Thẩm định dự án đầu tư chung cư cao tầng mỹ phú

Chyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN *********************************** CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI : THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ CHUNG CƢ CAO TẦNG MỸ PHÚ GVHD : Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng SVTH : Trần Tuấn Sỹ MSSV : 107210934 LỚP : Kinh tế Bất động sản Tp Hồ Chí Minh- Tháng 4/2011 Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ Trang 1/63 Chyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng MỤC LỤC Chƣơng GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1.1 LỜI MỞ ĐẦU…………………………………………………………………………02 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ………………………………………………………… 03 1.3 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU……………………………………………… … 03 1.4 BỐ CỤC ĐỀ TÀI………………………………………………………………… ….04 Chƣơng CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN……………………………………………… 06 2.1.1 Dự án đầu tư……………………………………………………………………………… 06 2.1.2 Các loại hộ……………………………………………………………………………… 06 2.2 LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN……………………………………… ……06 2.2.1 Các bước thực thẩm định…………………………………………………………… 07 2.2.2 Các tiêu đánh giá……………………………………………………………………… 08 Chƣơng GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN 3.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……………………………….13 3.1.1 Tổng quan…………………………………………………………………………………… 14 3.1.2 Dự báo nhu cầu thị trường bất động sản đô thị Việt Nam…………………… 17 3.1.3 Thị trường đất khu đô thị khu dân cư………………………………… … 18 3.1.4 Tương lai thị trường bất động sản Việt Nam……………………………………… … 21 3.2 Phân tích SWOT thị trƣờng hộ để bán TP.HCM…………………… …… 23 Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ Trang 2/63 Chyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng 3.2.1 Điểm mạnh (S) …………………………………………………………… 23 3.2.2 Điểm yếu (W)……………………………………………………………… ……………… 24 3.2.3 Cơ hội (O)……………………………………………………… ………………………… 24 3.2.4 Thách thức (T)…………………………………………………………… ……………… 25 3.3 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN …………………………………………….…………… 25 3.3.1 Tên dự án……………………………………………………………………………… … 25 3.3.2 Giới thiệu chung chủ đầu tư……………………………………………………… … 25 3.3.3 Địa điểm đầu tư 26 3.3.4 Quy mô đầu tư phê duyệt 26 3.3.5 Hình thức đầu tư 27 3.3.6 Thiết kế 27 3.3.7 Công nghệ thiết bị 31 3.3.8 Pháp lý .32 3.4 GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ – CÔNG TY PETROLAND 41 3.4.1 Quá trình hình thành phát triển .41 3.4.2 Chức nhiệm vụ Công ty PetroLand 42 3.4.3 Giới thiệu sơ nét máy quản lý Công ty Petroland .43 3.4.4 Bộ máy hoạt động Công ty 45 3.4.5 Nguyên tắc hoạt động Công ty cổ phần .46 3.4.6 Giới thiệu dự án triển khai 47 3.5 CHI TIẾT VỀ DỰ ÁN .47 3.5.1 Tiến độ thực dự án 47 3.5.2 Tình hình vốn đầu tư 48 Chƣơng 4-THẨM ĐỊNH DỰ ÁN Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ Trang 3/63 Chyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng 4.1 PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH 51 4.1.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 51 4.1.2 Tổng mức đầu tư 51 4.1.3 Doanh thu – Chi phí dự án 52 4.2 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ 54 4.2.1 Định hướng kinh doanh Chủ đầu tư 54 4.2.2 Các tiêu tài đạt 54 Chƣơng 5-KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN 57 5.2 KIẾN NGHỊ 57 5.3 KIẾN NGHỊ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 57 -/0/ Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ Trang 4/63 Chyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng Chƣơng GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ Trang 5/63 Chyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng 1.1 LỜI MỞ ĐẦU Với tình hình kinh tế vĩ mô nay, khó khăn vốn, lãi suất, tỷ giá giá vật liệu xây dựng tăng cao lúc dồn gánh nặng lên doanh nghiệp (DN) đầu tƣ, kinh doanh bất động sản