Các tranh chấp về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư trong thời gian gần đây

Ở Vn hiện nay, xu hướng sống trong những căn hộ cao tầng đang ngày dần lan rộng ở những thành phố lớn

CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 1 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1 LỜI NĨI ĐẦU Ở nhiều nước cơng nghiệp trên thế giới, xu hướng chọn các căn hộ cao cấp trong các tòa nhà (condominium) để sinh sống đã phổ biến từ rất lâu. Riêng ở Việt Nam, những năm gần đây xu hướng này cũng đã bắt đầu thu hút sự chú ý của nhiều người. Trong tình hình phát triển dân số nhanh như hiện nay, chính phủ các nước đều chọn phương án xây dựng các cao ốc căn hộ cho người dân sinh sống và dành nhiều diện tích xung quanh cho các tiện ích cơng cộng như giao thơng, cơng viên, khu sinh hoạt thể thao giải trí… Tuy nhiên, khơng phải chỉ có những quốc gia hay vùng lãnh thổ có diện tích tự nhiên nhỏ hẹp như Singa- pore, Hồng Kơng, Nhật Bản… mới chọn giải pháp phát triển căn hộ cao tầng mà xu hướng nhà ở hiện đại này cũng phổ biến ở cả các nước lớn như Anh, Pháp, Mỹ,… Một điểm đáng chú ý nữa là có rất nhiều người có thu nhập cao, thành đạt chọn các căn hộ cao cấp để tận hưởng cuộc sống theo phong cách riêng của mình. Ở Việt Nam hiện nay, xu hướng sống trong những căn hộ cao tầng cũng đang dần lan rộng ở những thành phố lớn. Quan sát trên thị trường, có thể thấy nhiều khu căn hộ cao tầng hầu hết được quy hoạch đẹp và hài hòa với khơng gian chung, đầy đủ tiện nghi, điển hình là khu vực Nam Sài Gòn với nhiều tòa nhà cao tầng khang trang, hiện đại đã và đang được khẩn trương xây dựng như Riverside của Phú Mỹ Hưng, Sunrise City,… Tuy nhiên, việc giao dịch trong thời gian gần đây đã xảy ra một số vướng mắc, tranh chấp giữa người mua căn hộ chung cư và chủ đầu tư.Ngun nhân là khi giao dịch, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và các phụ lục đính kèm đã khơng xác định rõ về phần quyền sở hữu chung và phần quyền sở hữu riêng trong nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến phần quyền sở hữu chung.Hơn nữa, khi quảng cáo căn hộ chung cư, chủ đầu tư đã nêu ra các tiện ích liên quan đến nhà chung cư rất ấn tượng khiến cho người mua căn hộ lầm tưởng rằng những tiện ích đó bao gồm trong giá mua căn hộ chung cư, thuộc phần sở hữu chung trong chung cư. Vấn đề tranh chấp sở hữu chung và riêng giữa các chủ đầu tư chung cư với người mua căn hộ "nóng" lên là do thời gian qua chung cư kiểu mẫu mọc lên rất nhanh nhưng chưa có quy định rõ ràng về hợp đồng mua bán, cũng như việc quản lý vận hành chung cư.Chính vì thế, tơi quyết định chọn đề tài “Các tranh chấp về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư trong thời gian gần đây “ làm báo cáo tốt nghiệp. Trong q trình nghiên cứu, nhằm giúp cho người đọc hình dung được khái qt cũng như hiểu sâu sắc vấn đề này,ngồi những nội dung liên quan đến phần sở hữu chung và riêng, tơi cũng đề cập đến một vài tranh chấp điển hình trong nhà chung cư hiện nay như: việc ban hành mức phí quản lý THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 2 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1 chung cư q cao, việc rao bán quảng cáo chung cư khơng đúng với thực tế,…… Kết cấu đề tài gồm : 2 chương - Chương 1 : Một số vấn đề cơ bản - Chương 2 : Các tranh chấp điển hình trong thời gian gần đây liên quan đến phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư - Chương 3 : Các giải pháp khắc phục Đề tài được thực hiện dựa trên sự phân tích, tổng hợp các ý kiến của các nhà chun mơn, quan sát tình hình thực tế về vấn đề sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 3 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1 CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN 1. Luật Nhà Ở 2005 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2005 2. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ qui đinh chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà Ở 3. Thơng tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 của Bộ xây dựng ban hành quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở 4. Luật Kinh doanh bất động sản 2006 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2006 5. Thơng tư 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng 6 năm 2008 của Bộ xây dựng về phân hạng nhà chung cư 6. Quyết định 08/2008/QD-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 về Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 4 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1 CHƯƠNG 1 : MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN 1.1 Khái niệm chung về sở hữu và quyền sở hữu 1.1.1 Sở hữu, quyền sở hữu và tài sản 1.1.1.1 Sở hữu 1 Sở hữu là quan hệ xã hội giữa người với người về việc chiếm hữu tư liệu sản xuất và của cải xã hội. Điều này có nghĩa là khi nói về sở hữu khơng chỉ bao gồm quan hệ con người chiếm hữu tư liệu sản xuất, của cải, mà hết sức quan trọng là nói về quan hệ giữa người với người diễn ra sự chiếm hữu đó. Người ta phân biệt hai loại sở hữu: loại sở hữu mang tính dân sự (sở hữu nhà ở, sở hữu đồ dùng cá nhân) và sở hữu tư liệu sản xuất. Quan hệ sở hữu mà Marx đề cập, với tư cách là nội dung cơ bản mang tính quyết định trong 3 nội dung của quan hệ sản xuất, chính là nói loại sở hữu về tư liệu sản xuất. Tun ngơn Đảng cộng sản nói người vơ sản khơng có sở hữu là nói về sở hữu tư liệu sản xuất. Cuộc cách mạng mà Marx và Enghels thực hiện trong triết học và kinh tế chính trị liên quan đến việc nghiên cứu sở hữu trong mối quan hệ chặt chẽ với tính chất, trình độ của lực lượng sản xuất cũng như kiến trúc thượng tầng xã hội. Bởi ở châu Âu, vào đầu thế kỷ XIX, những nhà kinh tế học cổ điển dường như khơng bàn đến vấn đề sở hữu tư liệu sản xuất. Quyền sở hữu được cho là quyền tự nhiên. Ngay cả trong bản tun ngơn về quyền con người, quyền cơng dân sau Cách mạng tư sản Pháp 1789 cũng viết: “Sở hữu là quyền khơng thể xâm phạm và thiêng liêng của con người”. Con người sinh ra là đã có quyền sở hữu. Nhà kinh tế học trường phái “tiểu tư sản” Proudhon là người đầu tiên đã phê phán gay gắt quan hệ sở hữu tư bản. Trong tác phẩm “Sở hữu là gì?” xuất bản năm 1840, tác phẩm làm ơng nổi tiếng trên thế giới, ơng đã phân tích sở hữu trên 2 mặt: mặt tích cực của sở hữu (tức là tư hữu) đảm bảo cho con người khơng bị lệ thuộc, được độc lập, tự do và mặt tiêu cực là sở hữu phá hoại sự bình đẳng. Ơng gọi quyền tư hữu là “quyền ăn cướp”. Do có chế độ tư hữu mà một số người khơng làm gì lại cơng khai chiếm đoạt kết quả lao 1 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/10/29/1888-2/ THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 5 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1 động của người khác. Từ đó Proudhon chủ trương xóa bỏ chế độ tư hữu – sở hữu tư bản - mà giữ lại tài sản cá nhân (tức sở hữu nhỏ của người tiểu sản xuất). Marx và Enghels đã đánh giá rất cao sự phê phán của Proudhon về quan niệm coi sở hữu tư bản như quyền tự nhiên. Nhưng khi đề xuất chủ trương xóa bỏ sở hữu tư sản, bảo vệ tư hữu nhỏ thì tư tưởng Proudhon biểu hiện rõ rệt tính chất tiểu tư bản, 100% tiểu tư sản, mỗi câu, mỗi chữ đều thấm nhuần tư tưởng tiểu tư sản. Lần đầu tiên quan niệm của Marx về sở hữu tư liệu sản xuất quyết định bởi tính chất, trình độ phát triển lực lượng sản xuất được trình bày trong tác phẩm “Hệ tư tưởng Đức” (1846): Sở hữu tư nhân là một trong phương thức quan hệ cần thiết ở một giai đoạn phát triển nào đó của lực lượng sản xuất, khi lực lượng sản xuất phát triển đến một trình độ cao hơn thì quan hệ sở hữu sẽ thay đổi. Nhưng Marx cũng chỉ ra rằng tuy quan hệ sản xuất chịu sự quyết định trực tiếp của lực lượng sản xuất, nhưng với tư cách là thành tố quan trọng nhất, quyết định bản chất quan hệ sản xuất, quyết định bản chất chế độ kinh tế, quan hệ sở hữu là tiêu chí để phân biệt các hình thái kinh tế – xã hội khác nhau. Như vậy quan hệ sở hữu trong xã hội như thế nào thì kết cấu giai cấp, bản chất chính trị của xã hội sẽ như vậy. Sở hữu là một vấn đề kinh tế chính trị, phải có quan điểm chính trị khi bàn về vấn đề sở hữu chứ khơng chỉ thuần túy kinh tế khi xem xét vấn đề này. Bàn đến vấn đề sở hữu là bàn đến vấn đề cốt lõi của một chế độ kinh tế – xã hội. Sự sụp đổ CNXH ở Liên Xơ, Đơng Âu có quan hệ đến việc xác lập và thực hiện quan hệ sở hữu. Trung Quốc sau bao năm cải cách lại phải quay về cuộc đại luận chiến “học Xã”, “học Tư”. Những thất bại trong xây dựng kinh tế ở nước ta trong những năm trước cũng liên quan đến sai lầm khi giải quyết vấn đề sở hữu. Sở hữu là vấn đề của mọi vấn đề. 1.1.1.2 Quyền sở hữu 2 Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vơ cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong q trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong q trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. 2 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/01/03/35325/ THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 6 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1 Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, BLDS ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở hữu”. Trước đây khi chưa có BLDS, vấn đề tài sản và quyền sở hữu được qui định trong Hiến pháp và trong các văn bản pháp luật khác như Luật Doanh nghiệp tư nhân, Luật Cơng ty, Luật Đất đai, Pháp lệnh hợp đồng dân sự, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, Pháp lệnh bảo hộ quyền tác giả, Pháp lệnh bảo hộ quyền sở hữu cơng nghiệp, PLTK… Những qui định về quyền sở hữu trong các văn bản pháp luật này đóng vai trò chủ đạo, là cơ sở định hướng cho các quan hệ kinh tế, các quan hệ dân sự . BLDS ra đời, chế định tài sản và quyền sở hữu đóng vai trò trung tâm, tạo cơ sở pháp lý cho các chế định khác trong Bộ luật cũng như các văn bản pháp luật khác về quan hệ tài sản. Bởi lẽ, quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của cỏc ch? th?. Vì vậy, quyền sở hữu là nội dung hết sức quan trọng trong pháp luật dân sự. Về mặt lý luận, quyền sở hữu là quyền tuyệt đối của các chủ thể trong Luật Dân sự, pháp luật ln ghi nhận và bảo vệ quyền sở của chủ sở hữu. Việc bảo vệ này phải dựa trên cơ sở pháp lý nhất định, trong đó, vấn đề mấu chốt, căn bản là những căn cứ để xác định một tài sản hay một tập hợp tài sản thuộc sở hữu của ai? Ai là người có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nó. Mặt khác, quyền sở hữu còn được xem xét dưới góc độ là một quan hệ pháp luật dân sự. Bởi thế, nó cũng được phát sinh khi có những sự kiện pháp lý nhất định. Những sự kiện pháp lý này chính là những căn cứ xác lập quyền sở hữu đối với tài sản của cá nhân. Có thể khẳng định: Các căn cứ xác lập quyền sở hữu và các quan hệ pháp luật dân sự có mối quan hệ phụ thuộc, chi phối lẫn nhau. Giao dịch dân sự là một trong những căn cứ phổ biến để xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thơng qua thoả thuận và thống nhất ý chí của các bên, trong khi đó, muốn tham gia giao dịch dân sự thì chính các chủ thể đó phải có tài sản, và tài sản đó phải được xác lập dựa trên những căn cứ do pháp luật qui định. Vì vậy, việc qui định đầy đủ và chi tiết các căn cứ xác lập quyền sở hữu là hết sức cần thiết để xác định quyền sở hữu tài sản của cơng dân cũng như các chủ thể khác. Đồng thời, đáp ứng nhu cầu đòi hỏi khách quan trong lý luận cũng như trong thực tiễn xét xử. Tuỳ thuộc vào pháp luật của mỗi chế độ chính trị khác nhau mà các căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu trong các chế độ đó cũng được qui định khác nhau. Các căn cứ này phản ánh bản chất và xu thế phát triển của mỗi chế độ xã hội. Nội dung