Sau khi nhận được sự phân công của CVS Head, CVS chủ động liên hệ với ông Nguyễn Thành Trung để lên kế hoạch định giá bất động sản đảm bảo và bố trí lịch đi khảo sát thực tế tài sản đảm bảo.
CVS nghiên cứu tìm hiểu các yếu tố thị trường về bất động sản đảm bảo: Theo dự báo của Công ty trách nhiệm hữu hạn Savills Vietnam, biệt thự, nhà liền kề vẫn được coi là kênh đầu tư hiệu quả nhất trên thị trường bất động sản ở Hà Nội hiện nay, nhất là trong thời gian dài hạn.
Nhu cầu của phân khúc thị trường này vẫn duy trì được vị trí riêng trong khi các sản phẩm bất động sản khác đang “thăng-trầm.”
Nghiên cứu phân khúc thị trường này của Savills cho thấy tại nguồn cung trên địa bàn Hà Nội hiện có khoảng 8.200 biệt thự và 11.400 nhà liền kề, phân bố tại 10 quận và khu vực. Quận Hà Đông - nơi có số lượng biệt thự và nhà liền kề lớn nhất với khoảng 3.400 biệt thự, chiếm 42% tổng số nguồn cung và khoảng 5.900 nhà liền kề, chiếm 52% tổng nguồn cung.
Tuy nhiên, hầu hết các sản phẩm biệt thự, nhà liền kề đều được bán hết trước khi có được chào bán trên thị trường sơ cấp. Trong quý 2 này, biệt thự tại Cầu Giấy có giá bán cao nhất với mức chào phổ biến ở thị trường thứ cấp đạt 7.400 USD/m2; tiếp đến là các quận Tây Hồ và Từ Liêm với giá 5.100 USD/m2 đến hơn 6.800 USD/m2. Biệt thự có giá chào bán thấp nhất là tại Thanh Trì và Gia Lâm với xấp xỉ 2.000 USD/m2. Nhà liền kề ở quận Cầu Giấy vẫn tiếp tục đứng đầu về giá bán, dao động quanh mốc 7.000 USD/m2; Từ Liêm và Thanh Xuân giữ mức giá khiêm tốn hơn là 6.100 USD/m2 và 5.200 USD/m2 và giá thấp nhất vẫn là địa bàn Gia Lâm.
Trong trung hạn, dự kiến sẽ có gần 60 dự án phát triển biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội. Các dự án này tập trung chủ yếu tại các quận Hoàng Mai, Hà Đông, Long Biên, Từ Liêm và khu vực Láng Hòa Lạc. Riêng quận Hoàng Mai và khu vực Láng Hòa Lạc chiếm khoảng 55% tổng số các dự án.
- CVS xác định thông tin cần thu thập là các bất động sản so sánh tương tự cùng khu với bất động sản đảm bảo, có thông tin đáng tin cậy cao:
• Biệt thự B56 Trung Hòa - Nhân Chính – Hà Nội. Số điện thoại liên hệ 0979945893.
• Biệt thự khu B – Trung Hòa – Nhân Chính – Hà Nội. Số điện thoại liên hệ: 0904061126.
Sau khi hoàn thành các công việc cần thiết để xác định bất động sản định giá, CVS bắt đầu lập đề cương báo các kết quả định giá theo mẫu Phụ Lục Định Giá 01 – 39/2013 – HN.
Bước 2: Định giá Bất Động Sản Nhà Vườn B35 I/ Khảo sát thị trường
Căn cứ vào kế hoạch định giá với khách hàng ở bước 1, CVS/Sr.CVS/CCV cùng khách hàng tiến hành đi khảo sát thực tế và tùy vào loại tài sản định giá CVS/ Sr.CVS/ CCV lập biên bản khảo sát hiện trường
1, Thu thập thông tin BĐS cần định giá:
+ Vị trí thực tế của BĐS: Nhà vườn B35-Trung Hòa–Nhân Chính–Thanh Xuân–HN + Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS:
-Diện tích: 272,9 m2
-Mặt tiền 17,16 m2
-Tổng diện tích sàn được công nhận: 256,8 m2, số tầng 3, nhà cấp III
-Bất động sản có vị trí lô góc, một mặt tiếp giáp với phố Nguyễn Thị Định, một mặt tiếp giáp với mặt đường nội bộ. Cách đường Lê Văn Lương khoảng 100m.
-Mặt cắt ngõ nhỏ nhất (m): 6 -Mặt cắt ngõ phía trước BĐS (m):6
-Khoảng cách đến đường/phố gần nhất (m):100 -Đặc điểm pháp lý:
Giấy chứng nhận QSD/QSH số: AP 163354 Nơi cấp, UBND: quận Thanh Xuân
Số giấy chứng nhận: 2758/2009/QĐ-UBND/381/2009 Ngày cấp: 26/10/2009
Giấy tờ pháp lý khác 2, Thu thập thông tin BĐS so sánh
a, BĐS so sánh 1: Biệt thự B56- Trung Hòa, Nhân Chính, Hà Nội Số điện thoại liên hệ: 0979.945.893
Giá rao bán (VNĐ): 28.500.000.000 Đơn giá nhà (VNĐ/m2): 4.500.000 Thời điểm định giá: 31/12/2012
b, BĐS so sánh 2: Biệt thự khu B- Trung Hòa, Nhân Chính, Hà Nội Số điện thoại liên hệ: 0904.0610126
Giá rao bán (VNĐ): 50.000.000.000 Đơn giá nhà (VNĐ/m2): 500.000 Thời điểm định giá: 15/12/2012
Bảng: Biên bản định giá hàng hóa
Thông tin Tài sản định
giá Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2
Địa chỉ NV B35- Trung Hòa Nhân Chính, Hà Nội Biệt thự B56- Trung Hòa Nhân Chính, HN Biệt thự khu B- Trung Hòa Nhân Chính, HN Số ĐT liên hệ: LH: 0979.945.893 LH: 0904.061.126 Mặt cắt đường/ngõ (m) 6 6 6 K/cách đến mặt phố (m) 100 150 80 Diện tích đất ở (m2) 272,9 190 232 Mặt tiền (m) 17,16 10 12 Hình dáng Không vuông vức Vuông vức Vuông vức Giấy tờ pháp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ
Nhà (số tầng/mới/cũ) 3,5 tầng/ mới 4 tầng/ mới Tổng DT nhà (m2): 350 450 Giá rao bán (đ) 28.5 00.000.000 50.00 0.000.000 Giá ước tính (đ) 26.5 05.000.000 37.50 0.000.000 Đơn giá nhà (đ/m2) 4.500.000 5.000.000 Giá đất ước tính (đ/m2) 1 31.210.526 15 1.939.655