Quan hệ lao động trong khu vực có vốn đầu tư nước ngoài tại các khu công nghiệp tỉnh Bình Dương

Quan hệ lao động trong khu vực có vốn đầu tư nước ngoài tại các khu công nghiệp tỉnh Bình Dương

Nội dung quản lý và sử dụng đất đô thị ở nước ta hiện nay

PHẦN MỞ ĐẦU

Sau 10 năm đổi mới đất nước ta đã thu được những thành tựu to lớn, có ýnghĩa rất quan trọng trên nhiều mặt, ra khối khủng hoảng KT - XH Chuyểnsang giai đoạn đẩy mạnh CNH - HĐH theo định hướng XHCN vì sự nghiệp dângiầu nước mạnh, xã hội công bằng văn minh Đất nước ta đang đứng trước vậnhội mới Có tương đối đầy đủ những điều kiện cần thiếtvề thiên thời , địa lợi,nhân hoà

Trong đó đô thị đóng vai trò hết sức quan trọng không chỉ là trung tâmchính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá, giáo dục, khoa học của khu vực mà còncủa cả nước

Bên cạnh đó thì đất đô thị lại đóng một vai trò không kém phần quantrọng Đất đô thị là yếu tố cần thiết để con người tiến hành các hoạt động sảnxuất và mọi hoạt động khác Trên địa bàn đô thị đất là điều kiện vật chất cơ bảnkhông thể thiếu được đối với sự phát triển KT - XH đô thị

Vì vậy để đáp ứng yêu cầu cho sự phát triển KT - XH của đất nước nóichung và của các đô thị nước ta nói riêng Thì việc quản lý và sử dụng đất đô thịcần được thực hiện theo phương hướng họp lý tiết kiệm và hiệu quả

Quản lý và sử dụng đất đô thị là vấn đề bức xúc và vô cùng quan trọngtrong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước Đó là những lý do khiến

em chọn đề tài này cho bài viết của mình

Do lần đầu thực hiện đề án trong thời gian gấp rút nên không tránh khỏinhững thiếu sót Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các bạn và sựgiúp đỡ của các thầy cô giáo để em có thể hoàn thành tốt đề án này

I NỘI DUNG VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA

1 Khái niệm đất đô thị

3 Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị ở nước ta hiện nay

4 Cơ sở lý luận trong quản lý sử dụng đất đô thị

II THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA.

1 Hiện trạng quỹ đất và quản lý đất đô thị của nước ta.

2 Những vấn đề tồn tại về sử dụng đất đô thị ở nước ta III PHƯƠNG HƯỚNG GIẢI QUYẾT TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ

2 Vai trò của luật pháp trong quản lý sử dụng đất đô thị.

KẾT LUẬN

I NỘI DUNG VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA

1 Khái niệm đất đô thị

Đất đô thị là các khu vực đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấnđược quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các

cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng quốcphòng , an ninh và các mục đích khác

2 Phân loại đất đô thị

Đất đô thị được phân chia thành các loại chủ yếu sau:

2.1 Theo mục đích sử dụng

- Đất dành cho các công trình công cộng như đường giao thông, các côngtrình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi, các công trình cấp thoát nước, cácđường dây tải điện, thông tin liên lạc

- Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng , các cơ quan ngoại giao

và các khu vực hành chính đặc biệt

-Đất ở đan cư: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các côngtrình phục vụ sinh hoạt và không gian theo qui định về xây dựng và thiết kế nhàở.

- Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình vănhoá, vui chơi, giả trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thươngmại, buôn bán , các cơ sở sản xuất kinh doanh

- Đất chưa sử dụng đến: là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưngchưa sử dụng

- Đất nông, lâm, ngư nghiệp đô thị: Gồm diện tích các hồ nuôi trồng thuỷsản, các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn

2.2 Phân loại theo quy hoạch xây dựng đô thị, đất đô thị bao gồm

Đất dân dụng: là đất ở , đất phục vụ công cộng, đất cây xanh, đất giaothông và đất các công trình hạ tầng kỹ thuật

- Đất ngoài khu dân dụng: đất nông nghiệp, đất kho bãi , đất các trung tâmchuyên ngành, đất cơ quan ngoài đô thị, đất quốc phòng an ninh, đất chuyêndùng khác, đất chưa sử dụng

2.3 Phân loại theo nghĩa vụ tài chính của nhười sử dụng đất, tuỳ theo mục đích sử dụng, đất đô thị gồm 3 loại

- Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh

và giao đất sử dụng có thời hạn

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất

* Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải tuân theo các qui định vềbảo vệ môi trường, mĩ quan đô thị

- Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng

- Mức sử dụng đất vào các công trình xây dựng phải tuân theo các tiêuchuẩn kỹ thuật quy định

3 Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị ở nước ta hiện nay

3.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đai đô thị

* Điều tra khảo sát, lập bản đồ địa chính

Điều tra, khảo sát đo đạc,lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phảithực hiện trong công tác quản lý sử dụng đất đô thị Thực hiện tốt công viêc nàygiúp cho ta nắm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai Đây là côngviệcbắt buộc đã được quy đinh rõ trong điều 13, 14, 15 của luật đất đai

Việc điều tra, khảo sát đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bản đồhoặc tài liệu gốc sẵn co Dựa vào tài liệu này, các thửa đất được trích lục và tiếnhành xác định mốc giới Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng

và kích thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất Trên cơ sở cáctài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều tra đo đạc, tiếnhành xây dựng bản đồ địa chính

* Đánh giá giá trị đất đô thị

Giá trị của đất đô thị được hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhậpmang lại từ đất đai đó Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng

và lợi ích mang lại từ hoạt động đó Nhìn chung, mục đích có thể sử dụng đấtphụ thuộc chủ yếu vào vị trí và sự thuận lợi của lô đất Thông thường giá đấtcao nhất tại trung tâm kinh doanh thành phố, càng xa trung tâm giá đất càngthấp ở các thành phố đa trung tâm thì giá đất cũng xoay quanh các trung tâmcủa thành phố Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung cầu.Đối với các thành phố có các hoạt động kinh tế sầm uất, có tốc độ tăng dân sốcao thì giá đất cũng cao

Việc xác định giá đất đô thị được căn cứ vào các tiêu thức sau đây:

- Căn cứ vào việc phân loại đô thị: đô thị nước ta được phân thành nămloại:

+ Đô thị loại I là đô thị rất lớn, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá xãhội, khoa học kỹ thuật, du lịch dịch vụ, giao thông công nhgiệp, giao dịch quốc

tế và có vai trò thúc đẩy kinh tế của cả nước

+ Đô thị loại II là đô thị loại lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội,sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông, giao dịch quốc tế và có vai tròthúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ

+ Đô thị loại III là đô thị trung bình lớn, là trungtâm chính trị, kinh tế,văn hoá và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh hoặc từng lĩnh vực đốivới một vùng lãnh thổ

+ Đô thị loại IV là đô thị trung bình nhỏ, là trung tâm tổng hợp chính trị,kinh tế, văn hoá, xã hội hoặc hoặc trung tâm chuyên nghành của các hoạt độngsản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và có vai trò thúc đẩy sư phát triẻnkinh tế của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh

+ Đô thị loại V là đô thị nhỏ, là trung tâm tổng hợp kinh tế – xã hội hoặctrung tâm chuyên nghành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, trung tâmcông nghiêp và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng trong tỉnh hoặcmột vùng trong huyện

Những thị trấn hoặc thị xã chưa phân loại đô thị thì được đưa vào đô thịloại 5 để xác định gía đất

- Căn cứ vào phân loại đường phố trong đô thị để xác định mức độ trungtâm, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinhhoạt của lô đất Nếu một đường phố có nhiều đoạn có, khả năng sinh lợi, cơ sở

hạ tầng khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với các đường phố tươngđương

