Xây dựng nguyên tắc đảm bảo bảo lợi ích thỏa đáng cho người dân khi thu hồi quyền sử dụng đất, áp dụng thực tế tại khu đô thị mới An Phú - An Khánh quận 2 thành phố Hồ Chí Minh

B TR CH GIÁO D C VÀ ÀO T O NG I H C KINH T TP H CHÍ MINH -NG TRÌNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT LÊ THANH H I XÂY D NG NGUYÊN T C M B O L I ÍCH TH A ÁNG CHO NG I DÂN B THU H I QUY N S D NG ÁP D NG TH C T T I KHU Ô TH M I AN PHÚ - AN KHÁNH QU N THÀNH PH H CHÍ MINH LU N V N TH C S KINH T Thành ph H Chí Minh n m 2011 T, B TR CH GIÁO D C VÀ ÀO T O NG I H C KINH T TP H CHÍ MINH -NG TRÌNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT LÊ THANH H I XÂY D NG NGUYÊN T C M B O L I ÍCH TH A ÁNG CHO NG I DÂN KHI THU H I QUY N S D NG ÁP D NG TH C T T I KHU Ô TH M I AN PHÚ - AN KHÁNH QU N THÀNH PH H CHÍ MINH Chun ngành sách cơng Mã s : 603114 LU N V N TH C S KINH T Ng i h ng d n khoa h c: Gi ng viên Phan Chánh D ng GS Malcolm McPherson Thành ph H Chí Minh n m 2011 T, L I CAM K T Tôi xin cam oan lu n v n hồn tồn tơi th c hi n Các o n trích d n s li u s d ng lu n v n ngu n có u cd n xác cao nh t ph m vi hi u bi t c a Lu n v n không nh t thi t ph n ánh quan i m c a tr h c Kinh t Thành ph H Chí Minh hay Ch ng i ng trình gi ng d y kinh t Fulbright Thành ph H Chí Minh, ngày 06 tháng n m 2011 LÊ THANH H I - MPP1 H C VIÊN CAO H C CHÍNH SÁCH CƠNG KHĨA TR NG I H C KINH T TP.HCM L IC M N Tôi xin c m n Giáo S Malcolm McPherson ã giúp tơi hồn t t lu n v n Tôi xin trân tr ng c m n th y Phan Chánh D ã t n tình h ng th y V Thành T Anh ng d n su t th i gian làm lu n v n Tôi c ng r t bi t n th y Nguy n Xuân Thành, th y Ph m Duy Ngh a ã có nh ng góp ý cho lu n v n c a tơi Tơi r t c m kích Ti n s Hoàng Xuân Ngh a – Vi n Nghiên c u Kinh t Xã h i Hà N i ã dành th i gian c ng nh c góp ý v b c c trình bày c a lu n v n ã g i ý v quan i m c a quy n a ph ng Tơi xin trân tr ng nh ng óng góp quý báu c a anh Nguy n Tín Trung, Giám c Sài Gịn dành cho lu n v n c a tôi, c T ng Công ty c bi t nh ng thông tin v ph a ng án xây d ng cao c t i Khu ô th m i An Phú – An Khánh Tôi c ng xin c m n ch Nguy n Trúc Vân, Ch Tr n Th M n, ch Tr n Th Thanh Th y – Vi n Nghiên C u Phát tri n Tp.HCM ã có nhi u h tr cho vi c hồn thành lu n v n c a Nhân ây c ng xin bày t lòng bi t n Ch n quý th y cô t p th nhân viên ng trình Gi ng d y Kinh t Fulbright thu c Tr ng i h c Kinh T Tp.HCM, anh ch , b n bè công tác t i cơng ty kinh doanh tơi có c ki n th c, thông tin n ng l c xin kh ng nh nh ng quan i m, nh n hoàn thành lu n v n Tuy v y, nh c nêu lu n v n quan i m riêng c a cá nhân tôi, không ph i quan i m c a Ch Kinh t Fulbright, không i di n cho quan i m c a Tr T Tp.HCM hay T ng công ty nhi m v nh ng nh n a a c ã giúp ng trình Gi ng d y ng i H c Kinh c Sài Gịn Tơi xin hoàn toàn ch u trách nh lu n v n LÊ THANH H I - MPP1 M CL C PH N M U CH NG I TÌNH HÌNH B I TH NG, GI I PHÓNG M T B NG VI T NAM VÀ KINH NGHI M M T S N I TRÊN TH GI I I TÌNH HÌNH B I TH NG VÀ GI I PHÓNG M T B NG C ÁP D NG VI T NAM: Tình hình b i th ng gi i phóng m t b ng t i Vi t Nam: Nh ng t n t i h n ch nguyên nhân II KINH NGHI M M T S N I TRÊN TH GI I: Kinh nghi m b i th ng GPMB c a Trung Qu c : Kinh nghi m n bù, gi i t a c a Singapore : Bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam: 10 CH NG II T NG QUAN C S LÝ LU N, QUAN I M VÀ NGUYÊN T C V THU H I T, B I TH NG VÀ GI I PHÓNG M T B NG 11 I T NG H P CÁC QUAN I M RIÊNG C A T NG CH TH : 11 Quan i m c a nhà n c: 11 Quan i m c a ng i dân b thu h i t: 13 Quan i m c a nhà u t : 14 II VI C THU H I T, B I TH NG VÀ GI I PHÓNG M T B NG THEO QUAN I M PHÁT TRI N: 15 Khía c nh kinh t - xã h i c a t thu h i t: 15 Doanh nghi p v i phát tri n 19 Nhà n c v i phát tri n 20 Ng i dân v i phát tri n: 22 III XÂY D NG CÁC NGUYÊN T C CHUNG CHO CÔNG TÁC THI T K PH NG ÁN THU H I T: 25 Nguyên t c 1: Hài hịa l i ích bên liên quan 25 Nguyên t c 2: Tái nh c t i ch nên c coi u tiên hàng u: 29 Nguyên t c 3: Nhà n c ph i ch th gi i quy t vi c làm t ng phúc l i cho ng i dân b thu h i t 32 Các nguyên t c khác 33 CH NG III 35 XÂY D NG PH NG ÁN ÁP D NG CHO TR NG H P C TH T I KHU Ô TH M I AN PHÚ – AN KHÁNH QU N TP.HCM 35 I GI I THI U KHU Ô TH M I AN PHÚ – AN KHÁNH VÀ LÝ DO ÁP D NG T I KHU Ô TH M I AN PHÚ – AN KHÁNH (AP_AK): 35 Gi i thi u Khu ô Th An Phú – An Khánh, Qu n 2, Tp.HCM 35 Tình hình n bù – GPMB u t xây d ng t i Khu ô Th An Phú – An Khánh, Qu n 2, Tp.HCM 35 2.1 Ph ng án n bù : 36 2.2 Nh ng thành qu c a trình thu h i t – xây d ng K T m i: 37 2.3 Nh ng h n ch : 38 U II XU T CÁC PH NG ÁN: 40 Ph ng án hi n t i: 40 xu t tiêu chí l a ch n ph ng án m i (d a nguyên t c) 40 Các ph ng án xu t m i: 41 So sánh ph ng án: 42 CH NG IV K T LU N VÀ KI N NGH 46 T ng c ng vai trò giám sát c a c quan ch c n ng vi c th c hi n cam k t v phúc l i xã h i qui ho ch s d ng t 46 T ng c ng vai trò c a nhà n c t ch c xã h i i v i v n xã h i h u GPMB 46 Xây d ng qu nhà ph c v tái nh c 47 Xác nh công b giá giao d ch bình quân thay cho b ng giá t mà UBND t nh công b hàng n m nh hi n 47 Dùng thu thu nh p cá nhân i u ti t m t ph n a tô chênh l ch 49 Nhà n c thu h i t, sau ó u giá quy n s d ng t: 50 TÀI LI U THAM KH O 52 DANH M C CÁC CH AP_AK B S Công ty PT&KD Nhà CSHT DA FDI GPMB IRR K T NPV NXB PGS QSD QSD T C ThS Thu TNCN Thu TNDN TNHH TS UBND UBND Tp.HCM VAT : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : VI T T T An Phú - An Khánh B t ng s n Công ty Phát Tri n Kinh Doanh Nhà C s h t ng D án V n u t tr c ti p n c Gi i phóng m t b ng Su t sinh l i n i t i Khu ô th Hi n giá rịng Nhà xu t b n Phó giáo s Quy n s d ng Quy n s d ng t Tái nh c Th c s Thu thu nh p cá nhân Thu thu nh p doanh nghi p Trách nhi m h u h n Ti n s y Ban Nhân Dân y Ban Nhân Dân Thành ph H Chí Minh Thu giá tr gia t ng DANH M C CÁC HÌNH V VÀ B NG BI U H p 1.1 : Khi u n i liên quan n vi c thu h i t, b i th ng GPMB H p 1.2 : T ng k t công tác gi i quy t u n i, t cáo n m 2009 H p 1.3 : Kinh nghi m n c ngồi có th áp d ng cho Vi t Nam 10 H p 2.1 : Chi phí xã h i t ng 12 H p 2.2 : D án ng Tân S n Nh t – Bình L i – Vành ngồi 12 H p 2.3 : B t l c tr c òi h i vô lý c a ng i dân 15 Hình 2.1 : Mơ hình hóa i m cân b ng l i ích 26 H p 2.4 : Tái B ng 3.1 : Giá nh c t i Khu ô th m i Th Thiêm 30 t t i khu ô th m i An Phú-An Khánh 41 B ng 3.2 : K t qu phân tích th m nh d án ph ng án II 41 B ng 3.3 : K t qu phân tích th m nh d án ph ng án III 42 B ng 3.4 : So sánh ph ng án 43 PH N M U Trong kho ng hai th p niên tr l i ây, t c công nghi p hóa th hóa Vi t Nam di n nhanh chóng n cho nhu c u chuy n h i QSD t tái phát tri n, i m c ích s d ng nh c tr nên ph bi n Bên c nh nh ng m t thành công kinh t i s ng ng i dân ho ch treo nh ng khu nhà c c i thi n h qu hàng lo t d án treo, án qui t m b l p x p, ô nhi m, phát sinh bên c nh khu dân c m i, v u n i u ki n v t t ng cao Nguyên nhân c a nh ng h qu không th a thu n xong vi c n bù gi i t a Tình tr ng n cho ngu n l c xã h i b lãng phí m t cách nghiêm tr ng Ch t l c ng t, thu ng s ng c a ng dân c nh ng khu v c qui ho ch m i ch a x ng t m Tr c b i c nh ó, câu h i t làm th phóng m t b ng (GPMB), gi i quy t v n y nhanh ti n xã h i phát sinh, s m n bù gi i a ngu n l c vào phát tri n kinh t , ph c v l i ích xã h i tìm câu tr l i tác gi xác nh ba m c tiêu nghiên c u nh sau: Nghiên c u t ng quan lý lu n v n bù gi i t a, so sánh kinh nghi m m t s n i th gi i Tìm hi u nhu c u c a ch th chính, tham gia q trình d ng quan i m nguyên t c nh m h i quy n s d ng m b o l i ích th a cho ng t, b i th a m t s k t lu n ki n ngh v sách ng GPMB v n b c xúc c a xã h i R t nhi u chuyên gia, nhà khoa h c l nh v c ã nghiên c u quy t nh : tr , T C xu t h ng gi i ng Thái S n: “Nghiên c u, ánh giá th c tr ng công tác b i th xu t gi i pháp y nhanh ti n thu h i d ng CSHT ch nh trang ô th ” n m 2004, Vi n Khoa H c V n Ph n: “Hồn thi n sách b i th v n i dân b thu t (QSD ) xu t gi i pháp c th Thu h i n bù gi i t a, xây ng GPMB t o ng, h i v i d án xây c B n ; Nguy n a bàn th xã B o L c”, lu n i h c Kinh t Tp.HCM 2007; Th.s Ph m Bình An: “Nghiên c u xây d ng ph ng án cho ng i dân góp v n c ph n b ng quy n s d ng C ng Hi p Ph c”, Ti n s D Ph t xây d ng Khu ô Th c Tân: “M t s nguyên t c sách di d i t d án có di d i t i Tp.HCM” (K y u Khoa h c – Vi n Kinh T Tp.HCM); V ình Quân: “Nh ng kinh nghi m, gi i pháp công tác n bù gi i t a ph c v th hóa cơng nghi p hóa t i TP.HCM”; “H u gi i phóng m t b ng ô Hà N i – V n gi i pháp”, t p h p nhi u nghiên c u c a cán b th c ti n, nhà khoa h c PGS TS Nguy n Chí M TS Hồng Xn Ngh a Tuy nhiên, hi n ch a có tài nghiên c u ti p c n theo h nhu c u c a ch th có l i ích trình thu h i v y, (ph tài s d ng ph ng pháp phân tích ng pháp chuyên gia) ph ng ch biên… t, b i th ng phân tích ng GPMB Do nh tính, k t h p v i ph ng v n sâu ng pháp nghiên c u tình hu ng (case study), khai thác nh ng góc nhìn khác c a ch th tham gia trình thu h i th ng GPMB, tìm cách khái quát nên nh ng nguyên t c chung nh m góp ph n làm cho công tác th t, b i n bù GPMB tr nên hi u qu kh thi h n T ó, xu t gi i pháp c m t d án i n hình ki n ngh sách có liên quan 50 S ti n thu thu nh p cá nhân ph i n p tr ng h p thu 25% s l n h n thu 2% n u: (B-M)x25%>Bx2% ú 23B>25M ú B/M>25/23 ú B/M>1,086957 ú (BM)/M>8,69% i u có ngh a n u giá bán t ng thêm 8,69% thu thu nh p cá nhân ph i óng tr ng h p thu 25% chênh l ch giá u vào giá h n thu 2% giá bán Mà m c t ng giá 8,69% ph bi n B S t i nh ng khu v c ô th hóa m nh ho c phân b nhi u ti n t ngân sách i u ki n m t s n u s l n i v i h u h t nh ng ng c th mà nhà n c u t CSHT ki n ngh thành hi n th c thành viên Qu c h i (c quan quy t nh v m c thu ) ph i th y hi u r ng m c thu su t 2% giá bán ch m c t ng tr ng cho ng ch a th c s h p lý, i n p thu c quan thu d tính tốn m c n p thu ch c bi t i v i tr ng h p nhà n xây d ng CSHT, giá B S t ng ng s thu vào cho ngân sách N u m i ng ph ng ti n thông tin v n i dân khu v c ó h i hi u, d lu n s ng l i nhi u h n ng h , c ng thêm c thu h i t, sau ó c Qu c h i thông qua u giá quy n s d ng t: công b ng cho ch th tham gia trình thu h i QSD GPMB sách b i th b t k tr ng h p nên th c hi n c ch Nhà n ng sau ó u giá kèm b n qui ho ch s d ng Kho n th ng d l i sau tr t t c chi phí b i th ti n s d ng t n p ngân sách… s chia cho ng t, b i th c thu h i t, ngân ng, chi phí i dân tr c ti p b thu h i u giá, thu , t m t ph n ng), m t ph n khác b sung ngân sách t nh phân b cho m c tiêu phúc l i xã h i liên quan i dân b thu h i t a bàn t nh (kho ng 30-40%), ph n l i ngân sách qu c gia nh m b sung kinh phí b i th ng t rõ ràng chi ti t (có th 20-30% nh ng không nhi u h n g p ôi so v i giá b i th c ng ut i chúng nh báo, ài, báo i n t di n àn internet ng hành lang, s m mu n ch c ch n s Nhà n c dùng ngân sách ng cho d án thu h i nt t a vào t ph c v 51 d án an ninh qu c phòng, l i ích qu c gia, cơng trình phúc l i cơng c ng, ch ng trình qu c gia khơng có ngu n thu ho c ngu n thu khơng th bù p chi phí b i ng (kho ng 40% cịn l i) u giá cơng khai s làm th a mãn doanh nghi p doanh nghi p s có t s ch phát tri n kinh doanh; có qui ho ch rõ ràng, c th (gi m th t c) giá doanh nghi p ch p nh n ho ch u giá s i v i ng i dân vi c m b o ng ho ch phát tri n vùng ngu n thu (ngoài thu ) cho d án thu h i c chia s thêm th ng d sau qui i dân b thu h i t giá tr b i th gi i quy t v n t ch ng l i thêm t vi c qui ng ã nh n Nhà n xã h i bù c s có thêm p kinh phí b i th ng t ph c v d án an ninh qu c phịng, l i ích qu c gia i u ki n c n s h u thu n m nh m t ph ng ti n thông tin i chúng nh báo, ài, báo i n t di n àn internet phân tích cho dân hi u ng h , nhà n c c n tính tốn ph n l n ng hành chi phí kinh t xã h i nh giá b i th i dân ch p nh n, c ng c n s kiên quy t c a nhà n i v i nh ng tr ph i s ph n y ng c thi ng h p òi h i quy n l i B i vì, c ch ch v p i t m t phía nh t ng s d ng ngu n v n th ng d t i dân áp giá b i th u giá QSD ng t minh b ch hi u qu i u ki n 52 TÀI LI U THAM KH O ThS Ph m Bình An (2008), “Mơ hình Nơng dân góp v n b ng ti n b i th giá tr quy n s d ng t d án Khu ô th Công nghi p C ng Hi p Ph c”, Vi n Nghiên C u Phát Tri n Tp.HCM V Thành T Anh (2007), "Công b ng hi u qu kinh t ", Ch d y kinh t Fulbright ng ng trình Gi ng ng/m2: C ng ch l i hoãn, t i Báo m i – baomoi.com (5/2011), “V t sao?”, truy c p ngày 05/06/2011 t i a ch : http://www.baomoi.com/Vu-1-tydongm2-Cuong-che-lai-hoan-tai-sao/148/6121250.epi Ban Qu n lý D án h tr c i cách hành TP HCM (08/04/2001), “Trung Qu c n bù gi i t a dân theo giá th tr ng”, Tin nhanh Vi t Nam c truy c p ngày 22/3/2011 t i a ch http://vnexpress.net/gl/xa-hoi/2001/04/3b9af57a/ T ng Cơng ty a c Sài Gịn – Công ty PT&KD Nhà (1999), “Ph ng án Giá n bù tr c p thi t h i tái nh c c a D án u t xây d ng c s h t ng K T An Phú – An Khánh Qu n Tp.HCM” (tr 9-10) TS Nguy n Minh c (2009) “Mơ hình kinh t D ng Kinh: x lý v ng m c khâu thu h i t thông qua chuy n i nông dân thành c ông ng i lao ng doanh nghi p”, H u GPMB Hà N i – V N VÀ GI I PHÁP, (tr456-462) NXB Chính tr qu c gia, Hà N i GH (07/03/2011) “D án ô th m i Th Thiêm ph i tr lãi vay t ng/ngày”, Báo Tu i tr online, truy c p ngày 07/04/2011 t i a ch http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=427796&ChannelID=204 ng Nguy n H u Th ”, Võ H ng (28/10/2004), “ u giá 14 khu t vietbao.vn; truy c p ngày 05/06/2011 t i a ch http://vietbao.vn/Xa-hoi/Daugia-14-khu-dat-duong-Nguyen-Huu-Tho/40053370/157/ Minh Khanh (26/05/2011), “Ng ng góp qu 156”, Báo Ng i Lao ng, truy c p ngày 28/5/2011 t i a ch http://nld.com.vn/2011052609451933p0c1002/ngung-gop-quy-156.htm 10 Th i báo Kinh T Sài Gòn online – thesaigontimes.vn (29/8/2008), “ n bù 85 tri u ng/m2 chung c 192 NKKN” Truy c p ngày 05/6/2011 t i a ch http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/9230/ 53 11 PGS, TS Tr n Du L ch (2003), “Báo cáo k t qu kh o sát, nghiên c u th tr ng b t ng s n t i Singapore” – Vi n Kinh T Tp.HCM Vi n Nghiên c u Phát tri n Tp.HCM (N i dung Báo cáo oàn Cán b nghiên c u c a Vi n Kinh T biên so n g i Th ng tr c Thành y Th ng tr c UBND Tp.HCM) 12 ng Hu nh L c (16/02/2009), “D án khu ô th m i Th Thiêm: T ng m c h tr b i th ng g p l n” Báo Pháp lu t Tp.HCM, truy c p ngày 05/06/2011 t i a ch http://phapluattp.vn/242920p1015c1074/du-an-khu-do-thi-moi-thu-thiemtang-muc-ho-tro-boi-thuong-gap-4-lan.htm 13 Hà Minh (25/10/2009), “61% v vi c u n i liên quan n t ai”, Th i Báo Kinh T Vi t Nam c truy c p ngày 05/06/2011 t i a ch : http://vneconomy.vn/20091025071256719P9920C9922/61-vu-viec-khieu-nailien-quan-den-dat-dai.htm 14 PGS, TS Nguy n Chí M TS Hoàng Xuân Ngh a (2009), “Bàn v h u GPMB: Khía c nh quan h ru ng t chuy n d ch c c u nông nghi p, nông thôn hi n nay”, H u GPMB Hà N i – V N VÀ GI I PHÁP, NXB Chính tr qu c gia, Hà N i 15 Th c s Ph m Mai Ng c, “Thu h i t-Kinh nghi m m t s n Vi t Nam”, t p chí c ng s n, c truy c p ngày 08/7/2011 t http://taichinhvietnam.net/content/view/5790/33/ c th c ti n a ch 16 Nguy n V n Ph n (2007), “Hồn thi n sách b i th ng GPMB bàn th xã B o L c”, lu n v n Th c s i h c Kinh t Tp.HCM 17 ThS V ình Quân (2010), “Nh ng kinh nghi m, gi i pháp công tác bù gi i t a ph c v ô th hóa cơng nghi p hóa t i TP.HCM”, 18 a n c Quang (21/6/2009), “T ch c sòng b c d i t ng h m bi t th ”, Tin nhanh Vi t Nam vnexpress.net; truy c p ngày 05/06/2011 t i a ch : http://vnexpress.net/gl/phap-luat/2009/06/3ba1061c/ 19 Tùng Quang (2007), Lo t v qui ho ch T C t i K T m i Th Thiêm, Báo Tu i Tr , Báo i oàn K t c truy c p ngày 06/06/2011 t i a ch sau: http://tuoitre.vn/Chinh-tri-Xa-hoi/226195/Du-an-Khu-do-thi-moi-ThuThiem%c2%a0Ai-pha-nat-quy-hoach.html http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=226376&ChannelID=3 http://vietbao.vn/Xa-hoi/Dung-dang-160ha-tai-dinh-cu/40225878/158/ 54 20 CN ng Thái S n (2004), “Nghiên c u, ánh giá th c tr ng công tác b i th ng, h tr , T C xu t gi i pháp y nhanh ti n thu h i t i v i d án xây d ng CSHT ch nh trang ô th ”, Vi n Khoa H c o c B n 21 TS D Ph c Tân (2003), “Bình lu n m t s nguyên t c sách di d i tái nh c t d án ODA t i Tp.HCM”, Vi n Nghiên c u Phát tri n Tp.HCM 22 K t lu n Thanh Tra (2011), “Xác minh làm rõ n i dung ph n ánh, u n i, t cáo liên quan n d án ng Tân S n Nh t – Bình L i – Vành ngồi (TP H Chí Minh)”, Thanh tra Chính ph 23 TS Lê V n Thành (2007), “ i s ng h gia ình sau tái nh c ”, Vi n Nghiên c u phát tri n Tp.HCM, truy c p ngày 06/06/2011 t i a ch http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn/xemtin.asp?idcha=4401&cap=4&id=4407 24 Ti n s Nguy n Quang Tuy n (2009), “Kinh nghi m n bù, GPMB t ch c tái nh c Trung Qu c”, H u gi i phóng m t b ng Hà N i v n gi i pháp (trang 381-388), NXB Chính tr qu c gia, Hà N i 2009 25 Gs TsKH ng Hùng Võ (2008), “Th c hi n sách, pháp lu t t i v i cơng tác phịng ch ng tham nh ng, lãng phì ngu n tài nguyên t ai”, Tài li u s d ng cho nói chuy n “Chính sách, pháp lu t t v i kinh t th tr ng Vi t Nam” t i Ch ng trình Gi ng d y kinh t Fulbright 27 PH N PH L C PH DÂN CÓ QDS NH N T TRONG KHU QUI HO CH T P H P L I T HỐN Thơng s d L C3 I T VÀ XÂY D NG CAO án L m phát bình quân/n m Ch s CPI Su t chi t kh u Thu VAT Thu TNDN T ng di n tích khu t d ki n Di n tích t NN thu h i t ng ng theo t l hốn i bình qn 9% Di n tích n n xây d ng Di n tích sân bãi + kho ng lùi k thu t Th i gian xây d ng d án Th i gian hoàn t t d án N m1 n m n m n m n m m m m m 12% 1,00 15% 10% 25% 3000 C N m2 1,12 1,25 n m 33 333 600 400 Ngu n V n Giá tr t V n t có V n t m ng n v cung c p 20% V n vay B trí t ng T ng H m : Gi xe Tr t: Khu th ng m i L u n l u 18: C n h S t ng 19 1 17 Chi phí xây d ng T ng di n tích (m ) 49 400 600 600 44 200 giá tr kh i l ng xây d ng Di n tích s d ng chung (m ) 12 350 600 910 840 Di n tích cịn l i (m ) 37 050 690 35 360 28 nh m c chi phí xây d ng theo qui nh 411 B Xây D ng ban hành ngày 31/3/2010 Ti n xây d ng gi i ngân v n N m1 Giá tr th tr ng tri u/m c a t n giá xây d ng 2 Tri u/m 1m sàn n giá trang thi t 2 tri u/m b /m sàn H s iv i chung c h m Chi phí d phịng GTXD H t ng KT ngồi cơng trình Sân bãi, v a hè, tri u/m kho ng lùi k thu t Chi phí b o trì, b o v Chi phí b o trì, tri u/n m qu n lý, b o v PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH u t xây d ng Giá tr xây d ng Giá tr trang thi t b H t ng k thu t ngồi c.trình Sân bãi, v a hè, xanh Chi phí b o trì, v n hành, giám sát Chi phí b o trì, qu n lý, b o v Chi phí d phịng T ng c ng giá tr chi phí xây d ng Giá tr th tr ng c a t T ng c ng giá tr công trình N m2 N m3 40 100% 0% 0% 5,25 50% 50% 0% 0,61 10% 90% 0% 1,115 6% 100% 0% 0% 10% 90% 0% 180 180 N m1 144 588 013 N m2 144 588 27 121 N m3 0 120 080 180 0 tri u tri u ng ng tri u ng tri u ng tri u ng tri u tri u ng ng 180 17 351 tri u ng 165 252 tri u ng 120 000 0 tri u ng 120 000 165 252 172 968 172 968 29 Doanh thu Giá bán chung c Ti n thu ti n Di n tích sàn chung c th ng m i có th bán Doanh thu g p (bao g m thu VAT) Thu VAT ã kh u tr (t m tính) Doanh thu rịng ( ã tr thu VAT) tri u K ho ch bán thu ti n N m1 N m2 N m3 50% 40% ng m 37 050 333 450 266 760 13 338 10 670 668 64 022 N m2 N m4 N m3 19 830 tri u tri u ng ng tri u 39 191 200 000 610 800 200 19 830 0,3% 15,0% 610 ng 38 391 (120 000) NPV IRR (185 082) 120 000 Ngân l u ròng Ngân l u vào Ngân l u So sánh hi u qu kinh t Giá th tr ng (tri u ng/m2) Chi phí b (NPV) tri u ng Giá tr thu v (NPV) tri u ng Chênh l ch th ng d ròng t ng thêm/v n ch s h u 66 690 320 112 256 090 N m1 Chi phí giao d ch khác Chi phí hoa h ng bán chung c Chi phí lãi vay Thu thu nh p doanh nghi p N m4 10% 185 082 672 16% P/A 9% P/A Xây chung c 40 18 120 000 443 367 120 000 514 095 58,9% 139 533 216 898 320 112 256 090 180 579 39 191 63 822 64 022 200 30 L i ích rịng c a ng L i ích th ng d t vi c nh n chung c so v i nh n n n t Các kho n chuy n giao C h i ngh nghi p i dân g m: = tri u ng tri u ng 1,59 l n so ph ng án g c Khơng Có L i ích rịng c a công ty Phát Tri n &Kinh Doanh Nhà so sánh v i ph ng án g c (hoán i 9% t n n) L i ích rịng c a nhà n c so ph ng án g c tri u Thu ng 62 399 s c ch u ng (s c bù tr ch u t i) t ng thêm Di n tích phúc l i c a c s h t ng c ng ng t ng L i ích th c t c a cơng ty Phát Tri n &Kinh Doanh Nhà so v i tình tr ng b t c hi n Di n tích thu h i m c 33 333 Di n tích xây d ng m chung c 000 Di n tích CSHT m t ng ng 16 667 tri u ng/m Su t u t CSHT Chí phí u t tri u CSHT ng 83 333 Di n tích t m th ng m i l i 13 667 n giá t tri u th ng m i ng 40 Giá tr t th ng tri u m i l i ng 546 667 NPV d án 672 31 =>L i ích t ng thêm cty PT&KD Nhà tri u ng 467 005 32 PH L C4 CÔNG TY XÂY D NG CAO C VÀ HOÁN I CHO DÂN B NG DI N TÍCH SÀN CAO C Thơng s d án L m phát bình quân/n m Ch s CPI Su t chi t kh u Thu VAT Thu TNDN T ng di n tích khu t d ki n Di n tích t NN thu h i t ng ng theo t l hốn i bình qn 9% Di n tích n n xây d ng Di n tích sân bãi + kho ng lùi k thu t Th i gian xây d ng d án Th i gian hoàn t t d án N m1 %/n m %/n m % % m m m m 12% 1,00 15% 10% 25% 1,12 N m2 1,25 000 33 333 2 600 400 n m Ngu n V n V n t có V n t m ng cung c p V n khác 100% nv B trí t ng cao c T ng H m : Gi xe Tr t: Khu th ng m i L u - 18: C n h S t ng 19 1 17 T ng di n tích (m2) 49 400 600 600 44 200 Chi phí xây d ng giá tr kh i l ng xd Di n tích Di n tích s d ng cịn l i chung (m2) (m2) 12 350 37 050 600 910 690 840 35 360 33 nh m c chi phí xây d ng theo qui 411 B Xây D ng ban hành ngày 31/3/2010 Giá tr th tr ng c a t n giá xây d ng 1m2 sàn n giá trang thi t b /m2 sàn H s i v i chung c 1h m Chi phí d phịng H t ng KT ngồi cơng trình Sân bãi, v a hè, kho ng lùi KT Chi phí b o trì, b o v Chi phí b o trì, qu n lý, b o v Các kho n chuy n giao h tr ng i dân S h dân b gi i t a d ki n T ng s dân b nh h ng H tr chi phí t o ngh m i cho nơng dân b nh h ng 06 tháng H tr phí sinh ho t th i gian th c hi n d án (t ng ng ti n cho thuê t vòng n m) nh Ti n xây d ng gi i ngân v n N m1 N m2 tri u/m2 40 100% 0% tri u/m2 5,25 50% 50% tri u/m2 0,61 10% 90% GTXD 1,115 5% 100% 0% N m1 tri u/m2 ng i 20 100 02 tri u ng/ ng i/khóa 10 02 tri u ng/ ng i/ tháng 10% 90% 120 tri u/n m h dân N m2 120 34 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH u t xây d ng Giá tr xây d ng Giá tr trang thi t b H t ng k thu t ngồi c.trình Sân bãi, v a hè, xanh Chi phí b o trì, v n hành Chi phí b o trì, qu n lý, b o v H tr phí sinh ho t th i gian th c hi n d án (t ng ng ti n cho thuê t vòng n m) Chi phí d phịng N m1 144588 3013 N m2 144588 27121 120 1080 120 120 400 14 459 400 164 700 175 308 120 000 580,008 284 700 175 308 Các kho n chuy n giao h tr t o ngh cho dân b gi i t a 700 700 T ng c ng giá tr chi phí xây d ng Giá tr th tr ng c a t T ng c ng giá tr cơng trình Bán m t ph n thu h i v n xây d ng Giá bán chung c tri u ng 18 Th i i m bán: n m Di n tích sàn d ki n bán thu h i chi phí xây d ng m2 Doanh thu g p (bao g m thu VAT) Thu VAT t m tính Doanh thu thu n sau ã tr VAT N m1 K ho ch bán N m2 N m3 50% 50% 25 500 229 500 11 475 218 025 229 500 11 475 218 025 35 Thu thu nh p doanh nghi p 24 010 (165 400) Ngân l u ròng Ngân l u vào Ngân l u 165 400 NPV IRR Di n tích sàn cịn l i dùng hốn i Di n tích t NN thu h i c T l hoán i t NN=>sàn chung c 13 674 21% m2 11 550 m2 33 333 % 34,7% tn n (tri u ng/m2) 40 chung c 17 So sánh Giá th tr ng T l hoán i t ng ng 9.0% 21.2% T l hoán i theo d án 34.7% T l th ng d ròng t ng thêm = (t l hoán i chung c theo d án/t l hoán i chung c t ng ng)-1 L i ích rịng c a ng i dân g m: L i ích th ng d t vi c nh n chung c so v i nh n n n t = 1,64 Các kho n chuy n giao C h i ngh nghi p 700 nhi u t l 2.35 2.35 63.6% l n so ph ng án g c - 18 706 218 025 199 319 218 025 218 025 - 36 L i ích rịng c a công ty Phát Tri n &Kinh Doanh Nhà so sánh v i ph ng án g c (hoán i 9% t n n)=NPV tri u ng L i ích rịng c a nhà n c so ph Thu Di n tích phúc l i c ng ng t ng L i ích th c t c a cơng ty Phát Tri n &Kinh Doanh Nhà so v i tình tr ng b t c hi n Di n tích thu h i c Di n tích xây d ng chung c Di n tích CSHT t ng ng Su t u t CSHT Chí phí u t CSHT Di n tích t th ng m i cịn l i n giá t th ng m i Giá tr t th ng m i l i NPV d án =>L i ích rịng cty PT&KD Nhà tri u ng bù tr m m ng án g c 46 960 s c ch u ng (s c ch u t i) t ng thêm c a c s h t ng 33 333 000 m tri u ng/ m tri u ng m 13 674 16 667 83 333 13 667 tri u ng 40 tri u tri u ng ng 546 667 13 674 tri u ng 477 007 ... n” Báo Pháp lu t Tp.HCM, truy c p ngày 05/06 /20 11 t i a ch http://phapluattp.vn /24 2 920 p1015c1074/du -an -khu- dothi-moi -thu- thiem-tang-muc-ho-tro-boi-thuong-gap-4-lan.htm 22 Tùng Quang (20 07), Lo... i liên quan n t ai”, Th i Báo Kinh T Vi t Nam c truy c p ngày 05/06 /20 11 t i a ch : http://vneconomy.vn /20 091 025 07 125 6719P9 920 C9 922 /61-vu-viec-khieu-nai-lienquan-den-dat-dai.htm 6 Chính ph ã... KHU Ô TH M I AN PHÚ – AN KHÁNH VÀ LÝ DO ÁP D NG T I KHU Ô TH M I AN PHÚ – AN KHÁNH (AP_AK): Gi i thi u Khu ô Th An Phú – An Khánh, Qu n 2, Tp.HCM Khu ô th AP_AK m t d án h t ng khu dân c v i qui