Bất động sản định giá là BĐS được sử dụng với mục đích nhà ở. BĐS thuộc khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính nằm ở Tây Nam Hà Nội, đây được coi là một trung tâm mới
của Hà Nội, nơi tập trung của nhiều trụ sở quan trọng, các ngân hàng và doanh nghiệp. Tập trung nhiều trụ sở chi nhánh của các công ty: trụ sở các công ti của Vinaconex; các công ti chứng khoán; trung tâm thể dục thể thao; các nhà hàng hạng sang và văn phòng đại diện nhiều công ti trong và ngoài nước Kết nối với các trục đường huyết mạch của thành phố như Phạm Hùng, Trần Duy Hưng, Lê Văn Lương... Đây là một trong những trung tâm trọng yếu của thành phố, nối liền với khu công nghệ cao Hòa Lạc với các khu trung tâm của Hà Nội, là sự mở đầu cho một chuỗi đô thị dọc theo đường Láng Hòa Lạc, mở ra một không gian rộng lớn về phía Tây và Tây Nam Hà Nội.
Xét về phương diện cấu trúc đô thị, Trung Hòa Nhân Chính có đủ các tiềm năng quan trọng để trở thành một cực phát triển trong quá trình thành phố Hà Nội chuyển dần từ mô hình đơn cực thành mô hình đa cực. Nhóm khách hàng mà khu vực này chủ yếu nhắm tới là lớp công dân trẻ, có trình độ và hứa hẹn có mức thu nhập cao.
Trong vòng 4 năm (2008 - 2011) dân số Hà Nội đã tăng khoảng 43 vạn người, trong đó tăng dân số cơ học lên tới 5 vạn người/năm, chủ yếu thuộc các đối tượng trong độ tuổi lao động. Theo ước tính, mật độ dân số trung bình của Hà Nội gấp 8 lần mật độ chung của cả nước. Với việc gia tăng dân số khiến áp lực cầu nhà ở tăng cao. Tuy nhiên với ảnh hưởng từ việc khủng hoảng kinh tế thế giới, nền kinh tế Việt Nam cũng chưa dần hồi phục khiến thu nhập người dân bị hạn hẹp, cùng với đó là CPI tháng 8 năm 2013 đã tăng cao trở lại - tăng 7,5% so với cùng kỳ, chủ yếu do điều chỉnh giá xăng dầu và giá dịch vụ y tế, nếu loại trừ các yếu tố xăng dầu, điện và dịch vụ công, CPI tháng 8 so cùng kỳ sẽ chỉ còn 3,43%. Những yếu tố trên khiến cho nhu cầu BĐS của người dân dù có tăng cao nhưng những giao dịch thực hiện thì vẫn còn ít so với kì vọng của các nhà đầu tư.
Sau một đợt suy thoái kéo dài, giá giảm mạnh và mất tính thanh khoản, thị trường bất động sản tại Hà Nội hiện đang có những dấu hiệu khởi sắc với lượng giao dịch tăng. Những dự án có giá trị thực, hồ sơ pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, giá bán hợp lý đang dần lấy được niềm tin của khách hàng, nhất là những người có nhu cầu ở thực. Qua khảo sát tại các Văn phòng giao dịch bất động sản, mặc dù lượng người mua chưa tăng nhiều nhưng phân khúc đất thổ cư, đất nền và nhà xây thô tại các dự án đang được khách hàng quan tâm. Tiêu biểu cho sự khởi sắc phải kể đến dự án Nam An Khánh do SUDICO làm chủ đầu tư. Qua hai đợt mở bán vào tháng Ba và tháng Sáu năm nay, dự án đã bán được gần 100 căn biệt thự, nhà liền kề với giá bán thấp hơn rất nhiều so với năm 2012, trung bình khoảng 18,5 triệu đồng/m2. Tại khu vực phía Tây có một số khu đô thị mới đang có giá bán khá hấp dẫn như An Hưng liền kề dưới 50 triệu đồng/m2, biệt thự khoảng 40 triệu đồng/m2; Văn Phú 40-42
triệu đồng/m2, khu Bắc 32 khoảng 35 đồng/m2, Tân Tây Đô trên 30 đồng/m2… Còn tại khu vực An Khánh-An Thượng, huyện Hoài Đức, giá đất thổ cư đang ở mức 10-17 triệu đồng/m2 (trước đây “đỉnh điểm” lên tới 30-35 triệu đồng/m2); khu vực huyện Đan Phượng, đất thổ cư có thời kỳ giao dịch từ 60-70 triệu đồng/m2, nay giảm khoảng 30 triệu đồng/m2. Hay tại huyện Gia Lâm và quận Long Biên mức giá đang dao động từ 15-30 triệu đồng/m2, giảm khoảng 50% so với cách đây hơn một năm. Tại khu vực huyện Thanh Trì, đất thổ cư, có sổ đỏ giá trên dưới 1 tỷ đồng (30-50m2) đã có khá nhiều giao dịch thành công…
Khảo sát giá nhà tại một số văn phòng nhà đất xung quanh các khu đô thị mới, thì giá nhà liền kề, biệt thự tại khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính hiện giao dịch ở mức 120 triệu đồng/m2 đối với vị trí đường nhỏ. Còn các lô biệt thự, liền kề nằm trên các trục đường chính là Hoàng Ngân, Nguyễn Thị Định (Cầu Giấy, Hà Nội) giá cao hơn 150 - 160 triệu đồng/m2. So với thời điểm thị trường sôi động, giá bán nhà tại khu đô thị này đã giảm 50 - 60 triệu đồng/m2.
Kế khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính, tại khu Nam Trung Yên, giá nhà liền kề, biệt thự cũng rớt giá mạnh, biệt thự đơn lập 2 mặt tiền diện tích 400m2 (diện tích nhà 250m2 + sân vườn 150m2) được rao giá 170 triệu đồng/m2. Các lô biệt thự mặt đường to giá giảm mức 35 tỷ đồng/căn xuống 22 tỷ đồng/căn.
Tại khu Mỹ Đình II, giá biệt thự đường nhỏ chỉ còn khoảng 70-85 triệu đồng/m2, đường to 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, có thời điểm giá đất tại đây lên mức 140 -180 triệu đồng/m2.
Biệt thự khu Vimeco – Phạm Hùng, Cầu Giấy, liền kề diện tích 135m2 được xây 3 tầng hoàn thiện với nội thất cao cấp được chào bán mức giá còn 25-28 tỷ đồng/căn. Tại khu vực quận Hà Đông, mặt bằng giá biệt thự, liền kề giao dịch ở mức thấp. Đơn cử như dự án An Hưng giá biệt thự chưa bao gồm xây thô trên 40-42 triệu đồng/m2, khu biệt thự Dương Nội khoảng 35-40 triệu đồng/m2, khu đô thị mới Văn Phú giá khoảng 45-55 triệu đồng/m2 trở lên.
Cùng với hàng loạt chính sách khuyến mãi của chủ đầu tư và các cơ chế chính sách hỗ trợ của Nhà nước, thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội đã có dấu hiệu khởi sắc. Bên cạnh đó, theo nhiều chuyên gia bất động sản đánh giá thì hiện giá nhà tại các khu đô thị mới đã ở mức rất thấp thậm chí thấp kỉ lục trong vòng nhiều năm trở lại đây và gần như sẽ không có khả năng giảm thêm nữa. Thêm vào đó, giá đất dự án đã xây dựng xong thấp hơn so với các dự án đang giải phóng do áp cơ chế đền bù mới, sát giá thị trường. Đáng chú ý hơn khi luật đất đai sửa đổi được thông qua việc đền bù giải phóng mặt bằng sẽ khó hơn rất nhiều và mức giá đền bù sẽ cao hơn do vậy giá đất sẽ tăng cao.
Do vậy việc đầu tư vào thời điểm này sẽ có nhiều lợi thế hơn. Từ nay đến cuối năm, nếu nền kinh tế có dấu hiệu phục hồi, giá đất có khả năng sẽ tăng nhẹ, những người có tiền và các nhà đầu tư đã bắt đầu quay lại để mua. Với những đặc điểm về vị trí, lợi thế kinh doanh cũng như lợi thế về nội thất, cơ sở hạ tầng cùng với tình hình thị trường hiện nay BĐS cần định giá sẽ là một trong những cơ hội đầu tư an toàn cho nhà đầu tư.