Bài tập lớn nguyên lý chung về định giá tài sản ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản của MARITIME BANK

ĐƠN VỊ THAM GIA- TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN  RM/LCRM : Giám đốc quản lý quan hệ khách hàng doanh nghiệp/ Giám đốcquản lý quan hệ khách hàng doanh nghiệp lớn sau đây gọi chung là RM - Xác

A GIỚI THIỆU VỀ MARITIME BANK

Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (Maritime Bank) chính thức thành lập vào06/1991 Maritime Bank là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiêntại Việt Nam Các cổ đông sáng lập: Cục Hàng Hải Việt Nam, Tổng Công ty Bưu chínhViễn thông Việt Nam, Cục Hàng không Dân dụng Việt Nam…

Ban đầu, Maritime Bank chỉ có 24 cổ đông, vốn điều lệ 40 tỷ đồng và một vàichi nhánh tại các tỉnh thành lớn như Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, TP HCM Đếnnay, Maritime Bank đã trở thành một ngân hàng thương mại cổ phần phát triểnmạnh, bền vững và tạo được niềm tin đối với khách hàng Vốn điều lệ của MaritimeBank là 8.000 tỷ VNĐ và tổng tài sản đạt hơn 110.000 tỷ VNĐ Mạng lưới hoạtđộng không ngừng được mở rộng từ 16 điểm giao dịch năm 2005, hiện nay đã lênđến gần 230 điểm giao dịch trên toàn quốc

Cùng với quyết định thay đổi toàn diện, từ định hướng kinh doanh, hình ảnhthương hiệu, thiết kế không gian giao dịch tới phương thức tiếp cận khách hàng… đếnnay, Maritime Bank đang được nhận định là một Ngân hàng có sắc diện mới mẻ, đườnghướng hoạt động táo bạo và mô hình giao dịch chuyên nghiệp, hiện đại nhất Việt Nam.Đồng hành với các hoạt động chính của ngân hàng thì công tác định giá trongMaritime bank cũng được coi trọng, giúp ngân hàng đưa ra những quyết định đầu tưđúng đắn Một trong những tài sản đảm bảo, tài sản đầu tư quan trọng hay được địnhgiá là Bất động sản MSB đã xây dựng cho mình những quy trình cụ thể, rõ ràng chotừng loại BĐS

B QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA

MARITIME BANK

I ĐƠN VỊ THAM GIA- TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN

 RM/LCRM : Giám đốc quản lý quan hệ khách hàng doanh nghiệp/ Giám đốcquản lý quan hệ khách hàng doanh nghiệp lớn ( sau đây gọi chung là RM)

- Xác nhận thông tin về mối quan hệ giữa chủ tài sản và khách hàng vay vốn

- Kiểm tra thông tin pháp lý từ Khách hàng

- Thông báo với khách hàng về việc phát sinh phí định giá bất động sản và nghĩa

vụ thanh toán phí ddonhj giá của khách hàng trong trường hợp khoản vay của kháchhàng được phê duyệt cấp tín dụng

- Thu phí định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong trường hợp khaonr vaycủa khách hàng được phê duyệt cấp tín dụng

 CSO/ LC CSO/ R CSO : chuyên viên dịch vụ tín dụng khách hàng doanh nghiệp/chuyên viên dịch vụ tín dụng khách hàng doanh nghiệp lớn/ chuyên viên tín dụng cánhân (sau đây gọi chung là CSO):

- Chịu trách nhiệm hướng dẫn cho khách hàng chuẩn bị bộ hồ sơ theo danh mụcquy định của MSB

- Cung cấp đầy đủ hồ sơ tài sản cho chuyên viên điều phối, chịu tách nhiệm vềtính trung thực của hồ sơ cung cấp

- Hoàn thiện cấp thủ tục thu phí định giá ddoois với tài sản bảo đảm là bất độngsản trong trường hợp khaonr vay của khách hàng được phê duyệt cấp tin dụng

 CPCC : nhân viên điều phối

- Chịu trách nhiệm tiếp nhận yêu cầu định giá và kiểm tra sơ bộ hồ sơ TSĐB đúngdanh mục quy định

- Trường hợp gửi thiếu hồ sơ theo danh mục, CPCC có quyền yêu cầu CSO gửi bổsung theo yêu cầu

- Quản lý danh mục khách hàng thực hiện định giá của phòng Định giá tài sảnđảm bảo

 CVS/CCV/Sr.CVS: trưởng phòng định giá tài sản đảm bảo/ chuyên viên định giá

và kiểm soát tín dụng khu vực/ Chuyên viên định giá tài sản đảm bảo cao cấp :

- Chịu trách nhiệm lên kế hoạch đi thẩm định với khách hàng

- Chịu trách nhiệm phối hợn với CSO và kahchs hàng để định giá TSBĐ trongtrường hợp định giá tại Trung tâm xử lý tín dụng tập trung (CPC)

- Chịu trách nhiệm về các thông tin trong Báo cáo định giá

- Chịu trách nhiệm về kết quả định giá

- Lưu hồ sơ

- Có quyền bảo lưu ý kiến về kết quả định giá trong trường hợp không thống nhấtkết quả định giá với CVS head.

