Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu công nghiệp Đình Vũ tại phường Đông Hải 2,

- Phương pháp điều tra nhanh nông thôn: Xây dựng phiếu điều tra nhanh về giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu trong các năm 2010 - 2012 thông qua thông tin của cơ quan quản lý đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Vũ Viết Hòa

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG

KHU CÔNG NGHIỆP ĐÌNH VŨ TẠI PHƯỜNG ĐÔNG HẢI 2,

QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2013

1.1.1.1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Vũ Viết Hòa

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP ĐÌNH VŨ TẠI PHƯỜNG ĐÔNG HẢI 2,

QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - Năm 2013

DANH MỤC CÁC BẢNG

1 Bảng 2.1: Cơ cấu lao động có việc làm của quận Hải An theo ngành

2 Bảng 2.2: Tổng giá trị sản xuất các ngành kinh tế quận Hải An 38

3 Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất của phường Đông Hải các

5 Bảng 2.5: Quy hoạch sử dụng đất đến từng lô đất theo phương

7 Bảng 2.7: Kết quả thực hiện GPMB xây dựng KCN Đình Vũ

8 Bảng 2.8: Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước

thu hồi đất để xây dựng KCN Đình Vũ trên địa bàn quận Hải An 61

9 Bảng 2.9: Giá đất nuôi trồng thủy sản trung bình theo thị trường

ở khu vực xây dựng KCN Đình Vũ năm 2010 đến năm 2012 62

10 Bảng 2.10: So sánh giá đất NTTS thị trường trung bình với giá

đất NTTS tính bồi thường tại khu vực KCN Đình Vũ 62

11 Bảng 2.11: Đơn giá bồi thường một số cây trồng, hoa màu 68

12 Bảng 2.12: Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ về nhà và tài sản khác

13 Bảng 2.13: Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ về đất và các khoản hỗ

14 Bảng 2.14: Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về giá bồi

15 Bảng 2.15: Tổng hợp ý kiến của người dân về chính sách hỗ trợ 72

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

2 Hình 2.2: Cơ cấu kinh tế quận Hải An qua các năm 38

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Tính cấp thiết đề tài 1

Mục tiêu nghiên cứu 1

Nhiệm vụ nghiên cứu 2

Phạm vi nghiên cứu 2

Phương pháp nghiên cứu 2

Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn 3

Cấu trúc Luận văn 3

Chương 1 Tổng quan chính sách về thu hồi đất , giải phóng mặt bằng 4

1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá 4

1.2 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành 5

1.2.1 Cơ sở pháp lí về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 5

1.2.1.1 Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước 5

1.2.1.2 Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 6

1.2.1.3 Các văn bản pháp luật chủ yếu của nhà nước về bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi 7

1.2.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 10

1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 12

1.2.3.1 Thẩm quyền thu hồi đất 12

1.2.3.2 Bồi thường, hỗ trợ về đất 13

1.2.3.3 Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 18

1.2.3.4 Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất 20

1.2.3.5 Chính sách tái định cư 24

1.3 Tổng quan về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để xây dựng các Khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng 26

1.3.1 Các văn bản pháp lí chủ yếu của Thành phố về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 26

1.3.2 Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, GPMB để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hải Phòng 26

1.4 Tổng quan các dự án giải phóng mặt bằng đầu tư xây dựng trên địa bàn quận Hải An 30

Chương 2 Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng Khu công nghiệp Đình Vũ tại phường Đông Hải 2, quận Hải An, thành phố Hải Phòng 33

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hải An, thành phố Hải Phòng 33

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 33

2.1.2 Một số tình hình cơ bản phát triển kinh tế - xã hội quận Hải An 36

2.1.3 Khái quát các dự án xây dựng KCN trên địa bàn quận Hải An 39

2.2 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng của dự án Khu công nghiệp Đình Vũ 40

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 40

2.2.2 Khái quát về dự án xây dựng KCN Đình Vũ 42

2.2.3 Căn cứ pháp lí để thực hiện dự án 42

2.2.4 Phạm vi, giới hạn của dự án trên địa bàn 44

2.2.5 Mục tiêu của dự án 46

2.2.6 Quy hoạch chi tiết dự án 49

2.2.7 Tiến độ thực hiện dự án 55

2.2.8 Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng của dự án 59

2.2.8.1 Đánh giá về tình tình thực hiện thu hồi đất 59

2.2.8.2 Thực trạng bồi thường về đất (giá đất do nhà nước áp dụng) để tính

bồi thường và giá đất thực tế 60

2.2.8.3 Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất 63

2.2.8.4 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp (nuôi trồng thủy sản 69

2.2.9 Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tại Dự án xây dựng khu công nghiệp Đình Vũ 73

2.2.9.1 Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng 73

2.2.9.2 Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng 73

2.2.9.3 Nhận xét chung 74

Chương 3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác GPMB của dự án xây dựng khu công nghiệp Đình Vũ 76

3.1 Cơ sở cho việc đề xuất giải pháp 76

3.1.1 Về pháp lý 76

3.1.2 Về thực tiễn 76

3.2 Những đề xuất từ Nhà nước về cơ chế, chính sách 78

3.3 Về giá đất, tài sản trên đất bồi thường, hỗ trợ 82

3.4 Về tổ chức triển khai thực hiện 83

3.5 Một số giải pháp khác 85

3.5.1 Đổi mới công tác tuyên truyền và phổ biến, giáo dục về chính sách pháp luật đất đai 85

3.5.2 Tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy đảng, sự tham gia của hệ thống chính trị đối với công tác bồi thường, GPMB 86

3.5.2 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát 87

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88

TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài:

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BTHT&TĐC) là yếu tố quyết định cho nhà đầu tư thực hiện dự án, góp phần quan trọng trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội Do vậy, thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng (GPMB) là nhân tố quan trọng tạo sự ổn định xã hội, thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế và phát triển của thành phố Việc thực hiện công tác này không tốt là nhân tố gây mất ổn định xã hội, có thể gây tác động xấu đến suy nghĩ của người dân

Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp (KCN) mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa (CNH - HĐH) đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020

Dự án Đầu tư xây dựng KCN Đình Vũ là một dự án quan trọng của thành phố Hải Phòng do Công ty cổ phần KCN Đình Vũ làm chủ đầu tư Theo quy hoạch chi tiết, dự án có diện tích 359,3 ha trên địa bàn phường Đông Hải 2, quận Hải An thành phố Hải Phòng Tổng diện tích đất thu hồi 359,3 ha, trong đó: Diện tích đất nuôi trồng thủy sản 344,8 ha của 10 chủ sử dụng đất (gồm 73 hộ gia đình,

cá nhân) và 02 tổ chức; còn lại là đất bãi bồi ven sông, mương, bờ, lạch, đất công ích bước đầu GPMB gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, đối mặt với nhiều thách thức rất lớn

Vì vậy, việc nghiên cứu công tác thu hồi đất, GPMB của dự án này nhằm rút

ra được những bài học kinh nghiệm và các giải pháp nâng cao hiệu quả góp phần xây dựng chính sách BTHT&TĐC của thành phố Hải Phòng Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng Khu công nghiệp Đình Vũ tại phường Đông Hải 2, quận Hải An, thành phố Hải Phòng”

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Đánh giá thực trạng về công tác thu hồi đất, BTHT&TĐC làm cơ sở cho việc

đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện công tác GPMB của Dự án xây dựng Khu công nghiệp Đình Vũ tại phường Đông Hải 2 quận Hải An

3 Nhiệm vụ nghiên cứu:

Với mục tiêu nghiên cứu trên, Luận văn đặt ra nhiệm vụ nghiên cứu bao gồm:

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về BTHT&TĐC của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay

- Thu thập tài liệu, số liệu về công tác bồi thường, hỗ trợ, GPMB Dự án xây dựng KCN Đình Vũ

- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc diện bị thu hồi đất

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những nguyên nhân, khó khăn, vướng mắc trong GPMB của dự án

- Đề xuất một số giải pháp

4 Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi không gian: Thu hồi đất, GPMB của dự án với tổng diện tích 359,3 ha trên địa bàn phường Đông Hải 2, quận Hải An, thành phố Hải Phòng

5 Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông

tin tư liệu; chính sách, các Nghị định, Thông tư của Chính Phủ và các Quyết định, Công văn của thành phố Hải Phòng về công tác thu hồi đất, BTHT&TĐC tại Dự án KCN Đình Vũ, phục vụ cho mục đích đánh giá Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: Sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi

thường, hỗ trợ và tài sản gắn liền với đất phục vụ cho mục đích nghiên cứu

- Phương pháp điều tra nhanh nông thôn: Xây dựng phiếu điều tra nhanh về

giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu trong các năm 2010 - 2012 thông qua thông tin của cơ quan quản lý đất đai, Tổ chức Phát triển quỹ đất làm công tác bồi thường,

hỗ trợ, GPMB dự án, trên mạng Internet và trực tiếp phỏng vấn người dân để có số liệu so sánh với giá đất áp dụng để lập phương án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và giá đất theo khung giá do Uỷ ban nhân dân (UBND) thành phố Hải Phòng quy định Điều tra nhanh, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân trong diện được bồi thường, hỗ trợ về giá đất và tài sản gắn liền với đất để thu thập các thông tin về giá bồi thường

- Phương pháp tổng hợp và phân tích: Để đánh giá làm rõ thực trạng công

tác thu hồi đất, BTHT&TĐC của dự án và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách BTHT&TĐC, nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi đất

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn:

- Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

- Các văn bản quy định của thành phố Hải Phòng về trình tự thủ tục khi thu hồi đất để thực hiện dự án

- Các báo cáo của các cấp: Thành phố, quận, phường có liên quan đến vấn đề nghiên cứu

- Các báo cáo của Tổ chức Phát triển quỹ đất làm công tác bồi thường, hỗ trợ, GPMB khi thực hiện dự án

- Các giáo trình cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất đai,…

- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia

- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương

7 Cấu trúc Luận văn:

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được cấu trúc thành 3 chương:

Chương 1: Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, GPMB

Chương 2 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của Dự án xây dựng KCN Đình Vũ tại phường Đông Hải 2, quận Hải An, thành phố Hải Phòng

Chương 3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác GPMB của

Dự án xây dựng KCN Đình Vũ

Chương 1 TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT,

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Nhu cầu thu hồi đất, GPMB trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá

Theo văn kiện Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ 10, công nghiệp hóa được định nghĩa là quá trình chuyển đổi căn bản, toàn diện các hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và quản lý kinh tế - xã hội, từ sử dụng sức lao động thủ công là chính sang sử dụng một cách phổ biến sức lao động với công nghệ, phương tiện, phương pháp tiên tiến hiện đại, dựa trên sự phát triển của công nghiệp và tiến bộ khoa học công nghệ, tạo ra năng suất lao động xã hội cao

Mục tiêu tổng quát của công nghiệp hóa của nước ta là xây dựng nước Việt Nam trở thành nước công nghiệp có cơ sở vật chất kỹ thuật hiện đại, quan hệ cơ cấu kinh tế hợp lý, quan hệ sản xuất tiến bộ phù hợp với trình độ phát triển của lực lượng sản xuất, đời sống vật chất tinh thần cao, an ninh quốc phòng vững chắc, dân giàu nước mạnh xã hội công bằng dân chủ, văn minh Ra sức phấn đấu để đến năm

2020 nước Việt Nam cơ bản trở thành nước công nghiệp, với tỷ trọng ngành công nghiệp vượt trội hơn các ngành khác

Thực tiễn công nghiệp hóa ở nước ta: Trong 20 năm đổi mới vừa qua, Việt Nam đã từng bước tiến hành CNH - HĐH đất nước và đạt được những thành tựu sau:

- Cơ sở vật chất kỹ thuật đã được tăng đáng kể, khả năng độc lập tự chủ của nền kinh tế được nâng cao Từ một nước nông nghiệp lạc hậu, nước ta đã có hàng trăm KCN, khu chế xuất Các cơ sở hạ tầng như đường, sân bay, bến cảng, trường học, trạm điện được xây dựng khang trang

- Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng CNH - HĐH, từng ngành kinh tế đều có sự chuyển dịch tích cực về cơ cấu sản xuất, cơ cấu công nghệ theo hướng tiến bộ và gắn với thị trường

- Những thành tựu của CNH - HĐH đã góp phần quan trọng đưa nền kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng khá cao, thu nhập bình quân đầu người hàng năm tăng ổn định Đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng được cải thiện

Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tế trong khu vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hóa hiện nay thì nhu cầu sử

dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các KCN, khu

du lịch dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục

vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng Vì vậy sử dụng quỹ đất hợp lý phục vụ cho nền kinh tế luôn là nhiệm vụ hàng đầu và công tác quản lý, sử dụng vốn đất quốc gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nền kinh tế

Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình CNH

- HĐH là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi Để thực hiện tốt công tác thu hồi đất, GPMB phục vụ cho các dự án xây dựng, Nhà nước phải có môi trường pháp lý vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình huống, đặc biệt phải có các chính sách hợp

lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong việc BTHT&TĐC khi thu hồi đất

1.2 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành

1.2.1 Cơ sở pháp lý về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1.1 Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước

Mặc dù là đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không chiếm hữu, sử dụng đất đai, để bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, Nhà nước phải có những biện pháp pháp lý nhất định, một trong những biện pháp đó là thu hồi đất Luật Đất đai quy định các trường hợp bị thu hồi đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và nguyên tắc chung khi thu hồi đất trong những trường hợp cần thiết Hậu quả của việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng, liên quan đến quyền lợi của người bị thu hồi đất, các chủ đầu tư và Nhà nước Do đó, Nhà nước cần đặc biệt quan tâm đến lợi ích xã hội, quyền lợi của người có đất bị thu hồi Sự quan tâm này thể hiện qua chính sách BTHT&TĐC [15]

Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai Hình thức của nó là một quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất Thu hồi đất thể hiện quyền lực nhà nước trong tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Thu hồi đất cũng là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội đồng thời lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý Nhà nước về đất đai

Thu hồi đất được hiểu dưới các khía cạnh sau đây:

- Là một quyết định hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan hệ sử dụng đất của người sử dụng; Quyết định hành chính thể hiện quyền lực nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai;

- Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội hoặc là biện pháp chế tài được áp dụng nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai và một

số trường hợp đương nhiên

Từ đó có thể định nghĩa: Thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất

Tại khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 giải thích một cách cụ thể hơn

“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này”

1.2.1.2 Thu hồi đất có BTHT&TĐC

Để khẳng định đất đai là tài sản, là nguồn vốn quan trọng, trong các trường hợp cần thiết, Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 xác định rõ các trường hợp bị thu hồi đất So với Luật Đất đai năm 1993 phạm vi thu hồi đất được xác định hẹp hơn và chủ yếu phục vụ các nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục tiêu phát triển kinh tế

Điều 39, 40 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước chỉ thực hiện BTHT&TĐC đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi khi Nhà nước thu hồi dùng vào các mục đích sau:

- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong các trường hợp: Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an

ninh; Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất…

- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp:

đầu tư xây dựng KCN, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA)…

Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân

mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất

1.2.1.3 Các văn bản pháp luật chủ yếu của nhà nước về bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi

Theo luật đất đai các khái niệm có liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất được định nghĩa như sau:

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử

dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý

Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra, trả lại tương xứng với giá trị

hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử

dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi

đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà

nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với

một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

* Các chính sách thu hồi đất, GPMB từ trước khi có Luật Đất đai năm 2003

Từ năm 1965, Việt Nam lại tập trung sức toàn dân vào cuộc kháng chiến chống lại sự chiếm đóng của Mỹ ở phía Nam, để thống nhất đất nước Vào năm 1975, chiến tranh kết thúc và nước Việt Nam được thống nhất Năm 1980, Quốc hội Việt nam đã thông qua Hiến pháp lần thứ ba (gọi là Hiến pháp 1980), trong đó Nhà nước công nhận chỉ một hình thức sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản

lý Như vậy, người đang sử dụng đất chỉ có quyền được sử dụng, ai có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, ai không có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi Luật Đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tại khoản 4 Điều 48 quy định: “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật.”

Hiến pháp năm 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường GPMB nói riêng

- Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hóa Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 Với quy định “đất có giá” và người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường GPMB của Luật Đất đai năm 1993.[12]

Để cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:

- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất và nội dung, Nghị định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước, Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hóa việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất.v.v [4]

- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất;

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Tài chính- Xây dựng-Tổng cục địa chính-Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP;

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994

- Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP giá đất do Nhà nước quy định để bồi thường thiệt hại về đất khác xa so với giá thực tế Với giá trị được bồi thường người

có đất bị thu hồi không có khả năng tự lập nơi ở mới cũng như không có khả năng đầu tư để chuyển sang ngành nghề khác, để duy trì cuộc sống tối thiểu Như vậy, dưới tác động của cơ chế thị trường cùng với số lượng dự án gia tăng công tác bồi thường thiệt hại GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp, thực tiễn đồi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách, cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này [5]

* Các chính sách thu hồi đất, GPMB từ khi có Luật Đất đai năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01 tháng 7 năm 2004 Luật đất đai năm 2003 đề ra một số điểm mới so với những chính sách thu hồi đất, GPMB có từ trước như:

- Luật quy định về thu hồi đất, việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế;

- Bổ sung trường hợp thu hồi đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện

dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án;

- Quy định thêm về việc thu hồi đất đối với các trường hợp đất bị lấn chiếm;

- Đổi mới về nguyên tắc định giá đất phải đảm bảo sát với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

- Về thẩm quyền xác định giá đất: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương

Giá đất do UBND thành phố trực thuộc Trung ương công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đất đai trong năm đó;

- Về vấn đề BTHT&TĐC cho người có đất thu hồi được quy định tại Điều 42: Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường giá trị quyền

sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

Ngoài ra, để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, một số văn bản sau đã được ban hành:

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ

về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất [8]

- Tuy nhiên, để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường GPMB ngày 25 tháng 5 năm 2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [10]

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BTHT&TĐC Về Nghị định 69/2009/NĐ-CP tập trung vào việc làm rõ, bãi bỏ một số điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP về một số những vấn đề cơ bản về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BTHT&TĐC [11]

1.2.2 Nguyên tắc chung của BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

Ở Việt Nam việc BTHT&TĐC được thực hiện theo các nguyên tắc sau:

1 Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích nhà đầu tư:

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước phải quyết định chính sách BTHT&TĐC, quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường đất và tài sản Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biện pháp

xử lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư Tất cả các quyền này của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều 42,43,45,47 và

49 Nghị định 197/2004/NĐ-CP [8]

Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất của mình Do vây, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thoả đáng cụ thể:

- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm thu hồi đất (Khoản

2 Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP)

- Ngoài bồi thường về đất, tài sản người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề,… ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất (các Điều 17,18,19,20,21,22 và 23 và 23 Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

- Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu TĐC với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ (Điều 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tư 19/2009/TT-BTNMT)

Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất

Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ

ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất với mức cao nhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước như đã quy định tại Điều 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 5, Khoản

3 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất Nhà nước đã phải giành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền thu hồi đất, phân bố sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước đưa đến dân giàu, nước mạnh

2 Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện: BTHT&TĐC cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của Nhà nước không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường Tuy nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi chính sách BTHT&TĐC phù hợp với Luật Đất đai và công tác BTHT&TĐC được thực hiện công khai và bàn bạc dân chủ

- Trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể và BTHT&TĐC (Khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003)

- Người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội đồng BTHT&TĐC cấp quận, huyện,thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án BTHT&TĐC được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện BTHT&TĐC và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

- Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định về BTHT&TĐC và được cấp có thẩm quyền ra quyết định giải quyết Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định (Điều 40, Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.3.1 Thẩm quyền thu hồi đất:

Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và của Nhà nước, Điều 44 Luật Đất đai và các Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định

84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định về thẩm quyền thu hồi đất, có 2 cấp được quyết định thu hồi đất:

- UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam)

- UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà

ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất phải thực hiện đúng thẩm quyền của mình, không được ủy quyền cho UBND cấp dưới Các thẩm quyền nói trên gắn với trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thẩm quyền thu hồi đất

1.2.3.2 Bồi thường, hỗ trợ về đất:

Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước lại trao quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Người sử dụng đất tuy rằng không phải chủ sở hữu nhưng lại có 2/3 nhóm quyền của chủ sở hữu (chỉ không có quyền định đoạt) Do nhu cầu của mình, Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất buộc phải thực hiện nhưng được Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất đối với diện tích thu hồi bằng các chính sách bồi thường

Do quan hệ đất đai mang tính quyền lực nên khi Nhà nước thu hồi đất, người

có đất bị thu hồi không có quyền thỏa thuận với các cơ quan nhà nước Nhà nước tự mình quy định chính sách bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi Tại khoản 6

Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 giải thích như sau: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”

* Nguyên tắc bồi thường: Quy định tại Điều 14 Nghị định số

69/2007/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư số 14/2004/TT-BTTNMT có nội dung:

Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03

tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ

Hậu quả của việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng, trong khi người có đất bị thu hồi không có quyền thỏa thuận, nên Nhà nước phải quy định thật rõ ràng, cụ thể nguyên tắc bồi thường cho người có đất bị thu hồi Về nguyên tắc, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư (TĐC) hoặc nhà ở TĐC, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền

Trên thực tế, chỉ khi thu hồi đất ở thì chắc chắn người có đất bị thu hồi được Nhà nước bồi thường bằng cách giao đất TĐC Ngoài ra, do quỹ đất công, đất chưa

sử dụng không nhiều nên khi thu hồi các loại đất khác đặc biệt là đất nông nghiệp thì hầu như Nhà nước sẽ bồi thường cho người có đất bị thu hồi bằng giá trị quyền

sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất Giá đất lại do Nhà nước quy định nên phát sinh nhiều khiếu nại về giá đất

* Điều kiện được bồi thường: Điều kiện để người đang sử dụng đất được bồi

thường về đất thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và các Điều 44, 45 và 46 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Một số điểm tại khoản 3 Điều 8 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

* Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:

+ Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

+ Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đấ tại thời điểm có quyết định thu hồi

Nếu Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm

có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp

* Những trường hợp không được bồi thường:

1 Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 69/2007/NĐ-CP

2 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử sụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

3 Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3,

4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003

4 Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP nhưng một trong các trường hợp quy định tại khoản 1,2,3,4 và 5 Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP

* Giá đất để tính bồi thường:

1 Giá đất để tính bồi thường quy định tại Điều 11 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được UBND cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất

2 Chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại khoản 3 Điều 9 của Nghị định

số 197/2004/NĐ-CP là các chi phí thực tế hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được Các khoản chi phí đầu tư vào đất phải có đầy đủ

hồ sơ, chứng từ, thực tế chứng minh Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằng (=) tổng chi phí thực tế hợp lý tính thành tiền đã đầu tư vào đất trừ (-) đi số tiền đầu tư phân bổ cho thời gian đã sử dụng đất

* Phương pháp tính giá bồi thường: Phương pháp tính giá bồi thường chính

là phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư [9]

* Nội dung bồi thường, hỗ trợ cho từng loại đất:

1 Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: Được quy định tại Điều

16 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng

- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì việc bồi thường được thực hiện như sau:

+ Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;

+ Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của xã, phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

2 Đối với đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:

- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở của hộ gia đình và cá nhân, theo Điều 11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:

+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do Nhà nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Đất phi nông nghiệp là đất ở theo Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định: + Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương

+ Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi

3 Đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp của tổ chức theo Điều 12 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:

- Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiêp được Nhà nước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất

hợp pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phí đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền chi phí đầu tư này được bồi thường

- Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

1.2.3.3 Bồi thường, hỗ trợ về tài sản:

* Nguyên tắc bồi thường: Theo Điều 18 Nghị định 197/NĐ-CP quy định:

1 Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường

2 Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

3 Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, khi sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường

4 Nhà công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01/07/2004

mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mặt đất sử dụng đất đã được xây dựng trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường

5 Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường

6 Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì chỉ bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, mức bồi thường

do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế tại địa phương

* Nội dung bồi thường: Theo Nghị định 197/NĐ-CP và bổ sung tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định:

- Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất:

1 Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

2 Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường như sau:

a) Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình;

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình

do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại

b) Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

3 Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường

Trong trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chưa được xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì UBND cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường

4 Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật Đất đai thì không được bồi thường

5 Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

1.2.3.4 Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất:

Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất được quy định cụ thể tại Điều 18, 19, 20,

21, 22, 32 Nghị định 69/NĐ-CP Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ TĐC đối với trường hợp thu hồi đất ở; Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở; Hỗ trợ khác

- Người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu TĐC) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở

- UBND cấp tỉnh quy định mức hỗ trợ cụ thể quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này

- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà

tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu TĐC tập trung trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ TĐC quy định tại khoản 1 Điều này

- UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương quy định về suất TĐC tối thiểu và mức hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này

* Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp (kể cả đất vườn, ao và đất nông nghiệp quy định tại khoản 1, khoản

2 Điều 21 Nghị định này) thì được hỗ trợ ổn định đời sống theo quy định sau đây:

+ Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được

hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng;

+ Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ

ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;

+ Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương

- Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của ba năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ

cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ bằng tiền Mức hỗ trợ cao nhất bằng giá đất bồi thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương

- Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ

ổn định sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch

vụ công thương nghiệp

- UBND cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả hỗ trợ quy định tại Điều này cho phù hợp với thực tế tại địa phương

* Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở:

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà

ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% – 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% – 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

- UBND cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích đất được hỗ trợ và giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương

* Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 21 Nghị định này mà

không có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định này còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

+ Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương

+ Hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Việc áp dụng theo hình thức này được thực hiện đối với các địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, quỹ nhà ở và người được hỗ trợ có nhu cầu về đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà giá trị được hỗ trợ theo quy định tại điểm a khoản này lớn hơn hoặc bằng giá trị đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; phần giá trị chênh lệch được hỗ trợ bằng tiền

- UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể hình thức hỗ trợ và mức hỗ trợ quy định tại khoản 1 Điều này cho phù hợp với thực tế của địa phương

- Trường hợp người được hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 Điều này có nhu cầu được đào tạo, học nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề và được miễn học phí đào tạo cho một khóa học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động

Kinh phí hỗ trợ chuyển đổi nghề cho các đối tượng chuyển đổi nghề nằm trong phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và được tính trong tổng kinh phí của dự

án đầu tư hoặc phương án BTHT&TĐC được duyệt

UBND cấp tỉnh chỉ đạo lập và tổ chức thực hiện phương án đào tạo nghề, tạo việc làm cho các đối tượng bị thu hồi đất nông nghiệp

Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề được lập và phê duyệt đồng thời với phương án BTHT&TĐC Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề phải lấy ý kiến của người bị thu hồi đất thuộc đối tượng chuyển đổi nghề

- Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người bị thu hồi đất nông nghiệp theo quy định tại Điều này

* Hỗ trợ gia đình chính sách:

- Gia đình liệt sỹ, thương bệnh binh, anh hùng các lực lượng vũ trang nhân dân, anh hùng lao động, gia đình có công với cách mạng

- Gia đình có người nhiễm chất độc màu da cam

- Hộ thuộc diện xóa đói giảm nghèo theo tiêu chuẩn nghèo do thành phố quy định bị thu hồi đất có xác nhận của chính quyền địa phương và cơ quan Lao động, thương binh và Xã hội cấp huyện

* Hỗ trợ người đang thuê nhà hoặc không thuộc sở hữu Nhà nước:

- Hộ gia đình, cá nhân đang thuê nhà ở không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi nhà nước thu hồi đất phải dỡ nhà, phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí di chuyển

- Căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quy định hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất cho hộ gia đình cá nhân

* Hỗ trợ khác:

- Ngoài việc hỗ trợ quy định tại các Điều 18, 19, 20, 21 và 22 Nghị định này, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người

bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn sống chính từ sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng mà không

đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8 Nghị định số

197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì UBND cấp có thẩm quyền xem xét hỗ trợ phù hợp với thực tế của địa phương

tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án TĐC để bảo đảm phục vụ TĐC cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

- Việc lập dự án và xây dựng khu TĐC thực hiện theo quy định hiện hành về quản lý đầu tư và xây dựng

* Bố trí tái định cư:

- Cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí TĐC phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí TĐC và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí TĐC; nội dung thông báo gồm:

+ Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà TĐC;

+ Dự kiến bố trí các hộ vào TĐC

- Ưu tiên TĐC tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án TĐC, ưu tiên

vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ,

hộ gia đình chính sách

- Tạo điều kiện cho các hộ vào khu TĐC được xem cụ thể khu TĐC và thảo luận công khai về dự kiến bố trí quy định tại khoản 1 Điều này