Sau nâng tỷ lệ an toàn vốn với khoản vay đầu tƣ bất động sản từ 100% lên mức 250% cuối năm 2010, Ngân hàng Nhà nƣớc vừa tiếp tục yêu cầu hệ thống ngân hàng, tổ chức tín dụng giảm tốc độ tỷ trọng dƣ nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất (nhất bất động sản, chứng khoán) Theo Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 1/3/2011, đến ngày 30/6/2011, tỷ trọng dƣ nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dƣ nợ tối đa 22% đến ngày 31/12/2011 16% Điều có nghĩa, nguồn tín dụng cho bất động sản nói riêng lĩnh vực phi sản xuất nói chung bị ngân hàng siết chặt Tín dụng bị siết, lãi suất tăng cao khiến việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu gặp khó khăn, thị trƣờng chứng khoán giai đoạn "lao dốc" Cùng với đó, mức lãi suất thực tế mà doanh nghiệp phải trả cho khoản vay mức 20-21%/năm Theo số chủ đầu tƣ dự án bất động sản, với mức lãi suất này, vay để đầu tƣ cho dự án bất động sản mạo hiểm, thời gian đầu tƣ dự án bất động sản thƣờng kéo dài Khó khăn đè nặng lên vai doanh nghiệp kinh doanh bất động sản điều đƣơng nhiên, đặc biệt với doanh nghiệp phát triển dự án Đây thời điểm thị trƣờng sàng lọc để giữ lại nhà đầu tƣ thực có lực Doanh nghiệp phải khẳng định uy tín lực trƣớc "sóng gió" thị trƣờng Trƣớc tình hình đầu tƣ vào bất động sản khó khăn Để dự án nhà ở, hộ có vị trí thuận lợi, diện tích, thiết kế mức giá bán phù hợp với khách hàng có nhu cầu thực đòi hỏi doanh nghiệp phải tính toán kỹ lƣỡng, với khu đất có vị trí thuận lợi, nhà đầu tƣ thƣờng phải trả chi phí đền bù, tiền sử dụng đất cao thủ tục phức tạp Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ Trang 6/63 Chyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng Với biến động tiêu cực thị trƣờng Nhà đầu tƣ phải thẩm định dự án để giữ vững cam kết với khách hàng, tạo sản phẩm chất lƣợng, chủ động với dòng vốn giảm thiểu rủi ro đầu tƣ dự án bất động sản Thẩm định dự án đầu tƣ đóng vai trò quan trọng có ý nghĩa đặc biệt mang tính định nhà đầu tƣ tham gia đầu tƣ vào dự án bất động sản Qua trình thực tập Công ty cổ phần đầu tƣ hạ tầng đô thị dầu khí – PETROLAND thấy đƣợc tầm quan trọng công tác thẩm định dự án đầu tƣ tác giả lựa chọn đề tài : “ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ CHUNG CƢ CAO TẦNG MỸ PHÚ” làm đề tài tốt nghiệp 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Mục tiêu nghiên cứu đề tài xem xét dự án đầu tƣ xây dựng chung cƣ cao tầng Mỹ Phú mảnh đất 60/68 đƣờng Lâm Văn Bền, phƣờng Tân Kiểng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh có khả thy hay không Xác định mức rủi ro dự án xem có chấp nhận đƣợc hay không 1.3 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Sử dụng nguồn số liệu thông tin thu thập đƣợc phần thứ cấp kết hợp với sở liệu dự án đƣợc triển khai đầu tƣ công ty Petroland tiến hành dùng công cụ, phƣơng pháp tính toán nhƣ: phân tích độ nhạy (1 chiều chiều), lập bảng tính… để làm rõ giải vấn đề cần nghiên cứu Ngoài tiến hành vấn tham khảo tìm hiểu ý kiến chuyên gia ngành nhằm làm rõ đánh giá xác thực tế nhận định ban đầu, đồng thời xin ý kiến tham khảo thầy cô vấn đề có liên quan Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ Trang 7/63 Chyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng 1.4 BỐ CỤC ĐỀ TÀI Đề tài thẩm định dự án CHUNG CƢ CAO TẦNG MỸ PHÚ đƣợc chia làm 05 chƣơng từ tổng quát đến chi tiết vấn đề liên quan đƣa đƣợc lựa chọn cuối cùng: Chƣơng phần giới thiệu đề tài, lý chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, phƣơng pháp nghiên cứu, lấy số liệu giới thiệu sơ lƣợc bố cục đề tài Chƣơng chƣơng sở lý thuyết đƣa khái niệm bản, khái niệm liên quan đến đề tài, khái niệm thẩm định dự án, bƣớc thực thẩm định nhƣ tiêu đánh giá nhằm giúp ngƣời đọc dễ hiểu thuật ngữ đề tài Chƣơng giới thiệu chung dự án , nói tình hình thị trƣờng bất động sản sơ lƣợc dự án bao gồm hình thức, pháp lý, thiết kế, vị trí, giao thong, môi trƣờng, tiềm dự án, nhƣ chi tiết tiến độ thực dự án, tình hình vốn đầu tƣ… Chƣơng Thẩm định dự án Chƣơng tiến hành thẩm định theo bƣớc diễn giải chƣơng tính bảng số liệu đánh giá tiêu thẩm định dự án Chƣơng kiến nghị kết luận cuối đề tài Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ Trang 8/63 Chyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng Chƣơng CƠ SỞ LÝ THUYẾT Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ Trang 9/63 Chyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng 2.1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN 2.1.1 Dự án đầu tƣ Dự án đầu tƣ xây dựng công trình theo định nghĩa luật Xây dựng: Dự án đầu tƣ xây dựng công trình tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng cải tạo công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, trì, nâng cao chất lƣợng công trình sản phẩm, dịch vụ thời hạn định Dự án đầu tƣ xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh phần thiết kế sở (www.giaxaydung.vn) 2.1.2 Các loại hộ Ngày 2/6/2010, Bộ Xây dựng ban hành Thông tƣ số 14 phân hạng sử dụng nhà chung cƣ Có tất bốn loại chung cƣ đƣợc phân hạng theo Thông tƣ Theo đó, nhà chung cƣ cao cấp (hạng 1) hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo Nhà chung cƣ hạng hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo Nhà chung cƣ hạng nhà có chất lƣợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lƣợng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ Cuối nhà chung cƣ có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đƣa vào khai thác sử dụng 2.2 LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ Trang 10/63 Chyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng kinh doanh Trong trình thực dự án, phải có biện pháp thu xếp vốn cụ thể thời điểm phù hợp với tiến độ thi công công trình - Để tiết kiệm chi phí, Công ty cần thực công tác quản lý dự án theo mô hình Chủ đầu tƣ thực quản lý dự án tự thực số hạng mục Bên cạnh đó, việc cải tiến kỹ thuật, áp dụng tiến kỹ thuật ngành xây dựng nhƣ công nghệ 3-D, Panel để rút ngắn tiến độ thực dự án tiết kiệm chi phí - Đề nghị ty thực thiết kế 02 bƣớc để đẩy nhanh tiến độ thi công công trình - Đề nghị quan chức giúp đỡ PetroLand nhanh chóng hoàn tất thủ tục pháp lý, phê duyệt dự án để dự án sớm thi công đƣa vào sử dụng - Tập trung nghiên cứu, phân khúc thị trƣờng nhằm xác định mục tiêu, chiến lƣợc kinh doanh hợp lý Ví dụ : xác định phân khúc thị trƣờng hộ trung – cao cấp dành cho đối tƣợng Việt kiều, ngƣời nƣớc theo sách sở hữu bất động sản Nhà nƣớc ban hành; xác định phân khúc thị trƣờng hộ giá thấp với ƣu đãi lãi suất, đảm bảo yếu tố đầu sách ƣu đãi khác Chính phủ hỗ trợ doanh nghiệp - Tận dụng tối đa lợi sẵn có thƣơng hiệu, lực cạnh tranh, lực tài chính, công nghệ việc xác định chiến lƣợc kinh doanh công ty Ví dụ : Petroland dù thành lập đời giai đoạn phát triển không thuận lợi thị trƣờng kinh doanh bất động sản Việt Nam giới Tuy nhiên, công ty có lợi lớn thƣơng hiệu PetroVietnam – công ty mẹ công ty PetroLand thƣơng hiệu mạnh, đóng góp lớn cho ngân sách quốc gia; có lực, uy tín lớn đối tác nƣớc Điều giúp PetroLand mở hội tốt trình xúc tiến đầu tƣ với đối tác; mở chiến lƣợc giai đoạn khó khăn nhƣ chiến lƣợc hợp tác kinh doanh, góp vốn đầu tƣ với đối tác; nghiên cứu thị trƣờng, đa dạng hóa lĩnh vực hoạt động công ty tận dụng lợi sẵn có, góp phần giảm thiểu rủi ro chi phí đầu tƣ, làm tăng thêm khả sinh lợi hiệu kinh doanh - Xây dựng nhiều kịch kinh doanh khác phù hợp với điều kiện thực tế thị trƣờng Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ Trang 62/63 Chyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD Th.S Nguyễn Thị Bích Hồng - Xây dựng hệ thống số liệu đầu vào hợp lý : xác định tƣơng đối xác yếu tố đầu vào nhƣ chi phí đất, suất đầu tƣ xây dựng, chi phí vốn, chi phí quản lý dự án, chi phí hoạt động, bảo trì dự án - Áp dụng tiêu chuẩn hóa