Phân tích và định giá cổ phiếu công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp sông đà

Cổ phiếu SJS của Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà, một trong những công ty bất động sản lớn nhất cả nước, cũng không nằm ngoài xu hướng đó và thu hút đ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH QUỐC TẾ

-*** -

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Đề tài:

Phân tích và định giá cổ phiếu công ty cổ phần đầu

tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà

Sinh viên thực hiện : Tào Thị Việt Hà

Giáo viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Tú Uyên

Hà Nội, tháng 05/2010

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY 3

VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU 3

I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU 3

1 Khái niệm và vai trò của phân tích công ty và định giá cổ phiếu 3

1.1 Khái niệm 3

1.2 Vai trò 4

1 3 Mối quan hệ giữa phân tích công ty và định giá cổ phiếu 6

2 Phương pháp phân tích công ty và định giá cổ phiếu 7

2.1 Phân tích định tính (qualitative analysis) 7

2.2 Phân tích định lượng – quatitative analysis 16

2.3 Các phương pháp định giá cổ phiếu 23

II MỘT SỐ KINH NGHIỆM VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU TRÊN THẾ GIỚI VÀ SO SÁNH VỚI VIỆT NAM 26

1 Kinh nghiệm phân tích công ty của thế giới và so sánh với Việt Nam 26

1.1 Về phương pháp áp dụng 26

1.2 Về ý nghĩa và vai trò 27

2 Kinh nghiệm định giá cổ phiếu trên thế giới và so sánh với Việt Nam 27

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIỂU CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẨU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIÊP SÔNG ĐÀ 28

I TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY 29

1 Lịch sử hình thành và phát triển: 29

2 Cơ cấu sở hữu và quản trị công ty 29

2.1 Cơ cấu sở hữu 29

2.2 Quản trị công ty: 30

3 Hoạt động sản xuất kinh doanh 30

II PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU CÔNG TY CỔ PHẨN

ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ 31

1 Phân tích định tính 31

1 1 Phân tích môi trường kinh tế vĩ mô Việt Nam 31

1.2 Phân tích ngành bất động sản 35

1.3 Phân tích SWOT 40

2 Phân tích định lượng 42

2.1 Phân tích các chỉ số tài chính 42

2.2 Phân tích Dupont 55

3 Định giá cổ phiếu 56

3.1 Mô hình chiết khấu cổ tức : 56

3.2 Phương pháp so sánh P /E 58

III ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH CỦA CÔNG TY VÀ NGUYÊN NHÂN 59

1 Thành công đạt được và nguyên nhân : 59

1.1 Thành công 59

1.2 Nguyên nhân: 60

2 Hạn chế và nguyên nhân 61

2.1 Hạn chế : 61

2.2 Nguyên nhân: 61

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM NẦNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ 63

I TRIỂN VỌNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2010 VÀ KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI 63

1 Triển vọng ngành bất động sản năm 2010-05-25 63

1.1 Điểm sáng 63

1.2 Điểm tối 64

2 Kế hoạch, chiến lược của công ty 65

2.1 Chiến lược sản phẩm 65

2.2 Chiến lược thị trường 66

2.3 Kế hoạch về mô hình tổ chức 66

2.4 Kế hoạch về doanh thu , lợi nhuận 66

2.5 Kế hoạch triển khai các dự án 67

II GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY 67

1 Chú trọng tiếp thị sản phẩm , nâng cao hơn nữa thương hiệu Sudico nhằm đẩy mạnh năng lực cạnh tranh 67

1.1.Thương hiệu ngày càng được quan tâm thị trường bất động sản 67

1.2 Các phương thức nâng cao thương hiệu công ty 67

2 Nâng cao tỷ trọng vốn nợ trong cơ cấu vốn một cách hợp lý nhằm tận dụng đòn bảy tài chính 70

2.1 Cơ cấu vốn và rủi ro tài chính: 70

2.2 Đòn bảy tài chính (financial leverage): 70

2.3 Cơ cấu vốn hợp lý: 71

3 Nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án 72

3.1 Kiểm soát tốt hơn các chi phí đầu vào 72

3.2 Nâng cao công tác quản lý dự á n 72

III MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI BỘ/NGÀNH/CƠ QUAN CHỨC NĂNG 73

1 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước và Bộ xây dựng 73

1.1 Ngân hàng Nhà nước cần đẩy mạnh tín dụng bất động sản : 73

1.2 Bộ xây dựng cần đơn giản hóa các thủ tục hành c hính trong kinh doanh BĐS 74

2 Khuyến nghị đối với Ủy ban chứng khoán Nhà nước 76

2.1 Nâng cao tính hiệu quả: 77

2.2 Phát triển bền vững và ổn định 79

3 Khuyến nghị đầu tư cổ phiếu SJS đối với nhà đầu tư 81

KẾT LUẬN 82

PHỤ LỤC 83

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1: Cơ cấu sở hữu

Bảng 2: Một số dự án lớn đang thựchiện Bảng 3: Biến động doanh thu qua các năm

DANH MỤC HÌNH

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Năm 2009 là năm chứng kiến sự hồi phục khá ngoạn mục của nền kinh tế thế giới và Việt Nam sau cơn bão tài chính và suy thoái kinh tế khủng khiếp bắt đầu từ cuộc đổ vỡ cho vay dưới chuẩn ở Mỹ nhờ các gói kích thích kinh tế của các chính phủ Thị trường chứng khoán vốn được coi là phong vũ biểu của nền kinh tế Bởi thế, theo

đà hồi phục của nền kinh tế Việt Nam là sự sôi động trở lại của thị trường chứng khoán Việt Nam

Năm 2009 đánh dấu sự tăng trưởng mạnh mẽ về quy mô thị trường chứng khoán Việt Nam Tính đến tháng 11 năm 2009, đã có 430 cổ phiếu và chứng chỉ quỹ được niêm yết trên 2 sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Mính HOSEvà sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội HNX với tổng giá trị vốn hóa là hơn 669 nghìn tỷ đồng tương đương 55% GDP của năm 2008 Trong đó nổi bật là sự lên ngôi của nhóm cổ phiếu ngành bất động sản thay thế cho các cổ phiếu ngành ngân hàng trong giai đoạn 2007-

2008 Các cổ phiếu ngành bất động sản tăng giá mạnh nhất trong đợt tăng điểm của chỉ

số VN-index trên Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2009

Cổ phiếu SJS của Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà, một trong những công ty bất động sản lớn nhất cả nước, cũng không nằm ngoài xu hướng đó và thu hút được sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư và giới phân tích với cách nhìn lạc quan và triển vọng

Nhận thức được xu hướng ấy, em mạnh dạn chọn đề tài “Phân tích và định giá

cổ phiếu công ty cổ phần đầu tƣ phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà” nhằm tìm hiểu sâu về tình hình hoạt động của công ty đứng trên cả hai góc độ là nhà đầu tư và nhà quản trị tài chính doanh nghiệp, từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu trước hết là tìm hiểu cơ sở lý luận về phân tích và định giá cổ phiếu dựa trên những kinh nghiệm về phân tích công ty và định giá cổ phiếu trên thế giới và Việt Nam Sau đó áp dụng vào phân tích Công ty cổ phần đầu tư phát triển

đô thị và khu công nghiệp Sông Đà để có cái nhìn sâu về thực trạng hoạt động của công

ty nói chung và hoạt động tài chính nói riêng trong mối tương quan với quá khứ, với ngành và tổng thể nền kinh tế vĩ mô Từ đó làm nền tảng để xác mức giá cổ phiểu và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động và giá trị doanh nghiệp

3 Đối tƣợng và phạm nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các mô hình phân tích và định giá cổ phiếu được áp dụng vào phân tích Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng; phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp và thống kê

5 Kết cấu

Khóa luận được chia làm ba chương gồm:

Chương 1: Cơ sở lý luận về phân tích công ty và định giá cổ phiếu

Chương 2: Phân tích và định giá cổ phiếu Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà

Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tài chính Công ty cổ phần đầu

tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà

Lời cảm ơn

Trước hết, em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cố giáo truờng Đại học Ngoại Thương nói chung và các thầy cô giáo trong khoa Tài chính - Ngân hàng nói riêng đã nhiệt tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập

Sau đó, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo Nguyễn Tú Uyên đã nhiệt tình hướng dẫn em hoàn thành tốt đẹp khóa luận này

Xin kính chúc các thầy cô mạnh khoẻ và thành đạt!

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY

VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU

I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU

1 Khái niệm và vai trò của phân tích công ty và định giá cổ phiếu

1.1 Khái niệm

1.1.1.Khái niệm phân tích công ty – company analysis

Phân tích công ty là quá trình đánh giá một doanh nghiệp một cách tổng thể theo phương pháp top-down bao gồm phân tích bên ngoài bên ngoài doanh nghiệp là môi trường kinh tế vĩ mô, môi trường ngành và phân tích bên trong doanh nghiệp dựa trên các dữ liệu thu thập được 1

Phân tích công ty bao gồm phân tích định tính và phân tích định lượng Phân tích công ty nhằm mục đích định giá cổ phiếu (trong đầu tư chứng khoán thì còn được gọi là phân tích tài chính doanh nghiệp hay phân tích cơ bản – fundamental analyis) và phục

vụ cho hoạt động quản trị doanh nghiệp, trong đó hoạt động tài chính

1.1.2 Khái niệm định giá cổ phiếu

Khái niệm: Định giá cổ phiếu là quá trình tính toán và xác định giá trị lý

thuyết (hay giá trị nội tại, gián trị thực- intrinsic value) của cổ phiếu dựa trên những phân tích cơ bản ước lượng các dòng tiền trong tương lai và khả năng sinh lời của công ty Định giá cổ phiếu của công ty để phục vụ cho các mục đích: đưa ra các quyết định mua, bán và nắm giữ cổ phiếu; cổ phần hóa doanh nghiệp; phát hành chứng khoán lần đầu ra công chúngIPO; mua lại và sáp nhập doanh nghiệp M&A 2

Khi nói đến giá cổ phiếu, cần phân biệt giá trị nội tại với các giá trị khác của

cổ phiếu bao gồm giá trị nội tại với giá trị thị trường, mệnh giá và giá trị sổ sách

Mệnh giá là giá trị danh nghĩa của cổ phiếu, là số tiền ghi trên tờ cổ phiếu, theo quy định hiện hành của Việt Nam hiện nay, mệnh giá cổ phiếu là 10 000 VND Mệnh giá cổ phiếu không có giá trị thực tế đối với người đầu tư khi đã đầu tư, và nó không liên quan

j đến giá trị thị trường của cổ phiếu đó Mệnh giá cổ phiếu chỉ có giá trị đối với cty tại thời điểm phát hành, nó thể hiện đc số tiền tối thiểu mà công ty có thể nhận đc từ mỗi

cổ phiếu phát hành Giá trị sổ sách (book value) và giá trị thị trường Giá trị sổ sách là

1http://en.wikipedia.org/wiki/Business_analysis

2

Warrent Buffett sinh ngày 30 tháng 8 năm 1930 tại Omaha, bang Nebraska, Hoa Kỳ là nhà đầu tư thành công nhất thế giới, cổ đông lớn nhất kiêm giám đốc hãng Berkshire Hathaway – một trong những tập đoàn tài chính- bảo hiểm đa quốc gia lớn nhất nước Mỹ và thế giới có lợi suất cổ phiếu lên đến 76% từ 2000-nay, so với 11.3%

của lợi suất S&P 500 - và được tạp chí Forbes xếp ở vị trí người giàu thứ hai thế giới sau Bill Gates với tài sản

giá trị kế toán của một tài sản hoặc một doanh nghiệp Giá trị sổ sách của tài sản bằng chi phí mua sắm trừ khi phần khấu hao lũy kế của tài sản đó Giá trị sổ sách của doanh nghiệp bằng giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp trừ đi giá trị các khoản nợ phải trả

và giá trị cổ phiếu ưu đãi được được ghi trên bảng cân đối tài sản của doanh nghiệp Giá trị thị trường (market value) là giá của tài sản hoặc được giao dịch trên thị trường Thường thì giá trị trường của tài sản hoặc doanh nghiệp thường cao hơn giá trị kế toán

Về giá trị lý thuyết và giá trị thị trường, cặp giá trị này thường được dùng để chỉ giá tri của các chứng khoán Giá trị thị trường của một chứng khoán là giá trị của chứng khoán đó khi được giao dịch trên thị trường chứng khoán Giá trị lý thuyết (giá trị nội tại) là giá trị của chứng khoán đó được xác định bằng các phương pháp định giá chứng khoán theo các lý thuyết về định giá chứng khoán Trong một thị trường hiệu quả thì giá trị thị trường của chứng khoán phản ánh đúng hoặc gần đúng giá trị nội tại của

Khi định giá cổ phiếu cần tuân theo hai nguyên tắc Nguyên tắc thứ nhất là giá

trị thời gian của tiền tệ: Giá trị tiền theo thời gian, trên cơ sở toán học, là số tiền nhận được hôm nay có giá trị hơn số tiền nhận được vài tháng hoặc vài năm sau với cùng số lượng Vì thế, khi định giá cổ phiếu luôn phải chiết khấu các dòng tiền trong tương lai

về hiện tại Nguyên tắc thứ hai là mối quan hệ giữa lợi suất và rủi ro Trong tài chính, lợi suất và rủi ro có mối quan hệ ngược nhau Công ty càng rủi ro cao thì lợi suất yêu cầu phải cao và ngược lại

1.2 Vai trò

1.2.1 Vai trò của phân tích công ty:

Đối với hoạt động quản trị doanh nghiệp nói chung, phân tích công ty là công

cụ đắc lực trong quá trình lập kế hoạch, quản lý và đưa ra quyết định của các nhà quản trị doanh nghiệp một cách hiệu quả Các kết quả phân tích công ty sẽ cung cấp một cái nhìn chuyên sâu về từng mảng, từng bộ phận hoạt động của công ty Đối với hoạt động tài chính nói riêng, các kết quả phân tích công ty về tình hình hoạt động tài chính (phân tích định lượng) giúp đánh giá được hiệu quả hoạt động tài chính, khả năng sinh lời và

khả năng tăng trưởng của công ty và là công cụ dự báo tài chính bao gồm dự báo dòng tiền, dự báo doanh thu, dự báo lợi nhuận

Đối với các cổ đông, nhờ các kết quả phân tích công ty các cổ đông có thể

đánh giá được hiệu quả hoạt động của công ty và định giá được khả năng sinh lời của mỗi đồng vốn bỏ ra Từ đó có thể đưa ra các quyết định tăng thêm vốn góp, chuyển nhượng vốn hay rút vốn khỏi doanh nghiệp

Đối với các định chế tài chính trong đó có ngân hàng, phân tích công ty là công

cụ để đánh giá rủi ro tín dụng Đây chính là ứng dụng của phân tích công ty trong phân tích tín dụng bao gồm 5C: phẩm chất (character), năng lực (capacity), điều kiện (condition), thế chấp (collateral) và vốn (capital) Từ đó đưa ra các quyết định về cấp tín dụng đồng thời gián tiếp giám sát quá trình sử dụng vốn vay của doanh nghiệp

Đối với các đối tác trong đó có nhà cung cấp, các kết quả phân tích công ty sẽ

cung cấp những thông tin về uy tín về triển vọng của công ty và khả năng thanh khoản các khoản nợ ngắn hạn, từ đó đưa ra các chính sách bán chịu, chiết khấu hay giảm giá

Đối với các nhà phân tích và tư vấn tài chính, phân tích công ty sẽ giúp họ tư

vấn các nhà đầu tư là các khách hàng của mình trong việc mua, bán, nắm giữ cổ phiếu

Đối với nhà đầu tư, phân tích công ty là kim chỉ nam để lựa chọn đầu tư cổ

phiếu trong đầu tư chứng khoán Một nhà đầu tư thông minh thường không chỉ quan tâm đến phân tích kĩ thuật mà còn chủ yếu dựa vào phân tích cơ bản Phân tích cơ bản nhằm tính toán về đánh giá triển vọng tăng trưởng, thị trường, doanh số, các chỉ số tài chính, tình hình pháp lý và hệ thống quản trị của doanh nghiệp và triển vọng của ngành hoạt động, của nền kinh tế quốc dân nhằm tìm ra các doanh nghiệp xứng đáng để đầu

tư Nhà đầu tư phải tìm hiểu về công ty trước khi có quyết định đầu tư Hơn nữa, nếu chỉ dựa vào phân tích kĩ thuật và bỏ qua phân tích cơ bản mà vẫn tiến hành đầu tư quả

là rất nguy hiểm

Đối với chính phủ và các cơ quan nhà nước, các phân tích công ty sẽ giúp họ

đưa ra quyết định về phân bổ ngân sách, cấp vốn, quốc hữu hóa hoặc phục vụ mục đích thống kê về tình hình kinh tế

1.2.2 Vai trò của định giá cổ phiếu

Thứ nhất, định giá cổ phiếu là công cụ giúp nhà đầu tư đưa ra được quyết định

đầu tư đúng đắn Khi xác định giá cổ phiếu, người ta xác định giá trị thực của nó Khi

giá cổ phiếu trên thị trường thấp hơn giá trị thực, nhà đầu tư sẽ quyết định mua vào Ngược lại, khi giá cổ phiếu lên cao hơn mức giá trị thực của nó, nhà đầu tư sẽ quyết

định bán ra hoặc nắm giữ cổ phiếu dài hạn để hưởng cổ tức Thị trường càng hiệu quả, giá cổ phiếu giao dịch trên thị trường sẽ càng gần với mức giá mà nó đã được xác định

bằng các phương pháp định giá chính xác nhất

Thứ hai, định giá cổ phiếu giúp các nhà quản trị doanh nghiệp xác định được giá trị doanh nghiệp mình từ đó đề ra các giải pháp nâng cao giá trị doanh nghiệp Giá

trị nội tại của cổ phiếu cao thường cho thấy công ty đó là một công ty tốt, có triển vọng

và đáng để đầu tư dài hạn Đối với các nhà quản trị doanh nghiệp, nhìn vào giá trị nội tại của cổ phiếu để thấy được doanh nghiệp mình đang hoạt động tốt đến đâu và ở vị trí nào khi so sánh với các doanh nghiệp khác trong ngành Từ đó đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động và chiến lược cạnh tranh thích hợp

Thứ ba, định giá cổ phiếu sẽ đưa ra mức giá trị thực để đề xuất đấu giá cổ

phần hay giá chào bán chứng khoán ra công chúng của công ty cổ phần Từ đó xác

định được số cổ phần được chia cho các cổ đông Chẳng hạn, ở Việt Nam, trường hợp

cổ phần hóa Vietcombank, Habeco và Sabeco, nhà nước đã đặt mức giá quá cao cho các

cổ phiếu này khi phát hành lần đầu ra công chúng Với mức giá quá cao so với giá trị thực như vậy nên đã không kêu gọi đủ số người tham gia mua cổ phần Do đó, không huy động được đủ số vốn cổ phần mà các công ty này cần

1 3 Mối quan hệ giữa phân tích công ty và định giá cổ phiếu

Phân tích công ty là nền tảng để định giá cổ phiếu Theo Warrant Buffet3

, quy trình phân tích cơ bản nhằm định giá cổ phiếu bao gồm 3 bước: Phân tích vĩ mô, phân tích ngành và phân tích công ty Phân tích công ty cung cấp các dữ liệu phục vụ cho việc định giá cổ phiếu Phân tích công ty sẽ cho các số liệu về thu nhập trong tương lai của công ty, chi phí vốn bình quân WACC (hay tỷ suất chiết khấu), khả năng sinh lời,

dự báo dòng tiền, kế hoạch cổ cổ tức, lợi nhuận… để xác định giá trị thực của cổ phiếu một cách chính xác nhất

Định giá cổ phiếu là sự lượng hóa bằng con số, là kết quả của phân tích công

ty Giá trị thực của cổ phiếu phản ánh các yếu tố tài chính, kinh tế và các yếu tố định

tính cũng như định lượng khác của công ty và môi trường vĩ mô Bằng phương pháp đính giá chính xác nhất, giá trị thực của cổ phiếu sẽ phản đúng giá trị của công ty thể hiện trong kết quả phân tích về công ty đó

2 Phương pháp phân tích công ty và định giá cổ phiếu

2.1 Phân tích định tính (qualitative analysis)

2.1.1 Phân tích môi trường kinh tế vĩ mô PESTEL

Trước hết, khi phân tích một công ty cần phải đặt nó trong mối quan hệ với môi trường kinh tế vĩ mô Doanh nghiệp là một hệ thống mở và nó tồn tại trong mối quan hệ với môi trường kinh tế vĩ mô Chu kì hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp biến động theo chu kì của nền kinh tế quốc gia và thế giới Dù ít hay nhiều, doanh nghiệp đều chịu

sự chi phối và những tác động của môi trường kinh tế vĩ mô và các chính sách của chính phủ Phân tích PESTEL là phân tích tổng hợp các yếu tố mà tác động đến công ty bao gồm: Chính trị - Kinh tế - Xã hội - Công nghệ - Môi trường tự nhiên - Pháp lý

a Môi trường chính trị (potical environment):

Một môi trường chính trị là yếu tố đầu tiên quyết định đến môi trường kinh doanh của doanh nghiệp Thay đổi chính trị sẽ dẫn đến thay đổi các chính sách kinh tế

và các chính sách về kinh tế sẽ ảnh hưởng đến doanh nghiệp Trên phạm vi một quốc gia, một môi trường chính trị ổn định và hòa bình, không có tranh chấp, nội chiến hay bất ổn thì mọi hoạt động kinh tế mới được đảm bảo Trên bình diện quốc tế, một mối quan hệ chính trị - ngoại giao tốt giữa các chính phủ thì doanh nghiệp trong quốc gia đó

sẽ được hưởng lợi từ những chính sách ngoại giao đó bao gồm các hiệp định, các cam kết thương mại song phương hoặc đa phương, chính sách thu hút đầu tư nước ngoài, xuất nhập khẩu hay tín dụng quốc tế… giữa các chính phủ

b Môi trường kinh tế (Economic environment)

Thứ nhất là môi trường kinh tế trong nước Môi trường kinh tế trong chi phối

đến hoạt động của doanh nghiệp thông qua hàng loạt các chỉ báo kinh tế vĩ mô Trước hết, sự tăng giảm thu nhập GDP làm tăng hay giảm nhu cầu về hàng hóa đối với doanh nghiệp Khi kinh tế tăng trưởng, doanh nghiệp sẽ tập trung vào các kế hoạch mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, tăng doanh số hay chú trọng đến nhu cầu của người tiêu dùng Ngược lại, khi kinh tế suy thoái, doanh nghiệp tập trung vào các kế hoạch cắt giảm chi phí, quy mô hoạt động, để sinh tồn Lạm phát làm tăng chi phí đầu vào Lãi suất tác động đến chi phí vốn vay Sự biến động của tỷ giá hối đoái tác động đến chi phí nhập khẩu, doanh thu từ xuất khẩu Tiếp theo là các chính sách thuế của chính phủ Thuế thu nhập doanh nghiệp ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận ròng

Thứ hai là môi trường kinh tế quốc tế Đặc điểm của thị trường nước ngoài quyết

định đến nhu cầu về hàng hóa xuất khẩu (đối với doanh nghiệp xuất khẩu hàng hóa),

đầu tư trực tiếp ra nước ngoài (xuất khẩu vốn) đồng thời tác động đến nguồn cung cấp các đầu vào như công nghệ, vốn (các doanh nghiệp nhập khẩu công nghệ, vốn từ nước ngoài) Bên cạnh đó, toàn cầu hóa và sự hội nhập kinh tế quốc tế mang đến cho doanh nghiệp cả cơ hội (mở rộng thị trường, tiếp thu vốn, công nghệ, kinh nghiệm quản lý…) lẫn thách thức (áp lực cạnh tranh, nguy cơ tụt hậu….)

c Môi trường văn hóa-xã hội (Socio-cultural Environment):

Thứ nhất là môi trường xã hội và nhân khẩu học Về dân số, tốc độ tăng trưởng

dân số càng cao sẽ là nguồn cung ứng lao động dồi dào cho doanh nghiệp, chi phí nhân công sẽ thấp hơn, đồng thời tăng dân số sẽ tăng thị trường tiêu thụ cho sản phẩm của doanh nghiệp Về địa lý, mỗi khu vực địa lý có đặc điểm khí hậu, địa hình khác nhau thì lĩnh vực ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp cũng phải thích ứng với mỗi khu vực

đó Về cấu trúc xã hội, mỗi một xã hội đều phân chia thành những tầng lớp, giai cấp và nhóm người khác nhau Mỗi tầng lớp, giai cấp và nhóm người sẽ có những đặc trưng về tâm lý tiêu dùng và nhu cầu về hàng hóa, dịch vụ cũng khác nhau tương ứng với các phân đoạn thị trường khác với các dòng sản phẩm hay loại hình dịch vụ khác nhau Bên cạnh đó, thu nhập trung bình của người dân, số người có việc làm càng cao thì càng thúc đẩy tiêu thụ hàng, đòi hỏi về chất lượng sản phẩm, dịch vụ càng khắt khe Từ đó, doanh nghiệp biết cách đổi mới, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ Một ví dụ điển hình là ở Đức trong giai đoạn hiện nay có rất nhiều người có thu nhập cao, điều kiện sống tốt, có khả năng trình độ và làm tại những vị trí ổn định của xã hội nhưng họ thích sống độc thân, không muốn phải có trách nhiệm về gia đình, công việc sinh con đẻ cái Những yếu tố này giúp các công ty ở Mỹ nảy sinh các dịch vụ, hàng hóa cho người độc thân

Thứ hai, là môi trường văn hóa Văn hóa bao gồm tín ngưỡng và các giá trị,

phong tục, tập quán, các nghi lễ và nghệ thuật Văn hóa quyết định thị hiếu và phong cách của người tiêu dùng, do đó buộc doanh nghiệp phải tạo ra những sản phẩm hoặc dịch vụ phù hợp với văn hóa của họ, nếu không sản phẩm của doanh nghiệp sẽ bị họ đào thải

d Môi trường công nghệ (Technological environment):

Sự phát triển công nghệ được coi là cuộc cách mạng vĩ đại của loài người và

có ảnh hưởng to lớn đến tổng thể nền kinh tế và bản thân doanh nghiệp Trên phương

diện nền kinh tế nói chung, công nghệ có tác động làm tăng năng suất, giảm chi phí và tạo ra nhiều sản phẩm mới ưu việt hơn Trên phương diện doanh nghiệp nói riêng, công

nghệ giúp cải tiến và hiện đại hóa cách thức sản xuất (áp dụng tự động hóa vào sản xuất,…); cải tiến phương thức phân phối và lưu thông hàng hóa giúp đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp (nhờ công nghệ, bán hàng trực tuyến ra đời tiện lợi và ít tốn

kém hơn bán hàng qua các kênh phân phối thông thường như qua đại lý hay môi giới);

cải tiến phương thức quản lý, điều hành doanh nghiệp Sự ra đời của công nghệ thông tin cho phép giao dịch từ xa, làm việc tại nhà, dùng máy tính để thay thế cho con người, tinh vi hơn, hiện đại hơn, tiết kiệm thời gian hơn; giúp tạo ra được nguồn lực con người

có trình độ và kĩ năng cao hơn, lành nghề là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến sự thành bại của công ty

e Môi trường tự nhiên (Environmental protection)

Thứ nhất, môi trường tự nhiên có ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp trên cả hai mặt tích cực và tiêu cực Môi trường tự nhiên tạo điều kiện thuận lợi cho

doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh bằng việc cung cấp nguyên liệu đầu vào dồi dào, đó là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô giá: tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên rừng Ngược lại, môi trường tự nhiên cũng có thể gây ra những thảm họa cho con người nói chung và doanh nghiệp nói riêng: thiên tai, lũ lụt, động đất,… Hậu quả của những thảm họa này các nhà máy, công xưởng bị tàn phá, hoạt động sản xuất kinh doanh bị gián đoạn Thêm vào đó là nguy cơ đe dọa từ các nguồn tài nguyên không tái sinh khiến doanh nghiệp phải bỏ chi phí tìm ra các nguồn nguyên liệu đầu vào thay thế khác

Thứ hai, vấn đề bảo vệ môi trường tạo sức ép không nhỏ đến doanh nghiệp

Việc khai thác, sử dụng tài nguyên thiên nhiên của doanh nghiệp chịu dự điều chỉnh của các luật liên quan về môi trường và ô nhiễm môi trường Doanh nghiệp có thể phải đóng nhiều loại thuế hoặc phí liên quan đến tài nguyên và môi trường và xây dựng hệ thống xử lý chất thải nếu thực thi các dự án có ảnh hưởng đến môi trường, vì thế có thể doanh nghiệp sẽ quyết định không tiến hành dự án vì chi phí quá cao, làm giảm dòng tiền (chi phí rác thải thường là 5-10% tổng doanh thu của dự án) Dưới sức ép của người tiêu dùng, sản phẩm của doanh nghiệp phải đảm bảo thân thiện với môi trường Bên cạnh đó, các doanh nghiệp xử lý vấn đề bảo vệ môi trường không tốt có thể sẽ phải chịu chi phí vốn yêu cầu từ phía các chủ sở hữu sẽ cao vì phải bù đắp cho các rủi ro này

f Môi trường pháp lý (Legal Environment)

Trước hết, môi trường pháp lý điều chỉnh hoạt động của doanh nghiệp trên phương diện các nguồn luật chung Luật Doanh Nghiệp điều chỉnh thành lập doanh

nghiệp, lĩnh vực ngành nghề kinh doanh, hình thức sở hữu, hoạt động phá sản, mua lại, sáp nhập, chia tách doanh nghiệp Luật thương mại điều chỉnh các hoạt động mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ và xúc tiến thương mại của doanh nghiệp Luật sở hữu trí tuệ điều chỉnh các hoạt động liên quan đến bản quyền, bằng sáng chế, phát minh, mô hình kinh doanh, bí quyết công nghệ,… Luật lao động quy định về lương thưởng, bảo hiểm, trợ cấp, tuyển dụng, chế độ hưu trí, xa thải người lao động,…chi phối đến tình hình nhân sự của doanh nghiệp Luật cạnh tranh bảo vệ quyền kinh doanh chính đáng của các doanh nghiệp, chống lại các hành vi cạnh tranh không lành mạnh

Quan trọng hơn, các nguồn luật riêng điều chỉnh lĩnh vực và ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp Chẳng hạn, các doanh nghiệp là các ngân hàng chịu sự điều

chỉnh của luật các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp là công ty bảo hiểm chịu sự điều chỉnh của luật kinh doanh bảo hiểm Doanh nghiệp thuộc ngành bất động sản chịu sự điều chỉnh của luật kinh doanh bất động sản,…

Tuy nhiên, dù là luật chung hay luật riêng thì một môi trường pháp luật tốt thì phải vừa thông thoáng và vừa chặt chẽ thì mới duy trì ổn định hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Thông thoáng để khuyến khích doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh Chặt chẽ để doanh nghiệp không thể lách luật, vi phạm pháp luật để tránh gây ra những tổn hại về mặt tài chính cũng như uy tín của doanh nghiệp

2.1.2 Phân tích ngành (mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của Michael Porter)

Một trong những mô hình phổ biến nhất trong phân tích ngành là mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của Micheal Porter4

Mô hình Porter’s Five Forces được xuất bản lần đầu trên tạp chí Harvard Business Review năm 1979 với nội dung tìm hiểu yếu tố tạo ra lợi nhuận trong kinh doanh Mô hình này, thường được gọi là “Năm lực lượng của Porter”, được xem là công cụ hữu dụng để tìm hiểu nguồn gốc lợi nhuận Quan trọng hơn cả, mô hình này cung cấp các chiến lược cạnh tranh để doanh nghiệp duy trì hay tăng lợi nhuận Các doanh nghiệp thường sử dụng mô hình này để phân tích xem họ có

nên gia nhập một thị trường nào đó, hoặc hoạt động trong một thị trường nào đó không

4

Michael Eugene Porter, giáo sư đại học Bishop William Lawrence của trường kinh doanh Harvard, là tác giả

Hình 1: Mô hình Michael Porter

(Nguồn: http://mbavn.org/view_news.php?id=1082) Theo Michael Porter, cường độ cạnh tranh trên thị trường trong một ngành sản xuất bất

kỳ chịu tác động của 5 lực lượng cạnh tranh sau:

(1) Sức mạnh của nhà cung cấp (The bargaining power of suppliers):

Sức mạnh của nhà cung cấp thể hiện khả năng quyết định các điều kiện giao dịch của họ đối với doanh nghiệp Những nhà cung cấp yếu thế có thể phải chấp nhận các điều khoản mà doanh nghiệp đưa ra, nhờ đó doanh nghiệp giảm được chi phí và tăng lợi nhuận trong sản xuất, ngược lại, những nhà cung cấp lớn có thể gây sức ép đối với ngành sản xuất bằng nhiều cách Sau đây là một số yếu tố quyết định sức mạnh của nhà cung cấp:

Một là mức độ tập trung của các nhà cung cấp Sức mạnh của nhà cung cấp sẽ

rất lớn, nếu mức độ tập trung của họ cao Nếu nhà cung cấp của một doanh nghiệp phải cạnh tranh với nhiều nhà cung cấp khác, thì có khả năng là họ sẽ phải chấp nhận những điều khoản bất lợi hơn, vì doanh nghiệp có thể nhanh chóng chuyển sang đặt hàng của nhà cung cấp khác, do đó, nhà cung cấp buộc phải chấp nhận tình trạng bị ép giá

Hai là mức độ chuẩn hóa của đầu vào Việc đầu vào được chuẩn hóa cũng làm

tăng tính cạnh tranh giữa các nhà cung cấp và do vậy làm giảm sức mạnh của họ, chẳng hạn như mối quan hệ giữa các nhà sản xuất lốp (nhà cung cấp) với các nhà sản xuất xe hơi

Ba là chi phí thay đổi nhà cung cấp Chi phí này càng cao thì doanh nghiệp sẽ

càng phải chịu nhiều điều khoản bất lợi mà nhà cung cấp đặt ra, vì việc chuyển từ nhà cung cấp này sang nhà cung cấp khác sẽ buộc doanh nghiệp sản xuất phải chịu các chi phí khổng lồ Mối quan hệ giữa Microsoft (với vai trò nhà cung cấp) với các nhà sản xuất máy vi tính thể hiện rõ điều này

Bốn là nguy cơ tăng cường hợp nhất giữa nhà cung cấp và đơn vị sản xuất

Chẳng hạn như hãng sản xuất đồ uống mua các tiệm rượu, hay hãng Baxter International – nhà sản xuất các thiết bị y tế – mua lại nhà phân phối American Hospital Supply Khả năng này càng cao thì sức mạnh của nhà cung cấp càng lớn

(2) Sức mạnh của khách hàng (The bargaining power of buyers )

Trong trường hợp khách hàng có sức mạnh lớn, khách hàng có khả năng áp giá hay thâu tóm hãng sản xuất Khách hàng có sức mạnh lớn là những khách hàng có tính

tập trung cao, ít phân tán hay mua một lượng sản phẩm sản xuất ra trong bối cảnh kênh phân phối hoặc sản phẩm đã được chuẩn hóa Nhìn chung, khi sức mạnh khách hàng lớn, thì mối quan hệ giữa khách hàng với ngành sản xuất sẽ gần với cái mà các nhà kinh

tế gọi là độc quyền mua – tức là thị trường có nhiều nhà cung cấp nhưng chỉ có một người mua Trong điều kiện thị trường như vậy, khách hàng có khả năng áp đặt giá khiến tỷ lệ lợi nhuận của ngành giảm Ví dụ, thị trường bán lẻ rộng lớn của các hãng Circui City và Sear giúp cho họ nắm được quyền lực tương đối để áp đặt giá cả với các nhà sản xuất đồ gia dụng Khách hàng cũng có khả năng sát nhập hay thậm chí là mua hãng sản xuất Ví dụ điển hình là các nhà sản xuất ô tô lớn rất có thể mua hãng sản xuất lốp xe

Ngược lại, trong trường hợp khách hàng yếu, áp lực đối với nhà sản xuất dịu hơn, thậm trí nhà sản xuất có khả năng sáp nhập hoặc mua các hãng phân phối Khách

hàng yếu khi chi phí chuyển đổi sản phẩm của khách hàng lớn, thường do sản phẩm không được chuẩn hóa, vì thế khách hàng không thể dễ dàng chuyển sang sử dụng sản phẩm khác được Sức mạnh khách hàng yếu khi có rất nhiều khách hàng, nên khả năng mặc cả không cao, nhất là đối với các loại hàng hóa tiêu dùng Hơn nữa, khi nhà sản xuất cung cấp giá trị đầu vào đáng kể cho khách hàng thì nhà sản xuất cũng có khả năng chi phối khách hàng, thể hiện qua mối quan hệ giữa Intel với các nhà sản xuất máy vi tính

(3) Nguy cơ xuất hiện các sản phẩm thay thế ( The threat of substitute products)

Thứ nhất, các sản phẩm thay thế xuất hiện làm hạn chế khả năng tăng giá của doanh nghiệp Trong mô hình của Porter, thuật ngữ “sản phẩm thay thế” là đề cập đến

sản phẩm thuộc các ngành sản xuất khác Theo các nhà kinh tế, nguy cơ thay thế xuất hiện khi nhu cầu về một sản phẩm bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi giá cả của một hàng hóa thay thế Độ co giãn nhu cầu theo giá của một sản phẩm chịu tác động của sự thay đổi giá ở hàng hóa thay thế Càng có nhiều hàng hóa thay thế thì đồ thị thể hiện nhu cầu sản phẩm càng có độ co giãn cao vì lúc này người mua có nhiều sự lựa chọn hơn Khi

đó tăng mức độ cạnh tranh về giá giữa các doanh nghiệp

Thứ hai, các sản phẩm thay thế thường đến từ bên ngoài ngành Giá của các

lon đựng nước bằng nhôm bị cạnh tranh bởi giá của các loại bao bì khác như chai thủy tinh, hộp thép và hộp nhựa Ngày nay, giá của các lốp xe mới không đắt đến mức người

ta phải vá lại lốp xe cũ để dùng Nhưng trong ngành vận tải, lốp mới rất đắt trong khi lốp bị hỏng rất nhanh, vì vậy ngành vá lốp xe tải vẫn còn phát triển được

Thứ ba, người tiêu dùng phải chịu chi phí chuyển đổi khi sử dụng các sản phẩm thay thế Chi phí chuyển đổi càng cao thì khả năng tiêu dùng sản phẩm thay thế càng

thấp

(4) Các rào cản gia nhập ngành đối với đối thủ tiềm ẩn ( The threat of new entrants)

Những rào cản gia nhập ngành là những yếu tố làm cho các đối thủ tiềm ẩn trong tương lai gia nhập vào một ngành khó khăn và tốn kém hơn Đối thủ tiềm ẩn nhiều hay ít, áp lực áp lực cạnh tranh của họ tới ngành mạnh hay yếu sẽ phụ thuộc vào các yếu tố sau:

Một là chính phủ tạo nên các hàng rào Mặc dù có vai trò duy trì cạnh tranh

công bằng và lành mạnh thông qua các hành động chống độc quyền, nhưng chính phủ vẫn hạn chế cạnh tranh thông qua việc chấp nhận độc quyền Ngành công nghiệp điện được coi là độc quyền tự nhiên, vì một công ty cung cấp điện cho khu vực sẽ hiệu quả hơn là cho phép nhiều công ty điện cùng tồn tại trên một địa bàn Để hạn chế các công

ty điện lực khai thác lợi thế này, chính phủ cho phép có một nhà độc quyền cung cấp điện

Hai là rào cản về bằng sáng chế và sở hữu trí tuệ Các ý tưởng và kiến thức

giúp nâng cao lợi thế cạnh tranh được coi là sở hữu cá nhân sau khi được cấp bằng sáng chế và ngăn không cho những người khác áp dụng kiến thức này Chẳng hạn, Edwin Land đã phát minh ra máy ảnh Polaroid năm 1947 và sáng lập một công ty độc quyền trong lĩnh vực chụp ảnh lấy ngay Năm 1975, Kodak muốn tham gia vào thị trường máy

chụp ảnh lấy ngay này và bắt đầu giới thiệu một loại máy ảnh tương tự Polaroid lập tức kiện Kodak vi phạm bản quyền và thắng kiện, buộc Kodak phải rời khỏi ngành công nghiệp béo bở này

Ba là rào cản về yếu tố đầu vào (vốn, kỹ thuật, công nghệ, nhân lực…) Hiện tại

chỉ có 2 hãng hàng không lớn cạnh tranh với nhau là Airbus và Boeing Nếu không có

sự đột biến về công nghệ để chế tạo ra sản phẩm mới hoặc là tối ưu hơn máy bay (Loại máy nào đó có thể đi từ nơi này sang nơi khác như truyện cổ tích) hoặc là tính năng tương đương nhưng giá và công nghệ rẻ hơn thì chắc chắn rào cản gia nhập ngành chế tạo máy bay vẫn là đích quá xa cho các doanh nghiệp khác

(5) Mức độ cạnh tranh ngành (The competitive rivalry)

Sự sàng lọc trong ngành Đến một lúc nào đó, mức độ tăng trưởng ngành chậm

lại và thị trường trở nên bão hòa, tạo nên tình huống cung vượt quá cầu Khi đó cuộc sàng lọc diễn ra, cạnh tranh dữ dội dẫn đến chiến tranh giá cả và một số công ty phá

sản

Số lượng công ty lớn Số lượng công ty lớn làm tăng tính cạnh tranh, vì có

nhiều hãng hơn trong khi tổng số khách hàng và nguồn lực không đổi Tính cạnh tranh

sẽ càng mạnh hơn nếu các hãng này có thị phần tương đương nhau, dẫn đến phải “chiến đấu” để giành vị trí chi phối thị trường

Các chi phí cố định cao Chi phí cố định cao thường tồn tại trong một ngành có

tính kinh tế theo quy mô Khi tổng chi phí chỉ lớn hơn không đáng kể so với chi phí cố định, thì các hãng phải sản xuất gần với tổng công suất để đạt được mức chi phí thấp nhất cho từng đơn vị sản phẩm Như vậy, các hãng sẽ phải bán một số lượng rất lớn sản phẩm trên thị trường, và vì thế phải tranh giành thị phần, dẫn đến cường độ cạnh tranh tăng lên

Chi phí lưu kho cao hoặc sản phẩm dễ hư hỏng Đặc điểm này khiến nhà sản

xuất muốn bán hàng hóa càng nhanh càng tốt Nếu cùng thời điểm đó, các nhà sản xuất khác cũng muốn bán sản phẩm của họ thì cuộc cạnh tranh giành khách hàng sẽ trở nên

dữ dội

Mức độ khác biệt hóa sản phẩm thấp Đặc điểm này luôn dẫn đến mức độ cạnh

tranh cao Ngược lại, nếu sản phẩm của các hãng khác nhau có đặc điểm hàng hóa khác nhau rõ rệt sẽ giảm cạnh tranh

Các rào cản rút lui khỏi ngành lớn Đặc điểm này khiến doanh nghiệp phải chịu

một chi phí cao, nếu muốn từ bỏ không sản xuất sản phẩm nữa, buộc phải ở lại trong

ngành và tiếp tục cạnh tranh ngay cả khi công việc kinh doanh không thuận lợi lắm Một rào cản phổ biến là tính đặc trưng và chuyên môn hóa cao của tài sản cố định Khi

đó, khó có thể thanh lý các tài sản đó cho những ngành khác Việc hãng Litton Industries giành được các thiết bị của hãng đóng tàu Ingall Shipbuilding minh họa rõ điều này Litton đã rất thành công trong thập kỷ 1960 với các hợp đồng đóng tàu cho Hải quân Nhưng khi chi quốc phòng của Mỹ giảm xuống, Litton nhận thấy rõ khả năng giảm doanh số cũng như lợi nhuận Hãng quyết định cơ cấu lại, nhưng việc từ bỏ xưởng đóng tàu không thực hiện được, do không bán được các thiết bị đóng tàu đắt tiền và mang tính chuyên môn hóa cao Cuối cùng, Litton buộc phải ở lại trong thị trường đóng tàu đang xuống dốc

2.1.3 Phân tích SWOT

SWOT là tập hợp viết tắt những chữ cái đầu tiên của các từ tiếng Anh: Strengths (Điểm mạnh), Weaknesses (Điểm yếu), Opportunities (Cơ hội) và Threats (Nguy cơ) Đây là công cụ cực kỳ hữu ích giúp chúng ta tìm hiểu vấn đề hoặc ra quyết định trong việc tổ chức, quản lý cũng như trong kinh doanh Cụ thể, khi phân tích SWOT, cần đánh giá doanh nghiệp trên các phương diện sau:

Thứ nhất, phân tích SWOT là nhìn nhận doanh nghiệp từ yếu tố thuộc bên trong doanh nghiệp bao gồm điểm mạnh và điểm yếu Các mặt mạnh về tổ chức doanh

nghiệp có thể là đặc điểm nổi bật của sản phẩm, các kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức, nguồn lực và những lợi thế mà doanh nghiệp có được trước các đối thủ cạnh tranh Cụ thể, doanh nghiệp có nhiều nhà quản trị tài năng, có công nghệ vượt trội, thương hiệu nổi tiếng, có sẵn tiền mặt, doanh nghiệp có hình ảnh tốt trong mắt công chúng hay chiếm thị phần lớn trong các thị thường chủ chốt Ngược lại, những mặt yếu của doanh nghiệp thể hiện ở những thiểu sót hoặc nhược điểm và kỹ năng, nguồn lực hay các yếu

tố hạn chế năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp Đó có thể là mạng lưới phân phối kém hiệu quả, tình hình tài chính bất ổn, thanh khoản kém, nguồn nhân lực thiếu kỹ năng, quan hệ lao động không tốt, thiếu các nhà quản trị có kinh nghiệm quốc tế hay sản phẩm lạc hậu so với các đối thủ cạnh tranh

Thứ hai, phân tích SWOT là đánh giá triển vọng của doanh nghiệp từ yếu tố bên ngoài bao gồm cơ hội và nguy cơ Doanh nghiệp xác định các cơ hội và nguy cơ

thông qua phân tích dữ liệu về thay đổi trong các môi trường: kinh tế, tài chính, chính trị, pháp lý, xã hội và cạnh tranh ở các thị trường nơi doanh nghiệp đang hoạt động hoặc dự định thâm nhập Các cơ hội có thể bao gồm tiềm năng phát triển thị trường,

tiềm năng tăng trưởng ngành, khoảng trống thị trường, gần nguồn nguyên liệu hay nguồn nhân công rẻ và có tay nghề phù hợp, các chính sách của chính phủ và sự thay đổi khuôn mẫu hay cấu trúc xã hội có lợi cho doanh nghiệp,….Ngược lại, các nguy cơ đối với doanh nghiệp có thể là thị trường bị thu hẹp, cạnh tranh ngày càng khốc liệt, những bất lợi về chính sách của Chính phủ có thể xảy ra, bất ổn vê chính trị ở các thị trường chủ chốt, sự phát triển công nghệ mới làm cho các phương tiện và dây chuyền sản xuất của doanh nghiệp có nguy cơ trở nên lạc hậu, nguy cơ suy thoái kinh tế trong nước và thế giới,…

2.2 Phân tích định lƣợng – quatitative analysis

Trước hết, phân tích định lượng (hay phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp, phân tích báo cáo tài chính) là quá trình sử dụng các báo cáo tài chính của doanh nghiệp để phân tích và đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp Tài liệu

sử dụng cho phân tích định lượng là các báo cáo tài chính của doanh nghiệp bao gồm: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả kinh doanh, Báo cáo lưu chuyển tiền tệ và Thuyết minh báo cáo tài chính Phân tích định lượng bao gồm phân tích theo tỷ số; phân tích Dupont; phân tích cơ cấu và phân tích xu hướng Tuy nhiên, phân tích theo cơ cấu và theo xu hướng ít phổ biến hơn và chỉ mang tính chất hỗ trợ, bổ sung cho phương pháp phân tích theo tỷ số và phương pháp Dupont Do đó, khi phân tích báo cáo tài chính, thường tập trung vào phương pháp theo tỷ số và phương pháp Dupont

2.2.1 Phân tích theo tỷ số - Ratio analysis

Trước hết, phân tích theo tỷ số là phương pháp thông dụng nhất khi phân tích tình hình tài chính của một doanh nghiệp Phân tích các tỷ số tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá tình hình tài chính của công ty tại một thời điểm xác định; đánh giá hiệu quả hoạt động của công ty trong một một hay nhiều kì kế toán; xác định cấu trúc tài chính; tìm hiểu mối liên hệ giữa hoạt động kinh doanh và hiệu quả công ty; và khắc phục sự khác biệt về quy mô hoạt động giữa các công ty trong ngành

Để đạt được kết quả chính xác và tin cậy khi phân tích các tỷ số dựa trên báo cáo tài chính của doanh nghiệp, cần tuân thủ năm bước Bước 1, xác định đúng công thức đo lường chỉ tiêu cần phân tích trên báo cáo tài chính Bước 2, xác định đúng số liệu từ các báo cáo tài chính để lắp vào công thức Bước, giải thích ý nghĩa của các tỷ số vừa tính toán Bước 4, đánh giá các tỷ số tài chính vừa tính toán theo hai tiêu chuẩn là

so sánh với trung bình ngành (cao, thấp hay phù hợp) và so sánh với quá khứ (tăng hay giảm, tốt hơn hay xấu đi) Bước 5: rút ra kết luận về tình hình tài chính của doanh

nghiệp Các tỷ số phân tích tài chính bao gồm tỷ rủi ro hoạt động, tỷ số thanh khoản, tỷ

số hiệu quả hoạt động, tỷ số khả năng sinh lời, tỷ số cơ cấu vốn, tỷ số tăng trưởng và các tỷ số khác liên quan đến giá cổ phiếu

(1) Các tỷ số rủi ro hoạt động (operating risk)

Rủi ro kinh doanh – business risk

= Độ lệch chuẩn /Trung bình thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh

doanh

Biến động doanh thu – sales variability = Độ lệch chuẩn /Trung bình doanh thu thuần

Hệ số đòn bảy hoạt động – operating leverage

= %Thay đổi thu nhập/% Thay đổi doanh thu

Các chỉ số rủi ro hoạt động đo lường sự biến động và rủi ro trong thu nhập của công ty Nguyên nhân thường là do chu kì kinh doanh, biến động của ngành hay nền chu kì kinh tế tăng trưởng hay suy thoái

(2) Các tỷ số thanh khoản (liquidity ratio)

Hệ số thanh toán hiện hành (Current Ratio) =Tài sản ngắn hạn/Nợ ngắn hạn

Hệ số thanh toán nhanh (Quick Ratio)

= (Tiền mặt+Chứng khoán ngắn hạn+khoản phải thu)/nợ ngắn hạn

Hệ số thanh toán tức thời (Cash Ratio) = (Tiền mặt+Chứng khoán ngắn hạn)/nợ ngắn

(3) Các tỷ số hiệu quả hoạt động (efficiency ratio )

- Các chỉ số về hiệu quả sử dụng vốn lưu động:

Kỳ thu hồi nợ trung bình

= Các khoản phải thu / (Doanh số bán chịu hàng năm /360 )

Hệ số kỳ thu hồi nợ trung bình cho biết công ty đó phải mất bao lâu để chuyển các khoản phải thu thành tiền mặt

Thời hạn thanh toán trung bình

= Các khoản phải trả / (Tiền mua chịu hàng năm/360)

Hệ số thanh toán trung bình biểu thị thông qua thời hạn thanh toán trung bình, phản ánh mối tương quan giữa các khoản phải trả đối với tiền mua hàng chịu mỗi năm Nếu hệ sô này quá cao cho thấy DN mua chịu hàng nhiều, thời gian thanh toán dài, thanh khoản thấp, là mối đe dọa cho các nhà cung cấp và có thể sẽ bị nhà cung cấp từ chối hợp đồng hoặc cấp tín dụng trả chậm Ngược lại, hệ số này cao quá cho thấy DN

ko chiếm dụng được vốn của nhà cung cấp và sẽ phải xoay sở để huy động vốn lưu động từ các nguồn khác

Thời gian lưu kho trung bình

= Giá trị hàng lưu kho trung bình/ (Giá trị hàng đã bán tính theo giá mua /360)

Hệ số hàng lưu kho biểu thị số lượng hàng đã bán trên số hàng còn lưu kho, hệ

số này cho thấy khả năng dùng vốn vào các hàng hoá luân chuyển cao, tránh được lưu kho bởi các mặt hàng kém tính lưu hoạt

Thời gian lưu chuyển tiền mặt (vòng quay vốn lưu động - Cash Conversion Cycle)

CCC =Thời gian thu hồi nợ trung bình+Thời gian lưu kho - Thời gian trả chậm trung bình

Hệ số CCC càng cào càng kém hiệu quả, cho thấy hàng tồn kho lỗi thời, không tiêu thụ được; doanh nghiệp không chiếm dụng được vốn của nhà cung cấp hay nhanh phải trả người bán; chính sách bán chịu còn quá thông thoáng, các khoản phải thu chậm thu hồi Ngược lại, hệ số ccc càng thấp thì doanh nghiệp hoạt động càng tốt, vốn lưu động quay vòng nhanh Đặc biệt hệ số này ứng dụng một cách hiệu quả nhất đối với các doanh nghiệp bán lẻ Tuy nhiên, hệ số này sẽ trở nên vô nghĩa nếu đem ra phân tích trong các ngành như công nghệ thông tin, tư vấn và các công ty bảo hiểm

- Các chỉ số về hiệu quả sử dụng tài sản

Vòng quay tổng tài sản (Total Asset Turnover)

= Doanh thu thuần/trung bình tổng tài sản

Ý nghĩa: Cho thấy một đồng tài sản tạo ra được bao nhiêu đồng doanh thu Hệ số này càng cao so với ngành thì càng tốt Trong ngành chế tạo, hệ số này thường dao động quanh 1 do đặc thù của ngành này vốn đầu tư vào tài sản rất lớn Còn trong ngành bán lẻ, hệ số này thường dao động quanh 10

Hệ số này quá thấp chứng tỏ doanh nghiệp bị ứng đọng vốn, sử dụng tài sảnkém hiệu quả Tuy nhiên hệ số này quá cao cũng không tốt, cho thấy doanh nghiệp hầu như không có tài sản để bán lấy tiền hoặc thanh lý quá nhiều tài sản lỗi thời để mua sắm tài sản mới, do đó ảnh hưởng đến dòng tiền trong tương lai và có khả năng làm tăng nợ, gây rủi ro về tài chính

Vòng quay tài sản cố định (Fixed Asset Turnover)

= Doanh thu thuần/trung bình tài sản cố định

Ý nghĩa: cho thấy một đồng đầu tư vào tài sản cố định tạo ra bao nhiêu đồng doanh thu Hệ số này quá thấp so với trung bình ngành cho thấy vốn bị ứ trong tài sản

cố định hoặc tài sản cố định chưa hoạt động hết công suất Ngược lại, nếu quá cao so với ngành, thì cũng không tốt Chứng tỏ, tài sản cố định của doanh nghiệp đã khấu hao gần hết, cần bỏ thêm vốn để nâng cấp hoặc đầu tư làm ảnh hưởng đến dòng tiền đầu tư

(4)Các tỷ số khả năng sinh lời (Profitability)

- Tỷ suất lợi nhuận gộp (Gross Profit Margin)

= (Doanh thu-Chi phí vốn bán hàng)/Doanh thu thuần

Tỷ số này cho thấy khả năng kiểm soát chi phí sản xuất và tăng doanh số bán hàng: tăng giảm chi phí nguyên liệu đầu vào (lơi thế về nhà cung cấp, thay đổi tỷ giá hối đoái,…); tăng giảm chi phí sản xuất do mức độ hiện đại hay lạc hậu của công nghệ; mức độ hiệu quả của các chiến lược marketing hoặc lợi thế về thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ

- Tỷ suất lợi nhuận kinh doanh (Operating Profit Margin) EBIT

= (Lợi nhuận gộp-Chi phí quản lý doanhnghiệp)/Doanh thu thuần EBIT đo lường tỷ suất sinh lời của mỗi đồng vốn bỏ ra sau khi đã trừ đi các chi phí hoạt động

- Tỷ suất lợi nhuận thuần (Net Profit Margin) = Lợi nhuận sau thuế/Doanh thu thuần

Tỷ số này cho thấy khẳ năng sinh lời của hoạt động liên tục, các khoản thu

nhập bất thường không ảnh hưởng đến tỷ số này

- Lợi suất tổng tài sản (ROA) = Thu nhập thuần+Chi phí lãi vay/Tổng tài sản trung bình

ROA cho biết mỗi đồng tài sản của công ty tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận

- Lợi suất vốn chủ sở hữu (ROE) = Thu nhập thuần/Vốn chủ sở hữu trung bình

ROE cho thấy một đồng góp vốn vào công ty tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận Đây là cái mà các chủ sở hữu quan tâm nhất ROE hay được đem so sánh với ROA Nếu tỷ ROE lớn hơn ROA thì có nghĩa là đòn bẩy tài chính của công ty đã có tác dụng

tích cực, nghĩa là công ty đã thành công trong việc huy động vốn của cổ đông để kiếm lợi nhuận với tỷ suất cao hơn tỷ lệ tiền lãi mà công ty phải trả cho các cổ đông

- Lợi suất vốn đầu tư dài hạn (return on capital employed – ROCE)

= EBIT/ (tổng tài sản – nợ ngắn hạn)

ROCE cho thấy lợi suất mà các nhà quản trị doanh nghiệp tạo ra khi sử dụng nguồn vốn huy động từ cổ phiếu (bao gồm cả cổ phiếu phổ thông và cổ phiếu ưu đãi), trái phiếu, đi thuê tài chính và các khoản nợ dài hạn khác Hệ số này có ý nghĩa đối với

cả cổ đông, chủ nợ, định chế cho thuê tài chính, ngân hàng khi xem xét cho vay dài hạn

- Hệ số dòng tiền biên (cash flow margin) = dòng tiền hoạt động/doanh thu thuần

Hệ số này cho thấy khả năng chuyển các khoản doanh thu thành tiền mặt để tăng khả năng thanh khoản cho doanh nghiệp

- Thu nhập trên mỗi cổ phiếu EPS = lợi nhuận sau thuế/ tổng số cổ phần phổ thông

EPS cho biết cứ mỗi cổ phiếu phổ thông đanh lưu hành có thu nhập là bao nhiêu

(5)Các chỉ số cơ cấu vốn (gearing/leverage ratio):

- Hệ số tổng nợ trên tổng tài sản (Total Debt Ratio) = Tổng nợ dài hạn/Tổng tài sản

Tỷ số này cho biết có bao nhiêu phần trăm tài sản của doanh nghiệp là từ đi vay Qua đây biết được khả năng tự chủ tài chính của doanh nghiệp Tỷ số này mà quá nhỏ, chứng tỏ doanh nghiệp vay ít Điều này có thể hàm ý doanh nghiệp có khả năng tự chủ tài chính cao Song nó cũng có thể hàm ý là doanh nghiệp chưa biết khai thác đòn bẩy tài chính, tức là chưa biết cách huy động vốn bằng hình thức đi vay Ngược lại, tỷ

số này mà cao quá hàm ý doanh nghiệp không có thực lực tài chính mà chủ yếu đi vay

để có vốn kinh doanh Điều này cũng hàm ý là mức độ rủi ro của doanh nghiệp cao hơn

- Hệ số khả năng thanh toán lãi vay (Coverage Ratio) = EBIT/Chi phí lãi vay

Tỷ số trên nếu lớn hơn 1 thì công ty hoàn toàn có khó năng trả lãi vay Nếu nhỏ hơn 1 thì chứng tỏ hoặc công ty đã vay quá nhiều so với khả năng của mình, hoặc công ty kinh doanh kém đến mức lợi nhuận thu được không đủ trả lãi vay Tỷ số khả năng trả lãi chỉ cho biết khả năng trả phần lãi của khoản đi vay, chứ không cho biết khả năng trả cả phần gốc lẫn phần lãi ra sao

- Hệ số khả năng thanh toán tài chính cố định

= (Fixed Financial Cost Ratio) EBIT+Lãi thuê mua/Chi phí lãi vay+Lãi thuê mua

Hệ số này áp dụng cho các công ty huy động vốn bằng đi thuê tài chính hay thuê hoạt động, nhất là các doanh nghiệp hàng không Hệ số trên cho thấy khả năng thanh toán cả chi phí lãi vay và chi phí lãi đi thuê

-Hệ số khả năng thanh toán tài chính cố định bằng tiền mặt (Cash Flow Coverage of Fixed Financial Cost)

= (CFO thuần+Chi phí lãi vay+Lãi thuê mua)/ (Chi phí lãi vay+Lãi thuê mua)

(6) Các chỉ số tăng trưởng (growth ratio):

- Lợi nhuận giữ lại (Retention Rate) = (lợi nhuận sau thuế-Cổ tức)/lợi nhuận sau thuế

Tỷ số này cho biết cứ trong 1 đồng lợi nhuận sau thuế thì doanh nghiệp giữ lại bao nhiêu đồng để tái đầu tư Tỷ số càng lớn tức là doanh nghiệp tái đầu tư càng mạnh

- Tốc độ tăng trưởng bền vững (sustainable growth rate)

= RR*ROE

= (1- tỷ lệ chi trả cổ tức) * ROE

Tỷ số này cho biết tốc độ tăng trưởng lợi nhuận cao nhất mà doanh nghiệp có thể đạt được nếu dùng toàn bộ lợi nhuận giữ lại đem tái đầu tư

(7) Các chỉ số khác liên quan đến giá cổ phiếu

- Chỉ số giá/thu nhập (Price Earning Ratio – P/E)

= Giá thị trường/Thu nhập một cổ phiếu

= tổng giá trị vốn hóa thị trường của cổ phiếu/ lợi nhuận sau thuế P/E phản ánh kì vọng của nhà đầu tư đối với cổ phiếu, sẵn sàng trả giá bao nhiêu cho triển vọng của một công ty Tỷ số P/E thấp thì có nghĩa là lợi nhuận trên một

cổ phần của công ty càng cao hoặc giá trị trường của cổ phiếu thấp Tính toán tỷ số P/E thường trên cơ sở số liệu của công ty trong vòng một năm Tuy nhiên, do lợi nhuận của công ty chịu tác động của nhiều yếu tố, nên có thể lên cao, xuống thấp bất thường, nên

hệ số P/E cũng có thể thay đổi bất thường giữa các năm Vì vậy, các nhà đầu tư thường không chỉ dựa vào duy nhất P/E trong một năm khi ra quyết định đầu tư mà còn xem xét cả P/E trong nhiều năm trước, hay so sánh P/E của công ty này với công ty khác trong cùng ngành hay trong cùng nền kinh tế

-Chỉ số giá/giá trị sổ sách (Price to Book Ratio – P/B)

= giá trị thị trường/mệnh giá cổ phiếu

*** Tuy nhiên, phương pháp phân tích theo tỷ lệ cũng có một số những hạn chế

nhất định Một là, trong nhiều trường hợp khó xác định nhóm ngành của công ty Hai

là, các số liệu về công bố về ngành cũng chỉ mang tính chất tham khảo và thông tin trên

báo cáo tài chính đôi khi không chính xác và khách quan do các sai sót hay gian lận kế toán Ba là, chuẩn mực, nguyên tắc, chính sách và ước tính mà công ty áp dụng có thể

là khác nhau nên khó xác định được tiêu chí để so sánh Bốn là, các tỷ lệ tài chính của ngành có thể chưa phải là tiêu chuẩn so sánh phù hợp Năm là, một số trường hợp, khó

có thể giải thích được sự biến động của các chỉ số tài chính

2.2.2 Phân tích Dupont

a Khái quát về mô hình Dupont

Phân tích là phân tích mối quan hệ tương tác giữa các tỷ lệ tài chính chủ yếu

thông qua triển khai hệ số ROE.Phân tích Dupont cho phép yếu tố nào tạo nên điểm mạnh và điểm yếu của DN, đồng thời cho phép xác định và đánh giá chính xác nguồn gốc làm thay đổi lợi nhuận của công ty, trên cơ sở đó, đưa ra các giải pháp quản trị phù

hợp

Mô hình phân tích tài chính Dupont được phát minh bởi F.Donaldson Brown, một kỹ sư điện người đã gia nhập bộ phận tài chính của công ty hóa học khổng lồ này Một vài năm sau đó, Dupont mua lại 23% cổ phiếu của tập đoàn General Motors Và giao cho Brown tái cấu trúc tình hình tài chính lộn xộn của nhà sản xuất xe hơi này Đây có lẽ là lần cải tổ trên qui mô lớn đầu tiên ở Mỹ Theo Alfred Sloan, nguyên chủ tịch của GM, phần lớn thành công của GM về sau này có sự đóng góp không nhỏ từ hệ thống hoạch định và kiểm soát của Brown Những thành công nối tiếp đã đưa mô hình Dupont trở nên phổ biến trong các tập đoàn lớn tại Mỹ Nó vẫn còn được sử dụng cực

kỳ rộng rãi trong việc phân tích báo cáo tài chính đến những năm 1970

b Phương trình Dupont cơ bản:

EquityCommon

AssetsTotal

AssetsTotal

SalesSales

IncomeNet

MultiplierEquity

TurnoverAsset

TotalMargin

= tỷ suất lợi nhuận biên * vòng quay tổng tài sản * hệ số đòn bảy tài chính

Ý nghĩa: ROE bị chi phối bởi 3 hệ số quan trọng nhất tỷ suất lợi nhuận biên, vòng quay tổng tài sản và hệ số đòn bảy tài chính ROE thấp hay cao là do ít nhất 1 trong 3 hệ số trên thấp hay cao Trên cơ sở nhận biết ba nhân tố trên, doanh nghiệp có thể áp dụng một số biện pháp làm tăng ROE như sau:

Thứ nhất, tác động tới cơ cấu tài chính của doanh nghiệp thông qua điều chỉnh

tỷ lệ nợ vay và tỷ lệ vốn chủ sở hữu cho phù hợp với năng lực hoạt động Nếu mức lợi nhuận trên tổng tài san cua doanh nghiệp cao hơn mức lãi suất cho vay thì việc vay

Thứ hai, tăng hiệu suất sử dụng tài sản Nâng cao số vòng quay của tài sản,

thông qua việc vừa tăng quy mô về doanh thu thuần, vừa sử dụng tiết kiệm và hợp lý về

cơ cấu của tổng tài sản

Thứ ba, tăng doanh thu, giảm chi phí, nâng cao chất lượng của sản phẩm Từ đó

tăng lợi nhuận ròng biên của doanh nghiệp

c Phương trình Dupont mở rộng:

ROE = (Net income/ EBT) x (EBT/ EBIT) x (EBIT/ Revenue) x (Revenue/ Total Assets)

x Total Assets/ Total Equity)

Hay: ROE = (lợi nhuận ròng/ lợi nhuận trước thuế)

x (lợi nhuận trước thuế/lợi nhuận trước lãi và thuế)

x (lợi nhuận trước lãi và thuế/ doanh thu)

x (doanh thu/tổng tài sản)

x (tổng tài sản/vốn chủ sở hữu)

Qua đó cho thấy ROE chịu ảnh hưởng của 5 nhân tố: gánh nặng về thuế, chi phí lãi vay, lợi nhuận trước lãi thuế biên, hiệu suất sử dụng tài sản và hệ số cơ cấu vốn Phương trình DuPont mở rộng cũng phân tích tương tự như Dupont cơ bản song nhà phân tích phải nhìn sâu hơn vào cơ cấu của biên lợi nhuận ròng nhờ nhìn vào ảnh hưởng từ các khoản lợi nhuận khác ngoài khoản lợi nhuận đến từ hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp, ảnh hưởng của thuế và chi phí lãi vay Nhìn vào chỉ tiêu này các nhà phân tích sẽ đánh giá được mức tăng biên lợi nhuận của doanh nghiệp đến từ đâu Nếu nó chủ yếu đến từ các khoản lợi nhuận khác như thanh lý tài sản hay đến từ việc doanh nghiệp được miễn giảm thuế tạm thời thì các nhà phân tích cần lưu ý đánh giá lại hiệu quả hoạt động thật sự của doanh nghiệp

2.3 Các phương pháp định giá cổ phiếu

Có rất nhiều các mô hình định giá cổ phiếu bao gồm mô hình chiết khấu luồng tiền (discounted cash fow –DCF), mô hình chiết khấu cổ tức (Discounted dividend model – DDM), phương pháp so sánh P/E, mô hình lợi nhuận thặng dư (Residual income model-RIM) Mô hình DCF và RIM khá phức tạp Cho nên, vì tính đơn giản và

dễ hiểu nên ở đây chỉ trình bày mô hình chiết khấu cổ tức và phương pháp P/E

2.3.1 Mô hình chiết khấu cổ tức của Gordon

a Nội dung mô hình

Mô hình chiết khẩu cổ tức được thiết kế để tính giá trị lý thuyết của cổ phiếu thường Mô hình này được Merrill Lynch, First Boston và một số ngân hàng đầu tư

khác sử dụng với giả định: (1) biết được động thái tăng trưởng của cổ tức, và (2) biết trước lãi suất chiết khấu Thế nhưng động thái chi trả cổ tức thường rất phức tạp, nên để

có thể mô tả và mô hình hóa được, người ta thường phải đưa ra giả định và xem xét động thái cổ tức qua một số trường hợp đặc biệt liên quan đến động thái tăng trưởng cổ tức Khi sử dụng mô hình này, cần xem xét ở các trường hợp sau:

+ Trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức không đổi:

P =

1 0

)1

(

)1

(

k

g D

)1(

)1(

k

g D



 + … + 







)1(

)1(

0

k

g D

(4.1)

Trong đó, D0 là cổ tức hiện tại của cổ phiếu và g là tốc độ tăng trưởng cổ tức, k

là chí phí vốn cổ phần Cổ tức kỳ vọng ở cuối kỳ n bằng cổ tức hiện tại nhân với thừa số (1+g)n…Giả sử rằng k >g, nhân 2 vế của (4.1) với (1+k)/(1+g), sau đó trừ vế với vế cho (4.1) được:   P

) 1 (

)1(

0 0

k

g D

)1(

0

k

g D

tiến đến 0 Kết quả là: P =

g k

D



1

+ Trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức thay đổi:

Cổ tức được quyết định bởi EPS EPS của doanh nghiệp quyết định giá trị của doanh nghiệp Chính sách cổ tức nhìn chung không ảnh hưởng đến giá trị của doanh nghiệp Vì thế, nếu một doanh nghiệp trả cổ tức thấp và tái đầu tư số lợi nhuận giữ lại, giá cổ phiếu sẽ tăng lên vì cổ tức sẽ tăng lên trong tương lai EPS chia thành 2 phần: phần trả cổ tức (payout ratio) cho cổ đông và phần đem giữ lại để tái đầu tư Giả định số lợi nhuận giữ lại được tái đầu tư ở mức lợi suất tương đương với số vốn chủ sở hữu hiện có của doanh nghiệp Nói một cách khác, phần lợi nhuận giữ lại sẽ thu được lợi nhuận tương đương với ROE, hay:

g = ROE * tỷ lệ tái đầu tư = ROE * (1- tỷ lệ lợi nhuận giữ lại) Giả sử cổ tức có tốc tăng trưởng g1 đến năm n và g2 cố định vĩnh viễn sau đó, ta có:

P = {

1 1 0

)1(

)1(

k

g D



 +

2

2 1 0

)1(

)1(

k

g D



 + …+

n

n a

k

g D

)1(

)1(

)1()1

0

k k

g g

n

k

g k D k

g g

k

D

) 1 (

) (

) 1 (

1 ( 1 ) (

2 1 )

1 1

Có D=D1=D2=D3=… Và

) 1 ( ) 1 ( ) 1

3 2

2 1

D k

b Hạn chế của mô hình

Thứ nhất, mô hình này không áp dụng được trong trường hợp công ty giữ toàn

bộ lợi nhuận cho tái đầu tư và không trả cổ tức cho cổ đông Mô hình chiết khấu cổ tức

có thể áp dụng để định giá cổ phiếu trong các trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức bằng 0, hoặc bằng g không thay đổi và ngay cả trong trường hợp tốc độ tăng trưởng cổ tức thay đổi liên tục qua từng thời kì, đôi khi là thay đổi rất nhanh qua từng năm hoặc thậm chí là qua từng thập kỷ Hiếm khi nào mà một doanh nghiệp đạt đến một mức tăng

trưởng nào đó và có thể duy trì mức tăng trưởng đó mãi mãi

Tuy nhiên, cần nhớ rằng cổ tức chỉ là một trong 2 mục tiêu của nhà đầu tư khi mua cổ phiếu Đôi khi nhà đầu tư vẫn chấp nhận mua cổ phiếu trong trường hợp công

ty không trả cổ tức vì khi ấy mục tiêu của nhà đầu tư là lợi vốn (capital gain) chứ không phải cổ tức Trong trường hợp này mô hình chiết khấu cổ tức không áp dụng được

Thứ hai, mức chiết khấu đôi khi rất khó xác định Các nhà phân tích thường sử

dụng công thức mức chiết khấu R=Rf + β*(Rm - Rf) hoặc là sử dụng chi phí sử dụng vốn trung bình WACC của doanh nghiệp như một tỷ lệ chiết khấu hợp lý Cả hai phương pháp trên đều khá lý thuyết và chúng nhiều khi không vận hành hiệu quả lắm trong ứng dụng đầu tư thực tế Các nhà đầu tư khác có thể chọn một tỷ suất rào cản tuỳ

ý để định giá cho tất cả các khoản đầu tư vốn cổ phần Khi chọn một phương pháp nào

để dự báo suất chiết khấu thì không có nghĩa là có được những câu trả lời chắc chắn chính xác

Quay trở lại với cách tính toán trong mô hình DDM, dễ thấy kết quả của nó rất nhạy cảm với bất cứ một sự thay đổi nào dù là nhỏ nhất trong giả định về tỷ lệ chiết khấu và tỷ lệ tăng trưởng

2.3.2 Phương pháp định giá cổ phiếu theo tỷ số P/E (Price-Earnings ratio)

Phương pháp này đưa ra cách tính giá cổ phiếu rất đơn giản bằng cách lấy lợi nhuận kỳ vọng trên mỗi cổ phiếu nhân với tỷ số P/E bình quân của ngành.Ví dụ một

công ty kỳ vọng sẽ kiếm được lợi nhuận trên mỗi cố phiếu là 3$ trong năm tới và tỷ số P/E bình quân của ngành là 15 thì giá cổ phiếu sẽ là:

P=( Lợi nhuận kỳ vọng trên cổ phiếu) x (tỷ số P/E bình quân ngành)= 3$ x

15=45 $

Phương pháp này rất đơn giản, dễ áp dụng nhưng có nhiều hạn chế Định giá

cổ phiếu thường không chính xác do phải phụ thuộc vào việc ước lượng lợi nhuận kỳ vọng trên cố phiếu Hơn nữa làm thế nào để chọn được tỷ số P/E phù hợp và liệu nhà đầu tư có tin tưởng vào tỷ số P/E của ngành hay không, nếu có thì vẫn còn sai số giữa tỷ

số P/E của ngành và P/E của công ty

II MỘT SỐ KINH NGHIỆM VỀ PHÂN TÍCH CÔNG TY VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU TRÊN THẾ GIỚI VÀ SO SÁNH VỚI VIỆT NAM

1 Kinh nghiệm phân tích công ty của thế giới và so sánh với Việt Nam

1.1 Về phương pháp áp dụng

Trên thế giới, khi phân tích công ty thường áp dụng 2 phương pháp: top-down

và bottom-up Phương pháp top-down đã được trình bày như phần trên

Hình 2: Hai phương pháp tiếp cận phân tích công ty

Phương pháp bottom-up thì trình tự ngược lại: phân tích công ty, phân tích ngành và cuối cùng là phân tích vĩ mô Trường phái Top-down cho rằng các nền kinh tế, thị trường chứng khoán và ngành đều ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của một chứng khoán Trường phái Bottom – up cho rằng có thể tìm ra những cổ phiếu định giá trị thấp so với giá thị trường và có tỷ suất sinh lời cao mà không kể viễn cảnh của thị trường và ngành

Ở Việt Nam, hiện nay các chuyên gia phân tích cũng áp dụng các mô hình này,

nhưng phân tích top-down thì phổ biến hơn Các công ty chứng khoán ở Việt Nam thường sử dụng phương pháp Top-down để đưa ra các báo cáo phân tích chuyên sâu về các doanh nghiệp niêm yết hỗ trợ quyết định mua bán chứng khoán của các nhà đầu tư

1.2 Về ý nghĩa và vai trò

Trên thế giới, phân tích công ty dù theo phương pháp Top-down hay Bottom-up

thì các báo cáo phân tích được ứng dụng hết ý nghĩa của nó đặc biệt là trên các thị trường chứng khoán phát triển (TTCK), đã đạt đến mức độ hiệu quả Các dữ liệu sử dụng để phân tích trên thế giới, nhất là ở các nền kinh tế phát triển như Mỹ, Nhật, Anh… thì tin cậy hơn, đầy đủ hơn do thị trường tài chính, chế độ thông tin, chế độ báo cáo tài chính minh bạch hơn Do đó, các kết quả phân tích trên thế giới tin cậy hơn Cho nên phân tích công ty hay còn gọi là phân tích cơ bản được phát huy gần như hết tác dụng của nó

Ở Việt Nam, thị trường còn mới nổi nên trong nhiều trường hợp, các kết quả

phân tích chỉ là mang tính chất tham khảo Việt Nam hiện vẫn chưa công nhận là nền kinh tế thị trường thực thụ Mối liên hệ giữa nhiều doanh nghiệp với ngành và tổng thể nền kinh tế vĩ mô còn chưa thực sự khăng khít Thêm vào đó, các giao dịch tài chính còn chưa minh bạch, hiện tượng thông tin bất cân xứng còn phổ biến, chất lượng kiểm toán báo cáo tài chính vẫn còn nhiều bất cập và chất lượng nguồn nhân lực kế toán-tài chính còn hạn chế Nhiều nhà đầu tư còn chưa quan tâm đến ứng dụng của phân tích cơ bản trong đầu tư chứng khoán Do vậy, đôi khi phân tích ngành và phân tích nền kinh

tế vĩ mô chưa phát huy hết tính hữu dụng của nó

2 Kinh nghiệm định giá cổ phiếu trên thế giới và so sánh với Việt Nam

Trên thế giới, các nhà đầu tư coi phân tích công ty là nền tảng để định giá cổ

phiếu Họ là những nhà đầu tư thực thụ nên rất coi trọng phân tích cơ bản bên cạnh phân tích kĩ thuật Còn ở Việt Nam, nhiều nhà đầu tư phong cách còn chưa chuyên nghiệp, vẫn còn đầu tư theo tâm lý đám đông, chưa nhận thức được tầm quan trọng, chưa biết vận dụng phân tích công ty và cũng không quan tâm đến giá trị thực của cổ

phiếu

Hơn nữa, trên thế giới định giá cổ phiếu theo phương pháp chiết khấu luồng tiền (DCF), P/E và chiết khấu cổ tức là phổ biến nhất Lý do là vì những phương pháp này

có độ tin cậy và chính xác nhất Mô hình DCF rất được ưa chuộng, theo đó, giá trị của

cổ phiếu là giá trị của tất cả các dòng tiền ước lượng trong tương lai được chiết khấu về hiện tại với một tỷ suất chiết khấu hợp lý Mô hình này khá phức tạp, đòi hỏi phải ước đoán chuỗi các kế hoạch tạo ra dòng tiền hoạt động nhưng nó phản ánh được tương đối đầy đủ mọi mặt bản chất hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty so với các phương pháp khác Trên thế giới, họ có họ có đầy đủ các điều kiện và công cụ để ước tính và dự

báo dòng tiền trong tương lai nên việc sử dụng mô hình DCF không mấy khó khăn, còn phương pháp P/E lại dễ áp dụng vì có đủ số liệu về TTCK và ngành mà các thị trường này cũng đạt đến mức độ hiệu quả

Tại Việt Nam, việc áp dụng mô hình các mô hình vẫn còn nhiều vấn đề Trước

hết, mô hình DCF có một số khó khăn làm cho việc ước tính nguồn thu trong tương lai của các công ty khó có thể chính xác như tình hình môi trường kinh doanh có nhiều biến động; các doanh nghiệp Việt Nam trong đó có các công ty đang niêm yết đều chưa quen với lập kế hoạch sản xuất kinh doanh dài hạn, đặc biệt là còn xa lạ với việc dự báo chi tiết luồng tiền dài hạn ra, vào…Bên cạnh đó, việc áp dụng hệ số P/E để tính giá cổ phiếu tại Việt nam còn gặp phải nhiều khó khăn do thiếu số liệu và TTCK chưa phát triển Về mô hình chiết khấu cổ tức, hiện nay do chưa có hệ số Beta nên việc áp dụng còn gặp trở ngại ở chỗ khi quyết định được tỷ suất chiết khấu.Vì thế, thực tế cho thấy phương pháp định giá theo tỷ số P/E thường được áp dụng hơn vì tính đơn giản, dễ hiểu của nó

CHƯƠNG 2:

PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIỂU CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẨU TƯ

PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIÊP SÔNG ĐÀ

I TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY

1 Lịch sử hình thành và phát triển:

Tháng 9/2001, Công ty được thành lập có tên Tiếng Việt đầy đủ là “Công ty

Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà”, tên viết tắt là Sudico,

có trụ sở chính đặt tại Tầng 7- Tòa nhà Tổng công ty Sông Đà, đường Phạm Hùng, Từ Liêm, Hà Nội Khi thành lập, công ty có vốn điều lệ là 800 tỷ đồng và kinh doanh trong

lĩnh vực bất động sản (BĐS) Năm 2003, Sudico được chuyển đổi thành Công ty Cổ

phần và được trao cờ thi đua xuất sắc của Bộ Xây dựng

Năm 2005, dự án KĐT Mỹ Đình - Mễ Trì được đã hoàn thành; Khu dân cư Bắc

Trần Hưng Đạo (Hòa Bình) đã hoàn chỉnh công tác quy hoạch, thi công san nền và triển khai kinh doanh Doanh thu thuần đạt 314,69 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 174,2 tỷ

Năm 2006, công ty vinh dự đạt giải Sao Vàng Đất Việt do Uỷ Ban Trung ương

hội các nhà Doanh nghiệp trẻ Việt Nam trao tặng và một lần nữa được trao tặng cờ thi đua của Bộ Xây dựng dành cho đơn vị thi đua xuất sắc ngành xây dựng Ngày 11/05/2006, công ty được niêm yết cổ phiếu tại Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố

Hồ Chí Minh với mã chứng khoán SJS

Năm 2007, công ty tăng vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng lên lên 400 tỷ đồng và thành

lập các công ty con (Sudico Tiến Xuân, Công ty Cổ phần Dịch vụ Sudico và Công ty

Cổ phần Tư vấn Sudico) và được Bộ Khoa học và Công nghệ trao giải Cúp vàng ISO

2007

Năm 2008, công ty thành lập công ty con: Công ty TNHH Một thành viên

Sudico An Khánh Năm 2009, cổ phiếu Sudico được bình chọn là một trong 19 cổ

phiếu vàng Việt Nam năm 2009

2 Cơ cấu sở hữu và quản trị công ty

2.1 Cơ cấu sở hữu

Về cơ cấu sở hữu, Sudico vốn được cổ phần từ một doanh nghiệp nhà nước

Bảng 1: Cơ cấu sở hữu

Sở hữu nhà nước (tổng công ty Sông Đà) 36.3%

Sở hữu nhà đầu tư nước ngoài 26.92%

Cá nhân và tổ chức khác trong nước 36.78%

2.2 Quản trị công ty:

Các thành viên trong ban lãnh đạo của Sudico trước đây hầu hết đều đảm nhận các vị trí trong các công ty khác của tổng công ty Sông Đà, hơn nữa đây cũng là những con người có hơn 20 năm kinh nghiệm trong ngành xây dựng, vì vậy ban lãnh đạo Sudico là những người có kinh nghiệm trong hoạt động của mình Họ cũng có nhiều mối quan hệ với tổng công ty Sông Đà và các thành viên khác Bên cạnh đó, hiện nay Sudico cũng đang dự định thực hiện việc bán các căn hộ cho cán bộ công nhân viên cũng như các các cổ đông của mình Điều này một phần nào đó sẽ góp phần gắn kết hơn nữa giữa cán bộ nhân viên và cổ đông với công ty

3 Hoạt động sản xuất kinh doanh

3.1 Lĩnh vực kinh doanh:

Hoạt động của Sudico là đầu tư kinh doanh BĐS Cụ thể, Sudico cung cấp dịch

vụ về BĐS và xây dựng từ tư vấn đầu tư lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp; tư vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch chi tiết khu đô thị và khu công nghiệp, tư vấn thiết kế công trình dân dụng, công nghiệp đến thi công xây lắp các công trình dân dụng và công nghiệp kinh doanh vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất; dịch vụ khách sạn, nhà hàng; xuất nhập khẩu thiết bị máy móc

Tuy nhiên, hoạt động chính của công ty trong lĩnh vực BĐS là kinh doanh, khai thác các dịch vụ về nhà ở và khu đô thị (chiếm trên 95% doanh thu thuần và lợi nhuận gộp)5 Sản phẩm của công ty cung cấp cho khách hàng những căn hộ, biệt thự cao cấp nằm trong tổng thể kiến trúc được quy hoạch hiện đại và đồng bộ chiếm thị phần đáng

kể trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, xấp xỉ 3 - 4%

3.2.Các dự án đã và đang triển khai

Hiện nay, công ty đã hoàn thành nhiều dự án BĐS lớn trong đó phải kế đến dự

án dự án KĐT Mỹ Đình – Mễ Trì ở Hà Nội (2002-2009) với tổng vốn đầu tư khoảng

4500 tỷ đồng và quy mô 368000 m2, dự án KĐT Bắc Trần Hưng Đạo ở Hòa Bình (2004-2008) với tổng vốn đầu tư hơn 148 tỷ đồng và quy mô 240000 m2 Đặc biệt, công ty đang triển khai các dự án lớn mang tính chiến lược trong đó:

Bảng 2: Một số dự án lớn đang triển khai

(m2)

Vốn đầu tư (tỷ đồng)

Tiến độ thực hiện KĐT Nam An

Khánh

Hoài Đức – Hà Tây

2,888,000 3500 Khởi công 2004, đang kinh

doanh

KĐT Văn La-

Văn Khê

Chuẩn bị kinh doanh

Tiến Xuân Lương Sơn –

1 1 Phân tích môi trường kinh tế vĩ mô Việt Nam

1.1.1 Môi trường chính trị Việt Nam 2009 - Political

Nhìn chung, Việt Nam được đánh giá là nước có môi trường chính trị và xã hội

ổn định so với các nước khác trong khu vực Tổ chức Tư vấn Rủi ro Kinh tế và Chính

trị (PERC) tại Hồng Kông xếp Việt nam ở vị trí thứ nhất về khía cạnh ổn định chính trị

và xã hội sau sự kiện 11-2009 So với các nước ASEAN, Việt nam có ít các vấn đề liên quan đến tôn giáo và mâu thuẫn sắc tộc hơn Sau khi đưa ra chính sách “đổi mới”, Việt Nam đã và đang đạt được mức tăng trưởng GDP ổn định Việt nam được đánh giá là nơi an toàn để đầu tư tạo môi trường kinh doanh thuận lợi và thu hút các nhà đầu tư nước ngoài

Đối với Sudico, ngoài môi trường chính trị ổn định, còn hưởng lợi từ sự kiện chính trị nổi bật là Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội Sudico đang triển khai dự án KĐT Nam An Khánh, và Văn La-Văn Lê trên địa bàn Hà Tây cũ và nay là Hà Nội mới Khi các dự án này hoàn thành, trong quy hoạch phát triển thu đô Hà Nội và trong tầm ảnh hưởng của thủ đô, thì những công trình này sẽ càng có giá trị, các căn hộ sẽ có giá bán cao hơn

1.1.2 Tình hình kinh tế vĩ mô năm 2009 - Economic

a Tổng quan về kinh tế thế giới 2009:

Bức tranh nền kinh tế thế giới đã dần sáng trở lại sau cơn bão tài chính Cuộc khủng hoảng được coi là tồi tệ nhất kể từ sau đại suy thoái 1930-1931 đã khép lại đi khi các trung tâm kinh tế - tài chính lớn phát những tín hiệu phục hồi, điều làm ngạc nhiên

cả những tổ chức dự báo, chuyên gia kinh tế lạc quan nhất Những biện pháp quyết liệt trong chính sách tiền tệ nới lỏng và tài khóa mở rộng của các chính phủ được nhận định

là nguyên nhân chính đem lại sự phục hồi nhanh chóng kinh tế thế giới theo mô hình

chữ “V” Sự kiện nổi bật nhất là kinh tế Trung Quốc trở hành đầu tàu của phục hồi và

tăng trưởng kinh tế thế giới 2009, vươn lên trở thành nền kinh tế lớn thứ ba thế giới với

tăng trưởng GDP năm 2009 là 8.7%

b Kinh tế Việt Nam năm 2009

Thứ nhất, định hướng chủ đạo cho việc điều hành kinh tế vĩ mô năm 2009 là chính sách tài khóa mở rộng và tiền tệ nới lỏng Nền kinh tế Việt Nam vốn bị ảnh

hưởng phần nào từ cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu cũng đã dần dần hồi phục nhờ những nỗ lực kích thích kinh tế của Chính phủ thông qua gói kích cầu, đặc biệt là hỗ trợ lãi suất 4%, chính sách giảm, giãn thuế đối với doanh nghiệp, duy trì mặt bằng lãi suất thấp, giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc trong năm 2009

Thứ hai, tăng trưởng kinh tế Việt Nam chính thức phục hồi từ quý II/2009

Những chính sách này thực sự đã trở thành lực kéo chính cho tăng trưởng GDP trong năm 2009 Kinh tế Việt Nam chính thức thoát đáy từ quý II/2009 với mức tăng 3,9% Việt Nam có tốc độ tăng trưởng GDP cả năm 2009 đạt 5,32% Thâm hụt thương mại năm 2009 lên tới 12,2 tỷ USD giảm 32,1% so với năm 2008, nhưng chiếm đến 21,6% kim ngạch xuất khẩu, mức khá cao so với bình quân các nước trong khu vực

Thứ ba, các kích thích kinh tế cũng tạo ra những tác dụng phụ Tăng trưởng tín

dụng gần 38%, mức quá cao so với tốc độ tăng trưởng GDP (gấp 7,14 lần, trong khi bình thường chỉ dừng ở mức 3-4 lần so với GDP) Thâm hụt ngân sách trường kỳ và lập

kỷ lục 7% GDP và đối diện nguy cơ lạm phát ở mức cao trong năm 2010 Chỉ số lạm phát tính trung bình cả năm 2009 đạt 6,88% So sánh với các nền kinh tế trong khu vực

và thế giới thì CPI của Việt Nam vẫn đang ở mức cao nhất, năm trước đó đã tăng gần

23%

Xét về TTCK Việt Nam, năm 2009 là một năm đầy sóng gió Sau giai đoạn suy

thoái suy yếu nghiêm trọng tháng 1 – 2 (GDP quý I/2009 đạt mức thấp nhất là 3.1%),

chỉ số VNIndex đã tạo đáy 235 điểm vào cuối tháng 2/2009 Tuy nhiên, thị trường hồi

phục trở lại, VNIndex tăng lên đến 633 điểm vào cuối tháng 10 nhờ sự hỗ trợ của TTCK thế giới và kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp 9 tháng đầu năm khả quan Bước sang tháng 11 – 12, thị trường bước vào giai đoạn thoái lui và thận trọng Điểm đáng chú ý năm 2009 có sự lên ngôi của nhóm cổ phiếu ngành BĐS, chứng khoán hay xây dựng thay cho cổ phiếu ngành ngân hàng như năm 2007-2008 Gói kích cầu hỗ trợ lãi suất có tác động tích cực nhất lên hoạt động sản xuất kinh doanh của các ngành xây dựng, BĐS, VLXD, chăn nuôi Đây cũng là những nhóm cổ phiếu có mức tăng giá

mạnh nhất trên TTCK kể từ đầu năm đến nay Cổ phiếu SJS cũng không nằm ngoài xu hướng đó Khi thị trường lên, có lúc cổ phiếu SJS tăng giá 140%

1.1.3 Môi trường văn hóa-xã hội Việt Nam- Sociocutural

Thứ nhất, tốc độ di chuyển lao động, số người có việc làm, thu nhập của người

dân và tăng trưởng dân số ở Việt Nam càng ngày càng cao, nhất là ở những thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh thúc đẩy nhu cầu về nhà ở và cư trú Thu nhập người lao động ngày càng tăng (hiện nay trung bình 1000USD/năm), tầng lớp trung lưu và thượng lưu ngày càng phát triển Do đó, họ không chỉ tăng nhu cầu về nhà

ở mà còn quan tâm hơn đến chất lượng và các tiện ích, các dịch vụ du lịch, khu biệt thự, nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí khác

Thứ hai, do tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa và sự phát triển các ngành dịch

vụ, các ngành nghề mới ngày càng nhất nhất là ở nhũng vùng ngoại thành và vùng lân cận những thành phố lớn, nhiều cụm công nghiệp và khu đô thị hình thành Theo đó, nhu cầu về thuê văn phòng, diện tích kinh doanh, khách sạn, nhà máy khu công nghiệp càng lớn

Thứ ba, người Việt Nam có tín ngưỡng về phong thủy và văn hóa gia đình cũng

đang thay đổi Quan niệm về phong thủ hình thành thị hiếu của khách hàng đối với vị trí của sản phẩm BĐS Bên cạnh đó, trong gia đình Việt Nam hiện nay các cặp vợ chồng trẻ thường muốn sống tách biệt với bố mẹ nên nhu cầu về nhà ở của những đối tượng này cũng cao hơn Thống kê cho thấy khoảng 70% trên 80 triệu dân dưới 30 tuổi

là lượng khách hàng dồi dào có xu hướng sống tách riêng khi lập gia đình mới

1.1.4 Môi trường công nghệ - Technological

Xu hướng phát triển công nghệ hiện nay là điện tử - viễn thông Công nghệ điện

tử viễn thông được ứng dụng trong tất cả các lĩnh vực trong đó có công nghệ quản lý BĐS Công nghệ này liên quan đến: quản lý vận hành và khai thác tòa nhà cao ốc văn phòng, chung cư, trung tâm thương mại, khu dân cư, quản lý dự án ; quản lý xây dựng, thiết kế quy hoạch đô thị và quản lý tài sản cho các nhà đầu tư BĐS

Các công ty đầu tư và kinh doanh BĐS sẽ được các công ty quản lý BĐS hỗ trợ

về kế hoạch kinh doanh và quản lý tòa nhà, tìm và lựa chọn khách thuê, khách mua, thương thảo và đàm phán hợp đồng Các công ty bất động sản có thể mua và sử dụng

công nghệ quản lý bất động sản trọn gói ngay từ giai đoạn đầu của việc lập dự án, đến triển khai và đưa vào hoạt động, cũng như khai thác trong suốt thời gian tồn tại của tòa nhà Đây là một dịch vụ đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao, và vì thế sẽ mang lại lợi ích rất

lớn cho các chủ đầu tư bất động sản trong việc khai thác có hiệu quả tối đa cũng như bảo vệ và nâng cao giá trị tài sản của mình Đây là một cơ hội để Sudico ứng dụng công nghệ này nhằm nâng cao giá trị sản phẩm

1.1.5 Môi trường tự nhiên – Environmental

Môi trường tự nhiên có vai trò quyết định giá trị của bất động sản Về vị trị địa

lý, những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trên các có giá cao hơn những BĐS cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm và các vị trí khác Ưu thế về vị trí địa lý sẽ quyết định giá trị của đất Về địa hình BĐS toạ lạc, nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác có tác động đến giá trị BĐS Về hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà ở), nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn

và ngược lại Về, tình trạng môi trường, môi trường trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào, có thuận lợi hay rủi ro của tự nhiên (các sự cố của thiên tai như bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt) đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

Đối với các sản phẩm BĐS của Sudico, vị trí thuận lợi về về môi trường tự nhiên

đã làm tăng giá trị của các sản phẩm này Các dự án bất động sản của SJS đều có vị trị đắc địa, gần trung tâm kinh tế , thương mại, tài chính, hành chính của thủ đô và các khu

du lịch, khu vui chơi, giải trí

1.1.6 Môi trường pháp lý – Legal

Trước hết, hoạt động của Sudico chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Luật Doanh nghiệp, Luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng, luật đất đai, các quy định về chuyển nhượng BĐS và các văn bản pháp luật khác có liên quan Tuy nhiên, tác động của môi trường pháp lý đến ngành BĐS ở một số nét chính sau :

Năm 2007, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời Theo điều 19 của luật, chủ đầu

tư dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng Tổng số vốn ứng trước không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng và việc huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động sau khi đã xây xong cơ sở hạ tầng theo dự án Việc huy động vốn ứng trước lần sau chỉ được thực hiện khi đã hoàn thành khối lượng lần trước và vốn ứng trước của khách hàng phải sử dụng đúng mục đích, chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng để quản lý Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không đúng