* Điều kiện bắt buộc đối với khu TĐC:

- Khu TĐC phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và phải được sử dụng chung cho nhiều dự án

- Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu TĐC phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

* Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở:

- Quyền: Đăng ký đến ở nơi tái định cư bằng văn bản; được ưu tiên đăng ký

hộ khẩu cho bản thân, các thành viên khác trong gia đình về nơi ở mới và được ưu tiên chuyển trường cho các thành viên trong gia đình trong độ tuổi đi học; được từ chối vào khu TĐC nếu khu TĐC không đảm bảo các điều kiện như đã thông báo và niêm yết công khai; được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí

- Nghĩa vụ: Thực hiện di chuyển vào khu TĐC theo đúng thời gian theo quy

định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật; nộp tiền mua nhà

ở hoặc tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

* TĐC đối với dự án đặc biệt:

Đối với dự án đầu tư do Chính phủ, Quốc hội quyết định mà phải di chuyển

cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hoá của cộng đồng thì tùy từng trường hợp cụ thể, Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc trình Chính phủ xem xét quyết định chính sách TĐC đặc biệt với mức hỗ trợ cao nhất được áp dụng là hỗ trợ toàn bộ chi phí lập khu TĐC mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồng ruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội,

tư ; về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng

1.3.2 Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, GPMB để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hải Phòng

Thực hiện Nghị quyết số 32/NQ-TW của Bộ chính trị về xây dựng và phát triển thành phố Hải Phòng thời kỳ CNH-HĐH sớm đưa thành phố trở thành thành phố công nghiệp hóa trước năm 2020 và các Nghị quyết của Trung ương, Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ XIII nhằm đạt mục tiêu hoàn thành sự nghiệp

CNH-HĐH thành phố trước năm 2020 Từ năm 2003 đến nay rất nhiều dự án được đầu tư liên quan đến việc sử dụng mặt bằng, do đó nhu cầu sử dụng đất tăng khá lớn Trong các dự án đầu tư vào thành phố, có nhiều dự án có quy mô sử dụng từ hàng vài chục tới hàng trăm ha đất như: Cụm công nghiệp Tràng Duệ, Cụm Công nghiệp Tân Liên; Khu đô thị Olimpia, Sân Golf và khu đô thị du lịch Đồ Sơn ; có dự án liên quan đến việc điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất lớn của thành phố như Nhà máy Nhiệt điện Hải Phòng I và II sử dụng 216 ha; có hàng trăm các dự án vừa và nhỏ sử dụng từ hàng nghìn mét vuông đến hàng chục ha đất Do vậy công tác bồi thường, GPMB giai đoạn từ 2003 đến nay được coi là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, đột xuất của cấp uỷ Đảng, Chính quyền và các cơ quan chuyên môn liên quan của thành phố Nhiều địa phương tập trung dự án như quận Ngô Quyền, quận Hải An, huyện Thuỷ Nguyên, huyện An Dương, huyện Kiến Thuỵ hầu như tập trung sự lãnh đạo và nhân lực vào công tác bồi thường, GPMB, hệ thống chính trị địa phương đã có lúc được huy động tối đa tham gia vào việc giải thích, vận động, thuyết phục người có đất thu hồi Nhờ có sự lãnh đạo tập trung của các cấp uỷ Đảng, Chính quyền và sự nỗ lực của các cơ quan chuyên môn công tác bồi thường, GPMB của thành phố từ năm 2003 đến nay đã đạt được kết quả cao

Từ năm 2003 đến nay, toàn thành phố đã kiểm kê, lập phương án BTHT&TĐC cho 1.090 dự án với tổng diện tích thu hồi trên 9.024 ha; tổng số hộ 112.102 hộ, số nhân khẩu trên 400 ngàn nhân khẩu, tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ

là 7.113 tỷ đồng, trong đó hỗ trợ ổn định cuộc sống và chuyển nghề lao động trị giá hàng trăm tỷ đồng [23]

Trong số 1.090 dự án đã thực hiện bồi thường, GPMB, đáng chú ý có những

dự án trọng điểm, có qui mô lớn, đã bàn giao đất cho nhà đầu tư thực hiện như: Dự án Sân Gol Quốc tế và khu du lịch Đồ Sơn với tổng số diện tích thu hồi trên 247 ha, kinh phí bồi thường, hỗ trợ là 74 tỷ đồng, đã hoàn thành việc GPMB bàn giao đất cho Chủ đầu tư năm 2005; Dự án Nhà máy Nhiệt điện 1 Hải Phòng tại Tam Hưng huyện Thuỷ Nguyên có diện tích đất thu hồi 163 ha, được phê duyệt giá trị hơn 92 tỷ đồng, liên quan đến hơn một ngàn hộ có đất bị thu hồi (trong đó có gần 200 hộ dân có đất thổ cư bị thu hồi phải di chuyển nhà ở) đến nay đã cơ bản bàn giao mặt bằng các hạng mục công trình chính cho Chủ đầu tư; KCN Tràng Duệ đợt 1 thu hồi 136 ha với hơn

1.100 hộ dân có đất thu hồi, giá trị bồi thường, hỗ trợ trên 50 tỷ, hiện nay đã bàn giao đất giai đoạn 1 cho Công ty cổ phần đầu tư Sài Gòn - Hải Phòng; Dự án cải tạo Cảng Hải Phòng giai đoạn II, diện tích 600 ha, nằm trên địa bàn 3 quận, huyện: Hải An, Cát Hải, Thuỷ Nguyên với tổng mức bồi thường trên 56 tỷ đồng, diện tích thu hồi có liên quan đến nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, có nhiều hạng mục công trình kỹ thuật phức tạp, đã được BGMB cho chủ đầu tư đúng tiến độ (trong năm 2004); Dự án Khu

đô thị nối đường Lạch Tray với đường Hồ Sen - Cầu Rào II, diện tích 5,9 ha, liên quan đến 398 hộ dân cư với tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ là 51,5 tỷ đồng và các

dự án Tân Liên (giai đoạn 1), Shinec VinaShin (giai đoạn 1); KCN Đồ Sơn, KCN Đình Vũ; Cảng Hải Phòng giai đoạn II, Đường ô tô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, KCN, đô thị, dịch vụ VSIP - Hải Phòng đã cơ bản được hoàn thành, bàn giao mặt bằng (BGMB) cho Chủ đầu tư

Việc tổ chức TĐC có ý nghĩa rất quan trọng yêu cầu phải đi trước một buớc để chủ động mặt bằng thực hiện dự án; việc tổ chức TĐC được thực hiện dưới 3 hình thức: TĐC bằng đất, bằng nhà hoặc bằng tiền Tuy nhiên, trên thực tế các đối tượng

bị thu hồi đất đều có nhu cầu TĐC bằng hình thức giao đất để tự xây dựng nhà ở Từ năm 2003 đến nay, tổng số hộ gia đình bị thu hồi đất ở có nhu cầu TĐC là 8.626 hộ, nhu cầu diện tích đất TĐC là 52 ha; số hộ đã được giao đất TĐC là 4.086 hộ

Việc đảm bảo cho các dự án đầu tư thành công sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện mục tiêu chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu đầu tư, làm cho quá trình CNH

- HĐH diễn ra mạnh mẽ và nhanh chóng hơn Ngược lại, việc chậm trễ, không thực hiện tốt công tác bồi thường, GPMB sẽ dẫn đến nhiều hệ quả xấu: Trước hết là chính sách của Đảng và Nhà nước không được thực hiện nghiêm, các dự án đầu tư mất thời

cơ đầu tư, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, và sự nghiệp CNH - HĐH thành phố; về mặt xã hội làm phát sinh các vụ khiếu kiện phức tạp kéo dài, gây mất an ninh trật tự xã hội, tốn kém tiền của, thời gian, công sức của Nhà nước, của Doanh nghiệp, của nhân dân

Do tính chất đặc biệt của công tác BTHT&TĐC, Thành ủy, Hội đồng nhân dân (HĐND), UBND thành phố đã quan tâm, trực tiếp kiểm tra chỉ đạo thực hiện công tác bồi thường, GPMB của thành phố và đến từng địa phương Đối với các dự

án, công trình trọng điểm, Thành phố thành lập các Ban chỉ đạo, phân công các

đồng chí Phó Chủ tịch UBND thành phố trực tiếp làm Trưởng ban, mời Lãnh đạo các Ban của Thành uỷ, HĐND thành phố, các Tổ chức chính trị, xã hội tham gia Ban chỉ đạo để chỉ đạo toàn diện quá trình thực hiện công tác bồi thường, GPMB,

có biện pháp kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, huy động tổng lực sức mạnh của hệ thống chính trị địa phương tham gia vào công tác bồi thường khi cần thiết nhằm đảm bảo tiến độ bàn giao đất cho dự án Đối với các dự án có quy mô vừa và nhỏ, UBND thành phố giao cho cấp uỷ, chính quyền quận, huyện, thị xã trực tiếp tổ chức thực hiện có sự phối hợp chặt chẽ của các cơ quan liên quan của thành phố để đảm bảo việc bồi thường, GPMB đúng quy định của pháp luật và tiến độ các dự án

Thành phố đã quan tâm kiện toàn, củng cố tổ chức bộ máy làm công tác bồi thường, trang bị cơ sở vật chất kỹ thuật để các tổ chức này đủ sức đảm đương nhiệm vụ: Ở cấp thành phố, thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; ở cấp quận, huyện thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc quận, huyện (12/15 quận, huyện đã thành lập) để thực hiện việc bồi thường, GPMB và đấu giá quyền sử dụng đất ;

Quan tâm chỉ đạo việc xây dựng chính sách có liên quan đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi: Hàng năm, HĐND thành phố có Nghị quyết về giá đất để UBND thành phố ban hành thực hiện trong năm Từ năm 2003 đến nay, UBND thành phố đã ban hành những văn bản pháp quy quy định cụ thể về các chính sách BTHT&TĐC, những chính sách này thường xuyên được cập nhật, bổ sung theo nguyên tắc đảm bảo mức hỗ trợ, bồi thường, quyền lợi tối đa theo quy định cho người

có đất thu hồi, trong đó đặc biệt chú ý các chế độ hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ hộ nghèo, gia đình chính sách, mất đất nông nghiệp, chuyển đổi nghề nghiệp… nhằm tạo điều kiện nhanh chóng ổn định đời sống cho người dân có đất thu hồi

Công tác GPMB trong năm 2013 tiếp tục được Thành uỷ - HĐND - UBND xác định là một nhiệm vụ khó khăn, phức tạp và nhạy cảm, là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trước mắt và lâu dài Thực hiện nhiệm vụ GPMB tốt hay không không những liên quan trực tiếp đến việc thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm, bước đột phá của Thành phố mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện các nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội của Thành phố, biến khó khăn thành cơ hội nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư, góp phần quan

trọng trong việc tạo môi trường đầu tư của Thành phố hấp dẫn thu hút các nguồn vốn, các dự án đầu tư để xây dựng và phát triển Thành phố

* Đánh giá, nhận xét:

Tổ chức làm công tác bồi thường từ thành phố đến cơ sở xã, phường đã có cố gắng để hoàn thành khối lượng công việc rất lớn và phức tạp trong điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật, con người đều còn rất mới mẻ và kinh nghiệm còn hạn chế Các cấp uỷ Đảng, Chính quyền địa phương đã bước đầu có sự chủ động, tích cực chỉ đạo công tác bồi thường trên địa bàn; hệ thống chính trị địa phương khi cần thiết cũng đã được huy động tham gia, góp phần quan trọng cho việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, nhất là đối với các dự án có khiếu kiện đông người Nhờ có sự lãnh đạo, chỉ đạo kiên quyết, tập trung của các cấp uỷ Đảng, chính quyền, sự tham gia tích cực của hệ thống chính trị mà một số điểm nóng về đền bù, GPMB tại một số địa phương trong thời gian qua đã từng bước được tháo gỡ, giải phóng được mặt bằng bàn giao cho chủ đầu tư

Tồn tại, yếu kém lớn nhất, bao trùm nhất trong công tác bồi thường, GPMB trong thời gian qua là hầu hết các dự án đều gặp vướng mắc, đa số các dự án chậm tiến độ BGMB cho nhà đầu tư, nhất là các dự án có quy mô sử dụng đất lớn, các công trình trọng điểm của quốc gia và thành phố Ngay cả đối với một số dự án đã BGMB cho chủ đầu tư cũng chưa dứt điểm, còn để lại những tồn tại gây khó khăn cho việc triển khai đầu tư, là nguyên cớ để một số nhà đầu tư lấy đó làm lý do trốn tránh nghĩa

vụ với Nhà nước, điển hình nhất là các dự án phát triển nhà

1.4 Tổng quan các dự án GPMB đầu tư xây dựng trên địa bàn quận Hải An

Trong những năm qua, công tác BTHT&TĐC tại quận Hải An, thành phố Hải Phòng đã được các cấp ủy, chính quyền quan tâm triển khai thực hiện và mang lại hiệu quả thiết thực, góp phần quan trọng vào sự phát triển chung của Quận, tạo ra bộ mặt mới khang trang, trật tự, hiện đại trên địa bàn Trong giai đoạn từ năm 2005 đến nay, UBND quận Hải An đã và đang triển khai công tác GPMB100 dự án Tổng diện tích đất cần thu hồi khoảng 218,8 ha, liên quan đến khoảng 5.569 hộ dân, phần diện tích đã GPMB các dự án đang triển khai khoảng 185,5 ha, trong đó:

- Có 69/100 dự án đã triển khai công tác GPMB từ năm 2010 trở về trước và

đã GPMB được khoảng 145,0 ha/218,8 ha phải thu hồi

- Có 16/100 dự án đã cơ bản hoàn thành, chiếm khoảng 40,5ha/218,8ha phải thu hồi

- Có 15/100 dự án bắt đầu triển khai công tác GPMB từ năm 2010-2012 với tổng diện tích cần thu hồi khoảng 33,3ha

Các Dự án GPMB hiện đang trong quá trình triển khai trên địa bàn quận Hải An:

1 Xây dựng Khu đô thị mới: Quyết định số 391/QĐ-UBND ngày 15/3/2007 của UBND thành phố Hải Phòng về việc thu hồi đất giao cho Công ty Xây dựng và Phát triển nhà để thực hiện Dự án xây dựng Khu đô thị mới tại phường Đằng Hải, quận Hải

An, với diện tích 43.489m2

2 Dự án Phát triển giao thông đô thị thành phố Hải Phòng: Thông báo số 55/TB-UBND ngày 25/02/2011 của UBND thành phố Hải Phòng về việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng Dự án Phát triển giao thông đô thị Thành phố Hải Phòng (hạng mục xây dựng tuyến đường Bắc Sơn - Nam Hải) do Sở Giao thông vận tải làm chủ đầu tư, với diện tích 308.039 m2

3 Dự án xây dựng khu quản lý và xử lý chất thải rắn:

Quyết định số 1670/QĐ-UB ngày 22/7/2003 của UBND thành phố Hải Phòng

về việc thu hồi đất tại đầm Quyết Thắng phường Tràng Cát, quận Hải An để giao cho Công ty Môi trường đô thị để xây dựng khu quản lý và xử lý chất thải rắn, với diện tích 182.126 m2

Công văn số 7928 /UBND-ĐC ngày 14/12/2011 của UBND Thành phố Hải Phòng về việc lập phương án bồi thường dự án quản lý và xử lý chất thải rắn tại Tràng Cát, theo đó, UBND thành phố giao UBND quận Hải An triển khai tiếp việc lập, phê duyệt phương án bồi thường, GPMB diện tích đất còn lại của Dự án quản

lý và xử lý chất thải rắn do Công ty TNHH Một thành viên Môi trường và đô thị Hải Phòng làm chủ đầu tư tại phường Tràng Cát quận hải An

4 Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu TĐC phục vụ GPMB: Thông báo

số 386/TB-UBND Ngày 21/12/2011; Thông báo số 882/TB-UBND ngày 23/12/2011 của UBND thành phố Hải Phòng về việc thu hồi đất để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng

hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng Tuyến đường Giao thông công cộng và khu D3 trong khu Trung tâm hành chính quận tại phường Đằng Hải quận Hải An với diện tích thu hồi là 5.460,82m2

5 Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát: Thông báo số 55/TB-UBND ngày 19/3/2012 của UBND thành phố Hải Phòng về việc thu hồi đất

để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát do Công ty TNHH MTV phát triển đô thị phát triển đô thị Tràng Cát (thuộc Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc) làm chủ đầu tư tại phường Tràng Cát, quận Hải An, với diện tích 5.849.100 m2

* Đánh giá, nhận xét: Trong quá trình thực hiện công tác BTHT&TĐC,

UBND quận, Hội đồng bồi thường, GPMB quận và UBND các phường nơi có đất thu hồi đã có nhiều cố gắng, tập trung nhiều thời gian để giải quyết tháo gỡ kịp thời các vướng mắc và đạt được nhiều kết quả nhất định Tuy nhiên, một số dự án có lúc còn thiếu tập trung, đồng bộ, thiếu quyết liệt nên kết quả còn hạn chế chưa cao