Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013

67 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TÔ VĂN HỮU Tên đề tài: “ ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN TRÀNG ĐỊNH, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011-2013 ” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên nghành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : K8_LT_QLĐĐ Khoá : 2012 - 2014 Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nông Thu Huyền Thái Nguyên, năm 2014 68 LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các trường Đại học. Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công tác nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng những kiến thức đó vào thực tế. Thực tập tốt nghiệp là kết quả của quá trình tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để phục vụ cho quá trình công tác sau này. Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của khoa Tài nguyên và Môi trường, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Đánh giá công tác chuyển QSDĐ tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013”. Để hoàn thành đề tài này em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trường, đặc biệt là cô giáo hướng dẫn Th.s Nông Thu Huyền, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tràng Định. Em xin được bày tỏ lòng biết ơn tới tất cả sự giúp đỡ quý báu đó. Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do kiến thức bản thân còn hạn chế. Vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự chỉ bảo của các thầy, cô và ý kiến đóng góp của các bạn đồng nghiệp để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014 Sinh viên Tô Văn Hữu 69 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa CBQL Cán bộ quản lý CNH - HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa NDSXPN N Người dân sản xuất phi nông nghiệp NDSXNN Người dân sản xuất nông nghiệp QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân GCNQSD Đ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất VPĐKQS DĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất NHCS Ngân hàng Chính Sách 70 MỤC LỤC PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Mục tiêu của đề tài 2 1.3. Yêu cầu của đề tài 2 1.4. Ý nghĩa của đề tài 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 4 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 4 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 5 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 6 2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7 2.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất 7 2.2.2. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 7 2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất 8 2.2.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 8 2.2.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 12 2.2.6. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 16 2.2.7. Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất 22 2.3. Sơ lược về tènh hènh chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Lạng Sơn 22 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 24 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 24 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 24 3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH 24 3.2.1. Địa điểm 24 3.2.2. Thời gian 24 3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 24 3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 71 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: 24 3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 25 3.4.3. Phương pháp phân tích thống kê: 25 3.4.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh 25 3.4.5. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 25 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26 4.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN TRÀNG ĐỊNH 26 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Tràng Định 26 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của huyện Tràng Định 28 4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lí đất đai tại huyện Tràng Định 31 4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện Tự nhiên – Kinh tế - Xã hội của huyện Tràng Định ảnh hưởng đến sử dụng đất 33 4.2. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN TRÀNG ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2013 34 4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 34 4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 35 4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 36 4.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 37 4.2.5. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 38 4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 39 4.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 41 4.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 43 72 4.3. ĐÁNH GIÁ SỰ HIỂU BIẾT CỦA NGƯỜI DÂN HUYỆN TRÀNG ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 43 4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra. 44 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 46 4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về chuyển quyền sử dụng đất 60 4.4. Đánh giá chung về công tác chuyển quyền ở huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2011 - 2013 61 4.4.1. Thuận lợi 61 4.4.2. Khó khăn 61 4.5. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền cho địa phương. 62 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 63 5.1. KẾT LUẬN 63 5.2. ĐỀ NGHỊ 64 73 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Thành phần các dân tộc của huyện Tràng Định 30 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất huyện Tràng Định năm 2013 31 Bảng 4.3: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 34 Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 35 Bảng 4.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 37 Bảng 4.6: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 39 Bảng 4.7: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 40 Bảng 4.8: Kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ huyện Tràng Định 42 giai đoạn 2011 - 2013 42 Bảng 4.9: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ 44 Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về chuyển đổi QSDĐ 46 Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về 48 chuyển nhượng QSDĐ 48 Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về cho thuê và cho thuê lại QSDĐ 50 Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về tặng cho QSDĐ 52 Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về thừa kế QSDĐ 54 Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định 55 về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ 55 Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định 57 về góp vốn bằng giá trị QSDĐ 57 Bảng 4.17: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định 59 về thế chấp bằng giá trị QSDĐ 59 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Hiện nay chúng ta không thể phủ nhận vai trò đất đai ngày càng trở nên quan trọng, nó gắn liền với sự tồn vong của một quốc gia, là tài sản quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây ra những lo ngại như: Bùng nổ dân số, hiện tượng ô nhiễm môi trường, mất cân đối trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một bài toán khó. Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Mới đây nhất là luật đất đai năm 2003. Và chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến luật Đất Đai 1993, chuyển quyền mới được một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện chuyển đổi, bổ sung Luật Đất Đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của luật Đất Đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khá. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà Nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh 2 giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Huyện Tràng Định là một trong 11 huyện thị thuộc tỉnh Lạng Sơn. Tràng Định có vị trí địa lý thuận lợi cho việc giao lưu, buôn bán, là một huyện thuần nông nên đời sống nhân dân phụ thuộc chủ yếu vào sản xuất nông nghiệp, thu nhập bình quân trên đầu người chưa cao, trình độ nhận thức và hiểu biết của đại bộ phận dân số về pháp luật còn thấp kém. Đặc biệt là luật đất đai vì vậy việc thực hiện giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai còn gặp nhiều khó khăn như các công tác: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng…v.v. Với thực tiễn địa phương em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển QSDĐ trong quản lý nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên và Môi trường, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.s Nông Thu Huyền, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013”. 1.2. Mục tiêu của đề tài Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Tràng Định nhằm xác định được những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phương. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển quyền sử dụng đất cho địa phương. 1.3. Yêu cầu của đề tài - Nắm được các quy định của nhà nước về công tác chuyển quyền sử dụng đất - Các số liệu điều tra thu thập chính xác, đầy đủ phản ánh trung thực khách quan công tác chuyển quyền tại địa phương - Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp. 3 1.4. Ý nghĩa của đề tài * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển QSDĐ trong thực tế. - Nắm vững những quy định của Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới Luật về đất đai của trung ương và địa phương về chuyển QSDĐ. * Ý nghĩa trong thực tiễn: - Tìm hiểu được đúng thực trạng của công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn - Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp cho công tác chuyển QSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn. [...]... CỨU - Đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội của huyện Tràng Định - Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định – tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 – 2013 - Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về chuyển quyền sử dụng đất - Đánh giá chung về những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém của công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định giai đoạn. .. thị trường đất đai nói riêng 2.2 KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.2.1 Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai 2.2.2 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất Khi hộ gia đình cá nhân muốn chuyển quyền sử dụng đất phải tuân... 25 Thu thập tài liệu văn bản có liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất Thu thập các tài liệu, số liệu về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định Thu thập các tài liệu về hiện trạng sử dụng đất của huyện Tràng Định trong những năm 2011 - 2013 Thu thập các báo cáo về tình hình chuyển QSDĐ của huyện Tràng Định trong giai đoạn 2011 - 2013 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp... chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ 2.2.4.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai Chuyển đổi QSDĐ là phương... 2.2.4.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị... sau: - Chỉ những hộ gia đình và cá nhân nào có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được phép chuyển quyền sử dụng đất Luật pháp không thừa nhận dùng đất lấn, chiếm không thuộc quyền sử dụng của mình để thực hiện các hành vi chuyển quyền - Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu quả - Đất được giao sử dụng. .. nhận chuyển vẫn phải sử dụng vào mục đích đó, giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển được sử dụng hết thời hạn đó - Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên - Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng ( là khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên ) 8 2.2.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất Tiền sử dụng đất được coi là một quyền. .. lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp (Nguyễn Khắc Thái Sơn. 2007) [ 6 ] 2.2.4.8 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền có giá trị... và 106°27'30 '-1 06°30' kinh Đông - Phía Bắc giáp huyện Thạch An tỉnh Cao Bằng - Phía Đông-Đông Bắc giáp huyện Long Châu, Quảng Tây, Trung Quốc - Phía Nam – Tây Nam giáp hai huyện Văn Lãng và Bình Gia của tỉnh Lạng Sơn - Phía Tây giáp huyện Na Rì tỉnh Bắc Kạn Huyện Tràng Định có 53km đường biên giới với Trung Quốc với diện tích đất tự nhiên là 99.962,41ha 4.1.1.2 Địa hình Địa hình huyện Tràng Định bị... định của Chính phủ về khung giá sẽ quy định cụ thể về bảng giá đất đai tại địa phương phù hợp với thị trường quyền sử dụng đất Như vậy khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất thỏa thuận về giá cả trong phạm vi Nhà nước quy định 2.2.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, . đến sử dụng đất 33 4.2. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN TRÀNG ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2013 34 4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai. quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 38 4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 39 4.2.7. Đánh giá. lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 41 4.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 43