• Ơng Nguyễn Văn Hiệp, Phĩ Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM:
Phạt các chủ đầu tư vi phạm cam kết với khách hàng
Chúng tơi sẽ kiến nghị với UBND TP, Bộ Xây dựng cĩ biện pháp chế tài các chủ đầu tư vi phạm như chậm ra chủ quyền cho khách hàng, rao bán nhà khơng đúng như quảng cáo… Hình thức chế tài cĩ thể phạt tiền hoặc khơng giao dự án trong một, hai năm gì đĩ tùy theo mức độ vi phạm.
Về mức phí quản lý vận hành chung cư, Sở đang xây dựng quy định về
mức trần. Dự kiến sẽ trình lên UBND TP để ban hành trong tháng 1-2009. Về phần tranh chấp phần sở hữu chung ở chung cư, nếu cịn xảy ra thì về
nguyên tắc, các bên liên quan phải gửi đơn đề nghị đến UBND phường, xã nơi chung cư tọa lạc để hịa giải. Nếu khi hịa giải khơng thành thì các bên cĩ quyền khởi kiện ra tịa nhờ giải quyết.
• Luật sư Trương Thị Hịa,Đồn luật sư TP.HCM:
Phải ràng buộc nghĩa vụ cụ thể bằng hợp đồng dân sự
Cốt lõi tranh chấp sở hữu chung - riêng xuất phát từ luật sơ sài. Ngay Quyết định 08 của Bộ Xây dựng quy định về quản lý nhà chung cư cũng là bộ
khung chung chung chưa sát thực tế. Khách hàng, chủ đầu tư, cơ quan quản lý mỗi bên hiểu một kiểu.
Một khi pháp luật cịn quy định chưa rõ về phần sở hữu chung - riêng trong chung cư thì để tránh thiệt thịi, khách hàng nên cĩ ràng buộc quyền và nghĩa vụ cụ thể với chủđầu tư bằng hợp đồng dân sự ngay lúc mua bán.
• Luật sư Nguyễn Thị Cam, Phĩ Giám đốc Cơng ty luật Đất Luật:
UBND cấp tỉnh nên cĩ quy định quản lý nhà chung cư
Bộ Xây dựng cần cĩ văn bản hướng dẫn, giải thích rõ hơn sở hữu chung là nơi để xe. Và quy định diện tích tối thiểu mà chủ đầu tư phải bảo
đảm cho từng chủ sở hữu căn hộ chung cư cĩ nơi để xe hơi, xe gắn máy. UBND cấp tỉnh nên cĩ quy chế phối hợp giữa UBND phường, cảnh sát khu vực và nhà đầu tư để tổ chức hội nghị chung cư lần đầu. Đồng thời ban hành các quy định cĩ liên quan đến quản lý nhà chung cư cho phù hợp với tình hình địa phương.
SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 38 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1
• Ơng Vũ Quốc Bảo, GĐ Trung tâm kiến trúc Miền Nam :
Hợp đồng phải quy định rõ
Gần đây xảy ra nhiều vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và chủ các căn hộ
trong vấn đề sở hữu chung và riêng tại các chung cư, nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên theo tơi xuất phát từ hợp đồng mua bán căn hộ cịn mập mờ
thiếu những điều khoản quy định quyền sở hữu của các chủ căn hộ, Ngồi ra, việc các chủ đầu tư đã sử dụng một số hạng mục cơng trình khơng đúng với thiết kế cũng như cam kết ban đầu đã dẫn đến tranh chấp xảy ra. Để hạn chế
tình trạng này khi ký hợp đồng mua căn hộ chủ đầu tư và người mua cần cĩ
điều khoản quy định rõ đâu là phần sở hữu chung đâu là phần sở hữu riêng. Bên cạnh đĩ, để cơng trình sử dụng tốt, đảm bảo chất lượng và tránh nguy cơ
xuống cấp cần thành lập bộ phận làm cơng tác dịch vụ cơng tại các chung cư đảm nhận những phần việc: Vệ sinh, giữ xe, bảo vệ… Phí để duy trì hoạt
động này do người dân sống trong chung cư và đơn vị đảm nhận cơng việc này tự thỏa thuận. 17
• LS.Lê Bình,Đồn luật sư TP. HCM: Phí chung cư cần cĩ sự đồng thuận của dân
Ngày 28/05/2008 Bộ Xây dựng cĩ ban hành Quyết định 08/2008/QĐ- BXD về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo tơi về phí quản lý chung cư như sau:
Trước đây khi cịn thời kỳ bao cấp, CBCNVC được cấp nhà, việc trả
tiền thuê nhà hàng tháng cho Nhà nước theo quy định. Phí chung cư do cộng
đồng tự phát. Ngày nay các DN bỏ tiền xây dựng những chung cư mới cao tầng sạch đẹp văn minh nên phải tổ chức làm dịch vụ để bảo quản và kinh doanh là đương nhiên. Nhưng người sử dụng chung cư vẫn cịn mang nặng tư tưởng bao cấp nên việc thu phí quản lý chung cư gặp khĩ khăn, cĩ khi dẫn (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
đến tranh chấp. Theo tơi, việc Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý sử
dụng nhà chung cư là cần thiết, nhưng tính pháp lý thực thi lại chưa cao vì vậy cần phải nâng quy định trên thành thơng tư và Luật Nhà ở cần cĩ thêm chương nĩi về nhà chung cư.
Về thu phí quản lý, theo điểm d Điều 9, là cần thiết nhằm đảm bảo khơng những cho chung cư hoạt động bình thường mà cịn thực hiện nâng cấp chung cư được an tồn, sạch đẹp, nhưng mức phí phải phù hợp với thực tế và được cộng đồng dân cưđồng thuận dựa trên cơ sở pháp lý của Điều 10,
Điều 11 và Điều 12. Do vậy việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư và tổ
chức hội nghị nhà chung cư là hết sức cần thiết, để hội nghị xác định mức phí cho phù hợp.
SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 39 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Xu hướng ở chung cư đã và đang được hình thành ở các đơ thị lớn của VN như Hà Nội và TP.HCM. Quá trình đơ thị hố ở nước ta đang diễn ra nhanh chĩng và loại hình nhà chung cư cĩ xu hướng phát triển mạnh. Theo Luật Nhà ở năm 2005 quy định: Các dự án phát triển nhà ở tại đơ thị loại đặc biệt phải đảm bảo tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư; đơ thị loại 1, loại 2 là 40%; đơ thị loại 3 là 20%. Như vậy theo quy định của pháp luật cũng như thực tế cho thấy nhà nước đang cĩ chính sách khuyến khích xây dựng nhà cao tầng, chung cư tại các đơ thị lớn nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân, tận dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng giao thơng, các cơng trình cơng cộng và phát triển kinh tế.
Nhưng với thị trường cịn khá mới mẻ ,các qui định pháp luật cịn chưa
đầy đủ, đã làm phát sinh những tranh chấp gần đây giữa chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư với người mua nhà chung cư diễn ra khá phức tạp và phổ biến liên quan đến phần sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư đã cho thấy những lỗ hổng của pháp luật hiện hành trong việc quản lý, sử dụng, sở hữu phần chung trong nhà chung cư ,từ đĩ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư đặt mình về bên cĩ lợi khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, cũng như lợi dụng sự
thiếu hiểu biết pháp luật của khách hàng ,gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của khách hàng.
Mặc dù vừa qua nhà nước đã cĩ những biện pháp nhất định như :ban hành thơng tư 01/2009/TT-BXD,dự thảo mức phí quản lý nhà chung cư… nhằm chấn chỉnh và khắc phục tình trạng trên,nhưng theo ý kiến cá nhân của tơi, các giải pháp được đưa ra trong thời gian gần đây thực chất chỉ là những biện pháp “chữa cháy”, chỉ giải quyết được những tranh chấp trước mắt mà khơng giải quyết được tận gốc của vấn đề , đĩ là việc khơng qui định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư sau khi đã xây dựng và bán căn hộ cho khách hàng.Vì vậy, theo tơi, để giải quyết tận gốc những tranh chấp, cũng như
tạo ra một hành lang pháp lý đầy đủ , tránh tình trạng “lách luật” diễn ra thường xuyên trong thời gian gần đây, Nhà nước nên sửa đổi và bổ sung Luật Nhà ở;Quy chế quản lý nhà chung cư và các văn bản pháp luật cĩ liên quan theo hướng như sau:
• Bắt buộc chủ đầu tư chỉ cĩ chức năng xây các tịa nhà, bán căn hộ và rời khỏi cơng trình ngay khi hồn thành hai chức năng này, cịn mọi khâu
điều hành tịa nhà do ban quản trị chung cư, là một tổ chức chịu trách nhiệm vận hành tịa nhà được thành lập thơng qua hội nghị nhà chung cư
SVTH : MAI HỒNG BÁCH Page 40 LỚP : LUẬT KINH DOANH 1
• Hoặc, giao việc quản lý vận hành nhà chung cư cho các cơng ty dịch vụ
cơng ích,doanh nghiệp này sẽ đảm nhận việc vận hành chung cư cũng như
cung cấp các dịch vụ an sinh thiết yếu cho dân cư trong tịa nhà;
Đây là những tổ chức hồn tồn tách bạch với đơn vị xây dựng chung cư. • Hoặc,trong trường hợp chủ đầu tư chưa bán hết các căn hộ trong nhà chung cư thì quyền và nghĩa vụ của họ sẽ tương tự như các chủ sở hữu nhà chung cư khác, tức là chủ đầu tư được thực hiện quyền sở hữu của mình thơng qua việc bỏ phiếu tại hội nghị nhà chung cư ( số phiếu này tương ứng với phần diện tích nhà chung cư mà chủđầu tư sở hữu).
Biện pháp này nhằm ngăn chặn tình trạng các chủ đầu tư “tơ vương”
đến tầng hầm, tầng trệt hay các hạng mục cơng trình chung của nhà chung cư
vì hệ số sinh lời từ việc cho thuê văn phịng, tầng hầm, hay cho thuê mặt bằng kinh doanh thường cao hơn rất nhiều so với việc bán căn hộ chung cư.
Tơi mong rằng, qua bài báo cáo tốt nghiệp này đã phần nào phản ánh
được thực trạng các tranh chấp điển hình liên quan đến phần sở hữu chung và phân sở hữu riêng trong nhà chung cư hiện nay,qua đĩ giúp cho khách hàng mua căn hộ tránh được những rủi ro khơng đáng cĩ trong quá trình giao dịch mua bán căn hộ.