Nâng cao chất lượng hoạt động môi giới bất động sản tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group

Một số kiến nghị đối với cơ quan quản lý Nhà nước và các tổ chức hiệp hội bất động sản nhằm nâng cao chất lượng hoạt động môi giới tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group 83SƠ ĐỒ: LỜI

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực tập và thực hiện chuyên đề tốt nghiệp, bên cạnh những

nỗ lực phấn đấu của bản thân, em đã nhận được sự động viên khích lệ tinh thần rất lớn từ các thầy cô giáo, bạn bè, đặc biệt là người thân trong gia đình

Chính vì vậy, em xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, đặc biệt là cô giáo Ngô Thị Phương Thảo – người đã tận tình đóng góp ý kiến, hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề này.Bên cạnh đó, em cũng gửi lời cảm ơn tới bạn bè và những người thân đã luôn

ở bên cạnh, giúp đỡ em những lúc khó khăn trong suốt một quá trình dài

Cuối cùng, em xin cảm ơn Ban lãnh đạo và các anh chị nhân viên Siêu thị dự

án bất động sản Cen Group đã tạo điều kiện cho em được thực tập trong một môi trường làm việc chuyên nghiệp để có cơ hội trau dồi những kĩ năng và kinh nghiệm thực tế nhằm phục vụ cho công việc sau này

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn !

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN 1 Trong quá trình thực tập và thực hiện chuyên đề tốt nghiệp, bên cạnh những

nỗ lực phấn đấu của bản thân, em đã nhận được sự động viên khích lệ tinh thần rất lớn từ các thầy cô giáo, bạn bè, đặc biệt là người thân trong gia đình

1 Chính vì vậy, em xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, đặc biệt là cô giáo Ngô Thị Phương Thảo – người đã tận tình đóng góp ý kiến, hướng dẫn em hoàn thành

chuyên đề này 1 Bên cạnh đó, em cũng gửi lời cảm ơn tới bạn bè và những người thân đã luôn ở bên cạnh, giúp đỡ em những lúc khó khăn trong suốt một quá trình dài 1 Cuối cùng, em xin cảm ơn Ban lãnh đạo và các anh chị nhân viên Siêu thị dự

án bất động sản Cen Group đã tạo điều kiện cho em được thực tập trong một môi trường làm việc chuyên nghiệp để có cơ hội trau dồi những kĩ năng và

kinh nghiệm thực tế nhằm phục vụ cho công việc sau này 1

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn ! 1

MỤC LỤC 2 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 5

BĐS : Bất động sản 5 TNHH : Trách nhiệm hữu hạn 5 XHCN : Xã hội chủ nghĩa 5 CMT : Chứng minh thư 5 CMND : Chứng minh nhân dân 5

MS : Micosoft 5 WTO : World Trade Organisation 5 CBRE : CB Richard Ellis 5 MLS : Multiple Listing Service (Dịch vụ niêm yết đa chiều) 5

NDT : Nhân dân tệ 5 BXD : Bộ Xây dựng 5

CP : Cổ phần 5 NVKD : Nhân viên kinh doanh 5 BLĐ : Ban lãnh đạo 5

PR : Public relation (Quan hệ công chúng) 5 SMS : Short Message Services (Dịch vụ tin nhắn ngắn) 5

CH : Căn hộ 5

VAT : Value added tax (Thuế giá trị gia tăng) 5

GTHĐ : Giá trị hợp đồng 5 TTTM : Trung tâm thương mại 5

VP : Văn phòng 5 KĐT : Khu đô thị 5 DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU 6

1 Lý do chọn đề tài 11

2 Mục đích nghiên cứu 12

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 12

4 Phương pháp nghiên cứu 12

5 Nội dung nghiên cứu 12

1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 13

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 13

1.2 Hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản 18

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản 18

1.2.2 Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản 22

1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động môi giới bất động sản 301.4 Kinh nghiệm hoạt động môi giới bất động sản ở một số nước trên thế giới và tại một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội 37

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI SIÊU THỊ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CEN GROUP 43

2.1 Giới thiệu chung về siêu thị dự án bất động sản Cen Group 43

2.1.1 Tập đoàn bất động sản Cen Group 43

2.1.2 Siêu thị dự án bất động sản Cen Group 44

Cơ sở vật chất kĩ thuật 48

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group 49

2.2.1 Thực trạng về tổ chức hoạt động 49

2.2.2 Thực trạng về hoạt động môi giới bất động sản 53

2.3 Đánh giá về hoạt động môi giới tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group 652.3.1 Những kết quả đạt được 65

2.3.2 Những hạn chế, khó khăn, vướng mắc 71

3.1 Mục tiêu và định hướng phát triển của siêu thị dự án trong tương lai 76

3.2 Mục tiêu và định hướng phát triển hoạt động môi giới bất động sản của siêu thị dự án 77

3.3 Giải pháp đề xuất nhằm nâng cao chất lượng hoạt động môi giới bất động sản của siêu thị dự án 78

3.4 Một số kiến nghị đối với cơ quan quản lý Nhà nước và các tổ chức hiệp hội bất động sản nhằm nâng cao chất lượng hoạt động môi giới tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group 83

WTO : World Trade Organisation

CBRE : CB Richard Ellis

MLS : Multiple Listing Service (Dịch vụ niêm yết đa chiều)

PR : Public relation (Quan hệ công chúng)

SMS : Short Message Services (Dịch vụ tin nhắn ngắn)

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

BẢNG

LỜI CẢM ƠN 1 Trong quá trình thực tập và thực hiện chuyên đề tốt nghiệp, bên cạnh những

nỗ lực phấn đấu của bản thân, em đã nhận được sự động viên khích lệ tinh thần rất lớn từ các thầy cô giáo, bạn bè, đặc biệt là người thân trong gia đình

1 Chính vì vậy, em xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, đặc biệt là cô giáo Ngô Thị Phương Thảo – người đã tận tình đóng góp ý kiến, hướng dẫn em hoàn thành

chuyên đề này 1 Bên cạnh đó, em cũng gửi lời cảm ơn tới bạn bè và những người thân đã luôn ở bên cạnh, giúp đỡ em những lúc khó khăn trong suốt một quá trình dài 1 Cuối cùng, em xin cảm ơn Ban lãnh đạo và các anh chị nhân viên Siêu thị dự

án bất động sản Cen Group đã tạo điều kiện cho em được thực tập trong một môi trường làm việc chuyên nghiệp để có cơ hội trau dồi những kĩ năng và

kinh nghiệm thực tế nhằm phục vụ cho công việc sau này 1

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn ! 1

MỤC LỤC 2 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 5

BĐS : Bất động sản 5 TNHH : Trách nhiệm hữu hạn 5 XHCN : Xã hội chủ nghĩa 5 CMT : Chứng minh thư 5 CMND : Chứng minh nhân dân 5

MS : Micosoft 5 WTO : World Trade Organisation 5 CBRE : CB Richard Ellis 5 MLS : Multiple Listing Service (Dịch vụ niêm yết đa chiều) 5

NDT : Nhân dân tệ 5 BXD : Bộ Xây dựng 5

CP : Cổ phần 5 NVKD : Nhân viên kinh doanh 5 BLĐ : Ban lãnh đạo 5

PR : Public relation (Quan hệ công chúng) 5 SMS : Short Message Services (Dịch vụ tin nhắn ngắn) 5

CH : Căn hộ 5 VAT : Value added tax (Thuế giá trị gia tăng) 5

GTHĐ : Giá trị hợp đồng 5 TTTM : Trung tâm thương mại 5

VP : Văn phòng 5 KĐT : Khu đô thị 5 DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU 6

1 Lý do chọn đề tài 11

2 Mục đích nghiên cứu 12

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 12

4 Phương pháp nghiên cứu 12

5 Nội dung nghiên cứu 12

1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 13

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 13

1.2 Hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản 18

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản 18

1.2.2 Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản 22

1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động môi giới bất động sản 301.4 Kinh nghiệm hoạt động môi giới bất động sản ở một số nước trên thế giới và tại một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội 37

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI SIÊU THỊ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CEN GROUP 43

2.1 Giới thiệu chung về siêu thị dự án bất động sản Cen Group 43

2.1.1 Tập đoàn bất động sản Cen Group 43

2.1.2 Siêu thị dự án bất động sản Cen Group 44

Cơ sở vật chất kĩ thuật 48

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group 49

2.2.1 Thực trạng về tổ chức hoạt động 49

2.2.2 Thực trạng về hoạt động môi giới bất động sản 53

2.3 Đánh giá về hoạt động môi giới tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group 652.3.1 Những kết quả đạt được 65

2.3.2 Những hạn chế, khó khăn, vướng mắc 71

3.1 Mục tiêu và định hướng phát triển của siêu thị dự án trong tương lai 76

3.2 Mục tiêu và định hướng phát triển hoạt động môi giới bất động sản của siêu thị dự án 77

3.3 Giải pháp đề xuất nhằm nâng cao chất lượng hoạt động môi giới bất động sản của siêu thị dự án 78

3.4 Một số kiến nghị đối với cơ quan quản lý Nhà nước và các tổ chức hiệp hội bất động sản nhằm nâng cao chất lượng hoạt động môi giới tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group 83

SƠ ĐỒ:

LỜI CẢM ƠN 1 Trong quá trình thực tập và thực hiện chuyên đề tốt nghiệp, bên cạnh những

nỗ lực phấn đấu của bản thân, em đã nhận được sự động viên khích lệ tinh thần rất lớn từ các thầy cô giáo, bạn bè, đặc biệt là người thân trong gia đình

