Thực trạng phát triển thị trường đất và nhà ở tại Hà Nội

Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368

MỤC LỤC

I.Cơ sở lý luận về phát triển thị trường đất đai và nhà ở đô thị 1

1 Khái niệm chung 1

1.1 Khái niệm đất đô thị 1

1.2 Khái niệm nhà ở 1

1.3 Khái niệm thị trường đất đai và nhà ở 2

1.4 Đặc điểm của thị trường đất đai và nhà ở 2

1.5 Vai trò của thị trường đất đai và nhà ở 3

1.6 Phát triển thị trường đất đai và nhà ở 6

2.Các nhân tố cấu thành thị trường đất đai và nhà ở 6

2.1.Cầu đất đai và nhà ở tại đô thị 6

2.2.Cung đất đai và nhà ở tại đô thị 7

2.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến gíá đất và nhà ở 7

2.4.Các chủ thể tham gia sản xuất nhà ở 9

3.Ý nghĩa phát triển thị trường đất đai và nhà ở đô thị 10

II Thực trạng phát triển thị trường đất và nhà ở tại Hà Nội 10

1.Thực trạng cung cầu 10

2.Những nhân tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường đất và nhà ở 13 3.Giá đất 14

4.Những vấn đề bất cập trong quản lý 14

III.Những giải pháp phát triển thị trường đất và nhà ở 15

1.Giải pháp chung 15

2 Giải pháp riêng cho thị trường Hà Nội 16

I.Cơ sở lý luận về phát triển thị trường đất đai và nhà ở đô thị

1 Khái niệm chung

1.1 Khái niệm đất đô thị

Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà

ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng quốc phòng, an ninh và các mục đích khác

Đất đai đô thị là đất đã có quy hoạch phát triển kinh tế xã hội và đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để tiếp tục phát triển

Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục

vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (luật nhà ở) Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện tại Đất ở tại đô thị có thể định nghĩa là: đất được xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở cho dân cư đô thị nhằm thỏa mãn nhu cầu ăn ở của dân cư đô thị

1.2 Khái niệm nhà ở

Theo nghĩa hẹp: nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để

có thể sử dụng làm chỗ ở sinh hoạt cho một hoặc một số người trong khoảng thời gian và thời gian nhất định

Theo nghĩa rộng: nhà được hiểu đồng nghĩa với chỗ ở bao gồm phần kiến trúc

kỹ thuật của ngôi nhà, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trường của khu vực

Nhà ở được định nghĩa theo luật nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để

ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

Nhà ở là nơi cư trú của con người, chỗ để con người tạo ra tái sản xuất sức lao động của mình để tồn tại và phát triển

1.3 Khái niệm thị trường đất đai và nhà ở

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường đất đai và nhà ở ngày càng phát triển Thị trường đất đai và nhà ở là một bộ phận của thị trường bất động sản Thị trường đất đai và nhà ở là nơi diễn ra các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể khác nhau nhưng cùng có liên quan đến vấn đề đất đai và nhà ở Thị trường đất dai

và nhà ở không phải thị trường giao dịch bản thân đất đai và nhà ở mà là giao dịch các quyền và lợi ích của đất đai và nhà ở Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhân dân chỉ có quyền sử dụng Giao dịch trên thị trường chỉ là giao dịch quyền

sử dụng đất

Thị trường đất đai và nhà ở là quá trình giao dịch đất đai và nhà ở giữa các bên có liên quan Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dich vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường đất đai và nhà ở

1.4 Đặc điểm của thị trường đất đai và nhà ở

Vì là một bộ phận của thị trường bất động sản nên nó mang các đặc điểm của thị trường bất động sản như:

Mang tính vùng và khu vực sâu sắc và không tập trung trải khắp trên mọi miền đất nước Đất đai và nhà ở là hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu trong khi đó tâm lý tập quán thị hiếu của mỗi vùng khác nhau, thành thị khác nông thôn

Chịu sự chi phối của các yếu tố pháp luật: đất đai và nhà ở là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt các giao dịch về đất đai nhà ở tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế- xã hội.Vậy nhà nước cần có hê thống các văn bản pháp luật về đất đai và nhà ở để quản lý tốt thị trường này

Tuy hoạt động phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo do có sự can thiệp của nhà nước và tính chất không tái tạo lại được của đất nên thị trường này mang tính độc quyền và đầu cơ tích trữ nhiều hơn thị trường khác

Cung về đất đai và nhà ở phản ứng chậm hơn so với cầu đất đai và nhà ở Giao dịch trên thị trường này cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao

Có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn vì khi đất đai và nhà ở tham gia lưu thông trên thị trường được trao đổi, mua bán giải quyết các vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Thị trường này hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lướn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân

Ngoài ra còn có thêm một số đặc điểm:

Thị trường đất đai và nhà ở mang tính tự phát vì thị trường đất đai và nhà ở nước ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém, tính tự phát thể hiện chủ yếu trong quan hệ cung cầu do nhu cầu chuyển nhượng đất đai và nhà ở là nhu cầu thực

tế và thiết yếu mà chưa nhận thức đúng và đủ tầm quan trọng của thị trường đối với nền kinh tế Vậy cần có sự can thiệp của nhà nước

Thị trường đất đai và nhà ở những năm qua biến động thất thường gây ra thiệt hại cho nền kinh tế và dời sống xã hội.Có nhưng cơn sốt đất làm giá đất tăng gây lạm phát…

1.5 Vai trò của thị trường đất đai và nhà ở

1 Thị trường đất đai và nhà ở là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.

-Đất đai và nhà ở là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng đất đai và nhà ở trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến đất đai và nhà ở chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên

gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong đất đai ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua -Đất đai và nhà ở còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì đất đai và nhà ở ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

2 Thị trường đất đai phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động

- Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các đất đai và nhà ở có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những muc tiêu đề ra

-Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng đất đai và nhà ở chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh đất đai và nhà ở đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

3 Phát triển và quản lý tốt thị trường đất đai và nhà ở, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường đất đai và nhà ở để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và

có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường đất đai và

nhà ở tại thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

4 Phát triển và quản lý tốt thị trường đất đai và nhà ở sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển,tăng nguồn thu cho ngân sách:

Thị trường đất đai và nhà ở có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực đất đai và nhà ở tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường đất đai sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch đất đai và nhà ở chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường đẩ đai và nhà ở sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm

5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường đất đai và nhà ở sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn:

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường đất đai và nhà ở Thị trường nhà ở là thị trường rất sôi động, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường đấy đai và nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp

với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường đất đai và nhà ở

1.6 Phát triển thị trường đất đai và nhà ở

Được hiểu là việc mở rộng quy mô và nâng cao chất lượng thị trường

Mở rộng quy mô thị trường biểu hiện bằng việc gia tăng số lượng cung ứng và giao dịch nhà đất trên thị trường

Nâng cao chất lượng thị trường là làm minh bạch thông tin, gia tăng số lượng các cuộc giao dịch thành công và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng

2.Các nhân tố cấu thành thị trường đất đai và nhà ở

2.1.Cầu đất đai và nhà ở tại đô thị

Cầu đất đai và nhà ở là số lượng cầu về đất đai và nhà ở mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng đất đai và nhà ở đó trên thị trường

Lượng cầu tăng do quy mô dân số và cơ cấu của dân cư đô thị

Nhân tố ảnh hưởng đến cầu đất đai và nhà ở đô thị:

- Tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển làm lượng cầu tăng

- Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu đất đai và nhà ở: khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở cũng tăng

- Đô thị hóa và quá trình phát triển đô thị làm tăng lượng cầu nhà ở nhanh chóng

- Mốt và thị hiếu của người dân cũng ảnh hưởng không nhỏ tới nhu cầu nhà ở

- Sự phát triển và hoàn thiện cơ cấu hạ tầng làm tăng cầu của vùng xung quanh cơ sở hạ tầng đó tăng lên

- Chính sách của chính phủ

Cùng với sự phát triển của xã hội, quá trình đô thị hóa tăng nhanh thì cuộc sống người dân được nâng cao và nhu cầu đất đai nhà ở tăng cao

2.2.Cung đất đai và nhà ở tại đô thị

Là khối lượng đất đai và nhà ở sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó, với một mức giá nhất định trên địa bàn đô thị

Điều kiện để đất đai và nhà ở trở thành cung bất động sản:

- Đất đai và nhà ở phải là hàng hóa bất động sản: có thể sẵn sàng mang ra lưu thông trên thị trường

- Đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời đáp ứng được yêu cầu

sử dụng và được thị trường chấp nhận

- Có sự phù hợp về giá cả giữa người mua và người bán

Các nhân tố ảnh hưởng tới cung về đất đai và nhà ở:

- Quỹ đất trong quy hoạch của chính phủ

- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng: kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của đất đai và nhà ở

- Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở.Chi phí tăng thì lượng nhà ở sẽ giảm;

Quan hệ cung cầu: cung và cầu đất đai và nhà ở luôn bị mất cân đối.Cung

luôn thiếu hụt so với cầu.Cung cầu luôn mang tính không gian và thời gian mà trong

đó tính chất vùng là đặc thù của giá đất, giá nhà

2.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến gíá đất và nhà ở

a)Các yếu tố liên quan trực tiếp với đất đai và nhà ở:

-Nhóm yếu tố tự nhiên:

+Vị trí của lô đất và nhà: Đất và nhà ở những vị trí đẹp hơn thì có giá cao hơn những vị trí khác

+Kích thước, hình thể, diện tích lô đất: Những mảnh đất có kích thước lớn hơn thì giá cao hơn, hình dáng đẹp hơn thì giá cũng cao hơn

+Hình thức kiến trúc bên ngoài nhà ở

+Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…)quyết định việc xây nhà sau này có bền vững và có tốn kém không

+Tình trạng môi trường (trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào)

+Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên (bão lụt, động đất, khí hậu)

-Nhóm các yếu tố kinh tế:

+Khả năng mang lại thu nhập từ lô đất hay nhà ở

+Những tiện nghi gắn liền với nhà (hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc)

-Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

+Tính hữu dụng của mảnh đất

+Tính chất pháp lý của mảnh đất

+Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà giấy phép xây dựng

b)Các yếu tố gián tiếp bên ngoài

-Các yếu tố chính trị pháp lý: Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về đất qua

đó có thể làm cho giá đất gia tăng

Các chính sách tác động trực tiếp như:

+Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

+Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất

+Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất đai và nhà ở +Các chính sách thuế của Nhà nước đối với đất đai và nhà ở

-Các yếu thuộc về kinh tế vĩ mô:

+ Tình hình cung-cầu đất đai và nhà ở trong khu vực : cung cầu có cân bằng hay chênh lệch nhau như thế nào thì sẽ ảnh hưởng đến thị trường

+ Đặc điểm của những người tham gia thị trường đất đai và nhà ở trong khu vực

+ Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, giao thông : Các vùng lân cận có cơ sở hạ tầng tốt thì giá đất sẽ tăng bởi

cơ sở hạ tầng tốt thì các nhu cầu dịch vụ có thể được phục vụ tốt.Và ngược lại cơ sở

hạ tầng không tốt thì giá đất sẽ thấp hơn

+Mức tăng trưởng kinh tế của vùng: vùng có mức tăng trưởng tốt thì giá đất

và nhà ở sẽ cao hơn

+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; + Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng: trong vùng có nhiều đất thì giá

sẽ có thể thấp hơn

+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

+ Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

+ Mức độ lạm phát chung

+ Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

- Các yếu tố xã hội:

Tốc độ tăng của dân số cơ học, mối quan hệ với những người sống xung quanh,an ninh, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng

2.4.Các chủ thể tham gia sản xuất nhà ở

2.4.1.Nhà nước và các cơ quan đại diện của Nhà nước

Nhà nước và các cơ quan đại diện của nhà nước:là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường, là người quyết định đến các quan hệ về cung thông qua quy hoạch, quy định giới hạn và tiêu chuẩn sử dụng đất đai và nhà ở tại đô thị.Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động về giao dịch đất đai và nhà ở thông qua giao dịch trên thị trường chính thức

Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường đất đai và nhà ở