 CVS head : trưởng phòng định giá tài sản đảm bảo:

- Điều phối công việc định giá tại CPC

- Chịu trách nhiệm phê duyệt kết quả định giá TSBĐ trong trường hợp định giá tại CPC

- Gửi yêu cầu định giá cho đơn vị thứ 3 trong trường hợp thuê ngoài định giá

 CC : chuyên viên kiểm soát tín dụng :

Kiểm soát việc thu phí định giá TSBĐ là bất động sản trước khi giải ngân khoản vay

 CPC: Trung tâm xử lý tín dụng tập trung

 SME Hub: Trung tâm khách hàng DN

 LC Hub: Trung tâm Khách hàng DN lớn

 Đơn vị thứ 3: đơnvị định giá độc lập thuê ngoài

II QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TẠI CPC

1 Quy trình định giá tại CPC

BẮT ĐẦU

Chuẩn bị bộ hồ sơ theo quy định MSBNhận và kiểm tra hồ sơNhận và kiểm tra hồ sơ

Phân công công việc

Lên kế hoạch khảo sát hiện trạng tài sản

Phối hợp khảo sát hiện trạng Liên hệ với khách hàng và khảo sát hiện trạng

Định giá và lập báo cáo định giá

Phê duyệt

Hoàn thiện và gửi thông báo định giá

Lưu trữ hồ sơ

KẾT THÚC Nhận thông báo định giá

- Khi khách hàng cung cấp đủ hồ sơ, CSO lập và gửi phiếu đề nghị định giá cùng

bộ hồ sơ TSBĐ cho CPCC qua Outlook

b CPCC

- Sau khi tiếp nhận bộ hồ sơ TSBĐ, CPCC kiểm tra bộ hồ sơ Nội dung kiểm tra gồm :

 Đối chiếu các hồ sơ do CSO cung cấp với danh mục hồ sơ quy định

 Kiểm tra thông tin trong phiếu đề nghị định giá

- Trường hợp một trong các nội dung kiểm tra chưa đủ thì CPCC thong báo ngaycho CSO qua outlook để CSO yêu cầu khách hàng bổ sung

- Trường hợp tính pháp lý của hồ sơ phức tạp, khi đó CPCC cần xin ý kiến củaCVS head/ Phòng pháp chế MSB và thông báo tình trạng hồ sơ cho CSO qua outlook

- Khi các thông tin trong phiếu đề nghị định giá và số lượng hồ sơ đầy đủ, CPCCgửi mail xác nhận đủ hồ sơ cho CSO đồng thời gửi hồ sơ TSBĐ cho CVS head

- Sau khi nhận được sự phân công của CVS head, CVS/Sr.CVS/CCV chủ động liên

hệ với khách hàng để lên kế hoạch định giá tài sản

- Trong thời gian 03 ngày làm việc, nếu khách hàng không bố trí được lịch đi khảosát thực tế thì CVS/Sr.CVS/CCV thông báo lại cho CSO Trong trường hợp kháchhàng vẫn có nhu cầu đưa các tài sản trên vào thế chấp thì CSP lập phiếu đề nghị giámới theo mẫu và gửi cho CPCC

- Căn cứ vào kế hoạch định giá với khách hàng, CVS/Sr.CVS/CCV cùng kháchhàng tiến hành khảo sát thực tế tài sản Trong quá trình đi thực tế tùy từng loại tài sảnđịnh giá CVS/Sr.CVS/CCV lập biên bản khảo sát hiện trạng theo các mẫu

- Đối với trường hợp CVS/Sr.CVS thực hiện định giá:

 Lập phụ lục định giá tùy theo loại tài sản; Thông báo định giá

 CVS/Sr.CVS ký và chuyển giao báo cáo định giá kèm theo hồ sơ tài sản, ảnhtài sản, biên bản khảo sát hiện trạng cho CVS Head kiểm tra, ký duyệt Sau khi báo cáođịnh giá được ký duyệt, CVS/Sr.CVS gửi thông báo đinh giá cho CSO đồng thời choCVS Head, RM

- Đối với trường hợp CCV thực hiện định giá:

 Lập phụ lục định giá, sau đó ký và gửi kèm theo biên bản hiện trạng, ảnh tàisản cho CVS đầu mối đông thời cho CVS head

 Căn cứ vào các thông tin do CCV cung cấp, CVS đầu mối kiểm tra lạigiá trị định giá, tính pháp lý của tài sản, sự tuân thủ cac quy định về định gía hiệnhành của MSB

 CVS đầu mối lập và ký vào thông báo định giá sau đó chuyển báo cáo địnhgiá kèm theo hồ sơ tài sản, ảnh tài sản, biên bản khảo sát hiện trạng cho CVS head kiểmtra và ký duyệt

 Sau khi báo cáo định gía được ký duyệt, CVS/Sr.CVS gửi thông báo định giácho CSO đồng thời cho CVS head, CCV, RM

b CVS Head:

– Căn cứ vào báo cáo định giá, hồ sơ tài sản, biên bản khảo sát hiện trạng, ảnh tìasản, CVS head tiến hành kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ tìa sản, cơ sở định giá, nguyên tắc,phương pháp định giá, kết quả định giá của tài sản

– Ký duyệt báo cáo định giá

– Trường hợp CVS head và CVS/Sr.CVS/CCV không thống nhất kết quả định giá,CVS/Sr.CVS/CCV có quyền bảo lưu ý kiến của mình trong báo cáo định giá Khi đó,CVS head sẽ quyết định kết quả định giá cuối cùng đồng thời chịu trách nhiệm với kếtquả định giá đó

c Sr.CVS:

Trong trường hợp CVS head không có mặt tại CPC, CVS Head có thể ủy quyềncho Sr.CVS ký phê duyệt Báo cáo định giá

1.3 Lưu hồ sơ :

CVS/Sr.CVS/CCV: lưu hồ sơ định giá theo quy định

1.4 Phối hợp định giá giữa các CPC

a Trường hợp khách hàng đặt quan hệ tín dụng tại Trung tâm tín dụng cá nhân/ SME Hub/LC Hub có vị trí nằm trong địa bàn quản lý của một CPC (CPC đầu mối),

nhưng TSĐB có vị trí địa lý nằm trong địa bàn quản lý của một CPC khác (CPC hỗ trợ)thì quy trình định giá được thực hiện như sau:

- CSO: Gửi đề nghị ĐG và hồ sơ tài sản qua Outlook cho CPCC của CPC đầu mối, cc cho CVS Head và RM của CPC đàu mối

- CPC đầu mối: CVS Head phân công khoản định giá cho CVS CVS gửi Đề nghị qua Outlook cho CPCC của CPC hỗ trợ, cc cho CVS Head, RM và CSO

- CPC hỗ trợ: CVS Head phân công cho hồ sơ định giá cho Sr.CVS/CVS/CCV

Sr.CVS/CVS/CCV thực hiện định giá theo quy định như mục 1.2 Định giá tài sản của

quy trình này

Sau khi có Báo cáo định giá được phê duyệt, CVS gửi Báo cáo định giá cho CVS của CPC đầu mối đồng thời cc cho CVS Head của CPC hỗ trợ và CVS Head của CPC đầu mối

Lưu hồ sơ theo quy định

Trả thông báo và lưu hồ sơ: CVS của CPC đầu mối gửi thông báo cho CSO, cc cho CVS Head và RM, lưu hồ sơ theo quy định

Hồ sơ lưu đối với trường hợp định giá tại CPC:

nhiệm

Thời hạn lưu(năm)

02 Thông báo định giá, phụ

b Trường hợp TSĐB có vị trí địa lý tại các tỉnh, thành phố mà Maritime Bankchưa đặt trụ sở SME Hub/LC Hub/Trung tâm tín dụng cá nhân thì đơn vị thực hiệnđịnh giá được xác định theo khu vự: Phòng định giá CPC Hà Nội tham gia định giáTSĐB từ Huế trở ra, Phòng thẩm định giá CPC Hồ Chí Minh tham gia định giáTSĐB từ Đà Nẵng trở vào

1.5 Kiểm tra đột xuất báo cáo định giá của CCV

Trong trường hợp cần thiết, CVS Head xin ý kiếm của CPC Head, lên kế hoạch phân công Sr.CVS/CVS/CCV đi kiểm tra thực tế các báo cáo định giá của CCV

Sau khi đi kiểm tra thực tế, Sr.CVS/CVS/CCV lập báo cáo kết quả đánh giá chất lượng định giá của CCV

2 Tiêu chuẩn thời gian thực hiện định giá tại CPC

- Thời gian kiểm tra hồ sơ, xác nhận tình trạng hồ sơ, phân công công việc là 4 giờ

kể từ khi nhận hồ sơ từ CSO

- Thời gian trung bình cho một khoản vay là từ 02 ngày làm việc kể từ lúc nhận đủ

hồ sơ theo danh mục

- Tiêu chuẩn thời gian cụ thể cho một khoản định giá như sau:

Thời gianhoàn thành(phút )1

Ngay sau khi nhận đề nghị định giá đến

thời điểm kiểm tra xong hồ sơ tài

sản/01 tài sản

3 Liên lạc và lên kế hoạch với khách

5 Soạn thảo báo cáo định giá và trình ký

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Xác định giá trị quyền sử dụng đất

- Phương pháp chi phí: Xác định giá trị công trình trên đất

3.1.2 Các bước tiến hành (đối với định giá Quyền sử dụng đất ):

Bước 1: Tiếp nhận/ kiểm tra hồ sơ pháp lí liên quan đến BĐS bao gồm”

- Các giấy tờ pháp lí chứng minh quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận Quyền sửđất/ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở và quyền sở hữu nhà ở Đối với trườnghợp chưa được cấp các giấy chứng nhận nêu trên thì đề nghị cung cấp một trong

số các giấy tờ sau:

 Quyết định giao, cấp đất ở Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố hoặcUBND quận, huyện

 Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị

 Hợp đồng mua, bán nhà/ căn hộ ký với chủ đầu tư

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các loại bất động sản khác theo quy địnhcủa pháp luật (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản)

- Các giấy tờ tài liệu liên quan khác

 Lưu ý: Trong trường hợp chủ sở hữu tài sản có các giấy tờ kể trên nhưng chưa làm

thủ tục đăng lý trước bạ sang tên thì phải có các giấy tờ pháp lý kèm theo như : Hợpđồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng cho/ tặng và các văn bản phânchia di sản thừa kế…được lập theo đúng quy định của pháp luật và đã được đăng ký

công chứng hoặc xác nhận giao dịch của cơ quan có thẩm quyền (nếu có).

Bước 2: Khảo sát thực tế tài sản.

- Khảo sát thực tế tài sản hiện trạng BĐS, kiểm tra, đối chiếu hiện trạng củaBĐS so với giấy tờ pháp lí của khu đất

- Đánh giá các ưu nhược điểm của BĐS cần định giá

- Kiểm tra các BĐS so sánh, các giao dịch đã và đang diễn ra trong khu vực So sánh ưu nhược điểm của BĐS so sánh với BĐS cần định giá

- Tiến hành chụp ảnh BĐS cần định giá và các BĐS so sánh làm cơ sở xác định giá trị và lưu hồ sơ

Bước 3: Tìm kiếm thông tin so sánh.

- Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể

so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá (Có thể tìm qua internet có kiểm tra lại

thông tin, qua báo Mua và Bán, qua các sàn giao dịch BĐS…) Các thông tin so

sánh cần xác định gồm:

 Đặc điểm pháp lý của đất:

 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, quy mô đất; hình dáng; vị trí lô đất;

 Thời điểm giao dịch, phương thức thanh toán và điều kiện thanh toán;

 Quy hoạch.

 Lưu ý:

- Cán bộ định giá tìm kiếm thông tin có độ tin cậy cao nhất về tài sản so sánh đểlàm cơ sở cho việc điều chỉnh giá được chính xác

- Các thông tin về tài sản so sánh phải là các giao dịch thực tế trên thị trường hoặc

giao dịch các thông tin về tài sản đang trong quá trình giao dịch (với thông tin về

tài sản đang giao dịch hoặc rao bán thì cán bộ định giá phải có sự kiểm tra thông tin bằng cách gặp trực tiếp hoặc gọi điện để kiểm tra Giá làm cơ sở so sánh được lấy tối đa bằng 90% giá đang rao bán).

- Ngoài ra cán bộ định giá phải đưa thông tin so sánh trên quan điểm nhìnnhận/đánh giá chung trên toàn khu vực, không dựa vào các giao dịch/các thôngtin mua bán có tính cá biệt

Bước 4: Phân tích và điều chỉnh.

- Phân tích: phân tích BĐS so sánh và BĐS định giá, phân tích thị trường thờiđiểm định giá

- Điều chỉnh: nguyên tắc điều chỉnh lấy BĐS thẩm định làm chuẩn, những yếu tốhiện diện ở BĐS thẩm định mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng vào vàngược lại

- Việc điều chỉnh giá dựa trên Bảng điều chỉnh sau:

Bảng điều chỉnh 1:

định giá

Tỷ lệ tăng/giảm sovới BĐS thẩm định

1 Diện tích (m2)

2 Chiều rộng mặt tiền(m)

Giá quy về BDS định giá (VNĐ/m2)

Giá quy về BĐS định giá bình quân(VNĐ/

 Lưu ý:

- Các tiêu chí: Chiều rộng mặt tiền, hồ sơ pháp lý, môi trường kinh doanh không

được điều chỉnh vượt quá 10% trên một tiêu chí

- Các tiêu chí còn lại không được điều chỉnh vượt quá 5% trên một tiêu chí

Bảng điều chỉnh 2 : Điều chỉnh giá đất đối với các thửa đất có hình dạng và diện tích

Giá-PhầnDT>30m tính

= 80% Giá

đầu = 100%giá

Mặt

Chiều sâu

>40m tính

=80% Giá

Đối với các thửa đất có hình dạng đặc biệt: ( chữ L hoặc hình ┴):

Phần diện tích tính từ mặt tiền đến hết chiều sâu của thửa đất tính bằng 100% giátrị thị trường Phần diện tích còn lại xác định như sau:

Chiều rộng mặt tiền Giá trị

2m ÷ 3,5m Phần diện tích còn lại bằng 70% đơn giá xác định được

< 2m Phần diện tích còn lại tính bằng 60% đơn giá xác định được

Đối với trường hợp đất nằm trong vùng quy hoạch của nhà nước:

Giá trị của BĐS = Giá trị phần DT

trong quy hoạch +

Giá trị phần DT ngoài quy hoạch

Đơn giá do UBND ban hành

Giá trị phần DT

ngoài quy hoạch =

Diện tích đất ngoài quy hoạch X Đơn giá thị trường

Giá trị BĐS (VNĐ):

Giá trị BĐS

Đơn giá của BĐS

 Lưu ý: Diện tích BĐS định giá: là diện tích thực tế của BĐS nhưng không lớn hơn

diện tích được công nhận trong Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất/ Giấy chứngnhận Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

3.1.3 Các bước tiến hành (đối với định giá phần tài sản trên đất là nhà ở):

Bước 1: Kiểm tra hồ sơ pháp lí & xác định diện tích nhà ở

- Các giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu nhà ở như đã quy định đối vớiđịnh giá quyền sử dung đất

- Giấy phép xây dựng;

- Hồ sơ thiết kế/hoàn công/quyết toán công trình (nếu có)

- Xác định diện tích sử dụng của ngôi nhà: Diện tích sử dụng của ngôi nhà đượcxác định dựa trên diện tích xây dựng thức tế nhưng không vượt quá diện tíchđược ghi trong Giấy phép xây dựng/ Giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữunhà ở

 Lưu ý: Nếu có nhiều loại giấy tờ pháp lý làm cơ sở mà có những thông số khác

nhau thì căn cứ vào giấy tờ pháp lý có thời điểm ban hành gần nhất

Bước 2: Ước tính Chi phí xây dựng mới một công trình tương tự.

Chi phí xây dựng

công trình mới (1) =

Đơn giá xây dựng mới công trình tương tự

X Diện tích sử dụng

của ngôi nhà

- Đơn giá xây dựng công trình mới tương tự được áp dụng theo suất đầu tư công

trình tương tự do phòng CSTD&QLTSBĐ thông báo hàng năm

- Đơn giá xây mới bình quân 1 mét vuông không vượt quá 10% so với suất đầu tư

xây dựng công trình tương tự do phòng CSTD&QLTSBĐ thông báo tại thờiđiểm gần nhất

Bước 3: Xác định chât lượng/giá trị còn lại của nhà ở

Tỷ lệ giá trị

còn lại (2) = 100%

-Số năm đã sử dung

x 100% Tuổi đời kinh tế của công trình

Bước 4: Xác định giá trị của ngôi nhà cần định giá theo công thức:

Giá trị nhà ở = Chi phí xây dựng công x Tỷ lệ giá trị

trình mới (1) còn lại (2)

3.2 Định giá BĐS là căn hộ chung cư

3.2.1 Phương pháp định giá: Phương pháp so sánh.

3.2.2 Các bước tiến hành:

Bước 1: Tiếp nhận/ kiểm tra hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS bao gồm:

- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất ở vàQuyền sở hữu nhà ở;

- Trường hợp chưa có các hồ sơ giấy tờ nêu trên đề nghị cung cấp các loại giấy tờliên quan sau: Hợp đồng mua bán căn hộ/ phiếu thu tiền/ biên bản bàn giao căn

hộ và các giấy tờ liên quan khác

Bước 2: Khảo sát thực tế tài sản

- Khảo sát thực tế hiên trạng căn hộ, đánh giá chất lượng Những cải tạo, bổ sungnếu có

- Kiểm tra các tài sản so sánh, các giao dịch đã và đang diễn ra trong khu vực Sosánh ưu nhược điểm của các BĐS so sánh với BĐS cần định giá

- Tiến hành chụp ảnh Tài sản cần định giá/ tài sản so sánh làm cơ sở xác định giátrị và lưu hồ hơ

Bước 3: Tìm kiếm thông tin so sánh

- Tìm kiếm thông tin về những căn hộ chung cư được giao dịch trong thời gian

gần đây có thể so sánh với căn hộ mục tiêu cần định giá (Có thể tìm qua internet

có kiểm tra lại thông tin, qua báo Mua và Bán, qua các sàn giao dịch BĐS …).

Các thông tin so sánh cần xác định bao gồm:

 Đặc điểm pháp lý;

 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật, kích thước;

 Thời điểm giao dịch, phương thức thanh toán và điều kiên thanh toán

Bước 4: Phân tích và điều chỉnh

- Phân tích: phân tích các căn hộ so sánh và căn hộ cần định giá, phân tích thịtrương thời điểm định giá

- Điều chỉnh: điều chỉnh giá trị phụ thuộc vào diện tích, tầng cao và vị trí của căn

hộ trong toàn thể khu nhà

Bước 5: xác định giá trị căn hộ cần định giá theo công thức:

Giá trị căn hộ = Diện tích sàn sử dụng x Đơn giá thị trường

 Trong đó:

- Diện tích sàn sử dụng được xác định dựa trên diện tích sử dụng thực tế nhưng

không lớn hơn diện tích ghi trên các giấy tờ/ chứng từ sở hữu căn hộ

 Lưu ý:

1 Trong trường hợp chỉ có hợp đồng góp vốn có xác minh của chủ đầu tư/ chính

quyền địa phương thì giá trị định giá chỉ được tính bằng số tiền đóng góp

2 Trường hợp có hợp đồng mua bán và MSB ký phong tỏa với chủ đầu tư nhưng

chưa thanh toán hết số tiền trong hợp đồng thì giá trị định giá xác định ( trừ

trường hợp Tài sản hình thành từ vốn vay) :

Giá trị định giá = Giá trị căn hộ theo

-Phần tiền còn lại phải bổ sung

3.3 Định giá BĐS là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

Việc xác định quyền sử dụng đất kinh doanh phi nông nghiệp được phép thếchấp thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật và của MSB (theo Quyết định268/TGĐ3 của Tổng Giám đốc MSB)

3.3.1 Đối với BĐS có mục đích xây dựng Chung cư cao tầng, khách sạn, toàn nhà

văn phòng hoặc công trình hỗn hợp:

a Phương pháp định giá:

- Phương pháp Thặng dư: áp dụng để định giá các BĐS có tiềm năng phát triển

(sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạohoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất)

- Phương pháp Thu nhập: áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà giá trị của

tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản (ví dụ như: rạp chiếuphim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sànnhảy …)

b Các bước tiến hành:

Bước 1: Tiếp nhận/ kiểm tra hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS bao gồm:

- Đối với trường hợp Tài sản đã hoàn thành đưa vào sử dụng:

 Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất/ Quyết định giao đất

 Giấy phép xây dựng/ Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình do cấp cóthẩm quyền cấp

 Hồ sơ hoàn công/ quyết toán công trình

 Các hợp đồng liên quan đến chứng minh nguồn thu nhập khi sử dụng khaithác Tài sản

- Đối với trường hợp Tài sản hình thành trong tương lai:

 Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất/ Quyết định giao đất.

 Giấy phép xây dựng/ Văn bản chấp thuận phương án thiết kế kiến trúc,thiết kế kỹ thuật thi công và các văn bản khác của các sở liên quan bảođảm quy định hiện hành của pháp luật

 Hồ sơ thiết kế/ dự toán công trình được duyệt

 Các căn cứ dự tính nguồn thu trong tương lai khi khai thác Tài sản

Bước 2: Xác định giá trị đối với các BĐS:

Căn cứ vào đặc thù của mỗi loại BĐS có thể sử dụng một trong hai phương phápđịnh giá, cụ thể bước tiến hành như sau:

Đối với phương pháp Thặng dư :

- Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án,

phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trịcao nhất cho dự án

- Ước tính tổng doanh thu phát triền của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá

trị hiện tại thời điểm cần định giá (1)

- Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đối chi

phí đầu tư đó về giá tại thời điểm định giá (2)

- Xác định giá đất được xác định bằng chênh lệch kết quả tính toán (1) – (2)

Đối với phương pháp Thu nhập:

- Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản

thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng kí vớicấp có thẩm quyền

- Xác định tổng chi phí:

 Chi phí nguyên, nhiên liệu, vật tư;

 Chi phí vay ngân hàng;

 Chi phí vận hành, quản lý DN: chi phí thuê nhân công

- Xác định thu nhập thực từ BĐS: là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu

các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quyđịnh của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư

- Áp dụng công thức để tìm ra giá trị BĐS:

Gi á tr ịQuy ề n s ử d ụ ng đấ t= Thu nh ậ p thự c h à ng n ă m

T ỷ su ấ t v ố nh ó a

3.3.2 Định giá BĐS trong trường hợp đất thuê, thuê lại trong khu vực công nghiệp,

cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghiệp cao ( áp dụng cho trương hợp đất thuê trả tiền một lần).

a Phương pháp định giá: Phương pháp chi phí

b Các bước tiền hành:

Bước 1: Tiếp nhận/kiểm tra hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS bao gồm:

- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và Quyết định giao đất.

- Hợp đồng thuê đất (hoặc hợp đồng thuê lại) và các hóa đơn chứng từ liên quan.

Bước 2: Xác định giá trị đối với BĐS:

- Công thức xác định như sau:

+

Số tiền thuê đất

- Tổng giá mua đất theo giá thị trường = Đơn giá mua đất theo giá TT × diện tích

đất mua (Đơn giá mua đất theo giá TT không được cao hơn giá mua lần đầu củachủ đầu tư khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao)

- Số tiền thuê đất đã nộp: được xác định căn cứ trên hóa đơn GTGT xác nhận phần

giá trị đã nộp cho Nhà nước trong cả quá trình thuê đất

- Số năm đã sử dụng đất: là khoảng thời gian sử dụng đất tính từ thời điểm có

quyết định giao đất đến thời điểm định giá

- Số năm thuê đất: căn cứ hợp đồng thuê đất/ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng

đất

3.3.3 Định giá BĐS trong trường hợp đất thuê, thuê lại không nằm trong khu CN,

cụm CN, khu kinh tế, khu công nghệ cao

a. Phương pháp định giá: Phương pháp chi phí

b. Các bước tiến hành:

Bước 1: Tiếp nhận/ kiểm tra hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS bao gồm:

- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và Quyết định giao đất Quyết định đền bù

giải phóng mặt bằng và phương án đề bù/ hỗ trợ di rời

- Bản vẽ thiết kế/ dự toán và quyết toán công trình.

- Hợp đồng và các hóa đơn chứng từ liên quan

- Bản vẽ thiết kế/dự toán và quyết toán công trình,

- Hợp đồng và các hóa đơn chứng từ liên quan.

Bước 2: Xác định giá trị đối với BĐS:

- Căn cứ hồ sơ thiết kế/dự toán công trình kiểm tra tính phù hợp của Tổng các chi

phí này tại thời điểm hiện tại

- Công thức xác định như sau:

Giá trị

QSDĐ = (

Tổng chi phí

về hạ tầng

-Chi phí về

hạ tầng đã phân bổ

) +

Số tiền thuê đất

 Trong đó:

- Tổng các chi phí về hạ tầng: bao gồm các chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng,

hỗ trợ di rời… được xác định qua các hóa đơn GTGT/biên bản đền bù giải phóngmặt bằng

- Chi phí hạ tầng đã phân bổ: xác định dựa trên số năm đã sử dụng/ tổng số năm

Số năm đã trả tiền thuê đất

3.4 Định giá BĐS là đất nông nghiệp

3.4.2 Trường hợp đất nông nghiệp là đất ao, vườn :

a Đối với đất ao, vườn thuộc địa bàn các Quận/huyện thuộc thành phố Hà Nội và

Bước 2: Xác định giá trị đối với BĐS:

- Thu thập thông tin thực tế liên quan đến quy hoạch chung trong khu vực, đồng

thời thu thập các thông tin so sánh liên quan

- Tiến hành xác định giá trị giao dịch đối với đất ao, vườn có các điều kiện tương

đồng với BĐS cần định giá - giá trị 1

- Tiến hành xác định giá trị đất ao, vườn theo chi phí chuyển đổi theo quy định

của nhà nước - giá trị 2 Cụ thể như sau:

(Đơn giá thị trường của đất ở cùng vị trí – chênh lệch đơn giá giữa đất ở và đất ao vườn cùng vị trí theo đơn giá đất do nhà nước ban hành)

x

Hệ số chuyển đổi

 Trong đó :

- Diện tích đất ao, vườn được xác định theo thực tế BĐS, và không lớn hơn diện

tích được công nhận trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất

- Hệ số chuyển đổi được xác định bằng:

 0,70 : đối với trường hợp diện tích chuyển đổi nhỏ hơn 800 m2

 0,90 : đối với các trường hợp diện tích chuyển đổi lớn hơn 800 m2

- Giá trị đất ao, vườn được xác định là giá thấp nhất xác định được trong hai giá trịthu được giữa giá trị 1 và giá trị 2 xác định được ở trên

b Đối với đất ao, vườn khác không thuộc các khu vực quy định trên :

Bước 1: tiếp nhận/kiểm tra hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS bao gồm:

Giấy xác nhận Quyền sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý liên quan khác

Bước 2 : xác nhận giá trị đối với BĐS :

Giá trị đất ao, vườn được xác định theo công thức :

Giá trị định giá

đất ao, vườn =

Diện tích đất ao, vườn

× Đơn giá đất ao, vườn do nhà nước quy định

3.4.3 Trường hợp đất nông nghiệp là đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng được

phép chuyển nhượng, thế chấp :

a Phương pháp định giá : phương pháp thặng dư

b Các bước tiến hành: Thực hiện các bước như các bước tiến hành định giá Quyền

sử dụng đất đã được nhắc tới trong phần định giá BĐS là đất và nhà ở

3.4.4 Trường hợp đất nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm :

a Phương pháp định giá : phương pháp thu nhập

b Các bước tiến hành : thực hiện các bước như các bước tiến hành định giá Quyền

sử dụng đất đã được nhắc tới trong phần định giá BĐS là đất và nhà ở

3.5 Định giá bất động sản là nhà xưởng và các công trình phụ trợ

3.5.1 Phương pháp định giá : Phương pháp chi phí

3.5.2 Các bước tiến hành :

Bước 1 : Kiểm tra hồ sơ pháp lý và xác định diện tích thực tế các công trình:

- Giấy phép xây dựng/ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất.

- Hồ sơ thiết kế/dự toán, hồ sơ quyết toán công trình và các hóa đơn liên quan

Bước 2 : Khảo sát thực tế tài sản

- Căn cứ các hồ sơ bản vẽ liên quan và tiến hành kiểm tra/ đo đạc thực tế các hạngmục công trình xác định diện tích xây dựng cụ thể với từng hạng mục

- Quan sát/ đánh giá chất lượng tại thời điểm kahor sát đối với các công trình, xácđịnh % chất lượng còn lại so với công trình mới hoàn thành

 Lưu ý:

- Diện tích các hạng mục được xác định theo thực tế và không vượt quá phần diện

tích được công nhận trong Hồ sơ thiết kế/Quyết toán hoặc Giấy tờ chứng minhQuyền sở hữu Tài sản trên đất do cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Các hạng mục công trình nằm trong tổng thể nhà máy thông thường bao gồm: nhà

xưởng, nhà điều hành sản xuất, hạ tầng, san nền, trạm điện, cổng + hàng rào và một

số hạng mục khác

- Tiến hành chụp ảnh tài sản cần định giá lưu hồ sơ.

Bước 3 : Xác định giá trị các hạng mục công trình.

a Trường hợp các công trình có hồ sơ quyết toán công trình :

Căn cứ giá trị quyết toán đối với từng hạng mục công trình ( không tính VAT vàcác thuế được hoàn lại), xác định giá trị suất đầu tư trên 1m2 công trình theo côngthức :

Suất đầu tư

Căn cứ suất đầu tư tính toán trên cơ sở quyết toán công trình sai khác ± 10% sovới suất đầu tư do P.CSTD&QLTSBĐ đưa ra, giá trị công trình được xác định bằnggiá trị trên quyết toán

Trong trường hợp suất đầu tư tính toán trên cơ sở quyết toán công trình sai kháclớn hơn ±10% so với suất đầu tư do P.CSTD&QLTSBĐ đưa ra, giá trị công trình đượcxác định theo công thức

Nguyên giá công

Suất đầu tư do QLTSBĐ cung cấp (VND/m 2 )

x Diện tích hạng mục công trình (m 2 )

Căn cứ đánh giá chất lượng % còn lại của công trình/thời gian sử dụng công

b Trường hợp các công trình không có hồ sơ quyết toán công trình

Nguyên giá công trình được xác định trên cơ sở các công trình tương đồng vềquy mô, công năng sử dụng và được xác định theo công thức sau :

Nguyên giá

Suất đầu tư do QLTSBĐ cung cấp (VND/1m 2 )

x Diện tích hạng mục công trình (m 2 )

Căn cứ đánh giá chất lượng % còn lại của công trình/thời gian sử dụng công trình,giá trị định giá được xác định bằng một trong hai công thức sau :

 Lưu ý :

- Số năm sử dụng được xác định từ thời điểm công trình được đưa vào sử dụng đến

thời điểm định giá

- Tuổi đời kinh tế của các hạng mục được quy định tại quyết định 206 của Bộ Tài

chính về khấu hao tài sản bảo đảm và không vượt quá 15 năm

III QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TSBĐ PHỐI HỢP VỚI ĐƠN VỊ THỨ 3

1 Điều kiên áp dụng

1.1 Đối tượng

BĐS là quyển sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thỏa mãn đồng thời 02điều kiện sau:

 Đảm bảo cho khoản vay từ 5 tỷ đồng (hoặc ngoại tệ quy đổi tương đương trở lên)

 Có vi trí nằm trong các quận của Tp Hà Nội ( trừ quân Hà Đông)/Tp HồChí Minh

(Các tài sản khác theo quyết định của Giám đốc CPC trong từng trường hợp

cụ thể do Trưởng phòng Định giá tài sản đề xuất)

1.2 Phạm vi áp dụng

Các trung tâm tín dụng cá nhân/SME Hub/ LC Hub có vị trí địa lý nằm

trong địa bàn Tp Hà Nội/ Tp Hồ Chí Minh

1.3 Trách nhiệm MSB

 CVS đầu mối:

- Lập và gửi đề nghị định giá cho Đơn vị thứ 3

- Kết hợp, hỗ trợ Đơn vị thứ 3 trong trường hợp cần thiết

- Tổng hợp kết quả từ đơn vị thứ 3, lập thông báo định giá

- Thống kê thời gian trả kết quả định giá của các Đơn vị thứ 3

- Lưu hồ sơ theo quy định

- Kiểm soát việc thực hiện phối hợp giữa MSB và Đơn vị thứ 3

- Tổ chức việc kiểm soát chất lượng dịch vụ của Đơn vị thứ 3

1.4 Đơn vị thứ 3

 Điều kiện lựa chọn Đơn vị thứ 3

Căn cứ kết quả đánh giá chất lượng định giá của Đơn vị thứ 3, Phòng địnhgiá TSĐB – CPC có thể đề nghị thay đổi hoặc lựa chọn đối tác khác để đảm bảo

chất lượng định giá.

Căn cứ đề nghị của Phòng Định giá TSĐB – CPC, phòng Quản lý TSĐBđánh giá và lựa chọn đối tác cung cấp dịch vụ định giá