1 Chính vì vậy, em xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, đặc biệt là cô giáo Ngô Thị Phương Thảo – người đã tận tình đóng góp ý kiến, hướng dẫn em hoàn thành

chuyên đề này 1 Bên cạnh đó, em cũng gửi lời cảm ơn tới bạn bè và những người thân đã luôn ở bên cạnh, giúp đỡ em những lúc khó khăn trong suốt một quá trình dài 1 Cuối cùng, em xin cảm ơn Ban lãnh đạo và các anh chị nhân viên Siêu thị dự

án bất động sản Cen Group đã tạo điều kiện cho em được thực tập trong một môi trường làm việc chuyên nghiệp để có cơ hội trau dồi những kĩ năng và

kinh nghiệm thực tế nhằm phục vụ cho công việc sau này 1

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn ! 1

MỤC LỤC 2 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 5

BĐS : Bất động sản 5 TNHH : Trách nhiệm hữu hạn 5 XHCN : Xã hội chủ nghĩa 5 CMT : Chứng minh thư 5 CMND : Chứng minh nhân dân 5

MS : Micosoft 5 WTO : World Trade Organisation 5 CBRE : CB Richard Ellis 5 MLS : Multiple Listing Service (Dịch vụ niêm yết đa chiều) 5

NDT : Nhân dân tệ 5 BXD : Bộ Xây dựng 5

CP : Cổ phần 5 NVKD : Nhân viên kinh doanh 5 BLĐ : Ban lãnh đạo 5

PR : Public relation (Quan hệ công chúng) 5 SMS : Short Message Services (Dịch vụ tin nhắn ngắn) 5

CH : Căn hộ 5 VAT : Value added tax (Thuế giá trị gia tăng) 5

GTHĐ : Giá trị hợp đồng 5 TTTM : Trung tâm thương mại 5

VP : Văn phòng 5 KĐT : Khu đô thị 5 DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU 6

1 Lý do chọn đề tài 11

2 Mục đích nghiên cứu 12

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 12

4 Phương pháp nghiên cứu 12

5 Nội dung nghiên cứu 12

1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 13

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 13

1.2 Hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản 18

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản 18

1.2.2 Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản 22

1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động môi giới bất động sản 301.4 Kinh nghiệm hoạt động môi giới bất động sản ở một số nước trên thế giới và tại một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội 37

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI SIÊU THỊ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CEN GROUP 43

2.1 Giới thiệu chung về siêu thị dự án bất động sản Cen Group 43

2.1.1 Tập đoàn bất động sản Cen Group 43

2.1.2 Siêu thị dự án bất động sản Cen Group 44

Cơ sở vật chất kĩ thuật 48

2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group 49

2.2.1 Thực trạng về tổ chức hoạt động 49

2.2.2 Thực trạng về hoạt động môi giới bất động sản 53

2.3 Đánh giá về hoạt động môi giới tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group 652.3.1 Những kết quả đạt được 65

2.3.2 Những hạn chế, khó khăn, vướng mắc 71

3.1 Mục tiêu và định hướng phát triển của siêu thị dự án trong tương lai 76

3.2 Mục tiêu và định hướng phát triển hoạt động môi giới bất động sản của siêu thị dự án 77

3.3 Giải pháp đề xuất nhằm nâng cao chất lượng hoạt động môi giới bất động sản của siêu thị dự án 78

3.4 Một số kiến nghị đối với cơ quan quản lý Nhà nước và các tổ chức hiệp hội bất động sản nhằm nâng cao chất lượng hoạt động môi giới tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group 83

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Hoạt động môi giới bất động sản chuyên nghiệp đã phát triển từ rất lâu và rất mạnh mẽ ở nhiều nước trên thế giới nhưng mới chỉ được công nhận chính thức tại Việt Nam vài năm trở lại đây Mặc dù vậy nó đã thể hiện được sự cần thiết của mình đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung Tại Việt Nam hiện nay, bất động sản chiếm khoảng 70% của cải quốc gia Trong xu thế hội nhập, việc phát triển thị trường bất động sản là hết sức cần thiết để đáp ứng được xu thế mới và những cơ hội mà nó đem đến Do vậy sự phát triển thị trường này có tác động to lớn đến sự phát triển kinh tế nói chung, trong đó vai trò của người môi giới là không thể phủ nhận Điều này đòi hỏi phải có một sự nhận thức đúng đắn và đánh giá cụ thể hơn về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trước rất nhiều cơ hội để phát triển

Nắm bắt được xu thế và yêu cầu của sự phát triển của thị trường bất động sản, siêu thị dự án BĐS Cen Group đã được thành lập chuyên về lĩnh vực kinh doanh, môi giới, tư vấn và định giá bất động sản Trải qua một giai đoạn đầy biến động của thị trường bất động sản thời gian vừa qua, siêu thị dự án vẫn tạo dựng được một chỗ đứng vững chắc trên thị trường bất động sản và nhận được sự đánh giá cao của giới chuyên môn Công ty đang dần khẳng định được vị thế của mình trên thị trường bất động sản, là một đơn vị có dịch vụ uy tín, sản phẩm chất lượng tốt, giá cả hợp lý và hướng tới trở thành một sàn giao dịch bất động sản lớn mạnh tại Việt Nam và khu vực Được sự giới thiệu của các anh chị sinh viên khóa trước và sau thời gian đầu được vào thực tập tại công ty, em nhận thấy môi trường làm việc tại siêu thị dự án rất mới mẻ, năng động, tính chuyên nghiệp cao Đồng thời, hoạt động môi giới bất động sản của công ty đã và đang khẳng định được tầm quan trọng Tuy nhiên trong

đó vẫn còn tồn tại một số những khó khăn, vướng mắc do những hạn chế về mặt nguồn lực cùng những tác động tiêu cực khách quan khác Vì những lý do nêu trên, cùng với sự hướng dẫn của cô giáo Ngô Thị Phương Thảo, em xin mạnh dạn lựa

chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng hoạt động môi giới bất động sản tại siêu thị

dự án bất động sản Cen Group” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

2 Mục đích nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận của hoạt động môi giới BĐS

- Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động môi giới BĐS tại siêu thị dự án BĐS Cen Group

- Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển hoạt động môi giới BĐS tại siêu thị

dự án BĐS Cen Group

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động môi giới BĐS tại siêu thị dự án BĐS Cen Group

- Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động môi giới mua bán nhà ở, chung cư của siêu thị dự án trên địa bàn các quận nội thành và ven đô Hà Nội thông qua các tài liệu và báo cáo môi giới của công ty trong thời gian gần đây

- Thời gian: Từ tháng 5/2012 cho đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Chuyên đề có sử dụng các phương pháp như:

- Tổng hợp những kiến thức chuyên ngành, kiến thức kinh tế đã được học kết hợp tham khảo thêm các tài liệu bên ngoài về môi giới BĐS

- Thu thập các báo cáo, nhận định về thị trường BĐS và hoạt động môi giới BĐS trong giai đoạn gần đây thông qua sách báo, internet

- Khảo sát thực tế quy trình thực hiện thương vụ môi giới cùng các điều kiện hoạt động bên trong của siêu thị dự án như cơ sở vật chất, trang thiết bị, nguồn nhân lực…

- Phân tích, so sánh các số liệu hoạt động kinh doanh, bảng biểu về kế hoạch marketing nhằm rút ra các ưu điểm và hạn chế trong hoạt động môi giới của công ty

5 Nội dung nghiên cứu

Chương 1: Cơ sở lý luận của hoạt động môi giới bất động sản

Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group

Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động môi giới tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA HOẠT ĐỘNG

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

Hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” Trong đó, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản

và động sản” Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” Điều đặc biệt là BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

Các đặc điểm của bất động sản để phân biệt với các loại tài sản khác:

- Tính cố định về mặt vị trí và khả năng di dời hạn chế: BĐS gắn liền với đất

đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS và hoạt động môi giới BĐS Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thế, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… của hàng hóa BĐS

có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS

- Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt

và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không

giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích

cá nhân

- Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản tự nhiên, một loại tài nguyên được xem

như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian

sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sử dụng BĐS

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn,

giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

- Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS

trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi

phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự

chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

1.1.2 Thị trường bất động sản

Khái niệm

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển quyền sử dụng đất

Chính vì vậy, thị trường BĐS được định nghĩa là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định Tại nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng hóa

và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong điều kiện hạn chế về thời gian, không gian cũng như tính bất cân xứng thông tin trong các giao dịch về BĐS làm nảy sinh nhu cầu về môi giới tư vấn BĐS, đó là tiền đề cho sự xuất hiện của các cá nhân và tổ chức hoạt động về lĩnh vực này trên thị trường BĐS

- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch: Địa điểm giao dịch

hàng hóa BĐS cách biệt với hàng hóa BĐS giao dịch, điều đó trái ngược với những hàng hóa thông thường, khi địa điểm giao dịch thường có sự hiện diện của hàng hóa giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hóa BĐS như có vị trí cố định và không thể

di dời được Hoạt động giao dịch BĐS có thể diễn ra ở bất cứ nơi nào, tùy thuộc vào hoàn cảnh của các nhân tố liên quan, có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước,

qua mạng internet… tất cả tạo nên sự sôi động và đa dạng trong quan hệ giao dịch trên thị trường BĐS Đó cũng là điều kiện để hoạt động môi giới BĐS diễn ra một cách linh hoạt nhằm đáp ứng nhu cầu xuất hiện trên thị trường Quan hệ giao dịch BĐS thường phải trải qua các khâu như: đám phán cung cấp thông tin liên quan đến giao dịch, kiểm tra thực địa và xác thực độ chính xác của thông tin về BĐS, đăng kí pháp lý.

- Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS: Do đặc điểm không hao mòn hay không mất đi của đất đai mà những

người có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mong muốn các quyền hay lợi ích do đất đai mang lại Vì vậy hoạt động định giá đất đai phải dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai

- Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền: Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi

vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó

Sự tác động của Nhà nước ở các mức độ khác nhau để thực hiện các mục tiêu phát triển chung là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không đầy đủ Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

- Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS:

Trong thị trường BĐS, cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu, cung ít co giãn còn cầu thì co giãn mạnh Do việc tạo nguồn cung BĐS chịu chi phối bởi nhiều nhân tố như: việc mua đất, thời gian xin cấp phép xây dựng,

sự thành công của chu kỳ kinh doanh trước… các yếu tố này sẽ quyết định tốc độ phản ứng của cung đối với cầu BĐS

Trong ngắn hạn cung – cầu không bao giờ cân bằng mà luôn luôn có xu hướng tiến tới cân bằng, ngay cả trong tương lai thì cầu lại xuất hiện những đòi hỏi mới Cũng chính vì lý do này mà thị trường BĐS chỉ hấp dẫn những người có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng chờ đợi đồng vốn phát huy tác dụng

- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là tài sản lớn của

mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Ở nước ta hiện nay thị trường đất đai sơ cấp là chịu tác động lớn nhất của các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội

- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính:

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư

Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thong trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là

cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân

Vai trò của thị trường bất động sản

- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường: Thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy

mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân Mặc dù tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng nó vẫn chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Bên cạnh đó, các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước: Thị trường BĐS có quan hệ trực

tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển và điều hành tốt thị trường này sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước

- Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng và mua bán BĐS: Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất

ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán, còn người mua thì có nhu cầu mua BĐS của nhà kinh doanh Vì vậy, nơi giải quyết được mối quan hệ cung – cầu này chính là thị trường BĐS Tại đây, người mua và người bán sẽ thực hiện hành vi mua bán, nhưng thường sẽ qua một trung gian đó chính là các tổ chức và cá nhân môi giới tư vấn Nhà kinh doanh BĐS bán được sản phẩm của mình và thu được lợi nhuận lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới, quá trình sản xuất diễn ra bình thường và điểm hẹn luôn là thị trường BĐS

- Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của Nhà nước: Do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, hoạt động của thị

trường BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trường Khi thị trường BĐS có xuất hiện tình trạng đầu cơ đất, trốn thuế Nhà nước lập tức có biện pháp điều chỉnh bằng cách ra các văn bản pháp

lý nhằm khắc phục hiện tượng này làm lành mạnh hoá thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở của người dân: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng

chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt nguồn từ sự bùng nổ nhu cầu về nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản

lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở

1.2 Hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản

Khái niệm về môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến bất động sản Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Môi giới bất động sản là người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê hay quản lý các bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận Khi bán bất động sản, người môi giới được thực hiện tất cả các nghiệp vụ từ khớp nối và tìm kiếm nhu cầu mua bán, thu xếp các cuộc

thương thảo cho đến khi thành công và chủ mới của bất động sản hoàn tất quyền

sở hữu chuyển đổi

Bản chất của môi giới bất động sản là hoạt động của những nhà môi giới chuyên nghiệp Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, các quy định của Nhà nước về kinh doanh bất động sản Sự am hiểu này giúp nhà môi giới tránh được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ Bên cạnh đó, môi giới BĐS giúp kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên, lựa chọn, sắp xếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ một cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất Nhà môi giới giúp những người có bất động sản và những người có nhu cầu thuê, mua kết nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ

Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản

Bất động sản là một lĩnh vực trọng yếu của mỗi một nền kinh tế một quốc gia Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều các lĩnh vực kinh tế khác, và đến cuộc sống của người dân tại quốc gia đó Bởi lẽ bất động sản là một mặt hàng mang tính thiết yếu, bất kể ai cũng đều cần có nhà để ở Do đó phát sinh nhu cầu về mua bán, trao đổi nhà ở, đất để xây nhà, mua bán nhà tập thể… Những người không đủ điều kiện mua nhà sẽ nảy sinh nhu cầu thuê nhà từ những người nắm giữ bất động sản khác Những nhu cầu thiết yếu đó đưa lĩnh vực kinh doanh bất động sản vào danh mục được ưu tiên đặc biệt trong phát triển kinh tế Trong khi đó, hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì bản chất và quan hệ về bất động sản rất phức tạp, điều này được thể hiện ở đặc điểm bất động sản luôn gắn liền với các quyền năng và giao dịch về bất động sản thực chất là giao dịch về các quyền năng Vì tất cả những phức tạp đó nên cần có một nhà môi giới vì họ là những người có kiến thức sâu rộng về thị trường bất động sản trong khu vực, nắm rõ nhu cầu của khách hàng cũng như những biến động về giá cả, am hiểu về pháp luật và những vấn đề khác có liên quan đến bất động sản và kinh doanh bất động sản Từ

đó nhà môi giới sẽ giúp những người mua và người bán gặp được nhau, tiến tới giao dịch thành công

Vai trò của môi giới bất động sản

Bên cạnh những mặt tích cực thì rõ ràng môi giới bất động sản cũng có những mặt tiêu cực, chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo

mó, nhưng không thể phủ nhận vai trò của việc môi giới vì nó không chỉ là dẫn dắt đến việc ký kết thương vụ, mà còn là vấn đề thực hiện bằng cách nào để đảm bảo tốt nhất những quyền lợi của khách hàng Vai trò của dịch vụ này được thể hiện ở các mặt sau:

- Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản: Đặc thù của hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản đó

là một thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động sản trong thị trường này không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác So sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường trường bất động sản Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, ngưòi tham gia giao dịch nhiều khi phảI chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Hệ thống các tổ chức môi giới càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản

- Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển: Thông qua các tổ chức môi giới –

những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

- Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước: Thị trường bất động sản ngày

càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin thương không hoàn hảo, giao

dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch

đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước Vì vật khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiẹu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch

đó nhà nước tăng thu nhập về thuế

- Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội: Bất động sản là tài sản quan trọng

đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh , giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu

ổn định Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

- Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản: Một thị trường

phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật Mỗi một bất động sản thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính… Chính vì vậy thông qua các giao dịch trên thị truờng bất động sản những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản

lí đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lí đất đai quản kí bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chín, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai

Các nguyên tắc trong hoạt động môi giới bất động sản

Nhằm định hướng cho hoạt động môi giới BĐS diễn ra một cách công khai,

minh bạch, đảm bảo lợi ích cho cả bên mua, bên bán cũng như những người môi giới, các cơ quan quản lý Nhà nước đã đưa ra những nguyên tắc hoạt động mà nhà môi giới cần thiết phải chấp hành Theo quy định tại Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản thì nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản bao gồm 3 nguyên tắc:

- Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định sau thì được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản:

+ Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản;

+ Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản

- Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật

- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản

1.2.2 Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản

Quy trình thực hiện thương vụ môi giới bất động sản

Quy trình môi giới bất động sản là các bước để nhà môi giới thực hiện một thương vụ môi giới bất động sản Để hoàn thành một thương vụ môi giới BĐS thành công, bản thân 1 người môi giới chuyên nghiệp phải tự trang bị cho mình những kiến thức chuyên môn cần thiết Nếu như đã được học qua các lớp đào tạo và

có chứng chỉ chuyên ngành, việc hiểu và thông thạo các quy trình này có lẽ không phải là một vấn đề lớn Quy trình môi giới bất động sản nói chung cần tuân thủ các bước sau:

Bước 1: Thu thập thông tin

Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản là bước vô cùng quan trọng của mỗi nhà môi giới Tuy nhiên việc thu thập thông tin về cung cầu bất động sản chỉ là bước đầu giúp nhà môi giới xây dựng được cơ sở dữ liệu về bất động sản và khách hàng cho mình Việc xử lý thông tin đó cũng vô cùng quan trọng và quyết định chất lượng thông tin

a Thông tin về nguồn cung BĐS

Đây là bước cơ bản thứ nhất để xác định người môi giới có gì và bắt đầu hành nghề Về nguồn cung, có các dạng cơ bản sau:

+ Bán

+ Cho thuê, cho thuê lại, ở ghép

+ Đầu tư liên doanh liên kết

+ Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng được

Để có thông tin BĐS, người môi giới phải tận dụng hết tất cả các nguồn Dưới đây là liệt kê những nguồn phổ biến nhất:

+ Văn phòng môi giới: Đây là những thông tin có được từ những đồng nghiệp của nhà môi giới Mỗi văn phòng môi giới đều xây dựng được cho mình một khu vực hoạt động cụ thể cũng như quản lý được nguồn khách hàng nhất định do đó họ

có thể liên kết với nhau trong những trường hợp cần thiết

+ Từ khách hàng, người thân, bạn bè, người quen

+ Từ các phương tiện thông tin đại chúng (internet, TV, báo chí): Đây là nguồn thông tin rất dồi dào, đa dang và cập nhật Có thể điểm qua một số trang thông tin phổ biến như báo “mua và bán”, tạp chí “BĐS”, “thị trường BĐS”, “thị trường chứng khoán”, “thế giới BĐS”

+ Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án

+ Các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, nguồn hàng phát mãi: đây là những

cơ quan có chức năng tổ chức thực hiện các cuộc bán đấu giá tài sản trong đó có BĐS Nhà môi giới có thể tìm được thông tin cần thiết dựa vào tài liệu về những BĐS đã được đưa ra bán đấu giá

