả kháng mà thời gian và tiến độ công trình không cho phép thì tiến hành sửa chữa dần trong thời gian sau đó

Quản trị chất lượng nhân viên dự án:

Chúng tôi sẽ thành lập ban kiểm tra nhân viên thương trực khi thực hiện dự án Giám đốc trực tiếp quản lý ban kiểm tra nhân viên

b Quản trị chất lượng thi công công trình

- Theo yêu cầu thiết kế.

- Tỷ trọng các khiếm khuyết (sai lệch không hợp với thiết kế hoặc tài liệu tiêu chuẩn) trong một đơn vị kiểm tra không vượt quá 10%.

- Khả năng chuyển nước của bấc thấm hoặc vải điện kỹ thuật không nhỏ hơn 100 cm3 / năm ở áp suất nở hông là 276 KPa (40psi).

- Hệ số thấm của vải địa kỹ thuật >=10 lần hệ

- Sai số về trọng lượng các thành phần của hỗn hợp bêtông không vượt quá:

Xi măng : ±2%Cốt liệu thô : ±3%

Nước và dung dịch phụ gia: ±2%

Phí Thị Thanh Trà Trang 23

Thi công phần thân

TCVN4453-1995TCVN4085-1987

- Độ sụt của kết cấu bêtông tại vị trí đổ: Kết cấu dầm bản, tường mỏng, phễu xilô, cột, các kết cấu đổ băng cốp pha di động: 50-80mm cho đầm máy và 80-120 cho đầm tay.

c Quản trị chất lượng đấu thầu:

Ban quản lý dự án phối hợp cùng với Chủ đầu tư tổ chức một gói thầu là mua sắm và lắp đặt trang thiết bị cho khu nhà Quá trình đấu thầu được Ban quản lý cùng Chủ đầu tư giám sát chặt chẽ để không xảy ra sai sót.

d Quản trị chất lượng nghiệm thu dự án

Nghiệm thu công trình xây dựng của dự án phải được tiến hành theo điều 23, 24, 25, 26 của nghị định 209/2004/NĐ - CP.

Trong tiểu dự án ban quản lý tiểu dự án quyết định sẽ nghiệm thu theo tiến độ của dự án: Hoàn thành đến đâu nghiệm thu đến đó Trong quá trình nghiệm thu nếu phát hiện sai sót kỹ thuật hoặc chất lượng không đảm bảo sẽ không tiếp tục nghiệm thu công trình và yêu cầu các nhà thầu phải làm lại phần bị lỗi đó.

Việc nghiệm thu công trình sẽ có sự tham gia của Giám đốc dự án, các nhà thầu như nhà thầu thiết kế và chủ đầu tư Công trình sẽ được tiến hành kiểm tra và có chứng nhận sự phù hợp về chất lượng đối với công trình xây dựng dự án của các cơ quan Nhà nước.

 Quy định chất lượng

Thành viên ban quản lý dự án không được bớt xén thời gian, kinh phí làm ảnh hưởng tới chất lượng của công trình Các tiêu chuẩn phải được đề cao và tuân thủ chặt chẽ.

Phí Thị Thanh Trà Trang 24

Ban quản lý chịu trách nhiệm toàn bộ về chất lượng của công trình xây dựng, lãnh đạo Ban quản lý dự án phải có đầy đủ điều kiện năng lực theo quy định Chỉ được ký hợp đồng giao nhận thầu đối với những doanh nghiệp xây dựng có đủ điều kiện năng lực theo quy định

Quy trình quản lý chất lượng dự án phải tuân theo Luật xây dựng và các văn bản luật liên quan.

 Tiêu chuẩn chất lượnga Dựa trên tiêu chuẩn

Nghị định số 08/2005/NĐ-CP,ngày 24 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về Quy hoạch xây dựng.

Thông tư số 15/2005/TT-BXD ngày 19 tháng 8 năm 2005 của Bộ xây dựng, hướng dẫn lập, thẩm định và phê duyệt dự án xây dựng

Các quy định của bản “Quyết định về Quy Chuẩn kỹ thuật Quốc gia về xây dựng Số 04/2004/QĐ-BXD.”

b Nội dung của quy định

Tuân thủ các quy định pháp lý có liên quan về bảo vệ các công trình kỹ thuật, công trình quốc phòng, di tích lịch sử, văn hóa và bảo vệ môi trường, phù hợp với đặc điểm của Hà Nội về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

Sử dụng hợp lý vốn đầu tư, đất đai và tài nguyên Các tiêu chuẩn đánh giá chất lượng: bảng 2 phụ lục 4.2 Thực hiện đảm bảo chất lượng – Biện pháp giám sát

Ban điều hành phải thường xuyên nắm rõ tình hình chất lượng các bản thiết kế thông qua báo cáo của ban thông tin.

Dự tính được các sai sót có thể xảy ra và đưa ra được các phương án khắc phục trong thời gian sớm nhất.

Phí Thị Thanh Trà Trang 25

chínhBan thông tinBan hành chính

Xây dựng hệ thống quản lý chất lượng dự án, áp dụng công nghệ quản lý tiên tiến như phần mềm quản lý chất lượng, hệ thống thông tin hiện đại

4.3 Kiểm soát chất lượng

Dự án này phải được đăng ký tham gia cuộc vận động đảm bảo và nâng cao chất lượng ngay từ khi xây dựng Nội dung các tiêu chuẩn đăng lý phải được cụ thể hóa và phổ biến cho những người trực tiếp thiết kế.

Thực hiện tốt kiểm tra các loại vật liệu xây dựng và các đầu vào khác để khẳng định đảm bảo yêu cầu kỹ thuật của thiết kế.

Việc kiểm soát chất lượng được thực hiện theo quy trình kiểm tra thí nghiệm đo lường để phát hiện những sai sót của bản thiết kế.

Kiên quyết xử lý các sai sót không đúng với bản thiết kế Mọi thay đổi đều phải có sự nhất trí của bên thiết kế.

5.Quản trị nhân lực dự án (Project human resource management):

5.1 Lập kế hoạch quản lý nhân sự

Một dự án được coi là thành công thì không thể không nhắc đến bộ phận ban quản lý với những người lãnh đạo tốt, những nhân viên nhiệt tình với công việc, có trình độ cao Dưới đây là mô hình tổ chức của dự án này.

• Thiết lập mô hình tổ chức:

Phí Thị Thanh Trà Trang 26