Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Cường Lợi - huyện Đình Lập - tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn 2011 - 2013.

Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai và trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRONG GIAI ĐOẠN 2011 - 2013”

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Giáo viên hướng dẫn : T.S Nguyễn Văn Hiểu

Thái Nguyên, năm 2014

Để hoàn thiện chương trình đào tạo Đại học thì quá trình thực tập tốt nghiệp được xem là khâu quan trọng giúp sinh viên củng cố kiến thức tiếp thu được trên giảng đường Đại học Và cũng là cơ hội để chúng em thử sức với công việc, va chạm với những tình huống không có trong sách vở, bớt đi sự bỡ ngỡ khi ra trường

Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Em đã thực tập tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn từ ngày 26/05/2014 đến ngày 25/8/2014

Có được kết quả như hôm nay em xin chân thành cảm ơn thầy giáo T.S Nguyễn Văn Hiểu là người đã tận tình giúp đỡ, dẫn dắt em trong suốt thời gian thực tập và viết khoá luận tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn các bác, các cô, các chú và các anh chị hiện đang công tác tại Văn phòng Đăng ký QSD đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn Đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao và cung cấp đầy đủ các số liệu cần thiết phục vụ cho quá trình nghiên cứu đề tài

Cảm ơn gia đình, bạn bè và những người thân đã động viên, giúp đỡ em trong suốt thời gian học tập và trong quá trình hoàn thành khoá luận tốt nghiệp

Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp em đã cố gắng hết mình, nhưng do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế nên chắc chẵn không tránh khỏi những sai sót và khiếm khuyết Em rất mong được sự tham gia đóng góp ý kiến

từ phía các thầy giáo, cô giáo và các bạn sinh viên để khoá luận của em được hoàn thiện hơn nữa

Em xin chân thành cảm ơn !

SINH VIÊN

Hà Văn Thuần

Trang

Bảng 1 Hiện trạng sử dụng đất của xã Cường Lợi giai đoạn năm 2013 46

Bảng 2 Biến động diện tích đất đai so với năm 2013 47

Bảng 3 Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 – 2013 51

Bảng 4 Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 – 2013 55

Bảng 5 Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 – 2013 57

Bảng 6 Sự hiểu biết của CBQL về các hình thức chuyển quyền QSDĐ 60

Bảng 7 Sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển quyền QSDĐ 61

Bảng 8 Kết quả chuyển QSDĐ theo các trường hợp 63

Bảng 9 Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 65

Trang

Hình 4.1 Tổng diện tích tự nhiên của xã năm 2013 47

Hình 4.2 Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 – 2013 52

Hình 4.3 Tặng cho QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 – 2013 55

Hình 4.4 Thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Cường Lợi giai đoạn 2011 – 2013 .57

Hình 4.5 Sự hiểu biết của nhóm CBQL 60

Hình 4.6 Sự hiểu biết của nhóm người dân 61

Hình 4.7 Sự hiểu biết của nhóm CBQL và nhóm người dân 62

Hình 4.8 Kết quả chuyển QSDĐ theo trường hợp diễn ra trên địa bàn xã Cường Lợi giai đoạn 2011 – 2013 64

Hình 4.9.Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 65

Trang

Phần 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Mục tiêu của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

2.1.2.1 Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất 4

2.1.2.2 Các văn bản pháp quy của tỉnh Lạng Sơn, huyện Đình Lập quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất 5

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 5

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 6

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 7

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 7

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 11

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, Thị trấn 14

2.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân 14

2.2.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 15

2.2.3.3 Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ 18 2.2.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất19 2.2.3.5 Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 20 2.3 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Lạng Sơn 22

Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU24 3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 24

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24

3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 24

3.3 Nội dung nghiên cứu 24

3.4 Phương pháp nghiên cứu 24

3.4.1 Phương pháp nội nghiệp 24

3.4.2 Phương pháp ngoại nghiệp 25

3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 25

Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Cường Lợi 26

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

4.1.1.3 Đặc điểm khí hậu, thủy văn

4.1.1.4 Tài nguyên thiên nhiên

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế

4.1.2.2 Thực trạng dân số, lao động và việc làm

4.1.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

4.1.2.4 Thực trạng phát triển văn hóa - xã hội

4.1.2.5 Thực trạng môi trường

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường của xã Cường Lợi 35

4.1.3.1 Thuận lợi

4.1.3.2 Khó khăn

4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất của xã Cường Lợi 35

4.1.5 Sơ lược tình hình quản lý đất đai tại xã Cường Lợi 40

4.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên đại bàn xã Cường Lợi giai đoạn 2011 - 2013 42

4.2.1 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên đại bàn xã Cường Lợi giai đoạn 2011 - 2013 42

4.3.1.1 Sự hiểu biết của cán bộ quản lý về 5 hình thức chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn xã Cường Lợi trong giai đoạn 2011 - 2013 51 4.4.1.2 Sự hiểu biết của người dân về 5 hình thức chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn xã Cường Lợi trong giai đoạn 2011 - 2013 53 4.3.2 Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Cường Lợi về chuyền QSDĐ theo nhóm đối tượng 54

4.4 Đánh giá chung công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Cường Lợi trong giai đoạn 2011 - 20113 55 4.4.1 Tổng hợp công tác chuyển QSDĐ theo các trường hợp diễn ra trên địa bàn

xã Cường Lợi trong giai đoạn 2011 - 2013 55

4.4.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích diễn ra trên địa bàn xã Cường Lợi trong giai đoạn 2011 - 20113 56

Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 58

5.1 Kết luận 58

5.1.2 Công tác chuyển QSDĐ tại xã Cường Lợi qua sự hiểu biết của CBQL và người dân 58

5.2 Đề nghị 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO: 60

Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên sẵn có mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người Nó có vai trò quan trọng trong đời sống, mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, không thể tái tạo được, là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người, đối với mỗi quốc gia thì xét

về mặt diện tích thì nó bị giới hạn bởi đường biên giới giữa các quốc gia, nó là vấn đề liên quan đến tình hình ổn định chính trị, kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, đất vừa là đối tượng vừa là công cụ lao động, ý thức được tầm quan trọng của loại tài nguyên vô cùng quý giá này, các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai này thì Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật về đất đai: như các Luật Đất đai năm 1987, 1993 Luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001 cùng với các văn bản pháp Luật có liên quan đang từng bước đi vào thực tế và mới đây nhất là Luật Đất đai năm 2003 Và chuyển QSDĐ là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai năm 1993 chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có

hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng Trong quá trình thực hiện và sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2003 ra đời hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật đất đai năm 1993 những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác

Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm đơn giản hoá các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ sử dụng, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước

Huyện Đình Lâp là một huyện miền núi, nằm ở vị trí phía Đông Nam của tỉnh Lạng Sơn Là đầu mối quan trọng trong giao lưu với các huyện trong tỉnh và giao lưu giữa Lạng Sơn với các tỉnh Bắc Bộ, đó là một trong những điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội, thương mại, du lịch của huyện trên địa

bàn Tuy huyện có xuất phát điểm kinh tế tương đối thấp, chủ yếu là kinh tế nông - lâm nghiệp, nhưng trong những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước, huyện Đình Lập đã có nhiều khởi sắc, bộ mặt đô thị ngày càng đổi mới, có sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng Nhờ đó các hoạt động thương mại dịch vụ phát triển ngày càng sôi động, đem lại cho huyện nguồn thu cơ bản, đưa Đình Lập từ một huyện nghèo trở thành một trong những huyện khá của tỉnh Lạng Sơn Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai và trong những năm trở lại đây việc thực hiện quyền

và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý

và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên song với đó vẫn gặp nhiều khó khăn, những tồn tại nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai: như nhu cầu về cấp GCNQSD đất, tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất,… đem lại nhiều thách thức cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác thực hiện các quyền của các chủ thể sử dụng đất nói riêng Do

đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước

về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng trong quản lý và sử dụng đất đai, ta cần phải đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ thực tiến, tầm quan trọng của những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, ban chủ nhiệm khoa Tài

nguyên và Môi trường, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Cường Lợi, huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn 2011 - 2013”

1.3 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực hiện tại địa phương nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khi thực hiện từng hình thức chuyển quyền Từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng

- Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã

- Số liệu thu thập được phải đẩy đủ, khách quan, chính xác và trung thực

1.4 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất

sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn

và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp

- Nắm chắc được quy định của Nhà nước, của ngành và địa phương đối với công tác chuyển quyền sử dụng đất để vận dụng vào thực tế của địa phương

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

2.1.2.1 Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc chuyển quyền

- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của

Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông

tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp và

Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ

tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;

- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ

về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương

2.1.2.2 Các văn bản pháp quy của tỉnh Lạng Sơn, huyện Đình Lập quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất

- Quyết định số 07/QĐ-UBND ngày 21/3/2008 của Chủ tịch UBND tỉnh

về việc quy định diện tích tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn;

- Quyết định số 1155/QĐ-UBND ngày 25/6/2009 của Chủ tịch UBND tỉnh về việc quy định thẩm quyền ban hành quyết định về việc thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế liên thông tại các cơ quan hành chính nhà nước tỉnh Lang Sơn;

- Công văn hướng dẫn số 901/HD-STNMT ngày 27/11/2009 của sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn về thủ tục, trình tự thực hiện cơ chế một cửa đối với lĩnh vực đất đai;

- Quyết định số 520/QĐ-UBND ngày 06/4/2011 của Chủ tịch UBND huyện Đình Lập ban hành quy định về thủ tục, trình tự thự hiện cơ chế một cửa đối với lĩnh vực đất đai

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm

vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền

sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước

Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan

hệ đất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó

là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được

bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển

Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ

4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003

Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng

cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền

sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:

-Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

-Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;

-Đất đang có tranh chấp;

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Theo Julia Burger “đối với nhân dân, đất là nguồn sống của họ, là quà tặng của trời Đất nuôi sống nâng đỡ và giáo dục con người Mặc dù phong tục tập quán của mỗi dân tộc và con đường của họ tác động lên đất có khác nhau nhưng tất cả họ đều coi đất là mẹ và đất luôn được tôn thờ Mẹ - Đất là trung tâm của vũ trụ, là thành phần của nền văn minh của họ, là nguồn gốc của mọi tính cách Đất nối liền quá khứ, hiện đại, tương lai”

Còn đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng và đặc biệt là tư liệu sản xuất không có gì có thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp Tuy nhiên tài nguyên đất đai có hạn về diện tích và cố định trong không gian, trong khi nhu cầu đất đai của con người ngày càng tăng Do vậy, bất kỳ quốc gia nào cũng đặt nhiệm vụ quản lý sử dụng đất lên hàng đầu

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với

xu thế hiện đại hoá đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm

đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

Xã Cường Lợi là một trong những xã trung tâm của huyện Đình Lập là nơi tiếp giáp với nhiều xã trong huyện, với vị trí thuận lợi như vậy nên đất đai của xã cũng trở nên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh chóng Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai

2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Đình Lập cùng các cơ quan chuyên môn, các ngành liên quan

đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh - tế xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSDĐ

* Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, Thị trấn với người chuyển đổi (Điều

99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều 113 Luật Đất đai 2003)

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, Thị

trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo

chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ

việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

* Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí

mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện nêu ở Điều 106 Luật Đất đai 2003

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

* Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người

sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

* Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế

- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng;

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết;

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột,

cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

* Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

* Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc

cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp

là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định

là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam

Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của

họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

* Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương

tự như quyền thế chấp (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

* Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất

có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt

để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:

1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2- Đất không có tranh chấp;

3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4- Trong thời hạn sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

* Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai đối với

đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa

vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định

từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và

cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ chức kinh

tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu

tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]

* Một số quy định về nhận chuyển quyền

Điều 99 Nghị Định 181/ 2004 quy định về người nhận QSDĐ

1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của nghị định này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp được quy định tại điều 103 của Nghị định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận thừa kế QSDĐ;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;

f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;

h)Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được

sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý

nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ;

l)Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản

về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2)Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất

3)Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi dăng ký

hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại điều này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký

hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh”

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, Thị trấn

2.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

*Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa thì thực hiện theo quy định sau:

a) Các hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp văn bản thỏa thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc trong các loại giấy tờ

về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 của luật đất đai (nếu có)

b) Ủy ban nhân dân xã, phường, Thị trấn lập phương án chuyển đổi quyền

sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, Thị trấn ( bao gồm cả tiến

độ thời gian chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi Trường;

c) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án

và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

d) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản

đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi Trường;

đ) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định;

e) Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

2) Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình đươc thự hiện như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất Đai (nếu có)

b) Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, Thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ

sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao

hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.(điều 147 nghị đinh 181/ 2004)

2.2.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

* Quy định về hồ sơ

Hồ sơ lập thành 01 bộ, gồm:

1 Một trong các loại giấy tờ sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (đã công chứng theo quy định) đối với trường hợp chuyển nhượng

- Văn bản cam kết tặng cho (hợp đồng tặng cho) QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với trường hợp tặng cho

- Di chúc hoặc văn bản phân chia thừa kế; bản án quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của Toà án nhân dân đã

có hiệu lực pháp luật hoặc đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất

2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 (các loại giấy tờ còn hiệu lực giao dịch đến ngày 31/12/2010); Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất (UBND huyện Đình Lập, 2011) [10]

* Quy trình và thời gian giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ

Bước 1: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là người nhận QSDĐ) nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đình Lập Cán bộ, công chức tiếp nhận kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ sơ; khi hồ sơ đã đầy đủ thì viết phiếu nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả Chuyển hồ sơ về Văn phòng đăng ký QSDĐ trong ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, trích lục, trích đo bản đồ địa chính (đối với nơi đã có bản đồ địa chính) hoặc trích đo địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính), thẩm tra hồ sơ; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì trích sao hồ sơ địa chính, thông tin địa chính gửi đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định Viết giấy chứng nhận gửi hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định hồ sơ phòng Tài nguyên và Môi trường thu phí thẩm định, lệ phí trích lục hoặc trích đo (có đơn giá đính kèm) Thời gian thực hiện 18 ngày làm việc

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa

vụ tài chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thời gian thực hiện 03 ngày làm việc

Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra thẩm định hồ

sơ trình UBND huyện ký giấy chứng nhận đối với trường hợp cấp mới giấy chứng nhận Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc

Bước 5: UBND huyện ký giấy chứng nhận, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc

Bước 6: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ và chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và giao Giấy chứng nhận cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện hoặc thu phí, lệ phí cấp Giấy và trả Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc

Bước 7: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện thu phí, lệ phí

và trả giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân

Thời gian giải quyết: Không quá 25 ngày làm việc

Giấy chứng nhận QSDĐ được trao ngay sau khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp thuế, phí, lệ phí đầy đủ (UBND huyện Đình Lập, 20011) [10]

* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Bước 1: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là người nhận chuyển quyền) nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường Cán bộ, công chức tiếp nhận kiểm tra, xem xét hồ sơ; nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người nhận chuyển quyền bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ sơ, khi hồ sơ đã đầy đủ thì viết phiếu nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả, chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng

ký QSDĐ trong ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phối hợp với các đơn vị liên quan thẩm tra hồ sơ, xác định giá trị và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; trích lục hồ sơ và chuyển thông tin đến cơ quan Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với các bên chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chỉnh lý Giấy chứng nhận cho bên chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế theo quy định; Viết

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế Và thu phí thẩm định,

lệ phí trích đo hoặc trích lục (có đơn giá và có hoá đơn kèm theo) Thời gian thực hiện 18 ngày làm việc

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa

vụ tài chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất về thời gian, địa điểm nộp tiền và

gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thời gian thực hiện 03 ngày làm việc

Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định hồ

sơ trình UBND huyện ký Giấy chứng nhận đối với trường hợp cấp mới giấy chứng nhận Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 5: UBND huyện ký Giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc

Bước 6: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ cấp Giấy chứng nhận và chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định, giao giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hoặc thu phí, lệ phí cấp giấy và trả giấy chứng nhận cho hộ gia đình và cá nhân Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc

Thời gian giải quyết: Không quá 28 ngày làm việc

* Trong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế liên quan đến cả QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Thực hiện các bước theo hai quy trình trên, thời gian thực hiện không quá 35 ngày làm việc (UBND huyện Đình Lập, 2011) [10]

2 Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất

3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1,

2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 (nếu có)

* Trình tự giải quyết

Bước 1: Hộ gia đình cá nhân, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường Cán bộ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ

sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ sơ; khi hồ sơ đầy

đủ thì tiếp nhận hồ sơ Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; Thời gian thực hiện trong ngày

Bước 3: Thu phí, lệ phí và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện trong này

Nếu hồ sơ nộp sau 15 giờ thì kết quả được trả vào ngày làm việc tiếp theo (UBND huyện Đình Lập, 2011) [10]

* Trình tự thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ, bên đã thế chấp, bên đã bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện hồ sơ gồm có:

- Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các các giấy tờ về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 1,

2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 (nếu có)

Bước 1: Hộ gia đình cá nhân, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phong Tài nguyên và Môi trường Cán bộ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ

sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ sơ; khi hồ sơ đầy

đủ thì tiếp nhận hồ sơ Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc xóa đăng

ký thế chấp, bảo lãnh vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; Thời gian thực hiện trong ngày

Bước 3: Thu phí, lệ phí và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện trong này

Nếu hồ sơ nộp sau 15 giờ thì kết quả được trả vào ngày làm việc tiếp theo.(UBND huyện Đình Lập, 2011) [10]

2.2.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

* Quy định về hồ sơ

Bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã có công chứng hoặc chứng thực);

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ được quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003

* Trình tự, thủ tục công việc

Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất huyện Cán bộ kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì tiếp nhận hồ sơ Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (UBND huyện Đình Lập, 2011) [10]

2.2.3.5 Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

hồ sơ

Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp (UBND huyện Đình Lập, 2013) [10]

* Trình tự, thủ tục xoá đăng góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả hai bên nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:

•Hợp đồng chấm dứt góp vốn;

•Giấy chứng nhận QSDĐ;

-Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xoá đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ

-Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau:

•Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;

•Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ,

Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ (đối với trường hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất); trường hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận QSDĐ để cấp cho bên đã góp vốn là

hộ gia đình cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận QSDĐ đã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất;

•Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất kết chưa thúc sau khi chấm dứt góp vốn;

•Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ

-Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc với chấm dứt hợp đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định 181/CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 của Nghị định 181/CP (UBND huyện Đình Lập, 2011) [10]

2.3 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Lạng Sơn

Lạng Sơn là tỉnh miền núi thuộc vùng Đông Bắc, nằm ở vị trí đường quốc

lộ 1A, 1B, 4A, 4B, 31, 279 đi qua, là điểm nút của sự giao lưu kinh tế với các tỉnh phía Tây như Cao Bằng, Thái Nguyên, Bắc Kạn, phía Đông như tỉnh Quảng Ninh, phía Nam như Bắc Giang, Bắc Ninh, thủ đô Hà Nội và phía Bắc tiếp giáp với Trung Quốc, với 2 cửa khẩu quốc tế, 2 cửa khẩu quốc gia và 7 cặp chợ biên giới Mặt khác, có đường sắt liên vận quốc tế, là điều kiện rất thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế, khoa học - công nghệ với các tỉnh phía Nam trong cả nước, với Trung Quốc và qua đó sang các nước vùng Trung Á, Châu Âu và các nước khác, Với vai trò là điểm đầu của Việt Nam trên tuyến hành lang kinh tế Nam Ninh (Trung Quốc) - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng và cửa ngõ nối Trung Quốc với các nước ASEAN, Lạng Sơn đang tập trung khai thác các tiềm năng, thế mạnh của tỉnh, xây dựng và phát triển Khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn thành vùng kinh tế động lực, phát triển đô thị, công nghiệp, thương mại và dịch vụ với mục tiêu sau năm 2010 phát triển thành trục tứ giác kinh tế trọng điểm Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, góp phần nâng cao vị thế không chỉ riêng của Lạng Sơn và mà cả Việt Nam trong tiến trình hội nhập

và phát triển

Vì thế tỉnh Lạng Sơn có nhiều tiềm năng để phát triển về mọi mặt Chính

vì vậy mà việc quản lý đất đai và sử dụng đất đai hợp lý phù hợp đúng đủ với mọi nhu cầu phát triển của mọi lĩnh vực là rất quan trọng và cần thiết, nó được đặt lên làm nhiệm vụ quan trọng hàng đầu Hàng năm được sự quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo và tạo điều kiện của Tỉnh ủy, HĐND-UBND Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh đã nỗ lực, cố gắng, phối kết hợp chặt chẽ của các cơ quan chức năng, chính quyền cơ sở trên địa bàn tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả Trong đó, phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn tỉnh, từ khi Luật Đất đai năm

2003 ra đời được áp dụng, và có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai quy định, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn tỉnh diễn ra sôi động hơn Và cũng từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời nhiều thủ tục rườm rà trong công tác chuyển QSDĐ đã được rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong công tác chuyển QSDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác

thực hiện chuyển QSDĐ, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân khi tham gia công tác chuyển QSDĐ Từ đó thúc đẩy người dân tham gia và tìm hiểu về các vấn đề liên quan tới chuyển QSDĐ Theo báo cáo tổng kết công tác của sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn năm 2011, tổng hồ sơ đăng ký chuyển QSDĐ tính đến tháng 12 năm 2011 là 7162 hồ sơ và hầu như các hồ sơ

đều đã được giải quyết xong và cấp giấy chứng nhận QSD đất (sở Tài nguyên

và Môi trường tỉnh Lạng Sơn, 2011) [1]

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Số liệu về kết quả chuyển quyền sử dụng đất của địa phương trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013

Các văn bản liên quan tới các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tất cả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai năm 2003 diễn ra trên địa bàn xã Cường Lợi, huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn

3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

Thời gian: Từ ngày 26/5/2014 đến ngày 25/8/2014

Địa điểm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh

Lạng Sơn

3.3 Nội dung nghiên cứu

- Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản

lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện

- Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 8 hình thức chuyển

quyền trên địa bàn xã Cường Lợi giai đoạn 2011-2013

- Đánh giá chung công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã trong giai đoạn 2011-2013

- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về 5 hình thức

chuyển quyền diễn ra trên địa bàn xã

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp nội nghiệp

- Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về đời sống văn hóa, xã hội, giáo dục, y tế, về hiện trạng sử dụng đất đai,… của xã

- Thu thập các tài liệu, số liệu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất của xã trong giai đoạn từ 2011 - 2013

3.4.2 Phương pháp ngoại nghiệp

- Từ các tài liệu đã thu thập trong công tác nội nghiệp, tiến hành điều tra ngoài thực địa để phát hiện những sai sót và những biến động để điều chỉnh cho

phù hợp với hiện trạng

- Điều tra các cán bộ quản lý (gồm nhóm cán bộ quản lý của xã, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường của huyện ) bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp với bộ câu hỏi đã chuẩn bị, các câu hỏi đưa ra dưới hình thức trắc nghiệm

để chọn ra đáp án đúng nhất Mỗi nhóm điều tra khoảng 30 người, chọn đều ở các thôn bản, phòng Tài nguyên và Môi trường theo mỗi nhóm phỏng vấn

Điều tra người dân (gồm nhóm người dân trên địa thôn bản, xã) bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp với bộ câu hỏi đã chuẩn bị, các câu hỏi đưa ra dưới hình thức trắc nghiệm để chọn ra đáp án đúng nhất Mỗi nhóm điều tra khoảng 30 người, trên địa bàn xã theo mỗi nhóm phỏng vấn

3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu

- Thống kê các số liệu đã thu thập được như diện tích, các trường hợp chuyển quyền, các hình thức chuyển quyền,

- Tổng hợp kết quả thu được từ phiếu điều tra

- Phân tích các số liệu thu thập được để rút ra nhận xét

- Xử lý, tính toán số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Cường Lợi

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trí địa lý

Cường Lợi là một xã miền núi nằm ở phía nam huyện Đình Lập Có vị trí tiếp giáp như sau

- Phía Đông giáp xã Châu Sơn, huyện Đình Lập;

- Phía Tây giáp Thị trấn Nông trường Thái Bình, huyện Đình Lập;

- Phía Nam giáp xã Lâm Ca, huyện Đình Lập;

- Phía Bắc giáp xã Đình Lập, huyện Đình Lập

Theo số liệu thống kê đất đai đến 01/01/2011 diện tích tự nhiên của xã Cường Lợi là 7.740,68 ha

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Xã Cường Lợi là một xã miền núi, địa hình dốc và bị chia cắt bởi những dãy núi tạo thành nhiều khe suối lớn, nhỏ và những dải thung lũng hẹp Độ cao trung bình là 250m, trong đó độ cao thấp nhất dưới 100m Độ dốc nghiêng dần

từ Đông Bắc sang Tây Nam phần lớn diện tích của xã có độ dốc lớn hơn 25º

4.1.1.3 Khí hậu, thuỷ văn

- Tổng số giờ nắng trung bình khoảng 1.581,8 giờ/năm, tháng có số giờ nắng cao từ tháng 5 đến tháng 12, số ngày dông trung bình 49 ngày/năm

- Độ ẩm không khí trung bình năm là 83,0%, độ ẩm không khí thấp nhất trung bình năm là 62%

Nhìn chung khí hậu của Cường Lợi với các đặc điểm khí hậu nóng ẩm, lượng bức xạ cao khá thuận lợi trong sản xuất nông lâm nghiệp với thế mạnh là cây hàng năm, chăn nuôi đại gia súc, Tuy nhiên do lượng mưa phân bố không