các dịch vụ trong chung cư 13
Phí giữ xe
Theo quy định của pháp luật, chỗ để xe cho dân cư là hạng mục bắt buộc trong các khu chung cư xây dựng những năm gần đây. Nơi đỗ xe thuộc sở hữu chung được thể hiện rõ trong Nghị định số 71/2001/NÐ-CP, Quyết
định số 10/2003/QÐ-BXD và Luật Nhà ở (2006). Chỗ để xe cĩ thể được quy hoạch và thiết kế ở trong khu vực tầng hầm của tịa nhà hoặc ngồi trời, cĩ hay khơng cĩ mái che.
Ở các nước phát triển, tầng hầm cĩ thể vừa là nơi để xe, vừa là nơi kinh doanh thương mại. Nhưng ở Việt Nam hiện nay chưa cĩ khu đơ thị nào cĩ tầng hầm dành cho kinh doanh vì thực tế đầu tư tầng hầm tốn kém hơn rất nhiều nên khi cĩ ý định kinh doanh thì chủ đầu tư thường sử dụng diện tích tầng trệt hoặc các tầng khác.
Mâu thuẫn chính là ở chỗ, chủ các căn hộ chung cư thì cho rằng tầng hầm được xây dựng trên nền đất của các căn hộ trên cao, vì vậy diện tích đất của tầng hầm phải thuộc về chủ sở hữu những căn hộ trên cao, ngay cả khi chủ đầu tư bỏ kinh phí xây dựng tầng hầm. Trong trường hợp này, quyền kinh doanh tầng hầm thuộc về cả hai bên, bên gĩp tiền và bên gĩp đất. Khơng thể
cho rằng tầm hầm thuộc sở hữu riêng của chủđầu tư. Chủđầu tư thì cho rằng mình đã bỏ kinh phí xây dựng thì tầng hầm phải là sở hữu của mình.
Nhìn từ gĩc độ chuyên mơn, tồn bộ tầng hầm nằm gọn trong kết cấu chịu lực gồm hệ thống cột, dầm, sàn của tồn bộ tịa nhà. Ngồi các hệ thống này, tầng hầm cịn là điểm gốc của hệ thống thang máy, thang bộ, hộp kỹ
thuật và hệ thống cấp thốt nước, hệ thống báo chữa cháy, cáp điện lực, điện thoại, truyền hình cáp và hệ thống cáp điện thoại, in-tơ-nét... Nếu tầng hầm của chủ đầu tư và khi phát sinh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân thì cơng tác sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ những hệ thống này sẽ gặp nhiều cản trở, khĩ khăn. Một khi chủ đầu tư đã tận dụng kinh doanh thì họ cĩ lý do để
thu thêm các loại phí vơ lý và như vậy khĩ lịng giải quyết triệt để các mâu thuẫn đã và đang tồn tại.
Nhìn từ gĩc độ kinh tế, tầng hầm thuộc sở hữu chung thì phí gửi xe
được hạch tốn vào chi phí quản lý tịa nhà. Nếu cơng trình tiện ích này chỉ
nhằm phục vụ lợi ích riêng của chủđầu tư thì chủ đầu tư sẽ nâng cao mức phí trơng giữ xe một cách tùy tiện. 12http://www.hud.com.vn/Default.aspx?language=vi&Index=1&ID=13763&SubID=8&act=detailnews&C atID=14 13http://www.nhadatviet.vn/thong-tin-bat-dong-san-chi-tiet/thoi-su-so-huu-tang-ham-cac-khu-chung-cu- -van-de-can-duoc-giai-quyet/1-090417023927534.html
SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 29 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1
Phí quản lý, vận hành chung cư
Theo Quyết định 08 ngày 28-5-2008 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư thì người dân chung cư phải đĩng kinh phí quản lý vận hành khu nhà. Quy định cũng nĩi rõ phần kinh phí này được huy động theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi phí.
Các chi phí sẽ bao gồm chi phí vận hành nhà chung cư, điều khiển hoạt
động của hệ thống trang thiết bị, đảm bảo hoạt động của thang máy, máy bơm... Ngồi ra, chi phí này cũng gồm phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của ban quản trị. Phí thu được từ việc trơng giữ ơtơ, xe đạp, xe máy sẽ được bù đắp vào chi phí quản lý vận hành. Hơn nữa, khoản 3 Điều 73 Luật nhà ở qui định :” Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cưđược hưởng các chếđộ nhưđối với dịch vụ
cơng ích.”, tức là các doanh nghiệp này được chưởng các ưu đãi của nhà nước liên quan đến việc khuyến khích cung cấp các dịch vụ cơng ích được qui định tại Điều 25, 26 Nghị định 02/2005/ND-CP ngày 05/01/2006. Như
vậy,theo tơi doanh nghiệp quản lý chung cư được coi là doanh nghiệp hoạt
động cơng ích, nên việc quản lý, cung cấp các dịch vụ an sinh cho nhà chung cư là khơng phải hoạt động kinh doanh,do đĩ mức phí phải được xây dựng trên tinh thần phục vụ chứ khơng vì lợi nhuận.
SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 30 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1
Điều 11.Cam kết đối với phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung vàc
các cơng trình dịch vụ của tịa nhà chung cư
“…”
- Mức phí đĩng gĩp dùng cho quản lý vận hành nhà chung cư :mức phí
này sẽ được qui định cụ thể theo phụ lục hợp đồng đính kèm hợp đồng này, cụ thể :
Mức phí này bên A sẽ thơng báo theo từng thời điểm mức chi phí cho bên B bằng văn bản hoặc thơng qua Ban quản lý
chung cư
Mức phí này cĩ thể điều chỉnh nhưng phải tính tốn hợp lý phù hợp với thực tế và thơng qua hội nghị nhà chung cư và khơng vượt quá mức trần do Ủy Ban Nhân Dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung Ương nơi cĩ nhà chung cư ban hành. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Tồn bộ chi phí này nhằm mục đích chi trả cho các cơng tác vận hành
phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm :
Chi phí điện , nước phục vụ cho các khu sinh hoạt cơng cộng.
Chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư, điều khiển
hoạt động của hệ thống trang thiết bị và nhân cơng thực hiện các dịch vụ cho nhà chung cư,các chi phí sử dụng năng
lượng, nhiên liệu và các chi phí khác đảm bảo hoạt động các
máy mĩc thiết bị thuộc phần sở hữu chung nhà chung cư.
Phụ cấp cho các thành viên Ban quản trị ( khi được thành lập) và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của ban Quản trị
Chi phí cho cơng tác bảo vệ chung cư( khơng bao gồm phí giữ
xe). “…”
Trong thực tế chưa cĩ qui định về số lượng chủ sở hữu , người sử dụng chung cư tham gia Hội nghị chung cư, điều này cĩ thể dẫn tới chủ đầu tư áp
đặt các loại phí khơng hợp lý ( bằng cách triệu tập Hội nghị chung cư với các chủ sở hữu, người sử dụng chung cư cĩ “cùng quan điểm” với chủ đầu tư, từ đĩ các loại phí, lệ phí trong quá trình sử dụng chung cư được thơng qua một cách hợp pháp).
SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 31 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1
Hiện tượng phổ biến hiện nay là chủ đầu tư tự "đẻ" ra một cơng ty con làm đơn vị quản lý tịa nhà. Thậm chí, đơn vị quản lý này cịn “vơ hiệu hĩa” hoặc bỏ qua vai trị của ban quản trị rồi tận thu các khoản chi phí mà khơng minh bạch tài chính cho khách hàng hiểu. Những xung đột ngầm này đang ngày một phổ biến do các văn bản pháp luật chưa cụ thể hĩa những vấn đề
này và cịn xa rời thực tế.
Theo thơng tư 01/2009/TT-BXD qui định :” Hợp đồng mua bán căn hộ
nhà chung cư phải nêu rõ dự kiến về mức phí phải đĩng gĩp dùng cho cơng tác quản lý vận hành nhà chung cư, nguyên tắc điều chỉnh mức phí đĩng gĩp. Mức đĩng gĩp kinh phí khơng vuợt quá mức giá (giá trần) do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi cĩ nhà chung cưđĩ ban hành”.Hiện TP.HCM chưa cĩ văn bản quy định khung phí quản lý chung cư trên địa bàn. Mặt khác, cách phân hạng chung cư của Bộ Xây dựng khơng cĩ hậu kiểm. Từ đĩ, chủ đầu tư nào cũng thoải mái hơ hào tịa nhà của mình cao cấp (được hiểu là chung cư hạng 1), khơng ai chịu nhận là chung cư hạng 3, hạng 4, dẫn
SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 32 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1
CHƯƠNG 3 :
CÁC GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC