Khái niệm Lý thuyết phát triển đã chỉ ra rằng: khả năng phát triển của một quốc giađược hình thành bởi các nguồn lực về vốn, công nghệ, lao động và tài nguyênthiên nhiên là hệ thống có m
Trang 1LỜI MỞ ĐẦU Trong giai đoạn hiện nay, trên thế giới đặc biệt là các nước đang phát triển trong đó có Việt Nam có tốc độ phát triển kinh tế xã hội ngày càng nhanh
và mạnh mẽ Trước tình hình đó, nhiều dự án đầu tư trong nước cũng như ngoài nước được thực hiện như xây dựng các tòa nhà cao tầng, trung tâm thương mại, cơ sở hạ tầng, cầu đường…Bên cạnh đó còn là các quy hoạch phát triển vùng nghành cũng được triển khai thúc đẩy sự phát triển của các
dự án đầu tư mang tầm chiến lược.Nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước góp phần không nhỏ vào sự phát triển của nước ta hiện nay Họ đầu tư bỏ vốn để thực hiện các dự án đầu tư và các dự án đầu tư đó phải mang tính khả thi cao thì mới được thực hiện Điều này phụ thuộc rất lớn vào công tác thẩm định dự án đầu tư.
Dự án được thực hiện hay không phụ thuộc vào kết quả của công tác thầm định tính khả thi của dự án đầu tư Dù chỉ một vài sai lầm hay sơ suất nhỏ trong công tác thẩm định cũng dẫn đến những quyết định sai lầm của công
ty và kết quả đáng tiếc là không thể tránh khỏi Vì vậy, nhóm chúng em lựa chọn thực hiện đề tài :”Thẩm định dự án đầu tư trong doanh nghiệp” để nghiên cứu kĩ lưỡng hơn chi tiết hơn công tác thẩm định dự án, thấy được vai trò và tầm quan trọng của công tác này trong doanh nghiệp Do nhận thức và trình độ lí luận còn hạn chế nên bài viết của chúng em còn có nhiều sai sót Em rất mong nhận được sự giúp đỡ và đóng góp của cô để chúng em
có thể hoàn thiện bài viết một cách hoàn thiện nhất
Em xin chân thành cám ơn cô giáo T.s Trần Mai Hương- trường Đại học Kinh tế quốc dân trong quá trình giảng dạy đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho chúng em thực hiện đè tài này.
Trang 2CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
1.1 Đầu tư và dự án đầu tư
1.1.1 Khái niệm và các đặc trưng cơ bản của hoạt động đầu tư
a Khái niệm
Lý thuyết phát triển đã chỉ ra rằng: khả năng phát triển của một quốc giađược hình thành bởi các nguồn lực về vốn, công nghệ, lao động và tài nguyênthiên nhiên là hệ thống có mối quan hệ phụ thuộc lẫn nhau rất chặt chẽ đượcbiểu hiện bởi phương trình:
R: Tài nguyên thiên nhiên
Rõ ràng để thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh hay rộng là phát triểnkinh tế xã hội thì nhất thiết phải có hoạt động đầu tư
Đầu tư theo nghĩa rộng, nói chung là sự hi sinh các nguồn lực ở hiện tại đểtiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhấtđịnh trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt các kết quả đó Cáckết quả đó ở đây chính là vốn, chất xám, tài nguyên thiên nhiên, thời gian… vàlợi ích dự kiến có thể đạt được (tức là đo được hiệu quả bằng tiền như sự tănglên của sản lượng, lợi nhuận…) mà cũng có thể không lượng hóa được (như sựphát triển trong các lĩnh vực giáo dục, quốc phòng, giải quyết các vấn đề xãhội…)
Trang 3Đối với doanh nghiệp hiểu đơn giản đầu tư là việc bỏ vốn kinh doanh đểmong thu được lợi nhuận trong tương lai Trên quan điểm xã hội thì đầu tư làhoạt động bỏ vốn phát triển từ đó thu được các hiệu quả kinh tế xã hội vì mụctiêu phát triển quốc gia Song dù đứng trên góc độ nào đi chăng nữa, chúng tađều nhìn thấy tầm quan trọng của hoạt động đầu tư, đặc điểm và sự phức tạp vềmặt kỹ thuật, hậu quả và hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội của hoạt động đầu tưđòi hỏi để tiến hành một công cuộc đầu tư phải có sự chuẩn bị cẩn thận vànghiêm túc Sự chuẩn bị này được thể hiện ở việc soạn thảo các dự án Có nghĩa
là mọi công cuộc đầu tư phải được thực hiện theo dự án thì mới đạt hiệu quảmong muốn Vậy dự án đầu tư là gì? Dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động kinh
tế đặc thù với các mục tiêu phương pháp và phương tiện cụ thể để đạt được trạngthái mong muốn Dự án đầu tư được xem xét ở nhiều góc độ
b Các đặc trưng cơ bản của hoạt động đầu tư phat triển
Là hoạt động bỏ vốn nên quyết định trước hết thường là quyết định tài chính Đầu tư là một trong những quyết định có ý nghĩa chiến lược đối với
doanh nghiệp Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn, đồng thời đặc điểm của dự
án đầu tư thường là yêu cầu một lượng vốn lớn, có tác động lớn đến hiệu quả sảnxuất – kinh doanh của doanh nghiệp, do đó các dự án thường bị lạc hậu ngay từkhi có ý tưởng đầu tư Sai lầm trong việc dự toán vốn ban đầu có thể dẫn đếntình trạng lãng phí vốn lớn, thậm chí gây hậu quả nghiêm trọng đối với doanhnghiệp Vì vậy, quyết định đầu tư của doanh nghiệp là quyết định có tính chiếnlược, đòi hỏi cần phải được phân tích và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa raquyết định đầu tư
Là hoạt động diễn ra trong khoảng thời gian dài.
Là hoạt động luôn cần sự cân nhắc giữa lợi ích trước mắt và lợi ích trong tương lai.
Trang 4Hoạt động đầu tư là hoạt động mang nặng rủi ro: Do qui mô vốn đầu tư
lớn, thời kỳ đầu tư kéo dài và thời gian vận hành các kết quả đầu tư cũng kéodài…nên mức độ rủi ro của hoạt động đầu tư thường cao Rủi ro đầu tư do nhiềunguyên nhân, trong đó, có nguyên nhân chủ quan từ phía các nhà đầu tư nhưquản lý kém, chất lượng sản phẩm không đạt yêu cầu…có nguyên nhân kháchquan như giá nguyên liệu tăng, giá bán sản phẩm giảm, công suất sản xuấtkhông đạt công suất thiết kế…
1.1.2 Dự án đầu tư
Về hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách cóchi tiết và có hệ thống các hoạt động về chi phí theo một kế hoạch để đạt đượcnhững kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai Vàđây cũng là phương tiện mà các chủ đầu tư sử dụng để thuyết phục nhằm nhậnđược sự ủng hộ cũng như tài trợ về mặt tài chính, từ phía chính phủ, các tổ chứcchính phủ, các tổ chức tài chính
Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụngvốn vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong mộtthời gian dài
Còn đứng trên phương diện kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thểhiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triểnkinh tế xã hội làm tiền đề cho quyết định đầu tư và tài trợ Dự án đầu tư là mộthoạt động riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung
Như vậy, dù đứng trên góc độ nào thì một dự án đầu tư cũng phải mangtính cụ thể và có mục tiêu rõ ràng, tức là phải thể hiện được các nội dung chínhsau:
* Mục tiêu dự án: Thường ở hai cấp mục tiêu
Mục tiêu trực tiếp: Là mục tiêu cụ thể mà dự án phải đạt được trong
khuôn khổ nhất định và khoảng thời gian nhất định
Trang 5Mục tiêu phát triển: Là mục tiêu mà dự án góp phần thực hiện, mục tiêu
phát triển được xác định trong kế hoạch, chương trình phát triển kinh tế xã hộicủa đất nước, của vùng Đạt được mục tiêu trực tiếp chính là tiền đề góp phầnđạt được mục tiêu phát triển
* Kết quả của dự án: Là những đầu ra cụ thể được tạo ra từ các hoạt động
của dự án Kết quả là điều kiện cần thiết để đạt được mục tiêu trực tiếp của dựán
* Các hoạt động của dự án: Là những công việc do dự án tiến hành nhằm
chuyển hóa những nguồn lực thành các kết quả của dự án Mỗi hoạt động của dự
án đều mang kết quả tương ứng
* Nguồn lực cho dự án: Đầu vào cần thiết để tiến hành dự án.
1.2 Thẩm định dự án
1.2.1 Khái niệm, vai trò, mục đích và yêu cầu của thẩm định dự án
* Khái niệm và vai trò
Thẩm định Dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét đánh giá một cách kháchquan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp đến khảnăng thực hiện và hiệu quả của Dự án để từ đó quyết định đầu tư, cho phép đầu
tư hoặc tài trợ vốn cho dự án
Hoạt động này trước hết là phục vụ chính cho nhà đầu tư, nhà tài trợ rồiđến cơ quan quản lý Nhà nước
- Đối với chủ đầu tư:
Lập kế hoạch phối hợp giữa chính sách tài chính, marketing, nhân sự, tácnghiệp một cách chính xác nhất có thể để lựa chọn phương án tốt nhất và qua đóchủ đầu tư sẽ đạt được hiệu quả của tài chính mong muốn
- Với cơ quan Nhà nước: Giúp cho cơ quan Nhà nước quyết định chophép, chấp nhận dự án đó đi vào thực hiện có phù hợp với mục tiêu phát triểnngành, vùng, lãnh thổ
Trang 6- Với nhà tài trợ: Có thể cho vay được lãi cao, thu hồi vốn gốc đúng hạn
và duy trì quan hệ làm ăn lâu dài
* Mục đích và yêu cầu của Thẩm định dự án đầu tư
- Mục đích
Mục đích của thẩm định dự án đầu tư nhằm lựa chọn được dự án có tínhkhả thi cao Bởi vậy, mục đích cụ thể được đặt ra cho công tác thẩm định dự ánđầu tư là:
+ Đánh giá tính hợp lý của dự án: tính hợp lý được thể hiện ở từng nộidung và cách thức tính toán của dự án
+ Đánh giá tính hiệu quả của Dự án: hiệu quả của dự án được xem xét trênhai phương diện: hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội của Dự án
+ Đánh giá khả năng thực hiện của dự án: Đây là mục đích hết sức quantrọng trong thẩm định dự án Một dự án hợp lý và hiệu quả cần phải có khả năngthực hiện Tất nhiên hợp lý và hiệu quả là hai điều kiện quan trọng để dự án cóthể thực hiện được Nhưng khả năng thực hiện của dự án còn phải xem xét đếncác kế hoạch tổ chức thực hiện, môi trường pháp lý của dự án…
- Yêu cầu của thẩm định dự án đầu tư
Xuất phát từ vai trò và đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển, công tácchuẩn bị đầu tư vì một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lýđầu tư và xây dựng Thẩm định dự án là giai đoạn tiếp theo của quá trình soạnthảo dự án Kết quả của thẩm định dự án là cơ sở để ra quyết định chấp thuậnhay bác bỏ dự án Chính vì vậy, yêu cầu chung được đặt ra đối với công tácthẩm định dự án:
+ Lựa chọn được các dự án đầu tư có tính khả thi cao (có khả năng thựchiện, đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn)
+ Loại bỏ được các dự án đầu tư không khả thi, nhưng không bỏ lỡ mấtcác cơ hội đầu tư có lợi
Trang 7Để công tác thẩm định đạt chất lượng tốt, người làm công tác thẩm địnhcần phải đảm bảo các yêu cầu sau:
+ Nắm vững chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, củangành, của địa phương, và các quy chế, luật pháp về quản lý kinh tế, quản lý đầu
tư và xây dựng hiện hành của nhà nước
+ Hiểu biết về bối cảnh, điều kiện và đặc điểm cụ thể của dự án, tình hình
và trình độ kinh tế chung của địa phương, đất nước và thế giới Nắm vững tìnhhình sản xuất – kinh doanh, các số liệu tài chính của doanh nghiệp, các mối quan
hệ tài chính – kinh tế tín dụng của doanh nghiệp (hoặc của chủ đầu tư khác), vớingân hàng và ngân sách nhà nước
+ Biết khai thác số liệu trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp (hoặcchủ đầu tư), các thông tin về giá cả, thị trường để phân tích hoạt động chung củadoanh nghiệp (hoặc của chủ đầu tư), từ đó có thêm căn cứ vững chắc để quyếtđịnh đầu tư hoặc cho phép đầu tư
+ Biết xác định và kiểm tra được các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật quan trọngcủa dự án, đồng thời thường xuyên thu thập, đúc kết, xây dựng các chỉ tiêu địnhmức kinh tế - kỹ thuật tổng hợp trong và ngoài nước để phục vụ cho việc thẩmđịnh