Đối với những đô thị có những tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi

và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều phân loại đường phố theo các tiêu chuẩn riêngnhư trên

Việc quy định giá đất cụ thể do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cư vàokhung giá đất của chính phủ và giá đất thực tế ở địa phương được hình thànhqua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố để định giáđất cụ thể cho mỗi lô đất

Đối với đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội của một vùng, đồngthời là trung tâm thương mai, du lịch thì giá đất có thể được xác định cao hơnnhưng không quá 1,2 lần bảng khung giá đất của các đô thị cùng loại

3.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị

* Quy hoạch xây dựng đô thị.

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêutrọng tâm là nghiên cứu nhưng vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đôthị, các điểm dân cư kiếu đô thị Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnhvực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chứcsản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí của nhân dân;

tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trườngsống đô thị

Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về đất đai xây dựng Chức năng

và hoạt động của đô thị ngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con ngườingày càng tăng cao và liên tục đổi mới Vì vậy quy hoạch đô thị là những hoạtđộng định hướng của con người tác động vào không gian kinh tế và xã hội, vàomôi trường tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thoảmãn những nhu cầu của con người Công tác quy hoạch đô thị phải đạt được 3mục tiêu sau đây:

- Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trìnhsản xuất mở rộng của xã hội

- Phát triển toàn diện, tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động

và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người

- Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên, khai thác vàbảo vệ tài nguyên môi trường

Việc thiết kế quy hoạch đô thị thường gồm 2 hoặc 3 giai đoạn chủ yếu:xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể và quyhoạch chi tiết Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu đô thị mang tính định hướngphát triển đô thị trong thời gian 25-30 năm; quy hoạch tổng thể đô thị xác định

rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10-15 năm; thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ

phận của đô thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đường nét, màu sắc và

bộ mặt kiến trúc, trung tâm,các khu ở, sản xuất và nghỉ ngơi, giải trí của đô thị

* Lập kế hoạch và phân phối đất đai xây dựng đô thị

Việc phân bố đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chia thành cácnhóm chính sau đây:

- Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm để xây dựngcác công trình sản xuất, kho tàng, các xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hành chínhquản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thông phục vụ các hoạt động sản xuất và đilại của người lao động

Ngoài ra còn có thể bố trí trong khu đất công nghiệp các công trình dịch

vụ công cộng, thể thao và nghỉ nghơi, giải trí

- Đất các khu ở: bao gồm đất để xây dựng các khu ở mới và các khu ở cũ(thường gọi là khu hỗn hợp ở, làm việc) Trong các khu đất ở dùng để xây dựngnhà ở có các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, thể dục thể thao vàgiao thông phục vụ cho khu ở

Ngoài ra còn bố trí trong khu ở các cơ sở sản xuất không độc hại và sửdụng đất ít, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các cơ sở nghiên cứu khoa học,thực nghiệm và tiểu thủ công nghiệp

- Đất khu trung tâm đô thị: bao gồm đất trung tâm đô thị, các trung tâmphụ và trung tâm chức năng của đô thị trong các khu quận dùng để xây dựng cáccông trình hành chính- chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hoá vật chất, văn hoá,giáo dục đào tạo, nghỉ dưỡng du lịch và các công trình giao thông

Ngoài ra còn có thể bố trí các khu đất trung tâm của đô thị các nhàở,khách sạn, các công trình nghỉ nghơi, giải trí, các cơ sở sản xuất không độchại, chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng

- Đất cây xanh, thể dục thể thao: bao gồm đất vườn hoa, công viên, các bờsông, bờ hồ, các mảng rừng cây nhỏ, các khu vườn (trồng hoa, ươm cây) và đấtxây dựng các công trình và sân bãi thể dục, thể thao, cấp đô thị

