2.4.2.1. Quỏ trỡnh khai thỏc quỹủất trong cơ chế giao ủất tạo vốn ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ủịnh của Luật ủất ủai 1988, Nhà nước nghiờm cấm việc mua bỏn ủất ủai và khụng thừa nhận cỏc giao dịch chuyển ủổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thế chấp, gúp vốn giỏ trị quyền sử dụng
ủất trờn thị trường. đất ủai khụng cú giỏ và Nhà nước tiến hành giao, cấp ủất cho cỏc doanh nghiệp, tổ chức, cỏ nhõn khụng thu tiền sử dụng. Luật ủất ủai 1988 mang nặng tớnh hành chớnh, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chớnh vềủất ủai giữa Nhà nước với người ủược giao, cấp ủất. Trong giai ủoạn này, giỏ ủất khụng ủược ủề cập ủến, Nhà nước quản lý ủất ủai theo dit, loại, hạng ủất mà khụng quản lý ủất ủai mang nặng tớnh hành chớnh, mệnh lệnh ủó làm cho quan hệ ủất ủai khụng vận ủộng theo hướng tớch cực, ủất ủai khụng ủược coi là tài sản quý, tỡnh trạng vụ chủ, sử dụng lóng phớ, lấn dhiếm, mua bỏn ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước khụng kiểm soỏt ủược[15].
Luật ủất ủai 1993 ra ủời với những quy ủịnh mới cho phộp người sử
dụng ủất ủược quyền chuyển ủổi, chuyển nhượng, cho thuờ, gúp vốn, thế chấp giỏ trị quyền sử dụng ủất ủó tạo ra cơ sở phỏp lý và ủặt nền múng cho sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường BđS chớnh thức ở nước ta.
Luật ủất ủai 1993 ủó cú bước chuyển biến tớch cực, khụng chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng ủất mà cũn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng ủất với nhau (Mối quan hệ dõn sự, kinh tế về ủất ủai): Mở rộng quyền cho người sử dụng ủất, cho phộp họ ủược chuyển quyền sử dụng ủất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BđS, thừa nhận ủất cú giỏ và Nhà nước xỏc ủịnh ủất ủể quản lý, từ ủú Nhà nước khụng chỉ quản lý
ủất dai theo diện tớch, loại, hạng ủất mà cũn quản lý theo giỏ trịủất (Giao ủất cú thu tiền sử dụng). Như vậy bờn cạnh hỡnh thức giao ủất khụng thu tiền (đối với một số trường hợp phục vụ lợi ớch cụng cộng), Nhà nước tiến hành giao
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ 33
ủất, cho thuờ ủất cú thu tiền sử dụng. Theo quy ủịnh Luật ủất ủai 1993 Nhà nước giao ủất cú thu tiền sử dụng trong cỏc trường hợp sau:
- Giao ủất ủể làm nhà ở cho hộ gia ủỡnh, cỏ nhõn.
- Giao ủất cho cỏc tổ chức kinh tế ủể ủầu tư xõy dựng nhà ở ủể bỏn hoặc cho thuờ.
- Giao ủất cho cỏc tổ chức kinh tế ủầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng ủể
chuyển nhượng hoặc cho thuờ quyền sử dụng ủất gắn liền với kết cấu hạ tầng ủú. - Giao ủất cho một số trường hợp ủể tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng theo dự ỏn do Chớnh phủ quyết ủịnh.
Chớnh sỏch sử dụng ủất ủai phải trả tiền là chớnh sỏch tiến bộ, phự hợp với ủường lối ủổi mới quản lý ủất ủai theo cơ chế thị trường, Nhà nước cú nguồn thu ngõn sỏch từ ủất, huy ủộng ủược vốn ủểủầu tư xõy dựng cơ sở hạ
tầng phục vụ sự nghiệp cụng nghiệp hoỏ - hiện ủại hoỏ ủất nước. Mặt khỏc, với chớnh sỏch giao ủất cú thu tiền sử dụng sẽ tạo ủược sự cụng bằng giữa người sử dụng ủất với nhau, giữa người trực tiếp lao ủộng sản xuất với người sử dụng ủất vào mục ủớch kinh doanh. Nguồn tài nguyờn ủất ủai ủược xỏc
ủịnh rừ giỏ trị sẽ gúp phần tỏc ủộng tới ý thức, trỏch nhiệm từ phớa người sử
dụng ủất, ủất ủai sẽủược sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế
sử dụng ủất tại cỏc ủịa phương ủó chứng minh tớnh ủỳng ủắn, hợp lý của chớnh sỏch sử dụng ủất cú thu tiền sử dụng.
Với chủ trương Ộđổi ủất lấy cơ sở hạ tầngỢ của Chớnh phủ, nhiều tỉnh, thành phố ủó chủủộng tiến hành giao ủất cú thu tiền sử dụng nhằm huy ủộng nguồn vốn ủầu tư xõy dựng, cải tạo, nõng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng ủịa phương. Thực chất quỏ trỡnh tạo vốn từ quỹủất ủể xõy dựng cơ sở hạ tầng tại cỏc ủịa phương ủược tiến hành dưới cỏc hỡnh thức chủ yếu sau:
- Hỡnh thức 1: Uỷ ban nhõn dõn tỉnh cho phộp cỏc nhà ủầu tư cú năng lực tài chớnh nhận làm cỏc cụng trỡnh. Sau ủú, cỏc nhà ủầu tư này thuờ cỏc
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ 34 cấp tỉnh sẽ thanh toỏn bằng ủất cho nhà ủầu tư theo khối lượng thi cụng ủược nghiệm thu.
- Hỡnh thức 2: Uỷ ban nhõn dõn tỉnh chỉ tuyển chọn cỏc nhà ủầu tư vừa cú năng lực tài chớnh, vừa cú năng lực thi cụng ủể trực tiếp xõy dựng cụng trỡnh (Hỡnh thức này khắc phục ủược nhược ủiểm hỡnh thức một là trỏnh tỡnh trạng quỏ trỡnh thi cụng cụng trỡnh qua quỏ nhiều khõu trung gian gõy tốn kộm về thời gian và tiền của). Sau khi hoàn tất cụng trỡnh, Uỷ ban nhõn dõn tỉnh sẽ
thanh toỏn bằng ủất cho nhà ủầu tư theo khối lượng thi cụng ủược nghiệm thu. Song trờn thực tế cỏc nhà ủầu tư vừa cú năng lực tài chớnh, vừa cú năng lực thi cụng là rất ớt.
- Hỡnh thức 3: Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh cho phộp cỏc nhà ủầu tư nộp một khoản tiền vào ngõn sỏch Nhà nước ủể ủầu tư xõy dựng một cụng trỡnh thuộc danh mục cụng trỡnh ủầu tư bằng quỹủất ủược Chớnh phủ cho phộp và theo tổng mức ủầu tư ủược duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban nhõn dõn tỉnh sẽ giao cho nhà ủầu tư một diện tớch ủất cú giỏ trị tương ứng ủể
thanh toỏn. Với số tiền thu ủược, Uỷ ban nhõn dõn tỉnh tự tổ chức ủầu tư xõy dựng cụng trỡnh.
Hiện nay, hệ thống cơ sở hạ tầng (Hệ thống ủường giao thụng, hệ thống
ủiện, cấp thoỏt nước, cỏc cụng trỡnh phỳc lợi như trường học, bệnh viện, trạm xỏ, nơi vui chơi, giải trớ ....) ở hầu hết cỏc ủịa phương cũn lạc hậu, nghốo nàn, thiếu ủồng bộ, chưa tương xứng với trỡnh ủộ và tốc ủộ phỏt triển của nền kinh tế - xó hội. Với chủ trương Ộđổi ủất lấy cơ sở hạ tầngỢ của Chớnh phủ, trong vũng hơn 10 năm trở lại ủõy, việc thực hiện cỏc dự ỏn sử dụng quỹ ủất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng ủó ủược nhõn rộng trờn phạm vi cả nước. đõy là một giải phỏp hữu hiệu khắc phục những khú khăn về vốn xõy dựng cơ sở hạ
tầng, tập trung khai thỏc nguồn nội lực của ủất nước phục vụ sự nghiệp cụng nghiệp hoỏ - hiện ủại hoỏ. Dưới hỡnh thức giao ủất cú thu tiền sử dụng, nhiều
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ 35 cải tạo, nõng cấp hệ thống chợ, trường, ủường, trạm, từng bước gúp phần cải thiện ủời sống vật chất, tinh thần cho nhõn dõn. chớnh sỏch giao ủất ủể tạo vốn
ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng ủó mang lại hiệu quả kinh tế, xó hội to lớn. Song cựng với những biến ủộng về giỏ cả ủất ủai trờn thị trường BđS, giỏ chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giỏ ủất do Nhà nước quy
ủịnh, chớnh sỏch giao ủất ủể tạo vốn ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng ủó bộc lộ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
những hạn chế, nhược ủiểm nhất ủịnh, cụ thể:
Khung giỏ ủất do Nhà nước ban hành theo Nghị ủịnh 87/CP của Chớnh phủ là căn cứ ủể thực hiện chớnh sỏch tài chớnh trong việc giao ủất, cho thuờ
ủất, chuyển mục ủớch sử dụng ủất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi ủất. Hiện nay, bảng giỏ ủất ủó ủược Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quỏ lạc hậu. Khi tiến hành giao ủất tạo vốn ủầu tư xõy dựng hệ thống cơ
sở hạ tầng, Uỷ ban nhõn dõn cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng chủủộng ủiều chỉnh kịp thời bảng giỏ ủất cho phự hợp với tỡnh hỡnh thực tiễn
ủịa phương song nhỡn chung giỏ ủất do Nhà nước ủặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở cỏc ủụ thị, cỏc khu cụng nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chớnh sự chờnh lệch về giỏ ủất do Nhà nước quy ủịnh với giỏ ủất chuyển nhượng thực tế trờn thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ủất ủai làm phỏt sinh ra những khoản ủịa tụ mà Nhà nước khụng kiểm soỏt ủược dẫn ủến thất thoỏt một nguồn thu lớn (Trong trường hợp giao ủất tạo vốn ủầu tư xõy dựng nhà ở ủể
bỏn hoặc cho thuờ). Thực tế tồn tại ở nhiều ủịa phương trong trường hợp giao
ủất cho tổ chức kinh tế xõy nhà ủể bỏn hoặc cho thuờ, Nhà nước mới chỉ chỳ ý
ủến giao mà chưa chỳ ý ủến kiểm soỏt. Khi giao ủất thỡ giao theo giỏ do Uỷ
ban nhõn dõn tỉnh, thành phố ban hành dựa trờn khung giỏ Chớnh phủ, giỏ này rất thấp. Khi kinh doanh tiến hành bỏn hoặc cho thuờ nhà lại dựa trờn giỏ cả
thị trường, do vậy, khoản ủịa tụ chờnh lệch lại rơi cả vào tỳi cỏc doanh nghiệp kinh doanh BđS. Như vậy, phương thức giao ủất cú thu tiền sử dụng ủó khụng huy ủộng ủược tối ủa nguồn thu cho ngõn sỏch Nhà nước, giỏ ủất khi
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ 36 Nhà nước giao ủất chờnh lệch quỏ lớn so với giỏ ủất trờn thị trường ủó làm thất thoỏt một nguồn thu lớn cho ngõn sỏch.
Trong thời gian qua, nhiều ủịa phương ủó thực hiện chủ trương Ộđổi
ủất lấy cơ sở hạ tầngỢ của Chớnh phủ dưới hỡnh thức giao ủất cú thu tiền sử
dụng và thu ủược những kết quả nhất ủịnh. Song bờn cạnh những ủịa phương thực hiện tốt cụng tỏc này, tiến hành giao ủất cụng khai, khỏch quan, trung thực, ủỳng trỡnh tự, thủ tục do phỏp luật quy ủịnh, sử dụng nguồn thu ủỳng mục ủớch, ủỳng cơ chế tài chớnh thỡ tại một số ủịa phương vẫn xảy ra tỡnh trạng lónh ủạo lạm dụng quyền hạn cõu kết với chủ ủầu tư, chủ dự ỏn tiến hành giao ủất thiếu cụng khai, thiếu trung thực với mục ủớch trục lợi cỏ nhõn gõy thất thoỏt nguồn thu cho ngõn sỏch, làm giảm lũng tin ở dõn. Tại một số
tỉnh, tỡnh trạng trầm trọng dẫn ủến khiếu nại, tố cỏo kộo dài (Thỏi Bỡnh) làm rối loạn chớnh trị - xó hội ủịa phương, gõy tỏc ủộng xấu ủối với sự phỏt triển của nền kinh tế.
2.4.2.2 Chủ trương ủấu giỏ ủất ủược hỡnh thành:
Giao ủất cú thu tiền sử dụng với mục ủớch nhằm khai thỏc quỹủất, tạo vốn ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng mặc dự ủó phỏt huy hiệu quả, mang lại nhiều giỏ trị kinh tế, xó hội to lớn trong thời gian qua. Song cựng với sự phỏt triển của nền kinh tế - xó hội, sự biến ủộng của giỏ cả ủất ủai trờn thị trường BđS, cơ chế giao ủất cú thu tiền sử dụng ủó bộc lộ những nhược ủiểm hạn chế nhất ủịnh.
Cơ chế ủấu giỏ quyền sử dụng ủất tạo vốn ủầu tư xõy dựng cơ sở hạ
tầng ủược ỏp dụng thớ ủiểm tại một số ủịa phương ủó mang lại nhiều kết quả
tốt, khắc phục những nhược ủiểm, hạn chế của cơ chế giao ủất cú thu tiền sử
dụng. Ngày 18 thỏng 12 năm 2003, Bộ tài chớnh ủó ban hành Quyết ủịnh số
22/2003/Qđ-BTC về cơ chế tài chớnh trong việc sử dụng quỹủất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng, trong ủú quy ủịnh rừ cơ chế tài chớnh ỏp dụng cho cỏc dự
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ 37 trỡnh xõy dựng cơ sở hạ tầng hoặc ủấu giỏ ủất ủối với quỹ ủất dựng ủể tạo vốn. điều 1 quy ủịnh cụ thể phạm vi ỏp dụng :
1.Quyết ủịnh này ỏp dụng cho cỏc trường hợp sử dụng quỹủất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng theo quy ủịnh tại Mục II Chương IV Nghị ủịnh 04/2000/ND-CP về thi hành sửa ủổi bổ sung một số ủiều về Luật ủất ủai 1998; Khoản 10 ủiều 1 Nghịủịnh 66/2001/Nđ-CP về sửa ủổi, bổ sung một số ủiều Nghịủịnh 04/2000/Nđ-CP.
2. Danh mục cỏc dự ỏn xõy dựng cơ sở hạ tầng ủược sử dụng quỹ ủất tạo vốn ủó ủược Thủ tướng Chớnh phủ phờ duyệt:
- Dự ỏn xõy dựng cụng trỡnh kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xó hội ngoài ủụ thị, ngoài khu dõn cư nụng thụn: Giao thụng liờn lạc, thuỷ lợi,
ủiện, cấp thoỏt nước, trường học, bệnh viện, trạm xỏ, quảng trường, sõn vận
ủộng và cỏc cụng trỡnh kết cấu hạ tầng khỏc - Dự ỏn xõy dựng kết cấu hạ tầng ủụ thị
- Dự ỏn xõy dựng kết cấu hạ tầng khu dõn cư.
- Cỏc dự ỏn xõy dựng cụng trỡnh kết cấu hạ tầng khỏc. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3. Quỹ ủất tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng là quỹ ủất nằm trong kế
hoạch sử dụng ủất ủó ủược Thủ tướng Chớnh phủ phờ duyệt bao gồm: - đất giao cú thu tiền sử dụng ủất.
- đất cho thuờ, ủất giao theo hỡnh thức khỏc nay chuyển sang giao ủất cú thu tiền sử dụng (Chuyển mục ủớch sử dụng).
4. Hỡnh thức sử dụng quỹủất tạo vốn:
a. Giao ủất ngay tại nơi cú cụng trỡnh kết cấu hạ tầng của dự ỏn.
b. Giao ủất nằm ngoài phạm vi xõy dựng cụng trỡnh kết cấu hạ tầng của dự ỏn.
c. Giao ủất do mở rộng phạm vi thu hồi ủất ủối với dự ỏn xõy dựng cỏc cụng trỡnh hạ tầng giao thụng. Phần diện tớch ủất mở rộng này ủược sử dụng tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng.
Trường đại học Nụng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nụng nghiệp ẦẦẦ 38 d. Sử dụng quỹ ủất cú nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh