luận văn Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh

luận văn Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh luận văn Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh luận văn Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh luận văn Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI      CHU THỊ THÚY ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN YÊN PHONG, TỈNH BẮC NINH LUẬN VĂN THẠC SỸ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN VĂN BỘ HÀ NỘI - 2012 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 18 tháng 9 năm 2012 Học viên Chu Thị Thúy Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn ñược sự quan tâm, giúp ñỡ quý báu của tập thể thầy, cô giáo tiểu ban Quản lý ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội. Học viên cũng nhận ñược chỉ dẫn tận tình của PGS.TS. Nguyễn Văn Bộ, người hướng dẫn khoa học. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ của lãnh ñạo UBND và các Phòng, Ban huyện Yên Phong ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong thời gian ñiều tra số liệu và có những ý kiến ñóng góp quý báu. Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên, khuyến khích và giúp ñỡ tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài. Hà Nội, ngày 18 tháng 9 năm 2012 Học viên Chu Thị Thúy Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii MỤC LỤC PHẦN 1: MỞ ðẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2 1.3. Mục ñích 2 1.4. Yêu cầu 2 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3 2.1. Cơ sở lý luân 3 2.1.1 Bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 3 2.1.1.1 Bất ñộng sản 3 2.1.1.2. Thị trường bất ñộng sản 3 2.1.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và ñấu giá quyền sử dụng ñất 5 2.2. Cơ sở thực tiễn 7 2.2.1 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam 7 2.2.1.1 Khái quát quá trình hình thành thị trường bất ñộng sản 7 2.2.1.2 Thực trạng thị trường BðS Việt Nam 8 2.2.2 Cơ sở pháp lý về ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 11 2.2.2.1 Chính sách ñất ñai và thị trường bất ñộng sản 11 2.2.3 . Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam 12 2.2.4 ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền SDð 16 2.2.5 Thực trạng ñấu giá quyền SDð ở Việt Nam 21 2.3 Kinh nghiệm quốc tế về ðấu giá ñất 26 PHẦN 3: ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 29 3.1. ðối tượng, phạm vi nghiên cứu 30 3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 30 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 30 3.2. Nội dung nghiên cứu 30 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iv 3.2.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. 30 3.2.2. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 30 3.2.2.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất 30 3.2.2.2. Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất 30 3.2.3. Công tác xác ñịnh giá sàn khi thực hiện ñấu giá quyền SDð 31 3.2.4. Kết quả ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Yên Phong. 31 3.2.5. ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền SDð qua một số dự án 31 3.2.5.1. Hiệu quả kinh tế 31 3.2.5.2. Hiệu quả xã hội 31 3.2.5.3. Hiệu quả ñối với công tác quản lý và sử dụng ñất ñai 31 3.2.6. Một số ưu ñiểm và hạn chế của công tác ñấu giá quyền SDð 32 3.2.7. ðề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác ñấu giá quyền SDð tại huyện Yên Phong tỉnh Bắc Ninh 32 3.3. Phương pháp nghiên cứu 32 3.3.1. Phương pháp kế thừa 32 3.3.2. Phương pháp ñiều tra, thu thập dữ liệu 32 3.3.3. Phương pháp thống kê 33 3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 33 3.3.5. Phương pháp chuyên gia 33 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 4.1. ðánh giá ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 34 4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 34 4.1.1.1. Vị trí ñịa lý 34 4.1.1.2. ðịa hình, ñịa chất 34 4.1.1.3. Cảnh quan môi trường 38 4.1.1.4. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 38 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 39 4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế 39 4.1.2.2. Chuyển dịch kinh tế 39 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v 4.1.2.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 39 4.1.2.4. Dân số, lao ñộng, việc làm và thu nhập 42 4.1.3. ðánh giá thực trạng quản lý ñất ñai, hiện trạng sử dụng ñất và tiềm năng ñất ñai huyện Yên Phong 45 4.1.3.1. Tình hình quản lý ñất ñai 45 4.1.3.2. Hiện trạng sử dụng ñất ñai 46 4.2. Tình hình ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Yên Phong 48 4.2.1. Các văn bản pháp quy về ñấu giá quyền SDð 48 4.2.2. Quy chế ñấu giá quyền SDð 49 4.3. Kết quả ñấu giá ở một số dự án ñấu giá quyền SDð trên ñịa bàn thành huyện Yên Phong 58 4.3.1. Dự án ñấu giá quyền SDð tại xã ðông Thọ-2009 58 4.3.2. Dự án ñấu giá quyền SDð thuộc dự án Khu ñô thị mới thị trấn Chờ 61 4.3.3. Dự án ñấu giá quyền SDð tại xã Văn Môn 64 4.3.4. Dự án ñấu giá quyền SDð tại xã ðông Phong 66 4.4. ðánh giá công tác ñấu giá quyền SDð trên ñịa bàn huyện Yên Phong 68 4.4.1. Ưu ñiểm và hạn chế của công tác ñấu giá quyền SDð 68 4.4.2. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền SDð 72 4.5. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác ñấu giá quyền SDð 75 4.5.1. Giải pháp về chính sách 75 4.5.2. Giải pháp về kỹ thuật 76 4.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính 76 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77 5.1. Kết luận 77 5.2. Kiến nghị 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vi DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU Ký hiệu Giải thích BðS Bất ñộng sản CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng CSHT Cơ sở hạ tầng DAXD Dự án xây dựng ðVT ðơn vị tính GCNQSDð Giấy chứng nhận QSD ñất và tài sản gắn liền với ñất GTSX Giá trị sản xuất HTX Hợp tác xã NXB Nhà xuất bản P. CT phó Chủ tịch SDð Sử dụng ñất TTBðS Thị trường bất ñộng sản TN&MT Tài nguyên-Môi trường UBND Ủy ban nhân dân Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Danh mục Trang Bảng 4.1 Diện tích, cơ cấu ñất nông nghiệp ñến 01/01/2012 47 Bảng 4.2 Diện tích, cơ cấu ñất phi nông nghiệp ñến 01/01/2012 47 Bảng 4.3 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð xã ðông Thọ 60 Bảng 4.4 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð Khu ñô thị thị Trấn Chờ 62,63 Bảng 4.5 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð xã Văn Môn 65 Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền SDð xã ðông Phong 67 Bảng 4.7 Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 73 Bảng 4.8 Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường và giá trúng ñấu giá 74 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 1 PHẦN 1: MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Do vậy, giá trị mà ñất ñai mang lại cho con người vô cùng to lớn, không chỉ thể hiện trong giá trị sử dụng mà cả trong giá trị trao ñổi. Ở nước ta, do có nhiều hạn chế trong công tác quản lý, nên thị trường ñất ñai chưa ñược phát triển. ðến nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, thị trường ñất ñai ñã có những bước phát triển rõ rệt. Nhà nước với vai trò là người ñại diện cho các chủ thể sử dụng ñất, thống nhất quản lý, ñã và ñang khai thác ñất ñai bằng những biện pháp khác nhau tùy thuộc vào mục ñích sử dụng, trong ñó công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất là một biện pháp hữu ích, ñược mọi quốc gia trên thế giới áp dụng, qua ñó, tạo căn cứ pháp lý, cơ sở khoa học cho việc giao ñất ñồng thời tạo thêm nguồn thu cho ngân sách. Dùng quỹ ñất ñể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác ñất ñai hiệu quả khi nguồn ngân sách hạn chế. Ở nước ta, sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn ñược thực hiện theo một trong hai cách sau: - ðấu giá quyền sử dụng ñất. - ðấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và thanh toán công trình bằng quỹ ñất (hay còn gọi là ñổi ñất lấy hạ tầng). Thực tế, hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng còn hết sức mới mẻ, song có hiệu quả rõ rệt. ðấu giá quyền sử dụng ñất còn thể hiện ñược tính ưu việt so với các hình thức giao ñất khác như ñảm bảo tính công khai, rõ ràng; mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng ñất và có khả năng tài chính ñều ñược tham gia ñấu giá ñất qua ñó giúp bình ổn thị trường bất ñộng sản, ñem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước. Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất, học viên ñã tiến hành thực hiện ñề tài: Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 2 “ ðánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất một số dự án trên ñịa bàn huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh” 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài - Ý nghĩa khoa học: Góp phần bổ sung cơ sở lý luận và thực tiễn ñể hoàn thiện chính sách ðấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn một huyện nhằm khai thác hiệu quả nhất thị trường ñất ñai. - Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu sẽ ñề xuất thêm giải pháp thực hiện ñấu giá quyền sử dụng, ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn, nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả tổ chức thực hiện ðấu giá quyền sử dụng ñất nói riêng và quản lý ñất ñai, thị trường bất ñộng sản nói chung. 1.3. Mục ñích - ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án trên ñịa bàn huyện Yên Phong. - ðề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trong ñiều kiện cụ thể ở ñịa phương. 1.4. Yêu cầu - Nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất. - Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy. - Các ñề xuất phải mang tình khoa học và thực tiễn, có tính khả thi. [...]... tr c ti p ñ n công tác ñ u giá quy n SDð Giai ño n các ñ a phương th c hi n công tác ñ u giá quy n SDð, B Tài chính chưa ban hành quy ñ nh v cơ ch s d ng qu ñ t t o v n xây d ng CSHT (trư c năm 2003), nên các ñ a phương th c hi n công tác xác ñ nh giá sàn khi ñ u giá theo cách hi u, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác ñ nh giá sàn ñ u giá ñ u d a trên cơ s sau: - Căn c vào khung giá ñ t do Chính... nh giá ñ t trong ñ u giá quy n SDð nư c ta Trên lý thuy t có nhi u phương pháp ñ nh giá ñ t ñ th c hi n ñ u giá quy n SDð, có th s d ng m t trong s các phương pháp sau: a) Phương pháp so sánh d li u th trư ng: Phương pháp d li u th trư ng (phương pháp so sánh) nh ng v mua bán có th so sánh ñư c trên th trư ng ðây là phương pháp ñ nh giá trong ñó ngư i ñ nh giá kh o sát giá bán các tài s n tương t trên. .. qu ñáng kích l Tuy nhiên, giá sàn xác ñ nh ñ ñưa ra ñ u giá v n th p hơn r t nhi u so v i giá trúng ñ u giá Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p …………………… 19 2.2.4.4 ðánh giá nh ng h n ch trong vi c quy ñ nh giá ñ t trong công tác ñ u giá quy n SDð hi n nay nư c ta Th c ch t c a vi c ñ u giá là nhà nư c giao quy n SDð ho c cho thuê ñ t v i phương th c ñ u giá công. .. 350.000 BðS nông lâm nghi p giá tr 50 t ; 2.285.000 BðS là nhà riêng giá tr 200 t USD ; 115.000 Nhà chung cư giá tr 130 t USD ; 166.000 BðS Công nghi p giá tr 70 t USD và 94.580 BðS ñư c mi n thu giá tr 130 t USD [45] 2.1.2.2 ð u giá quy n s d ng ñ t - ð u giá: Là bán b ng hình th c ñ cho ngư i mua l n lư t tr giá giá cao nh t thì ñư c - ð u giá BðS: Là vi c bán, chuy n như ng BðS công khai ñ ch n ngư i... thuê ñ t ( "giá ñ t trên th c t ' hay" giá ñ t th trư ng") Giá ñ th th c hi SDð trong c u, quy lu t th trư ng là giá bán quy n s d ng c a m t m nh ñ t nào ñó có n ñư c phù h p v i kh năng c a ngư i bán và ngư i mua quy n m t th trư ng có s tác ñ ng c a quy lu t giá tr , quy lu t cung t c nh tranh Như trên th c t có hai lo i giá ñ t là giá ñ t do nhà nư c quy ñ nh và giá ñ t th trư ng Hai giá này ñ u... hành ñ nh giá b t ñ ng s n hàng lo t ( Kho ng 300.000 ñi m ) trên ph m vi toàn lãnh th làm căn c xác ñ nh và ñi u ch nh giá cho các ñ a phư ng; Căn c vào giá trên hàng năm vào ngày ñ u c a năm tài chính (tháng7) Chính quy n các thành ph ðài B c, ðài Trung, Cao Hùng công b giá b t ñ ng s n làm căn c thu thu b t ñ ng s n Giá mua bán b t ñ ng s n theo giá th trưòng trên cơ s tho thu n gi a ngư i bán và ngư... ng, ñã hoàn thành công tác b i thư ng gi i phóng m t b ng - Có phương án ñ u giá ñ t ñư c c p có th m quy n phê duy t theo quy ñ nh 2.2.5.4 Công tác ñ u giá quy n SDð t i t nh B c Ninh Trong nh ng năm qua, vi c ñ u giá quy n SDð ñã ñư c t nh B c Ninh th c hi n, t o ñư c ngu n thu ñáng k cho ngân sách t nh, góp ph n vào ñ u tư phát tri n kinh t , xã h i trong t nh Tuy nhiên vi c ñ u giá ñ t hàng năm... ñó thu các d án thu c thành ph qu n lý là 2.290 t ñ ng, ñ u giá ñ t nh l và thu ti n SDð khác do các qu n, huy n th xã qu n lý là 310 t ñ ng) Chia theo kh i các ñơn v t ch c th c hi n như sau: Kh i qu n và th xã: 8 d án, s thu ñ u giá kho ng 700 t ñ ng; kh i huy n: 21 d án, s thu ñ u giá kho ng 1.420 t ñ ng; kh i các s , ngành: 4 d án, s thu ñ u giá kho ng 480 t ñ ng 2.2.5.3 Công tác ñ u giá quy n SDð... chuy n ti p 18 d án t năm 2004 sang và th c hi n m i 12 d án 65 ha là di n tích d ki n s ñ u giá trong Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p …………………… 23 năm 2005 trên t ng quy mô di n tích d ki n dành cho ñ u giá quy n SDð c a Hà N i là 153 ha Năm 2010, s d án t ch c ñ u giá quy n SDð là 33 d án và ñ u giá ñ t nh l , xen k t v i t ng s ti n thu ñ u giá quy n SDð năm... ng s n là m t tài s n có giá tr l n Th trư ng b t ñ ng s n giúp cho ngư i bán và ngư i mua xác ñ nh ñư c giá tr th trư ng c a b t ñ ng s n, ñ m b o cho vi c thanh toán trên cơ s giá c h p lý, tránh ñư c r i do do ñó vi c giao d ch, tho thu n mua bán b t ñ ng s n di n ra thu n l i M t khác vi c ñ nh giá ñ t, b t ñ ng s n giúp cho Nhà nư c có căn c ñ thu thu b t ñ ng s n ñ m b o công b ng, h p lý; Xây . BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI      CHU THỊ THÚY ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN YÊN PHONG, TỈNH BẮC NINH. Công tác xác ñịnh giá sàn khi thực hiện ñấu giá quyền SDð 31 3.2.4. Kết quả ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Yên Phong. 31 3.2.5. ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền. quả ñấu giá ở một số dự án ñấu giá quyền SDð trên ñịa bàn thành huyện Yên Phong 58 4.3.1. Dự án ñấu giá quyền SDð tại xã ðông Thọ-2009 58 4.3.2. Dự án ñấu giá quyền SDð thuộc dự án Khu ñô