trình thực dự án : áp dụng tiêu chuẩn ISO từ khâu lập dự án, thiết kế, thi công hoàn thiện đến khâu kinh doanh, bảo trì, bảo hành dịch vụ hậu nhằm tạo sản phẩm kinh doanh đạt chất lƣợng với mục tiêu tiết kiệm, giảm thiểu chi phí, nâng cao hiệu hoạt động dự án - Xây dựng chiến lƣợc Marketing, chiến lƣợc bán hàng hợp lý; nghiên cứu đối thủ cạnh tranh để có chiến lƣợc kinh doanh phù hợp; có sách đào tạo đội ngũ nhân viên bán hàng có lực, am hiểu tâm lý khách hàng, có khả phân tích đánh giá thị trƣờng bất động sản cách chuyên nghiệp Sinh viên Trần Thanh Tuấn Sỹ Trang 63/63 PHỤ LỤC THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CAO TẦNG MỸ PHÚ - P TÂN KIỂNG, QUẬN -o0o - I THỐNG KÊ DIỆN TÍCH II KHÁI TOÁN TỔNG MỨC ĐẦU TƯ III HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH IV TIẾN ĐỘ THI CÔNG Tháng 11/2010 Phụ lục Thuyết minh dự án đầu tư dự án Chung cư Cao tầng Mỹ Phú Trang 1/13 I.1 QUY HOẠCH – THIẾT KẾ Tầng Chức Area Diện tích công cộng + Hồ bơi Tầng mái Mái Tầng 24 Tầng thượng - Kỹ thuật 242,68 Tầng 23 Penthouse lầu 778,40 Tầng 22 Penthouse 1.819,18 302,18 Tầng 14 Chung cư 1.774,98 310,58 Tầng điển hình (13, 20, 21) Chung cư 1.718,18 312,38 Tầng điển hình (12, 19) Chung cư 1.718,08 312,28 Tầng điển hình (5 11) & (15 - 18) Chung cư 1.774,98 310,58 Tầng Chung cư 1.774,98 310,58 Tầng Dịch vụ + Hồ bơi 2.079,88 493,68 Tầng Khu giáo dục 1.394,58 341,38 Tầng (trệt) Khu dịch vụ + Sinh hoạt cộng đồng 1.938,18 941,98 Tầng hầm Bãi đậu xe + Kỹ thuật + Kho 5.349,18 1.463,18 Tầng Hầm TMDV Nhà trẻ Chung cƣ DTXD Diện tích công cộng + Hồ bơi Số hộ CC 242,68 Tổng cộng Phụ lục Thuyết minh dự án đầu tư dự án Chung cư Cao tầng Mỹ Phú 242,7 242,7 778,4 778,4 0,0 1.517,0 1.819,2 302,2 8,0 1.464,4 1.775,0 310,6 16,0 4.217,4 5.154,5 937,1 42,0 2.811,6 3.436,2 624,6 28,0 16.108,4 19.524,8 3.416,4 176,0 1.464,4 1.775,0 310,6 16,0 2.079,9 493,7 1.394,6 341,4 1.938,2 942,0 5.349,2 1.463,2 45.267,5 9.384,3 1 11 1.586,2 1.053,2 996,2 3.886,0 24 3.886,0 2.582,4 1.053,2 28.361,6 286,0 Trang 2/13 I.2 THÔNG TIN TỔNG QUAN Mật độ xây dựng Hệ số sử dụng đất Tổng diện tích sàn xây dựng (GFA ) Diện tích công cộng ( SFA ) alias "common and technical areas" Diện tích sàn kinh doanh (NFA) "net leaseable area" Hiệu suất sàn kinh doanh (NFA/GFA) Số tầng cao (không hầm, mái) 36,66% 7,04 Chỗ đậu xe ô tô (4-6 hộ/xe) 9.282,2 m2 SFA + Công cộng + kỹ thuật: 7.819,0 35.985,3 m2 NFA + TM : 2.582,4 of floorplate + Hồ bơi : 24 levels + Giáo dục : 1.053,2 levels - Hầm : 5.349,2 m parking units m2 parking units + Đậu xe : 3.886,0 + Công cộng + kỹ thuật : 1.463,2 79,49% 90,7 72 Chỗ đậu xe gắn máy (02 xe/hộ) 572 Diện tích đậu xe đạp (0,9m2/xe) Tổng diện tích đậu xe cần thiết Diện tích chỗ để xe (theo thiết kế) 28.361,6 - Công cộng +TM + GD+kỹ thuật+hồ bơi: 1.800,00 Chỗ đậu xe gắn đạp (01 xe/hộ) - Diện tích hộ : m2 GFA Diện tích đậu xe ô tô (25m2/xe) Diện tích đậu xe gắn máy (2,5m2/xe) Thống kê diện tích : 45.267,5 Tầng hầm Độ cao công trình /diện tích đất /diện tích đất 1.430,00 286 257,40 3.487,40 3.886,00 102,1 TỔNG 45.267,5 m2 parking units m2 m2 TMĐT (+CP đất, - lãi vay)/GFA 10,057 trđ/m2 TMĐT (+CP đất, - lãi vay)/NFA 12,651 trđ/m2 TMĐT (-CP đất, - lãi vay)/GFA 6,304 trđ/m2 TMĐT (-CP đất, - lãi vay)/NFA 7,930 trđ/m2 TMĐT (+ CP đất, + lãi vay)/GFA 10,345 trđ/m2 TMĐT (+ CP đất, + lãi vay)/NFA 13,013 trđ/m2 Phụ lục Thuyết minh dự án đầu tư dự án Chung cư Cao tầng Mỹ Phú 11.556,7 Trang 3/13 I.3 DIỆN TÍCH VÀ GIÁ BÁN/DOANH THU TỪ CĂN HỘ Loại hộ Standard Standard Standard Standard Standard Penhouse Penhouse Penhouse B1-1 B1-2 B2-1 C2-1 C2-2 C3-1 C3-2 C3-3 74,6 81,7 90,0 119,8 119,9 349,2 265,4 267,7 16 4 4 176 44 44 44 44 Tổng Diện tích loại hộ (m2) Số lƣợng hộ - Tầng - Tầng điển hình (5 - 11) & (15 - 18) - Tầng điển hình (12, 19) 28 8 - Tầng điển hình (13, 20, 21) 42 12 12 12 - Tầng 14 16 4 - Tầng Penthouse (22, 23) Tổng số hộ Thống kê diện tích hộ (m2) 286 28.361,60 52 72 72 72 10 3.879,20 5.882,40 6.480,00 8.625,60 1.199,00 698,40 1.061,60 535,40 * Giá bán hộ Standard * Tỷ lệ tăng giá PENHOUSE so với Standard: 15,00 trđ/m2 (GIÁ CHƢA BAO GỒM VAT VÀ 2% PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƢ) 20,00% => Giá bán hộ Penhouse 18,00 trđ/m2 => Giá bán bình quân m2 sàn hộ loại 15,24 trđ/m2 Doanh thu bán hộ tạm tính 432.310,20 trđ Standard 390.993,00 trđ Penhouse 41.317,20 trđ Phụ lục Thuyết minh dự án đầu tư dự án Chung cư Cao tầng Mỹ Phú Trang 4/13 II KHÁI TOÁN TỔNG MỨC ĐẦU TƢ STT HẠNG MỤC ĐVKL I CHI PHÍ ĐẤT Chuyển quyền SD đất Lệ phí trước bạ II a b c d e CHI PHÍ XÂY DỰNG Cọc Nén tĩnh cọc thử Thi công cọc thử D500 (131 cọc, sâu 40m) D1000 (106 cọc, sâu 60m) D1200 (54 cọc, sâu 60m) Tường vây Đài cọc Tường hầm + Hoàn thiện hầm Thi công phần thân Hoàn thiện phần thân Cảnh quan - sân vườn m m m m m2 m2 m2 m2 m2 Hệ thống thiết bị điện + chiếu sáng 10 11 12 Hệ thống cấp thoát nước + thiết bị vệ sinh Hệ thống thiết bị PCCC Hệ thống thông tin liên lạc Bể bơi III CHI PHÍ THIẾT BỊ Thang máy (chở khách) Thang máy (chở hàng) Thông gió tầng hầm Thông gió điều áp cầu thang KHỐI LƢỢNG ĐƠN GIÁ TRƢỚC THUẾ % THUẾ THUẾ ĐVT: triệu đồng SAU THUẾ 24,000 0,000 169.872,000 169.872,000 0,000 4.763,64 5.781,82 3.085,71 292,55 5.349,18 5.349,18 39.918,34 39.918,34 3.734,82 0,800 2,200 2,700 8,000 2,500 0,540 2,800 0,820 0,200 220.240,645 26.136,539 454,545 819,656 3.810,909 12.720,000 8.331,429 2.340,419 13.372,950 2.888,557 111.771,352 32.733,039 746,964 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 22.024,065 2.613,654 45,455 81,966 381,091 1.272,000 833,143 234,042 1.337,295 288,856 11.177,135 3.273,304 74,696 m2 45.267,52 0,300 13.580,256 10,00% 1.358,026 14.938,282 m2 45.267,52 0,190 8.600,829 10,00% 860,083 9.460,912 m2 m2 m3 45.267,52 45.267,52 218,56 0,120 0,045 2,727 5.432,102 2.041,565 596,073 10,00% 10,00% 10,00% 543,210 204,157 59,607 5.975,313 2.245,722 655,680 1.636,364 1.909,091 300,000 600,000 21.444,359 6.545,455 3.818,182 1.200,000 1.200,000 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 2.144,436 654,545 381,818 120,000 120,000 23.588,795 7.200,000 4.200,000 1.320,000 1.320,000 m2 chiếc ht ht 7.078,000 0,00 4,00 2,00 4,00 2,00 Phụ lục Thuyết minh dự án đầu tư dự án Chung cư Cao tầng Mỹ Phú 0,00% 0,00% 0,000 0,000 0,000 169.872,000 169.872,000 0,000 242.264,710 28.750,193 500,000 901,622 4.192,000 13.992,000 9.164,571 2.574,461 14.710,245 3.177,413 122.948,487 36.006,343 821,660 Trang 5/13 STT HẠNG MỤC Máy phát điện Máy biến áp 1250KVA Hệ thống bơm nước + bơm PCCC Chống sét Hệ thống bơm + lọc hồ bơi ĐVKL chiếc ht ht ht KHỐI LƢỢNG 1,00 2,00 1,00 1,00 1,00 ĐƠN GIÁ 1.272,727 1.636,364 3.742,450 211,000 181,818 TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG VÀ THIẾT BỊ IV CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN V CHI PHÍ TƢ VẤN Tư vấn thiết kế kiến trúc, TKCS, TK BVTC, dự toán Lập dự án đầu tư xây dựng công trình Chi phí thẩm tra tính hiệu tính khả thi dự án đầu tư Thẩm tra hồ sơ thiết kế dự toán Lập HSMT PTĐG HSDT xây lắp Lập HSMT PTĐG HSDT thiết bị Giám sát thi công xây lắp Giám sát thi công lắp đặt thiết bị Chi phí đánh giá tác động môi trường TRƢỚC THUẾ 1.272,727 3.272,727 3.742,450 211,000 181,818 % THUẾ 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 241.685,004 1,411% 241.685,004 3.410,175 10,00% 11.289,445 0,033% 241.685,004 THUẾ 127,273 327,273 374,245 21,100 18,182 SAU THUẾ 1.400,000 3.600,000 4.116,695 232,100 200,000 24.168,500 265.853,505 341,018 3.751,193 1.128,944 12.418,389 5.454,545 10,00% 545,455 6.000,000 181,818 10,00% 18,182 200,000 79,756 10,00% 7,976 87,732 454,545 10,00% 45,455 500,000 0,058% 220.240,645 127,740 10,00% 12,774 140,514 0,264% 21.444,359 56,613 10,00% 5,661 62,274 1,247% 220.240,645 2.746,401 10,00% 274,640 3.021,041 0,567% 21.444,359 121,590 10,00% 12,159 133,748 1,000 20,000 20,000 10,00% 2,000 22,000 Phụ lục Thuyết minh dự án đầu tư dự án Chung cư Cao tầng Mỹ Phú Trang 6/13 HẠNG MỤC STT 10 11 12 Chi phí kiểm tra chứng nhận an toàn chịu lực chứng nhận phù hợp công trình Chi phí quản lý thiết kế, quản lý chi phí Chi phí lập hồ sơ mời thầu cho gói tư vấn ĐVKL KHỐI LƢỢNG ĐƠN GIÁ TRƢỚC THUẾ % THUẾ THUẾ SAU THUẾ 30,000% 3.154,789 946,437 10,00% 94,644 1.041,080 1,000 1.000,000 1.000,000 10,00% 100,000 1.100,000 1,000 100,000 100,000 10,00% 10,000 110,000 298,193 3.348,677 VI CHI PHÍ KHÁC Lệ phí thẩm định dự án 0,008% 428.463,037 34,277 0,00% 0,000 34,277 Lệ phí thẩm định thiết kế sở 0,008% 428.463,037 34,277 0,00% 0,000 34,277 0,010% 265.853,505 26,585 10,00% 2,659 29,244 42,260 42,260 10,00% 4,226 46,486 400,000 10,00% 40,000 440,000 Chi phí thẩm định kết đấu thầu Chi phí rà phá bom, mìn Chi phí bảo hiểm công trình Chi phí thuê kiểm toán Chi phí thẩm tra phê duyệt toán Chi phí khởi công khánh thành Nhà mẫu 10 11 12 VII Hàng rào + Nhà để máy phát điện + Nhà bảo vệ Đấu nối hạ tầng Chi phí quan trắc lún CHI PHÍ DỰ PHÒNG TMĐT (- ĐẤT -LÃI VAY) TMĐT (+ ĐẤT -LÃI VAY) TMĐT (+ ĐẤT +LÃI VAY) 3.050,484 0,111% 428.463,037 475,594 10,00% 47,559 523,153 0,070% 428.463,037 299,924 10,00% 29,992 329,917 0,000 0,000 0,000 10,00% 0,000 0,000 0,000% 220.240,645 0,000 10,00% 0,000 0,000 0,500% 220.240,645 1.101,203 10,00% 110,120 1.211,324 1,000 181,818 181,818 10,00% 18,182 200,000 1,000 10,000% 454,545 259.435,109 454,545 25.943,511 285.378,620 455.250,620 468.284,803 10,00% 10,00% 45,455 2.594,351 28.531,007 28.531,007 41.565,190 500,000 28.537,862 313.909,627 483.781,627 496.815,810 Phụ lục Thuyết minh dự án đầu tư dự án Chung cư Cao tầng Mỹ Phú Trang 7/13 III.1 CÁC THAM SỐ CỦA BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN Hạng mục STT Giá theo USD Quy đổi (trVNĐ) / Các thông số khác I Doanh thu Giá cho thuê chỗ đậu xe ô tô 80 1,560 trđ/chỗ/tháng Giá cho thuê chỗ đậu xe máy 0,156 trđ/chỗ/tháng Giá cho thuê chỗ đậu xe đạp 0,059 trđ/chỗ/tháng Giá cho thuê TTTM 20 0,390 trđ/m2/tháng Giá cho thuê Nhà trẻ 20 0,390 trđ/m2/tháng Phí dịch vụ Chung cư 0,007 trđ/m2/tháng Cho thuê hồ bơi 0,200 trđ/ng/tháng Số người sd vé tháng II Chi phí Chi phí tiếp thị sản phẩm bán (chung cư) 6,00% người /doanh thu bán hàng 183 trđ/tháng 15,00 trđ/tháng 01 KTT 12,00 trđ/tháng 02 Kế toán viên (7tr/ng/th) 14,00 trđ/tháng 6,00 trđ/tháng 01 Trưởng phòng 12,00 trđ/tháng 02 Nhân viên hành (7tr/ng/thg) 14,00 trđ/tháng Bảo vệ (6tr/1ng/th) 48,00 trđ/tháng 12 Lao công (3tr/1ng/th) 36,00 trđ/tháng 6,50 trđ/tháng 19,50 trđ/tháng Nhân công 2,1 - 01 Giám đốc 2,2 - P Kế toán (1KTT, 2KT, Thủ quỹ) 01 Thủ quỹ 2,3 100 - P Hành Tổng hợp 01 Tiếp tân 03 Nhân viên bảo trì (6.5trđ/ng/th) Phụ lục Thuyết minh dự án đầu tư dự án Chung cư Cao tầng Mỹ Phú Trang 8/13 Giá theo USD Hạng mục STT Quy đổi (trVNĐ) / Các thông số khác CP Điện + nước 5,00% Doanh thu hoạt động Công cụ, dụng cụ, VPP, ĐT… 1,00% Doanh thu hoạt động III Các thông số khác Thời gian nắm giữ dự án 30 năm kể từ hoàn thành VAT 10,00% Thuế Thu nhập doanh nghiệp 25,00% /năm Lãi vay thời gian ân hạn 15,00% /năm Lãi vay sau thời gian ân hạn 13,00% /năm WACC 14,00% /năm MIRR 10,00% - 13,00% TỶ LỆ VỐN CHỦ SỞ HỮU 30,00% (finace,reinvest) /TMĐT THỜI GIAN ÂN HẠN Quý THỜI GIAN TRẢ LÃI 12 Quý Tốc độ tăng giá (lạm phát) bình quân Tỷ suất LN yêu cầu người mua toàn dự án vào năm kết thúc DA Khấu hao theo phương pháp đường thẳng thời gian 7,00% /1năm 12,00% /1 năm 20 Tỷ giá VNĐ/USD thời điểm tính toán (05/11/2010) 19.500 năm VNĐ/USD III.2 TỶ TRỌNG CÁC KHOẢN VỐN : ĐVT:trđ Vốn CSH Tỷ lệ Vốn vay Vốn huy động 145.134,488 42.022,660 296.624,479 30,00% 8,69% 61,31% Phụ lục Thuyết minh dự án đầu tư dự án Chung cư Cao tầng Mỹ Phú Trang 9/13 III.3 TIẾN ĐỘ BÁN HÀNG VÀ THU TIỀN Tiến độ bán hàng: Tổng Quý 4/2010 10 11 Quý 1/2011 12 100% Quý 2/2011 80,00% 20,00% Quý 1/2011 Quý 2/2011 Quý 3/2011 Quý 4/2011 10 11 Quý 1/2012 12 Quý 2/2012 Tiến độ thu tiền theo tháng: Tổng Quý 4/2010 100% 20,00% 10,00% Quý 3/2011 10 10,00% 11 Quý 4/2011 12 13 10,00% 14 Quý 1/2012 15 16 10,00% 17 Quý 2/2012 18 19 20 Quý 3/2012 21 22 23 24 10,00% 10,00% 15,00% 5,00% Quý 3/2011 Quý 4/2011 Quý 1/2012 Quý 2/2012 III.4 TIẾN ĐỘ VỐN – LÃI VAY Tiền dự án Quý 3/2010 Quý 4/2010 Quý 1/2011 Quý 2/2011 Nhu cầu vốn theo tiến độ 173.570,31 13.586,84 30.961,39 15.795,97 44.362,19 54.018,25 66.947,46 53.449,47 31.089,75 Giải ngân VCSH 145.134,49 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Vốn thiếu 28.435,82 13.586,84 30.961,39 15.795,97 44.362,19 54.018,25 66.947,46 53.449,47 31.089,75 Tiền thu từ bán hộ 0,00 0,00 76.086,60 66.575,77 47.554,12 47.554,12 47.554,12 47.554,12 118.885,31 Vốn cần vay 28.435,82 13.586,84 Lãi vay t/gian xây dựng 0,00 1.575,85 1.634,94 1.637,16 1.637,24 1.637,25 1.637,25 1.637,25 1.637,25 Vốn huy động từ bán CH sử dụng vào TMĐT 0,00 0,00 30.961,39 15.795,97 44.362,19 54.018,25 66.947,46 53.449,47 31.089,75 Phụ lục Thuyết minh dự án đầu tư dự án Chung cư Cao tầng Mỹ Phú Trang 10/13 III.5 HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƢ THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƢ ĐVT: triệu đồng Tổng giá trị 2012 2020 2030 2031 2042 145.134,49 30.961,39 181.123,87 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Vốn CSH 145.134,49 145.134,49 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Vốn huy động 212.085,26 0,00 30.961,39 181.123,87 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.598.597,82 0,00 69.169,63 190.216,49 190.123,98 38.759,05 76.244,92 81.582,06 40.788,16 432.310,20 0,00 69.169,63 190.216,49 172.924,08 0,00 0,00 0,00 0,00 2.166.287,62 0,00 0,00 0,00 17.199,90 38.759,05 76.244,92 81.582,06 40.788,16 Chi phí (-VAT) 829.724,78 0,00 67.113,68 184.562,63 172.913,48 9.327,71 15.363,96 16.223,38 6.227,06 GVHB Doanh thu (- VAT) 393.521,91 0,00 62.963,51 173.149,64 157.408,76 0,00 0,00 0,00 0,00 Khấu hao 61.728,71 0,00 0,00 0,00 2.314,83 3.086,44 3.086,44 3.086,44 0,00 Chi phí tiếp thị 25.938,61 0,00 4.150,18 11.412,99 10.375,44 0,00 0,00 0,00 0,00 348.535,54 0,00 0,00 0,00 2.814,44 6.241,27 12.277,52 13.136,95 6.227,06 EBIT Thuế VAT thực nộp (thu lại) 1.768.873,04 0,00 2.055,95 5.653,86 17.210,50 29.431,34 60.880,96 65.358,68 34.561,10 216.672,47 -336,12 2.868,45 2.558,62 11.207,45 3.613,09 7.107,49 7.605,01 3.840,12 Thuế VAT khấu trừ 67.257,18 336,12 4.048,51 16.463,03 7.996,06 693,47 1.364,17 1.459,66 691,90 283.929,64 0,00 6.916,96 19.021,65 19.203,51 4.306,56 8.471,66 9.064,67 4.532,02 11.630,76 0,00 0,00 0,00 3.429,58 0,00 0,00 0,00 0,00 1.757.242,29 0,00 2.055,95 5.653,86 13.780,91 29.431,34 60.880,96 65.358,68 34.561,10 Chi phí hoạt động 2011 357.219,75 Doanh thu hoạt động 2010 VCSH Doanh thu bán hộ Thuế VAT phải nộp Lãi vay EBT Thuế TNDN EAT 10 Trả gốc vay 11 Bán DA năm kết thúc CF@EPV NPV_EPV@WACC IRR_EPV PP_EPV 439.310,57 0,00 513,99 1.413,46 3.445,23 7.357,84 15.220,24 16.339,67 8.640,27 1.317.931,71 0,00 1.541,96 4.240,39 10.335,69 22.073,51 45.660,72 49.019,01 25.920,82 55.056,84 0,00 0,00 0,00 9.176,14 0,00 0,00 0,00 0,00 287.380,78 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 287.380,78 1.431.614,06 -144.798,36 30.675,62 -6.292,45 149.675,68 21.546,86 41.639,67 44.500,43 309.461,48 54.984,02 19,91% 3,80 Phụ lục Thuyết minh dự án đầu tư dự án Chung cư Cao tầng Mỹ Phú năm 10 tháng Trang 11/13 III.6 HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƢ THEO QUAN ĐIỂM TỔNG MỨC ĐẦU TƢ ĐVT: triệu đồng Tổng giá trị 2010 2011 2012 2020 2030 2031 2042 Tổng mức đầu tƣ 483.781,63 173.570,31 44.548,23 181.123,87 84.539,22 0,00 0,00 0,00 0,00 Doanh thu (- VAT) 2.598.597,82 0,00 69.169,63 190.216,49 190.123,98 38.759,05 76.244,92 81.582,06 40.788,16 432.310,20 0,00 69.169,63 190.216,49 172.924,08 0,00 0,00 0,00 0,00 2.166.287,62 0,00 0,00 0,00 17.199,90 38.759,05 76.244,92 81.582,06 40.788,16 Chi phí (-VAT) 829.724,78 0,00 67.113,68 184.562,63 172.913,48 9.327,71 15.363,96 16.223,38 6.227,06 GVHB 393.521,91 0,00 62.963,51 173.149,64 157.408,76 0,00 0,00 0,00 0,00 Khấu hao 61.728,71 0,00 0,00 0,00 2.314,83 3.086,44 3.086,44 3.086,44 0,00 Chi phí tiếp thị 25.938,61 0,00 4.150,18 11.412,99 10.375,44 0,00 0,00 0,00 0,00 348.535,54 0,00 0,00 0,00 2.814,44 6.241,27 12.277,52 13.136,95 6.227,06 EBIT Thuế VAT thực nộp (thu lại) 1.768.873,04 0,00 2.055,95 5.653,86 17.210,50 29.431,34 60.880,96 65.358,68 34.561,10 216.672,47 -336,12 2.868,45 2.558,62 11.207,45 3.613,09 7.107,49 7.605,01 3.840,12 Thuế VAT khấu trừ 67.257,18 336,12 4.048,51 16.463,03 7.996,06 693,47 1.364,17 1.459,66 691,90 Thuế VAT phải nộp 283.929,64 0,00 6.916,96 19.021,65 19.203,51 4.306,56 8.471,66 9.064,67 4.532,02 Thuế TNDN 442.218,26 0,00 513,99 1.413,46 4.302,62 7.357,84 15.220,24 16.339,67 8.640,27 EAT 1.326.654,78 0,00 1.541,96 4.240,39 12.907,87 22.073,51 45.660,72 49.019,01 25.920,82 Bán DA năm kết thúc 287.380,78 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 287.380,78 1.368.832,09 -173.234,19 17.088,78 -6.292,45 76.884,79 21.546,86 41.639,67 44.500,43 309.461,48 Doanh thu bán hộ Doanh thu hoạt động Chi phí hoạt động CF@TIPV NPV_TIPV@WACC IRR_TIPV PP_TIPV 1.073,43 14,08% 9,39 Phụ lục Thuyết minh dự án đầu tư dự án Chung cư Cao tầng Mỹ Phú năm tháng Trang 12/13 III.7 BẢNG TÍNH ĐỘ NHẠY HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Theo giá hộ (GIÁ CHO THUÊ TTTM LÀ 20$/M2) Giá hộ Standard IRR_EPV IRR_TIPV 14 18,14% 13,16% 14,5 15 15,5 16 16,5 17 17,5 18 18,5 19 19,10% 13,66% 19,91% 14,08% 20,77% 14,51% 21,69% 14,97% 22,67% 15,46% 23,70% 15,97% 24,80% 16,52% 25,95% 17,09% 27,16% 17,70% 28,43% 18,35% Theo giá cho thuê TTTM (GIÁ BÁN CH LÀ 16TRĐ/M2) Giá cho thuê TTTM IRR_EPV IRR_TIPV 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 19,36% 13,62% 19,64% 13,85% 19,91% 14,08% 20,18% 14,30% 20,45% 14,53% 20,70% 14,74% 20,96% 14,96% 21,21% 15,17% 21,46% 15,38% 21,70% 15,58% 21,94% 15,78% 17,5 23,68% 23,97% 24,25% 24,53% 24,80% 25,06% 25,33% 25,58% 25,84% 26,09% 26,33% 18 24,85% 25,13% 25,41% 25,68% 25,95% 26,22% 26,47% 26,73% 26,98% 27,23% 27,47% 18,5 26,08% 26,36% 26,63% 26,90% 27,16% 27,42% 27,68% 27,93% 28,18% 28,42% 28,66% 19 27,37% 27,64% 27,91% 28,17% 28,43% 28,69% 28,94% 29,18% 29,43% 29,67% 29,90% IRR_EPV theo giá bán hộ giá thuê TTTM: GIÁ BÁN CĂN HỘ (TRĐ/M2) GIÁ CHO THUÊ TTTM (USD/M2) 19,91% 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 14 17,04% 17,32% 17,60% 17,87% 18,14% 18,40% 18,66% 18,91% 19,16% 19,41% 19,65% 14,5 17,99% 18,27% 18,55% 18,83% 19,10% 19,36% 19,63% 19,88% 20,14% 20,39% 20,63% 15 18,79% 19,08% 19,36% 19,64% 19,91% 20,18% 20,45% 20,70% 20,96% 21,21% 21,46% Phụ lục Thuyết minh dự án đầu tư dự án Chung cư Cao tầng Mỹ Phú 15,5 19,65% 19,94% 20,22% 20,50% 20,77% 21,04% 21,31% 21,57% 21,82% 22,08% 22,33% 16 20,56% 20,85% 21,14% 21,42% 21,69% 21,96% 22,23% 22,49% 22,74% 23,00% 23,25% 16,5 21,54% 21,83% 22,11% 22,39% 22,67% 22,94% 23,20% 23,46% 23,72% 23,97% 24,22% 17 22,58% 22,87% 23,15% 23,43% 23,70% 23,97% 24,23% 24,49% 24,75% 25,00% 25,25% Trang 13/13 ... VỀ DỰ ÁN 3.3.1 Tên dự án  Tên dự án : Chung cƣ cao tầng Mỹ Phú (My Phu Apartment)  Chủ đầu tƣ : Công ty cổ phần Đầu tƣ Dầu khí Mỹ Phú  Hình thức đầu tƣ : Đầu tƣ xây dựng  Cơ quan lập dự án. .. đề tài : “ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ CHUNG CƢ CAO TẦNG MỸ PHÚ” làm đề tài tốt nghiệp 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Mục tiêu nghiên cứu đề tài xem xét dự án đầu tƣ xây dựng chung cƣ cao tầng Mỹ Phú mảnh... tiềm dự án, nhƣ chi tiết tiến độ thực dự án, tình hình vốn đầu tƣ… Chƣơng Thẩm định dự án Chƣơng tiến hành thẩm định theo bƣớc diễn giải chƣơng tính bảng số liệu đánh giá tiêu thẩm định dự án Chƣơng