Phát triển cho vaymua nhà giúp ngõn hàng mở rộng quan hệ với khách hàng mình, giúp ngõn hàng có cơ hội tỡm hiểu các nhu cầu mới của khách hàng, cũng làm tăng khả năng huyđộng vốn của ngõ
Trang 1MỤC LỤC Lời nói đầu
Chương 1: cơ sở lý luận về cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại
1.1 Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà
1.1.1 Vài nét chung về tín dụng tiêu dùng
1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm
- Đối với Ngõn hàng thương mại
- Đối với xã hội
1.1.3 Đặc điểm của cho vay mua nhà
1.1.4 Các sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM
1.2 Mở rộng cho vay mua nhà và các nhân tố ảnh hưởng
1.2.1 Quan điểm về cho vay mua nhà
1.2.2 Chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà
- Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay
- Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay
- Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình cho vay
1.2.3 Các nhõn tố ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay mua nhà
Trang 21.3 Kinh nghiệm quốc tế và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Chương 2: Thực trạng công tác mở rộng cho vay mua nhà tại TCB
2.1 Khỏi quát chung hoạt động kinh doanh của TCB
2.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành, phát triển và định hướng chiến lược của TCB
2.1.2 Cơ cấu quản trị của TCB
2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của TCB
2.1.3.1 Hoạt động huy động vốn
2.1.3.2 Hoạt động sử dụng vốn
2.1.3.3 Kết quả kinh doanh
2.2 Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại TCB
2.2.1 Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam và nhu cầu cho vay mua nhà hiệnnay
2.2.2 Cơ sở pháp lý của cho vay mua nhà
2.2.3 Quy chế cho vay mua nhà của TCB
2.2.4 Quy trình cấp tín dụng
2.2.5 Các sản phẩm cho vay mua nhà tại TCB
2.2.6 Chỉ tiêu phản ánh cho vay mua nhà của TCB:
Trang 33.2 Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại TCB
3.2.1 Xõy dựng chiến lược kinh doanh cụ thể về cho vay mua nhà
3.2.2 Xõy dựng và hoàn thiện danh mục sản phẩm cho vay mua nhà
3.2.3 Đa dạng hoá phương thức cho vay mua nhà
3.2.4 Đẩy mạnh công tác Marketing ngõn hàng
3.2.5 Tăng quy mô nguồn vốn của ngõn hàng
3.2.6 Xõy dựng các chớnh sách cho vay mua nhà phù hợp hơn
3.2.7 Nõng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, phong cách phục vụ cũng như đạo đứcnghề nghiệp của nhõn viên ngõn hàng
3.2.8 Hiện đại hoá công nghệ ngõn hàng
3.2.9 Giải pháp phòng ngừa rủi ro
3.2.10 Các giải pháp khác
3.3 Một số kiến nghị
3.3.1 Kiến nghị đối với chớnh phủ
3.3.2 Kiến nghị đối với ngõn hàng nhà nước
3.3.3 Kiến nghị đối với TCB
Kết luận
Trang 4LỜI MỞ ĐẦU :
1 Tính cấp thiết của đề tài:
Hội nhập kinh tế quốc tế là yêu cầu khách quan đối với các quốc gia hiện nay.Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó Kể từ khi gia nhập WTO đến nay, nềnkinh tế Việt Nam có những bước chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực, tốc độ tăngtrưởng kinh tế cao và liên tục qua các năm, tình hình chính trị ổn định, tạo niềm tin chocác nhà đầu tư nước ngoài mạnh dạn đầu tư vào nước ta Từ đó, góp phần tạo công ănviệc làm cho người dân, tăng thu nhập và nâng cao chất lượng cuộc sống Khi thu nhậptăng cao kéo theo nhu cầu cải thiện đời sống, nhu cầu tiêu dùng cũng tăng cao,và một nhucầu nữa không thể thiếu đó là nhu cầu về nhà ở
Có “an cư” thì mới “lạc nghiệp” Cõu núi đú chớnh là mong muốn bình dị củangười dân Việt Nam từ bao đời nay về một căn nhà để ổn định cuộc sống Tuy nhiênmong muốn đó thật khó thực hiện khi mà phần đông dân số là những người có thu nhậptrung bình hoặc thấp, trong khi giá cả thị trường nhà đất lại rất cao, thì vấn đề tích góp
đủ tiền mua nhà trở nên quá khó khăn đối với các gia đình trẻ
Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dõn sụ cao, hiện nay dân sốViệt Nam đạt khoảng trên 85 triệu người, mật độ dân số là gần 260 người/km2 cao gấp 6-
7 lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ, năng động, thu nhậpkhông ngừng được cải thiện Tương ứng với đó là tỷ lệ dân số ở đô thị tăng lên nhanhchóng, ước tính đạt mức 45% vào năm 2020 Dân số gia tăng tại đô thị sẽ tạo sức ép lớn
về nhà ở
Cả nước hiện tại có khoảng 1,4 triệu cán bộ, công chức và khoảng 800 nghìn côngnhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.Trong đó có khoảng 330 nghìn người có khó khăn vè nhà ở cần có sự hỗ trợ, tạo điềukiện để cải thiện nhà ở Tại Hà Nội có một số dự án với tổng số 1564 căn hộ với mức vốnđầu tư 50 tỷ đồng thì đến nay mới hoàn thành 168 căn, bố trí cho 1700 công nhân thuê.Theo Sở Tài Nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho biết từ năm 2003 đếnnay toàn thành phố mới giải quyết được 2.780 căn hộ và nền nhà ở xã hội trong khi đó
Trang 5nhu cầu nhà xã hội đến 25.000 căn Tình hình xây dựng nhà ở xã hội cho cán bộ côngnhân viên, nhà lưu trú cho công nhân và nhà ở tái định cư đều lâm vào tình trạng cungkhông đáp ứng nổi cầu, hiện thành phố có khoảng 11.000 cán bộ có nhu cầu bức xúc vềnhà ở Như vậy có thể khẳng định rằng nhu cầu về nhà ở là rất lớn.
Nắm bắt được nhu cầu cấp bách trờn, cỏc NHTM đã đưa ra gói sản phẩm cho vaymua nhà, là giải pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể mua được nhà ở cho bản thân vàgia đình mình Hoạt động cho vay mua nhà tuy còn khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng lại làlĩnh vực có nhiều tiềm năng phát triển lớn, là hoạt động mang lại mức lợi nhuận cao chocác NHTM nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro , xuất phát từ nhu cầu nhà ở của người dânVIệt Nam và cũng từ chính nhu cầu phát triển của mỗi ngân hàng trong quá trình hộinhập kinh tế quốc tế Để hạn chế được rủi ro nhưng vẫn không ngừng phát triển nghiệp
vụ cho vay mua nhà, đáp ứng triệt để nhu cầu của người dân chính là bài toán khó mà tất
cả các NHTM đều muốn tìm ra đáp án tối ưu nhất
Xuất phát từ thực tế trên và qua thời gian thực tập nghiên cứu tại trung tâm thẩm
định và phê duyệt tín dụng cá nhân _ngân hàng Techcombank, em chọn đề tài: “ Giải
pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Techcombank chi nhánh Láng Hạ” làm
khóa luận tốt nghiệp
2 mục đích của đề tài:
Đề tài đi sâu nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay muanhà, từ đó đưa ra các giải pháp kiến nghị nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà củaTechcombank
3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu là hoạt động cho vay mua nhà, phạm vi nghiên cứu là toànngân hàng techcombank
4 Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình nghiên cứu có sử dụng các phương pháp duy vật biện chứng,phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp diễn dịch và quy nạp, phương pháp sosánh, phương pháp logic học và đặc biệt là phương pháp thống kê
5 Những đóng góp của đề tài:
Khóa luận đã đề xuất một hệ thống các giải pháp đồng bộ đảm bảo tính khoa học,toàn diện, khả thi và phù hợp với hoạt động của techcombank về công tác mở rộng hoạt
Trang 6động cho vay mua nhà Các giải pháp đó có thể được các NHTM khác tham khảo để xâydựng nên hệ thống phương pháp riêng cho mình.
6 Kết cấu của khóa luận:
Chương 1: cơ sở lý luận về cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại
Chương 2: thực trạng công tác cho vay mua nhà tại NH TCB
Chương 3: giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại TCB
Trang 7CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ
CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà
1.1.1 vài nét chung về tín dụng tiêu dùng
1.1.1.1 khái niệm và đặc điểm:
a./ Khái niệm tín dụng tiêu dùng:
Tín dụng tiêu dùng là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho các nhu cầu chi tiêu củangười tiêu dùng, bao gồm cá nhõn và hộ gia đình Đõy là một nguồn tài chớnh quan trọnggiúp người tiêu dùng trang trải những nhu cầu về nhà ở, mua sắm đồ dùng gia đình, xe
cộ, giáo dục, y tế và các dịch vụ khác
b./ Đặc điểm tín dụng tiêu dùng:
Tín dụng tiêu dùng có tớnh nhạy cảm theo chu kỳ kinh tế:
Khi nền kinh tế hưng thịnh, người dõn có thu nhập cao, lạc quan hơn và có nhu cầutiêu dùng mua sắm nhiều hơn Bên cạnh đó, ngõn hàng cũng tin vào khả năng hoàntrả của khách hàng, rủi ro tín dụng thấp hơn nên sẽ mở rộng cho vay hơn
Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái sẽ khiến cho thu nhập người dõn bị giảm sút,không cũn lạc quan như trước nữa, người dõn không dám mua sắm nhiều nên nhu cầuvay từ đó cũng thấp hơn Ngõn hàng cũng vậy, nền kinh tế suy thoái khiến cho rủi rotín dụng tăng lên do khách hàng không có khả năng trả nợ tăng, do đó ngõn hàngcũng sẽ hạn chế cho vay
Lói suất cho tín dụng tiêu dùng lớn:
Quy mô tín dụng tiêu dùng nhỏ và số lượng các khoản vay lớn Do vậy chi phígiao dịch bình quõn cao ( bao gồm chi phí về thẩm định, các thủ tục cho vay vàgiám sát vốn vay) dẫn đến chi phí cho vay cao Do vậy lói suất cho vay tiêu dùngthường cao
Trang 8
Khi lói suất tăng cao thì nhu cầu giảm rất ít Chứng tỏ người đi vay tiêu dùng thìlói suất không phải là yếu tố quan tõm hàng đầu của họ Điều này là do quy môkhoản vay nhỏ, trả theo kỳ ( thường là trùng với kỳ trả lương), hơn nữa mục đíchcao nhất của người dõn là thỏa món nhu cầu tiêu dùng của họ Vì vậy ngõn hàngnên đa dạng các sản phẩm cho vay tiêu dùng
Chất lượng thông tin mà khách hàng cung cấp cho ngõn hàng thường không cao,nhất là những thông tin về tài chớnh Nguồn thu nhập để trả nợ của họ thường làthu nhập các nhõn Thông tin về thu nhập cá nhõn là do khách hàng tự cung cấpcho khách hàng nên độ chớnh xác không cao
Nguồn trả nợ không ổn định phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chu kỳ kền kinh tế,
cơ cấu kinh tế, thu nhập của khách hàng, trình độ của khách hàng, sự cố củakhách hàng, tư cách cuả người đi vay Ví dụ như cơ cấu kinh tế thay đổi, ảnhhưởng đến thu nhập của khách hàng-nguồn trả nợ chủ yếu, do đó sẽ ảnh hưởngđến ngõn hàng Hay nếu như Ngân hàng không thẩm định kỹ tư cách cuả người
đi vay, dẫn đến quyết định cho vay sai, gõy nên rủi ro mất vốn cho ngõn hàng
Nhu cầu vay tiêu dùng có quan hệ mật thiết với thu nhập và trình độ văn hoá củakhách hàng Nếu thu nhập cao, họ sẽ có xu hướng tăng tiêu dùng và ngược lại.Tương tự, nếu trình độ văn hoá cao, họ sẽ có nhu cầu mua sắm những hàng hoácao cấp, nhu cầu vay tiêu dùng cũng từ đó tăng lên
Từ những đặc điểm trên của tín dụng tiêu dùng, ngõn hàng có thể dựa và đó đểđưa ra các chớnh sách cho vay phù hợp, thiết kế các sản phẩm đáp ứng tối đa nhu cầungười dõn
1.1.1.2 Phân loại tín dụng tiêu dùng:
a./ Căn cứ vào mục đích vay:
Q i
Trang 9 Cho vay tiêu dùng cư trú: là các khoản vay nhằm tài trợ cho nhu cầu muasắm, xõy dựng, cải tạo nhà ở của khách hàng là cá nhõn hoặc hộ gia đình Đõy
là khoản vay có giá trị lớn, thời hạn cho vay dài và tài sản đảm bảo thường làtài sản hình thành từ vốn vay
Cho vay tiêu dùng phi cư trú: là các khoản vay nhằm tài trợ cho việc trangtrải các chi phí mua sắm xe cộ, nội thất đồ dùng gia đình, chi phí học hành,giải trí du lịch, hay những tiêu dùng bất thường khác… Đõy là các khoản vaymang tớnh nhỏ lẻ và thời hạn cho vay ngắn, tài sản đảm bảo có thể hình thành
từ vốn vay( như vay mua ô tô) hoặc không
b./ Căn cứ vào phương thức hoàn trả:
Cho vay tiêu dùng trả góp: đõy là hình thức cho vay tiêu dùng trong đó người
đi vay trả nợ ( gồm cả gốc và lói ) cho ngõn hàng nhiều lần theo những kỳ hạnnhất định trong thời hạn cho vay Phương thức này thường được áp dụng chocác khoản vay có giá trị lớn, thu nhập định kỳ của người dân không đủ khảnăng thanh toán hết một lần số nợ vay Cho vay mua nhà cũng là một hànhthức cho vay trả góp
Cho vay tiêu dùng phi trả góp: theo phương pháp này, tiền vay được kháchhàng thanh toán một lần khi đến hạn thường thì các khoản vay tiêu dùng phitrả góp chỉ được cấp cho các khoản vay có giá trị nhỏ, thời hạn ngắn
Cho vay tiêu dùng tuần hoàn: là các khoản vay tiêu dùng trong đó ngõn hàngcho phép khách hàng sử dụng thẻ tín dụng hoặc phát hành các loại séc đượcphép thấu chi dựa trên tài khoản vóng lai Theo phương pháp này, trong thờihạn tín dụng được thoả thuận trước, căn cứ vào nhu cầu chi tiêu và thu nhậpkiếm được ngõn hàng cho phép thực hiện việc vay và trả nợ nhiều kỳ mộtcách tuần hoàn, theo một hạn mức tín dụng
c./ Căn cứ vào nguồn gốc khoản nợ:
Cho vay tiêu dùng trực tiếp: là các khoản cho vay tiêu dùng trong đó ngõnhàng tiếp xúc trực tiếp với khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ ngườinày
Trang 10 Cho vay tiêu dùng gián tiếp: là hình thức cho vay trong đó ngõn hàng mua cáckhoản nợ phát sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hoá dịch vụ chongười tiêu dùng.
1.1.2 Quỏ trình hình thành và sự cần thiết của cho vay mua nhà:
1.1.2.1 Quỏ trình hình thành:
Trước những năm 2000, khi nền kinh tế vừa thoát khỏi thời kỳ bao cấp, nhà cửacũn rất thưa thớt, đất đai rộng rói, người dõn không phải lo lắng nhiều về xõy nhàdựng cửa, phần vì hầu hết người dõn đều an cư lạc nghiệp ngay chớnh trên mảnh đấtquê mình mà rất ít người phải cầu thực nơi xa xứ, phần vì đất thì nhiều mà người thì
ít Nhưng khi nền kinh tế phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ nhanhchóng trong cả nước sẽ thu hút một số lượng dõn cư lớn đổ về thành thị để làm ăn vàsinh sống Mặt khác, mật độ dõn số tăng cao dẫn đến các đô thị , thành phố có sốlượng dõn cư tăng lên nhanh chóng, đất đai ngày càng bị thu hẹp lại Bên cạnh đó,sau khi hội nhập WTO, các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt đầu tư vào Việt Nam, cơ sở hạtầng được nõng cấp, các kênh đầu tư được thông suốt, và không thể thiếu đó là cáctoà nhà cao ốc, các công trình xõy dựng ngày càng mọc lên nhiều hơn trên nhữngmảnh đất trống như nấm sau cơn mưa Nền kinh tế tăng trưởng và ổn định tạo điềukiện cho thu nhập của người dõn tăng cao, kéo theo đó là nhu cầu cải thiện đời sống,nõng cao chất lượng cuộc sống mà nhu cầu không thể thiếu là nhà ở Nhưng nhu cầu
đó khó có thể trở thành hiện thực khi mà đất đai thì ngày càng thu hẹp, giá đất ngàycàng leo thang, và mặc dù tăng thu nhập nhưng người dõn muốn tích góp đủ 700-800triệu đồng để mua nhà thì không biết đến bao giờ, 10 năm hay 20 năm
Có cầu thì mới có cung, nhận thấy được nhu cầu rất cấp thiết của mỗi người dõn
về một ngôi nhà để sinh sống, các NHTM đã đua nhau tung ra sản phẩm cho vay muanhà và ngày càng cải thiện, đa dạng hoá sản phẩm để đáp ứng tối đa nhu cầu củangười dõn
1.1.2.2 Sự cần thiết của cho vay mua nhà:
Đối với người dân Việt Nam: từ xưa đến nay, người dõn Việt Nam luôn có
một quan niệm rằng :”an cư lập nghiệp” Vì vậy dù mải mê làm ăn đến đõu thì họ
Trang 11vẫn luôn có mong muốn có một ngôi nhà an toàn, ổn định, và đầy đủ tiện nghi.Nhưng với mức lương trung bình, chi tiêu càng ngày càng đắt đỏ, thật là khó khăn
để tích góp và mua được một ngôi nhà ưng ý Chính vì thế hoạt động cho vay muanhà được coi là giải pháp tối ưu nhất giúp người dõn có thể mua nhà trong thờigian sớm nhất mà không phải chờ đến khi tích góp đủ số tiền Nhờ đó, người dõn
có thể yên tõm làm việc, cải thiện đời sống với ngôi nhà mình mơ ước
Đối với các NHTM: cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của NHTM mang lại
lợi nhuận cao Thị trường cho vay mua nhà là phõn đoạn thị trường khá mới, đượcđánh giá là tiềm năng, khi mà các khu đô thị, các trung tâm mới được triển khaixõy dựng, thu nhập cũng như nhu cầu của người dõn ngày một tăng cao Hơn nữacho vay mua nhà chiếm tỉ trọng lớn trong cho vay tiêu dùng với quy mô khá lớn
và mức lói suất là rất cao, là nguồn thu khổng lồ của NH Bên cạnh đó, hoạt độngcho vay mua nhà cũn giúp ngõn hàng đa dạng hoá dạnh mục sản phẩm, góp phầnphân tán rủi ro, thu hút khách hàng nhiều hơn Ngoài ra, hoạt động cho vay muanhà ra đời đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của người dõn, khiến cho người dõn tintưởng vào ngõn hàng, tạo cho người dõn thói quen tiếp cận các dịch vụ, tiện íchsản phẩm của ngõn hàng Đồng thời ngõn hàng cũng phát triển được nhiều sảnphẩm liên kết như cho vay mua ô tô hay nội thất sau khi đã vay mua nhà mà ngõnhàng Techcombank là một trong những ngõn hàng tiên phong Phát triển cho vaymua nhà giúp ngõn hàng mở rộng quan hệ với khách hàng mình, giúp ngõn hàng
có cơ hội tỡm hiểu các nhu cầu mới của khách hàng, cũng làm tăng khả năng huyđộng vốn của ngõn hàng
Đối với toàn xã hội: mỗi gia đình là một tế bào của xã hội Gia đình có ổn định
thì xã hội mới có thể phát triển được Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhàcũn có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bấtđộng sản nói riêng bởi sự tham gia vào thị trường của các NHTM tạo được nhữngđũn bẩy quan trọng kích thích nền sản xuất phát triển và là một trong những yếu
tố quan trọng và cần thiết để thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản pháttriển do nhu cầu về vốn là yếu tố rất quan trọng, thúc đẩy cung cầu thị trường nhàđất phát triển, thúc đẩy quá trình đô thị hoá đất nước
Trang 12Như vậy nghiệp vụ cho vay mua nhà ra đời có ý nghĩa rất quan trọng đối với mỗingười dõn Việt Nam, với các NHTM và với toàn xã hội
1.1.3 Đặc điểm của cho vay mua nhà:
CVMN là một trong các loại hình cho vay tiêu dùng nên nó mang các đặc trưngcủa cho vay tiêu dùng Tuy nhiên, chớnh những đặc điểm riêng cuả đối tượng được tài trợ
mà CVMN có những đặc điểm khác biệt so với những loại hình khác
Quy mô khoản vay: quy mô của các khoản CVMN thường lớn hơn nhiều so
với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường Điều đó là
do đối tượng tài trợ của các khoản vay là các căn hộ, nhà, chi phí xõy dựngnhà cửa có giá trị lớn, thường là 500 triệu đến hơn 1 tỷ, trong khi cho vay hạnmức tín dụng có thế chấp cũng chỉ lên đến cao nhất là 300 triệu (tham khảo từTechcombank) Do vậy, CVMN góp phần đáng kể vào tỉ trọng tín dụng nóichung do số lượng mún vay nhiều và giá trị khoản vay lớn
Thời gian cho vay: cho vay mua nhà là loại hình tín dụng tiêu dùng có kỳ
hạn dài nhất, giao động từ 10 cho đến 30 năm
Tài sản đảm bảo: khi vay mua nhà, khách hàng thường thế chấp bằng
chớnh ngôi nhà đó Tuy nhiên vẫn có thể thế chấp bằng một ngôi nhà khác,tuỳ theo quy định riêng của từng ngõn hàng
Rủi ro: CVMN chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín
dụng, là rủi ro mà khách hàng không trả được nợ gốc, lói, hoặc cả gốc và lóiđúng hạn gõy tổn thất cho ngõn hàng Do nguồn trả nợ của khách hàng lấy từthu nhập thường xuyên, nên ngõn hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh tế thayđổi theo chiều hướng bất lợi, hay khi khách hàng bị mất việc, tai nạn laođộng… Mặt khác, thời gian cho vay kéo dài, mọi biến cố đều có thể xảy ranên rủi ro mà ngõn hàng gặp phải là rất cao mà ngõn hàng không thể dự đoántrước Thị trường bất động sản mang tớnh chu kỳ, mỗi giai đoạn khủnghhoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm,trong khi đó tài sản đảm bảo vay thường là chớnh ngôi nhà mà khách hàngvay mua nên trong trường hợp ngõn hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rấtkhó khăn Bên cạnh đó chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ
Trang 13yếu là do ngõn hàng cung cấp nên họ có thể đưa ra các thông tin không chínhxác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.
Lãi suất khoản vay: thường là rất cao và thả nổi theo từng năm do rủi ro
lớn và chi phí hoạt động cao, bao gồm chi phí huy động vốn trong dài hạn, chiphí thẩm định, chi phí định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời theonhững biến động thị trường, chi phí bù đắp rủi ro…
Phương thức hoàn trả: cho vay mua nhà được thực hiện theo phương thức
cho vay trả góp, gốc và lói trả hàng tháng hoặc lói trả hàng tháng; gốc trả theođịnh kì Trong CVMN, ngõn hàng thường yêu cầu người đi vay trả trước mộtphần giá trị ngôi nhà Phần còn lại ngõn hàng sẽ cho vay Việc làm này củangõn hàng có 2 mục đích Thứ nhất: khi để khách hàng tham gia một phầnvốn vào tài sản, họ sẽ ý thức được đó là tài sản của chớnh họ và có ý thức giữgìn hơn Thứ 2: trong trường hợp không trả được nợ, ngõn hàng thu hồi vàphát mại tài sản Lúc đó, tài sản hình thành từ vốn vay đã qua sử dụng nên giátrị đã bị giảm sút đi một phần Do vậy, số tiền trả trước của khách hàng sẽ mộtphần nào giúp ngõn hàng hạn chế được thiệt hại trong trường hợp này
1.1.4 Các sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM:
CVMN là nghiệp vụ mà tất cả các NHTM đều muốn phát triển, vì thế họ đua nhautung ra các sản phẩm CVMN đa dạng với nhiều tớnh năng khác nhau Vậy nên hiện nay
có rất nhiều sản phẩm cho vay mua nhà nhưng nhìn chung lại thì vẫn xoay quanh các sảnphẩm chớnh như cho vay trả góp mua nhà ở, nền nhà, cho vay mua nhà để đầu tư, muanhà dự án, sửa chữa nhà…
1.2 Mở rộng cho vay mua nhà và các nhân tố ảnh hưởng:
1.2.1 Quan điểm về mở rộng cho vay mua nhà
Trước hết, khi nói về mở rộng cho vay mua nhà, ta cần phải xem xét việc mở rộngtheo cả hai chiều hướng Thứ nhất là mở rộng cho vay mua nhà theo chiều rộng, nghĩa lànõng quy mô, mở rộng về số lượng các hợp đồng cho vay, các phương thức cho vay saocho đa dạng, phong phú Thứ hai là mở rộng theo chiều sõu, nghĩa là số lượng phải đikốm với chất lượng, ngõn hàng cần nõng cao chất lượng của từng sản phẩm cho vay muanhà mỗi một sản phẩm phải thoả món tốt nhất nhu cầu của khách hàng đồng thời phùhợp với định hướng phát triển và tiềm lực của ngõn hàng về quản lý cũng như trình độ
Trang 14nhõn viên, tránh tình trạng mở rộng tràn lan nhưng không quản lý nổi, dẫn đến phát triểnsản phẩm không hiệu quả, gõy lóng phí công sức và tăng cao rủi ro cho hoạt động ngõnhàng.