+ Các cơ quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc- quy hoạch, xây dựng Những cơ quan này có nhiều thông tin về các dự án, các công trình

+ Từ thực tế: thông qua việc đi tìm hiểu thực tế, nhà môi giới có thể phát hiện những khu nhà, khu đất bỏ trống hay những dự án BĐS mới Bên cạnh đó, việc đi thực tế cũng là cách quảng cáo trực tiếp về văn phòng môi giới tới khách hàng.+ MLS (Hệ thống niêm yết đa chiều): Dịch vụ này cung cấp thông tin như một sản phẩm phụ của dịch vụ chính, cung cấp một thị trường các danh sách các BĐS niêm yết để bán và các giao dịch có liên quan tiếp theo với số liệu bán kèm theo

b Thông tin về cầu BĐS

Sau khi đã có trong tay một số nguồn cung BĐS nhất định kèm theo thông tin chi tiết về BĐS đó, người môi giới tiếp tục thực hiện xác định nguồn cầu BĐS Nguồn cầu ở đây chính xác là những người mua BĐS, họ được phân loại dựa theo mục đích mua:

- Người mua

+ Để tiêu dùng: nhà ở, sản xuất nhà xưởng, kinh doanh dịch vụ

+ Để đầu tư: những người kinh doanh bất động sản, đầu cơ tiền nhàn rỗi

- Người thuê

+ Văn phòng, chi nhánh, phòng giao dịch

+ Để kinh doanh dịch vụ

+ Để sản xuất kinh doanh thuê mặt bằng

+ Nhà ở: đối với sinh viên, người ngoại tỉnh, người nước ngoài, nhà công vụ.+ Tín dụng, thế chấp và bảo hiểm: cầu gián tiếp

Dựa vào những mục đích mua hay thuê BĐS cụ thể, chuyên viên môi giới sẽ phải tự kết hợp với thông tin về BĐS mà mình có, hoặc sử dụng thông tin về nguồn cầu để tiếp tục đi tìm nguồn cung phù hợp

Bước 2: Xử lý thông tin

Sau khi thu thập được thông tin về cung cầu bất động sản, nhà môi giới cần phải kiểm độ chính xác, độ tin cậy của các dữ liệu Sau đó tiến hành phân loại cung bất động sản thành bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng, bất động sản công nghiệp, hay phân loại theo mục đích của chủ sở hữu như bất động sản để bán, bất động sản để cho thuê Đồng thời cũng phải phân loại cầu bất động sản theo khách hàng có nhu cầu mua, khách hàng có nhu cầu thuê bất động sản Đây là tiền đề cho việc giới thiệu cho khách hàng những bất động sản đúng yêu cầu

Bước 3: Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ

Sau khi tìm được BĐS cần bán/cho thuê và đặc điểm của BĐS cần mua/cần thuê, các yếu tố về đối tượng tham gia thương vụ mua bán BĐS cần được tìm hiểu

và thu thập thông tin chính xác Mục đích của việc hiểu rõ các chủ thể chính này sẽ giúp người môi giới có các chiến lược môi giới khác nhau nhằm đạt được thương vụ mua bán thành công Thông thường trong khi tìm hiểu về BĐS người môi giới phải tranh thủ thu thập thông tin về người bán/cho thuê và người mua/cần thuê BĐS ngay lúc đó để tận dụng thời gian và tránh hỏi nhiều lần tạo cảm giác khó chịu.Những nội dung cần xác định:

- Đối với người bán hoặc cho thuê BĐS

+ Đối tượng là doanh nghiệp: Người môi giới cần xác định rõ ràng và chính xác danh tính của doanh nghiệp (tên, năm thành lập, địa chỉ, số điện thoại) và một

số thông tin ngoài lề về doanh nghiệp đó để tăng thêm sự tin tưởng của người mua.+ Đối tượng là cá nhân đơn lẻ: Cá nhân này có thể do quen biết, qua giới

thiệu, dò hỏi và tìm được… Họ chỉ có 1 hoặc vài BĐS cần bán/cho thuê và cũng không có các chương trình hay thông tin khuyến mãi rầm rộ Đặc điểm chung nhất của những cá nhân này là vị trí BĐS của họ rất dễ phù hợp với nhiều người có nhu cầu cần mua/thuê.

+ Đối tượng là một nhóm người đồng sở hữu BĐS: Trường hợp này xảy ra khi BĐS thuộc một nhóm chủ sở hữu chung Lúc này cần xác định sự nhất trí của mọi thành viên về mức giá thoả thuận, thống nhất với những người bán để họ uỷ quyền cho một người làm đại diện

+ Đối tượng là ngân hàng thanh lý hàng thế chấp: Trường hợp này sẽ rắc rối hơn các trường hợp khác vì BĐS đã được ngân hàng thu hồi, phải tìm hiểu kĩ chính sách giá cả của ngân hàng và tự mình tìm hiểu thêm về BĐS đó vì tâm lý người mua thường cũng khá lo ngại với BĐS dạng này

+ Đối tượng là Việt kiều và người nước ngoài: Trong trường hợp này người môi giới cần có khả năng ngoại ngữ nhất định để tránh tình trạng các bên đều gặp sai sót và hiểu nhầm về sau Sau đó phải hỏi và xác nhận liệu họ có đủ các giấy tờ chứng từ hợp lệ cần thiết (thẻ ID, visa, passport…) và các giấy tờ chứng nhận BĐS

- Đối với người mua hoặc thuê BĐS

Thông thường người mua/ thuê BĐS thường là các nhà đầu tư và người mua

cá nhân Ngoại trừ trường hợp nếu BĐS cần mua/ thuê là đất nền hoặc tòa nhà văn phòng, khi đó người mua có thể là một doanh nghiệp bất kì Thông tin cơ bản của người mua/ thuê BĐS đầu tiên vẫn là danh tính, số CMND, địa chỉ, điện thoại liên lạc, nếu là doanh nghiệp thì cần biết về thông tin công ty

Bước 4: Lập hồ sơ thương vụ môi giới

Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, người môi giới phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành gọn thương vụ Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng môi giới Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan Vì vậy chỉ nên photo copy chúng còn bản gốc để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, ở lúc thích hợp Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt những tiến trình này của khách hàng Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu

có sự can thiệp của chúng ta thì công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng Chỉ bằng cách này chúng ta mới có thể chắc chắn rằng không có vấn đề gì sơ suất hay thực hiện không chu đáo

Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng nhà môi giới cần có những thông tin cá nhân sau đây:

+ Họ và tên

+ Họ và tên bố, mẹ

+ Địa chỉ thường trú

+ Loại và số CMT hay hộ chiếu

+ Sổ hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú

+ Địa chỉ liên lạc

+ Số điện thoại bàn và di động

- Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, hồng…)

+ Hợp đồng công chứng về việc mua, bán, trao tặng…

+ Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm

Khi đã thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì chúng ta đã sẵn sàng cho mọi công việc tiếp theo Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, nếu được bạn nên thu thập thêm tất cả những giấy tờ liên quan (nếu có) như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại… để tránh tranh chấp nảy sinh

Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán Một khi các bên thống nhất được các điều khoản của hợp đồng, người môi giới phải hành động nhanh nhất có thể sao cho những điều thoả thuận không bị mất đi (bị quên hay cân nhắc lại) Không phải lúc nào cũng có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ, trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lí nhất là lập Biên bản thỏa thuận

Kĩ năng môi giới bất động sản

Nhà môi giới bất động sản và các văn phòng mua bán bất động sản có một kiến thức khá sâu rộng về thị trường bất động sản trong khu vực Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị trường cũng như những biến động về giá cả Họ thông thuộc các ngóc ngách của thị trường, các quy định về thuế, cũng như hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng Nhà môi giới bất động sản còn là cầu nối trung gian giữa người mua và người bán Để đi tới thống nhất giữa hai đối tượng trên thì đòi hỏi kỹ năng môi giới là điều kiện được đặt lên hàng đầu Tuy nhiên, để

có thể trở thành một người môi giới bất động sản chuyên nghiệp đòi hỏi cần có nhiều nỗ lực và những kỹ năng cần thiết Đó là sự chuẩn bị tinh thông, kiến thức về

bản tính của con người, là cách thức tìm hiểu làm thế nào để phát hiện và khai thác được những điểm yếu của đối phương, học những kỹ năng đặc biệt và nhiều điều phức tạp khác Nhiều người có sẵn khả năng thiên phú trong việc gây ấn tượng tốt

và thuyết phục được khách hàng, nhưng để năng khiếu ấy ngày càng trở nên hoàn thiện và đạt đến một đẳng cấp mới, bất kì người môi giới BĐS nào cũng cần phải học hỏi và luyện tập, đúc kết kinh nghiệm

Kĩ năng soạn thảo hợp đồng

a Hợp đồng dịch vụ môi giới

Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi những trách nhiệm của nhà môi giới Vì vậy có thể tự do thiết lập các điều khoản, xác định xem công việc của nhà môi giới chỉ hạn chế với những chức năng bình thường hay có thêm trách nhiệm đặc biệt nào khác Hợp đồng phải được thiết lập dưới dạng văn bản và xác định những tình huống làm hợp đồng trở nên vô hiệu Mỗi một nhà môi giới có thể, thậm chí là cần phải tự soạn thảo cho mình mẫu hợp đồng về môi giới Trong khi soạn thảo cần cân nhắc cẩn thận các quy định mà nhà môi giới cho rằng chúng quan trọng nhất và hợp lí nhất Trong hợp đồng môi giới cần ghi rõ thông tin về thẻ hành nghề của nhà môi giới Điều này đảm bảo lợi ích cho khách hàng đồng thời tăng niềm tin của khách hàng đồi với công ty Ở một mức độ phát triển cao hơn cần phải nghĩ đến việc bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với những thiệt hại liên quan đến những hoạt động nghề nghiệp cho nhà môi giới và đưa vào hợp đồng

b Hợp đồng khởi điểm

Trong hợp đồng khởi điểm cần cân nhắc cẩn thận các mốc giao nhận tiền, giao nhận BĐS Trong vấn đề này thì kinh nghiệm và khả năng tiên liệu của nhà môi giới trở nên vô cùng quý giá Hợp đồng khởi điểm cần xác định rõ hai vấn đề:

