Hoạt động môi giới BĐS sẽ được phát triển mạnh trong một thị trường kinh doanh BĐS năng động. Hiện nay Luật kinh doanh BĐS đã công nhận nghề môi giới BĐS và qui định người làm nghề môi giới phải có chứng chỉ. Đây là hành lang pháp lí thuận lợi để đào tạo, hình thành và phát triển nghề môi giới BĐS. Tuy vậy để hoạt động môi giới BĐS thực sự phát triển một cách công khai, minh bạch theo hướng chuyên nghiệp hóa còn có rất nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan đóng vai trò là nhân tố tác động. Để phân tích những tác động đến xu hướng phát triển của hoạt động môi giới BĐS đó, chúng ta cần xem xét những yếu tố cụ thể được lược rõ dưới đây:
Những nhân tố chủ quan
sốt về nhà đất ảo do tác động của sự phát triển kinh tế vào đầu những năm 2007, 2008, việc các sàn giao dịch chỉ chạy theo lợi nhuận mà bỏ qua những yếu tố về chất lượng dịch vụ và nguồn lực nội tại của mình là điều thường thấy. Tại thời điểm đó, sàn giao dịch BĐS mọc lên “như nấm sau mưa” mà không có sự kiểm soát chặt chẽ từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước. Chỉ với đội ngũ nhân viên không tới mười người, số vốn điều lệ từ vài chục đến vài trăm triệu đồng là đã có thể tự gán mác những tổ chức môi giới chuyên nghiệp. Họ không đặt ra cho mình những tiêu chuẩn lựa chọn nhân viên đầu vào miễn là những người đó có kỹ năng giao tiếp đôi chút và quan trọng nhất vẫn là mang lại cho sàn những hợp đồng giao dịch. Chính tình trạng đầu cơ đẩy giá BĐS của những nhóm lợi ích cùng vấn đề tiêu cực trong hoạt động của các sàn giao dịch BĐS đó đã đẩy thị trường BĐS vào vòng xoáy khủng hoảng suốt một thời gian dài mà không có lối thoát. Bên cạnh đó không thể không kể tới sự buông lỏng quản lý từ phía các cơ quan có thẩm quyền và sự bế tắc trong việc đưa ra các chính sách điều tiết thị trường của Chính phủ.
Trải qua một thời kì ảm đạm đóng băng của thị trường, khi bong bóng BĐS đã không còn, hơn lúc nào hết đây chính là thời điểm để những sàn giao dịch BĐS thực sự tìm cách nâng cao chất lượng dịch vụ và đổi mới trong mô hình quản lý nhằm đạt tới mục đích chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới. Điều đó bắt đầu từ những vấn đề nội tại của sàn mà trước hết là quan điểm của đội ngũ lãnh đạo. Họ là những người có quyền quyết định cao nhất, chịu trách nhiệm về mọi vấn đề từ vi mô đến vĩ mô ảnh hưởng tới sự phát triển của sàn giao dịch. Tu duy của họ hiện nay là lấy khách hàng làm trọng tâm, mọi cải tiến đổi mới trong dịch vụ BĐS đều phải nhằm mục đích cuối cùng đó chính là thỏa mãn nhu cầu của khách hàng. Để thực hiện được điều đó, không thể đi theo những lối mòn đã cũ mà hầu hết các sàn giao dịch trước đây vẫn thường làm, mà coi đó là những bài học xương máu để hoàn thiện hơn trong hoạt động môi giới BĐS. Ngoài việc quan điểm nâng cao chất lượng dịch vụ, tiêu chuẩn để lựa chọn đội ngũ nhân viên môi giới cũng khắt khe hơn, bên cạnh đó là việc xây dựng quan hệ đối tác chiến lược với các chủ đầu tư, ngân hàng và các quỹ tín dụng nhằm đa dạng hóa các sản phẩm dịch vụ và tạo dựng được nguồn vốn kinh doanh vững chắc.
Về yêu cầu trình độ của môi giới viên, trước hết họ phải là những người đã trải qua những khóa đào tạo dài hạn về kiến thức môi giới BĐS. Bởi vì công việc của họ là trung gian tư vấn sản phẩm BĐS mà sàn giao dịch đang phân phối cho khách hàng. Việc có trong tay những thông tin về bất động sản, tình trạng pháp lý của dự
án và những điều khoản trong hợp đồng giao dịch, một khi người mua có nhu cầu, họ sẽ là người cung cấp những thông tin đó một cách đầy đủ, chuyên nghiệp nhằm tạo dựng được niềm tin và sự hài lòng từ phía khách hàng. Ngoài ra, nhân viên môi giới chuyên nghiệp phải có một sự hiểu hiểu biết sâu rộng về thị trường bất động sản trong khu vực, nắm rõ nhu cầu của khách hàng và thị trường cũng như những biến động về giá cả, thông thuộc các ngóc ngách của thị trường, các quy định về thuế cũng như hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng, tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó phải có kế hoạch hành động rõ ràng, cần thực hiện những bước nào để có thể hoàn thành công việc và nhiệm vụ, đảm bảo tốt nhất quyền lợi của cả khách hàng và chủ đầu tư.
