2.2.5.1 Khái quát
Hiện nay, việc ban hành quy chế ựấu giá quyền SDđ là cần thiết, nhưng nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực ựến ựời sống kinh tế - xã hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi, ựó là vấn ựề lớn trong ựấu giá quyền SDđ ở Việt Nam.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 22
Theo quy ựịnh, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân ựều ựược phép tham gia ựấu giá quyền SDđ.Nếu ựược chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ ựược cấp quyết ựịnh giao hoặc cho thuê ựất (mà không phải lập lại dự án ựầu tư), ựược cấp giấy chứng nhận quyền SDđ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc ựã ựược duyệt. Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền SDđ hoặc thuê ựất ựúng tiến ựộ quy ựịnh trong hồ sơ dự ựấu giá và kết quả trúng ựấu giá.
đấu giá quyền SDđ thông qua hình thức ựấu giá công khai có ưu ựiểm là, nó giúp lựa chọn ựược chủ thể có nhu cầu SDđ thực sự và ựảm bảo cho QSDđ ựược chuyển nhượng ựúng với giá trị thực của nó, tránh ựược tình trạng ựầu cơ ựất ựaị Việc ựưa ựất ựai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế ựịnh chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong ựó việc xác ựịnh giá sàn làm căn cứ ựấu giá quyền SDđ ựược xác ựịnh trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền SDđ, quyền thuê ựất tại khu vực của các thửa ựất liền kề gần nhất có cùng mục ựắch sử dụng với thửa ựất ựấu giá.
Các chắnh sách ựấu giá quyền SDđ mới ựược triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng ựó ựạt ựược những kết quả nhất ựịnh, ựem lại lợi ắch chung cho cộng ựồng, người SDđ và Nhà nước. Một số mô hình ựấu giá quyền SDđ ựược áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức ựấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chắ Minh, thành phố đà Nẵng... Sau ựây là sơ lược tình hình ựấu giá ựất của một số ựịa phương trong thời gian quạ
2.2.5.2 đấu giá quyền SDđ ở thành phố Hà Nội
đấu giá quyền SDđ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy ựịnh của pháp Luật đất ựai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết ựịnh số 66/2003/Qđ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình ựấu giá quyền SDđ ựể taọ vốn ựầu tư xây dựng CSHT, bản quy trình này quy ựịnh chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy ựịnh chặt chẽ tới từng ngày cho việc ựấu giá quyền SDđ.
Bước 1: Của quy trình ựược thực hiện trong 32 ngày: Trong ựó; Chủ dự án liên hệ với sở quy hoạch - Kiến trúc ựể ựược giới thiệu ựịa ựiểm triển khai
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 23
dự án, lập hồ sơ SDđ (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ ựạo, ựôn ựốc Viện Quy hoạch xây dựng xác ựịnh chỉ giới ựường ựỏ (10ngày) và chủ dự án liên hệ với ựơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày).
Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới ựược duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày ựể chủ dự án lập hồ sơ xin giao ựất tạm ựể thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở địa chắnh - Nhà ựất (nay là Sở Tài nguyên -Môi trường) là ựầu mối giải quyết (10 ngày); trình ủy ban nhân dân quận, huyện thành lập hội ựồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, sở Tài chắnh -Vật giá là ựầu mối giải quyết giá ựền bù (10 ngày); liên hệ với Sở Tài chắnh - Vật giá giải quyết nguồn kinh phắ ứng trước của ngân sách và Sở Tài chắnh -Vật giá là ựầu mối, phối hợp với Sở kế hoạch - đầu tư giải quyết (15 ngày).
Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công ựoạn: Chủ dự án lập dự án ựầu tư xây dựng CSHT, báo cáo Sở Kế hoạch - đầu tư trình ủy ban nhân dân thành phố duyệt (15 ngày) chủ dự án cần lập, trình thẩm ựịnh và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán ựối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chắnh giải quyết); trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá ựể tổ chức ựấu giá trình Sở Tài chắnh là ựầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập song hồ sơ ựể ựược giao ựất chắnh thức, xây dựng và ban hành quy chế ựấu giá quyền SDđ cho dự án ựể thực hiện.
Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong ựó quy ựịnh UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức ựấu giá (15 ngày) và một vài quy ựịnh khác. Nếu các quy ựịnh trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan ựều phải chịu xử lý theo pháp luật.
