đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thị xã cửa lò tỉnh nghệ an

Bộ giáo dục đào tạo trờng đại học nông nghiệp hà nội CAO QUANG TRUNG NH GI HIU QU CA CễNG TC U GI QUYN S DNG T MT S D N TRấN A BN TH X CA Lề - TNH NGH AN Luận văn thạc sĩ nông nghiệp Chuyờn ngnh : QUN Lí T AI Mó s : 60.62.16 Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS NGUYN THANH TR Hà Nội - 2009 lời cam đoan Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực cha đợc sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn đợc cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn đợc rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày tháng năm 2009 Tác giả luận văn Cao Quang Trung Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip i Lời cảm ơn Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, nỗ lực thân, nhận đợc giúp đỡ, động viên, bảo thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp ngời thân Để có đợc kết nghiên cứu này, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, ngời theo sát, tận tình hớng dẫn, bảo suốt trình thực đề tài tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Khoa Sau Đại học, Khoa Tài nguyên Môi trờng, Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội giúp đỡ, tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trờng tỉnh Nghệ An, phòng Tài nguyên Môi trờng thị xã Cửa Lò, tất bạn bè, ngời thân giúp đỡ hoàn thành đề tài Cuối xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình vợ ngời động viên, tạo điều kiện suốt trình học tập thực đề tài Một lần nữa, xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2009 Tác giả Cao Quang Trung Trung Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip ii MC LC M U 1.1 Tớnh cp thit ca ủ ti 1.2 íngha khoa hc v thc tin ca ủ ti 1.3 Mc ủớch - yờu cu ca ủ ti 1.3.1 Mc ủớch 1.3.2 Yờu cu TNG QUAN NGHIấN CU 10 2.1 Khỏi nim bt ủng sn v th trng bt ủng sn 10 2.1.1 Bt ủng sn 10 2.1.2 Th trng bt ủng sn 11 2.1.3 Mt s khỏi nim khỏc 11 2.2 12 Giỏ ủt, ủnh giỏ ủt v th trng bt ủng sn trờn th gii 2.2.1 Khỏi quỏt v giỏ ủt trờn th gii 12 2.2.2 12 Khỏi quỏt v ủnh giỏ ủt v bt ủng sn 2.2.3 u giỏ ủt ca mt s nc 16 2.3 21 t ủai, nh th trng BS nhng nm qua 2.3.1 Khỏi quỏt quỏ trỡnh hỡnh thnh giỏ ủt nc ta 21 2.3.2 ỏnh giỏ nhu cu v bt ủng sn Vit Nam 23 2.4 28 Thc trng ủu giỏ quyn s dng ủt Vit Nam 2.4.1 Nhng quy ủnh ca phỏp lut v ủu giỏ quyn s dng ủt 28 2.4.2 Quỏ trỡnh hỡnh thnh ch trng ủu giỏ Vit Nam 32 2.4.3 c ủim giỏ ủt thc hin ủu giỏ quyn s dng ủt 42 2.4.4 Thc trng ủu giỏ quyn s dng ủt Vit Nam 49 2.4.2 u giỏ quyn s dng ủt thnh ph Nng 51 2.4.3 Cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt ti Thnh ph H Chớ Minh 52 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip iii I TNG, NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU 53 3.1 i tng nghiờn cu 53 3.2 Ni dung nghiờn cu 53 3.2.1 Khỏi quỏt ủiu kin t nhiờn, kinh t, xó hi ca th xó Ca Lũ tnh Ngh An 53 3.3.2 ỏnh giỏ thc trng ủu giỏ quyn s dng ủt trờn bn th xó Ca Lũ - tnh Ngh An 53 3.2.3 ỏnh giỏ hiu qu ca cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt qua cỏc mt 54 3.2.4 xut mt s gii phỏp, kin ngh ủi vi cụng tỏc ủu giỏ 3.3 quyn s dng ủt 54 Phng phỏp nghiờn cu 54 3.3.1 Phng phỏp k tha cỏc ti liu liờn quan 54 3.3.2 Phng phỏp ủiu tra thng kờ 54 3.3.3 Phng phỏp x lý s liu bng cỏc phn mm mỏy tớnh 55 3.3.4 Phng phỏp phõn tớch tng hp 55 3.3.5 Phng phỏp chuyờn gia 55 KT QU NGHIấN CU V THO LUN 56 4.1 Khỏi quỏt v ủiu kin t nhiờn, kinh t xó hi ca th xó Ca Lũ, Ngh An 56 4.1.1 c ủim t nhiờn 56 4.1.2 Cỏc ngun ti nguyờn 58 4.1.3 Tỡnh hỡnh kinh t xó hi 61 4.2 Cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt th xó Ca Lũ - tnh Ngh An nhng nm qua 71 4.2.1 Cỏc bn v ủu giỏ quyn s dng ủt ỏp dng bn th xó Ca Lũ Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 71 iv 4.2.2 Qui ch ủu giỏ quyn s dng ủt tnh Ngh An 72 4.2.3 Cn c ủ xỏc ủnh giỏ sn 77 4.3 Kt qu ủu giỏ ti mt s d ỏn ủiu tra ủu giỏ quyn s dng ủt trờn bn Th xó Ca Lũ - tnh Ngh An 77 4.3.1 D ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt ti phớa Tõy trng Lờ Th Bch Cỏt ủim thuc xó Nghi Thu, th xó Ca Lũ 78 4.2.2 D ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt cho h gia ủỡnh, cỏ nhõn ti khu quy hoch dõn c khỏch sn Cụng on thuc phng Thu Thy - th xó Ca Lũ 83 4.3.3 D ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt ti ủng ngang s 19-20, phng Nghi Ho, th xó Ca Lũ 84 4.3.4 D ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt ti ủng 13 - 14 xó Nghi Hng - th xó Ca Lũ 4.4 90 ỏnh giỏ hiu qu ca cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt qua mt s d ỏn 93 4.4.1 Hiu qu kinh t 93 4.4.2 Hiu qu xó hi 96 4.4.3 Hiu qu ủi vi cụng tỏc qun lý v s dng ủt ủai 97 4.5 99 Mt s hn ch ca cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt 4.5.1 Cụng tỏc t chc 99 4.5.2 i vi ngi tham gia ủu giỏ 100 4.5.3 i vi cụng tỏc qun lý ủt ủai v xõy dng ủụ th: 100 4.6 Mt s ủ xut ủi vi cụng tỏc ủu giỏ ủt 101 KT LUN V NGH 104 5.1 Kt lun 104 5.2 ngh 106 TI LIU THAM KHO Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 108 v Danh mục chữ viết tắt Ký hiệu BĐS CP Chú giải Bất động sản Cổ phần CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGĐ Đấu giá đát GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TM Thơng Mại TNHH TW UBND XD Trách nhiệm hữu hạn Trung ơng Uỷ ban nhân dân Xây dựng Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip vi DANH MC BNG Bng 2.1 so sỏnh din tớch cỏc loi ủt 25 Bng 4.1 Mt s ch tiờu kinh t th xó Ca Lũ giai ủon 2006 -2008 62 Bng 4.2 Hin trng s dng ủt th xó Ca Lũ nm 2008 68 Bng 4.3: Kt qu ủu giỏ quyn s dng ủt ủai ti phớa Tõy trng Lờ Th Bch Cỏt ủim thuc xó Nghi Thu, th xó Ca Lũ 81 Bng 4.4 Kt qu ủu giỏ quyn s dng ủt ủai ti ủng ngang s 19 -20, xó Nghi Ho, th xó Ca Lũ 87 Bng 4.5 Kt qu ủu giỏ quyn s dng ủt ủng 13 - 14 xó Nghi Hng - th xó Ca Lũ 93 Bng 4.6 Chờnh lch giỏ ủt gia giỏ quy ủnh v giỏ trỳng ủu giỏ 94 Bng 4.7 Chờnh lch giỏ ủt gia giỏ th trng v giỏ trỳng ủu giỏ 95 Bng 4.8 Mt s d ỏn s ủu giỏ ủt th xó Ca Lũ - tnh Ngh An thi gian ti Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 102 vii M U 1.1 Tớnh cp thit ca ủ ti Trong quỏ trỡnh ủi mi nn kinh t - xó hi nc ta, c ch kinh t th trng ủó tng bc ủc hỡnh thnh; Cỏc thnh phn kinh t phỏt trin mnh m v xu hng tt yu l mi yu t ngun lc ủu vo cho sn xut v sn phm ủu tr thnh hng hoỏ, ủú ủt ủai cng khụng phi ngoi l phỏt huy ủc ngun ni lc t ủt ủai phc v s nghip cụng nghip hoỏ - hin ủi hoỏ ủt nc, t nm 1993 Th tng Chớnh ph ủó cho phộp thc hin ch trng s dng qu ủt to xõy dng c s h tng Hỡnh thc ny thc t ủó ủt ủc mt s thnh qu lm thay ủi b mt ca mt s phng, nhng quỏ trỡnh thc hin ủó bc l mt s khú khn tn ti nh vic ủnh giỏ cỏc khu ủt dựng ủ toỏn cha cú c s, vic giao ủt toỏn tin hnh khụng cht ch khc phc nhng tn ti ủú nhng nm gn ủõy Nh nc ủó thay ủi c ch ủi vi vic dựng qu ủt to xõy dng c s h tng theo hng ủu thu d ỏn hoc ủu giỏ quyn s dng ủt Cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt ủó thc s l mt hng ủi mi cho th trng BS Giỏ ủt quy ủnh v giỏ ủt theo th trng ủó xớch li gn hn thụng qua vic ủu giỏ quyn s dng ủt Xut phỏt t nhng ủ trờn, ủng thi nhm gúp phn vo vic ủy mnh cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt chỳng tụi tin hnh nghiờn cu ủ ti: "ỏnh giỏ hiu qu ca cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt mt s d ỏn trờn bn th xó Ca Lũ - tnh Ngh An" 1.2 íngha khoa hc v thc tin ca ủ ti Do s chờnh lch gia giỏ ủt quy ủnh v giỏ trờn th trng nờn nhiu ngi ủó li dng nhng quy ủng cha hon chnh ca phỏp lut ủó liờn kt, múc ni vi mt s cỏn b cú thm quyn quan liờu, bin cht "moi ủt" ca Nh nc nỳp di danh ngha "d ỏn" Thc cht l ủem ủt ca Nh nc thụng qua hỡnh thc giao ủt cú thu tin ủ kim li trờn c s chờnh lch giỏ Vic dựng giỏ ủt quy ủnh ủ thu tin giao ủt hu ht cỏc phng c nc thi gian trc ủõy cha phỏt huy ủc ngun ni lc to ln v gõy nhiu hu qu to ln cho Nh nc Vỡ vy ủ to thờm ngun lc cho ngõn sỏch Nh nc, ủỏp ng nhu cu ủt cho nhõn dõn, ủm bo tớnh cụng khai, dõn ch, hiu qu s dng ủt, Nh nc cn nghiờn cu, t chc thc hin thớ ủim ri sau ủú nhõn rng mụ hỡnh ủu giỏ ủt Mun cụng tỏc ủu giỏ ủt ủt hiu qu cao thỡ cn nghiờn cu phng phỏp t chc v thc hin ủu giỏ ủt cho hp lý Ngh an l mt nhng phng ủi ủu cụng tỏc ủu giỏ ủt, thi gian qua ủó cho thc hin ủu