Cho dù với bất kỳ loại hình bất động sản nào thì người môi giới cần phải biết rõ các nhu cầu của khách hàng trước một thương vụ mua bán. Trước khi đi đến kí kết hợp đồng giao dịch, nhân viên môi giới phải tiếp xúc với khách hàng một số lần để nằm rõ nhu cầu, thị hiếu, khả năng tài chính để thực hiện quy trình tư vấn. Kĩ năng marketing sản phẩm cũng là một tiêu chuẩn mà môi giới viên cần phải có. Tùy từng đối tượng khách hàng mà có kế hoạch, nội dung quảng cáo cho phù hợp. Có rất nhiều phương thức quảng cáo vừa đảm bảo về mặt chi phí nhưng đồng thời đem lại sự hiệu quả như đăng báo, tạp chí, website rao vặt, gửi email, phát tờ rơi. Điểm cần chú ý là tin đăng phải đẹp, đầy đủ thông tin về bất động sản và thiết kế bắt mắt để thu hút chú ý từ khách hàng. Đặc biệt đối với đội ngũ nhân viên môi giới chuyên nghiệp cần phải luôn cập nhật các quy định liên quan đến bất động sản vì yếu tố pháp lý ở nước ta luôn thay đổi và điều chỉnh, đó cũng là tiêu chí để phân biệt một tổ chức môi giới kinh doanh bài bản và chuyên nghiệp so với những công ty không chuyên khác.Việc thông thạo Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Dân sự, Luật Đầu tư, các Nghị định hướng dẫn thi hành các luật này để thực hiện công việc môi giới một cách chính xác, đúng luật và chuyên nghiệp. Trong thời buổi cách mạng về thông tin và truyền thông, việc thông thạo tin học cũng là những yêu cầu cơ bản đối với nhân viên môi giới để họ có thể tiếp cận và tìm kiếm thông tin nơi khách hàng. Các phần mềm văn phòng như MS Office, email, phần mềm xử lý hình ảnh và những phần mềm chuyên dụng dành cho ngành bất động sản sẽ giúp công việc môi giới thật thuẩn lợi và đáp ứng đòi hỏi, nhu cầu của khách hàng một cách nhanh chóng và chính xác. Các công cụ, thiết bị kĩ thuật số đẻ hỗ trợ công việc như máy vi tính xách tay, máy ảnh số, điện thoại di động cũng cần được trang bị. Một yêu cầu nếu có thể nữa đối với nhân viên môi giới đó chính là khả năng ngoại ngữ.
Trong xu thế hội nhập và toàn cầu hóa hiện nay, việc trau dồi kiến thức ngoại ngữ, đặc biệt là tiếng Anh sẽ đáp ứng nhu cầu và cơ hội phát triển công việc. Nó không chỉ dừng lại ở việc giao tiếp không thôi mà ngoại ngữ chuyên ngành về lĩnh vực bất động sản để có thể trình bày, thuyết phục khách hàng, đối tác nước ngoài. Điều đó phần nào cũng phục vụ cho việc mở rộng phát triển thị trường hoạt động môi giới của sản giao dịch BĐS ra ngoài biên giới quốc gia.
Bên cạnh những tiêu chuẩn chuyên môn trên đây thì một yếu tố không thể thiếu đối với người nhân viên môi giới trong công việc của mình đó chính là đạo đức nghề nghiệp. Không quá khi nói rằng đây chính là yếu tố quyết định đến thành bại trong kinh doanh của một doanh nghiệp. Yêu cầu đạo đức đối trong nghề trước hết là phải có sự trung thực khi thực hiện dịch vụ môi giới, không dùng các thủ thuật để mưu lợi cho mình, cần có tinh thần trách nhiệm khi môi giới giữa người mua và người bán làm sao cho cuộc mua bán thành công nhưng an toàn cho các bên, không được cho người khác mượn, thuê chứng chỉ hành nghề; hành nghề không đúng với nội dung ghi trong chứng chỉ, nếu có dầu hiệu vi phạm thì phải tuân thủ quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong kinh doanh dịch vụ bất động sản. Vấn đề đạo đức của người môi giới bất động sản là vấn đề hết sức quan trọng để đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch bất động sản cần phải có những quy định chung mang tính bắt buộc tạo cho ngành nghề này một con đường phát triển đáp ứng kịp thời cho nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản.
Ngoài những vấn đề trong thay đổi quan điểm của lãnh đạo sàn cũng như việc nâng cao trình độ kĩ năng của nhân viên môi giới thì một trong những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển hoạt động môi giới BĐS đó chính là nâng cao tính chuyên nghiệp ngay trong hoạt động môi giới của sàn. Trước hết nó thể hiện ở việc nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp cho khách hàng. Thông qua đó, sàn giao dịch có thể tranh thủ được sự ủng hộ, niềm tin nơi khách hàng và gây dựng cho mình một đội ngũ khách hàng thân thiện. Điều đó có thể bắt nguồn từ những việc nhỏ nhất, nếu như trước đây hầu hết các sàn giao dịch chỉ chú trọng vào khâu trước và trong bán hàng, còn sau khi hợp đồng giao dịch được kí kết thì mối quan hệ giữa hai bên cùng gần như kết thúc. Trong xu thế hiện nay, với tiêu chí “khách hàng là thượng đế”, dịch vụ chăm sóc khách hàng sau bán hàng cũng cần được quan tâm đầu tư đúng mức. Thông qua hình thức khuyến khích các nhân viên môi giới gọi điện, gửi email thăm hỏi, tặng quà vào những dịp lễ tết quan trọng, sàn giao dịch có
thể phần nào nắm bắt được tình hình sử dụng sản phẩm BĐS, cũng như giải đáp những khúc mắc, tâm tư, nguyện vọng của khách hàng trong mối quan hệ với chủ đầu tư và ban quản lý BĐS trong thời gian sau đó. Điều đó có thể giúp tạo một hình ảnh đẹp trong khách hàng về tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới của sàn, đồng thời thông qua lời giới thiệu của họ mà có thể tìm được những khách hàng tiềm năng trong tương lai. Việc tổ chức lễ mở bán giới thiệu dự án hàng tuần cùng những chương trình khuyến mãi đi kèm cũng có thể giúp thu hút sự chú ý từ phía khách hàng.
Ngoài ra, tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới của sàn còn phải được thể hiện trong việc trang bị sơ sở vật chất kĩ thuật phục vụ hoạt động môi giới. Tại không gian tiếp đón khách đến thăm quan của sàn phải được lắp đặt các mô hình dự án BĐS, bản đồ và tơ rơi được gắn trên tường để khách hàng có thể tiện tham quan tìm hiều chi tiết về dự án. Hệ thống đèn cũng có thể được lắp đặt để làm nổi bật. Cung cách đón tiếp lịch sự, nhiệt tình của nhân viên lễ tân cũng là điểm nhấn để gây thiện cảm trong mắt khách hàng.
Những nhân tố khách quan
Kể từ khi Luật kinh doanh bất động sản ra đời vào năm 2006, thị trường BĐS Việt Nam đã thực sự bùng nổ với những cơn sốt nhà đất dự án, đặc biệt là tại những thành phố lớn tập trung đông dân cư như Hà Nội và Hồ Chí Minh. Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài được pháp luật Việt Nam khuyến khích và bảo hộ, cụ thể chính sách khuyến khích đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh BĐS được ghi nhận rất rõ ràng tại Điều 12 của luật này. Nguồn cầu BĐS từ phía người dân tăng kéo theo nguồn cung từ phía các chủ đầu tư cũng tăng, điều đó tất yếu làm nảy sinh nhu cầu về các dịch vụ BĐS. Hoạt động môi giới BĐS do đó cũng đứng trước cơ hội phát triển với vai trò là bên thứ ba cung cấp thông tin cho các chủ thể giao dịch trên thị trường, minh bạch hóa các giao dịch giúp hạn chế nạn đầu cơ và góp phần vào sự phát triển chung của thị trường.
Ngoài ra, trong mục 1 chương IV Luật kinh doanh bất động sản cũng đã công nhận nghề môi giới bất động sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản. Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản, đồng thời các bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như Luật nhà ở, Luật đất đai, Bộ luật dân sự. Hoạt động môi giới BĐS giờ đây đã có sự tham gia của luật pháp để điều tiết hành vi của các cá
nhân và tổ chức, qua đó hạn chế được những mặt tiêu cực từ thực trạng cò mồi trục lợi. Những người có nhu cầu giao dịch BĐS có thể tìm đến các tổ chức môi giới chuyên nghiệp nhằm tìm kiếm sự tư vấn trợ giúp về mặt pháp lý và những vấn đề liên quan khác.
Đất nước ta đã gia nhập WTO, việc mở cửa hội nhập quốc tế trong thời gian gần đây đã tạo điều kiện cho nhiều công ty nước ngoài kinh doanh BĐS và các dịch vụ BĐS thâm nhập vào thị trường Việt Nam. Có thể kể đến một số các tập đoàn kinh doanh dịch vụ BĐS lớn đang hoạt động rất thành công tại Việt Nam hiện nay như CBRE, Savills, Knight Frankly, Colliers… Điều đó đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải hoàn thiện hơn nữa trong các dịch vụ BĐS mà mình đang cung cấp. Hoạt động môi giới BĐS do đó cũng đứng trước những cơ hội phát triển theo hướng ngày càng chuyên nghiệp.
Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến phát triển hoạt động môi giới:
+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làm làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS.
+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm.
+ Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.
+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế…
Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa