Thuyết minh hiệu quả tài chính dự án đầu tư chung cư 20 tầng

- Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở

THUYẾT MINH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH

DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Tên dự án: CHUNG CƯ 20 TẦNG Địa chỉ: Q8, TP Hồ Chí Minh

-Người viết:

- Nguyễn Diệu (0914.166.183)

Sửa đổi lần 1 Ngày 26.12.2007

TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỤC LỤC

1 Căn cứ 3

2 Quy mô dự án 3

3 Tổng vốn đầu tư và giá trị quyền sử dụng đất 3

3.1/ Tổng vốn đầu tư 4

3.2/ Giá trị quyền sử dụng đất 4

3.3/ Tổng vốn đầu tư kể cả giá trị QSD đất 4

4 Nguồn vốn 4

4.1/ Vốn ứng trước của người mua 4

4.2/ Vốn chủ đầu tư 5

4.3/ Vốn vay ngân hàng 5

5 Các điều kiện tài chính 6

5.1/ Giá bán 6

5.2/ Phương thức kinh doanh 6

5.3/ Doanh thu dự án 8

5.4/ Chi phí dự án 8

5.5/ Các điều kiện tài chính khác 9

6 Kết quả phân tích hiệu quả tài chính dự án 9

6.1/ Chỉ tiêu tài chính 9

6.2/ Đánh giá rủi ro dự án: 9

7 Kết luận: 11

THUYẾT MINH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHUNG CƯ 20 TẦNG

-= -1 Căn cứ

- Nghị định 90//2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

- Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;

- Nghị định 24/2007/NĐ-CP ngày 14/02/2007 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp;

- Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơ bản;

- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập và quản lý đầu tư xây dựng công trình;

2 Quy mô dự án

1 Tổng diện tích đất quy hoạch 6.292 m2

2 Tổng diện tích xây dựng

Trong đó: - Chung cư

- Khu nhà TDTT

3.143,3 m2

2.645,2 m2 498,1 m2

3 Tổng diện tích xây dựng cây xanh, đường nội bộ 3.148,7 m2

4 Tổng diện tích sàn xây dựng

Trong đó: - Chung cư (20 tầng)

- Khu nhà TDTT(6 tầng)

47.472,8 m2

44.484,2 m2 2.988,6 m2

6 Tổng diện tích căn hộ (bằng 80% diện tích sàn) 33,807.8 m2

3 Tổng vốn đầu tư và giá trị quyền sử dụng đất

3.1/ Tổng vốn đầu tư

1 Chi phí xây dựng 250,396,520

3 Chi phí giải phóng mặt bằng, bồi thường, tái định cư 1,200,000

4 Chi phí quản lý dự án 3,139,972

5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 7,787,582

6 Chi phí khác (B/hiểmCT, các khoản phí và lệ phí …) 1,000,000

7 Chi phí dự phòng 26,352,407

8 Chi phí lãi vay NH trong t/gian XD 39,899,695

3.2/ Giá trị quyền sử dụng đất

Khu đất xây dựng có tổng diện tích 10.855 m2, Trong đó:

- Tổng diện tích đất phù hợp quy hoạch: 6.292 m2

- Diện tích đất thuộc lộ giới và hành lang bảo vệ kênh rạch: 4.563 m2 Giá trị khu đất ước tính theo giá thị trường là 20 triệu đồng/m2, thành

tiền 125.840 triệu đồng So với giá đất do UBNDTP quy định tại QĐ số

179/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 bằng 8.7 lần

3.3/ Tổng vốn đầu tư kể cả giá trị QSD đất là 460,616,177 nghìn đồng

Phân chia: Công trình Chung cư 409,038,276 nghìn đồng

Công trình TDTT 51,577,900 nghìn đồng

4 Nguồn vốn

4.1/ Vốn ứng trước của người mua

Bao gồm tiền đặt cọc và tiền ứng trước của khách hàng khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ

Tỷ lệ huy động tiền ứng trước là 30% trị giá căn hộ, trong đó 10% đối với tiền đặt cọc và 20% tiền ứng trước

Theo quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, thời điểm huy động là ngay sau khi đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật Do đó, dự kiến kế hoạch huy động vốn ứng trước như sau:

Diễn giải

Tỷ lệ

%

Năm xây dựng

Cộng

Năm thứ 1 (1.000 đồng)

Năm thứ 2 (1.000 đồng)

1 Thu tiền đặt cọc 10% 32,455,526 32,455,526

2 Thu tiền khi ký kết

hợp đồng mua căn hộ

20%

40,358,732 40,358,732 Cộng 30% 32,455,526 40,358,732 72,814,258

Và dự kiến khả năng biến động tiền ứng trước như sau:

 “Số căn hộ được người mua đặt tiền

cọc” đạt từ 40100% tổng số căn hộ, khả

năng xảy ra lớn nhất là 60%;

 “Số căn hộ ký kết HĐ” trong thời gian

thi công từ 40100% số căn hộ được bán

trong năm thứ 1, khả năng xảy ra lớn

nhất là 80%

4.2/ Vốn chủ đầu tư

Cũng theo quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, thì vốn chủ đầu tư không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư Dự án này, quy mô sử dụng đất 0.6 ha và vốn

chủ đầu tư tính bằng 32% tổng vốn đầu tư, đó là giá trị quyền sử dụng lô đất

dự án và vốn bằng tiền huy động từ hoạt động SXKD hiện hữu của doanh nghiệp

4.3/ Vốn vay ngân hàng

Vốn vay ngân hàng 239,899,695,000 đồng (trong đó tiền gốc vay 200 tỷ, tiền lãi vay trong thời gian xây dựng 39.89 tỷ), chiếm 52% tổng vốn đầu

tư Thời hạn vay 5 năm, thời gian trả nợ 3 năm tính từ năm dự án hoàn thành xây dựng, lãi suất 1.15%/tháng, quy ra lãi suất kép là 14.707%/năm

Tuy nhiên, tỷ lệ vốn vay nhiều hay ít còn phụ thuộc vào mức huy động vốn ứng trước của người mua Nếu vốn ứng trước càng lớn thì tỷ lệ vốn vay ít

lại và ngược lại Do đó, phải tính đến phương án an toàn vốn cho dự án khi có sự gia giảm vốn huy động người mua:

Phương án 1: Vay vốn tín dụng dự phòng

Phương án 2: Chiếm dụng vốn của bên thi công, nhà cung cấp

Trong đó phương án 2 có mức độ khả thi thấp, nên phương án chọn là vay vốn tín dụng dự phòng

Qua phân tích biến động tiền ứng trước1, thì vốn vay ngân hàng trong khoảng 214.41 tỷ  285.27 tỷ đồng sẽ đảm bảo độ chắc chắn 94.94% an toàn vốn cho dự án

5 Các điều kiện tài chính

5.1/ Giá bán

Căn cứ giá bán bình quân 1m2 của một số chung cư trong thành phố, gá bán dự kiến của dự án này là 16 triệu đồng/m2, chưa có thuế VAT Đây là mức giá hợp lý có khả năng cạnh tranh và đảm bảo hiệu quả kinh doanh

Giá 16 triệu đồng/m2, gọi là giá chuẩn, giá này còn thay đổi theo hệ số cao tầng là 0.03, hệ số trượt giá và tình hình quan hệ cung cầu

Dự kiến hệ số trượt giá trong vòng

4 năm kể từ năm dự án hoạt động

05%/năm, với khả năng xảy ra như nhau

Và giá bán căn hộ (giá chuẩn) có

thể biến động từ 14 1818 triệu đồng/m2, với triệu triệu đồng/m2, với đồng/m2, triệu đồng/m2, với với

khả triệu đồng/m2, vớinăng triệu đồng/m2, vớixảy triệu đồng/m2, vớira triệu đồng/m2, vớinhư triệu đồng/m2, vớisau:

Giá bán (triệu đồng/m2) 14 15 16 17 18 Khả năng xảy ra 10% 20% 40% 20% 10%

5.2/ Phương thức kinh doanh

Việc kinh doanh thực hiện theo phương thức đăng ký mua ngay sau khi triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng, với phương thức thanh toán như sau:

- Khi ký kết hợp đồng, người mua thanh toán 30% giá trị căn hộ (kể cả tiền đặt cọc);

1 Dẫn chiếu mục 6.2 Đánh giá rủi ro dự án

- Và trả 70% còn lại theo từng đợt cho đến khi hoàn tất giao triệu đồng/m2, vớinhà triệu đồng/m2, vớiCụ thể:

Đợt phần xây dựngHoàn thiện Giao nhà CNQSH nhà ởGiao Giấy

Theo kinh nghiệm từ những dự án trước đó và căn cứ vào đặc điểm của dự án này, việc mua bán căn hộ và thanh toán diễn ra trong suốt thời gian xây dựng Ngoài ra, còn một số phương thức kinh doanh dự phòng khác có thể được tính đến như: mua bán trả góp, cho thuê Giá bán trả góp/ cho thuê tính trên giá chuẩn là 16 triệu đồng/m2

Do giá bán trả góp/ cho thuê tính trên giá chuẩn có cộng lãi suất trả chậm, kể cả dòng tiền thu theo đợt sẽ ảnh hưởng không lớn đến hiện giá dòng niên kim của toàn bộ dự án, nên toàn bộ tiền bán căn hộ coi như thu đủ 100% tại thời điểm cuối năm

Kế hoạch bán căn hộ như sau:

Sơ đồ hình cây xác suất mua bán căn hộ:

Và ma trận xác suất:

Năm 1

Dưới 20% 0.02 0.02 0.10 0.06 0.20

Từ 2030% 0.04 0.04 0.25 0.02 0.35

Từ 3040% 0.04 0.04 0.10 0.02 0.20

Từ 4060% 0.10 0.10 0.05 0.00 0.25

5.3/ Doanh thu dự án

Dự án có 3 nguồn thu chính:

- Thu bán căn hộ

- Thu dịch vụ công cộng: Thang máy, vệ sinh, đèn chiếu sáng công cộng, giữ xe, bảo vệ v.v… tạm tính là 200.000 đồng/hộ*tháng

- Thu dịch vụ TDTT bao gồm thu từ các câu lạc bộ:

+ Câu lạc bộ bóng bàn + Câu lạc bộ cầu lông + Câu lạc bộ bilard + Câu lạc bộ thể dục nhịp điệu, thể hình + Câu lạc bộ cờ tướng, cờ vua v.v…

+ Thu khác

Tính toàn bộ doanh thu dịch vụ TDTT là 500 triệu đồng/tháng và cứ mỗi năm tăng thêm 1,7

Thu nhập từ bán căn hộ là đối tượng chịu thuế thu nhập lũy tiến từng phần Do thu nhập từ dịch vụ công cộng và dịch vụ TDTT là không đáng kể

so với thu nhập từ bán căn hộ, nên để thuận lợi trong tính toán và phân tích tài chính, toàn bộ thu nhập từ dự án này được tính theo biểu thuế thu nhập lũy tiến từng phần

5.4/ Chi phí dự án

Qua khảo sát chi phí hoạt động của những dự án tương đương, dự án này tính chi phí vận hành như sau:

- Chi phí kết chuyển vốn đầu tư tính theo suất vốn đầu tư là 12,099,000 đồng/m2 sàn hữu dụng,

- Chi phí khấu hao khu TDTT 1,641,263,000 đồng/năm (Thời gian tính khấu hao 20 năm, tổng giá trị khấu hao 31,636,786,000 đồng (không bao gồm giá trị lô đất),

- Chi phí BQL chung cư tính 60% doanh thu dịch vụ công cộng

ĐỒ THỊ ĐỘ NHẠY DỰ ÁN

91.37%

8.63%

% BÁN CH N1

- Chi phí hoạt động dịch vụ TDTT tính 30% doanh thu TDTT(chưa kể chi phí khấu hao),

- Lệ phí trước bạ bằng 2% giá bán căn hộ

- Chi phí khác (chi phí duy tu, sửa chữa, quảng cáo, tiếp thị v.v…) tính bằng 0.05% doanh thu bán căn hộ

- Chi phí trả lãi tiền vay ngân hàng, tính trên dư nợ và lãi suất tiền vay là 1.15%/tháng

5.5/ Các điều kiện tài chính khác

- Suất chiết khấu (WACC): Theo số liệu thống kê, đối với dự án đầu tư địa ốc, sử dụng WACC của DN từ 1015% Dự án này chọn WACC=14%

- Tuổi thọ kinh tế dự án 6 năm, kể từ năm khởi công xây dựng Giá trị thu hồi tài sản tính bằng 80% vốn đầu tư khu TDTT, tương đương 41,262,320,000 triệu đồng

- Toàn bộ tiền đặt cọc, tiền ứng trước hoàn trả ngay năm đầu tiên vận hành dự án

6 Kết quả phân tích hiệu quả tài chính dự án

6.1/ Chỉ tiêu tài chính

Các chỉ tiêu tính toán hiệu quả tài chính dự án được xét trên 2 góc độ: Quan điểm tổng mức đầu tư và Quan điểm chủ đầu tư, bao gồm các chỉ tiêu: Giá trị hiện tại ròng (NPV), Suất thu hồi nội tại (IRR), Thời gian thu hồi vốn (T) và chỉ tiêu khả năng trả nợ tiền vay

Kết quả:

NPV =6,858,349 NPV =13,210,039 IRR =14.76% IRR =16.70%

T không CK = 3 năm 4 tháng T không CK = 3 năm 9 tháng

T có CK = 5 năm 0 tháng T có CK = 4 năm 11 tháng

Khả năng trả nợ bình quân 169%

6.2/ Đánh giá rủi ro dự án:

6.2.1/ Phân tích

bảng biến thiên 2 chiều đối với yếu tố đầu vào tăng

lệ % mua bán căn hộ trong năm thứ nhất, cho thấy dự án có độ nhạy với giá bán là 91.37%, tỷ lệ mua bán căn hộ năm thứ 1 là 8.63% Hay nói cách khác, sự tăng giảm NPV được giải thích bởi 91.37% do thay đổi giá bán và 8.63% do thay đổi tỷ lệ mua bán căn hộ trong năm thứ

1

Nếu giá bán và tỷ lệ mua bán căn hộ năm thứ 1 tăng/ giảm 10%, xác suất

NPV >0 là 83.09%

6.2.2/ Phân tích xác suất bằng cách

thử ngẫu nhiên (phương pháp mô phỏng

Monte-Carlo) 1.000 lần đối với các yếu tố bất định tác động đến chỉ tiêu tài chính dự án2, bao gồm:

 Sự biến động giá mua bán căn hộ,

 Vốn ứng trước của người mua (bao gồm tiền đặt cọc và tiền ứng trước khi ký kết hợp đồng mua căn hộ),

 Hệ số trượt giá,

 Tiến độ bán căn hộ năm thứ 1 và năm thứ 2,

Kết triệu đồng/m2, vớiquả: triệu đồng/m2, với

Vốn vay Ngân hàng 1.000 đồng 94.94% 214,411,168 285,275,034 NPV 1.000 đồng 59.56% 0 74,810,126 Thời gian thu hồi vốn

không CK năm 99.98% 2,48 năm 4,67 năm Khả năng trả nợ NH % 95.47% 100% 245%

Số liệu thống kê

TRẢ NỢ

T/GIAN THU HỒI VỐN

Max 74,810,126 293,768,183 245% 4.67

2 Người ta chứng minh rằng: Chỉ tiêu tài chính NPV, IRR, T/gian thu hồi vốn, Khả năng trả nợ và chỉ tiêu vốn vay ngân hàng tuân theo quy luật phân phối chuẩn N triệu đồng/m2, với

Min -86,285,527 193,602,029 47% 2.48

Đồ thị phân phối xác suất:

Đồ thị độ nhạy dự án

Qua đồ thị độ nhạy dự án, nhận thấy tăng

giảm NPV được giải thích bởi:

* 70.06 % do thay đổi giá bán

* 16.84% do thay đổi tỷ lệ % tiến độ mua

bán căn hộ năm thứ 1

* 13.10% do thay đổi các yếu tố khác (trượt

giá, tiền đặt cọc, tiền ứng trước, tỷ lệ mua

bán căn hộ năm thứ 2)

7 Kết luận:

7.1/ Đánh giá chung: Dự án khả thi, các chỉ tiêu tài chính đều đạt so

với yêu cầu

 Giá trị hiện tại ròng NPV bình quân đạt 5,797,208,000 đồng Và xác suất 59.56% NPV đạt từ 0 đến 74,810,126,000 đồng

 Đảm bảo khả năng trả nợ tiền vay ngân hàng 100%, với độ tin cậy 95.47%

 Thời gian hoàn vốn từ 2,48 năm đến 4,67 năm, với độ tin cậy 99.98%

7.2/ Nhận diện rủi ro: Giá cả và tỷ lệ % mua bán căn hộ trong năm

thứ 1 là hai yếu tố ảnh hưởng đến 86,10% hiệu quả tài chính dự án Ngoài ra, các yếu tố khác có thể phát sinh trong thực tế gây tổn thất cho dự án như thời gian thi công kéo dài, tổng vốn đầu tư tăng so dự toán v.v

7.3/ Kiến nghị vốn vay ngân hàng là 239,899,695,000 đồng (trong đó

tiền gốc vay 200 tỷ, tiền lãi vay trong thời gian xây dựng 39.89 tỷ) làm tròn

là 240 tỷ đồng, lãi suất 1,15%/tháng, thời gian vay 5 năm, thời gian trả nợ 3 năm Vốn vay dự phòng 45 tỷ đồng Tổng cộng 285 tỷ đồng /.

(Tham khảo các phụ lục đính kèm)

Bảng 1 Tổng vốn đầu tư (Chưa tính giá trị quyền sử dụng đất)

Bảng 2 Nguồn vốn đầu tư và suất vốn đầu tư

Bảng 3 Diện tích sàn hữu dụng và phương án thu tiền ứng trước của khách hàng

Bảng 4 Doanh thu dự án

Bảng 5 Bảng tính chi phí vận hành dự án

Bảng 6 Bảng tính lãi lỗ

Bảng 7 Khả năng trả nợ và lãi vay vốn đầu tư

Bảng 8 Bảng tính NPV, IRR và thời gian thu hồi vốn theo quan điểm tổng mức đầu tư

Bảng 9 Độ nhạy dự án

Bảng 9 Độ nhạy dự án (tt)

Bảng 10 THỐNG KÊ MÔ PHỎNG