giỏ ủt theo nhiu phng thc khỏc nhau, mi hỡnh thc ủu cú nhng thnh cụng v hn ch khỏc Vỡ vy cn tin hnh nghiờn cu v ủỏnh giỏ hiu qu ca cụng tỏc ủu giỏ qua cỏc d ỏn khỏc vi cỏc phng ỏn khỏc ủ cú th ủ xut v gúp ý giỳp quy trỡnh ủu giỏ ngy cng hon thin v ủem li hiu qu cao nht 1.3 Mc ủớch - yờu cu ca ủ ti 1.3.1 Mc ủớch - Tỡm hiu cỏc chớnh sỏch v bn liờn quan ủn ủu giỏ, ủỏnh giỏ cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt; - ỏnh giỏ hiu qu ca ủu giỏ quyn s dng ủt qua mt s d ỏn trờn bn Th xó Ca Lũ - tnh Ngh An; - Gúp ý kin v ủ xut gii phỏp ủ hon thin quy trỡnh, c ch, nhm tng cng cụng tỏc ủu giỏ ủt hiu qu hn; 1.3.2 Yờu cu - Nghiờn cu, nm vng cỏc bn liờn quan ủn ủu giỏ quyn s dng ủt ca Trung ng v phng - S liu ủiu tra phi khỏch quan v ủm bo ủ tin cy - a cỏc ý kin ủm bo tớnh khỏch quan ủi vi cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt - Kt qu nghiờn cu phi ủm bo c s khoa hc v thc tin Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip u giỏ quyn s dng ủt thc cht l mt hỡnh thc chuyn nhng quyn s dng ủt ủc bit, ủú Nh nc tham gia trc tip vo th trng vi t cỏch l mt bờn ủi tỏc giao dch BS im khỏc bit ca hỡnh thc ủu giỏ vi hỡnh thc chuyn nhng quyn s dng ủt trờn th trng l khụng qua s mc c m thụng qua c ch ủu giỏ cụng khai ủ quyt ủnh giỏ bỏn Do vy ngi s dng ủt khụng phi mt thờm tin thu chuyn quyn s dng ủt u giỏ quyn s dng ủt ủó tng bc lụi kộo ủc cỏc ngõn hng, t chc tớn dng, cỏc doanh nghip va v nh tham gia, gúp phn cho th trng chớnh quy ủc phỏt trin Thc t ủó chng minh, ngun thu t ủt l vụ tn, t ngun thu ny, Nh nc cú ủc ngun h tr cho cỏc hot ủng kinh t rt bn vng, bt bin to c s vng chc quỏ trỡnh phỏt trin kinh t ủt nc 4.4.2 Hiu qu xó hi Th trng BS Th xó Ca Lũ - tnh Ngh An cng mi ch giai ủon ủu ca quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin S ủi ca hỡnh thc ủu giỏ s gúp phn lm sụi ủng cho th trng BS, thỳc ủy s phỏt trin th trng BS Th xó Ca Lũ - tnh Ngh An To cỏc khu dõn c ủng b vi h thng h tng k thut, h tng xó hi ủỏp ng ủc nhu cu ca ngi dõn, to ủiu kin v mụi trng sng n ủnh, phự hp vi quy hoch chung Vớ d: S tin thu ủc t ủu giỏ ủt ti xó Nghi Hng, th xó Ca Lũ - tnh Ngh An U ban nhõn dõn th xó Ca Lũ cho phộp xó ủc gi li 50% s tin thu t d ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt vo xõy dng h thng c s h tng ca xó Vi ngun thu ln t ủu giỏ quyn s dng ủt, bờn cnh vic ủu t xõy dng, ci to, nõng cp h thng c s h tng: h thng ủng giao thụng, trng hc, bnh vin, trm xỏ, nh tr, h thng cp thoỏt nc, h Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 96 thng thu li, h thng ủin, cụng viờn, hoa Ngun huy ủng ủc t ủu giỏ QSD cũn h tr ủc lc cho vic chuyn dch c cu kinh t, c cu ngnh ngh, ỏp dng cỏc mụ hỡnh sn xut mi nụng nghip Nhiu mụ hỡnh sn xut nụng nghip mi (trng rau sch, chn nuụi ủc sn) ủc ph bin, chuyn giao rng rói ủn ngi nụng dõn ủó gúp phn nõng cao hiu qu sn xut, tng thu nhp cho b nụng dõn Nhiu ngnh ngh mi ủc ủu t phỏt trin, ngnh ngh th cụng cng ủc ủu t mt lng ủỏng k, to vic lm cho lc lng lao ủng d tha ti vựng nụng thụn Nh vy, ủu giỏ quyn s dng ủt ủó gúp phn lm phong phỳ cho hot ủng ca th trng BS Nh nc tham gia vo th trng khụng phi vi t cỏch nh qun lý cựng vi mnh lnh hnh chớnh cng nhc (Quyt ủnh giao ủt cho ai? Din tớch nh th no? Mc giỏ bao nhiờu? Giỏ tớnh thu th no?) m tham gia trc tip vo th trng BS vi t cỏch l mt bờn ủi tỏc Nhng yu t: giỏ bỏn mnh ủt, ngi nhn ủc quyn s dng ủt (mua ủc mnh ủt) s th trng v ngi tham gia quyt ủnh m Nh nc khụng cn can thip u giỏ ủt l mt nhng cỏch xó hi hoỏ ủ thu hỳt ngi dõn tham gia vo phỏt trin qu ủt, qu nh, t ủú to ủc ngun ủ gii quyt cỏc chớnh sỏch xó hụi khỏc nh: to qu nh cho ngi thu nhp thp, h tr cỏc gia ủỡnh chớnh sỏch khú khn ci thin ch Vi giỏ ủt ủc cụng b ủu giỏ quyn s dng ủt s loi b tõm lý hoang mang, giao ủng v giỏ ủt ca cỏc ch th tham gia th trng, xoỏ giỏ o v BS, gúp phn to s bỡnh n v giỏ c ủt ủai, to ủiu kin cho th trng BS phỏt trin lnh mnh, bn vng 4.4.3 Hiu qu ủi vi cụng tỏc qun lý v s dng ủt ủai Ngoi nhng hiu qu v mt kinh t, xó hi, ủu giỏ QSD cũn mang li hiu qu vic qun lý v s dng ủt ủai, th hin mt ni dung sau: Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 97 a/ t ủai, t liu sn xut ủc bit, ti sn quc gia vi nhng ủc ủim ủc thự riờng, ủt ủai tham gia vo th trng v ủc khai thỏc trit ủ tim nng giỏ tr, to ngun thu phc v cho s nghip cụng nghip hoỏ, hin ủi hoỏ ủt nc, cú th khng ủnh ủu giỏ QSD l bin phỏp tớch cc khai thỏc qu ủt hiu qu Kt qu thu ủc t ủu giỏ QSD khng ủnh vai trũ ca ủt ủai nn kinh t th trng, tha nhn ủt ủai, QSD l hng hoỏ hot ủng th trng BS b/ u giỏ QSD l mt nhng c s, cn c ủ Nh nc ủnh giỏ ủt, hỡnh thnh th trng BS v gúp phn to mt bng giỏ c, to s n ủnh cho th trng BS Nu ủu giỏ quyn s dng ủt ủc tin hnh thng xuyờn, liờn tc trờn phm vi th xó s giỳp th xó thng kờ ủc giỏ ủt chuyn nhng thc t ủi vi tng xó, phng nhng khong thi gian nht ủnh õy l cn c, c s quan trng giỳp Nh nc ủnh giỏ ủt sỏt vi giỏ chuyn nhng ủt thc t, hn ch s tht thu cho ngõn sỏch Nh nc t ti sn ủt ủai c/ u giỏ QSD, vi phng thc, th tc tin hnh ủn gin, nhanh gn, khụng phi qua nhiu cp nh c ch giao, cp ủt, th tc rm r, gõy lóng phớ thi gian, tin ca ca Nh nc v nhõn dõn d/ Thụng qua ủu giỏ quyn s dng ủt cụng tỏc cp Giy chng nhn quyn s dng ủt cú th trin khai thc hin nhanh chúng, thun li ủi vi cỏc c quan qun lý ủt ủai, to nim tin ủi vi ngi s dng ủt e/ u giỏ quyn s dng ủt l mt hỡnh thc khai thỏc, s dng ủt ủai hiu qu, tit kim, kinh t, to s cnh tranh lnh mnh gia cỏc ủi tng tham gia ủu giỏ nhm huy ủng ti ngun thu cho ngõn sỏch nh nc, ủng thi loi b ủc yu t tiờu cc c ch "Xin, cho" hin ủang tn ti nhiu phng, gúp phn lnh mnh hoỏ th tc hnh chớnh, ủy nhanh quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, hin ủi hoỏ ủt nc Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 98 f/ Gii quyt chuyn mc ủớch cho cỏc khu vc ủt nụng nghip nm xen ln khu dõn c, cỏc khu vc ủt cỏc ủn v khụng s dng, cỏc tha ủt nm ln gia cỏc cụng trỡnh khỏc g/ Tin thu ủc t ủu giỏ quyn s dng ủt ủc s dng ủ xõy dng cỏc cụng trỡnh h tng k thut ủó gúp phn cho vic s dng ủt khu vc ủc ủu t cụng trỡnh k thut ủi vo n np hn, gim tỡnh trng ln chim ủt ủai trỏi phộp 4.5 Mt s hn ch ca cụng tỏc ủu giỏ quyn s dng ủt 4.5.1 Cụng tỏc t chc - Vic ủiu tra v xỏc ủnh nhu cu s dng ủt ca khu vc v xõy dng giỏ sn ủu giỏ quyn s dng ủt cũn cha khoa hc, cũn mang nng tớnh hnh chớnh; Vic ny ủó dn ủn tỡnh trng cỏc d ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt thi gian gn ủõy cú rt ớt ngi ủng ký tham gia - Th tc ủ ủc mt lụ ủt vo ủu giỏ hin cũn qua quỏ nhiu khõu, ủon; t cú ch trng cho phộp ủu giỏ ủn m phiờn ủu giỏ hin cũn mt nhiu thi gian - Kim tra nng lc ti chớnh ca nhng ngi tham gia ủu giỏ hin cha ủc thc hin, vy cú nhiu trng hp ngi tham gia ủu giỏ nhiu tha ủt, ủy giỏ ủt ủu giỏ lờn cao - i vi vic trỏnh thụng thu thc hin ủu giỏ hin cha cú quy ủnh ủ phũng trỏnh, cha cú ch ti ủ x pht; - Vic ph bin thụng tin trc nhng phiờn ủu giỏ cng nh hot ủng ủu giỏ ủt cũn thiu Mc dự ủc cụng khai nhng vic qung cỏo cho khu vc ủu giỏ cha ủc thc hin nghiờm tỳc, hiu qu cha cao - Quy ch ủu giỏ cng cũn cú bt cp, mi mt d ỏn li cú quy ch ủu giỏ khỏc nhau, mc dự ủu ủc thnh ph phờ duyt song cng gõy khú khn cho nhu cu tỡm hiu cho nhu cu tỡm hiu ca ngi dõn cn mua ủt Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 99 4.5.2 i vi ngi tham gia ủu giỏ - Ngi tham gia ủu giỏ khụng hỡnh dung ủc s phỏt trin ca khu vc ủu giỏ nờn giỏ ủu giỏ thng thp hn giỏ th trng; vic ny to s chờnh lch v giỏ ủt sau ủu giỏ - Cú trng hp ngi tham gia ủu giỏ s dng nhiu ủt xung quanh khu vc ủu giỏ nờn ủó b giỏ cao ủ nõng mt bng giỏ ca khu vc lờn, sau ủú b tin ủt cc - Ngi tham gia ủu giỏ phi cú ngun ti chớnh ủ ủ thc hin ngha v sau trỳng ủu giỏ - Thi hn toỏn tin sau trỳng ủu giỏ v thi gian xõy dng, ngi s dng ủt ủu b ủng, khụng th thng lng li ủc - Hin hu ht cỏc d ỏn ủu giỏ ủt ủu cú trng hp ngi tham gia ủu giỏ mang tớnh ủu c ủt ủai, nhu cu v ủt , nh thc s rt ớt - Trong trng hp chuyn nhng li cho ngi khỏc thỡ giỏ ủt ủ tớnh thu chuyn quyn v thu trc b s b tớnh theo giỏ ủu giỏ (giỏ ny thng cao hn nhiu ln so vi giỏ quy ủnh) 4.5.3 i vi cụng tỏc qun lý ủt ủai v xõy dng ủụ th: - i vi cỏc d ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt cỏc tha nh l s khụng to ủc mi liờn kt v h tng ủi vi cỏc khu vc xung quanh; nu thc hin quy hoch khụng tt s dn ủn tỡnh trng ủụ th b chia nh theo kiu phõn lụ Trong ủ khc phc tỡnh trng ủụ th b bm nh thỡ Lut ủt ủai 2003 ủó khụng cho phộp hỡnh thc phõn lụ bỏn nn nh trc ủõy - i vi cỏc d ỏn ủu giỏ ủt thc s thnh cụng thỡ sau ủú s to mt mt bng giỏ mi khu vc, ủiu ny dn ủn tỡnh trng tng giỏ ủt cc b ti khu vc cú d ỏn ủu giỏ ủt - Tỡnh trng t ý ủiu chnh quy hoch, gim bt phn din tớch cụng cng ca cỏc ch ủu t sau trỳng ủu giỏ din ph bin, t l ủc phộp xõy dng ủu b vi phm tt c cỏc cụng trỡnh Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 100 - Hin cha cú s thng nht cỏch qun lý ủi vi cỏc khu ủt sau ủu giỏ ủt, vic xõy dng sai so vi giy phộp, 4.6 Mt s ủ xut ủi vi cụng tỏc ủu giỏ ủt 4.6.1 Tng bc giao cụng tỏc ủu giỏ ủt cho ủn v chuyờn trỏch ủ ngi dõn cú th d dng tỡm hiu ủc thụng tin, vic ny cú th giao cho Sn giao dch BS thc hin Cỏc c quan chuyờn mụn ca U ban nhõn dõn cỏc cp ch thc hin cỏc nhim v chuyờn mụn ca mỡnh, cú chớnh sỏch to ủiu kin cho ủn v ủc giao t chc ủu giỏ lm tt cụng tỏc ủu giỏ 4.6.2 Trớch mt phn kinh phớ thu ủc t ủu giỏ ủt ủ ủu t phỏt trin nh cho cỏc ủi tng chớnh sỏch, ngi thu nhp thp, to lp sn qu nh cho thuờ, nh bỏn tr gúp v tỏi ủnh c ủ cn thu hi cú th cú ch cho ngi b thu hi tỏi ủnh c 4.6.3 Phng thc ủu giỏ Phng thc ủu giỏ cng cũn bt cp, ủ trỏnh ủu giỏ cú hin tng thụng ủng gia nhng ngi tham gia ủu giỏ vi thỡ ngi tham d ch ủc ủng ký ti phiờn ủu giỏ, rỳt ngn thi gian ủu giỏ t 10 phỳt xung phỳt, xõy dng giỏ sn gn sỏt vi khung giỏ th trng v thc hin ớt nht l vũng Thng nht quy ch ủu giỏ ca cỏc d ỏn ủ ngi dõn ủ mt cụng tỡm hiu tham gia cỏc d ỏn khỏc 4.6.4 Khi cú k hoch ủu giỏ chớnh thc thỡ phi sm thụng bỏo rng rói thụng tin, qung cỏo cho cỏc d ỏn sp tin hnh ủu giỏ, phỏt cỏc t ri ủ ngi dõn cú thờm thụng tin 4.6.5 Giỏ ủu giỏ Thc t cho thy, giỏ sn lụ ủt ti nhiu qun, huyn thp so vi giỏ th trng chớnh l nhm bỡnh n th trng BS Tuy nhiờn, cng cn thay ủi mt s phng thc ủnh giỏ sn ủu giỏ ủ ủm bo cụng bng v m Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 101 rng ủi tng tham gia Vi tha l thỡ giỏ sn va phi, cũn nu c lụ thỡ giỏ sn phi sỏt giỏ th trng ủ chng tiờu cc 4.6.6 K hoch ủu giỏ quyn s dng ủt Th xó Ca Lũ - tnh Ngh An cn tng bc tin hnh quy hoch chnh trang ủụ th ủ nõng cao hiu qu s dng ủt, thụng qua quy hoch chnh trang ủụ th cú th thit lp h thng c s h tng ủng b To ủc s liờn kt ca h tng gia cỏc khu vc khỏc nhau, t ủú nõng cao ủc giỏ tr quyn s dng ủt Bng 4.8 Mt s d ỏn s ủu giỏ ủt th xó Ca Lũ - tnh Ngh An thi gian ti Xó (Phng) a bn thc hin d ỏn Din tớch (m2) Xó Nghi Thu ng trc ngang s - 16.000 m-2 Xó Nghi Thu ng trc ngang s (phớa 17.000 m2 Tõy ủng trc dc s III) Xó Nghi Thu, Nghi ng trc ngang s (Khu 16.500 m2 Hng quy hoch nh vn) (Ngun cung cp: phũng Ti nguyờn - Mụi trng th xó Ca Lũ) Kim kờ ủy ủ din tớch cỏc loi ủt, ủu t cho quy hoch chi tit s dng ủt ủn tng xó, phng, xỏc ủnh c th qu ủt ủ tin hnh lp d ỏn cú nhu cu Trc mt cn khn trng hon thin cỏc d ỏn ủ sm thc hin ủu giỏ nhm phc v nhu cu nh ca ngi dõn hin Trờn c s cỏc d ỏn ủó ủuc phờ duyt quy hoch, th xó Ca Lũ - tnh Ngh An tin hnh cụng khai thụng tin quy hoch ủ ngi dõn cú th tham kho, cụng khai k hoch ủu giỏ d kin ủ ngi dõn chun b v mt ti chớnh thc hin Tuy nhiờn, theo bỏo cỏo ca phũng Ti Nguyờn mụi trng thỡ tin ủ nhiu d ỏn ủu giỏ ủt khú ủt theo k hoch ủ Nm nay, th xó ch cú th ủu giỏ vi d kin tng thu l 100 t ủng Bi nhiu d ỏn Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 102 ủn cha ủc phờ duyt quy hoch chi tit 4.6.7 i vi cỏc d ỏn ủu giỏ ủt cn ủc ủu t h tng trc ủu giỏ, mt mt ủ lm tng giỏ tr ủt ủu giỏ, mt khỏc ủ sau trỳng ủu giỏ ngi trỳng ủu giỏ np tin ủy ủ 4.6.8 Cn nghiờn cu v ỏp dng ủng b cỏc gii phỏp k thut ủ ủỏnh giỏ ủỳng tỡnh hỡnh cung cu s dng ủt khu vc ủu giỏ cng nh bờn ngoi Trờn c s cung cu ca th trng v khu vc cú th: thit k cỏc tha ủt ủu giỏ theo cỏc din tớch khỏc, ủu giỏ theo cỏc phng thc khỏc nhau; vic xõy dng giỏ sn v bc giỏ cng cn ủc ủiu chnh theo nhu cu (Vớ d: vi tha ủt l thỡ giỏ sn cn xõy dng va phi, cũn nu c lụ ln thỡ giỏ sn phi sỏt giỏ th trng ủ chng tiờu cc) 4.6.9 Cỏc quy trỡnh ca d ỏn ủu giỏ QSD cn ủc x lý nhanh, ủc bit l khõu quy hoch vỡ ủõy l yu t quan trng v l cụng ủon m ủng ủ trin khai d ỏn Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 103 KT LUN V NGH 5.1 Kt lun Th trng BS Th xó Ca Lũ - tnh Ngh An cng mi ch giai ủon ủu ca quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin S ủi ca hỡnh thc ủu giỏ s gúp phn lm sụi ủng cho th trng BS, thỳc ủy s phỏt trin th trng BS Th xó Ca Lũ - tnh Ngh An To cỏc khu dõn c ủng b vi h thng h tng k thut, h tng xó hi ủỏp ng ủc nhu cu ca ngi dõn, to ủiu kin v mụi trng sng n ủnh, phự hp vi quy hoch chung Đấu giá QSDĐ thực chất hình thức chuyển nhợng QSDĐ đặc biệt, Nhà nớc tham gia trực tiếp vào thị trờng với t cách bên đối tác giao dịch BĐS Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhợng QSDĐ thị trờng không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán 5.1.1 V hiu qu xó hi u giỏ QSD to ủc ngun thu h tr cho s phỏt trin cỏc lnh vc giỏo dc, y t, nõng cp, ci to h thng trng hc, nh tr, mu giỏo, bnh vin, trm xỏ; ủu t trang thit b dy hc, khỏm cha bnh, ủỏp ng yờu cu v c s vt cht, nõng cao cht lng dy hc v khỏm cha bnh Vớ d: S tin thu ủc t ủu giỏ ủt ti xó Nghi Hng, Th xó Ca Lũ - tnh Ngh An U ban nhõn dõn th xó Ca Lũ cho phộp xó ủc gi li 50% s tin thu t d ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt vo xõy dng c s h tng xó Qua cỏc d ỏn ủu giỏ quyn s dng ủt trờn bn Th xó Ca Lũ tnh Ngh An ch yu l ủu giỏ cỏc khu ủt ủó ủc xõy dng c s h tng nờn nhng ngi cú nhu cu s dng ủt tht s ủ rt thun li vic s dng ủt sau trỳng ủu giỏ Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 104 5.1.2 V mt hiu qu kinh t u giỏ quyn s dng ủt l mt hỡnh thc khai thỏc, s dng ủt ủai hiu qu, tit kim, kinh t, to s cnh tranh lnh mnh gia cỏc ch ủu t nhm huy ủng ti ngun thu cho ngõn sỏch nh nc, ủng thi loi b ủc yu t tiờu cc c ch " Xin, cho" ủó tn ti thi gian di nhiu phng c nc, thu hỳt ủc nhiu thnh phn kinh t khỏc tham gia vo th trng BS Kt qu ủu giỏ ca cỏc d ỏn cho thy mc chờnh lch gia giỏ trỳng vi giỏ Nh nc giao ủt cú thu tin t 1,04 ủn 2,3 ln; Giỏ trỳng v giỏ thc t trờn th trng t 1,2 ủn 1,65 ln Qua ủõy cho thy cụng tỏc xỏc ủnh giỏ sn mang tớnh ch quan cha sỏt vi thc t nờn cha phỏt huy ủc giỏ tr kinh t ca cỏc khu ủt Giỏ trỳng thng cao hn giỏ sn ủc phờ duyt l 1,2 ủn 2,3 ln Qua ủõy cho thy vic ủu giỏ quyn s dng ủt theo tng lụ ủt ủó ủem li ngun thu cho ngõn sỏch so vi ngun thu ủc nu thc hin giao ủt cú thu tin trc ủõy 5.1.3 i vi cụng tỏc qun lý Nh nc v ủt ủai u giỏ QSD, ủu thu d ỏn ủó gúp phn lnh mnh hoỏ th tc hnh chớnh, ủy nhanh quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, hin ủi hoỏ ủt nc u giỏ quyn s dng ủt, ủu thu d ỏn thc cht l s hnh lnh mnh ca c ch ủi ủt ly c s h tng, thụng qua cỏc hot ủng ca th trng QSD xut hin s nng ủng, ch ủng, dỏm lm v dỏm chu trỏch nhim ca cỏc nh qun lý t TW xung phng Vic mnh dn ủ xut ch trng v ban hnh cỏc quy ủnh kp thi v c ch ủu giỏ QSD ủc thc hin cú hiu qu chng t s ủi mi t duy, ủi mi cỏch suy ngh v vai trũ v tm quan trng ca ngun ti nguyờn ủt ủai u giỏ QSD ủó to sc ộp ủi vi cụng tỏc qun lý ủt ủai v quy hoch s dng ủt ủai, thụng qua ủú cỏc c ch, chớnh sỏch v ủu giỏ quyn Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 105 s dng ủt ủó tng bc ủc Lut hoỏ v ủc hng dn ngy cng c th Hiu qu ca ủu giỏ QSD ủó tỏc ủng ti cụng tỏc qun lý ủt ủai ca cỏc cp chớnh quyn, dn ti vic qun lý ủt ủai ngy cng cht ch v hon thin hn 5.2 ngh 5.2.1 Nghiờn cu ban hnh ủng b cỏc bn phỏp lut v ch ủ qun lý, s dng ủt, ủi vi th xó Ca Lũ - tnh Ngh An ,ban hnh quy ch ủu giỏ QSD thng nht trờn ton tnh Ngh An nhm gim bt th tc hnh chớnh, giỳp ngi tham gia ủu giỏ ủ cụng tỡm hiu 5.2.2 Xõy dng mt th trng BS lnh mnh, cú cỏc t chc chuyờn hot ủng v lnh vc BS núi chung v th trng ủt ủai núi riờng, vớ d nh cỏc trung tõm giao dch BS, phỏt trin mnh c cu ca t chc phỏt trin qu ủt 5.2.3 Quy trỡnh lp d ỏn ủu giỏ, thc hin d ỏn ủu giỏ cn cú s giỏm sỏt cht ch ca cỏc c quan qun lý, cú c ch kim tra chộo, tng cng s giỏm sỏt ca ngi dõn v cỏc c quan bỏo chớ, t ủú ngn chn ủc cỏc hnh vi tiờu cc cú th xy 5.2.4 cỏc d ỏn ủu giỏ ủt hiu ủt hiu qu kinh t cao hn cn: - Nghiờn cu cỏc gii phỏp k thut ủ cụng tỏc ủu giỏ ủc hon thin hn nh: quy hoch xõy dng th no ủ phự hp nhu cu ca ngi tham gia ủu giỏ khu vc thc hin d ỏn, phng phỏp ủnh giỏ ủ ủnh giỏ sn cho phự hp hn ; - Hon thin ủng b h tng cỏc d ỏn trc ủu giỏ, ủ tng giỏ tr khu ủt ủu giỏ; - i vi cỏc d ỏn ủu giỏ ủt cn ủc ph bin thụng tin, qung cỏo mnh hn, nhiu hn na trờn cỏc phng tin thụng tin ủi chỳng ủ cú th thu hỳt thờm nhiu ngui tham gia 5.2.5 Thu hỳt s tham gia ca cỏc ngõn hng vo cỏc d ỏn ủu giỏ ủ Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 106 chia s cỏc khú khn v ti chớnh trc d ỏn hon thin ủ ủu giỏ Vớ d cú th kờu gi Ngõn hng cho vay tin ủ thc hin cỏc khõu chun b ca d ỏn nh ủu t lm quy hoch, lm h tng 5.2.6 To qu ủt ủ thc hin ủu giỏ Kim tra r soỏt tỡnh hỡnh s dng ủt ca cỏc t chc, cỏ nhõn, kiờn quyt thu hi cỏc din tớch s dng khụng ủỳng phỏp lut ủ to qu ủt ủu giỏ Di chuyn cỏc ủn v sn xut gõy ụ nhim khu vc ủụ th cú giỏ tr cao ủ lp qu ủt phỏt trin ủụ th 5.2.7 Tng cng cụng tỏc qun lý ủt ủai v xõy dng ủ trỏnh tỡnh trng ln chim v xõy dng khụng ủỳng quy hoch ti cỏc khu vc d ỏn ủu giỏ ủt ủó din thi gian qua 5.2.8 Cú c ch phự hp, to mụi trng ủu thun li cho cỏc ủn v hot ủng lnh vc ủt ủai núi chung v BS núi riờng Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 107 TI LIU THAM KHO Ti liu ting Vit B ti chớnh (2001), Gii phỏp ti chớnh phỏt trin th trng BS, H Ni B ti chớnh (2004), Thụng t 114/2004/TT-BTC ngy 26 thỏng 12 nm 2004 v hng dn thc hin ngh ủnh s 188/2004/N-CP ngy 16 thỏng 11 nm 2004 ca Chớnh ph v phng phỏp xỏc ủnh giỏ ủt v khung giỏ cỏc loi ủt B Ti chớnh (2005), Thụng t s 34/2005/TT-BTC ngy 12/5/2005 hng dn vic xỏc ủnh giỏ thi ủim v chuyn giao ti sn Nh nc ủ bỏn ủu giỏ, H Ni B Ti nguyờn v Mụi trng (2004), Ti liu hng dn thi hnh Lut ủt ủai nm 2003, H Ni B xõy dng - B KHT - B TNMT - B TC (2003), Bỏo cỏo hi tho Phỏt trin v qun lý th trng BS Vit Nam, H Ni Chng trỡnh hp tỏc Vit Nam - Thu in v ủi mi h thng chớnh (2002), Giỏo trỡnh ủnh giỏ ủt, H Ni Chu Vn Thnh (2000), C s khoa hc cho vic hoch ủnh cỏc chớnh sỏch v s dng hp lý qu ủt ủai, ti nghiờn cu khoa hc ủc lp cp Nh nc, H Ni Chớnh ph (1999), Ngh ủnh 17/1999/N-CP ngy 18/02/2003 quy ủnh v Lut thu chuyn quyn s dng ủt Chớnh ph (2004), Ngh quyt s 06 ca Chớnh ph ngy 19/5/2004 v mt s gii phỏp phỏt trin lnh mnh th trng BS, H Ni 10 Chớnh ph (2004), Ngh ủnh 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 thi hnh Lut ủt ủai 11 Chớnh ph (2004), Ngh ủnh 198/2004/N-CP ngy 29/10/2004 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 108 v thu tin s dng ủt 12 Chớnh ph (2004), Ngh ủnh 188/2004/N-CP ngy 16 thỏng 11 nm 2004 ca Chớnh ph v phng phỏp xỏc ủnh giỏ ủt v khung giỏ cỏc loi ủt 13 H Th Lam Tr (2004, 2005), Bi ging v giỏ ủt, Trng i hc nụng nghip I - H Ni 14 Hin phỏp nm 1959 (NXB chớnh tr quc gia) 15 Hin phỏp nm 1980 (NXB chớnh tr quc gia) 16 Khoa lut - i hc quc gia H Ni (2002), Hi tho xõy dng c s phỏp lý v th trng quyn s dng ủt Vit Nam, H Ni 17 Lut ủt ủai (1993), Lut sa ủi, b sung mt s ủiu ca Lut ủt ủai nm (1998-2001) (NXB chớnh tr quc gia) 18 Lut ủt ủai 2003, (NXB chớnh tr quc gia) 19 Nguyn ỡnh Bng, Nguyn Thanh Tr (2005) giỏo trỡnh th trng BS, NXB Nụng nghip 20 Nguyn ỡnh Bng (2005), Nghiờn cu ủi mi h thng qun lý ủt ủai ủ hỡnh thnh v phỏt trin th trng BS Vit Nam, ti nghiờn cu khoa hc cp Nh nc, H Ni 21 Nguyn Vn Kiờn (2003), Tỡm hiu v ủỏnh giỏ cỏc yu t nh hng ủn giỏ ủt trờn bn th xó Bc Ninh, tnh Bc Ninh, Lun thc s nụng nghip, trng i hc nụng nghip I, H Ni 22 Nguyn Vn Xa (2004), Bi ging nh giỏ ủt ginh cho Cao hc, H Ni 23 Quc Hi (1995), B lut dõn s, NXB Chớnh tr quc gia, H 24 Quyt ủnh 216/2005/Q - TTg ca Th tng chớnh ph v vic Ni ban hnh Kinh t ủu giỏ quyn s dng ủt ủ giao ủt cú thu tin s dng ủt hoc cho thuờ ủt, H Ni Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 109 25 Trn Th Ngc (2001), Bỏo cỏo v qun lý v phỏt trin th tr- ng BS Thnh ph H Chớ Minh, H Chớ Minh 26 U ban nhõn dõn th xó Ca Lũ - tnh Ngh An (2006), Bỏo cỏo tng hp r soỏt, ủiu chnh, b sung quy hoch tng th phỏt trin kinh t xó hi th xó Ca Lũ - tnh Ngh An ủn nm 2020 27 U ban nhõn dõn th xó Ca Lũ - tnh Ngh An (2006), Bỏo cỏo tng hp quy hoch, k hoch s dng ủt th xó Ca Lũ - tnh Ngh An ủn nm 2020 28 Vin nghiờn cu a chớnh (2002), Bỏo cỏo kt qu nghiờn cu ủ ti iu tra nghiờn cu xó hi hc v chớnh sỏch ủn bự gii phúng mt bng v tỏi ủnh c, H Ni 29 Vin nghiờn cu a chớnh (2003), Bỏo cỏo kt qu nghiờn cu ủ ti Nghiờn cu ủỏnh giỏ hiu qu vic ủu giỏ quyn s dng ủt thnh ph H Ni v mt s phng phc v vic xõy dng Lut ủt ủai mi, H Ni Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip 110 [...]... tiền sử dụng ñất của Việt Nam; Trung Quốc Nhà nước giao quyền sử dụng ñất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là quyền sử dụng ñất) trong số một năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất ñược gọi là xuất nhượng quyền sử dụng ñất Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng. .. bán tại một thời ñiểm xác ñịnh Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản 2.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñồng sản trên thế giới 2.2.1 Khái quát về giá ñất trên thế giới Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng ñất ñai Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá. .. khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường BðS ở nước ta 2.4 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 2.4.1 Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất Hội nghị Trung ương 7 ñã khẳng ñịnh quan ñiểm coi ñất ñai là hàng hoá ñặc biệt quyền sử dụng ñất là một bộ phận quan trọng của thị trường BðS, quan ñiểm ñổi mới của ðảng “ là ñiều kiện ñể xây dựng hành lang pháp... sử dụng và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thị thực hiện Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình Việc xuất nhượng quyền sử dụng. .. chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong không gian và thời gian xác ñịnh [7], [13] Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm... trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng ñất ñô thị một cách có hiệu quả ở ðài Loan ñang ñược ñẩy mạnh, còn ñặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những ñề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng ñang phát triển ở ðài Loan với quy mô rộng lớn, do ñó ngày càng nhiều người trên ñảo ñược hưởng phần lợi ích thu ñược từ việc giá ñất ñô thị tăng lên 2.2.3.3 Nhật Bản Tại Nhật Bản việc ñấu giá. .. 11 - ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh - ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả... mở rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng cụ thể Sau khi sửa ñổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất, một lần nữa ñược quan tâm ñầy ñủ, vừa ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo ñảm quyền và lợi ích của người sử dụng ñất, tạo ñiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS hoạt ñộng trong ñó có thị trường quyền sử dụng ñất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng. .. sau một năm theo hợp ñồng mà chưa ñưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng ñất; Nếu sau hai năm vẫn chưa ñưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng ñất mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công ðối với quyền. .. tính chất công cộng sử dụng chung) ðất ñai là BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy ñất ñai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền sử dụng ñất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ñất một số loại ñất và của một số ñối tượng cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược coi là hàng hoá và ñược ñưa vào lưu thông thị trường ... v Danh mục chữ viết tắt Ký hiệu BĐS CP Chú giải Bất động sản Cổ phần CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGĐ Đấu giá đát GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai QSDĐ Quyền. .. giúp đỡ, tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trờng tỉnh Nghệ An, phòng Tài nguyên Môi trờng thị xã Cửa Lò, tất bạn bè, ngời thân giúp đỡ hoàn... QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TM Thơng Mại TNHH TW UBND XD Trách nhiệm hữu hạn Trung ơng Uỷ ban nhân dân Xây dựng Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun Thc s khoa hc Nụng nghip vi DANH MC BNG