Đánh giá hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc

Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

KHỔNG MINH ĐỨC

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG

CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT HUYỆN SÔNG LÔ TỈNH VĨNH PHÚC

Ngành : Quản lý đất đai

Mã số : 60.85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Viết Khanh

Thái Nguyên, 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được

sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ

nguồn gốc

Tác giả

Khổng Minh Đức

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể và cá nhân Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến:

Tập thể các thầy, cô giáo khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Quản lý sau đại học, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo PGS.TS Trần Viết Khanh người

đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cám ơn lãnh đạo UBND huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc, tập thể Phòng Tài nguyên và môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sông Lô, Chi cục Thống kê huyện Sông Lô đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 9 tháng 11 năm 2014

Tác giả

Khổng Minh Đức

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

2.1 Mục tiêu chung 3

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học và tính pháp lý của đề tài………4

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến đất đai 4

1.1.1.1 Đất đai 4

1.1.1.2 Bất động sản 5

1.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản 6

1.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai 6

1.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai 7

1.1.2.3 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 7

1.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam và một số nước trên thế giới…9 1.2.1 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam………9

1.2.1.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 9

1.2.1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 12

1.2.1.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 15

1.2.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 18

1.2.2.1 Australia: Đăng ký quyền đất đai 18

1.2.2.2 Cộng hòa Pháp 19

1.2.2.3 Thụy Điển 22

1.2.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta 23

1.2.3.1 Tình hình thành lập 23

1.2.3.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 24

1.2.3.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 25

1.2.3.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 26

1.2.3.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK 27

1.2.4 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK 29

1.2.4.1 Kết quả đạt được 29

1.2.4.2 Các hạn chế 31

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 33

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33

2.2 Nội dung nghiên cứu 33

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội có liên quan đến đề tài của huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 33

2.2.2 Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sông Lô 33

2.2.3 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo các nội dung 34

2.2.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 34

2.3 Phương pháp nghiên cứu 34

2.3.1 Phương pháp điều tra, khảo sát 34

2.3.2 Phương pháp thống kê, so sánh 35

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu, tổng hợp và trình bày kết quả 35

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 36

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 36

3.1.1.1 Vị trí địa lý 36

3.1.1.2 Khí hậu thời tiết 36

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 37

3.1.2.1 Đặc điểm dân cư và xã hội 37

3.1.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế 38

3.1.3 Tình hình quản lý đất đai 40

3.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất 40

3.1.3.2 Quản lý đất đai 41

3.2 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 44

3.2.1 Tình hình chung của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 44

3.2.2 Đánh giá cơ cấu, chức năng nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 47

3.3 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 47

3.3.1 Đánh giá chức năng nhiệm vụ quản lý hồ sơ địa chính của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô 477 3.3.2 Đánh giá chức năng nhiệm vụ chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô 50

3.3.3 Đánh giá chức năng nhiệm vụ phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô 55

3.3.3.1 Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ ……….…56

3.3.3.2 Cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu ……….……57

3.3.3.3 Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ……….58

3.3.3.4 Đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ ……… 60

3.3.4 Đánh giá của người dân về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô 60

3.3.4.1 Thời hạn giải quyết các thủ tục hành chính tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô………60

3.3.4.2 Thái độ phục vụ của cán bộ Văn phòng đăng ký QSDĐ………62

3.3.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô 65

3.3.5.1 Trình độ của người dân ………65

3.3.5.2 Nhu cầu của người dân ………66

3.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 67

3.4.1 Giải pháp về tuyên truyền chính sách pháp luật cho người dân 68

3.4.2 Giải pháp về tổ chức 69

3.4.3 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 69

3.4.4 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 69

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 70

1 Kết luận 70

2 Đề nghị 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT

TN&BVMT : Tài nguyên & Bảo vệ môi trường

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐK các cấp 24 Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước 25 Bảng 3.1: Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký QSDĐ 47 Bảng 3.2: Tình hình lập và quản lý hồ sơ địa chính của Văn phòng đăng

ký QSDĐ huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 49 Bảng 3.3: Tình hình chỉnh lý biến động QSDĐ sau khi thu hồi đất của

các hộ gia đình, cá nhân huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 51 Bảng 3.4: Chỉnh lý biến động QSDĐ sau khi thực hiện chuyển nhượng,

cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 52 Bảng 3.5: Chỉnh lý biến động do đăng ký và xoá thế chấp QSDĐ của các

hộ gia đình, cá nhân huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 53 Bảng 3.6: Tình hình chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính của Văn phòng

đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô giai đoạn 2010 – 2013 54 Bảng 3.7: Tình hình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế

QSDĐ của Văn phòng đăng ký QSDĐ Sông Lô 56 Bảng 3.8: Tình hình giải quyết hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ lần đầu của

Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 57 Bảng 3.9: Tình hình giải quyết trường hợp cấp đổi, cấp lại GCN QSDĐ

của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 59 Bảng 3.10: Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp và xoá thế chấp QSDĐ của

văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 60 Bảng 3.11: Đánh giá của người dân về thời hạn giải quyết các thủ tục

hành chính tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 61 Bảng 3.12: Đánh giá thái độ phục vụ của cán bộ văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 63 Bảng 3.13: Trình độ của các hộ được điều tra 65 Bảng 3.14: Nhu cầu thực hiện các thủ tục hành chính của hộ điều tra 67

lần đầu của Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc 58 Hình 3.3: Biểu đồ tình hình giải quyết trường hợp cấp đổi, cấp lại GCN

QSDĐ của văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 59

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân loại, dân tộc Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng trở về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia đình nói riêng

Việc đăng ký với Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công

cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế

tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch đất

đai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an;

Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với

bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng giá trị gia tăng vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm tranh chấp đất đai

Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong

khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương

Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân

có nhu cầu giao dịch Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại

cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch

vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các đô thị

Huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc là một huyện mới được thành lập (được tách ra từ huyện Lập Thạch cũ của tỉnh Vĩnh Phúc), tuy nhiên nhu cầu cấp giấy chứng nhận QSDĐ của người dân vẫn không ngừng tăng lên theo thị trường bất động sản và nhu cầu chia tách đất trong các hộ gia đình đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất Vì vậy việc thực hiện giao dịch về đất đai trên địa bàn huyện tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất rất nhiều, dẫn đến việc quá tải trong công việc, dồn hồ sơ, không thực hiện đảm bảo thời gian trình tự thủ tục hồ sơ đất đai theo quy định cả cấp xã và cấp huyện

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt

nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, tôi lựa chọn thực hiện đề tài: “Đánh

giá hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai, của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu chung

Tìm hiểu và đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc, từ đó đề ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học và pháp lý của đề tài

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến đất đai

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng

cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất

Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì Winkler cho biết đất được xem như một vật thể sống vì trong

nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là

một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như

vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [2]

Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau

gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt

(gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ

nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” [8].

1.1.1.2 Bất động sản

Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng, ví dụ:

- Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là

bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ

- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”

- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái

niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống;

mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản.

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt

Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất

đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [5]

Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm

mở Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc Bất động sản có những đặc tính sau đây:

có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

1.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

* Đăng ký Nhà nước về đất đai

Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền

1.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng giá trị gia tăng vốn xã hội

1.1.2.3 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

* Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

(1) Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người

sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,

nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

* Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

* Đơn vị đăng ký - thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký [7]

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể

từ hàng chục m2cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính,

hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm

vi toàn quốc

1.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam và một số nước trên thế giới

1.2.1 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.2.1.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam

* Giai đoạn năm 1980 – 1988

Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

Trong thời gian này, Nhà nước đã quan tâm hơn đến công tác đăng ký đất đai; nhiều văn bản pháp luật đã được ban hành như:

- Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ về công tác quản lý đất đai trong cả nước

- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc

đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

- Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK về điều tra đo đạc, kê khai đăng ký, lập

hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, hệ thống tổ chức đất đai giai đoạn này còn nhiều hạn chế, chưa có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ quỹ đất

* Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993

- Luật Đất đai năm 1988 quy định: “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng

ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Ủy ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” [8]

- Sau khi có Luật Đất đai năm 1988, công tác đăng ký thống kê được triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ

- Tổng cục Địa chính đã ban hành Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 24/7/1989 về thực hiện đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất và Thông tư số 302/TT- ĐKTK ngày 29/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định 201/ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp [17]

* Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

- Luật Đất đai năm 1993 quy định:

“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản

lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” [9]

- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm

vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

Luật Đất đai năm 1993 ra đời để đáp ứng nhu cầu mới của đất nước Sau khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành, Chính phủ đã ban hành các văn bản pháp luật để triển khai công tác quản lý đất đai

Tổng cục Địa chính đã ban hành nhiều văn bản quy định việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như:

- Công văn số 434/CV-TCĐC tháng 7/1993 ban hành tạm thời mẫu sổ sách hồ sơ địa chính

- Quyết định số 499/QĐ-TCĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa chính thống nhất trong cả nước

- Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Từ khi có Luật Đất đai năm2003 đến 2013

- Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất” “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất

hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [11]

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản

lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người

sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình

- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình

sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục

vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ” [11]

1.2.1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

* Luật Đất đai 2003 quy định:

“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”[11]

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ”[11]

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ

vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT [14]

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập

cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTN&MT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTN&MT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người

sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTN&MT ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTN&MT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTN&MT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

- Bộ Luật Dân sự (2005)

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự

2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản(Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như:

- Thông tư 38/2004/TTLT/BTN&MT-BNV quy định không rõ ràng (cho phép các địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

- Cơ chế chính sách hoạt động, chức năng quản lý nhà nước giữa VPĐK và cơ quan Tài nguyên – Môi trường không rõ ràng, còn nhiều chồng chéo, bất cập trong công tác cấp GCN, cập nhật chỉnh lý biến động, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập

1.2.1.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh

và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp

có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Lập và quản

lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai [3]

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương

là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động

quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp,

cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sử

dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ

chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu

những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá

và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc

quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh

tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan

trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người

sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước

thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công

tác đăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử d`ụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính.

Hình 1.1: Sơ đồ vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai

Chính phủ

Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ƣơng

Sở Tài nguyên và Môi

1.2.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

1.2.2.1 Australia: Đăng ký quyền đất đai

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai,

cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

* Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng

ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu,

hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp

* Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria

Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai

1958 Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản

ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan

* Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản

lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng

Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động [12]

1.2.2.2 Cộng hòa Pháp

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách

có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng

và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất

cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng

ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất

kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên

và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có

đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch,

bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) [17]

và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản

lý đất đai (National Land Survey - NLS ) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển

Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của

Bộ Tư pháp Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng

ký đất đai trực thuộc Toà án cấp quận Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng

dữ liệu đất đai Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án

Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có sự phối hợp rất chặt chẽ Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản,

cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực

tuyến cho các đối tượng khác nhau Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực hiện việc đăng

ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền … do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ [12]

1.2.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta

1.2.3.1 Tình hình thành lập

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến tháng 12 năm 2009 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh (chi tiết xem Bảng 1.1) Trong đó Hậu Giang

là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

Ở cấp huyện có 01 tỉnh chưa thành lập VPĐK cấp huyện là tỉnh Phú Thọ

do khối lượng giao dịch về đất đai ở địa phương chưa nhiều và khó khăn về kinh phí để duy trì bộ máy của VPĐK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức và quan tâm của Chính quyền địa phương về mục đích, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập VPĐK còn hạn chế, nhu cầu của người sử dụng đất chưa được đáp ứng Đến nay đã có 42/63 tỉnh đã thành lập xong VPĐK cho tất cả các huyện

Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai, 2011

Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng,

đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này

1.2.3.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo báo cáo của các địa phương VPĐK thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là Phòng); mỗi VPĐK thuộc Sở trung bình

có từ 3 đến 4 phòng

Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời

kỳ; nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán Các VPĐK cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐK do yêu cầu công việc còn có Tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương [17]

1.2.3.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, số lượng lao động của các VPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh tính đến tháng 11 năm 2011 là 1.951 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 31 người (chi tiết xem Bảng 1.2)

Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh có 955 người trong biên chế nhà nước (chiếm 48,95%) và có 1068 người hợp đồng dài hạn (chiếm 51,05 %)

Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước

ĐVT: Người

Chia theo vùng

VPĐK cấp tỉnh VPĐK cấp huyện Tổng

số

Biên chế

Hợp đồng

Tổng

số

Biên chế

Hợp đồng

Số người TB/VP

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật) chuyển sang

- Tổng số lao động của 615 VPĐK cấp huyện tính đến tháng 11 năm

2011 có 6.931 người, trung bình mỗi VPĐK có 11 người

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐK

1.2.3.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐK hiện nay đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 38/2004/TTLT/BNV-BTN&MT; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐK ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập:

(1) Phần lớn các VPĐK các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai;

(2) Nhiều địa phương VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân định rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:

- Chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trong việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính;

- Chồng chéo chức năng với các phòng chuyên môn của Sở trong việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính về đất đai; thậm chí có VPĐK của Sở (Hà Nội) còn thực hiện thủ tục biến động đất đai của hộ gia đình và cá nhân; Một số tỉnh còn giao cho VPĐK một số nhiệm vụ khác như: Định giá đất khi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, dịch vụ tư vấn (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang)

(3) Nhiều VPĐK cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ hoặc còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường Nhiều địa phương Lãnh đạo Phòng TN&MT coi VPĐK như bộ máy giúp việc của Phòng để thực hiện tất cả các công việc quản lý nhà nước về đất đai;

(4) Một số VPĐK các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: có địa phương VPĐK cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội); có địa phương VPĐK cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất); nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy định phân cấp chính lý Giấy chứng nhận tại Điều 57 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hiện nay chưa hợp lý

1.2.3.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK

* Cấp tỉnh

Kết quả báo cáo của các địa phương cho thấy VPĐK cấp tỉnh hiện nay đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê

và kiểm kê đất đai Nhiều địa phương VPĐK triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính Một số VPĐK các cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện, xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận ở một số xã theo hình thức đồng loạt (Hà Nội, Nghệ

An) Tuy nhiên tình hình hoạt động của VPĐK cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế sau:

- Việc cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiện còn chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu;

- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐK cấp tỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận;

- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐK cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh

lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp tỉnh quan tâm thực hiện;

- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương vẫn chưa được VPĐK cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định hoặc quá chật hẹp

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPĐK chưa có đủ năng lực thực hiện hết các nhiệm vụ được giao (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị

và các điều kiện làm việc cần thiết); không được đầu tư đủ kinh phí để triển khai thực hiện; song bên cạnh đó còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ nên còn lúng túng về phương pháp, cách thức triển khai

* Cấp huyện

- Tương tự như VPĐK cấp tỉnh, các VPĐK cấp huyện đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống

kê và kiểm kê đất đai

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đang quản lý ở hầu hết các VPĐK cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ, nhiều VPĐK chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng

dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp huyện quan tâm thực hiện

- Việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cá nhân còn bị động giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã nên tiến độ cấp Giấy chứng nhận còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành

Việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký biến động còn nhiều điểm chưa đúng quy định: hồ sơ vẫn được tiếp nhận thông qua bộ phận “một cửa”, kể cả trường hợp do UBND cấp xã tiếp nhận và chuyển lên nên không được kiểm tra khi tiếp nhận và có rất nhiều trường hợp chưa bảo đảm yêu cầu làm cho thủ tục kéo dài, thông tin cấp Giấy chứng nhận không đầy đủ

Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính nhiều VPĐK chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa bảo đảm yêu cầu, hồ sơ địa chính và các hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai còn quản lý phân tán (thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp

xã quản lý, có địa phương chưa có kho lưu trữ phải gửi tại xã); hầu hết các địa phương chưa thực hiện việc phân loại và lưu trữ hồ sơ địa chính theo quy định Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hết các VPĐK cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc và lưu trữ hồ sơ); không được đầu tư đủ kinh phí để thực hiện nhiệm vụ; ngoài ra còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt động hàng năm và lập dự toán kinh phí trình UBND cấp huyện duyệt cấp

1.2.4 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK

1.2.4.1 Kết quả đạt được

Hệ thống VPĐK các cấp tỉnh, huyện mặc dù mới thành lập và hoạt động, còn rất nhiều khó khăn về điều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt động chưa nhiều nhưng kết quả hoạt động của hệ thống các VPĐK đã tạo ra sự chuyển

biến mạnh mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đến tháng 9 năm 2011 đạt được như sau:

- Đất sản xuất nông nghiệp: 16.173.096 giấy chứng nhận với diện tích 8.316.529 ha đạt 85,1% diện tích

- Đất lâm nghiệp: 2.629.232 giấy chứng nhận với diện tích 10.371.482

Việc hình thành hệ thống VPĐK cũng góp phần hỗ trợ rất tích cực cho cấp xã, nhất là các xã miền núi, trung du do sự thiếu hụt về nhân lực và hạn chế về năng lực chuyên môn trong việc triển khai thực hiện cấp Giấy chứng nhận và quản lý biến động đất đai ở địa phương