+ Đánh giá khách quan, khoa học và toàn diện nội dung dự án, có sự phốihợp chặt chẽ giữa các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia trong và ngoài ngành
có liên quan ở trong và ngoài nước
+ Thẩm định kịp thời, tham gia ý kiến ngay từ khi nhận được hồ sơ
+ Thường xuyên hoàn thiện quy trình thẩm định, phối hợp và phát huyđược trí tuệ tập thể
1.2.2 Sự cần thiết của thẩm định dự án
Như vậy, thẩm định tài chính dự án là việc xem xét các chỉ tiêu của dự án
do chủ đầu tư để từ đó kiểm tra các chỉ tiêu này thông qua các phương pháp
Trang 8nghiệp vụ thẩm định trên cơ sở đã tính đủ các yếu tố tài chính của dự án Thẩmđịnh tài chính dự án đầu tư thực chất là tập hợp các hoạt động nhằm xác địnhluồng tiền của dự án như tổng mức đầu tư, nguồn tài trợ và tính toán, phân tíchcác chỉ tiêu trên cơ sở các luồng tiền nhằm đưa ra các đánh giá về hiệu quả tàichính của dự án đầu tư Việc thẩm định tài chính dự án đầu tư có thể được cáckết quả phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, tài chính của dự án là một căn cứtrước hết để đưa ra một quyết định đầu tư Thẩm định tài chính dự án là cầnthiết, có tính quyết định trong việc trả lời dự án có được chấp nhận để đầu tư haykhông, nó là một bộ phận của công tác quản lý nhằm đảm bảo cho hoạt động đầu
tư có hiệu quả Công tác thẩm định tài chính dự án cũng giúp cho chủ đầu tưlường hết được những rủi ro có thể xảy ra ảnh hưởng tới quá trình triển khaithực hiện dự án như yếu tố công nghệ, sự biến động của thị trường, thay đổi vềcông suất, thị hiếu khách hàng, chi phí sản xuất …Từ đó chủ đầu tư có thể đưa
ra các giải pháp hoặc kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước nhằm nâng caohiệu quả đầu tư và giảm tối đa rủi ro có thể xảy ra
Với những vai trò quan trọng trên, khẳng định sự cần thiết của công tácthẩm định tài chính dự án đầu tư - một phần quan trọng trong thẩm định dự ánđầu tư, đã và đang trở thành nội dung không thể thiếu được trước khi ra quyếtđịnh đầu tư cho bất kỳ dự án nào
1.2.3 Căn cứ tiến hành thẩm định dự án
a Hồ sơ Dự án
* Nội dung phần thuyết minh của Dự án gồm:
- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sảnphẩm đối với dự án sản xuất kinh doanh; hình thức đầu tư xây dựng công trình;địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu nhiênliệu và các yếu tố đầu vào khác
Trang 9- Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục côngtrình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tíchlựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
- Các giải pháp thực hiện bao gồm:
+ Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xâydựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;
+ Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và côngtrình có yêu cầu kiến trúc;
+ Phương án khai thác và sử dụng lao động;
+ Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án
- Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy nổ vàcác yêu cầu về an ninh quốc phòng;
- Tổng mức đầu tư của Dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khảnăng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thuhồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xãhội của dự án
* Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết
kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai cácbước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ
- Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên bản
vẽ diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
+ Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trìnhvới quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng
và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng
Trang 10+ Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ
đồ công nghệ, danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếuliên quan đến thiết kế xây dựng
+ Thuyết minh xây dựng
b Căn cứ pháp lý
Chủ trương, quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển kinh tế - xã hộicủa nhà nước, địa phương và của ngành; văn bản pháp luật chung, văn bản phápluật và quy định có liên quan trược tiếp tới hoạt động đầu tư
c Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kỹ thuật cụ thể
Quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu công nghiệp; Quyphạm về tĩnh không trong công trình cầu cống, hàng không; Tiêu chuẩn cấpcông trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể đối với từng loại công trình; Tiêu chuẩn
về môi trường; Tiêu chuẩn công nghệ, kỹ thuật riêng của từng ngành…
d Các quy ước, thông lệ quốc tế
Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay Nhànước; Quy định của các tổ chức tài trợ vốn, các quỹ tín dụng xuất khẩu của cácnước; các quy định về thương mại, tín dụng, bảo hiểm…
CHƯƠNG II: NỘI DUNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
2.1 Thẩm định khía cạnh pháp lý của dự án
- Sự phù hợp của dự án vơi quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng Trường hợp chưa có các quy
Trang 11hoạch trên thì phải có ý kiến thỏa thuận của cơ quan quản lý nhà nước về lĩnhvực đó.
- Xem xét tư cách pháp nhân và năng lực chủ đầu tư Tư cách pháp nhân
và năng lực chủ đầu tư được xem xét trên các khía cạnh sau:
+ Quyết định thành lập của các doanh nghiệp nhà nước hoặc giấy phéphoạt động đối với các thành phần kinh tế khác
+ Người đại diện chính thức, địa chỉ liên hệ, giao dịch
+ Năng lực kinh doanhn được thể hiện ở sở trường và uy tín kinh doanh+ Năng lực tài chính thể hiện khả năng nguồn vốn tự có, điều kiện thếchấp khi vay vốn… Đây là nội dung đầu tiên được xem xét khi thẩm định dự án.Nếu coi nhẹ hay bỏ qua nội dung này thì sẽ gặp khó khăn cho việc thực hiện dựán
- Thẩm định sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của nhà nước, các quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi
- Thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải phóng mặt bằng.
2.2 Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án
- Xem xét tính đầy đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án:
+ Kết luận khái quát về mức độ thỏa mãn cung cầu thị trường tổng thể vềsản phẩm của dự án;
+ Kiểm tra tính hợp lý trong việc xác định thị trường mục tiêu của dự án;+ Đánh giá sản phẩm của dự án;
+ Đánh giá cơ sở dự liệu, các phương pháp phân tích, dự báo cung cầu thịtrường về sản phẩm của dự án;
Trang 12+ Đánh giá các phương án tiếp thị, quảng bá sản phẩm của dự án, phươngthức tiêu thụ và mạng lưới phân phối sản phẩm;
Khi đánh giá khả năng cạnh tranh sản phẩm của dự án cần lưu ý:
Sản phẩm do dự án sản xuất có ưu thế nào về giá cả, chất lượng,quy cách, điều kiện lưu thông và tiêu thụ;
Kinh nghiệm và uy tín của doanh nghiệp trong quan hệ thị trường
về sản phẩm
- Đối với sản phẩm xuất khẩu cần phân tích thêm:
+ Sản phẩm có khả năng đạt các yêu cầu về tiêu chuẩn xuất khẩu haykhông;
+ Phải đánh giá đúng tương quan giữa hàng xuất khẩu và hàng ngoại vềchất lượng, hình thức bao bì, mẫu mã;
+ Thị trường dự kiến xuất khẩu có bị hạn chế bởi hạn ngạch không;
+ Đánh giá tiềm năng xuất khẩu sản phẩm của dự án;
+ Cần hết sức tránh so sánh đơn giản, thiếu cơ sở dẫn đến quá lạc quan về
ưu thế sản phẩm xuất khẩu
2.3 Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án
* Đánh giá công suất của dự án
- Xem xét các yếu tố cơ bản để lựa chọn công suất thiết kế và mức sảnxuất dự kiến hàng năm của dự án;
- Đánh giá mức độ chính xác của công suất lựa chọn
* Đánh giá mức độ phù hợp của công nghệ, thiết bị mà dự án lựa chọn:
- Việc thẩm định phải làm rõ được ưu điểm và những hạn chế của công
nghệ lựa chọn Cần chú ý đến nguồn gốc, mức độ hiện đại, sự phù hợp của côngnghệ với sản phẩm của dự án cũng như những đặc điểm của Việt Nam;
Trang 13- Cần xem xét phương án chuyển giao kỹ thuật công nghệ, chuyên giahướng dẫn vận hành, huấn luyện nhân viên và chế độ bảo hành, bảo trì thiết bị(đặc biệt đối với công nghệ mới đưa vào Việt Nam);
- Kiểm tra tính đồng bộ với công suất của các thiết bị, các công đoạn sảnxuất với nhau, mức độ tiêu hao nguyên liệu, năng lượng, tuổi thọ, yêu cầu sủachữa, bảo dưỡng, khả năng cung ứng phụ tùng;
- Giá cả và phương thức thanh toán có hợp lý không;
- Thời gian giao hàng và lắp đặt có phù hợp với tiến độ thực hiện dự ánkhông;
- Uy tín của các nhà cung cấp;
- Đối với các thiết bị nhập khẩu, ngoài việc kiểm tra các nội dung trên cầnphải kiểm tra thêm về các mặt như: các điều khoản của hợp đồng nhập khẩu cóđúng với luật và thông lệ ngoại thương hay không? Tính pháp lý về trách nhiệmcủa các bên thế nào?
* Thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào của dự án
- Xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu cho dự án:
+ Nguồn cung cấp nguyên vật liệu (xa hay gần nơi xây dựng dự án, điềukiện giao thông…)
+ Phương thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận
+ Khối lượng khai thác có thỏa mãn công suất sự án không Cần chú ý đếntính thời vụ của nguyên vật liệu cung cấp, chính sách nhập khẩu nguyên vật liệu
+ Giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu
+ Yêu cầu và khả năng đáp ứng về chất lượng nguyên vật liệu
+ Yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu
- Nguồn cung cấp điện, nước, nhiên liệu:
+ Xem xét nhu cầu sử dụng điện, nước, nhiên liệu của dự án
Trang 14+ Các giải pháp về nguồn cung cấp điện, nước, nhiên liệu để đảm bảo cho
sự hoạt động của dự án với công suất đã xác định
* Xem xét việc lựa chọn địa điểm và mặt bằng xây dựng dự án Các dự án
đầu tư mới, mở rộng quy mô sản xuất lớn cần phải có các phương án về địa điểm
để xem xét lựa chọn
- Đánh giá sự phù hợp về quy hoạch của địa điểm:
Tuân thủ các quy định về quy hoạch xây dựng và kiến trúc của địaphương và các quy định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về phòngcháy, chữa cháy, quản lý di tích lịch sử
- Tính kinh tế của địa điểm:
+ Gần nguồn cung cấp nguyên vật liệu chủ yếu, nơi tiêu thụ sản phẩm+ Tận dụng được các cơ sở kỹ thuật hạ tầng sẵn có trong vùng
+ Các chất phế thải, nước thải nếu độc hại đều phải qua khâu xử lý và gầntuyến thải cho phép
- Mặt bằng được chọn phải đủ rộng để có thể phát triển trong tương laiphù hợp với tiềm năng phát triển doanh nghiệp
- Cần xem xét các số liệu về địa chất công trình để từ đó ước tính được chiphí xây dựng và gia cố nền móng
- Nếu việc đầu tư đòi hỏi phải xây dựng ở địa điểm mới cũng cần xem xét
kỹ năng thực thi việc giải phóng mặt bằng, đền bù để có thể ước lượng tương đốiđúng chi phí và thời gian
* Phân tích, đánh giá các giải pháp xây dựng:
Trang 15* Thẩm định ảnh hưởng dự án đến môi trường:
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến môi trường (Chât thải, tiếng ồn…)
- Đánh giá các biện pháp bảo vệ môi trường
2.4 Thẩm định về phương diện tổ chức quản lý thực hiện của dự án
- Xem xét hình thức tổ chức quản lý dự án
- Xem xét cơ cấu, trình độ tổ chức vận hành của dự án
- Đánh giá nguồn lực của Dự án:
+ Số lao động
+ Trình độ kỹ thuật tay nghề
+ Kế hoạch đào tạo
+ Khả năng cung ứng
2.5 Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án
* Thẩm tra mức độ hợp lý của tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn:
- Vốn đầu tư xây dựng: kiểm tra nhu cầu xây dựng các hạng mục côngtrình, mức độ hợp lý của đơn giá xây dựng
- Vốn đầu tư thiết bị: kiểm tra giá mua, chi phí vận chuyển, bảo quản, lắpđặt, chi phí chuyển giao công nghệ nếu có
- Chi phí quản lý và các khoản chi phí khác: đối với các khoản mục chiphí này cần chú ý kiểm tra tính đầy đủ của các khoản mục
- Xem xét chi phí trả lãi vay ngân hàng trong thời gian thi công
- Xem xét nhu cầu vốn lưu động ban đầu (đối với dự án xây dựng mới)hoặc nhu cầu vốn lưu động bổ sung (đối với dự án mở rộng bổ sung thiết bị) để
dự án sau khi hoàn thành có thể hoạt động bình thường
Việc xác định đúng đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh haikhuynh hướng là tính quá cao hoặc quá thấp (cần so sánh suất đầu tư với các dự
án tương tự)
Trang 16Sau khi thẩm tra tổng mức vốn đầu tư, cần xem xét việc phân bổ vốn đầu
tư theo tiến độ thực hiện đầu tư Việc này rất cần thiết đặc biệt đối với các côngtrình có thời gian xây dựng dài
* Thẩm tra nguồn vốn huy động cho dự án
- Vốn tự có: khả năng chủ đầu tư góp vốn, phương thức góp vốn, tiến độgóp vốn
- Vốn vay nước ngoài: xem xét khả năng thực hiện
- Vốn vay ưu đãi, bảo lãnh, thương mại: khả năng, tiến độ thực hiện
- Nguồn khác
Việc thẩm định các nội dung này cần chỉ rõ mức vốn đầu tư cần thiết củatừng nguồn vốn dự kiến để đi sâu phân tích tìm hiểu khả năng thực hiện của cácnguồn vốn đó
* Kiểm tra việc tính toán các khoản chi phí sản xuất hàng năm của dự án
- Chi phí tiêu hao nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng…; cần xem xét
sự hợp lý của các định mức sản xuất tiêu hao… Có so sánh các định mức và cáckinh nghiệm từ các dự án đang hoạt động
- Kiểm tra chi phí nhân công: xem xét nhu cầu lao động, số lượng, chấtlượng lao động, đào tạo, thu nhập lao động so với các địa phương khác
- Kiểm tra phương pháp xác định khấu hao và mức khấu hao
- Kiểm tra chi phí về lãi vay ngân hàng (lãi vay dài hạn và ngắn hạn) vàcác khoản thuế của dự án
* Kiểm tra tính hợp lý của giá bán sản phẩm, doanh thu hàng năm của dự án.
* Kiểm tra tính chính xác của tỷ suất “r” trong phân tích tài chính dự án Căn cứ vào chi phí sử dụng của các nguồn vốn huy động.
* Thẩm định dòng tiền của dự án.
Trang 17* Kiểm tra các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.
- Kiểm tra sự tính toán, phát hiện những sai sót trong quá trình tính toán
- Kiểm tra độ nhạy của dự án để đánh giá độ an toàn của các chỉ tiêu hiệuquả tài chính xem xét của dự án
* Kiểm tra độ an toàn trong thanh tra nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ của dự án.
2.6 Thẩm định về các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của dự án
Đánh giá về mặt kinh tế quốc gia và lợi ích của xã hội mà dự án mang lạithông qua việc xem xét các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội mà dự ánmang lại Các chỉ tiêu này cần được kiểm tra và đánh gia cụ thể để thấy được cáctác động của dự án đối với nền kinh tế và xã hội Các chỉ tiêu thường được xemxét: số lao động có việc làm từ dự án, số lao động có việc làm tính trên một đơn
vị vốn đầu tư, mức giá trị gia tăng phân phối cho các nhóm dân cư và vùng lãnhthổ, mức tiết kiệm ngoại tệ, mức đóng góp cho ngân sách thông qua các khoảnthuế, tác động đến sự phát triển các ngành, địa phương và vùng lãnh thổ…
Đối với các dự án mua sắm thiết bị hàng hóa thuộc vốn nhà nước: Nộidung thẩm định có đơn giản hơn, chủ yếu đi vào xem xét và rút ra kết luận về cácvấn đề sau:
- Phân tích, kết luận về việc lựa chọn công nghệ, thiết bị
- Đánh giá về tài chính và hiệu quả của dự án, bao gồm các kết luận vềnhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn và các điều kiện huy động, khả năng hoàn vốn,khả năng vay trả, các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế, tài chính của dự án
Trang 18Đối với các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trươngđầu tư thì các dự án này phải thẩm định cả sự phù hợp của dự án đầu tư tuynhiên phải hết sức linh hoạt tùy theo tính chất và điều kiện cụ thể của dự án,không nên quá máy móc, áp đặt.
CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
3.1 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư
3.1.1 Thẩm định theo trình tự
Việc thẩm định dự án được tiến hành theo một trình tự từ tổng quát đếnchi tiết, kết luận trước làm tiêu đề cho kết luận sau
Thẩm định tổng quát: là việc xem xét khái quát các nội dung cần thẩm
định của dự án, qua đó đánh giá một cách chung nhất tính đầy đủ, phù hợp, hợp
lý của dự án như: hồ sơ dự án, tư cách pháp lý của chủ đầu tư… Thẩm định tổngquát cho phép hình dung khái quát dự án, hiểu rõ quy mô tầm quan trọng của dự
án, do đó ở giai đoạn này khó phát hiện được các vấn đề cần phải bác bỏ hoặccác sai sót của dự án cần bổ sung hoặc sửa đổi Chỉ khi tiến hành thẩm định chitiết, những vấn đề sai sót của dự án mới được phát hiện
Thẩm định chi tiết: Được tiến hành sau khi thẩm định tổng quát Việc
thẩm định này được tiến hành tỉ mỉ, chi tiết với từng nội dung của dự án từ việcthẩm định các điều kiện pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chứcquản lý, tài chính và kinh tế xã hội của dự án Mỗi nội dung xem xét đều đưa ranhững ý kiến đánh giá đồng ý hay cần phải sửa đổi thêm hoặc không thể chấp
Trang 19nhận được Tuy nhiên, mức độ tập trung cho những nội dung cơ bản có thể khácnhau tùy theo đặc điểm và tình hình cụ thể của dự án.
Trong bước thẩm định chi tiết, kết luận rút ra nội dung trước có thể là điềukiện để tiếp tục nghiên cứu Nếu một số nội dung cơ bản của dự án bị bác bỏ thì
có thể bác bỏ dự án mà không cần đi vào thẩm định toàn bộ các nội dung tiếptheo
3.1.2 Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu
Đây là phương pháp thường được sử dụng trong thẩm định dự án đầu tư.Nôi dung của phương pháp này là so sánh, đối chiếu nội dung dự án đối với cácchuẩn mực pháp luật quy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh nghiệm thực tế,phân tích, so sánh để lựa chọn những phương pháp tối ưu Phương pháp so sánhđược tiến hành theo một số chỉ tiêu sau:
- Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình do Nhà nướcquy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được
- Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư côngnghệ quốc gia, quốc tế
- Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thì trường đòi hỏi
- Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư
- Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyên liệu, nhân công,tiền lương, chi phí quản lý… của ngành theo các định mức kinh tế - kỹ thuậtchính thức hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế
Trong quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định có thể sử dụng những kinhnghiệm đúc kết trong quá trình thẩm định các dự án tương tự để so sánh, kiểmtra tính hợp lý, tính thực tế của các giải pháp lựa chọn (mức chi phí đầu tư, cơcấu khoản mục chi phí, các chỉ tiêu tiêu hao nguyên vật liệu hay chi phí nóichung…)
- Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư (ở mức trung bình tiến tiến)
Trang 20- Phân tích so sánh lựa chọn các phương pháp tối ưu (địa điểm xây dựng,lựa chọn công nghệ thiết bị, giải pháp kỹ thuật và tổ chức xây dựng…)
- Các tỷ lệ tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn hiện hành củanhà nước, của ngành đối với từng loại hình doang nghiệp
Trong việc sử dụng phương pháp so sánh cần lưu ý: các chỉ tiêu dùng đểtiến hành so sánh phải được vận dụng phù hợp với điều kiện và đặc điểm cụ thểcủa dự án và doanh nghiệp, tránh khuynh hướng so sánh máy móc cứng nhắc
3.1.3 Phương pháp phân tích độ nhạy
Phương pháp này thường được dùng để kiểm tra tính vững chắc về hiệuquả tài chính của dự án đầu tư
Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quảtài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ…) khicác yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi Phân tích độ nhạy nhằm xemxét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố có liên quanđến chỉ tiêu hiệu quả tài chính đó Phân tích độ nhạy của dự án giúp cho chủ đầu
tư biết dự án nhạy cảm với các yếu tố nào hay yếu tố nào gây nên sự thay đổinhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả xem xét, để từ đó có biện pháp quản lý chúngtrong quá trình thực hiện dự án Mặt khác, phân tích độ nhạy của dự án còn chophép lựa chọn những dự án có độ an toàn cao cho những kết quả dự tính cũngnhư đánh giá được tính vững chắc của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.Chính vì vậy, phân tích độ nhạy là một trong các phương pháp được sử dụngtrong thẩm định hiệu quả tài chính dự án đầu tư
Theo phương pháp này, trước hết phải xác định được những yếu tố gâyảnh hưởng lớn đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án Sau đó dự kiến một
số tình huống bất trắc có thể xảy ra trong tương lai theo chiều hướng xấu đốivới dự án như: vượt chi phí đầu tư, giá các chi phí đầu vào tăng và giá tiêu thụ
Trang 21sản phẩm giảm… Đánh giá tác động của các yếu tố đó đến hiệu quả tài chínhcủa dự án.
3.1.4 Phương pháp dự báo
Hoạt động đầu tư là hoạt động mang tính lâu dài Do đó việc vận dụngphương pháp dự báo để đánh giá chính xác tính khả thi của dự án là vô cùngquan trọng
Nội dung của phương pháp này là sử dụng các số liệu điều tra thống kê vàvận dụng các phương pháp dự báo thích hợp để kiểm tra cung cầu về sản phẩmcủa dự án, về giá cả sản phẩm, thiết bị, nguyên vật liệu và các đầu vào khác…ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi của dự án Các phương pháp dự báo thườngđược sử dụng là: phương pháp ngoại suy thống kê, phương pháp mô hình hồiquy tương quan, phương pháp sử dụng hệ số co giãn của cầu, phương pháp địnhmức, phương pháp lấy ý kiến chuyên gia
3.1.5 Phương pháp triệt tiêu rủi ro
Dự án là một tập hợp các yếu tố dự kiến trong tương lai, từ khi thực hiện
dự án đến khi đi vào khai thác, thời gian hoàn vốn thường rất dài, do đó có nhiềurủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án Để bảo bảo tính vững chắc
về hiệu quả của dự án, phải dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra để có biện phápkinh tế hoặc hành chính thích hợp, hạn chế thấp nhất các tác động rủi ro hoặcphân tán rủi ro cho các đối tác có liên quan đến dự án
Rủi ro thường được phân ra làm hai giai đoạn như sau:
* Giai đoạn thực hiện dự án:
- Rủi ro chậm tiến độ thi công Để hạn chế rủi ro này phải kiểm tra kếhoạch đấu thầu, chọn thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, cam kết hỗ trợ giảiphóng mặt bằng của chính quyền địa phương
- Rủi ro vượt mức tổng đầu tư Để hạn chế rủi ro này, kiểm tra hợp đồnggiá
Trang 22- Rủi ro về cung cấp dịch vụ kỹ thuật – công nghệ không đúng tiến độ,chất lượng không đảm bảo Để hạn chế rủi ro này, phải kiểm tra chặt chẽ hợpđồng, các điều khoản hợp đồng và bảo lãnh hợp đồng.
- Rủi ro về tài chính như thiếu vốn, giải ngân không đúng tiến độ Để hạnchế rủi ro này, phải kiển tra các cam kết đảm bảo nguồn vốn của bên góp vốn,bên cho vay hoặc tài trợ vốn
- Rủi ro bất khả kháng Để hạn chế rủi ro này, kiểm tra các hợp đồng bảohiểm (bảo hiểm đầu tư, bảo hiểm xây dựng)
* Giai đoạn sau khi đi vào hoạt động:
- Rủi ro về cung cấp các yếu tố đầu vào không đầy đủ, không đúng tiến
độ Để hạn chế rủi ro này xem xét hợp đồng cung cấp dài hạn với các công tycung ứng có uy tín, các điều khoản thỏa thuận về giá cả, xem xét dự án cóphương án dự phòng hay không
- Rủi ro về tài chính như thiếu vốn kinh doanh Để hạn chế rủi ro này,kiểm tra các cam kết đảm bảo nguồn vốn tín dụng hoặc mở L/C tại các cơ quancấp vốn
- Rủi ro về quản lý điều hành: Để hạn chế rủi ro này, đánh giá năng lựcquản lý của doanh nghiệp hiện tại, thẩm định cơ cấu tổ chức và xem xét hợpđồng thuê quản lý dự phòng
- Rủi ro bất khả kháng Để hạn chế rủi ro này, kiểm tra bảo hiểm tài sản,bảo hiểm kinh doanh
3.2 Quy trình thẩm định dự án đầu tư
Quy trình tổ chức thẩm định dự án được tiến hành theo trình tự như sau:
* Tiếp nhận hồ sơ dự án:
Chủ đầu tư gửi hồ sơ dự án (bao gồm cả thuyết minh dự án bà phần thiết
kế cơ sở) đến người quyết định đầu tư để tổ chức thẩm định Đơn vị đầu mối tổ
Trang 23chức thẩm định tiếp nhận hồ sơ dự án và lập kế hoạch thẩm định, tổ chức thẩmđịnh.
* Thực hiện công việc thẩm định:
Đơn vị đầu mối tổ chức thẩm định, phân tích đánh giá dự án theo yêu cầu
và nội dung nói trên, đề xuất ý kiến trên cơ sở tổng hợp ý kiến của các cơ quan,đơn vị có liên quan và kết quả thẩm định thiết kế cơ sở
* Lập báo cáo kết quả thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình:
Báo cáo kết quả thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình được lậptheo mẫu
* Trình người có thẩm quyền quyết định đầu tư:
Báo cáo thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình được gửi tới người
có thẩm quyền quyết định đầu tư xem xét quyết định
Quy trình thẩm định có thể biểu diễn theo sơ đồ sau:
Thực hiện công việc thẩm định
Lập báo cáo kết quả thẩm định
Trình người có thẩm quyền quyết định đầu
tưTiếp nhận hồ
sơ
Trang 24
Chương 4 : Ví dụ về mô hình thẩm định trong doanh nghiệp
I MÔ HÌNH DOANH NGHIỆP
Bộ máy tổ chức của công ty thường bao gồm :
- Ban giám đốc công ty: giám đốc và các phó giám đốc công ty
Với mục tiêu chất lượng là chính, đội ngũ cán bộ công nhân viên củatoàncông ty hiện nay hầu hết đều có trình độ đại học và trên đại học
Trang 25Phòng kinh doanh
Phòng được giao nhiệm vụ kế hoạch nguồn vốn đồng thời cũng tiến hànhthẩm định phân tích tài chính kinh tế và kỹ thuật để ra quyết định đầu tư haykhông Trên cơ sở hoạt động thực tế và nguồn lực hiện có, lập kế hoạch sản xuất
và tiêu thụ sản phẩm, tìm thị trường tiêu thụ sản phẩm và các đối tác kinh doanh,đôn đốc thực hiện kế hoạch
II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ CAO TẦNG CAO CẤP 15-17 PHỐ NGỌC KHÁNH.
1 Giới thiệu về dự án xây dựng
1.1 Hiện trạng khu đất để thực hiện dự án:
Khu đất có diện tích 17.866 m2 có vị trí như sau:
- Phía Bắc giáp khu tập thể Giảng Võ
- Phía Nam giáp hồ Giảng Võ
- Phía Đông giáp trường thực nghiệm Giảng Võ
- Phía Tây giáp phồ Ngọc Khánh
Trang 26Hiện tại trên khu đất có 2 dãy nhà lắp ghép 5 tầng và một phần của một dãy nhàlắp ghép 5 tầng khác ( phần còn lại là nhà tập thể) Cả 3 nàh này được xây dựng
đã quá lâu, xuống cấp nghiêm trọng Một nhà hầu như không sử dụng được, mộtnhà dùng để cho thuê các văn phòng một số công ty nhỏ Diện tích cho thuê chỉchiếm khoảng 50% diện tích cả dãy nhà, toàn bộ hình thức nhà đã quá cũ, xuốngcấp, quét vôi tạm thời
Một phần của nhà 5 tầng còn lại cũng sử dụng cho thuê nhưng hiệu quả cũng rấtthấp Toàn bộ các dãy nhà trên đã được cơ quan thanh lý
Trong khu đất có một hội trường (cao 2 tầng) đã cũ không sử dụng được nữa nên
đã cải tạo bên trong làm bể bơi có mái, kinh doanh phục vụ nhân dân Hình thứcbên ngoài là hội trường nên không ăn nhập với nội dung bơi lội bên trong, hiệuquả kinh tế chưa cao
Bên cạnh đó là một số nhà 1 tầng đang kinh doanh cho thuê siêu thị cũng mangtính chất tạm thời Cả một diện tích vườn cây rộng ven hồ dùng để bán bia, bángiải khát vv Tất cả các hoạt động dịch vụ vui chơi giải trí trong khu đất là docông ty du lịch và thương mại tổng hợp Thăng Long hiện đang quản lý khu đấttạm thời kinh doanh trong khi chưa đầu tư
Tóm lại: Khu đất có một vị trí rất đẹp, rất quý về mặt cảnh quan, nằm ngay bên
hồ Giảng Võ là một trong những trung tâm sầm uất nhất của Hà Nội Khu đất códiện tích rất rộng (gần 2 ha), thêm vào đó xung quanh hồ Giảng Võ toàn là cáckhách sạn sang trọng như khách sạn Hà nội, khách sạn Bên Hồ, trung tâm triểnlãm Giảng Võ, trường thực nghiệm Giảng Võ và các khu dân cư đông đúc rấtthuận lợi cho việc đầu tư xây dựng khu nhà ở đồng thời kinh doanh các dịch vụ
du lịch thương mại và vui chơi giải trí
Thế nhưng các công trình hiện có trong khu đất thì quá cũ, xuống cấp nghiêmtrọng, cải tạo chắp vá đáp ứng cho việc kinh doanh tạm thời, hiệu quả kinh tế
Trang 27chưa cao, về cảnh quan chưa phù hợp với khung cảnh chung vốn rất đẹp của khuvực hồ Giảng Võ.
1.2.Sự cần thiết phải đầu tư
Như phân tích hiện trạng khu đất trên thì việc đầu tư xây dựng một khu nhà ởcao tầng cao cấp trong khuôn viên trung tâm thương mại du lịch, dịch vụ tổnghợp tại khu đất trên là rất cần thiết
Công ty Du lịch và thương mại tổng hợp Thăng long đang quản lý khu đất làmột công ty dịch vụ lớn của Hà nội, có rất nhiều chi nhánh kinh doanh có mặttrong Hà Nội Năm 1995 công ty Du lịch Thương mại tổng hợp Thăng long đã
ký hợp đồng liên doanh với nước ngoài về đầu tư xây dựng tại khu đất nói trên.Theo công văn số: 640/KTST-TH ngày 09/02/1996, Kiến trúc sư trưởngthành phố đã thoả thuận cho xây dựng tại đây khu khách sạn 4 sao và trung tâmthương mại, hồ sơ thiết kế do công ty Palmer and Turner internation(Hong Kong) lập
Do ảnh hưởng kinh tế của khu vực vào thời điểm đó nên dự án không tiến hànhđược, khu đất này công ty vẫn sử dụng làm trung tâm vui chơi giải trí, kinhdoanh phục vụ để ổn định đời sống cán bộ công nhân viên
Dưới sự chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội và Sở Du lịch Hà Nội để xâydựng mạng lưới cơ sở vật chất kỹ thuật của đơn vị đứng vững trong cơ chế thịtrường và thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phục vụ ngày càng phát triển Công ty
Du lịch và thương mại tổng hợp Thăng Long đã chủ động xây dựng phương ánliên doanh liên kết, tìm các đối tác trong nước để tiếp tục triển khai được dự ántại khách sạn Giảng Võ cũ Công ty Du lịch và thương mại Tổng hợp ThăngLong lập dự án đầu tư xây dựng một trung tâm thương mại du lịch và dịch vụtổng hợp Giảng Võ, trong đó có khu nhà ở cao tầng cao cấp để bán và kinhdoanh
Trang 28Với quy mô to lớn của công ty, với kinh nghiệm kinh doanh lâu năm của công
ty, với tinh thần cố gắng phát huy nội lực và sự năng động trong cơ chế thịtrường, việc lập dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng cao cấp
15-17 Ngọc Khánh là rất hợp lý, đúng thời điểm và cần sự hỗ trợ đồng tình củacác cấp lãnh đạo
Quy mô của dự án trung tâm thương mại du lịch dịch vụ tổng hợp Giảng Võ baogồm khối nhà ở cao tầng cao cấp để bán, khối văn phòng cho thuê, khối kháchsạn Được chia làm hai giai đoạn
Giai đoạn đầu: Lập dự án đầu tư xây dựn khu nhà ở cao tầng cao cấp 15-17Ngọc Khánh
Giai đoạn hai: hoàn chỉnh khối khách sạn, khối văn phòng
Quy mô này phù hợp với các tiêu chuẩn kỹ thuật về quản lý đô thị do Kiến trúc
sư trưởng thành phố phê duyệt và phù hợp với vốn đầu tư nên sẽ có hiệu quảkinh tế trong việc kinh doanh
Tóm lại: Với vị trí vô cùng đẹp và thuận lợi của khu đất, với hiện trạng quáxuống cấp của các công trình trong khu đất, với thực lực của công ty du lịch vàthương mại tổng hợp Thăng long, với sự ủng hộ của UBND thành phố và Sở dulịch Hà Nội, việc đầu tư xây dựng trung tâm thương mại du lịch, dịch vụ tổnghợp Giảng Võ trong đó lập dự án xây dựng khu nhà ở cao tầng cao cấp để bánvới quy mô nêu trên và bằng nguồn vốn liên doanh, vốn huy động hoặc vốn vaycủa công ty Thăng long là hết sức cần thiết và đáng được quan tâm ủng hộ, nóthể hiện sự tự tin và tính sáng tạo trong việc phát huy nội lực của các doanhnghiệp nhà nước, khẳng định khả năng kinh doanh của mình, góp phần nhanhchóng đưa nền kinh tế của đất nước phát triển vững mạnh, thúc đẩy quá trình hộinhập kinh tế của Việt Nam vào trong khu vực và trên thế giới
2.Nội dung công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng