Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI PHAN VĂN CẢNH ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN NAM ðÀN, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ðẤT ðAI Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG HÀ NỘI - 2013 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ……………………… i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan các số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2012 Tác giả luận văn Phan Văn Cảnh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ……………………… ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo Viện ðào tạo Sau ðại học, KhoaTài nguyên và Môi trường- Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội. ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn chu ñáo, tận tình của thầy giáo Tiến sỹ Nguyễn ðình Bồng, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu ñề tài và viết luận văn. Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nam ðàn, Chi cục Thống kê huyện, anh chị em và bạn bè ñồng nghiệp, sự ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện về vật chất, tinh thần của gia ñình và người thân. Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý báu ñó! Hà Nội, ngày tháng năm 2012 Tác giả luận văn Phan Văn Cảnh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ……………………… iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục hình ảnh vii 1 ðẶT VẤN ðỀ 1 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2 1.3 Mục ñích - yêu cầu của ñề tài 3 2 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1 Cơ sở lý luận về ñấu giá quyền sử dụng ñất 4 2.2 ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 12 2.3 ðịnh giá, ñấu giá ñất, bất ñộng sản kinh nghiệm một số nước trên thế giới 23 2.4. Kinh nghiệm một số nước trên thế giới ñịnh giá, ñấu giá ñất, bất ñộng sản. 3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 3.1 ðối tượng 29 3.2 Phạm vi nghiên cứu 29 3.2 Nội dung nghiên cứu 29 3.3 Phương pháp nghiên cứu 30 4 DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ……………………… iv 4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Nam ðàn, tỉnh Nghệ An 31 4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 31 4.1.2 Các nguồn tài nguyên 35 4.1.3 Tình hình kinh tế xã hội 39 4.2 Tình hình quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản của huyện Nam ðàn, tỉnh Nghệ An 47 4.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai 47 4.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất 52 4.3 Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ở huyện Nam ðàn- tỉnh Nghệ An trong giai ñoạn 2006-2010. 54 4.3.1 Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở áp dụng ở ñịa bàn huyện Nam ðàn. 54 4.3.2 Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tỉnh Nghệ An 55 4.3 3 Trình tự thủ tục ñấu giá 61 4.4 ðánh giá hiêu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án trên ñịa bàn Huyện Nam ðàn trong giai ñoạn từ năm 2006 2011. 62 4.4.1 Kết quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án trên ñịa bàn Huyện Nam ðàn 62 4.4.3 Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 85 4.5 ðề xuất một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá ñất 87 4.5.1 Giải pháp chính sách 87 4.5.2 Giải pháp về tổ chức 87 4.5.3 Phương thức ñấu giá 87 5 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 89 5.1 Kết luận 89 5.2 ðề nghị 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ……………………… v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt ðGQSDð CNH-HðH BQL BðS CSHT GCNQSDð GPMB HðND UBND QSDð THCS THPT TW CP UBND XHCN TCðC TNMT Chữ viết ñầy ñủ ðấu giá quyền sử dụng ñất Công nghiệp hóa – Hiện ñại hóa Ban quản lý Bất ñộng sản Cơ sở hạ tầng Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Giải phóng mặt bằng Hội ñồng nhân dân Ủy ban nhân dân Quyền sử dụng ñất Trung học cơ sở Trung học phổ thông Trung ương Chính phủ Uỷ ban nhân dân Xã hội chủ nghĩa Tổng cục ðịa chính Tài nguyên và môi trường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ……………………… vi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 4.1 Diện tích, cơ cấu các loại ñất năm 2011 53 4.2 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ñai tại vùng Lòi Khưới, xóm Bắc Sơn, xã Vân Diên, huyện Nam ðàn 66 4.3 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ñai tại vùng Cồn Lều, xóm 4, xã Nam Thái, huyện Nam ðàn 73 4.4 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất ñai tại vùng Ba Hà 1, khối Ba Hà, thị trấn Nam ðàn, huyện Nam ðàn 79 4.5 Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 81 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ……………………… vii DANH MỤC HÌNH ẢNH STT Tên hình Trang 2.1 Sơ ñồ quy trình ñấu giá bất ñộng sản ở Fukuoka 28 4.2 Quy trình thực hiện ñấu giá QSDð 61 4.3 Sơ ñồ mặt bằng quy hoạch khu ñấu giá 63 4.4 Hiện trạng khu ñấu giá 63 4.5 Sơ ñồ mặt bằng khu quy hoach khu ñấu giá 69 4.6 Hiện trạng khu ñấu giá 69 4.7 Hiện trạng khu ñấu giá 75 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ……………………… 1 1. ðẶT VẤN ðỀ 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài Việt Nam ñang trong quá trình ðổi mới chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá sang nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñẩy mạnh thực hiện CNH-HðH ñất nước với mục tiêu trở thành quốc gia công nghiệp vào năm 2020. Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không phải ngoại lệ. Chính sách pháp luật ñất ñai cũng từng bước ñổi mới , phù hợp với thể chế kinh tế mới. ðất ñai ngày nay ñã trở thành nguồn nội lực ñể thực hiện CNH-HðH ñất nước . Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 1993, Chính phủ ñã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả làm thay ñổi bộ mặt của một số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc ñịnh giá các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ. Mặt khác do sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên nhiều người ñã lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật, thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Công tác ñấu giá Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Quản lý ñất ñai ……………………… 2 quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản. Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường ñã xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Nghệ An là một trong những ñịa phương ñi ñầu trong công tác ñấu giá ñất, thời gian qua công tác ñấu giá ñất ñã thực hiện theo nhiều phương thức, hình thức khác nhau, mỗi hình thức ñều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau ñể ñề xuất và góp ý giúp quy trình ñấu giá ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất. Nam ðàn là một huyện bán sơn ñịa. Tổng diện tích tự nhiên là 29.408,18 ha, gồm 24 xã, thị trấn, dân số gần 16 vạn người. Trong những năm qua, hiệu quả từ công tác ñấu giá QSD ñất tác ñộng ñến nền kinh tế - xã hội của huyện là rất lớn. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ ñất như thế nào ñể ñảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDð và các chủ ñầu tư tạo ñộng lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội của huyện là một vấn ñề cần ñược nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về ñất ñai trong giai ñoạn hiện nay. Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy mạnh công tác ñấu giá QSDð của huyện Nam ðàn tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: "ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Nam ðàn - tỉnh Nghệ An" 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài "ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Nam ðàn - tỉnh Nghệ An" góp phần hoàn thiện cơ chế ñấu giá quyền sử dụng ñất và nâng cao hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn nghiên cứu. [...]... t trên ñ a bàn t nh Ngh An - Quy t ñ nh s 37/2011/Qð-UBND ngày 01/8/2011 c a UBND t nh Ngh An v/v ban hành Quy ch bán ñ u giá tài s n trên ñ a bàn t nh Ngh An Theo các quy ñ nh này giá ñ t ñ thu ti n s d ng ñ t trong các trư ng h p ñ u giá quy n s d ng ñ t là giá trúng ñ u giá Giá trúng ñ u giá là m c giá cao nh t tr cho th a ñ t khi tham gia ñ u giá 2.3.2 Các phương pháp ñ nh giá ñ t trong ñ u giá. .. a cơ quan ñ nh giá Nói chung, có 2 mô hình t ch c ñ nh giá: t ch c ñ nh giá c a Nhà nư c và t ch c ñ nh giá c a tư nhân T ch c ñ nh giá tư nhân ch u s qu n lý v m t nhà nư c c a cơ quan ñ nh giá nhà nư c - T ch c ñ nh giá c a Nhà nư c: + Ch c năng: xây d ng giá ñ t và BðS; th c hi n qu n lý nhà nư c v công tác ñ nh giá ñ t và BðS trên ph m vi c nư c; + Cơ ch ban hành giá ñ t và BðS ñư c ñ nh giá theo... 1.3.1 M c ñích - ðánh giá th c tr ng, hi u qu công tác ñ u giá quy n s d ng ñ t qua m t s d án trên ñ a bàn Huy n Nam ðàn- t nh Ngh An - ð xu t gi i pháp ñ hoàn thi n quy trình, cơ ch , nh m th c hi n công tác ñ u giá ñ t hi u qu hơn 1.3.2 Yêu c u - Nghiên c u, n m v ng các văn b n liên quan ñ n ñ u giá quy n s d ng ñ t c a Trung ương và ñ a phương - S li u ñi u tra ph i khách quan và ñ m b o ñ tin... ñ nh Giá c có th l n hơn ho c nh hơn giá tr th trư ng c a tài s n - Giá ñ t: H u h t nh ng nư c có n n kinh t th trư ng, giá ñ t ñư c hi u là bi u hi n m t giá tr c a quy n s d ng ñ t ñai Xét v phương di n t ng quát, giá ñ t là giá bán quy n s h u ñ t chính là m nh giá c a quy n s h u m nh ñ t ñó trong không gian và th i gian xác ñ nh 2.2.1.2 Phân lo i Trên th c t luôn t n t i 2 lo i giá ñ t: giá ñ... ph bi n là - Phương pháp so sánh: là s d ng giá bán (giá giao d ch thành) c a nh ng BðS tương t ñã ñư c giao d ch trên th trư ng (BðS so sánh) làm cơ s ñ xác ñ nh giá cho nh ng BðS c n ñ nh giá - Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): là d a trên cơ s lý thuy t cho r ng giá tr th trư ng c a m t th a ñ t ñã ñư c ñ u tư có th ư c tính b ng t ng giá tr ñ t và giá tr các công trình g n li n v i ñ t... khu v c lân c n T công th c tính giá sàn trên cho th y, phương pháp xác ñ nh giá sàn ñ t ch c ñ u giá ñã áp ng ñư c khác ñ y ñ yêu c u, ñư c các ñ a phương bư c ñ u áp d ng và ñã ñ t ñư c k t qu ñáng kích l Tuy nhiên, giá sàn xác ñ nh ñ ñưa ra ñ u giá v n th p hơn r t nhi u so v i giá trúng ñ u giá (có nh ng lô ñ t giá trúng ñ u giá b ng 5,4 l n giá sàn) 2.3.3 Tình hình th c hi n ñ u giá quy n s d ng... ðông giáp bi n ñông; phía Tây, Nam giáp t nh Qu ng Nam; phía B c giáp t nh Th a Thiên Hu Tình hình ñ u giá ñ t t i thành ph ðã N ng: a) Th t c - T t c nh ng ngư i tham gia ñ u giá ñ u th c hi n ñ u giá tr c ti p ñ nh n quy n s d ng ñ t dư i hình th c niêm y t công khai trong th i gian 15 ngày và thông báo trên các phương ti n thông tin ñ i chúng 3 l n Sau khi h t th i gian liêm y t giá, H i ñ ng bán... so sánh d li u th trư ng Phương pháp d li u th trư ng hay còn g i là phương pháp so sánh nh ng v mua bán có th so sánh ñ c trên th trư ng ðây là phương pháp Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Qu n lý ñ t ñai ……………………… 15 ñ nh giá trong ñó ngư i ñ nh giá kh o sát giá bán các tài s n tương t trên th trư ng ñ sau ñó b ng qui trình so sánh, d tính giá tr c a tài s n c n ñ nh giá. .. n công tác ñ u giá quy n s d ng ñ t, B Tài chính chưa ban hành quy ñ nh v cơ ch s d ng qu ñ t t o v n xây d ng cơ s h t ng (Quy t ñ nh s 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên các ñ a phương th c hi n công tác xác ñ nh giá sàn khi ñ u giá theo cách Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Qu n lý ñ t ñai ……………………… 16 hi u, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác ñ nh giá sàn ñ u giá. .. huy n có d án ñ u giá 50%, 40% và 30% ngu n thu t ñ u giá quy n s d ng ñ t tương ng v i nh ng khi ñ t tr giá dư i 50 t ñ ng, 50- 100 t ñ ng và 100-500 t ñ ng Các qu n, huy n ñư c t t ch c ñ u giá v i ñ t công có di n tích 500-1.000m2 (n i thành) và 1.500-2.000m2 (ngo i thành) 2.3.4 ðánh giá chung v tình hình th c hi n ñ u giá QSD ñ t 2.3.4.1 Nh ng h n ch v ñ nh giá ñ t trong công tác ñ u giá quy n s . ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án trên ñịa bàn Huyện Nam ðàn trong giai ñoạn từ năm 2006 2011. 62 4.4.1 Kết quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án trên ñịa bàn Huyện. mạnh công tác ñấu giá QSDð của huyện Nam ðàn tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: "ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Nam ðàn - tỉnh Nghệ. ñấu giá quyền sử dụng ñất ở áp dụng ở ñịa bàn huyện Nam ðàn. 54 4.3.2 Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tỉnh Nghệ An 55 4.3 3 Trình tự thủ tục ñấu giá 61 4.4 ðánh giá hiêu quả công tác