Trong khu đất cây xanh, thể dục thể thao có thể bố trí các công trình dịch

vụ công cộng, nhà ở, nhà nghỉ dưỡng khu cắm lều trại nghỉ mát,các cơ sở sảnxuất nông lâm ngư nghiệp đô thị

- Đất giao thông: bao gồm đất xây dựng các tuyến đường chính, đườngkhu vực, đường trục đi bộ lớn, tuyến đường sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗ

xe và một số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông Trong quy hoạch đất giaothông cần đặc biệt lưu ý đến đất dành cho các công trình ngầm như đường cấp,thoát nước, đường dây điện và dây thông tin

Ngoài ra, đất đô thị còn gồm một số khu đất đặc biệt không trực thuộcquản lý trực tiếp của đô thị như khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân đội,các khu nghỉ dưỡng, các cơ quan đặc biệt của Nhà nước

Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị người ta phải căn cứvào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loại đất theo cáctiêu chuẩn thiết kế sau đây:

- Đất trung tâm đô thị- khu đô thị 3-5 3-5

- Đất cây xanh, thể dục thể thao: 15-22 15-22

- Đất giao thông: 10-13 12-14

Tổng cộng đất có chức năng đô thị: 80-100 100

Sự giao động của các chỉ tiêu phụ thuộc vào nhiều yếu tố như địa hìnhcủa khu đất xây dựng, địa chất công trình của khu đất xây dựng,số tầng cao củacông trình, hiện trạng tự nhiên và xây dựng của đô thị

Đối với chỉ tiêu diện tích đất bình quân đầu người, các đô thị nhỏ thườnglây chỉ tiêu cao, các đô thị lớn lấy chỉ tiêu thấp

3.3 Giao đất, cho thuê

* Giao đất.

Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào các mục đích

đã được phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích đó

+ Hồ sơ xin giao đất bao gồm:

- Đơn xin giao đất

- Dự án đầu tư xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phêduyệt

- Bản đồ địa chính hoặc hiện trạng khu đất xin giao tỷ lệ 1/ 200-1/1000

- Phương án đền bù

+ Thẩm quyền quyết định việc giao đất đô thị:

Hồ sơ trên được gửi đến cơ quan địa chính cùng cấp để thẩm tra và trình

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định

Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất của Chính phủ thì Tổngcục Địa chính và Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trìnhChính phủ quyết định

+ Trách nhiệm tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị:

Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị được thực hiện như sau:

Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện có tráchnhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bù cácthiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi địa phương mình quản lý

Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giaođất tại hiện trường theo quyết định giao đất, lập hồ sơ quản lý và theo dõi sựbiến động của quỹ đất đô thị

Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức, cánhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính

và làm thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của pháp luật

Người được giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại Uỷban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó

Sau khi nhận đất, người được giao đất phải tiến hành ngay các thủ tụcchuẩn bị đưa vào sử dụng, trong trường hợp có sự thay đổi về mục đích sử dụng,thì người được giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giảiquyết.

Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự ánđầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Nếu trongthời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn không tiến hành

sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì quyếtđịnh giao đất không còn hiệu lực

* Thuê đất

Các tổ chức và cá nhân không thuộc diện được giao đất hoặc không cóquỹ đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện được giao đất thìphải tiến hành cho thuê đất Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuêđất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau đây:

- Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các công trìnhtrong đô thị

- Sử dụng mặt bằng làm kho bãi

- Tổ chức các hoạt động xã hội như cắm trại, hội chợ, lễ hội

- Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu tư phát triển sảnxuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở

Các tổ chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dành cho cácmụch đích đã được phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất

* Hồ sơ xin thuê đất bao gồm:

- Đơn xin thuê đất

- Thiết kế sơ bộ mặt bằng khu đất xin thuê kèm theo thuyết minh

- Bản đồ địa chính khu đất xin thuê

- Giới thiệu địa điểm của Kiến trúc sư trưởng thành phố hoặc Sở Xâydựng (đối với nơi không có Kiến trúc sư trưởng)

Đối với việc xin thuê đất để xây dựng các công trình cố định, việc xinthuê đất được tiến hành như các thủ tục và trình tự xin giao đất

* Thẩm quyền quyết định cho thuê đất:

Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất và trình

cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định

Đối với việc cho người nước ngoài thuê đất được tiến hành theo quy địnhriêng của Nhà nước

3.4 Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị

* Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất

Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng kýviệc sử dụng đất với Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn để được cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng Việc đăng ký đất đai không chỉđảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt bụôc đối vớingười sử dụng đất Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan nhà nước nắm chắchiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý, đồng thời thườngxuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích

* Xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng thườngthuộc vào các trường hợp sau đây:

- Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyềncủa Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa ViệtNam hoặc Chính phủ Cách mạmg lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam cấp

- Những người đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất

do các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp vềquyền sử dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho ngườikhác theo chính sách của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xãhội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ Cách mạng lâm thời miền Nam ViệtNam

- Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện cácnghĩa vụ tài chính đối với nhà nước về quyền sử dụng đất

Những người sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc hợp pháp, nếukhông có đủ các giấy tờ hợp lệ như quy định song có đủ các điều kiện sau đâythì cũng được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quannhà nước có thẩm quyền xét duyệt

- Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quannhà nước có thẩm quyền

- Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng công cộng và các hànhlang bảo vệ các công trình kỹ thuật đô thị

- Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích lich sử, văn hoá, tôngiáo đã được Nhà nước công nhận

- Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đốivới Nhà nước về sử dụng đất

* Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ xin xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị phải baogồm đầy đủ những giấy tờ sau đây:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị

- Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất.

Nếu không có đủ các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất hợp pháp thì cơquan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo liên tục trên báo địa phương, sau 30 ngàykhông có ý kiến tranh chấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giảiquyết

- Sơ đồ lô đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do Uỷ bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp Cơ quanquản lý và địa chính giúp cho Uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng

ký, xét, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở vàquyền sử dụng đất ở đô thị

3.5 Chuyển quyền sử dụng đất đô thị

Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đấthợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuôn theo cácquy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai

Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tấtyếu, thường xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trường Vìvậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biếnđộng về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của người chủ sửdụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thờichính xác Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngănchặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất đểthực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồnthu tài chính thích đáng với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai

Theo quy định của Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sửdụng đất gồm 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thếchấp quyền sử dụng đất

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đấttrong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo

các nội dung, hình thức chuyển sử dụng đất theo quy định của các cơ quan cóthẩm quyền được quy định trong Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụngđất, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyểngiao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhậnquyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyểnnhượng

- Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất cóthời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trongmột thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trảlại đất khi hết thời hạn thuê

- Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đấtkhông đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo việcthực hiện nghĩa vụ dân sự

Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.Thôngthường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thếchấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở

- Thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển quyền sử dụng đất củangười chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quyđịnh của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai

* Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Điều 692 Bộ Luật Dân sự thì việc chuyển quyền sử

dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tụctại Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện Đối với việcchuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại Uỷ ban nhân dânthành phố trực thuộc trung ương

Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận thực hiệnthông qua hợp đồng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành

văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn bản về thừa

kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo Luật thừa kế)

* Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất đô thị

Chỉ những người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sửdụng đất Người được phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các điềukiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩmquyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai

- Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền

sử dụng đất trong thời hạn được quyền sử dụng còn lại

- Phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai; đấtchuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quyhoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

3.6 Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị

* Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị.

Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nước có quyềnthu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng hiệnđang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị

Khi thu hồi đất đang có người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng côngcộng, các công trình lợi ích chung, thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị theoquy hoạch và các dự án đầu tư lớn đã được duyệt thì phải có quyết định thu hồiđất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trước khi thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báocho người đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương

án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất

Người đang sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnhquyết định thu hồi đất của Nhà nước Trong trường hợp người có đất cố tìnhkhông chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì

bị cưỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó

Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, hoặc phát triển các công trìnhcông cộng, Uỷ ban nhân dân các thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện phảilập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện sinh hoạtcần thiết và ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.

Đối với các trường hợp các tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyển nhượngthừa kế, biếu tặng và trường hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà và quyền sửdụng đất hợp pháp khác thì việc đền bù, di chuyển và giải phóng mặt bằng dohai bên thoả thuận không thuộc vào chế độ đền bù thiệt hại của Nhà nước Nhànước chỉ thực hiện việc thu hồi và giao đất về thủ tục theo quy định của phápluật

* Đền bù thu hồi đất đô thị.

Đối tượng được hưởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các hộgia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chứckinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đókhông thuộc nguồn vốn của Ngân sách nhà nước

Ngoài ra, những trương hợp sau đây khi bị thu hồi đất tuy không đượchưởng tiền đền bù thiệt hại về đất nhưng được hưỏng đền bù thiệt hại về tài sản

và trợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới:

+ Hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê của Nhà nước,hoặc đất đấu thầu

+ Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị- xã hội, các đơn vị lực lượng vũtrang nhân dân, các tổ chức kinh tế của Nhà nước được giao đất mà được miễnkhông phải nộp tiền giao đất hoặc nộp tiền giao đất bằng nguồn vốn của Ngânsách nhà nước

Những người sử dụng đất bất hợp pháp khi bị Nhà nước thu hồi đất thìkhông được đền bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chi phí tháo dỡ, giải toảmặt bằng theo yêu cầu của Nhà nước

Về nguyên tắc chung, người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mụcđích nào thì khi Nhà nước thu hồi đất được đền bù bằng cách giao đất có cùngmục đích sử dụng để thay thế Trường hợp Nhà nước không thể đền bù bằng đất

hoặc người bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đất thì đền bù bằng tiềntheo giá đất bị thu hồi, do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất

3.7 Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo

và sử lý các vi phạm về đất đô thị

* Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị

Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện nhữngmâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp Những hình thức tranh chấp đất đaithường xảy ra trong quản lý đất đô thị là:

- Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng

- Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ( chuyển nhượng,chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất)

- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất

- Tranh chấp về bồi thường hại về đất

- Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất

- Tranh chấp về lối đi

- Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất ( như không cho đào

rãnh thoát nước qua bất động sản liền kề )

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai

* Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai.

Theo quy định tại Điều 38, Luật Đất đai, thì thẩm quyền giải quyết tranh

chấp về đất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp

* Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sửdụng đất mà người sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơquan nhà nước có thẩm quyền Cụ thể:

- Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyếtcác tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình vớicác tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết cáctranh chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếucác tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ương

- Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân dân đãgiải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính nhànước cấp trên Quyết định của cơ quan nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lựcthi hành

* Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Toà án nhândân

Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất màngười sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó

Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai được thực hiện theo cácthủ tục và các quy định pháp luật hiện hành

4 Cơ sở lý luận trong quản lý sử dụng đất đô thị

4.1 Việc sử dụng đất đô thị có tác dụng rất lớn đối với sự thúc đẩy hoặc kìm chế sự phát triển của kinh tế đô thị.

Đất đô thị với tính cách là tải thể của sự vận hành kinh tế đô thị, về bảnchất thuộc vào "tư liệu lao động nóichung" Tất cả mọi hoạt động kinh tế đô thịđều được tiến hành trong một không gian nhất định do đất đô thị tạo ra, tách rờiđất đô thị bất kỳ yếu tố nào của kinh tế đô thị cũng không thể phát huy được tácdụng Từ ý nghĩa này mà nói, đất đô thị là một yếu tố cấu thành quan trọng củakinh tế đô thị