4.4.2.1 Hiệu quả kinh tế a) đối với Nhà nước
+ Khai thác hợp lý quỹ ựất.
+ Huy ựộng nhiều nguồn vốn cùng tham gia ựầu tư xây dựng.
+ Tạo nguồn vốn từ ựấu giá quyền SDđ ựể ựầu tư cho các dự án khác và tạo ựiều kiện cho việc chuyển ựổi ngành nghề cho nhân dân ựịa phương khi Nhà nước thu hồi ựất ựể xây dựng các công trình nói chung và dự án ựấu giá ựất nói riêng.
đấu giá quyền SDđ ựã tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia ựấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận ựược quyền SDđ. Do vậy, cùng một diện tắch ựất ựược sử dụng ựể khai thác tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT, nếu áp dụng cơ chế ựấu giá sẽ mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao ựất có thu tiền sử dụng.
So với cách giao ựất có thu tiền thông thường thì giao ựất thông qua ựấu giá quyền sử dụng ựất có hiệu quả hơn nhiều so với giao ựất có thu tiền trước ựâỵ Qua số liệu của 4 dự án trên ựã cho thấy hiệu quả cao hơn từ 1,01 Ờ 1,89 lần so với giao ựất thông thường, chỉ với 4 dự án ựấu giá ựất ựã ựem lại nguồn thu cho ngân sách khoảng trên 60 tỷ. So với số tiền thu ựược nếu thực hiện giao ựất theo cách giao ựất có thu tiền trước ựây ựược khoảng trên 46 tỷ.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 73
Bảng 4.7. Chênh lệch giá ựất giữa giá quy ựịnh và giá trúng ựấu giá đVT: 1000 ựồng
STT Khu ựất ựấu giá Ngày ựấu giá Diện tắch (m2)
Số tiền thu ựược sau khi ựấu giá (ựồng) Giao ựất có thu tiền (đồng) Tăng (Lần) 1 Xã đông Thọ 26/6/2009 2.808,00 3.902.808 3.302.208 1,18 2 Thị trấn Chờ 26/11/2011 6.942,20 33.206.560 29.236.900 1,14 3 Xã Văn Môn 20/4/2012 1.937,50 11.205.000 6.393.800 1,75 4 Xã đông Phong 4/6/2012 1.781,30 10.609.430 7.481.460 1,42
b) đối với người SDđ
đất ựể ựấu giá là ựất ựã ựược phê duyệt quy hoạch nên tắnh an toàn rất cao, người mua ựược Nhà nước bảo ựảm tắnh pháp lý của lô ựất, ựược ựảm bảo SDđ hợp pháp ựầy ựủ giấy tờ. Nếu mua ựất ngoài thị trường tự do, người mua thường phải mất nhiều công ựể tìm hiểu về giấy tờ hay vị trắ quy hoạch của thửa ựất rồi mới có thể ựưa ra quyết ựịnh, thì riêng ựối với ựất ựược ựem ra ựấu giá, những yếu tố này ựều ựược ựảm bảọ
đấu giá quyền SDđ ựược tiến hành công khai, thu hút nhiều ựối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhaụ Trước khi cuộc ựấu giá ựược tiến hành, người tham gia ựấu giá ựược nghiên cứu hồ sơ ựấu giá, khảo sát thực ựịa và tiến hành tìm hiểu thông tin trên thị trường tại khu vực ựấu giá nên ựã có thể nhìn nhận, ựánh giá về giá trị thực tế mảnh ựất ựược ựem ựấu giá. Do vậy, khi tham gia họ sẽ chủ ựộng trả với giá do họ ựã xác ựịnh và thường ựưa ra giá thấp hơn so với việc mua ựất theo cách thông thường trên thị trường.
Không mất phắ hoa hồng (môi giới) và các loại phắ khác mà các trung tâm môi giới thường ựặt rạ
Bảng 4.8. Chênh lệch giá ựất giữa giá thị trường và giá trúng ựấu giá đVT: 1000 đồng
S TT Khu ựất ựấu giá Giá trúng ựấu giá Giá thực tế trên thị trường Chênh lệch (Lần) 1 Xã đông Thọ 3.902.808 4.398.483 1,13 2 Thị trấn Chờ 33.206.560 44.828.856 1,35 3 Xã Văn Môn 11.205.000 15.687.000 1,40
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 74
4 Xã đông Phong 10.609.430 15.065.390 1,42 (Nguồn cung cấp: điều tra thực tế)
đấu giá quyền SDđ thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền SDđ ựặc biệt, trong ựó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên ựối tác trong giao dịch BđS. điểm khác biệt của hình thức ựấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền SDđ trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế ựấu giá công khai ựể quyết ựịnh giá bán. Do vậy, người SDđ không mất thêm tiền thuế chuyển quyền SDđ.
4.4.2.2 . Hiệu quả xã hội
Thị trường BđS ở huyện Yên Phong cũng mới chỉ ở giai ựoạn ựầu của quá trình hình thành và phát triển. Sự ra ựời của hình thức ựấu giá sẽ góp phần làm sôi ựộng cho thị trường BđS, thúc ựẩy sự phát triển thị trường BđS huyện Yên Phong riêng cũng như của tỉnh Bắc Ninh nói chung.
Tạo ra các khu dân cư ựồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ựáp ứng ựược nhu cầu ở của người dân, tạo ựiều kiện và môi trường sống ổn ựịnh, phù hợp với quy hoạch chung.
Như vậy, ựấu giá quyền SDđ ựã góp phần làm phong phú cho hoạt ựộng của thị trường BđS. Nhà nước tham gia vào thị trường không phải với tư cách nhà quản lý cùng với mệnh lệnh hành chắnh cứng nhắc mà tham gia trực tiếp vào thị trường BđS với tư cách là một bên ựối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh ựất, người nhận ựược quyền SDđ (mua ựược mảnh ựất) sẽ do thị trường và người tham gia quyết ựịnh mà Nhà nước không cần can thiệp.
đấu giá ựất là một trong những cách xã hội hoá ựể thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ ựất, quỹ nhà, từ ựó tạo ựược nguồn vốn ựể giải quyết các chắnh sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ các gia ựình chắnh sách khó khăn cải thiện chỗ ởẦ
Với giá ựất ựược công bố trong ựấu giá quyền SDđ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao ựộng về giá ựất của các chủ thể tham gia thị trường, xoá Ộgiá
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 75
ảoỢ về BđS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả ựất ựai, tạo ựiều kiện cho thị trường BđS phát triển lành mạnh, bền vững.
4.4.2.3 . Hiệu quả ựối với công tác quản lý và SDđ
Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, ựấu giá quyền SDđ còn mang lại hiệu quả trong việc quản lý và SDđ, thể hiện ở một số nội dung sau:
+ đất ựai, tư liệu sản xuất ựặc biệt, tài sản quốc gia với những ựặc ựiểm ựặc thù riêng, ựất ựai tham gia vào thị trường và ựược khai thác triệt ựể tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện ựại hoá ựất nước. Có thể khẳng ựịnh ựấu giá quyền SDđ là biện pháp tắch cực khai thác quỹ ựất hiệu quả. Kết quả thu ựược từ ựấu giá quyền SDđ khẳng ựịnh vai trò của ựất ựai trong nền kinh tế thị trường, thừa nhận ựất ựai, quyền SDđ là hàng hoá trong hoạt ựộng thị trường BđS.
+ đấu giá quyền SDđ là một trong những cơ sở, căn cứ ựể Nhà nước ựịnh giá ựất, hình thành thị trường BđS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn ựịnh cho thị trường BđS. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ đấu giá quyền SDđ, với phương thức, thủ tục tiến hành ựơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp như cơ chế giao, cấp ựất, thủ tục rườm rà, gây lãng phắ thời gian, tiền của của Nhà nước và nhân dân.
+ Thông qua ựấu giá quyền SDđ, công tác cấp GCN quyền SDđ có thể triển khai thực hiện nhanh chóng, thuận lợi ựối với các cơ quan quản lý ựất ựai, tạo niềm tin ựối với người SDđ.
4.5. Một số giải pháp về công tác ựấu giá quyền SDđ
4.5.1. Giải pháp về chắnh sách
- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chắnh sách ựảm bảo ựồng bộ, thống nhất, ựồng thời tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn ựể thị trường phát triển. đồng thời cần cải cách thủ tục hành chắnh, quy ựịnh rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân và chế tài xử lý trong cả quy trình của dự án. Kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai, các dự án của các chủ ựầu tư không ựủ năng lực theo quy ựịnh của pháp luật.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 76
- đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội theo quy ựịnh của Luật nhà ở ựể cho các ựối tượng là cán bộ công chức viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao ựộng tại các khu công nghiệp, người có thu nhập thấp thuê và muạ
- Tập trung thực hiện các biện pháp ựể ựảm bảo tắnh công khai, minh bạch và lành mạnh của các giao dịch trên thị trường BđS thông qua Sàn giao dịch, Trung tâm giao dịch BđS ựể mọi ựối tượng có nhu cầu ựược tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế ựầu cơ, mua ựi bán lại, thu lời bất chắnh.
4.5.2. Giải pháp về kỹ thuật
- Nghiên cứu hoàn thiện chắnh sách về quy chế ựấu giá quyền SDđ, áp dụng thống nhất trên phạm vi toàn quốc.
- Giá ựất của Nhà nước quy ựịnh cần ựủ mức chi tiết trong các trường hợp khác nhau, ựặc biệt cần sát giá thị trường.
- Cần sớm có quy ựịnh về cơ chế ựịnh giá ựất thông qua các doanh nghiệp hoạt ựộng trong lĩnh vực ựịnh giá ựất một cách ựộc lập.
4.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chắnh
- Sớm nghiên cứu ựiều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phắ liên quan ựến ựấu giá quyền SDđ và thị trường BđS theo hướng khuyến khắch sử dụng có hiệu quả BđS, ựồng thời phát triển mạnh các giao dịch chắnh thức trên thị trường.
- Có cơ chế sử dụng nguồn thu từ ựấu giá quyền SDđ một cách công khai, minh bạch và hiệu quả.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 77
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận
(1). đấu giá quyền SDđ thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền SDđ ựặc biệt, trong ựó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên ựối tác trong giao dịch BđS. điểm khác biệt của hình thức ựấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền SDđ trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế ựấu giá công khai ựể quyết ựịnh giá bán.
(2). đấu giá quyền SDđ ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng là một chủ trương lớn của tỉnh Bắc Ninh nói chung và huyện Yên Phong nói riêng. Trong những năm gần ựây, trên ựịa bàn huyện Yên Phong ựã tổ chức ựấu giá nhiều dự án lớn nhỏ tại tất cả các xã, thị trấn.
(3). Thực tế hình thức ựấu giá quyền sử dụng ựất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng còn hết sức mới mẻ. Qua một vài năm triển khai công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ở tại huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh ựã ựem lại hiệu quả to lớn ựối với yêu cầu phát triển Kinh tế- Xã hộị Kết quả nghiên cứu việc tổ chức ựấu giá quyền SDđ tại một số dự án tại xã đông Thọ, thị trấn Chờ, xã Văn Môn, xã đông Phong cho thấy:
a) Về mặt kinh tế: đấu giá quyền SDđ là một hình thức khai thác, SDđ hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ ựầu tư nhằm huy ựộng tối ựa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ựồng thời loại bỏ ựược yếu tố tiêu cực trong cơ chế Ợxin, choỢ ựó tồn tại trong thời gian dài ở nhiều ựịa phương trong cả nước, thu hút ựược nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường BđS.
b) đối với công tác quản lý Nhà nước: đấu giá quyền SDđ ựã tạo sức ép ựối với công tác quản lý và quy hoạch SDđ, qua ựó, các cơ chế, chắnh sách về ựấu giá quyền SDđ ựã từng bước ựược luật hoá và ựược hướng dẫn ngày càng cụ thể. Hiệu quả của ựấu giá quyền SDđ ựã tác ựộng tới công tác quản lý ựất ựai của các cấp, dẫn tới việc quản lý ựất ựai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 78
c) Về mặt xã hội: đấu giá quyền SDđ tạo nguồn thu cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại các ựịa phương. Góp phần giảm sức ép về nhà ở, ựất ở ựối với xã hội, nguồn thu từ ựấu giá quyền SDđ cũng ựược trắch ra một phần ựể phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê.
(4). Tuy nhiên công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ở tại huyện Yên
Phong, tỉnh Bắc Ninhcũng còn một số hạn chế như:
a) Việc ựiều tra và xác ựịnh nhu cầu SDđ của khu vực và xây dựng giá sàn trong ựấu giá quyền SDđ còn chưa khoa học, mang nặng tắnh hành chắnh
b) Thủ tục ựể ựưa ựược một lô ựất vào ựấu giá hiện có quá nhiều khâu, còn mất rất nhiều thời gian.
c) Kiểm tra năng lực tài chắnh của những người tham gia ựấu giá hiện chưa ựược thực hiện, do vậy có nhiều trường hợp một người tham gia ựấu giá nhiều thửa ựất, ựẩy giá ựất ựấu giá lên caọ
d) đối với việc tránh thông thầu khi thực hiện ựấu giá hiện chưa có quy ựịnh ựể phòng tránh, chưa có chế tài ựể xử phạt. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
ự) Việc phổ biến thông tin trước những phiên ựấu giá cũng như hoạt ựộng ựấu giá ựất còn thiếụ
e) Quy chế ựấu giá cũng còn bất cập, mỗi một dự án lại có quy chế ựấu giá khác nhau, mặc dù ựều ựược thành phố phê duyệt song cũng gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu của người dân cần mua ựất.
5.2. Kiến nghị
(1). đề nghị UBND tỉnh Bắc Ninh:
a) Nghiên cứu ban hành ựồng bộ các văn bản pháp luật về chế ựộ quản lý, SDđ, ban hành quy chế ựấu giá quyền SDđ thống nhất trên toàn tỉnh Bắc Ninh
b) Ban hành quy trình lập dự án ựấu giá, thực hiện dự án ựấu giá có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát của người dân và các cơ quan báo chắ, từ ựó ngăn chặn ựược các hành vi tiêu cực có thể xảy rạ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 79
a) Phối hợp xây dựng cơ chế, chắnh sách, quy trình, quy phạm hướng dẫn thực hiẹn thống nhất , ựồng bộ công tác ựấu giá ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn tỉnh Bắc Ninh;
b) Thu hút sự tham gia của các ngân hàng vào các dự án ựấu giá ựể chia sẻ các khó khăn về tài chắnh trước khi dự án hoàn thiện ựể ựấu giá.
c) Có cơ chế phù hợp, tạo môi trường ựầu tư thuận lợi cho các ựơn vị hoạt ựộng trong lĩnh vực ựất ựai nói chung và BđS nói riêng.
(3). đề nghị UBND huyện Yên Phong
a) Tạo quỹ ựất ựể thực hiện ựấu giá ; Kiểm tra rà soát tình hình SDđ của các tổ chức, cá nhân, kiên quyết thu hồi các diện tắch ựất sử dụng không ựúng pháp luật ựể tạo quỹ ựất ựưa ra ựấu giá. Di chuyển các ựơn vị sản xuất gây ô nhiễm ra khỏi khu vực ựô thị có giá trị cao ựể lập quỹ ựất phát triển ựô thị.
b) Hoàn thiện ựồng bộ hạ tầng các dự án trước khi ựấu giá, ựể tăng giá trị khu ựất ựấu giá;
c) đối với các dự án ựấu giá ựất cần ựược phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin ựại chúng ựể có thể thu hút thêm nhiều nguời tham giạ
d) Tăng cường công tác quản lý ựất ựai và xây dựng ựể tránh tình trạng lấn chiếm và xây dựng không ựúng quy hoạch tại các khu vực dự án ựấu giá ựất ựã diễn ra trong thời gian quạ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO