Thuyết minh hiệu quả tài chính dự án đầu tư chung cư 20 tầng

- Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở

Sửa đổi lần Ngày 26.12.2007 TÀI LIỆU THAM KHẢO THUYẾT MINH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Tên dự án: CHUNG CƯ 20 TẦNG Địa chỉ: Q8, TP Hồ Chí Minh -Người viết: - Nguyễn Diệu (0914.166.183) MỤC LỤC Căn Quy mô dự án 3 Tổng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất 3.1/ Tổng vốn đầu tư 3.2/ Giá trị quyền sử dụng đất .4 3.3/ Tổng vốn đầu tư kể giá trị QSD đất 4 Nguồn vốn 4.1/ Vốn ứng trước người mua .4 4.2/ Vốn chủ đầu tư .5 4.3/ Vốn vay ngân hàng 5 Các điều kiện tài 5.1/ Giaù baùn 5.2/ Phương thức kinh doanh .6 5.3/ Doanh thu dự án 5.4/ Chi phí dự án .8 5.5/ Các điều kiện tài khaùc Kết phân tích hiệu tài dự án 6.1/ Chỉ tiêu tài 6.2/ Đánh giá rủi ro dự án: Kết luận: .11 2/12 THUYẾT MINH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHUNG CƯ 20 TẦNG = Căn - Nghị định 90//2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; - Nghị định 24/2007/NĐ-CP ngày 14/02/2007 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp; - Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng bản; - Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 Bộ Xây dựng hướng dẫn lập quản lý đầu tư xây dựng công trình; Quy mô dự án Nội dung Chỉ tiêu Tổng diện tích đất quy hoạch Tổng diện tích xây dựng Trong đó: - Chung cư - Khu nhà TDTT Tổng diện tích xây dựng xanh, đường nội Tổng diện tích sàn xây dựng Trong đó: - Chung cư (20 tầng) - Khu nhà TDTT(6 tầng) Số hộ 3.143,3 m2 2.645,2 m2 498,1 m2 3.148,7 m2 47.472,8 m2 44.484,2 m2 2.988,6 m2 256 Tổng diện tích hộ (bằng 80% diện tích sàn) 33,807.8 m2 6.292 m2 Tổng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất 3/12 3.1/ Tổng vốn đầu tư Khoản mục Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi Chi Chi Chi Chi Chi phí phí phí phí phí phí Số tiền 250,396,520 5,000,000 giải phóng mặt bằng, bồi thường, tái định cư quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng khác (B/hiểmCT, khoản phí lệ phí …) dự phòng lãi vay NH t/gian XD Coäng 1,200,000 3,139,972 7,787,582 1,000,000 26,352,407 39,899,695 334,776,177 3.2/ Giá trị quyền sử dụng đất Khu đất xây dựng có tổng diện tích 10.855 m2, Trong đó: - Tổng diện tích đất phù hợp quy hoạch: 6.292 m2 - Diện tích đất thuộc lộ giới hành lang bảo vệ kênh rạch: 4.563 m2 Giá trị khu đất ước tính theo giá thị trường 20 triệu đồng/m2, thành tiền 125.840 triệu đồng So với giá đất UBNDTP quy định QĐ số 179/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 8.7 lần 3.3/ Tổng vốn đầu tư kể giá trị QSD đất 460,616,177 nghìn đồng Phân chia: Công trình Chung cư Công trình TDTT 409,038,276 nghìn đồng 51,577,900 nghìn đồng Nguồn vốn 4.1/ Vốn ứng trước người mua Bao gồm tiền đặt cọc tiền ứng trước khách hàng ký kết hợp đồng mua bán hộ Tỷ lệ huy động tiền ứng trước 30% trị giá hộ, 10% tiền đặt cọc 20% tiền ứng trước Theo quy định pháp luật nhà kinh doanh bất động sản, thời điểm huy động sau bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật Do đó, dự kiến kế hoạch huy động vốn ứng trước sau: 4/12 Diễn giải Thu tiền đặt cọc Tỷ lệ % 10% Năm xây dựng Năm thứ (1.000 đồng) 32,455,526 Thu tiền ký kết 20% hợp đồng mua hộ Cộng 30% Năm thứ (1.000 đồng) 32,455,526 Cộng 32,455,526 40,358,732 40,358,732 40,358,732 72,814,258 Và dự kiến khả biến động tiền ứng trước sau:  “Số hộ người mua đặt tiền cọc” đạt từ 40100% tổng số hộ, khả xảy lớn 60%;  “Số hộ ký kết HĐ” thời gian thi công từ 40100% số hộ bán năm thứ 1, khả xảy lớn 80% 4.2/ Vốn chủ đầu tư Cũng theo quy định pháp luật nhà kinh doanh bất động sản, dự án có quy mô sử dụng đất 20 ha, vốn chủ đầu tư không thấp 15% tổng vốn đầu tư Dự án này, quy mô sử dụng đất 0.6 vốn chủ đầu tư tính 32% tổng vốn đầu tư, giá trị quyền sử dụng lô đất dự án vốn tiền huy động từ hoạt động SXKD hữu doanh nghiệp 4.3/ Vốn vay ngân hàng Vốn vay ngân hàng 239,899,695,000 đồng (trong tiền gốc vay 200 tỷ, tiền lãi vay thời gian xây dựng 39.89 tỷ), chiếm 52% tổng vốn đầu tư Thời hạn vay năm, thời gian trả nợ năm tính từ năm dự án hoàn thành xây dựng, lãi suất 1.15%/tháng, quy lãi suất kép 14.707%/năm Tuy nhiên, tỷ lệ vốn vay nhiều hay phụ thuộc vào mức huy động vốn ứng trước người mua Nếu vốn ứng trước lớn tỷ lệ vốn vay 5/12 lại ngược lại Do đó, phải tính đến phương án an toàn vốn cho dự án có gia giảm vốn huy động người mua: Phương án 1: Vay vốn tín dụng dự phòng Phương án 2: Chiếm dụng vốn bên thi công, nhà cung cấp Trong phương án có mức độ khả thi thấp, nên phương án chọn vay vốn tín dụng dự phòng Qua phân tích biến động tiền ứng trước1, vốn vay ngân hàng khoảng 214.41 tỷ  285.27 tỷ đồng đảm bảo độ chắn 94.94% an toàn vốn cho dự án Các điều kiện tài 5.1/ Giá bán Căn giá bán bình quân 1m2 số chung cư thành phố, gá bán dự kiến dự án 16 triệu đồng/m2, chưa có thuế VAT Đây mức giá hợp lý có khả cạnh tranh đảm bảo hiệu kinh doanh Giá 16 triệu đồng/m2, gọi giá chuẩn, giá thay đổi theo hệ số cao tầng 0.03, hệ số trượt giá tình hình quan hệ cung cầu Dự kiến hệ số trượt giá vòng năm kể từ năm dự án hoạt động 05%/năm, với khả xảy Và giá bán hộ (giá chuẩn) biến động từ 141818 triệu đồng/m2, với triệu triệu đồng/m2, với đồng/m2, triệu đồng/m2, với với khả triệu đồng/m2, vớinăng triệu đồng/m2, vớixảy triệu đồng/m2, vớira triệu đồng/m2, vớinhư triệu đồng/m2, vớisau: Giá bán (triệu đồng/m2) Khả xaûy 14 15 16 17 18 10% 20% 40% 20% 10% 5.2/ Phương thức kinh doanh Việc kinh doanh thực theo phương thức đăng ký mua sau triển khai xây dựng sở hạ tầng, với phương thức toán sau: - Khi ký kết hợp đồng, người mua toán 30% giá trị hộ (kể tiền đặt cọc); Dẫn chiếu mục 6.2 Đánh giá rủi ro dự án 6/12 - Và trả 70% lại theo đợt hoàn tất giao triệu đồng/m2, với nhà triệu đồng/m2, với Cụ thể: Đợt Hoàn thiện phần xây dựng Giao nhà Giao Giấy CNQSH nhà % K/hàng toán 30% 30% 10% Theo kinh nghiệm từ dự án trước vào đặc điểm dự án này, việc mua bán hộ toán diễn suốt thời gian xây dựng Ngoài ra, số phương thức kinh doanh dự phòng khác tính đến như: mua bán trả góp, cho thuê Giá bán trả góp/ cho thuê tính giá chuẩn 16 triệu đồng/m2 Do giá bán trả góp/ cho thuê tính giá chuẩn có cộng lãi suất trả chậm, kể dòng tiền thu theo đợt ảnh hưởng không lớn đến giá dòng niên kim toàn dự án, nên toàn tiền bán hộ coi thu đủ 100% thời điểm cuối năm Kế hoạch bán hộ sau: Năm thứ Năm thứ 40% 30% Năm thứ Năm thứ 30% Sơ đồ hình xác suất mua bán hộ: Và ma trận xác suất: Năm Năm Dưới 20% Dưới 20% 0.02 Từ 2030% Từ 3040% Từ 4060% 0.02 0.10 0.06 Cộng 0.20 7/12 Từ 2030% 0.04 0.04 0.25 0.02 0.35 Từ 3040% 0.04 0.04 0.10 0.02 0.20 Từ 4060% 0.10 0.10 0.05 0.00 0.25 0.20 0.20 0.50 0.10 1.00 Coäng 5.3/ Doanh thu dự án Dự án có nguồn thu chính: - Thu bán hộ - Thu dịch vụ công cộng: Thang máy, vệ sinh, đèn chiếu sáng công cộng, giữ xe, bảo vệ v.v… tạm tính 200.000 đồng/hộ*tháng - Thu dịch vụ TDTT bao gồm thu từ câu lạc bộ: + Câu lạc bóng bàn + Câu lạc cầu lông + Câu lạc bilard + Câu lạc thể dục nhịp điệu, thể hình + Câu lạc cờ tướng, cờ vua v.v… + Thu khác Tính toàn doanh thu dịch vụ TDTT 500 triệu đồng/tháng năm tăng thêm 1,7 Thu nhập từ bán hộ đối tượng chịu thuế thu nhập lũy tiến phần Do thu nhập từ dịch vụ công cộng dịch vụ TDTT không đáng kể so với thu nhập từ bán hộ, nên để thuận lợi tính toán phân tích tài chính, toàn thu nhập từ dự án tính theo biểu thuế thu nhập lũy tiến phần 5.4/ Chi phí dự án Qua khảo sát chi phí hoạt động dự án tương đương, dự án tính chi phí vận hành sau: - Chi phí kết chuyển vốn đầu tư tính theo suất vốn đầu tư 12,099,000 đồng/m2 sàn hữu dụng, - Chi phí khấu hao khu TDTT 1,641,263,000 đồng/năm (Thời gian tính khấu hao 20 năm, tổng giá trị khấu hao 31,636,786,000 đồng (không bao gồm giá trị lô đất), - Chi phí BQL chung cư tính 60% doanh thu dịch vụ công cộng 8/12 - Chi phí hoạt động dịch vụ TDTT tính 30% doanh thu TDTT(chưa kể chi phí khấu hao), - Lệ phí trước bạ 2% giá bán hộ - Chi phí khác (chi phí tu, sửa chữa, quảng cáo, tiếp thị v.v…) tính 0.05% doanh thu bán hộ - Chi phí trả lãi tiền vay ngân hàng, tính dư nợ lãi suất tiền vay 1.15%/tháng 5.5/ Các điều kiện tài khác - Suất chiết khấu (WACC): Theo số liệu thống kê, dự án đầu tư địa ốc, sử dụng WACC DN từ 1015% Dự án chọn WACC=14% - Tuổi thọ kinh tế dự án năm, kể từ năm khởi công xây dựng Giá trị thu hồi tài sản tính 80% vốn đầu tư khu TDTT, tương đương 41,262,320,000 triệu đồng - Toàn tiền đặt cọc, tiền ứng trước hoàn trả năm vận hành dự án Kết phân tích hiệu tài dự án 6.1/ Chỉ tiêu tài Các tiêu tính toán hiệu tài dự án xét góc độ: Quan điểm tổng mức đầu tư Quan điểm chủ đầu tư, bao gồm tiêu: Giá trị ròng (NPV), Suất thu hồi nội (IRR), Thời gian thu hồi vốn (T) tiêu khả trả nợ tiền vay Kết quả: QUAN ĐIỂM TỔNG MỨC ĐẦU TƯ QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ NPV =6,858,349 NPV =13,210,039 IRR =14.76% IRR =16.70% T khoâng CK = năm tháng T không CK = năm tháng T có CK = năm tháng T có CK = năm 11 tháng Khả trả nợ bình quân 169% án: ĐỒ THỊ ĐỘ NHẠY DỰ ÁN % BÁN CH N1 8.63% 91.37% GIÁ BÁN 0% 20% 40% 60% 80% 100% 6.2/ Đánh giá rủi ro dự 6.2.1/ Phân tích bảng biến thiên chiều yếu tố đầu vào tăng giảm 5% giá bán tỷ 9/12 lệ % mua bán hộ năm thứ nhất, cho thấy dự án có độ nhạy với giá bán 91.37%, tỷ lệ mua bán hộ năm thứ 8.63% Hay nói cách khác, tăng giảm NPV giải thích 91.37% thay đổi giá bán 8.63% thay đổi tỷ lệ mua bán hộ năm thứ Nếu giá bán tỷ lệ mua bán hộ năm thứ tăng/ giảm 10%, xác suất NPV >0 83.09% 6.2.2/ Phân tích xác suất cách thử ngẫu nhiên (phương pháp mô Monte-Carlo) 1.000 lần yếu tố bất định tác động đến tiêu tài dự án2, bao gồm:  Sự biến động giá mua bán hộ,  Vốn ứng trước người mua (bao gồm tiền đặt cọc tiền ứng trước ký kết hợp đồng mua hộ),  Hệ số trượt giá,  Tiến độ bán hộ năm thứ năm thứ 2, Kết triệu đồng/m2, vớiquả: triệu đồng/m2, với Độ tin cậy ĐVT Từ Đến Vốn vay Ngân hàng 1.000 đồng 94.94% 214,411,168 285,275,034 NPV 1.000 đồng 59.56% 74,810,126 năm 99.98% 2,48 năm 4,67 năm % 95.47% 100% 245% Thời gian thu hồi vốn không CK Khả trả nợ NH Số liệu thống kê NPV Max 74,810,126 VỐN VAY NH 293,768,183 KHẢ NĂNG TRẢ N 245% T/GIAN THU HỒI VỐN 4.67 Người ta chứng minh rằng: Chỉ tiêu tài NPV, IRR, T/gian thu hồi vốn, Khả trả nợ tiêu vốn vay ngân hàng tuân theo quy luật phân phối chuẩn N triệu đồng/m2, với 10/12 Min Trung bình Trung vị -86,285,527 5,797,208 6,275,197 193,602,029 249,843,101 250,725,874 47% 153% 153% 2.48 3.69 3.73 Đồ thị phân phối xác suất: Đồ thị độ nhạy dự án Qua đồ thị độ nhạy dự án, nhận thấy tăng giảm NPV giải thích bởi: * 70.06 % thay đổi giá bán * 16.84% thay đổi tỷ lệ % tiến độ mua bán hộ năm thứ * 13.10% thay đổi yếu tố khác (trượt giá, tiền đặt cọc, tiền ứng trước, tỷ lệ mua bán hộ năm thứ 2) Kết luận: 7.1/ Đánh giá chung: Dự án khả thi, tiêu tài đạt so với yêu cầu  Giá trị ròng NPV bình quân đạt 5,797,208,000 đồng Và xác suất 59.56% NPV đạt từ đến 74,810,126,000 đồng 11/12  Đảm bảo khả trả nợ tiền vay ngân hàng 100%, với độ tin cậy 95.47%  Thời gian hoàn vốn từ 2,48 năm đến 4,67 năm, với độ tin cậy 99.98% 7.2/ Nhận diện rủi ro: Giá tỷ lệ % mua bán hộ năm thứ hai yếu tố ảnh hưởng đến 86,10% hiệu tài dự án Ngoài ra, yếu tố khác phát sinh thực tế gây tổn thất cho dự án thời gian thi công kéo dài, tổng vốn đầu tư tăng so dự toán v.v 7.3/ Kiến nghị vốn vay ngân hàng 239,899,695,000 đồng (trong tiền gốc vay 200 tỷ, tiền lãi vay thời gian xây dựng 39.89 tỷ) làm tròn 240 tỷ đồng, lãi suất 1,15%/tháng, thời gian vay năm, thời gian trả nợ năm Vốn vay dự phòng 45 tỷ đồng Tổng cộng 285 tỷ đồng / (Tham khảo phụ lục đính kèm) Bảng Tổng vốn đầu tư (Chưa tính giá trị quyền sử dụng đất) Bảng Nguồn vốn đầu tư suất vốn đầu tư Bảng Diện tích sàn hữu dụng phương án thu tiền ứng trước khách hàng Bảng Doanh thu dự án Bảng Bảng tính chi phí vận hành dự án Bảng Bảng tính lãi lỗ Bảng Khả trả nợ lãi vay vốn đầu tư Bảng Bảng tính NPV, IRR thời gian thu hồi vốn theo quan điểm tổng mức đầu tư Bảng Độ nhạy dự án Bảng Độ nhạy dự án (tt) Bảng 10 THỐNG KÊ MÔ PHỎNG 12/12 ... Keát luaän: .11 2/12 THUYẾT MINH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHUNG CƯ 20 TẦNG = Căn - Nghị định 90/ /200 6/NĐ-CP ngày 06/09 /200 6 Chính phủ quy định chi tiết hướng... 99 /200 7/NĐ-CP ngày 13/06 /200 7 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng bản; - Thông tư số 05 /200 7/TT-BXD ngày 25/07 /200 7 Bộ Xây dựng hướng dẫn lập quản lý đầu tư xây dựng công trình; Quy mô dự. .. Doanh thu dự án 5.4/ Chi phí dự aùn .8 5.5/ Các điều kiện tài khác Keát phân tích hiệu tài dự án 6.1/ Chỉ tiêu tài 6.2/ Đánh giá rủi ro dự án: