Phân tích ngành bất động sản

I. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY

1. 1 Phân tích môi trƣờng kinh tế vĩ mô Việt Nam

1.2. Phân tích ngành bất động sản

1.2.1. Đặc thù ngành bất động sản

Thứ nhất, bản chất của ngành BĐS cần vốn đầu tư rất lớn. Hoạt động kinh doanh BĐS phụ thuộc chặt chẽ vào chính sách tín dụng cho vay dự án bất động sản của các ngân hàng. Tín dụng thắt chặt, các dự án bất động sản có nguy cơ bị ngưng trệ do thiếu vốn, người có nhu cầu mua nhà ở cũng bị kẹt vốn, thị trường bất động sản có thể sẽ bị đóng băng. Ngược lại, tín dụng nới lỏng, các dự án bất động sản ồ ạt ra đời, thị trường bất động sản trở nên sôi động.

Thứ hai, chu kỳ kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư BĐS thườn kéo dài hơn 1 năm. Trong hoạt động xây dựng cơ bản, thời gian thi công kéo dài, phê duyệt quyết toán giữa chủ đầu tư với nhà thầu thường mất nhiều thời gian. Do vậy phương pháp hạnh toán chi phí sẽ được treo lại trên bảng cân đối tài sản. Tất cả các khoản chi phí sẽ được treo vào chi phí xây dựng dở dang, xây dựng công trình chứ không kết chuyển thành lợi nhuận hàng năm như ngành dịch vụ.

Thứ ba, thị trường BĐS mang tính khu vực và địa phương sâu sắc. Đặc tính của BĐS là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự thừa thãi ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường BĐS mang tính chất

địa phương cục bộ. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường BĐS ở từng địa phương.

Thứ tư, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia. Thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.

Thứ năm, khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. BĐS là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng BĐS, nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng kể.

1.2.2. Tổng quan ngành bất động sản Việt Nam hiện nay a. Thực trạng ngành năm2008 :

Thời điểm đầu năm 2008, thị trường BĐS sôi động. Giá BĐS liên tục tăng cao. Chỉ trong một thời gian ngắn chưa đến 3 tháng (tháng 12/2007 đến 2/2008), giá nhà đất đã tăng bình quân 300%, thậm chí có nơi tăng đến 500% nhưng vẫn không đủ hàng đáp ứng nhu cầu thị trường. Bên cạnh đó, hàng loạt các dự án BĐS từ vài chục tỷ đồng tới hàng chục nghìn tỷ đồng liên tục ra đời. Hàng loạt các doanh nghiệp BĐS được ồ ạt thành lập. Các tổng công ty nhà nước cũng hăng hái tham gia Lilama, TKV, EVN...).

Thời điểm cuối năm 2008, thị trường BĐS trầm lắng. Cơn sốt nhà đất năm 2008 chỉ chấm dứt khi có chính sách thắt chặt tiền tệ. Tháng 4/2008 - một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ - trên thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm. Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt.

b. Thực trạng ngành năm 2009.

Dấu ấn chung ghi nhận về ngành BĐS Việt Nam 2009 là thị trường BĐS phục hồi trở lại và phân hóa. Phân khúc căn hộ cao cấp tăng cung giảm cầu, thị trường ảm đạm. Do có tỷ suất lãi biên hấp dẫn, nguồn cung sản phẩm căn hộ cao cấp với khung giá trên 2,000 USD/m2 dồi dào trở lại nhanh chóng trong năm 2009 khi chi phí xây dựng hạ. Dù mức giá chào bán năm 2009 chỉ bằng 60 - 70% so với năm 2008 nhưng cũng không đủ hấp dẫn người mua do khả năng tài chính suy giảm mạnh sau khủng hoảng tài chính và các nhà đầu cơ vẫn kẹt vốn trong đợt suy giảm năm 2008. Ngược lại, phân khúc nhà ở hạng trung – bình dân hồi phục mạnh mẽ. Năm 2009, loại căn hộ có khung

giá dưới 1,000 USD/m2 tăng dồi dào cả về cung và cầu do hàng loạt khu dân cư mới và khu tái định cư được xây dựng. Theo CBRE6, tăng trưởng mạnh nhất là khu vực nhà ở bình dân có mức giá dưới 10 triệu VND/m2. Khoảng 2,360 căn hộ loại này được tung ra thị trường trong năm 2009, gấp 5 lần so vớinăm 2008.

Nguyên nhân của sự phục hồi là do kinh tế hồi phục, điều kiện thị trường thuận lợi. Thuận lợi thứ nhất là các ngân hàng bơm vốn vào thị trường BĐS. Năm 2009, cho vay BĐS chủ yếu tập trung vào tín dụng tiêu dùng – vay mua nhà ở với thời hạn 10 – 15 năm và thế chấp bằng tài sản mua. Các ngân hàng cũng hỗ trợ vốn đầu tư đối với các dự án về nhà ở. Dòng vốn đi vào thị trường năm qua đã làm hồi phục mảng nhà ở bậc trung và bình dân. Thuận lợi thứ hai làlãi suất thị trường ổn định khiến giá BĐS ít biến động. Hoạt động cho vay tiêu dùng BĐS năm vừa qua được khống chế ở mức trần 10.5%.

1.2.3. Môi trường cạnh tranh ngành bất động sản Việt Nam theo Michael Porter (1) Áp lực cạnh tranh từ phía nhà cung cấp

Thứ nhất, xét về yếu tố đất đai, cạnh tranh giữa các doanh nghiệp BĐS là rất quyết liệt. Đất là tài nguyên hữu hạn. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị cốt lõi của một sản phẩm BĐS. Có được một quỹ đất có vị trí thuận lợi về tất cả các mặt như trọng điểm, thương mại, hành chính, tài chính, dịch vụ, du lịch... là một lợi thế lớn đối với các doanh nghiệp địa ốc. Hơn nữa nhà cung cấp quyền sử dụng đất duy nhất ở Việt Nam là Nhà nước. Với Sudico, do xuất thân từ một doanh nghiệp nhà nước, là công ty con và có mối quan hệ gắn bó với tổng công ty Sông Đà và Bộ xây dựng nên tích lũy được quỹ đất dồi dào và có vị thế đẹp. Đây là một lợi thế cạnh tranh của Sudico.

Thứ hai, xét về yếu tố đầu vào là xây dựng và vật liệu xây dựng, áp lực cạnh tranh đối với ngành là không lớn lắm. Năm 2009, nguồn cung vật liệu xây dựng dồi dào và giá nguyên vật trong nước và thế giới ổn định. Năm 2009 cũng chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ và sự cạnh tranh gay gắt giữa các doanh nghiệp trong ngành xây dựng và vật liệu xây dựng (ngành xây dựng đạt mức tăng trưởng cao, 5.2% năm 2009 theo Tổng cục thống kê Việt Nam) và nguồn cung vật liệu xây dựng rất dồi dào (trong đó sản xuất thép tăng là 25%)7

. Nếu như nửa đầu năm 2008 đơn giá xây dựng căn hộ là khoảng trên 3 triệu đồng/m2 sàn thì năm 2009 chi phí giảm chỉ còn khoảng 2.3 – 2.7 triệu đồng/m2.

6

CBRE là công ty có trụ sở chính tại Los Angleles, là công ty dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới (tính theo doanh thu năm 2008) và có tên trong danh sách 500 công ty hàng đầu do tạp chí Fortune và S&P bình chọn.

(2) Áp lực cạnh tranh từ phía khách hàng

Áp lực cạnh tranh từ phía khách hàng không đáng kể do cầu về bất động sản rất dồi dào và nhưng tương đối lớn trên từng khu vực địa lý. Tốc độ đô thị hóa và mật độ dân số ngày càng cao nhất là ở phía Tây Hà Nội, nên nhu cầu về nhà ở hay thuê văn phòng đều rất cao. Thị trường BĐS cạnh tranh theo địa phương và khu vực địa lý, tùy thuộc vào sự phát triển kinh tế-xã hội, các doanh nghiệp BĐS luôn tìm cách tranh giành thị phần bằng cách tìm đến các quỹ đất ở các khu vực có kinh tế -xã hội phát triển.

Sản phẩm BĐS của Sudico có lợi thế cạnh tranh và chiếm được sự ưa chuộng của khách hàng. Các dự án của Sudico có sự khác biệt so với các sản phẩm BĐS khác và mang đậm thương hiệu Sudico. Điển hình là KĐT Mỹ Đình - Mễ trì với quy mô 36ha và tổng vốn đầu tư hơn 400 triệu USD nổi trội về lối kiến trúc khác biệt với các KĐTM khác của Thủ đô ở sự tận dụng tối đa không gian, ánh sáng, thông gió thiên nhiên. Lối kiến trúc kiểu Pháp được xem như một tổ hợp công trình thương mại, công cộng và văn phòng bao gồm công viên cây xanh, các cơ quan, công sở, trường học, nhà trẻ, khu vui chơi, giải trí, bể bơi, sân ten-nít... mang đến cho người dân sống sự thoải mái, sang trọng và thân thiện với môi trường tự nhiên. KĐT mang phong cách châu Âu kiểu mẫu Mỹ Đình - Mễ trì đã đưa Sudico giành được giải thưởng Sao vàng Đất Việt năm 2006. KĐTM Mỹ Đình - Mễ trì cũng nhận được giải thưởng Công trình có kiến trúc đặc biệt do Hội KHKT Việt Nam trao tặng. Lợi thế về sản phẩm này hiếm có doanh nghiệp nào có được.

(3) Nguy cơ xuất hiện các sản phẩm thay thế

Xét về mục đích tiêu dùng, áp lực cạnh tranh từ phía sản phẩm thay thế có thể nói là không có. BĐS là một sản phẩm chuyên biệt. Hơn nữa, đất là tài nguyên hữu hạn, khó có thể có tài nguyên nào có thể thay thế cho đất trong việc cung cấp nơi ở cho con người trừ khi trong lương lai loài người thiết kế và xây dựng chỗ ở trên không trung hay trên mặt nước mà mang tính bền vững và ưu việt nhất. Điều này thì khó có thể xảy ra. Về sản phẩm thay thế cho văn phòng hiện nay có thể là làm việc và giao dịch từ xa do sự phát triển của công nghệ thông tin. Tuy nhiên, kiểu làm việc hay giao dịch từ xa không phải ngành nào cũng áp dụng được và ở Việt Nam, hình thức này còn chưa phát triển.

Nếu xét về mục đích đầu tư , áp lực từ sản phẩm thay thế cũng không đáng kể. Kênh đầu tư thay thế BĐS là chứng khoán , hay vàng, ngoại tệ. Tuy nhiên, đầu tư BĐS cần rất nhiều vốn và nhiều hơn nhiều , sinh lời thì đặc biệt cao hơn so với đầ u tư vàng,

chứng khoán hay ngoại tệ và nhìn chung thủ tục đầu tư , kinh doanh cũng phức tạp hơn . Chứng tỏ đầu tư BĐS khó có thể bị thay thế hoàn toàn bởi các kênh đầu tư khác.

(4) Rào cản gia nhập ngành đối với các đối thủ tiềm ẩn

Một là rào cản về vốn lớn và quỹ đất rộng mở. Các doanh nghiệp có qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia được, và nếu như có tham gia thì cũng khó tồn tại Một công ty có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường thì mới là bảo chứng tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay. Hơn nữa như đã nói ở trên, đất là hữu hạn, để có được quỹ đất lớn không phải đơn giản, nhất là các công ty nhỏ.

Có thể nói những rào cản này cũng không quá khó như ngà nh ngân hàng hay ngành điện, song để tồn tại và phát triển lớn mạnh trong ngành BĐS thì thực sự không dễ dàng. Mức lợi nhuận kỳ vọng cao là động lực lớn để thúc đấy các doanh nghiệp gia nhập ngành, chính vì vậy bằng cách này hay cách khác các công ty luôn có định hướng mở rộng lĩnh vực kinh doanh sang cả BĐS. Trên thực tế, có thể thấy rõ có rất nhiều công ty BĐS lớn trên sàn lại không phải bắt đầu từ hoạt động xây lắp hay đầu tư kinh doanh BĐS. Hoàng Anh Gia Lai (HAG) là một ví dụ tiêu biểu - tiền thân là xưởng đóng gỗ, dần mở rộng quy mô và lĩnh vực hoạt động, đồng thời tận dụng quỹ đất sẵn có, HAG đã trở thành một trong những công ty BĐS hàng đầu hiện nay. Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Khánh hội (KHA) cũng là một ví dụ, bắt đầu từ hoạt động kinh doanh xuất nhập khẩu với tiềm lực tài chính được gây dựng dần và một số khu đất có vị trí đẹp, KHA hiện nay cũng được nhắc đến là một công ty BĐS. Rõ ràng các công ty đều cần phải tích lũy cho mình tiềm lực tài chính hoặc quỹ đất nhưng không phải công ty nào cũng làm được như vậy.

Ba là rào cản về thủ tục hành chính là vô cùng rườm rà. Các dự án muốn hoàn thiện có khi phải kéo dài rất lâu phải trải qua rất nhiều thủ tục từ thỏa thuận địa điểm, cấp thông tin quy hoạch, xét duyệt quy hoạch của quận (huyện), thẩm định và phê duyệt quy hoạch của Sở Quy hoạch - Kiến trúc... và nhiều bước lòng vòng khác để được khởi công. Ở Việt Nam, thủ tục hành chính về đất đai là rườm rà và phức tạp nhất trong các thủ tục hành chính.

Rào cản gia nhập ngành giúp cho các công ty BĐS và hiện tại và Sudico cạnh tranh tốt hơn với những công ty mới nhất. Sudico vốn được cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước nên ít nhiều sẽ có những ưu đãi về thủ tục hành chính đất đai. Đây là một lợi thế cạnh tranh của Sudico.

(5) Cạnh tranh nội bộ ngành nhìn chung là khá gay gắt

Thứ nhất, số lượng đối thủ cạnh tranh trong ngành BĐS là tương đối lớn tạo sức ép cạnh tranh gay gắt. Hiện nay, có rất nhiều các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh BĐS trên khu vực thị trường Hà Nội và T.P Hồ Chí Minh. Có thể nói, đối thủ cạnh tranh trực tiếp lớn nhất của Sudico là công ty trên khu vực BĐS Hà Nội như công ty cổ phần đô thị Từ Liêm (NTL), Công ty cổ phần phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC). Trong tương lai, khi một số công ty BĐS khác xâm nhập vào thị trường miền bắc thì áp lực cạnh tranh sẽ càng quyết liệt, chẳng hạn một số đại gia BĐS như Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAG), Công ty phát triển nhà Thủ Đức (TDH), Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Bình Chánh (BCI), Công ty cổ phần đầu tư và khu công nghiệp Tân Tạo (ITA),....

So với NTL, Sudico có lợi thế cạnh tranh hơn. Nhìn chung, so với NTL, SJS có lợi thế về vị trí và quỹ đất của các dự án hơn. Các dự án của SJS phần đa triển khai ở phía Tây và Tây Nam Hà Nội là trọng điểm của thủ đô và mật độ đô thị hóa cao hơn so với vị trí của các dự án khu đô thị của NTL ở khu Dịch Vọng - Cầu Giấy , Cầu Diễn . Quỹ đất hiện tại của NTL chỉ đủ để công ty kinh doanh trong 2, 3 năm tới và dự án gối đầu hiện chưa được hoàn thiện hạ tầng cơ sở cũng như giải phóng mặt bằng.

So với công ty cổ phần phát triển đô thị Kinh Bắc, sức ép cạnh tranh đối với Sudico là không nhỏ. KBC được đánh giá là đối thủ mạnh nhất đối với SJS ở mảng đầu tư khu công nghiệp và xây dựng tổ hợp khách sạn, trung tâm thương mại, đường cao tốc. KBC là một trong những tập đoàn BĐS hàng đầu miền Bắc trong lĩnh vực đầu tư khu công nghiệp (tổng diện tích đầu tư khu công nghiệp của KBC chiếm 13% tổng diện tích KCN ở Việt Nam).

Thứ hai, rào cản rút lui khỏi ngành tăng cạnh tranh giữa các công ty hiện tại.

Với đặc tính riêng biệt, sản phẩm BĐS có vốn đầu tư dài hạn, có tính lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định, cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt nên một công ty đầu tư vào BĐS thì khó có thể rút lui ra khỏi thị trường.

1.3. Phân tích SWOT

1.3.1. Điểm mạnh

Thương hiệu của SJS đã được khẳng định trong lĩnh vực xây dựng BĐS. Là