III. XÂ YD NG CÁC NGUYÊN TC CHUNG CHO CÔNG TÁC THI TK PH NG
1.Nguyên tc 1: Hài hòa li ích các bên liên quan
M t gi i pháp hoàn h o, th a mãn đòi h i c a t t c các bên liên quan (bao g m nhà n c, doanh nghi p và ng i dân) là không t ng. Vi c đ n bù gi i t a nên đ c hi u là quá trình đàm phán th ng l ng mà đó l i ích và khó kh n c a các bên đ c đ i tác nhìn nh n và chia s m t cách hài hòa, có nh th m i có th gi i quy t c b n các đòi h i chính đáng c a các ch th tham gia quá trình thay đ i và phát tri n nh ng vùng đ t ti m n ng. Trong nhi u tình hu ng, c n tìm m t h ng đi tích c c h n, sáng t o h n, hay v n d ng linh ho t nh ng ph ng th c đã có đ làm l n h n l i ích chung tr c khi chia s ph n th ng d .
ây là nguyên t c quan tr ng nh t c n đ c đ m b o xuyên su t quá trình thu h i đ t, b i th ng và GPMB. Vì n u không chia s l i ích m t cách hài hòa thì s có bên đ c l i nhi u và m t bên khác đ c l i r t ít ho c s b thi t h i. ó là đ ng c cho vi c có ít nh t m t ch th tham gia quá trình ch ng đ i l i ph ng án đ n bù GPMB. Rõ ràng nh n đnh này không có gì m i, n u nh ch nói suôn là ph i hài hòa l i ích c ba bên thì không khéo l i đ a câu chuy n đi vào ngõ c t. Do v y c n thi t đi sâu tìm hi u nhu c u c a m i ch th và dùng l i ích trong quá trình thu h i đ t đ phát tri n kinh t mang l i đ đáp ng đòi h i c a các ch th . L i ích đó ph i là l i ích ròng có đ c khi tham gia d án. Trong đó, riêng bên trong m i ch th c ng đã có nh ng vect l i ích không cùng h ng, đôi khi mâu thu n nhau. M t s l i ích c b n có th phù h p v i s đông nh :
- V phía nhà n c, ch tiêu thu ngân sách có th đ c đánh đ i v i nh ng y u t l i ích c ng đ ng;
- Còn v phía ng i dân c n quan tâm đ n sinh k lâu dài ch không ch là kho n l i ích tr c m t.
Bài toán cân b ng hi n gi không ch là ba bi n s chung là l i ích c a 3 ch th mà s đ c tri n khai thành nhi u bi n s c th . Vi c c th hóa các bi n s này s không nh t thi t làm bài toán khó h n, mà có th giúp ng i làm chính sách s có thêm nhi u l a ch n h n và các gi i pháp đ c l a ch n s đ c h tr t nh ng l p lu n rõ ràng và sòng ph ng h n.
Có th hình dung l i ích c a ba ch th là ba đnh c a m t tam giác, m t đi m n m bên trong tam giác hài hòa m t cách t ng đ i l i ích c a các bên và n m trên 2 tr c (1) pháp lu t và (2) phát tri n kinh t theo tác gi đ c cho là t ng tr ng cho gi i pháp kh thi.
Hình 2.1 : MÔ HÌNH HÓA I M CÂN B NG L I ÍCH
A- NHÀ N C B- DOANH NGHI P
Thu ngân sách > < L i ích c ng đ ng L i nhu n > < r i ro
Pháp lu t
Phát tri n kinh t
C- NG I DÂN Gi i pháp
kh thi
(Ti n đ n bù và sinh k lâu dài)
Khi làm qui ho ch c ng nh làm chính sách, chính quy n ph i ngh đ n l i ích chung, c ng nh c n ph i l ng hóa nh ng tác đ ng tích c c và tiêu c c đ n các bên liên quan trong quá trình thi t k qui ho ch. D a vào m nh đ giá tr đ t không c đnh
(Ph thu c vào qui ho ch và qui đnh m c đích s d ng đ t) đ làm c s cho vi c c i thi n Pareto hay đ đ t hi u qu Kardol-Hicks.
Khó xác đnh m t s thay đ i do qui ho ch s d ng đ t hay m t s chuy n giao QSD đ t có đ t hi u qu Pareto hay không. B i vì hi u qu Pareto ch đ t đ c khi không có cách nào làm cho m t ng i đ c l i mà không đ ng th i làm cho m t ng i khác b thi t. Hay nói cách khác m i c i thi n Pareto ti m n ng đã khai thác h t và hi u qu Pareto là ph ng án t i u. Hi u m t cách khác: C i thi n Pareto là có th làm cho m t ng i đ c l i h n, l i ích đó có th không chia s cho ng i khác ho c ph i chia s cho ng i khác sao cho không có ng i nào ng i khác b thi t đi. Cách hi u này c ng t ng đ ng m t ph n v i ý t ng c a đ t Hi u qu Kardol-Hicks. Hi u qu Kardol-Hicks đ t đ c khi t ng l i ích các ch th là d ng, tuy nhiên Hi u qu Kardol- Hicks còn ng m gi đnh thêm r ng nh ng ng i đ c l i ph i bù đ p cho ng i b thi t thông qua phân ph i l i 18.
Trong tr ng h p đ n bù và GPMB thì: V nguyên t c, đ n bù ph i th a đáng và cân b ng gi a các l i ích Nhà n c - Doanh nghi p - Nông dân. Có ngh a là th ng d chênh l ch gi a m c đ n bù GPMB c ng v i chi phí đ u t CSHT và giá đ t thành ph m trong khu công nghi p, khu đô th - d ch v đ c chia s t ng đ i đ ng đ u cho các bên tham gia.
Ví d : T i d án PM trên đa bàn Qu n B do công ty H làm ch đ u t , có t ng di n tích d án là 235 000 m2 (23,5ha). Theo ph ng án b i th ng chính th c đ c UBND Qu n B phê duy t n m 2004 thì m c b i th ng cho đ t nông nghi p nh sau: i v i đ t tr ng cây hàng n m: 200 000 đ ng/m2 , ho c 10% đ t n n; i v i đ t tr ng cây lâu n m: 250 000 đ ng/m2, ho c 10% đ t n n c ng thêm ph n h tr 50 000 đ ng/m2.
V i qui ho ch đ c duy t là 50% di n tích dành cho CSHT và su t đ u t h t ng theo quy t đnh 12/2008/Q _UB c a UBND Tp.HCM 2,5 t đ ng/ha thì:
18
Giá thành theo qui đnh đ i v i ph ng án 200 000 đ ng/m2đ c tính nh sau:
n v tính: tri u đ ng
Chi phí đ u t h t ng cho d án = 23,5ha*50%*2 t 5/ha 29 375 Chi phí b i th ng theo qui đnh 200 000 đ ng/m2 là 47 000 Chi phí san n n = 200 000 đ ng/m2*50% di n tích 23 500 Ti n s d ng đ t đóng cho nhà n c = 1 920 000 đ ng/m2 225 600
Chi phí khác ( c tính 20% t ng chi phí) 65 095
Thu VAT 39 057
T ng chi phí 429 627
=> Giá thành (tri u đ ng/m2) theo ph ng án này là: 3,66
Giá thành theo qui đnh đ i v i ph ng án hoán đ i 10% đ c tính nh sau:
n v tính: tri u đ ng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Chi phí đ u t h t ng cho d án = 23,5ha*50%*2 t 5/ha 29 375 Chi phí san n n = 200 000 đ ng/m2*50% di n tích 23 500 Ti n s d ng đ t đóng cho nhà n c = 1 920 000 đ ng/m2 225 600
Chi phí khác ( c tính 20% t ng chi phí) 55 695
Thu VAT 33 417
T ng chi phí 367 587
=> Giá thành (tri u đ ng/m2) theo ph ng án này là: 3,91
Hai b ng tính trên cho th y giá thành cao nh t là g n 4 tri u đ ng/m2. Trong khi giá bán th c t khu v c này t i th i đi m 2005 là kho ng 7 tri u đ ng /m2. Th ng d
c tính kho ng 3 tri u đ ng/m2.
Trên th c t công ty đã th ng l ng b i th ng cho ng i dân m c bình quân 800 000 đ ng/m2, cá bi t có h ph i đ n bù m c 1 030 000 đ ng/m2 đ t nông nghi p19. V i m c b i th ng th c t này thì th ng d kho ng 3 tri u đ ng/m2 đ c chia s theo tính toán nh sau:
19
Thông tin v giá b i th ng th c t do th ng l ng v i t ng h dân là s li u không đ c công ty công khai, m c bình quân 800.000đ ng/m2 là s li u c tính t ng đ i và m c cao nh t 1.030.000 đ ng/m2 là s li u th c t , c hai thông tin trên đ c cung c p b i các nhân viên Phòng T công ty H trong bu i ti p xúc ngày 30/5/2011.
n v tính: tri u đ ng
Chi phí đ u t h t ng cho d án = 23,5ha*50%*2,5t /ha 29 375
Chi phí b i th ng th c t 800.000 đ ng/m2 là 188 000 Chi phí san n n = 200.000 đ ng/m2*50% di n tích 23 500 Ti n s d ng đ t đóng cho nhà n c = 1.920.000 đ ng/m2 225 600 Chi phí khác ( c tính 20% t ng chi phí) 93 295 Thu VAT 55 977 T ng chi phí 615 747
=> Giá thành theo ph ng án này (tri u đ ng/m2) là: 5,24
Suy ra th ng d đ c chia cho ng i dân thêm đ c 1,33 tri u đ ng/m2 (5,24tri u– 3,91tri u đ ng) t ng đ ng 44,33% t ng th ng d theo ph ng án nhà n c duy t. Có nh th thì ng i dân m i đ ng ý di d i nhanh đ s m bàn giao m t b ng cho công ty.
2. Nguyên t c 2: Tái đnh c t i ch nên đ c coi là u tiên hàng đ u:
Theo nh n đ nh chung c a Ngân Hàng Th Gi i, Ngân Hàng Phát Tri n Châu Á và Vi n Nghiên c u Phát tri n Tp.HCM thì chính sách T C ch a t t có th gây ra nh ng v n đ nghiêm tr ng v kinh t - chính tr - xã h i và môi tr ng, h th ng s n xu t b phá v , ng i dân b thu h i đ t ph i đ i m t v i nguy c tái đói nghèo trong th i gian không lâu sau khi nh n đ c m t kho n b i th ng20.
Th t v y, đ t v a là n i v a là ph ng ti n s n xu t g n li n v i ph ng th c s n xu t mang tính t p quán c a ng i dân. ó ch ng khác gì không gian sinh t n c a ng i dân. Khi b thu h i đ t và ph i di chuy n ch , ng i dân đã có nh ng xáo tr n nh t đnh trong cu c s ng, n u càng ph i di chuy n xa thì s xáo tr n càng l n, chi phí cho vi c thích nghi v i cu c s ng và n p sinh ho t m i càng cao. Ngoài ra h còn ph i đ i di n v i thách th c thích nghi cùng nh ng thay đ i, t cách suy ngh l n cách làm n, thói quen, đ n thay đ i t p quán s n xu t, truy n th ng, v n hóa, hàng xóm láng gi ng… Vi c h c hành c a con cái h , vi c đi l i khám ch a b nh c a tr em và ng i
20
TS Lê V n Thành (2007), “ i s ng các h gia đình sau tái đnh c ”, Vi n Nghiên c u phát tri n Tp.HCM, truy c p ngày 06/06/2011 t i đa ch http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn/xemtin.asp?idcha=4401&cap=4&id=4407
l n tu i c ng có nh ng nh h ng nh t đ nh. Nói theo quan đi m nhân v n, đây là m t mát “tài s n xã h i” đã đ c ng i dân tích l y trong quá trình đnh c tr c đây. Do v y, vi c T C t i ch rõ ràng s làm gi m chi phí thích nghi c v m t kinh t l n m t xã h i c a ng i dân b thu h i đ t. Ngoài ra đây c ng là c s đ ng i dân s gi m b t kh n ng b th ng t n, yên tâm trong cu c s ng m i và t tin trong sinh ho t c ng đ ng.
Không ch có th , T C t i ch còn là mô hình h ng đ n s chia s thành công gi a nhà đ u t và c ng đ ng. D nh n th y nh t là n u doanh nghi p đ u t phát tri n CSHT t t thì giá đ t khu qui ho ch m i s t ng cao. Khi đó, doanh nghi p và ng i dân đ c b trí T C trong d án càng đ c l i và ng c l i. Không ch có th , n u bi t cách v n d ng T C t i ch s là c h i giúp nhà đ u t và nhà n c (trong vai trò là nhà đ u t ) ti t ki m chi phí v n so v i tr ti n đ n bù m t l n tr c cho ng i dân.
M t khác, quá trình đô th hóa có xu h ng lan t a t khu v c trung tâm ra các khu v c xa h n. H u h t vi c thu h i và tái b trí dân c đ u có xu h ng ly tâm và giá tr đ t cùng đa th khu v c xa trung tâm th ng th p h n khu v c g n trung tâm cho nên r t nhi u ng i dân c m th y b thi t thòi khi d án đ y h đi đnh c n i quá xa so v i n i tr c đây. B ng ch ng rõ ràng nh t cho nh n đ nh này là vi c UBND Tp H Chí Minh đã không tôn tr ng nguyên t c u tiên T C t i ch trong d án Khu đô th m i Th Thiêm, khi n cho ng i dân Th Thiêm khi u n i nhi u l n lên đ n Qu c h i. S vi c này tuy đã đ c gi i quy t xong nh ng khó có th gi i t a đ c nh ng b c xúc c a ng i dân cho dù ng i dân Th Thiêm đ c h tr thêm nhi u l n v i giá tr b i th ng h n b n l n m c đ n bù ban đ u 21.
H p 2.4 : Tái đnh c t i Khu đô th m i Th Thiêm 22
Theo Quy t đnh phê duy t qui ho ch xây d ng khu đô th m i Th Thiêm s 367/1996_Q _TTg ngày 4-6-1996 đã xác đnh: Qui mô khu đô th m i Th Thiêm là 930ha,
21
ng Hu nh L c (16/02/2009), “D án khu đô th m i Th Thiêm: T ng m c h tr b i th ng g p 4 l n”. Báo Pháp lu t Tp.HCM, truy c p ngày 05/06/2011 t i đa ch http://phapluattp.vn/242920p1015c1074/du-an-khu-do- thi-moi-thu-thiem-tang-muc-ho-tro-boi-thuong-gap-4-lan.htm.
22
trong đó K T m i là 770ha và khu T C là 160ha. T t c n m g n trong bán đ o Th Thiêm theo thi t k c a Công ty Sasaki đã đ c B Xây D ng th m đnh tr c khi trình Th T ng ký. Tuy nhiên, cho đ n tr c n m 2002, r i rác trong khu v c qui ho ch đã có 28 d án v i kho ng 80ha đ c chính quy n Tp.HCM cho phép phân lô bán n n, khi n di n tích kh d ng theo Quy t đnh qui ho ch 367/1996_Q _TTg b thu h p. b trí đ nhu c u T C và đ m b o di n tích còn l i theo qui ho ch, Ch t ch UBND Tp.HCM đã có thông báo 77/TB-VP và thông báo h a t c 78/TB-VP ngày 22/03/2002 ch đ o rà soát l i qu đ t trên đa bàn Qu n 2,
đ m b o đ 160ha T C b ng cách b trí t 3 đ n 4 đa đi m trên đa bàn Qu n 2. K t qu là ng i dân Th Thiêm thay vì đ c h ng l i t chính qui ho ch, thông qua T C t i ch thì h l i b b trí T C nh ng v trí xa khu trung tâm Th Thiêm. Không th ph nh n giá đ t hai v trí này có s chênh l ch khá l n. T t nhiên, chính quy n Tp.HCM không kh i b dân Th Thiêm khi u n i v m t chính sách thi u công b ng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nói thêm, chính sách T C hi n nay c ng ch a th t s khi n ng i dân g n bó lâu dài cùng v i s phát tri n c a qui ho ch m i. Vi c rao bán su t T C xu t hi n nhi u