Thành phố Hà Nội bắt ựầu tổ chức ựấu giá quyền SDđ từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác ựấu giá như sau: Trong ựó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tắch 7,1 ha thu ựược 973 tỷ ựồng. Trong năm 2004, Hà Nội ựó tổ chức ựấu giá quyền SDđ tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tắch 32,3 ha ựất và thu ựược tổng số tiền là 2.208 tỷ ựồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án ựấu giá quyền SDđ, diện tắch gần 65 ha với tổng thu ước tắnh khoảng 2.000 tỷ ựồng. Trong ựó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án. 65 ha là diện tắch dự kiến sẽ ựấu giá trong
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 24
năm 2005 trên tổng quy mô diện tắch dự kiến dành cho ựấu giá quyền SDđ của Hà Nội là 153 hạ
Năm 2010, số dự án tổ chức ựấu giá quyền SDđ là 33 dự án và ựấu giá ựất nhỏ lẻ, xen kẹt với tổng số tiền thu ựấu giá quyền SDđ năm 2010 là 2.600 tỉ ựồng (trong ựó thu các dự án thuộc thành phố quản lý là 2.290 tỉ ựồng, ựấu giá ựất nhỏ lẻ và thu tiền SDđ khác do các quận, huyện thị xã quản lý là 310 tỉ ựồng). Chia theo khối các ựơn vị tổ chức thực hiện như sau: Khối quận và thị xã: 8 dự án, số thu ựấu giá khoảng 700 tỷ ựồng; khối huyện: 21 dự án, số thu ựấu giá khoảng 1.420 tỷ ựồng; khối các sở, ngành: 4 dự án, số thu ựấu giá khoảng 480 tỷ ựồng.
2.2.5.3 Công tác ựấu giá quyền SDđ tại Thành phố Hồ Chắ Minh
Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chắnh trị, xã hội của khu vực phắa nam. Thành phố Hồ Chắ Minh cũng là nơi thực hiện công tác ựấu giá quyền SDđ từ rất sớm. Năm 2003 nguồn thu từ ựất của thành phố Hồ Chắ Minh là 700 tỷ ựồng, năm 2004 là 1.700 tỷ ựồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ ựồng. để sử dụng nguồn thu ựó thành phố ựó quyết ựịnh dành một phần lớn tiền thu ựược từ ựấu giá quyền SDđ cho các quận, huyện nhằm khuyến khắch khai thác giá trị từ ựất. Cụ thể như sau: ựể lại ựịa phương( quận, huyện có dự án ựấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ ựấu giá quyền SDđ tương ứng với những khi ựất trị giá dưới 50 tỷ ựồng, 50- 100 tỷ ựồng và 100-500 tỷ ựồng. Các quận, huyện ựược tự tổ chức ựấu giá với ựất công có diện tắch 500-1.000m2 (nội thành) và 1.500-2.000m2 (ngoại thành).
để cụ thể hóa hơn, UBND thành phố Hồ Chắ Minh ựã ban hành Quy chế ựấu giá quyền SDđ ựể giao ựất có thu tiền SDđ hoặc cho thuê ựất tại quyết ựịnh số 24/2010/Qđ-UBND. Theo quy chế này, các trường hợp ựấu giá là:
- Giao ựất có thu tiền SDđ:
+ đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia ựình, cá nhân;
+ đầu tư xây dựng nhà ở ựể bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp ựất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp;
+ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ựể chuyển nhượng hoặc cho thuê; + Sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn cho ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; + SDđ làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 25
+ SDđ vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốị
- Cho thuê ựất ựể thực hiện dự án xây dựng nhà ở ựể bán hoặc cho thuê do người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện.
- Giao ựất theo hình thức khác nay chuyển sang giao ựất có thu tiền SDđ hoặc chuyển mục ựắch SDđ; trừ trường hợp không thay ựổi chủ SDđ.
- Cho thuê ựất bao gồm cả cho thuê ựất thuộc quỹ ựất nông nghiệp sử dụng vào mục ựắch công ắch của xã, , thị trấn ựể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốị
- Các trường hợp khác do UBND TP quyết ựịnh. Các thửa ựất ựược ựấu giá gồm:
- đã có quy hoạch SDđ chi tiết hoặc kế hoạch SDđ chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy ựịnh hiện hành của pháp luật về ựất ựai, xây dựng. Trong trường hợp chưa có quy hoạch SDđ chi tiết hoặc kế hoạch SDđ chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết thì căn cứ vào ý kiến về các chỉ tiêu quy hoạch của cấp có thẩm quyền theo phân cấp của UBND TP ựối với từng thửa ựất.
- đất trống, ựã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. - Có phương án ựấu giá ựất ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy ựịnh.
2.2.5.4 Công tác ựấu giá quyền SDđ tại tỉnh Bắc Ninh
Trong những năm qua, việc ựấu giá quyền SDđ ựã ựược tỉnh Bắc Ninh thực hiện, tạo ựược nguồn thu ựáng kể cho ngân sách tỉnh, góp phần vào ựầu tư phát triển kinh tế, xã hội trong tỉnh. Tuy nhiên việc ựấu giá ựất ở hàng năm ựược ựiều tiết cho cả 3 cấp ngân sách. Trong khi ựó việc ựầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhằm phát triển kinh tế, xã hội lại cần tập trung nguồn vốn lớn; hơn nữa một số ựịa phương khi ựấu giá ựất ở chưa có hạ tầng nên giá ựất ựưa ra thường không caọ.. Việc ựấu thầu quyền SDđ, ựấu thầu dự án có SDđ ựối với quỹ ựất ựược sử dụng ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng vừa ựảm bảo cho công tác quản lý SDđ, khai thác có hiệu quả, phát huy hết tiềm năng ựất ựai; ựồng thời việc sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, các khu ựô thị mới cũng ựáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội hiện naỵ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 26
Năm 2011, toàn tỉnh có kế hoạch thu 1 nghìn tỷ ựồng từ tiền sử dụng ựất. Kết quả thu ựược hơn 232 tỷ ựồng, ựạt 23,2% kế hoạch. Hầu hết các ựịa phương ựều gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai ựấu giá quyền SDđ. Số thu nộp NSNN. Chủ yếu là số thu ựọng, các dự án ựấu giá mới và ựổi ựất lấy công trình ựều chưa triển khai do chưa hoàn thành thủ tục; việc phối hợp giữa các cấp, các ngành chưa chặt chẽ và những vướng mắc trong khâu GPMB.
Thời gian tới, ựể việc thực hiện ựấu giá quyền SDđ thành công, ngoài việc thực hiện tốt các chủ trương, chắnh sách chung của Nhà nước, các huyện, thị xã, thành phố (nơi có các dự án ựấu giá) quyết liệt ựẩy nhanh tiến ựộ ựấu giá quyền SDđ. đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giúp người dân hiểu rõ các chắnh sách của đảng và Nhà nước. Việc thực hiện ựấu giá quyền SDđ cũng cần công khai- minh bạch (cả về thủ tục hành chắnh, cũng như giải pháp thực hiện) nhằm tạo sự ủng hộ và ựồng thuận chung của nhân dân ựể ựẩy nhanh tiến ựộ thực hiện và các dự án
2.3 Kinh nghiệm quốc tế về ựấu giá ựất
2.3.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà ựất" ra ựời năm 1994, và thị trường BđS thực sự ựược xác lập từ năm 1988 quy ựịnh Nhà nước giao quyền SDđ thuộc quyền sở hữu Nhà nước sau ựây gọi tắt là quyền SDđ) trong số một năm nhất ựịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDđ của người SDđ ựược gọi là xuất nhượng quyền SDđ. Việc xuất nhượng quyền SDđ phải phù hợp với quy hoạch SDđ tổng thể, quy hoạch ựô thị và kế hoạch SDđ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền SDđ của UBND huyện trở lên ựể làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao ựất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chắnh phủ kế hoạch ựể UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chắnh phủ. Việc xuất nhượng quyền SDđ phải thực hiện theo kế hoạch và bước ựi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa ựất, mục ựắch sử dụng, thời hạn sử dụng và những ựiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà ựất phối hợp hình thành phương án theo quy ựịnh của chắnh phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ựó cơ quan quản lý ựất ựai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy ựịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 27
Việc xuất nhượng quyền SDđ có thể lựa chọn phương thức ựấu giá, ựấu thầu hoặc thoả thuận song phương. đối với ựất ựể xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trắ hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ựiều kiện thì phải thực hiện phương thức ựấu giá và ựấu thầu, nếu không có ựiều kiện ựấu giá, ựấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDđ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDđ bằng thương lượng song phương không ựược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền SDđ ựều phải nộp vào ngân sách, ựưa vào dự toán, ựể dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang ựất ựaị Chắnh phủ quy ựịnh cụ thể việc nộp tiền SDđ và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BđS trên ựất ựược xuất nhượng phải ựúng mục ựắch và thời hạn ghi trong hợp ựồng. Nếu sau một năm theo hợp ựồng mà chưa ựưa vào xây dựng thì phải trưng thu phắ bỏ hoang ựến 20% giá trị xuất nhượng quyền SDđ; Nếu sau hai năm vẫn chưa ựưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền SDđ mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chắnh phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công.
Việc xuất nhượng quyền SDđ bằng phương thức ựấu giá, ựấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ựược giao cho Trung tâm tư vấn và ựịnh giá BđS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ựầu tiên về BđS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BđS ở Trung Quốc. Trung tâm ựược thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ựộng dưới sự chỉ ựạo trực tiếp của Cục Quản lý ựất ựai Quốc giạ Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở