II. XU T CÁC PH NG ÁN:
4.Xác đ nh và công b giá giao dch bình quân thay cho b ng giá đt mà UBND t nh công
S d ng m c giá giao d ch bình quân làm c n c cho các giao d ch gi a nhà n c v i ng i dân và doanh nghi p nh m h p lý hóa các giao d ch nhà đ t và h n ch đ u c đ t đai. Do đi u ki n ch a cho phép tác gi ch xin g i ý m t trong nhi u ph ng
pháp xác đnh giá giao d ch bình quân. G i ý này ch mang tính tham kh o và c n đ c nghiên c u thêm.
B c 1: Xác đ nh v trí t ng đ ng:
xu t 2 tiêu chí phân lo i v trí t ng đ ng là kho ng cách so m t đi m trung tâm t nh (có th là b u đi n t nh) và b r ng m t đ ng. Kho ng cách đó d ki n có b c nh y là 01 km bán kính so v i đi m trung tâm. V b r ng m t đ ng có th phân lo i thành b n m c v trí t ng đ ng nh sau: (1) đ ng 4 làn xe ô tô tr lên; (2) đ ng nh h n 4 làn xe ô tô nh ng không ít h n 2 làn xe ô tô; (3) đ ng nh h n 2 làn xe ô tô nh ng xe ô tô có th ch y vào đ c; (4) đ ng ô tô không th đi đ c.
B c 2:Xác đ nh giá bình quân giao d ch bình quân
Th c t là giá bình quân c a 100 giao d ch nhà đ t th c t đ c ch n m u ng u nhiên trong t ng s các giao d ch có v trí t ng đ ng. Thông tin giá giao d ch th c t đ c l y t các phòng công ch ng, t các chi c c thu qu n, huy n và t các công ty môi gi i đa c l n có uy tín. Ph m vi th i gian là 18 tháng, n u trong 18 tháng không đ 100 giao d ch nh ng l n h n 10 giao d ch thì l y giá bình quân c a t t c các giao d ch, n u trong vòng 18 tháng không có đ 10 giao d ch qua công ch ng thì s d ng giá bình quân c a 10 giao d ch g n nh t.
B c 3: Giá bình quân giao d ch th c t đ c xác đnh và công b công khai.
Sau khi xác đ nh đ c giá giao d ch bình quân thì nhà n c ti n hành công b công khai đ nh k m i n m m t l n. Dùng giá giao d ch nhà đ t bình quân trên c s giá t các giao d ch th c t đ làm c n c tính thu và các kho n ngh a v tài chính đ i v i nhà n c (thu TNCN, thu B S, l phí tr c b , thu ti n s d ng đ t, ti n thu đ t…) c ng đ ng th i làm c n c xác đnh giá tr b i th ng khi thu h i đ t nh m gi m b t h p lý và minh b ch hóa các giao d ch B S.
i u ki n đ đ xu t này kh thi là c n có thêm m t s nghiên c u v lý lu n và đnh l ng, đ có th đ a ra nhi u cách xác đnh m t m c giá giao d ch bình quân giúp các nhà ho ch đnh chính sách có c s l a ch n cách xác đnh, xác đnh và công
b giá giao d ch bình quân. Trong đi u ki n các thông tin v giá giao d ch B S là thông tin b t cân x ng nh t i Vi t Nam hi n nay thì giá giao d ch chính th c (giá công ch ng) ch a ph n ánh m c giá th t. Do v y đ giá giao d ch chính th c (giá công ch ng) ph n ánh t ng đ i th c t và là s li u có th s d ng thì nhà n c c n có thêm qui đnh v quy n đ c mua u tiên c a nhà n c n u các bên giao d ch th p h n quá nhi u so m c giá bình quân giao d ch th c t do nhà n c công b . đ m b o quy n l i c a bên mua và bên bán, giá mua u tiên t nhà n c ph i cao h n giá giao d ch t 10-20% và kho n t ng thêm này đ c chia đ u cho hai bên.
5. Dùng thu thu nh p cá nhân đi u ti t m t ph n đa tô chênh l ch.
Thu thu nh p cá nhân là m t công c mà nhà n c có th dùng đ đi u ti t thu nh p, t ng ngu n thu cho ngân sách, qua đó có th t ng đ u t cho CSHT và phúc l i xã h i. Nhà n c nên v n d ng thu TNCN nh là công c đi u ti t m t ph n đ a tô chênh l ch m t cách hi u qu . B ng cách b sung qui đ nh giao UBND t nh hành n m công b công khai nh ng khu v c đô th hóa m nh ho c m t s tuy n đ ng c th mà nhà n c phân b nhi u ti n t ngân sách đ u t CSHT (ví d nh Qu n 2, Qu n 7 và qu n 9 ho c d c theo i l Nguy n V n Linh, i l Võ V n Ki t…) thì áp d ng hình th c tính thu thu nh p cá nhân khi th c hi n giao d ch B S v i m c thu su t là 25% chênh l ch giá đ u vào và đ u ra c a B S giao d ch. Không áp d ng hình th c thu 2% trên giao d ch, không có phép mi n tr trách nhi m thu trong tr ng h p ch s d ng chi đ ng tên m t B S duy nh t nh hi n nay.
Ch ng minh thu thu nh p cá nhân trong giao d ch b t đ ng s n tr ng h p thu 25% chênh l ch giá mua và giá bán s cao h n thu 2% trên giá bán n u giá bán l n h n giá mua 8,69%.
G i B là giá bán (giá giao d ch b t đ ng s n)
M là giá đ u vào (giá mua + các chi phí đã đ u t vào b t đ ng s n)
S ti n thu thu nh p cá nhân ph i n p trong hai tr ng h p s b ng nhau n u: (B-M)x25%=Bx2% ú 23B=25M ú B/M=25/23 ú B/M=1,086957
S ti n thu thu nh p cá nhân ph i n p trong tr ng h p thu 25% s l n h n thu 2% n u:
(B-M)x25%>Bx2% ú 23B>25M ú B/M>25/23 ú B/M>1,086957 ú (B- M)/M>8,69%
i u này có ngh a là n u giá bán t ng thêm trên 8,69% thì thu thu nh p cá nhân ph i đóng trong tr ng h p thu 25% trên chênh l ch giá đ u vào và giá đ u ra s l n h n thu 2% trên giá bán. Mà m c t ng giá trên 8,69% là ph bi n đ i v i h u h t nh ng B S t i nh ng khu v c đô th hóa m nh ho c m t s tuy n đ ng c th mà nhà n c phân b nhi u ti n t ngân sách đ u t CSHT.
i u ki n đ ki n ngh này thành hi n th c là các thành viên Qu c h i (c quan ra quy t đnh v các m c thu ) ph i th y và hi u r ng m c thu su t 2% trên giá bán ch là m c t ng tr ng cho ng i n p thu và c quan thu d tính toán m c n p thu ch ch a th c s h p lý, đ c bi t là đ i v i các tr ng h p nhà n c dùng ngân sách đ u t xây d ng CSHT, trong khi giá B S t ng thì ng i dân khu v c đó h ng l i nhi u h n s thu vào cho ngân sách. N u m i ng i hi u, thì d lu n s ng h , c ng thêm các ph ng ti n thông tin đ i chúng nh báo, đài, báo đi n t và các di n đàn trên internet v n đ ng hành lang, thì s m mu n ch c ch n s đ c Qu c h i thông qua.