và tại một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội
Hoạt động môi giới bất động sản tại Mỹ
Dân số Mỹ có 290 triệu người. Cả nước có khoảng 74 triệu hộ gia đình và có tỷ lệ sở hữu nhà riêng là gần 70%. Trung bình 1 hộ gia đình chi phí 20-40% thu nhập cho nhà ở. Giá nhà ở trung bình ở Mỹ là 170.000 USD.
Thị trường BĐS Mỹ hiện gồm có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp môi giới BĐS. Chúng khác nhau khá lớn về quy mô và hoạt động. 80% trong số đó đặc biệt chú trọng vào việc bán BĐS khu dân cư trong khi 8-10% chú trọng vào BĐS thương mại. Còn lại là phát triển các nhà cao tầng, nông trang và đất đai, quản lý và định giá BĐS. 90% các nhà môi giới ở Mỹ đã tốt nghiệp trung học, 45% có bằng cử nhân. Chuyên ngành cơ bản của họ là nhà ở dân cư, 59% được đền bù với 1 tỷ lệ hoa hồng được chia cho doanh nghiệp của họ trong khi 31% trên 100% tiền hoa hồng phải trả hàng tháng chi phí cố định cho doanh nghiệp. Phần còn lại 10% được coi là lương và/hoặc 1 thoả thuận chia lãi, 20% sử dụng 1 cộng tác viên, 97% sở hữu hoặc thuê máy tính, 95% sử dụng điện thoại di động, 75% sử dụng thư điện tử và 50% có 1 trang web cá nhân.
Nghề môi giới BĐS Mỹ được quy định rất chặt chẽ. Bởi vì bất cứ ai có quyền sở hữu thường xuyên đầu tư lớn nhất, phần lớn các quy định này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh các hành vi lừa đảo, bất quy tắc. Để hành nghề BĐS ở Mỹ, phải có 1 giấy phép BĐS do chính quyền bang cấp. Các yêu cầu bao gồm đào tạo, trải qua 1 kỳ thi và trả phí cấp phép. Có 1 vài trường hợp ngoại lệ, giấy phép cho phép người được cấp phép hành nghề bất cứ loại bất động sản nào ở bất cứ đâu trong phạm vi ranh giới của bang. Chỉ có 1 ngoại lệ là các nhà định giá muốn hành nghề thì phải có giấy phép liên bang và sau đó giấy phép này được chính quyền bang giám sát. Trừ 1 vài nhà định giá, tất cả các giấy phép BĐS đều do chính quyền bang điều chỉnh; tuy nhiên, nhiều bang dành cho các đặc quyền hành nghề giữa các bang và có 1 xu hướng rõ ràng tiến tới có giấy phép liên bang.
Phần lớn các thành phố lớn ở Mỹ đều có một hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service). MLS luồn cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua bán bất động sản trong khu vực khi những thông tin này được sử dụng thành công. Những người môi giới phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông tin gốc. Tiền hoa hồng chỉ được trả khi và chỉ khi giao dịch kết thúc. Cũng
vậy, tiền hoa hồng được trả cho doanh nghiệp BĐS và không trực tiếp tới các đại lý. Tiền hoa hồng sẽ được trả ngoài giao dịch và nó có thể được xác định bằng phần cộng thêm của người bán vào tiền của người mua. Ngày nay, mặc dầu hầu hết người mua và người bán đã trở nên khá am hiểu về thị trường BĐS và giá trị của BĐS, nhà môi giới vẫn là một phần thiết yếu của giao dịch. Đó là kiến thức, kỹ năng và các kinh nghiệm của nhà môi giới đảm bảo kết quả giao dịch thành công.
Tóm lại, để hệ thống môi giới BĐS hoạt động có hiệu quả có 3 yếu tố cấu thành chủ yếu. Đầu tiên là hệ thống liên kết tuyệt vời MLS cho phép các đối tác cạnh tranh chia sẻ thông tin. Thứ hai, xác định kết cấu tiền hoa hồng môi giới riêng lẻ bao gồm cả phí đăng ký niêm yết và phí bán trong 1 hợp đồng. Tổng phí được đàm phán giữa người bán và đại lý niêm yết theo tỷ lệ bán được ghi trên MLS. Thứ ba, các nhà môi giới phải thực hiện việc lập ra các quy tắc tương tự, lập ra các quy tắc đảm bảo trình độ nghiệp vụ của nhà môi giới.