+ Những điều khoản cơ bản của hợp đồng chính thức

+ Thời hạn kí kết hợp đồng chính thức

Bản thân hợp đồng khởi điểm không đòi hỏi phải tuân theo một mẫu nhất định nào Tuy vậy sau khi kí hợp đồng khởi điểm mà một bên không chịu kí tiếp hợp đồng chính thức thì bên còn lại có thể đòi bồi thường do họ đã trông đợi vào thương

vụ này Trong hợp đồng khởi điểm cần ghi rõ những thông tin: họ và tên, họ và tên

bố mẹ, nơi đăng kí thường trú và tạm trú, số chứng minh thư và ngày cấp, nơi cấp (nếu là hộ chiếu thì ghi cả hạn sử dụng), tình trạng hôn nhân Cũng cần miêu tả rõ

về BĐS bán, loại BĐS, các quyền liên quan đến BĐS, mục đích sử dụng Cũng cần xác định chủ sở hữu có được BĐS bằng cách nào, vào thời điểm đó chủ sở hữu

đang ở trong tình trạng hôn nhân nào, BĐS có nằm trong hợp đồng tài sản vợ chồng không, BĐS bán đi có phải là viêc phân chia tài sản không Nếu BĐS là tài sản thừa

kế thì quyền về BĐS phải được làm rõ

c Hợp đồng chính thức

Để đi đến kí kết hợp đồng chính thức giữa 2 bên khách hàng (người mua và người bán BĐS), đòi hỏi những sự chuẩn bị nhất định từ nhà môi giới Nhiệm vụ của nhà môi giới là thu thập đầy đủ tất cả các giấy tờ cần thiết để kí kết Những giấy

tờ này có thể là bản copy, nhưng bản gốc phải được cung cấp để đối chiếu Việc chuẩn bị này không nên để đến gần lúc kí kết trước công chứng viên mới thực hiện Việc chuẩn bị sớm các giấy tờ cần thiết cũng như các điều khoản hợp đồng không chỉ giúp việc soạn thảo hợp đồng công chứng, mà còn có thể giải quyết sớm những vấn đề chưa rõ ràng

Cần phải nhắc nhở các bên (nếu có thể thì cung cấp cho các bên bản danh sách

cụ thể) những giấy tờ gì là cần thiết, trước tiên là phải có giấy tờ tùy thân Một vấn

đề quan trọng khác là cần thông báo mức phí (thường là bên mua) phải trả cho công chứng, và nhắc nhở về khoản hoa hồng cho môi giới

Kĩ năng thu thập thông tin

a Thông tin về bất động sản

Khi thu thập những thông tin về bất động sản Nhà môi giới phải đến tận nơi xem xét và đưa ra những nhận xét chân thực và khách quan Xem xét về vị trí của bất động sản và đưa ra những nhận định đánh giá về bất động sản đó Nhà môi giới phải đứng trên giác độ khách quan trung thực, không che giấu đi những khuyết điểm nhằm thay đổi giá trị của bất động sản Đặc biệt, đối với những yếu tố như tình trạng pháp lý, kỹ thuật của bất động sản, nhà môi giới nên xin ý kiến của các chuyên gia về luật, kỹ sư để có những nhận định đúng đắn và mang tính chuyên môn cao Ngoài ra nhà môi giới cần xây dựng cho mình mối quan hệ tốt đẹp với các cấp chính quyền, các ngành như: xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, giao thông, địa chính, ngân hàng, tòa án, các văn phòng luật sư, công chứng và

cơ quan có liên quan khác… Điều này sẽ giúp ích cho nhà môi giới rất nhiều trong việc xử lý tình huống phát sinh Ngoài ra vấn đề tâm linh cũng rất quan trọng và có khi mang tính chất quyết định của thương vụ Mỗi nhà môi giới cần trang bị cho mình một số kiến thức về phong thủy Khi tư vấn khách có thể tạo thêm được niềm tin của khách hàng

b Thông tin về khách hàng

Khi tiếp xúc với khách hàng nhà môi giới phải khéo léo tìm hiểu được càng nhiều thông tin về khách hàng càng tốt Từ thông tin của khách hàng giúp nhà môi giới hiểu được khách hàng nhiều hơn, có thể đặt mình vào vị trị của khách hàng Thấu hiểu được tâm tư tình cảm của khách hàng Trong việc thu thập thông tin về khách hàng, nhà môi giới phải thân thiện, khéo léo gợi chuyện, tránh cho khách hàng cảm giác bị hỏi cung Nhà môi giới phải tạo cho khách hàng cảm giác tin cậy,

an toàn để khách hàng sẵn sàng chia sẻ thông tin Khi thu thập thông tin về khách hàng, nhà môi giới cần đảm bảo với khách hàng là sẽ giữ bí mật những thông tin đó (trừ trường hợp pháp luật yêu cầu phải tiết lộ)

Kĩ năng xử lý và quản lý thông tin

Sau khi thu thập được một lượng thông tin dồi dào, vấn đề tiếp theo của người môi giới là chắt lọc và xử lí những thông tin đó Đây là một việc đòi hỏi kinh nghiệm và kiến thức chuyên nghiệp Những dữ liệu mà người môi giới thu thập được thường dưới dạng thông tin “thô” hay nói cách khác đó là thông tin chưa qua

xử lý Các dữ liệu này cũng có thể đúng và cũng có thể sai do nhiều yếu tố khác nhau Chính vì vậy, để có được một thông tin với chất lượng cao, các dữ liệu phải được trải qua một quá trình phân tích, kiểm tra, đánh giá, mà ta gọi là “chu kì xử lý

dữ liệu” Thông tin có chất lượng cao là thông tin luôn cập nhật và luôn được làm mới Việc xử lý thông tin đòi hỏi khá nhiều thời gian và công sức đôi khi là tốn khá nhiều về tiền bạc

Thông tin thu thập được chính là công sức, tiền bạc chính vì vậy cần phải có biện phấp quan lý và bảo vệ các kết quả thu thập đươc việc quản lý, bảo vệ chúng là một nhiệm vụ quan trọng của nhà môi giới

Trong các văn phòng mối giới, thông tin khá được bảo mật Những thông tin riêng luôn được lưu trữ Tài liệu có liên quan khách hàng được lưu trữ trên máy tính

cá nhân và được cái đặt mật khẩu bảo mật và chỉ nhà môi giới mới biết Trong các văn phòng có trang bị máy hủy tài liệu để đảm bảo bảo mật Điều này rất quan trọng

vì các thông tin liên quan đến khách hàng nếu để lộ có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thương vụ

Kĩ năng giao dịch với khách hàng

Đây là kĩ năng quan trọng đối với nhà môi giới Khi gặp khách hàng, ấn tượng đầu tiên về hình ảnh trong mắt khách hàng là vô cùng quan trọng Điều này đòi hỏi nhà môi giới phải chú ý đến ngoại hình cử chỉ, cách ăn mặc Cảm nhận đầu tiên của

khách hàng là rất quan trọng, thông thường nó được xây dựng trong vòng dưới 30 giây đầu tiên gặp gỡ Cần ý thức được rằng chỉ trong thời gian ngắn, chúng ta phải bán, giới thiệu tất cả các ưu điểm của bản thân để thuyết phục được khách hàng.Nhà môi giới phải có kỹ năng tốt trong việc soạn thảo thư từ, văn bản, phải biết cách viết quảng cáo, đơn chào hàng, thư từ trao đổi, đơn từ tới các cơ quan Nhà nước Để soạn thảo nên mốt thư thoại tốt, ngoài những thông tin đánh giá khách quan Cách trình bày cần phải làm sao để thu hút được người đọc.

Nhà môi giới phải hiểu được rằng nhiệm vụ của họ là tạo ra những phản ứng tích cực từ khách hàng nên phải tìm những từ ngữ thích hợp nhất để viết thư Khi trả lời thư cần thể hiện được sự tôn trọng khách hàng và luôn ở trạng thái chủ động

Kĩ năng đàm phán

Bản chất thực trong công việc cuối cùng của nhà môi giới là đàm phán, tức là trung gian đứng ra tư vấn cho hai bên mua và bán xoay quanh các vấn đề cơ bản nhưng chưa tạo được ra sự hài lòng giữa hai bên mua và bán Vấn đề về giá cả, phương thức thanh toán, sự phù hợp của bất động sản đang giao dịch đối với người mua và mức giá phù hợp để có thể giao dịch đối với cả hai bên mua và bán Chúng

ta phải giúp bên mua và bên bán tìm ra điểm đồng thuận chung trong giao dịch để nói hết về kỹ năng này trong bài viết là điều không thể, bằng sự trải nghiệm trong quá trình làm việc cá nhân tác giả muốn liệt kê một số đức tính cũng như kỹ năng cần phải có đối với nhưng ai đang tham gia và mong muốn tham gia vào lĩnh vực này Và đó chính là kỹ năng chung ta phải thường xuyên rèn luyện và phát triển nếu như muốn đi đến thành công

1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động môi giới bất động sản

Hoạt động môi giới BĐS sẽ được phát triển mạnh trong một thị trường kinh doanh BĐS năng động Hiện nay Luật kinh doanh BĐS đã công nhận nghề môi giới BĐS và qui định người làm nghề môi giới phải có chứng chỉ Đây là hành lang pháp

lí thuận lợi để đào tạo, hình thành và phát triển nghề môi giới BĐS Tuy vậy để hoạt động môi giới BĐS thực sự phát triển một cách công khai, minh bạch theo hướng chuyên nghiệp hóa còn có rất nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan đóng vai trò là nhân tố tác động Để phân tích những tác động đến xu hướng phát triển của hoạt động môi giới BĐS đó, chúng ta cần xem xét những yếu tố cụ thể được lược rõ dưới đây:

Những nhân tố chủ quan

Trên thị trường BĐS Việt Nam, trong thời kì đầu của sự bùng nổ những cơn

sốt về nhà đất ảo do tác động của sự phát triển kinh tế vào đầu những năm 2007,

2008, việc các sàn giao dịch chỉ chạy theo lợi nhuận mà bỏ qua những yếu tố về chất lượng dịch vụ và nguồn lực nội tại của mình là điều thường thấy Tại thời điểm

đó, sàn giao dịch BĐS mọc lên “như nấm sau mưa” mà không có sự kiểm soát chặt chẽ từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước Chỉ với đội ngũ nhân viên không tới mười người, số vốn điều lệ từ vài chục đến vài trăm triệu đồng là đã có thể tự gán mác những tổ chức môi giới chuyên nghiệp Họ không đặt ra cho mình những tiêu chuẩn lựa chọn nhân viên đầu vào miễn là những người đó có kỹ năng giao tiếp đôi chút và quan trọng nhất vẫn là mang lại cho sàn những hợp đồng giao dịch Chính tình trạng đầu cơ đẩy giá BĐS của những nhóm lợi ích cùng vấn đề tiêu cực trong hoạt động của các sàn giao dịch BĐS đó đã đẩy thị trường BĐS vào vòng xoáy khủng hoảng suốt một thời gian dài mà không có lối thoát Bên cạnh đó không thể không kể tới sự buông lỏng quản lý từ phía các cơ quan có thẩm quyền và sự bế tắc trong việc đưa ra các chính sách điều tiết thị trường của Chính phủ

Trải qua một thời kì ảm đạm đóng băng của thị trường, khi bong bóng BĐS đã không còn, hơn lúc nào hết đây chính là thời điểm để những sàn giao dịch BĐS thực sự tìm cách nâng cao chất lượng dịch vụ và đổi mới trong mô hình quản lý nhằm đạt tới mục đích chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới Điều đó bắt đầu từ những vấn đề nội tại của sàn mà trước hết là quan điểm của đội ngũ lãnh đạo Họ là những người có quyền quyết định cao nhất, chịu trách nhiệm về mọi vấn đề từ vi

mô đến vĩ mô ảnh hưởng tới sự phát triển của sàn giao dịch Tu duy của họ hiện nay

là lấy khách hàng làm trọng tâm, mọi cải tiến đổi mới trong dịch vụ BĐS đều phải nhằm mục đích cuối cùng đó chính là thỏa mãn nhu cầu của khách hàng Để thực hiện được điều đó, không thể đi theo những lối mòn đã cũ mà hầu hết các sàn giao dịch trước đây vẫn thường làm, mà coi đó là những bài học xương máu để hoàn thiện hơn trong hoạt động môi giới BĐS Ngoài việc quan điểm nâng cao chất lượng dịch vụ, tiêu chuẩn để lựa chọn đội ngũ nhân viên môi giới cũng khắt khe hơn, bên cạnh đó là việc xây dựng quan hệ đối tác chiến lược với các chủ đầu tư, ngân hàng và các quỹ tín dụng nhằm đa dạng hóa các sản phẩm dịch vụ và tạo dựng được nguồn vốn kinh doanh vững chắc

Về yêu cầu trình độ của môi giới viên, trước hết họ phải là những người đã trải qua những khóa đào tạo dài hạn về kiến thức môi giới BĐS Bởi vì công việc của họ

là trung gian tư vấn sản phẩm BĐS mà sàn giao dịch đang phân phối cho khách hàng Việc có trong tay những thông tin về bất động sản, tình trạng pháp lý của dự

án và những điều khoản trong hợp đồng giao dịch, một khi người mua có nhu cầu,

họ sẽ là người cung cấp những thông tin đó một cách đầy đủ, chuyên nghiệp nhằm tạo dựng được niềm tin và sự hài lòng từ phía khách hàng Ngoài ra, nhân viên môi giới chuyên nghiệp phải có một sự hiểu hiểu biết sâu rộng về thị trường bất động sản trong khu vực, nắm rõ nhu cầu của khách hàng và thị trường cũng như những biến động về giá cả, thông thuộc các ngóc ngách của thị trường, các quy định về thuế cũng như hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng, tổ chức tín dụng Bên cạnh đó phải có kế hoạch hành động rõ ràng, cần thực hiện những bước nào để có thể hoàn thành công việc và nhiệm vụ, đảm bảo tốt nhất quyền lợi của cả khách hàng và chủ đầu tư

Cho dù với bất kỳ loại hình bất động sản nào thì người môi giới cần phải biết

rõ các nhu cầu của khách hàng trước một thương vụ mua bán Trước khi đi đến kí kết hợp đồng giao dịch, nhân viên môi giới phải tiếp xúc với khách hàng một số lần

để nằm rõ nhu cầu, thị hiếu, khả năng tài chính để thực hiện quy trình tư vấn Kĩ năng marketing sản phẩm cũng là một tiêu chuẩn mà môi giới viên cần phải có Tùy từng đối tượng khách hàng mà có kế hoạch, nội dung quảng cáo cho phù hợp Có rất nhiều phương thức quảng cáo vừa đảm bảo về mặt chi phí nhưng đồng thời đem lại sự hiệu quả như đăng báo, tạp chí, website rao vặt, gửi email, phát tờ rơi Điểm cần chú ý là tin đăng phải đẹp, đầy đủ thông tin về bất động sản và thiết kế bắt mắt

để thu hút chú ý từ khách hàng Đặc biệt đối với đội ngũ nhân viên môi giới chuyên nghiệp cần phải luôn cập nhật các quy định liên quan đến bất động sản vì yếu tố pháp lý ở nước ta luôn thay đổi và điều chỉnh, đó cũng là tiêu chí để phân biệt một

tổ chức môi giới kinh doanh bài bản và chuyên nghiệp so với những công ty không chuyên khác.Việc thông thạo Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Dân

sự, Luật Đầu tư, các Nghị định hướng dẫn thi hành các luật này để thực hiện công việc môi giới một cách chính xác, đúng luật và chuyên nghiệp Trong thời buổi cách mạng về thông tin và truyền thông, việc thông thạo tin học cũng là những yêu cầu

cơ bản đối với nhân viên môi giới để họ có thể tiếp cận và tìm kiếm thông tin nơi khách hàng Các phần mềm văn phòng như MS Office, email, phần mềm xử lý hình ảnh và những phần mềm chuyên dụng dành cho ngành bất động sản sẽ giúp công việc môi giới thật thuẩn lợi và đáp ứng đòi hỏi, nhu cầu của khách hàng một cách nhanh chóng và chính xác Các công cụ, thiết bị kĩ thuật số đẻ hỗ trợ công việc như máy vi tính xách tay, máy ảnh số, điện thoại di động cũng cần được trang bị Một yêu cầu nếu có thể nữa đối với nhân viên môi giới đó chính là khả năng ngoại ngữ

Trong xu thế hội nhập và toàn cầu hóa hiện nay, việc trau dồi kiến thức ngoại ngữ, đặc biệt là tiếng Anh sẽ đáp ứng nhu cầu và cơ hội phát triển công việc Nó không chỉ dừng lại ở việc giao tiếp không thôi mà ngoại ngữ chuyên ngành về lĩnh vực bất động sản để có thể trình bày, thuyết phục khách hàng, đối tác nước ngoài Điều đó phần nào cũng phục vụ cho việc mở rộng phát triển thị trường hoạt động môi giới của sản giao dịch BĐS ra ngoài biên giới quốc gia.

Bên cạnh những tiêu chuẩn chuyên môn trên đây thì một yếu tố không thể thiếu đối với người nhân viên môi giới trong công việc của mình đó chính là đạo đức nghề nghiệp Không quá khi nói rằng đây chính là yếu tố quyết định đến thành bại trong kinh doanh của một doanh nghiệp Yêu cầu đạo đức đối trong nghề trước hết là phải có sự trung thực khi thực hiện dịch vụ môi giới, không dùng các thủ thuật để mưu lợi cho mình, cần có tinh thần trách nhiệm khi môi giới giữa người mua và người bán làm sao cho cuộc mua bán thành công nhưng

an toàn cho các bên, không được cho người khác mượn, thuê chứng chỉ hành nghề; hành nghề không đúng với nội dung ghi trong chứng chỉ, nếu có dầu hiệu

vi phạm thì phải tuân thủ quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong kinh doanh dịch vụ bất động sản Vấn đề đạo đức của người môi giới bất động sản là vấn đề hết sức quan trọng để đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch bất động sản cần phải có những quy định chung mang tính bắt buộc tạo cho ngành nghề này một con đường phát triển đáp ứng kịp thời cho nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản

Ngoài những vấn đề trong thay đổi quan điểm của lãnh đạo sàn cũng như việc nâng cao trình độ kĩ năng của nhân viên môi giới thì một trong những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển hoạt động môi giới BĐS đó chính là nâng cao tính chuyên nghiệp ngay trong hoạt động môi giới của sàn Trước hết nó thể hiện ở việc nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp cho khách hàng Thông qua đó, sàn giao dịch

có thể tranh thủ được sự ủng hộ, niềm tin nơi khách hàng và gây dựng cho mình một đội ngũ khách hàng thân thiện Điều đó có thể bắt nguồn từ những việc nhỏ nhất, nếu như trước đây hầu hết các sàn giao dịch chỉ chú trọng vào khâu trước và trong bán hàng, còn sau khi hợp đồng giao dịch được kí kết thì mối quan hệ giữa hai bên cùng gần như kết thúc Trong xu thế hiện nay, với tiêu chí “khách hàng là thượng đế”, dịch vụ chăm sóc khách hàng sau bán hàng cũng cần được quan tâm đầu tư đúng mức Thông qua hình thức khuyến khích các nhân viên môi giới gọi điện, gửi email thăm hỏi, tặng quà vào những dịp lễ tết quan trọng, sàn giao dịch có

thể phần nào nắm bắt được tình hình sử dụng sản phẩm BĐS, cũng như giải đáp những khúc mắc, tâm tư, nguyện vọng của khách hàng trong mối quan hệ với chủ đầu tư và ban quản lý BĐS trong thời gian sau đó Điều đó có thể giúp tạo một hình ảnh đẹp trong khách hàng về tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới của sàn, đồng thời thông qua lời giới thiệu của họ mà có thể tìm được những khách hàng tiềm năng trong tương lai Việc tổ chức lễ mở bán giới thiệu dự án hàng tuần cùng những chương trình khuyến mãi đi kèm cũng có thể giúp thu hút sự chú ý từ phía khách hàng.

Ngoài ra, tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới của sàn còn phải được thể hiện trong việc trang bị sơ sở vật chất kĩ thuật phục vụ hoạt động môi giới Tại không gian tiếp đón khách đến thăm quan của sàn phải được lắp đặt các mô hình dự

án BĐS, bản đồ và tơ rơi được gắn trên tường để khách hàng có thể tiện tham quan tìm hiều chi tiết về dự án Hệ thống đèn cũng có thể được lắp đặt để làm nổi bật Cung cách đón tiếp lịch sự, nhiệt tình của nhân viên lễ tân cũng là điểm nhấn để gây thiện cảm trong mắt khách hàng

Những nhân tố khách quan

Kể từ khi Luật kinh doanh bất động sản ra đời vào năm 2006, thị trường BĐS Việt Nam đã thực sự bùng nổ với những cơn sốt nhà đất dự án, đặc biệt là tại những thành phố lớn tập trung đông dân cư như Hà Nội và Hồ Chí Minh Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài được pháp luật Việt Nam khuyến khích và bảo hộ, cụ thể chính sách khuyến khích đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh BĐS được ghi nhận rất

rõ ràng tại Điều 12 của luật này Nguồn cầu BĐS từ phía người dân tăng kéo theo nguồn cung từ phía các chủ đầu tư cũng tăng, điều đó tất yếu làm nảy sinh nhu cầu

về các dịch vụ BĐS Hoạt động môi giới BĐS do đó cũng đứng trước cơ hội phát triển với vai trò là bên thứ ba cung cấp thông tin cho các chủ thể giao dịch trên thị trường, minh bạch hóa các giao dịch giúp hạn chế nạn đầu cơ và góp phần vào sự phát triển chung của thị trường

Ngoài ra, trong mục 1 chương IV Luật kinh doanh bất động sản cũng đã công nhận nghề môi giới bất động sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản, đồng thời các bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật nhà ở, Luật đất đai, Bộ luật dân sự Hoạt động môi giới BĐS giờ đây đã có sự tham gia của luật pháp để điều tiết hành vi của các cá

nhân và tổ chức, qua đó hạn chế được những mặt tiêu cực từ thực trạng cò mồi trục lợi Những người có nhu cầu giao dịch BĐS có thể tìm đến các tổ chức môi giới chuyên nghiệp nhằm tìm kiếm sự tư vấn trợ giúp về mặt pháp lý và những vấn đề liên quan khác.

Đất nước ta đã gia nhập WTO, việc mở cửa hội nhập quốc tế trong thời gian gần đây đã tạo điều kiện cho nhiều công ty nước ngoài kinh doanh BĐS và các dịch

vụ BĐS thâm nhập vào thị trường Việt Nam Có thể kể đến một số các tập đoàn kinh doanh dịch vụ BĐS lớn đang hoạt động rất thành công tại Việt Nam hiện nay như CBRE, Savills, Knight Frankly, Colliers… Điều đó đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải hoàn thiện hơn nữa trong các dịch vụ BĐS mà mình đang cung cấp Hoạt động môi giới BĐS do đó cũng đứng trước những cơ hội phát triển theo hướng ngày càng chuyên nghiệp

Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động môi giới:

+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làm làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS

+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm

+ Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS

+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy

mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế…

Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa

lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất có kỹ thuật cao hơn, dịch vụ và lưu thông phân phối Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu

về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về bất động sản có liên quan Chẳng hạn như khi lao động trong các ngành dịch vụ được tăng cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng làm việc, khách sạn và nhà nghỉ…

Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trường BĐS thế giới như: quay vòng BĐS (cho thuê), quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thế chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanh BĐS, cho vay), các dịch vụ liên quan đến sự quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản trị).Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị trường bất động sản bao gồm: Thị trường xây dựng phát triển; chính sách đất đai, đầu tư và tài chính; sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng; chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa phương

Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi giới Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế Hiện nay, khá nhiều công ty môi giới BĐS đã đưa dịch vụ của mình lên mạng Internet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu của tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược quảng bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng và hữu hiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá phát triển hoạt động môi giới bất động sản trong bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay

Cuối cùng, với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ môi giới BĐS tại nước ta hiện nay đang tồn tại một lỗ hổng lớn do thiếu trầm trọng các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp và đủ điều kiện Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới BĐS là một trong những yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển nghề môi giới BĐS trong nền kinh tế thị trường

1.4 Kinh nghiệm hoạt động môi giới bất động sản ở một số nước trên thế giới

và tại một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội

Hoạt động môi giới bất động sản tại Mỹ

Dân số Mỹ có 290 triệu người Cả nước có khoảng 74 triệu hộ gia đình và có

tỷ lệ sở hữu nhà riêng là gần 70% Trung bình 1 hộ gia đình chi phí 20-40% thu nhập cho nhà ở Giá nhà ở trung bình ở Mỹ là 170.000 USD

Thị trường BĐS Mỹ hiện gồm có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp môi giới BĐS Chúng khác nhau khá lớn về quy mô và hoạt động 80% trong số đó đặc biệt chú trọng vào việc bán BĐS khu dân cư trong khi 8-10% chú trọng vào BĐS thương mại Còn lại là phát triển các nhà cao tầng, nông trang và đất đai, quản lý và định giá BĐS 90% các nhà môi giới ở Mỹ đã tốt nghiệp trung học, 45% có bằng cử nhân Chuyên ngành cơ bản của họ là nhà ở dân cư, 59% được đền bù với 1 tỷ lệ hoa hồng được chia cho doanh nghiệp của họ trong khi 31% trên 100% tiền hoa hồng phải trả hàng tháng chi phí cố định cho doanh nghiệp Phần còn lại 10% được coi là lương và/hoặc 1 thoả thuận chia lãi, 20% sử dụng 1 cộng tác viên, 97% sở hữu hoặc thuê máy tính, 95% sử dụng điện thoại di động, 75% sử dụng thư điện tử

và 50% có 1 trang web cá nhân

Nghề môi giới BĐS Mỹ được quy định rất chặt chẽ Bởi vì bất cứ ai có quyền

sở hữu thường xuyên đầu tư lớn nhất, phần lớn các quy định này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh các hành vi lừa đảo, bất quy tắc Để hành nghề BĐS ở Mỹ, phải có 1 giấy phép BĐS do chính quyền bang cấp Các yêu cầu bao gồm đào tạo, trải qua 1 kỳ thi và trả phí cấp phép Có 1 vài trường hợp ngoại lệ, giấy phép cho phép người được cấp phép hành nghề bất cứ loại bất động sản nào ở bất cứ đâu trong phạm vi ranh giới của bang Chỉ có 1 ngoại lệ là các nhà định giá muốn hành nghề thì phải có giấy phép liên bang và sau đó giấy phép này được chính quyền bang giám sát Trừ 1 vài nhà định giá, tất cả các giấy phép BĐS đều do chính quyền bang điều chỉnh; tuy nhiên, nhiều bang dành cho các đặc quyền hành nghề giữa các bang và có 1 xu hướng rõ ràng tiến tới có giấy phép liên bang.Phần lớn các thành phố lớn ở Mỹ đều có một hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service) MLS luồn cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua bán bất động sản trong khu vực khi những thông tin này được sử dụng thành công Những người môi giới phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông tin gốc Tiền hoa hồng chỉ được trả khi và chỉ khi giao dịch kết thúc Cũng

vậy, tiền hoa hồng được trả cho doanh nghiệp BĐS và không trực tiếp tới các đại lý Tiền hoa hồng sẽ được trả ngoài giao dịch và nó có thể được xác định bằng phần cộng thêm của người bán vào tiền của người mua Ngày nay, mặc dầu hầu hết người mua và người bán đã trở nên khá am hiểu về thị trường BĐS và giá trị của BĐS, nhà môi giới vẫn là một phần thiết yếu của giao dịch Đó là kiến thức, kỹ năng và các kinh nghiệm của nhà môi giới đảm bảo kết quả giao dịch thành công.

Tóm lại, để hệ thống môi giới BĐS hoạt động có hiệu quả có 3 yếu tố cấu thành chủ yếu Đầu tiên là hệ thống liên kết tuyệt vời MLS cho phép các đối tác cạnh tranh chia sẻ thông tin Thứ hai, xác định kết cấu tiền hoa hồng môi giới riêng

lẻ bao gồm cả phí đăng ký niêm yết và phí bán trong 1 hợp đồng Tổng phí được đàm phán giữa người bán và đại lý niêm yết theo tỷ lệ bán được ghi trên MLS Thứ

ba, các nhà môi giới phải thực hiện việc lập ra các quy tắc tương tự, lập ra các quy tắc đảm bảo trình độ nghiệp vụ của nhà môi giới

Hoạt động môi giới bất động sản tại Trung Quốc

Người môi giới BĐS là người môi giới cá thể, người môi giới hợp doanh và công ty môi giới nhằm mục đích lấy tiền thuê, làm dịch vụ giới thiệu trung gian, đại

lý để nhận tiền thù lao từ người đương sự kinh doanh, chuyển nhượng, cầm cố và cho thuê nhà Công việc của họ là thúc đẩy quá trình giao dịch giữa bên mua và bên bán, bản thân họ thu tiền hoa hồng nhưng không tham gia vào quá trình này Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giới thiệu và đại lý bán nhà đất Sự cần thiết của tổ chức này đã được chứng minh trên thực tiễn là các giao dịch được tiến hành một cách nhanh chóng, tránh được nhiều phức tạp không cần thiết, vì người trung gian đã trực tiếp dàn xếp các xung đột Nhiều khi, bên mua và bên bán, bên thuê và cho thuê không nắm được rõ ràng, chi tiết về các thông tin có liên quan về BĐS bằng trung gian môi giới, họ thực sự cần đến nhà môi giới như một trung gian tin cậy và chuyên nghiệp để thực hiện các dịch vụ đáp ứng yêu cầu của cả hai bên Phí tư vấn BĐS theo yêu cầu của người uỷ thác, cung cấp dịch vụ tư vấn về chính sách, pháp luật, quy định, kỹ thuật, thông tin BĐS có liên quan, có thể thu phí

tư vấn BĐS, có thể chia ra hai loại phí tư vấn miệng và tư vấn bằng văn bản

Phí tư vấn miệng theo thời gian mà dịch vụ tư vấn cần, kết hợp đẳng cấp kỹ thuật chuyên môn của nhân viên tư vấn, do hai bên thoả thuận tiêu chuẩn thu phí Trên thực tế, hiện nay người môi giới BĐS nói chung rất ít yêu cầu người uỷ thác chi trả phí tư vấn miệng Phí tư vấn bằng văn bản thu theo độ khó kỹ thuật của báo cáo tư vấn, công việc nhiều hay ít, kết hợp với mức lớn nhỏ của đối tượng tư vấn

Hiện nay mỗi báo cáo tư vấn thông thường thu phí từ 300-1000 NDT; báo cáo tư vấn có độ khó kỹ thuật lớn, tình huống phức tạp sử dụng nhân viên và thời gian nhiều có thể nâng tiêu chuẩn thu phí một cách thích đáng, nói chung không vượt quá 0,5% mức đối tượng tư vấn.

Hoa hồng người môi giới BĐS hoặc cơ quan đại lý trung gian tiếp thu uỷ thác

để tiến hành công việc môi giới có thể nhận tiền hoa hồng thích đáng, cũng gọi là phí môi giới Phí đại lý mua bán nhà tính theo 0,5%-2,5% tổng mức giá khi làm xong thủ tục; có một số cơ quan đại lý với tư cách là nhà đại lý duy nhất, tiêu chuẩn thu phí có thể lên tới trên mức 3%, do bên bán trả Ngoài ra, người môi giới tiếp thu

uỷ thác, thay người uỷ thác làm các việc công chứng hợp đồng, đăng ký tài sản nhà, cho vay thế chấp nói chung phải thu phí làm thay

Sàn giao dịch bất động sản V-Reex

Công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam (V-Reex) với lĩnh vực chính là sàn giao dịch BĐS Việt Nam được thành lập vào năm 2008 theo giấy phép hoạt động theo Công văn số 1143/BXD – QLN ngày 13/6/2008 trên cơ sở góp vốn của các cổ đông chiến lược như VP Bank, MB Bank, Techcombank, Quỹ đầu tư BĐS ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt nam – VPReit Công ty đi vào hoạt động cuối năm 2008, đến 24/3/2009 chính thức được khai trương và là sàn giao dịch đầu tiên tại miền Bắc đạt tiêu chuẩn của bộ Xây dựng Sau một thời gian đi vào hoạt động trên thị trường BĐS, hiện nay V-Reex đã trở thành một sàn giao dịch đạt chuẩn với quy trình các hoạt động dịch vụ chuẩn, cung cấp cho khách hàng những tiện ích thiết thực nhất, có mạng lưới thông tin môi giới rộng khắp nên luôn cập nhật thông tin giao dịch trên thị trường nhanh và chính xác nhất Ba chi nhánh phụ trách ba khu vực trung tâm của Thủ đô nên có thể bao quát được thị trường Trong thời gian hoạt động, công ty cũng đã tận dụng được mối quan hệ sẵn có của các cổ đông và ba ngân hàng lớn nhằm mở rộng hợp tác kinh doanh lâu dài Đó cũng là cơ sở để sàn có thể khai thác được nguồn cung và nguồn cầu giúp cho hoạt động môi giới phát triển Đặc biệt, trong thời gian vừa qua, sàn V-Reex cũng đã xây dựng được hệ thống Map price tổng hợp được giá của các loại bất động sản dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội giúp cho việc định giá, so sánh BĐS trở nên dễ dàng và hiệu quả Chính vì vậy, khách hàng khi đến sàn có thể được tư vấn hỗ trợ các vấn đề liên quan đến BĐS một cách nhanh chóng, hợp lý Ngoài ra, sử dụng hệ thống Map price còn tạo cơ sở để công ty đánh giá thị trường, đưa ra quyết định đầu tư hợp lý trong việc nhận phân phối các sản phẩm của các chủ đầu tư

Công ty cổ phần bất động sản Info Việt Nam

Công ty cổ phần BĐS Info Việt Nam tiền thân là công ty cổ phần Truyền thông BĐS Việt Nam được thành lập vào ngày 15/12//2008 tại phòng 816, tòa nhà CT4, Khu đô thị Mỹ Đình 2, Hà Nội và sau đó được đổi tên lại vào ngày 1/1/2011 Sau một thời gian đi vào hoạt động, công ty đã đạt được những thành công nhất định và hiện tại đã có một chỗ đứng vững chắc trên thị trường BĐS Có thể kể đến một số dự án BĐS nổi bật mà công ty đã tham gia phân phối gần đây như khu đô thị Văn Quán, Xa La, Cienco Mê Linh, AIC, Ba Đình, Paradise Đại Lải Resort… Trong suốt một thời gian, sàn giao dịch BĐS Info trở thành cái tên quen thuộc trên thị trường BĐS Những sản phẩm BĐS mà công ty phân phối luôn được đầu tư bởi các chủ đầu tư có uy tín, thời gian thi công hoàn thiện vượt tiến độ bàn giao cho khách hàng với tỷ lệ lấp đầy lên đến hơn 90% Bên cạnh đó, hoạt động môi giới của công ty cũng được đánh giá cao, tạo được niềm tin nơi khách hàng bởi thái độ phục

vụ chuyên nghiệp và tận tâm Thành quả của công ty được ghi nhận trên phương diện định hướng thị trường, thay đổi tâm lý của nhà đầu tư và truyền thông sâu rộng

để biến những dự án, sản phẩm vừa mới ra mắt còn ít nguời quan tâm thành sản phẩm “hot” của thị trường

Điều cốt lõi mang tính quyết định trong thành công hiện tại của sàn giao dịch

đó chính là nằm ở nhân tố con người mà trước tiên chính là đội ngũ ban lãnh đạo

Họ là những chuyên gia trong lĩnh vực của mình, có năng lực quản lý Trong suốt những ngày đầu khi mới thành lập, chính ban lãnh đạo công ty trực tiếp tham gia hỗ trợ các nhân viên trong quá trình làm việc, từ bộ phận khách hàng telesale để tìm kiếm khách hàng đến bộ phận nhân viên trực tiếp đi marketing ngoài thị trường Bên cạnh đó, đội ngũ nhân viên của công ty là những người trẻ tuổi, nhiệt huyết, luôn có tinh thần học hỏi và trên hết là sự chuyên nghiệp tận tâm trong công việc Nguồn nhân lực trẻ của công ty luôn biết cách tiếp cận và cập nhật thông tin trên thị trường BĐS một cách nhanh chóng nhằm mang đến sự hiệu quả trong hoạt động môi giới

Bài học kinh nghiệm cho siêu thị dự án BĐS Cen Group

Từ kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS tại một số nước phát triển và qua thực tế thành công của một số mô hình sàn giao dịch BĐS hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội ta có thể rút ra những bài học thực tiễn có thể áp dụng phục vụ việc phát triển hoạt động môi giới hiện nay tại siêu thị dự án BĐS Cen Group: