I. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY
3.1.Mô hình chiết khấu cổ tƣ́c :
1. 1 Phân tích môi trƣờng kinh tế vĩ mô Việt Nam
3.1.Mô hình chiết khấu cổ tƣ́c :
a. Dự báo giai đoạn 1 (2010-2015)
a1. Dự báo tốc độ tăng trưởng
Ước lượng tốc độ tăng trưởng của công ty cho 5 năm tới, tính tốc độ tăng trưởng của công ty theo trung bình của quá khứ. Tốc độ tăng trưởng cổ tức của của SJS được dự báo bằng tỷ lệ lợi nhuậ n giữ lại trung bình nhân với ROE trung bình trong quá khứ từ 2005-2009 và con số tính toán tốc độ tăng trưởng là g = 25.44% .Cụ thể:
Tỷ lệ lợi nhuận giữ lại b = 1- tỷ lệ lợi nhuận trả cổ tức
= 1- tỷ lệ cổ tức trên mệnh giá* giá trị vốn cổ phần/ LNST Tốc độ tăng trưởng = b*ROE
Trong đó b là tỷ lệ lợi nhuận giữ lại trung bình trong quá khứ và ROE là ROE trung bình trong quá khứ
Bảng 18: Tính tốc độ tăng trưởng cho giai đoạn 2010-2015 2005 2006 2007 2008 2009
trung bình Vốn cổ phần (trđ) 50,000 50,000 400,000 400,000 800,000 Lợi nhuận sau thuế (trđ)
174,194 119,845 359,278 118,883 729,567 Tỷ lệ cổ tức trên vốn cổ phần 25% 20% 20% 15% 20% b 92.82% 91.66% 77.73% 49.53% 78.07% 77.96% ROE 0.39 0.24 0.40 0.10 0.50 32.63%
tốc độ tăng trƣởng g1=
b*ROE 25.44%
Con số g = 25.44% là phù hợp với triển vọng của công ty trong những năm tới. Công ty sẽ tiếp tục tăng trưởng với tốc độ cao trong vòng 5 năm tới do có nhiều dự án triển vọng. Công ty đang trong giai đoạn đầu của trong quá trình phát triển các BĐS như đền bù giải tỏa , xây dựng cơ sở hạ tầng , chứ chưa xây dựng các sản phẩm cuối cùng như các chung cư cao cấp với khả năng đền bù giải tỏa với chi phí thấp , và khả năng thắng thầu các dự án mới. Lợi nhuận sẽ được giữ vững ít nhất trong khoảng 5 năm tới nhờ quy mô lớn và quỹ đất sạch dồi dào. Hiện tại SJS có khoảng 8 dự án lớn đầu tư vào các khu đô thị hiện đại, tầm cỡ quốc tế, hội tụ nhiều yếu tố thiên nhiên với tổng diện tích 1,839ha đang chờ triển khai. Trong số đó, quỹ đất sạch đã lên đến 510ha, đủ đảm bảo khả năng tăng trưởng của công ty trong vòng 5 năm tới. Trước mắt, Sudico sẽ tập trung nguồn lực để đầu tư vào 2 dự án trọng điểm là Nam An Khánh và Văn La-Văn Khê. Nam An Khánh – 281 ha là dự án lớn nhất , có vị trí đắc địa nhất và quan trọng nhất trong giai đoạn 5 năm tới của công ty. Hiện tại công ty đã giải phóng khoảng 98% tổng diện tích đất. Ước tính khi hoàn thành dự án giá trị đất sẽ tăng đáng kể, có thể đạt mức 18 – 20 triệu đồng/m2.
a2. Tính lãi suất chiết khấu:
r1=Rsjs = Rf + Beta*(Rm-Rf). Trong đó:
- Rf là lãi suất trái phiếu Chính phủ Việt Nam vào khoảng 7%/năm (theo thông tin từ Bloomberge ngày 25/01/2010, Chính phủ Việt Nam thông báo lãi suất Trái phiếu chính phủ Việt Nam ra thị trường quốc tế là 7%/năm)
- Beta được tính theo mô hình CAPM . Hồi quy lợi suất theo ngày của SJS theo lợi suất VnIndex (Rm) theo ngày. Các quan sát bắt đầu từ ngày 07-07-2006 khi SJS chính thức
giao dịch trên Hose cho đến ngày 06-04-2010 (937 quan sát). Kết quả cho Beta = 1.0705 và Rm trung bình ngày = 0.0009
- Tiếp theo, tính lãi suất thị trường trung bình năm (Rm) khi Hose chính thức vào năm 2000 cho đến ngày 06-04-2009 (2262 quan sát). Rm(năm) = Rm(ngày)*250 = 0.0009*250 = 22.27%
- Do đó: Rsjs= 0.07 + 1.0705 * (0.2227- 0.07) = 0.2335 Với g1= 25.44%, r1 = 23.35%,
Và: DPS(2010) = DPS(2009) * (1+g1) = 2000 * (1+ 0.2544) = 2505 (theo đại hội cổ đông công ty ngày 10-4-2010, tỷ lệ trả cổ tức là năm 2009 là 20% mệnh giá tức 2000 đồng. Giá chiết khấu về thời điểm đầu năm 2010 trong giai đoạn này 12700đ.
b. Dự báo giai đoạn 2 (từ sau 2015):
Ngành bất động sản biến động cùng chiều với chu kì kinh tế . Vì thế, tốc độ tăng trưởng giai đoạn 2 được lấy bằng tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam trong dài hạn ước lượng khoảng g2=5.4 %/năm; lãi suất chiết khấu giai đoạn này ước lượng là r2=9.4% (tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam trong dài hạn 5.4% + tỷ lệ lạm phát là 4% trong giai đoạn này, theo báo cáo mang tên “Foresight” 2020 của Economist Intelligence Unit9). Giá trong giai đoạn này khi chiết khấu về thời điểm đầu năm 2010 là 69300 đồng. Tham khảo phụ lục số 1.
c.Giá trị cổ phiếu SJS theo mô hình chiết khấu cổ tức là 82100 đồng (=12700+69300)
Nhận xét: Giá theo mô hình này còn hơi thấp so với tiềm năng và triển vọng của công ty. Nguyên nhân là do áp dụng lãi suất chiết khấu quá cao 23.35% trong giai đoạn đầu. Tốc độ tăng trưởng trong giai đoạn đầu là 25.44% là tương đối lạc quan.