Hoạt động môi giới bất động sản tại Trung Quốc
Người môi giới BĐS là người môi giới cá thể, người môi giới hợp doanh và công ty môi giới nhằm mục đích lấy tiền thuê, làm dịch vụ giới thiệu trung gian, đại lý để nhận tiền thù lao từ người đương sự kinh doanh, chuyển nhượng, cầm cố và cho thuê nhà. Công việc của họ là thúc đẩy quá trình giao dịch giữa bên mua và bên bán, bản thân họ thu tiền hoa hồng nhưng không tham gia vào quá trình này. Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giới thiệu và đại lý bán nhà đất. Sự cần thiết của tổ chức này đã được chứng minh trên thực tiễn là các giao dịch được tiến hành một cách nhanh chóng, tránh được nhiều phức tạp không cần thiết, vì người trung gian đã trực tiếp dàn xếp các xung đột. Nhiều khi, bên mua và bên bán, bên thuê và cho thuê... không nắm được rõ ràng, chi tiết về các thông tin có liên quan về BĐS bằng trung gian môi giới, họ thực sự cần đến nhà môi giới như một trung gian tin cậy và chuyên nghiệp để thực hiện các dịch vụ đáp ứng yêu cầu của cả hai bên.
Phí tư vấn BĐS theo yêu cầu của người uỷ thác, cung cấp dịch vụ tư vấn về chính sách, pháp luật, quy định, kỹ thuật, thông tin BĐS có liên quan, có thể thu phí tư vấn BĐS, có thể chia ra hai loại phí tư vấn miệng và tư vấn bằng văn bản.
Phí tư vấn miệng theo thời gian mà dịch vụ tư vấn cần, kết hợp đẳng cấp kỹ thuật chuyên môn của nhân viên tư vấn, do hai bên thoả thuận tiêu chuẩn thu phí. Trên thực tế, hiện nay người môi giới BĐS nói chung rất ít yêu cầu người uỷ thác chi trả phí tư vấn miệng. Phí tư vấn bằng văn bản thu theo độ khó kỹ thuật của báo cáo tư vấn, công việc nhiều hay ít, kết hợp với mức lớn nhỏ của đối tượng tư vấn.
Hiện nay mỗi báo cáo tư vấn thông thường thu phí từ 300-1000 NDT; báo cáo tư vấn có độ khó kỹ thuật lớn, tình huống phức tạp sử dụng nhân viên và thời gian nhiều có thể nâng tiêu chuẩn thu phí một cách thích đáng, nói chung không vượt quá 0,5% mức đối tượng tư vấn.
Hoa hồng người môi giới BĐS hoặc cơ quan đại lý trung gian tiếp thu uỷ thác để tiến hành công việc môi giới có thể nhận tiền hoa hồng thích đáng, cũng gọi là phí môi giới. Phí đại lý mua bán nhà tính theo 0,5%-2,5% tổng mức giá khi làm xong thủ tục; có một số cơ quan đại lý với tư cách là nhà đại lý duy nhất, tiêu chuẩn thu phí có thể lên tới trên mức 3%, do bên bán trả. Ngoài ra, người môi giới tiếp thu uỷ thác, thay người uỷ thác làm các việc công chứng hợp đồng, đăng ký tài sản nhà, cho vay thế chấp... nói chung phải thu phí làm thay.
Sàn giao dịch bất động sản V-Reex
Công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam (V-Reex) với lĩnh vực chính là sàn giao dịch BĐS Việt Nam được thành lập vào năm 2008 theo giấy phép hoạt động theo Công văn số 1143/BXD – QLN ngày 13/6/2008 trên cơ sở góp vốn của các cổ đông chiến lược như VP Bank, MB Bank, Techcombank, Quỹ đầu tư BĐS ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt nam – VPReit. Công ty đi vào hoạt động cuối năm 2008, đến 24/3/2009 chính thức được khai trương và là sàn giao dịch đầu tiên tại miền Bắc đạt tiêu chuẩn của bộ Xây dựng. Sau một thời gian đi vào hoạt động trên thị trường BĐS, hiện nay V-Reex đã trở thành một sàn giao dịch đạt chuẩn với quy trình các hoạt động dịch vụ chuẩn, cung cấp cho khách hàng những tiện ích thiết thực nhất, có mạng lưới thông tin môi giới rộng khắp nên luôn cập nhật thông tin giao dịch trên thị trường nhanh và chính xác nhất. Ba chi nhánh phụ trách ba khu vực trung tâm của Thủ đô nên có thể bao quát được thị trường. Trong thời gian hoạt động, công ty cũng đã tận dụng được mối quan hệ sẵn có của các cổ đông và ba ngân hàng lớn nhằm mở rộng hợp tác kinh doanh lâu dài. Đó cũng là cơ sở để sàn có thể khai thác được nguồn cung và nguồn cầu giúp cho hoạt động môi giới phát triển. Đặc biệt, trong thời gian vừa qua, sàn V-Reex cũng đã xây dựng được hệ thống Map price tổng hợp được giá của các loại bất động sản dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội giúp cho việc định giá, so sánh BĐS trở nên dễ dàng và hiệu quả. Chính vì vậy, khách hàng khi đến sàn có thể được tư vấn hỗ trợ các vấn đề liên quan đến BĐS một cách nhanh chóng, hợp lý. Ngoài ra, sử dụng hệ thống Map price còn tạo cơ sở để công ty đánh giá thị trường, đưa ra quyết định đầu tư hợp lý trong việc nhận phân phối các sản phẩm của các chủ đầu tư.
Công ty cổ phần bất động sản Info Việt Nam
Công ty cổ phần BĐS Info Việt Nam tiền thân là công ty cổ phần Truyền thông BĐS Việt Nam được thành lập vào ngày 15/12//2008 tại phòng 816, tòa nhà CT4, Khu đô thị Mỹ Đình 2, Hà Nội và sau đó được đổi tên lại vào ngày 1/1/2011. Sau một thời gian đi vào hoạt động, công ty đã đạt được những thành công nhất định và hiện tại đã có một chỗ đứng vững chắc trên thị trường BĐS. Có thể kể đến một số dự án BĐS nổi bật mà công ty đã tham gia phân phối gần đây như khu đô thị Văn Quán, Xa La, Cienco Mê Linh, AIC, Ba Đình, Paradise Đại Lải Resort… Trong suốt một thời gian, sàn giao dịch BĐS Info trở thành cái tên quen thuộc trên thị trường BĐS. Những sản phẩm BĐS mà công ty phân phối luôn được đầu tư bởi các chủ đầu tư có uy tín, thời gian thi công hoàn thiện vượt tiến độ bàn giao cho khách hàng với tỷ lệ lấp đầy lên đến hơn 90%. Bên cạnh đó, hoạt động môi giới của công ty cũng được đánh giá cao, tạo được niềm tin nơi khách hàng bởi thái độ phục vụ chuyên nghiệp và tận tâm. Thành quả của công ty được ghi nhận trên phương diện định hướng thị trường, thay đổi tâm lý của nhà đầu tư và truyền thông sâu rộng để biến những dự án, sản phẩm vừa mới ra mắt còn ít nguời quan tâm thành sản phẩm “hot” của thị trường.
Điều cốt lõi mang tính quyết định trong thành công hiện tại của sàn giao dịch đó chính là nằm ở nhân tố con người mà trước tiên chính là đội ngũ ban lãnh đạo. Họ là những chuyên gia trong lĩnh vực của mình, có năng lực quản lý. Trong suốt những ngày đầu khi mới thành lập, chính ban lãnh đạo công ty trực tiếp tham gia hỗ trợ các nhân viên trong quá trình làm việc, từ bộ phận khách hàng telesale để tìm kiếm khách hàng đến bộ phận nhân viên trực tiếp đi marketing ngoài thị trường. Bên cạnh đó, đội ngũ nhân viên của công ty là những người trẻ tuổi, nhiệt huyết, luôn có tinh thần học hỏi và trên hết là sự chuyên nghiệp tận tâm trong công việc. Nguồn nhân lực trẻ của công ty luôn biết cách tiếp cận và cập nhật thông tin trên thị trường BĐS một cách nhanh chóng nhằm mang đến sự hiệu quả trong hoạt động môi giới.
Bài học kinh nghiệm cho siêu thị dự án BĐS Cen Group
Từ kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS tại một số nước phát triển và qua thực tế thành công của một số mô hình sàn giao dịch BĐS hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội ta có thể rút ra những bài học thực tiễn có thể áp dụng phục vụ việc phát triển hoạt động môi giới hiện nay tại siêu thị dự án BĐS Cen Group:
- Loại hình BĐS thương mại đang chiếm ưu thế tại các thành phố lớn hiện nay, đó cũng chính là trọng tâm mà các sàn giao dịch BĐS đang hướng tới phân phối bởi một lượng lớn nguồn cung và nguồn cầu trên thị trường. Đặc điểm của BĐS thương mại đó chính là tính tập trung, phù hợp với quy hoạch hiện nay của Nhà nước, giả cả cạnh tranh và thời gian xây dựng bàn giao sản phẩm cũng nhanh chóng. Nhưng bên cạnh đó, không thể không kể tới phân khúc BĐS khu dân cư và BĐS cho thuê, ngoài mục đích để ở thì một bộ phận lớn người dân hiện nay đang có nhu cầu về không gian diện tích phục vụ công việc kinh doanh của mình, họ sẵn sàng bỏ ra các chi phí để tìm được một sản phẩm ưng ý. Chính vì vậy, trong tương lai siêu thị dự án có thể xem xét mở rộng sang những phân khúc này, một phần vừa đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, lại vừa có thể đa dạng hóa lĩnh vực kinh doanh, giảm thiểu rủi ro, tăng doanh thu giúp đạt được mục tiêu phát triển bền vững. Thực tế thị trường BĐS ở Mỹ đã chứng minh việc các tổ chức môi giới tập trung phần lớn vào loại hình BĐS khu dân cư bởi BĐS thương mại chỉ tập trung ở một số khu đô thị lớn đông dân.
- Việc sử dụng công nghệ thông tin phục vụ hoạt động môi giới hàng ngày của siêu thị dự án là một điều quan trọng. Có thể lấy ví dụ việc hiện nay các công ty môi giới BĐS trên thế giới đều đang trang bị cho mình ứng dụng MLS (Multiple Listing Services - Dịch vụ niêm yết đa chiều) cho phép khách hàng được hưởng lợi lớn vì không cần phải bỏ sức và chi phí làm việc với nhiều công ty hay nhà môi giới khác nhau. Mỗi tổ chức môi giới chuyên nghiệp đều có khả năng tiếp cận tất cả các BĐS đang niêm yết trên thị trường để cung cấp cho khách hàng. Kết quả là khách hàng sẽ dần chuyển sang làm việc lâu dài với tổ chức môi giới mà mình tin tưởng để nhận cung cấp tất cả các dịch vụ liên quan đến giao dịch BĐS. Từ đó công ty có thể xây dựng cho mình một đội ngũ khách hàng thân thiện hợp tác lâu dài. Bên cạnh đó còn phải kể tới ứng dụng Map price tổng hợp giá của tất cả các BĐS dự án trên một vùng lãnh thổ giúp công việc định giá, so sánh sản phẩm BĐS và cung cấp thông tin cho khách hàng một cách nhanh chóng. Không những vậy nó còn giúp siêu thị dự án đưa ra được các quyết định đầu tư đúng đắn trong tương lai. Ngoài việc cập nhật những ứng dụng môi giới hiện đại thì việc quan tâm đầu tư trang bị cho đội các môi giới viên máy tính cá nhân, điện thoại di động, sử dụng mail và web cá nhân để tư vấn cho khách hàng một cách thuận tiện nhất.
- Một trong những yếu tố đóng góp vào sự thành công trong phát triển hoạt động môi giới BĐS đó chính là chuyên nghiệp hóa nguồn nhân lực. Bài học từ sàn
giao dịch BĐS Info cho thấy tầm quan trọng của việc bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ nhân viên môi giới. Họ chính là bộ mặt của sàn giao dịch, hàng ngày phải tiếp xúc trực tiếp tư vấn cho khách hàng, chính vì vậy kinh nghiệm hoạt động, kiến thức môi giới và sự nhiệt tình trong công việc sẽ là cơ sở để thực hiện công việc môi giới một cách nhanh chóng, hiệu quả và tạo được niềm tin nơi khách hàng. Bên cạnh đó, đội ngũ lãnh đạo công ty cũng phải là những người tâm lý, hiểu được tâm tư nguyện vọng của nhân viên và trực tiếp động viên, giúp đỡ họ giải quyết những khó khăn trong công việc. Có như vậy thì