các căn cứ có bao qt hay hạn hẹp, cụ thể hay khái lược THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 7 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1 đều thể hiện quan điểm của giai cấp thống trị và phù hợp với thực tế của xã hội ở thời điểm nhất định. Tính chất, nội dung của từng sự kiện pháp lý qui định từng hình thức sở hữu khác nhau. Khi một sự kiện pháp lý xảy ra nó có thể xuất hiện quyền sở hữu tồn dân, sở hữu tập thể, sở hữu của pháp nhân, hoặc sở hữu của cá nhân… Quyền sở hữu của mỗi cá nhân chỉ được xác lập dựa trên những căn cứ do pháp luật qui định đặc trưng cho chủ thể và khách thể của quyền sở hữu cá nhân. Những căn cứ đó là những khả năng xảy ra trong thực tế cuộc sống mà BLDS ghi nhận và nâng lên thành qui định chung, dựa vào đó chủ sở hữu có được tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Tại Điều 170 BLDS, quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản dựa trên những căn cứ sau đây: - Do lao động, do hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp: Cơng dân đã bằng sức lao động của mình tạo ra các sản phẩm, các thành quả lao động thì họ hồn tồn có quyền sở hữu đối với những tài sản được tạo ra bằng chính lao động của họ. - Được chuyển giao quyền sở hữu theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Thoả thuận là cơ sở của hợp đồng, việc thoả thuận này của các bên với mục đích hợp pháp là chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác thơng qua các hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho vay… là cách thức thực hiện hành vi pháp lý phổ biến nhất làm phát sinh quyền sở hữu của chủ thể. Người được chuyển giao tài sản thơng qua các hợp đồng dân sự hợp pháp thì có quyền sở hữu tài sản đó kể từ thời điểm nhận tài sản nếu khơng có thoả thuận hoặc pháp luật khơng có qui định khác. - Thu hoa lợi, lợi tức: Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản mà họ có quyền sở hữu. Đó là hoa lợi do cây cối, hoa màu, súc vật… mang lại theo mối liên hệ nguồn gốc phụ thuộc giữa vật chủ ban đầu với hoa lợi đó. Các món lợi bằng tiền hoặc hiện vật thu được do việc chủ sở hữu cho người khác sử dụng tài sản hoặc chính chủ sở hữu thực hiện quyền tài sản đối với tài sản (cho th, cho vay tài sản…). - Tạo thành vật mới do sáp nhập, trộn lẫn, chế biến. Do có các sự kiện này mà tài sản của nhiều chủ sở hữu tạo thành vật mới: Vật mới có thể là chung hay riêng của từng sở hữu chủ được xác định theo các Điều 236, 237, 238 của BLDS. - Được thừa kế tài sản: Người được thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật là chủ sở hữu tài sản được thừa kế do người chết để lại. - Chiếm hữu trong các điều kiện do pháp luật qui định đối với vật vơ chủ, vật bị đánh rơi, bỏ qn, chơn giấu, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật ni THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 8 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1 dưới nước di chuyển tự nhiên: Những người chiếm hữu tài sản trong các trường hợp trên đây phải đảm bảo các điều kiện được qui định tại các điều từ Điều 239 đến Điều 244 BLDS. - Chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, cơng khai phù hợp với thời hiệu do pháp luật qui định. - Các trường hợp khác do pháp luật qui định. Theo qui định này thì những tài sản nào mà khơng được xác lập dựa trên các căn cứ trên đây thì quyền sở hữu đối với tài sản của cá nhân và các chủ thể khác khơng được pháp luật thừa nhận và bảo đảm cho việc thực hiện quyền với tư cách là chủ sở hữu. Các quan hệ sở hữu tồn tại như một yếu tố khách quan, khái niệm quyền sở hữu chỉ xuất hiện khi pháp luật xác nhận quan hệ sở hữu tồn tại trong xã hội Khác với sở hữu là một phạm trù kinh tế thì quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý. Khái niệm này chỉ xuất hiện khi Nhà nước ban hành pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội về sở hữu. Lúc này trong xã hội có giai cấp, bản năng chiếm hữu của con người được Nhà nước quy định thành luật thích ứng với các thể chế của một xã hội nhất định. Như vậy, theo nghĩa khách quan. Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong một chế độ sở hữu nhất định, bao gồm tổng hợp các qui phạm pháp luật nhằm điều chỉnh nhũng quan hệ sở hữu trong một chế độ xã hội. Với chức năng, thừa nhận và bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu trong việc chiếm hữu , sử dụng, định đoạt tài sản. Quyền sở hữu theo nghĩa hẹp: được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong những điều kiện nhất định. Theo nghĩa này quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan. Quyền sở hữu bao gồm các quyền : - Quyền chiếm hữu Luật dân sự Việt Nam xác định chiếm hữu là một quyền năng của quyền sở hữu cụ thể, Điều 182 BLDS qui định quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. Nắm giữ tài sản là việc người chiếm hữu giữ vật trong phạm vi kiểm sốt làm chủ và chi phối tài sản đó theo ý chí của mình, ví dụ, cất tiền vào túi, quần áo, trang sức để vào trong tủ Trong chiếm hữu theo luật Việt Nam, xét dưới góc độ chủ thể chiếm hữu, có thể tồn tại hai khả năng sau đây: Người chiếm hữu tài sản đồng thời là chủ sở hữu tài sản và người chiếm hữu khơng phải là chủ sở hữu của tài sản; THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 9 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1 Xét theo việc chiếm hữu có căn cứ hay khơng có căn cứ, có thể chia chiếm hữu thành chiếm hữu có căn cứ pháp luật và chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật. Các loại chiếm hữu · Chiếm hữu có căn cứ pháp luật Chiếm hữu có căn cứ pháp luật được hiểu là các trường hợp người chiếm hữu thực sự có quyền chiếm hữu đối với tài sản của mình dựa trên những căn cứ do pháp luật qui định. Đó là hình thức chiếm hữu hợp pháp, theo Điều 183 , sự chiếm hữu hợp pháp trứơc hết đó là sự chiếm hữu tài sản của một chủ sở hữu được pháp luật cơng nhận. Người khơng phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu tài sản thì chỉ được coi là chiếm hữu hợp pháp khi rơi vào các trường hợp sau: người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản, người được chuyển giao quyền chiếm hữu thơng qua giao dịch dân sự; người phát hiện và giữ tài sản vơ chủ, tài sản khơng xác định được ai là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ qn, bị chơn giấu, bị chìm đắm; người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật ni dưới nước bị thất lạc, chiếm hữu của cơ quan, tổ chức theo chức năng và thẩm quyền có quyền thu giữ và chiếm hữu tài sản… Đối với các trường hợp người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản hoặc được giao tài sản thơng qua giao dịch dân sự, người chiếm hữu khơng thể xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu (Điều 185,186). Người chiếm hữu tài sản của người khác có căn cứ pháp luật chỉ thực hiện quyền chiếm hữu trong phạm vi, theo cách thức và thời hạn do chủ sở hữu xác định. Hay nói khác đi, người khơng phải là chủ sở hữu thực hiện các quyền năng chủ yếu khơng mang tính độc lập.( Khoản 1 Điêù 185) . Trong trường hợp quyền chiếm hữu bị xâm phạm, người chiếm hữu tài sản của người khác nhưng có căn cứ pháp luật được pháp luật bảo vệ theo các quy định về bảo vệ quyền sở hữu (từ Điều 255 đến Điều 260 BLDS). Lẽ dĩ nhiên, người này phải chứng minh được tính hợp pháp của việc chiếm hữu, chẳng hạn bằng việc xuất trình hợp đồng th tài sản. · Chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật Người chiếm hữu trong tình trạng chiếm hữu khơng dựa vào các trường hợp được liệt kê tại Điều 190 BLDS đều bị xem là chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật. Thực chất, chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật là trường hợp một người thực hiện quyền chiếm hữu của chủ sở hữu đối với một tài sản tức là xử sự như chính mình là chủ sở hữu trong khi thực chất chủ sở hữu đích thực của tài sản lại là người khác. Có hai trường hợp xảy ra: chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật và khơng ngay tình. THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD :Th.S NGUYỄN NGỌC DUY MỸ SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 10 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1 Người chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật và khơng ngay tình khơng được pháp luật bảo vệ và khơng được hưởng quy chế xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu. Trái lại, người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình được pháp luật bảo vệ trong nhiều trường hợp và được xác lập quyền sở hữu tài sản theo thời hiệu. - Quyền sử dụng Điều 192 BLDS định rõ: quyền sử dụng là quyền khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Khai thác cơng dụng của tài sản được hiểu là việc dùng tài sản để phục vụ nhu cầu, sở thích của bản thân hoặc để khai thác lợi ích kinh tế của tài sản. Chẳng hạn, sử dụng mơtơ làm phương tiện để đi lại, đeo nữ trang hay đồng hồ để làm đẹp…Hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là việc chủ sở hữu thu nhận các sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại như trái cây, gia súc sinh con, gia cầm đẻ trứng… hoặc thu các khoản lợi từ việc khai thác tài sản như tiền cho th nhà, lợi tức cổ phiếu, lợi tức cho vay… Việc sử dụng các tài sản là vật tiêu hao, đặc biệt là các vật tiêu hao hết sau một lần sử dụng như việc sử dụng thức ăn, đồ uống, tiêu tiền … cũng đồng nghĩa với việc chủ sở hữu sử dụng quyền định đoạt đối với tài sản. Như vậy, sử dụng tài sản là một trong những quyền năng quan trọng và có ý nghĩa thực tế của chủ sở hữu. Chủ sở hữu hồn tồn có tồn quyền hác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản theo cách thức và mục đích sử dụng tài sản theo ý chí của mình: sử dụng hoặc khơng sử dụng tài sản, trực tiếp khai thác cơng dụng tự nhiên của tài sản hoặc để cho người khác sử dụng thơng qua các giao dịch dân sự như hợp đồng cho th, cho mượn. Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, việc sử dụng tài sản phải trên ngun tắc khơng được làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Thơng thường, chủ sở hữu là người có quyền sử dụng tài sản nhưng pháp luật cũng ghi nhận ba trường hợp người khơng phải chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản. Trường hợp thứ nhất, người được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng tài sản thơng qua hợp đồng. Trong trường hợp này, người sử dụng được quyền khai thác tài sản theo cách thức và thời hạn đã được thoả thuận với chủ sở hữu. Trường hợp thứ hai, người chiếm hữu tài sản khơng có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình cũng có quyền khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Vì vậy, người này chỉ phải hồn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ thời điểm họ biết hoặc buộc phải biết việc chiếm hữu tài sản là khơng có căn cứ pháp luật (Khoản 2 Điều 194 BLDS ). Trường hợp thứ ba, cơ quan hay tổ chức nào đó cũng có quyền sử dụng tài sản của người khác trên cơ sở một văn bản của cơ quan nhà nước THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN [...]... 1.1.2 Nhà chung cư- ph n s GVHD :Th.S NGUY N NG C DUY M h u chung và riêng trong nhà chung cư 1.1.2.1 Khái ni m nhà chung cư Theo i u 70 Lu t Nhà Nhà chung cư là nhà có t hai t ng tr lên, có l i i, c u thang và h th ng cơng trình h t ng s d ng chung cho nhi u h gia ình, cá nhân Nhà chung cư có ph n s h u riêng c a t ng h gia ình, cá nhân và ph n s h u chung c a t t c các h gia ình, cá nhân s d ng nhà chung. .. vào khai thác s d ng 3.3 i v i các tranh ch p v phí qu n lý, chi phí v n hành và các chi phí khác trong nhà chung cư i v i phí b o trì nhà chung cư, thơng tư 01/2009/TT-BXD qui nh : “V kinh phí b o trì, v n hành nhà chung cư: h p ng mua bán căn h nhà chung cư ph i ghi rõ giá bán căn h nhà chung cư ã bao g m c kinh phí b o trì ph n s h u chung c a nhà chung cư (2% s ti n bán căn h ) “.Còn i v i nhà chung. .. riêng: h p ng mua bán căn h nhà chung cư ph i nêu y ph n di n tích thu c s h u riêng c a ngư i mua, ph n di n tích thu c s h u chung c a nhà chung cư (trong ó nêu c th các ph n s h u chung trong nhà chung cư quy nh như hành lang, l i i chung, xe và các ph n khác thu c s h u chung) c u thang, thang máy, nơi Trong trư ng h p nhà chung cư có nh ng cơng trình, di n tích thu c s h u riêng c a ch u tư ho c c... 2.3.1 i v i các tranh ch p ph n s trong nhà chung cư h u chung và ph n s h u riêng Do lu t chưa rõ ràng Lu t Nhà quy nh ngư i s h u căn h s có ph n s h u chung trong nhà chung cư ây là ph n di n tích n m ngồi ph n di n tích s h u riêng và thu c h th ng cơng trình h t ng s d ng chung cho các h gia ình, cá nhân s ng t i chung cư Tuy nhiên, n u hi u trích o n như v y thì ph n s h u chung này là các ph n... i trong khn kh m t thi t ch t qu n g i là h i ngh nhà chung cư Trong trư ng h p nhà u tư chưa bán ư c t t c các căn h , thì i v i nh ng căn h chưa có ngư i mua, nhà u tư ư c coi là ch s h u và v i tư cách y tham gia vào h i ngh nhà chung cư Khi ó, nhà u tư cũng ch u s chi ph i c a cùng m t h th ng quy t c ng x ư c ghi nh n t i i u l chung cư, như các ch căn h khác Thơng qua h i ngh nhà chung cư, các. .. hành nhà chung cư, i u khi n ho t ng c a h th ng trang thi t b và nhân cơng th c hi n các d ch v cho nhà chung cư ,các chi phí s d ng năng lư ng, nhiên li u và các chi phí khác m b o ho t ng các máy móc thi t b thu c ph n s h u chung nhà chung cư Ph c p cho các thành viên Ban qu n tr ( khi ư c thành l p) và các chi phí h p lý khác ph c v cho ho t ng c a ban Qu n tr Chi phí cho cơng tác b o v chung cư( ... hai năm tù và ph t ti n t i a 20.000 baht ho c c hai hình ph t.12 2.3.3 i v i các tranh ch p v phí qu n lý chung cư, phí b o trì nhà và các d ch v trong chung cư 13 Phí gi xe Theo quy nh c a pháp lu t, ch xe cho dân cư là h ng m c b t bu c trong các khu chung cư xây d ng nh ng năm g n ây Nơi xe thu c s h u chung ư c th hi n rõ trong Ngh nh s 71/2001/NÐ-CP, Quy t nh s 10/2003/QÐ-BXD và Lu t Nhà (2006)... s h u riêng c a căn h nào Hi u lu t như v y là khơng úng B i th c t có r t nhi u lo i chung cư ư c xây, mua t nhi u ngu n v n khác nhau Có chung cư khơng có t ng h m xe, có chung cư l i có hai, ba t ng h m dùng xe và khai thác thương m i, có chung cư ngân sách nhà nư c mua ph c v tái nh cư, chung cư thương m i… Trên th c t , a ph n các tranh ch p ang di n ra t i các chung cư hi n nay u thu c các d... khác l i khai thác tích c c các di n tích cơng c ng ph c v l i ích c a h Theo ngư i dân, i u 70 lu t Nhà và Quy t nh 08 c a B Xây d ng v quy ch qu n lý và s d ng chung cư quy nh "ph n s h u chung" bao g m: "Ph n di n tích nhà còn l i c a nhà chung cư ngồi ph n di n tích thu c s h u riêng; Khơng gian và h th ng k t c u ch u l c, trang thi t b k thu t dùng chung trong nhà chung cư g m: sân thư ng, hành... các bơi, sân tennis, siêu th , nơi ph n di n tích khác) H p ng cũng ph i ghi rõ di n tích sàn căn h và cách tính di n tích căn h Khi ký k t h p ng mua bán căn h nhà chung cư, ch ính kèm theo b n n i quy qu n lý s d ng nhà chung cư ó; u tư ph i V kinh phí b o trì, v n hành nhà chung cư: h p ng mua bán căn h nhà chung cư ph i ghi rõ giá bán căn h nhà chung cư ã bao g m c kinh phí b o trì ph n s h u chung . CHƯƠNG 2: CÁC TRANH CHẤP ĐIỂN HÌNH VỀ PHẦN SỞ HỮU CHUNG VÀ PHẦN SỞ HỮU RIÊNG TRONG THỜI GIAN GẦN ĐÂY 2.1 Các vụ tranh chấp trong thời gian gần đây 2.1.1. chọn đề tài Các tranh chấp về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư trong thời gian gần đây “ làm báo cáo tốt nghiệp. Trong q trình