Bài tập lớn nguyên lý chung về định giá tài sản ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản của MARITIME BANK

Học viên Ngân hàng Nhóm Hoa Hồng xanh Nguyên lý chung ĐGTS Học viên Ngân hàng A Nguyên lý chung ĐGTS GIỚI THIỆU VỀ MARITIME BANK Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (Maritime Bank) thức thành lập vào 06/1991 Maritime Bank ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Các cổ đông sáng lập: Cục Hàng Hải Việt Nam, Tổng Cơng ty Bưu Viễn thơng Việt Nam, Cục Hàng không Dân dụng Việt Nam… Ban đầu, Maritime Bank có 24 cổ đơng, vốn điều lệ 40 tỷ đồng vài chi nhánh tỉnh thành lớn Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, TP HCM Đến nay, Maritime Bank trở thành ngân hàng thương mại cổ phần phát triển mạnh, bền vững tạo niềm tin khách hàng Vốn điều lệ Maritime Bank 8.000 tỷ VNĐ tổng tài sản đạt 110.000 tỷ VNĐ Mạng lưới hoạt động không ngừng mở rộng từ 16 điểm giao dịch năm 2005, lên đến gần 230 điểm giao dịch toàn quốc Cùng với định thay đổi tồn diện, từ định hướng kinh doanh, hình ảnh thương hiệu, thiết kế không gian giao dịch tới phương thức tiếp cận khách hàng… đến nay, Maritime Bank nhận định Ngân hàng có sắc diện mẻ, đường hướng hoạt động táo bạo mô hình giao dịch chuyên nghiệp, đại Việt Nam Đồng hành với hoạt động ngân hàng cơng tác định giá Maritime bank coi trọng, giúp ngân hàng đưa định đầu tư đắn Một tài sản đảm bảo, tài sản đầu tư quan trọng hay định giá Bất động sản MSB xây dựng cho quy trình cụ thể, rõ ràng cho loại BĐS Nhóm Hoa Hồng xanh Học viên Ngân hàng B I  -      Nguyên lý chung ĐGTS QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MARITIME BANK ĐƠN VỊ THAM GIA- TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN RM/LCRM : Giám đốc quản lý quan hệ khách hàng doanh nghiệp/ Giám đốc quản lý quan hệ khách hàng doanh nghiệp lớn ( sau gọi chung RM) Xác nhận thông tin mối quan hệ chủ tài sản khách hàng vay vốn Kiểm tra thông tin pháp lý từ Khách hàng Thông báo với khách hàng việc phát sinh phí định giá bất động sản nghĩa vụ tốn phí ddonhj giá khách hàng trường hợp khoản vay khách hàng phê duyệt cấp tín dụng Thu phí định giá tài sản đảm bảo bất động sản trường hợp khaonr vay khách hàng phê duyệt cấp tín dụng CSO/ LC CSO/ R CSO : chuyên viên dịch vụ tín dụng khách hàng doanh nghiệp/ chuyên viên dịch vụ tín dụng khách hàng doanh nghiệp lớn/ chuyên viên tín dụng cá nhân (sau gọi chung CSO): Chịu trách nhiệm hướng dẫn cho khách hàng chuẩn bị hồ sơ theo danh mục quy định MSB Cung cấp đầy đủ hồ sơ tài sản cho chuyên viên điều phối, chịu tách nhiệm tính trung thực hồ sơ cung cấp Hồn thiện cấp thủ tục thu phí định giá ddoois với tài sản bảo đảm bất động sản trường hợp khaonr vay khách hàng phê duyệt cấp tin dụng CPCC : nhân viên điều phối Chịu trách nhiệm tiếp nhận yêu cầu định giá kiểm tra sơ hồ sơ TSĐB danh mục quy định Trường hợp gửi thiếu hồ sơ theo danh mục, CPCC có quyền yêu cầu CSO gửi bổ sung theo yêu cầu Quản lý danh mục khách hàng thực định giá phòng Định giá tài sản đảm bảo CVS/CCV/Sr.CVS: trưởng phòng định giá tài sản đảm bảo/ chuyên viên định giá kiểm sốt tín dụng khu vực/ Chun viên định giá tài sản đảm bảo cao cấp : Chịu trách nhiệm lên kế hoạch thẩm định với khách hàng Chịu trách nhiệm phối hợn với CSO kahchs hàng để định giá TSBĐ trường hợp định giá Trung tâm xử lý tín dụng tập trung (CPC) Chịu trách nhiệm thông tin Báo cáo định giá Chịu trách nhiệm kết định giá Lưu hồ sơ Có quyền bảo lưu ý kiến kết định giá trường hợp không thống kết định giá với CVS head CVS head : trưởng phòng định giá tài sản đảm bảo: Điều phối công việc định giá CPC Chịu trách nhiệm phê duyệt kết định giá TSBĐ trường hợp định giá CPC - Gửi yêu cầu định giá cho đơn vị thứ trường hợp thuê định giá CC : chun viên kiểm sốt tín dụng : Nhóm Hoa Hồng xanh Học viên Ngân hàng     Nguyên lý chung ĐGTS Kiểm soát việc thu phí định giá TSBĐ bất động sản trước giải ngân khoản vay CPC: Trung tâm xử lý tín dụng tập trung SME Hub: Trung tâm khách hàng DN LC Hub: Trung tâm Khách hàng DN lớn Đơn vị thứ 3: đơnvị định giá độc lập thuê ngồi II QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TẠI CPC Quy trình định giá CPC Nhóm Hoa Hồng xanh Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS LƯU ĐỒ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CPC CPCC BƯỚC 2: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ LƯU HỒ SƠBƯỚC 3: TRẢ THÔNG BÁO YES CSO BƯỚC 1: TIẾP NHẬN HỒ SƠ KHÁCH HÀNG Nhóm Hoa Hồng xanh CVS CVS Head Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS 1.1 Tiếp nhận hồ sơ: a CSO: - Khi khách hàng có nhu cầu đưa tài sản vào chấp MSB, CSO hướng dẫn khách hàng cung cấp hồ sơ TSBĐ theo quy định MSB Sau khách hàng cung cấp hồ sơ, CSO tiến hành kiểm tra toàn hồ sơ TSBĐ Nếu khách hàng chưa cung cấp đủ, CSO hướng dẫn khách hàng bổ sung Khi khách hàng cung cấp đủ hồ sơ, CSO lập gửi phiếu đề nghị định giá hồ sơ TSBĐ cho CPCC qua Outlook b CPCC - Sau tiếp nhận hồ sơ TSBĐ, CPCC kiểm tra hồ sơ Nội dung kiểm tra gồm : • Đối chiếu hồ sơ CSO cung cấp với danh mục hồ sơ quy định • Kiểm tra thông tin phiếu đề nghị định giá - Trường hợp nội dung kiểm tra chưa đủ CPCC thong báo cho CSO qua outlook để CSO yêu cầu khách hàng bổ sung - Trường hợp tính pháp lý hồ sơ phức tạp, CPCC cần xin ý kiến CVS head/ Phòng pháp chế MSB thơng báo tình trạng hồ sơ cho CSO qua outlook - Khi thông tin phiếu đề nghị định giá số lượng hồ sơ đầy đủ, CPCC gửi mail xác nhận đủ hồ sơ cho CSO đồng thời gửi hồ sơ TSBĐ cho CVS head c CVS Head: - CVS head thực phân công khoản định giá cho CVS/Sr.CVS/CCV đồng thời cho CSO, CPCC - Riêng trường hợp định giá CCV, CVS head phân cơng CVS đầu mối theo dõi q trình định giá CCV 1.2 Định giá tài sản a CVS/Sr.CVS/CCV: - Sau nhận phân công CVS head, CVS/Sr.CVS/CCV chủ động liên hệ với khách hàng để lên kế hoạch định giá tài sản - Trong thời gian 03 ngày làm việc, khách hàng không bố trí lịch khảo sát thực tế CVS/Sr.CVS/CCV thông báo lại cho CSO Trong trường hợp khách hàng có nhu cầu đưa tài sản vào chấp CSP lập phiếu đề nghị giá theo mẫu gửi cho CPCC - Căn vào kế hoạch định giá với khách hàng, CVS/Sr.CVS/CCV khách hàng tiến hành khảo sát thực tế tài sản Trong trình thực tế tùy loại tài sản định giá CVS/Sr.CVS/CCV lập biên khảo sát trạng theo mẫu - Đối với trường hợp CVS/Sr.CVS thực định giá: • Lập phụ lục định giá tùy theo loại tài sản; Thơng báo định giá Nhóm Hoa Hồng xanh Học viên Ngân hàng • CVS/Sr.CVS ký chuyển giao báo cáo định giá kèm theo hồ sơ tài sản, ảnh tài sản, biên khảo sát trạng cho CVS Head kiểm tra, ký duyệt Sau báo cáo định giá ký duyệt, CVS/Sr.CVS gửi thông báo đinh giá cho CSO đồng thời cho CVS Head, RM - • • • • b – – – c Nguyên lý chung ĐGTS Đối với trường hợp CCV thực định giá: Lập phụ lục định giá, sau ký gửi kèm theo biên trạng, ảnh tài sản cho CVS đầu mối đông thời cho CVS head Căn vào thông tin CCV cung cấp, CVS đầu mối kiểm tra lại giá trị định giá, tính pháp lý tài sản, tuân thủ cac quy định định gía hành MSB CVS đầu mối lập ký vào thông báo định giá sau chuyển báo cáo định giá kèm theo hồ sơ tài sản, ảnh tài sản, biên khảo sát trạng cho CVS head kiểm tra ký duyệt Sau báo cáo định gía ký duyệt, CVS/Sr.CVS gửi thông báo định giá cho CSO đồng thời cho CVS head, CCV, RM CVS Head: Căn vào báo cáo định giá, hồ sơ tài sản, biên khảo sát trạng, ảnh tìa sản, CVS head tiến hành kiểm tra lại toàn hồ sơ tìa sản, sở định giá, nguyên tắc, phương pháp định giá, kết định giá tài sản Ký duyệt báo cáo định giá Trường hợp CVS head CVS/Sr.CVS/CCV khơng thống kết định giá, CVS/Sr.CVS/CCV có quyền bảo lưu ý kiến báo cáo định giá Khi đó, CVS head định kết định giá cuối đồng thời chịu trách nhiệm với kết định giá Sr.CVS: Trong trường hợp CVS head khơng có mặt CPC, CVS Head ủy quyền cho Sr.CVS ký phê duyệt Báo cáo định giá 1.3 Lưu hồ sơ: CVS/Sr.CVS/CCV: lưu hồ sơ định giá theo quy định 1.4 Phối hợp định giá CPC a Trường hợp khách hàng đặt quan hệ tín dụng Trung tâm tín dụng cá nhân/ SME - Hub/LC Hub có vị trí nằm địa bàn quản lý CPC (CPC đầu mối), TSĐB có vị trí địa lý nằm địa bàn quản lý CPC khác (CPC hỗ trợ) quy trình định giá thực sau: CSO: Gửi đề nghị ĐG hồ sơ tài sản qua Outlook cho CPCC CPC đầu mối, cc cho CVS Head RM CPC đàu mối CPC đầu mối: CVS Head phân công khoản định giá cho CVS CVS gửi Đề nghị qua Outlook cho CPCC CPC hỗ trợ, cc cho CVS Head, RM CSO Nhóm Hoa Hồng xanh Học viên Ngân hàng - Nguyên lý chung ĐGTS CPC hỗ trợ: CVS Head phân công cho hồ sơ định giá cho Sr.CVS/CVS/CCV Sr.CVS/CVS/CCV thực định giá theo quy định mục 1.2 Định giá tài sản quy trình Sau có Báo cáo định giá phê duyệt, CVS gửi Báo cáo định giá cho CVS CPC đầu mối đồng thời cc cho CVS Head CPC hỗ trợ CVS Head CPC đầu mối Lưu hồ sơ theo quy định Trả thông báo lưu hồ sơ: CVS CPC đầu mối gửi thông báo cho CSO, cc cho CVS Head RM, lưu hồ sơ theo quy định Hồ sơ lưu trường hợp định giá CPC: Bản Trách nhiệm CVS Thời hạn lưu (năm) 15 Bản CVS 15 Bản Bản CVS CSO 15 15 STT Hồ sơ Loại hồ sơ 01 Hồ sơ pháp lý tài sản Thông báo định giá, phụ lục, biên khảo sát Ảnh tài sản Biên định giá 02 03 04 b Trường hợp TSĐB có vị trí địa lý tỉnh, thành phố mà Maritime Bank chưa đặt trụ sở SME Hub/LC Hub/Trung tâm tín dụng cá nhân đơn vị thực định giá xác định theo khu vự: Phòng định giá CPC Hà Nội tham gia định giá TSĐB từ Huế trở ra, Phịng thẩm định giá CPC Hồ Chí Minh tham gia định giá TSĐB từ Đà Nẵng trở vào 1.5 Kiểm tra đột xuất báo cáo định giá CCV Trong trường hợp cần thiết, CVS Head xin ý kiếm CPC Head, lên kế hoạch phân công Sr.CVS/CVS/CCV kiểm tra thực tế báo cáo định giá CCV Sau kiểm tra thực tế, Sr.CVS/CVS/CCV lập báo cáo kết đánh giá chất lượng định giá CCV Tiêu chuẩn thời gian thực định giá CPC - Thời gian kiểm tra hồ sơ, xác nhận tình trạng hồ sơ, phân cơng công việc kể từ - nhận hồ sơ từ CSO Thời gian trung bình cho khoản vay từ 02 ngày làm việc kể từ lúc nhận đủ hồ sơ theo danh mục Tiêu chuẩn thời gian cụ thể cho khoản định sau: STT Cơng việc Nhóm Hoa Hồng xanh Trách nhiệm Thời gian Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS hoàn thành (phút ) Ngay sau nhận đề nghị định giá đến thời điểm kiểm tra xong hồ sơ tài CPCC 10 sản/01 tài sản Từ nhận đủ hồ sơ theo danh mục CVS head 15 đến phân công định giá/01 tài sản Liên lạc lên kế hoạch với khách CVS/Sr.CVS/CCV 15 hàng Khảo sát thực tế/01 chuyến 4.1 Các quận nội thành 120 Các huện ngoại thành cách trung tâm 4.2 240 40km CVS/Sr.CVRS/CCV Các khu vự xa trung tâm từ 40km đến 4.3 480 80km 4.4 Các khu vực xa trung tâm 80km >480 Soạn thảo báo cáo định giá trình ký CVS/Sr.CVRS/CCV 120 lãnh đạo/01 tài sản Ký phê duyệt báo cáo định giá/01 tài CVS head 30 sản Hoàn thiện gửi báo cáo cho chi CVS 30 nhánh/ hồ sơ Định giá Bất động sản 3.1 Định giá BĐS đất nhà 3.1.1 Phương pháp định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp: Xác định giá trị quyền sử dụng đất Phương pháp chi phí: Xác định giá trị cơng trình đất 3.1.2 Các bước tiến hành (đối với định giá Quyền sử dụng đất ): Bước 1: Tiếp nhận/ kiểm tra hồ sơ pháp lí liên quan đến BĐS bao gồm” Các giấy tờ pháp lí chứng minh quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận Quyền sử đất/ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất quyền sở hữu nhà Đối với trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận nêu đề nghị cung cấp số giấy tờ sau: • Quyết định giao, cấp đất Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố UBND quận, huyện • Quyết định phân nhà, phân đất thủ trưởng quan đơn vị • Hợp đồng mua, bán nhà/ hộ ký với chủ đầu tư Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình Giấy chứng nhận quyền sở hữu loại bất động sản khác theo quy định pháp luật (sau gọi tắt Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản) Các giấy tờ tài liệu liên quan khác Nhóm Hoa Hồng xanh Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS  Lưu ý: Trong trường hợp chủ sở hữu tài sản có giấy tờ kể chưa làm thủ tục đăng lý trước bạ sang tên phải có giấy tờ pháp lý kèm theo : Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng cho/ tặng văn phân chia di sản thừa kế…được lập theo quy định pháp luật đăng ký công chứng xác nhận giao dịch quan có thẩm quyền (nếu có) Bước 2: Khảo sát thực tế tài sản - Khảo sát thực tế tài sản trạng BĐS, kiểm tra, đối chiếu trạng BĐS so với giấy tờ pháp lí khu đất - Đánh giá ưu nhược điểm BĐS cần định giá - Kiểm tra BĐS so sánh, giao dịch diễn khu vực So sánh ưu nhược điểm BĐS so sánh với BĐS cần định giá - Tiến hành chụp ảnh BĐS cần định giá BĐS so sánh làm sở xác định giá trị lưu hồ sơ Bước 3: Tìm kiếm thơng tin so sánh - Tìm kiếm thơng tin BĐS giao dịch thời gian gần so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá (Có thể tìm qua internet có kiểm tra lại thơng tin, qua báo Mua Bán, qua sàn giao dịch BĐS…) Các thông tin so sánh cần xác định gồm: • Đặc điểm pháp lý đất: • Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, quy mơ đất; hình dáng; vị trí lơ đất; • Thời điểm giao dịch, phương thức tốn điều kiện tốn; • Quy hoạch  Lưu ý: Cán định giá tìm kiếm thơng tin có độ tin cậy cao tài sản so sánh để làm sở cho việc điều chỉnh giá xác Các thơng tin tài sản so sánh phải giao dịch thực tế thị trường giao dịch thông tin tài sản trình giao dịch (với thông tin tài sản giao dịch rao bán cán định giá phải có kiểm tra thông tin cách gặp trực tiếp gọi điện để kiểm tra Giá làm sở so sánh lấy tối đa 90% giá rao bán) Ngồi cán định giá phải đưa thơng tin so sánh quan điểm nhìn nhận/đánh giá chung tồn khu vực, khơng dựa vào giao dịch/các thơng tin mua bán có tính cá biệt Bước 4: Phân tích điều chỉnh - Phân tích: phân tích BĐS so sánh BĐS định giá, phân tích thị trường thời điểm định giá - Điều chỉnh: nguyên tắc điều chỉnh lấy BĐS thẩm định làm chuẩn, yếu tố diện BĐS thẩm định mà không diện BĐS so sánh cộng vào ngược lại - Việc điều chỉnh giá dựa Bảng điều chỉnh sau: Bảng điều chỉnh 1: Nhóm Hoa Hồng xanh 10 Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS triệu đồng/m2, khu Bắc 32 khoảng 35 đồng/m2, Tân Tây Đô 30 đồng/m2… Còn khu vực An Khánh-An Thượng, huyện Hoài Đức, giá đất thổ cư mức 10-17 triệu đồng/m2 (trước “đỉnh điểm” lên tới 30-35 triệu đồng/m2); khu vực huyện Đan Phượng, đất thổ cư có thời kỳ giao dịch từ 60-70 triệu đồng/m2, giảm khoảng 30 triệu đồng/m2 Hay huyện Gia Lâm quận Long Biên mức giá dao động từ 15-30 triệu đồng/m2, giảm khoảng 50% so với cách năm Tại khu vực huyện Thanh Trì, đất thổ cư, có sổ đỏ giá tỷ đồng (30-50m2) có nhiều giao dịch thành cơng… Khảo sát giá nhà số văn phòng nhà đất xung quanh khu thị mới, giá nhà liền kề, biệt thự khu thị Trung Hịa – Nhân Chính giao dịch mức 120 triệu đồng/m2 vị trí đường nhỏ Cịn lơ biệt thự, liền kề nằm trục đường Hoàng Ngân, Nguyễn Thị Định (Cầu Giấy, Hà Nội) giá cao 150 - 160 triệu đồng/m2 So với thời điểm thị trường sôi động, giá bán nhà khu đô thị giảm 50 - 60 triệu đồng/m2 Kế khu thị Trung Hịa – Nhân Chính, khu Nam Trung Yên, giá nhà liền kề, biệt thự rớt giá mạnh, biệt thự đơn lập mặt tiền diện tích 400m2 (diện tích nhà 250m2 + sân vườn 150m2) rao giá 170 triệu đồng/m2 Các lô biệt thự mặt đường to giá giảm mức 35 tỷ đồng/căn xuống 22 tỷ đồng/căn Tại khu Mỹ Đình II, giá biệt thự đường nhỏ khoảng 70-85 triệu đồng/m2, đường to 100 triệu đồng/m2 Trong đó, có thời điểm giá đất lên mức 140 -180 triệu đồng/m2 Biệt thự khu Vimeco – Phạm Hùng, Cầu Giấy, liền kề diện tích 135m2 xây tầng hoàn thiện với nội thất cao cấp chào bán mức giá 25-28 tỷ đồng/căn Tại khu vực quận Hà Đông, mặt giá biệt thự, liền kề giao dịch mức thấp Đơn cử dự án An Hưng giá biệt thự chưa bao gồm xây thô 40-42 triệu đồng/m2, khu biệt thự Dương Nội khoảng 35-40 triệu đồng/m2, khu đô thị Văn Phú giá khoảng 45-55 triệu đồng/m2 trở lên Cùng với hàng loạt sách khuyến chủ đầu tư chế sách hỗ trợ Nhà nước, thị trường nhà đất địa bàn Hà Nội có dấu hiệu khởi sắc Bên cạnh đó, theo nhiều chuyên gia bất động sản đánh giá giá nhà khu đô thị mức thấp chí thấp kỉ lục vịng nhiều năm trở lại gần khơng có khả giảm thêm Thêm vào đó, giá đất dự án xây dựng xong thấp so với dự án giải phóng áp chế đền bù mới, sát giá thị trường Đáng ý luật đất đai sửa đổi thông qua việc đền bù giải phóng mặt khó nhiều mức giá đền bù cao giá đất tăng cao Nhóm Hoa Hồng xanh 32 Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS Do việc đầu tư vào thời điểm có nhiều lợi Từ đến cuối năm, kinh tế có dấu hiệu phục hồi, giá đất có khả tăng nhẹ, người có tiền nhà đầu tư bắt đầu quay lại để mua Với đặc điểm vị trí, lợi kinh doanh lợi nội thất, sở hạ tầng với tình hình thị trường BĐS cần định giá hội đầu tư an toàn cho nhà đầu tư III, Xác định giá trị tài sản cần định giá Sau khảo sát phân tích thơng tin cần thiết, CVS/Sr.CVS/CCV kiểm tra lại giá trị định giá, tính pháp lý tài sản, tuân thủ quy định định giá hành Với thông tin thu thập từ BĐS (cùng thuộc khu vực Trung Hịa Nhân Chính, Hà Nội) giao dịch thành công thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá, phương pháp phù hợp dùng để xác định giá trị BĐS phương pháp so sánh Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản TT Yếu tố so sánh Tài sản Tài sản Tài sản thẩm định giá so sánh so sánh Chưa biết 28.500.000.00 50.000.000.000 350 450 4.500.000 5.000.000 A Giá bán (đồng) B Tổng (m2) C Giá bán đ/m2 D Điều chỉnh theo yếu tố so sánh D1 Pháp lý Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đổ Tỷ lệ 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 0% Mặt tiền (m) 17,16 10 12 Tỷ lệ 100% D2 diện tích 101% 101% Tỷ lệ điều chỉnh D3 -0,99% -0,99% Diện tích đất 272,9 190 232 Nhóm Hoa Hồng xanh 33 Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS (m2) Tỷ lệ 100% 103% -2,913% Tỷ lệ điều chỉnh 96% 4,167% Lợi kinh doanh D4 100% 100% 0% 0% 0% Mặt cắt ngõ/đường(m) 6 Tỷ lệ 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 0% Khoảng cách đến 100 mặt phố (m) 150 80 Tỷ lệ D6 100% Tỷ lệ điều chỉnh D5 Tỷ lệ 102% 102% -1,961% -1,961% 100% Tỷ lệ điều chỉnh E 1.Sau điều chỉnh số tuyệt đối (đ/m2) 4.500.000 5.000.000 Tỷ lệ điều chỉnh tương đối -5,864% 1,216% Số lần điều chỉnh 3 E Giá quy BĐS mục tiêu (đ/m2) 139.083.158 150.420.259 G Đơn giá đất trung bình (đ/m2) 144.800.000 Định giá đất H Đơn giá Đất vuông vức 144.80 272,9 m2 0.000đ Nhóm Hoa Hồng xanh 34 Diện tích Giá tri 39.515.920.000 đ Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS Đất không vuông vức 0 Đất khác 0 Định giá cơng trình XD Đơn giá đất Diện tích Giá tri Nhà K Đất vườn I 256,8 m2 924.480.000,0đ 3.600.000đ Tổng giá trị tài sản 40.440.400.000 (VND) Bước 3: Lập báo cáo, chứng thư định giá lưu hồ sơ CVS/Sr.CVS/CCV tiến hành lập báo cáo, chứng thư định giá lưu hồ sơ định giá theo quy định BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Theo đề nghị ông Nguyễn Thành Trung bà Lê Mai Hương Địa chỉ: NV B35- THNC, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội 1/ Mục đich thẩm định giá: Để ông Nguyễn Thành Trung bà Lê Mai Hương làm sở làm tài sản đảm bảo vay vốn 2/ Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm ngày 16 tháng năm 2013 3/ Tài sản thẩm định giá: Là nhà Bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất công trình xây dựng đất 4/ Căn thẩm định: 4.1 Các văn pháp lý hành thẩm định giá _Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL - UBTVQH10 ngày 26 tháng năm 2002 _Nghị định số 170/2003/NĐ - CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều Pháp lệnh Giá _Nghị định số 101/2005/NĐ - CP ngày 03 tháng 08 năm 2005 Chính phủ Thẩm định giá Nhóm Hoa Hồng xanh 35 Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS _Thông tư số 15/2004/TT - BTC ngày 09 tháng 03 năm 2004 c Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ _Thơng tư số 17/2006/TT - BTC ngày 13 tháng năm 2006 hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ - CP ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ thẩm định giá _Quyết định số 24/2005/QĐ - BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài v/v "Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) _Quyết định số 129/2008/QĐ - BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 v/v "Ban hành 06 tiêu chu ẩn thẩm định Việt Nam (đợt 3) 4.2 Căn định giá công ty _ Quy trình QT.TD.004 ngày 20/8/2012 Tổng Giám Đốc Quy trình Định giá Tài sản bảo đảm; _ Quy định QĐ.TD.002 ngày 25/5/2011 Tổng giám đốc bảo đảm tiền vay; _ Quy đinh QĐ.TD.023 ngày 09/08/2012 Tổng Giám đốc Chính sách TSBĐ cho việc cấp tín dụng MSB; _ Hướng dẫn HD.TD.017 ngày 20/8/2012 Tổng giám đốc Định giá TSBĐ; _ Hướng dẫn HD.TD.025 ngày 31/07/2012 Tổng giám đốc Định giá lại xử lý kết định giá lại TSBĐ; _ Hồ sơ pháp lý tài sản Đơn vị Kinh doanh cung cấp; _ Kết khảo sát trạng tài sản thời điểm định giá; _ Các phụ lục đính kèm 4.3 Căn khác _ Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai; _Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; _Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở; _ Căn suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình Bộ Xây dựng cơng bố theo thời kỳ; Nhóm Hoa Hồng xanh 36 Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS _ Thông tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 Bộ Tài Chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; _ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Chính phủ ban hành; _ Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành giá loại đất địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2011 5/ Thực trạng tài sản thẩm định giá: 5.1 Đặc điểm pháp lý: Tốt, có sổ đỏ _ Giấy chứng nhận QSD/QSH số: AP 163354 Nơi cấp, UBND: quận Thanh Xuân _ Số giấy chứng nhận: 2758/2009/QĐ-UBND/381/2009 Ngày cấp: 26/10/2009 _ Giấy tờ pháp lý khác 5.2 Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật 5.2.1 Đặc điểm quyền sử dụng đất: _ Diện tích đất (m2): 272,9 Trên đất có cơng trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng công nhận 256,8 m2, xây kiên cố _ Tình trạng: + Hạ tầng kỹ thuật tương đối hồn chỉnh, vị trí thuận lợi, hạ tầng xã hội: gần trường THPT Amsterdam, trường mầm non Just Kids, gần với trung tâm hội nghị Quốc Gia, siêu thị Big C Thăng Long, Hanoi, + Điều kiện kinh doanh: tốt + Điều kiện cảnh quan môi trường: tương đối + Yếu tố phong thủy: trung bình 5.2.2 Cơng trình xây dựng: Cơng trình xây dựng kiên cố bê tông cốt thép, nhà cấp III, xây dựng vào năm 2008, thuộc loại nhà tầng có nội thất kiến trúc đẹp 5.2.3 Không gian xung quanh: Bất động sản có vị trí lơ góc, mặt tiếp giáp với phố Nguyễn Thị Định, mặt tiếp giáp với mặt đường nội Cách đường Lê Văn Lương khoảng 100m 6/ Cơ sở thẩm định giá: Cơ sở giá trị thị trường 7/ Nguyên tắc thẩm định giá: _ Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu _ Nguyên tắc thay _ Nguyên tắc cung cầu Nhóm Hoa Hồng xanh 37 Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS 8/ Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp thẩm định giá Quyền sử dụng đất thông thường: Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh: gần phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế Phương pháp dựa lý luận cho giá trị thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị BĐS tương tự so sánh mua, bán thị trường Đây phương pháp sử dụng phổ biến vì: - Hầu khơng gặp khó khăn kỹ thuật Nó thể đánh giá giá trị thị trường Vì có sở vững để quan pháp lý cơng nhận Nó sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác Thông thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác để thẩm định giá BĐS Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa kinh nghiệm kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá cách thích hợp Ngồi ra, phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm BĐS giao dịch thị trường hành tương đối giống so với BĐS cần thẩm định giá từ có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá Đối với BĐS thẩm định giá, cá số liệu để tính tốn theo phương pháp so sánh khơng nhiều không tương đồng Phương pháp so sánh sử dụng phương pháp tính tốn thành phần 9/ Kết thẩm định giá Trên sở tài liệu ông Nguyễn Thành Trung bà Lê Mai Hương cung cấp, qua khảo sát thực tế trạng bất động sản, tham khảo đơn giá khu đất tương tự thị trường, sử dụng phương pháp thẩm định giá áp dụng tính tốn, thẩm định giá viên thông báo kết thẩm định giá tài sản sau: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp Ước tính giá trị cơng trình xây dựng Chi phí xây dựng nhà : đơn giá xây dựng 3.600.000 đ/m2 Vậy chi phí thay cơng trình xây dựng : 256,8 m2 x 3.600.000đ/m2 = 924.800.000đ Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị đất Các bất động sản so sánh thu thập thị trường Nhóm Hoa Hồng xanh 38 Học viên Ngân hàng STT SS1 SS2 Vị trí Biệt thự B56Trung Hịa, Nhân Chính, Hà Nội Biệt thự khu BTrung Hịa, Nhân Chính, Hà Nội Ngun lý chung ĐGTS Nguồn thơng tin Tổng diện tích( m2) _Số điện thoại: 0979.945.893 _Thời điểm định giá: 31/12/2012 _Hình dáng vng vức 350 _Nhà 3,5 tầng xây xong _Điện thoại: _Hình dáng vng vức 0904.0610126 _Thời điểm định giá: 15/12/2012 Đặc điểm 450 _Nhà tầng, nhà Pháp lý Giá BĐS Sổ đỏ chủ 28,5 tỉ Sổ đỏ chủ 50 tỉ Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thơng, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá, dùng làm để so sánh Chọn đơn giá đất/m2 ước tính 144.800.000 đ/m2 Gía thị trường khu đất cần định giá: 272,9m2 x 144.800.000 đ/m2 = 39.515.920.000đ (ba mươi chín tỉ năm trăm mười năm triệu chín trăm hai mươi nghìn đồng) Vậy giá trị bất động sản = giá trị đất + giá trị cơng trình đất Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định là: 924.800.000đ + 39.515.920.000đ = 40.440.400.000đ (Viết chữ :bốn mươi tỉ bốn trăm bốn mươi triệu đồng) Sau điều chỉnh, thẩm định viên đánh giá mức giá bán điều chỉnh quyền sử dụng đất Nhà vườn B35-Trung Hòa–Nhân Chính–Thanh Xuân–HN Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định là: 40.440.400.000đ * Những lưu ý kết thẩm định giá: - Phương pháp so sánh thực dựa số liệu khảo sát thị trường Nhóm Hoa Hồng xanh 39 Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS thời điểm thẩm định giá, sở giao dịch thực tế điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn giá cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hành - Chi phí đầu tư xây dựng tính dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng hành số giá Bộ Xây dựng ban hành  Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích đề cập phần văn  Thời hạn có hiệu lực Báo cáo thẩm định giá 120 ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Thẩm định giá  chịu trách nhiệm số lượng văn (bản sao) Cơng ty phát hành Các trường hợp văn khơng có xác nhận Cơng chứng Nhà nước khơng có giá trị Chuyên viên thẩm định Nhóm Hoa Hồng xanh 40 Học viên Ngân hàng Ngân hàng TMCP Nguyên lý chung ĐGTS CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Hàng hải Việt Nam Số …/ ĐG… Độc lập – Tự – Hạnh phúc CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: ơng Nguyễn Thành Trung bà Lê Mai Hương Tài sản thẩm định giá o Vị trí, địa điểm tài sản: Nhà vườn B35-Trung Hịa–Nhân Chính–Thanh Xn– HN Mục đích thẩm định giá: Xác định giá trị tài sản phục vụ mục đích: Làm sở tham khảo để làm tài sản đảm bảo vay vốn Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm: Tháng năm 2013 Cơ sở thẩm định giá 4.1 Các văn pháp lý hành: _Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL - UBTVQH10 ngày 26 tháng năm 2002 _Nghị định số 170/2003/NĐ - CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều Pháp lệnh Giá _Nghị định số 101/2005/NĐ - CP ngày 03 tháng 08 năm 2005 Chính phủ Thẩm định giá _Thông tư số 15/2004/TT - BTC ngày 09 tháng 03 năm 2004 c Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 c Chính phủ _Thông tư số 17/2006/TT - BTC ngày 13 tháng năm 2006 hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ - CP ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ thẩm định giá _Quyết định số 24/2005/QĐ - BTC ngày 18/4/2005 Bộ Tài v/v "Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) _Quyết định số 129/2008/QĐ - BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 v/v "Ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định Việt Nam (đợt 3) Nhóm Hoa Hồng xanh 41 Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS Căn định giá cơng ty _ Quy trình QT.TD.004 ngày 20/8/2012 Tổng Giám Đốc Quy trình Định giá Tài sản bảo đảm; _ Quy định QĐ.TD.002 ngày 25/5/2011 Tổng giám đốc bảo đảm tiền vay; _ Quy đinh QĐ.TD.023 ngày 09/08/2012 Tổng Giám đốc Chính sách TSBĐ cho việc cấp tín dụng MSB; _ Hướng dẫn HD.TD.017 ngày 20/8/2012 Tổng giám đốc Định giá TSBĐ; _ Hướng dẫn HD.TD.025 ngày 31/07/2012 Tổng giám đốc Định giá lại xử lý kết định giá lại TSBĐ; _ Hồ sơ pháp lý tài sản Đơn vị Kinh doanh cung cấp; _ Kết khảo sát trạng tài sản thời điểm định giá; _ Các phụ lục đính kèm Căn khác _ Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai; _Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; _Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở; _ Căn suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình Bộ Xây dựng công bố theo thời kỳ; _ Thơng tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 Bộ Tài Chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; _ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Chính phủ ban hành; _ Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành giá loại đất địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2011 Thực trạng đất, nhà, 5.1 Đất: _ Diện tích đất (m2): 272,9 Trên đất có cơng trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng cơng nhận 256,8 m2, xây kiên cố Nhóm Hoa Hồng xanh 42 Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS _ Tình trạng: + Hạ tầng kỹ thuật tương đối hồn chỉnh, vị trí thuận lợi + Điều kiện kinh doanh: tốt + Điều kiện cảnh quan môi trường: tương đối + Yếu tố phong thủy: trung bình + Bất động sản có vị trí lơ góc, mặt tiếp giáp với phố Nguyễn Thị Định, mặt tiếp giáp với mặt đường nội Cách đường Lê Văn Lương khoảng 100m 5.2 Tài sản: _Công trình xây dựng kiên cố bê tơng cốt thép, nhà cấp III, xây dựng vào năm 2008, thuộc loại nhà tầng có nội thất kiến trúc đẹp -Tính pháp lý tài sản  Giấy chứng nhận QSD/QSH số: AP 163354 Nơi cấp, UBND: quận Thanh Xuân  Số giấy chứng nhận: 2758/2009/QĐ-UBND/381/2009 Ngày cấp: 26/10/2009  Giấy tờ pháp lý khác Phương pháp thẩm định giá: Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Kết thẩm định giá: Trên sở tài liệu ông Nguyễn Thành Trung bà Lê Mai Hương cung cấp, qua khảo sát thị trường, với phương pháp so sánh, áp dụng tính tốn, Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (Maritime Bank) thông báo kết định giá tài sản giá trị quyền sử dụng đất cơng trình đất, Nhà vườn B35-Trung Hịa–Nhân Chính–Thanh Xuân–HN: 40.440.400.000đ (Viết chữ :bốn mươi tỉ bốn trăm bốn mươi triệu đồng) Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (Maritime Bank) trả lời để quý ông bà có sở tham khảo theo quy định pháp luật hành Người định giá Giám Đốc ( Ký tên) Nhóm Hoa Hồng xanh (Ký tên, đóng dấu) 43 Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS TÀI LIỆU THAM KHẢO Nhóm Hoa Hồng xanh 44 ... Nguyên lý chung ĐGTS Bước 5: Xác định giá trị bất động sản: Đơn giá thị trường BĐS ( VNĐ/m2 ) Đơn gí = BĐS định giá Giá trị BĐS (VNĐ): Giá giao dịch x BĐS so sánh Giá trị BĐS = định giá Đơn giá. .. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TẠI CPC Quy trình định giá CPC Nhóm Hoa Hồng xanh Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS LƯU ĐỒ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CPC CPCC BƯỚC 2: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ LƯU... hành với hoạt động ngân hàng cơng tác định giá Maritime bank coi trọng, giúp ngân hàng đưa định đầu tư đắn Một tài sản đảm bảo, tài sản đầu tư quan trọng hay định giá Bất động sản MSB xây dựng