Mở rộng cho vay mua nhà của các NHTM được thể hiện ở các khía cạnh như sau:
Đối với khách hàng: mở rộng CVMN có nghĩa là phải thoả món được các nhu cầu
hợp lý của khách hàng về khối lượng cung cấp, sự đa dạng hoá phương thức chovay cũng như các dịch vụ kốm theo
Đối với các NHTM: CVMN cần phải chiếm một khối lượng đáng kể trong tổng
dư nợ cho vay tiêu dùng nói riêng và cho vay nói chung của ngân hàng Tuy nhiênbên cạnh việc cho vay, ngân hàng cần phải chú ý đến chất lượng của khoản vay,sao cho đảm bảo mở rộng cho vay gắn liền với nõng cao chất lượng
Đối với sự phát triển của toàn xã hội: CVMN phải góp phần chuyển dịch một
khối lượng lớn các nguồn tài chớnh, trợ giúp ngõn sách nhà nước cũng như tạođiều kiện thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, góp phần cải thiện đời sống dõn cư
1.2.2 Các chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà:
1.2.2.1 Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay mua nhà:
Doanh số CVMN: là tổng số tiền mà ngõn hàng cho vay mua nhà trong kỳ, nó phản
ánh một cách khái quát về hoạt động cho vay mua nhà của ngõn hàng trong một thời kỳnhất định, thường tính theo năm tài chớnh
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tuyệt đối:
Giá trị tăng trưởng
doanh số tuyệt đối =
tổng doanh sốCVMN năm (t) -
tổng doanh sốCVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: chỉ tiêu này cho biết doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1) về giá trị
tuyệt đối là bao nhiêu Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà ngõn hàng cung cấpcho khách hàng cũng tăng lên, thoả món tốt hơn nhu cầu của khách hàng, và nó cũngthể hiện hoạt động CVMN đã được mở rộng
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tương đối:
Giá trị tăng trưởng
doanh số tương đối =
gía trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối x 100%
tổng doanh số CVMN năm (t-1)
Trang 15Ý nghĩa: chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN năm (t) so với
năm (t-1) Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số CVMN qua các năm củangõn hàng đã tăng lên tương đối
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:
tổng doanh số CVMN x 100%
tổng dsố về hđ cho vay của NH
Ý nghĩa: chỉ tiêu này cho biết doanh số của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ bao
nhiêu trong tổng doanh số của hoạt động cho vay của ngõn hàng Khi tỉ trọng của CVMNtăng lên qua các năm, chứng tỏ rằng tỉ lệ của CVMN trong hoạt động cho vay đã tăng lên
và nó cũng cho thấy rằng hoạt động CVMN đã được mở rộng
1.2.2.2 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua nhà:
Dư nợ CVMN: là số tiền mà khách hàng đang nợ ngõn hàng tại một thời điểm Chỉ
tiêu này thường được sử dụng kếp hợp với chỉ tiêu doanh số CVMN nhằm phản ánh tìnhhình mở rộng CVMN của ngõn hàng
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tuyệt đối:
Giá trị tăng trưởng
dư nợ tuyệt đối =
tổng dư nợCVMN năm (t) -
tổng dư nợ CVMNnăm (t-1)
Ý nghĩa: chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) tăng so với năm (t-1) về số tuyệt đối là
bao nhiêu Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà khách hàng đang nợ ngõn hàng quacác năm đã tăng lên, chứng tỏ rằng hoạt động CVMN được mở rộng
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tương đối:
Giá trị tăng trưởng dư
Trang 16Ý nghĩa: chỉ tiêu này cho biết dư nợ của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ bao nhiêu
trong tổng dư nợ của toàn bộ hoạt động cho vay của ngõn hàng
1.2.2.3 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình CVMN:
Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về loại hình CVMN mà ngõn hàng cung cấpcho khách hàng, đó là các loại hình như:
+ mua nhà trả góp
+ cho vay mua nền nhà
+ cho vay mua nhà dự án
+ cho vay xõy sửa nhà…
…
Những loại hình cho vay mua nhà phản ánh khả năng mở rộng quy mô cũng nhưphạm vi hoạt động CVMN của ngõn hàng Nó phản ánh sự đa dạng về cách thức màngõn hàng cung cấp dịch vụ CVMN, qua đó phản ánh khả năng nắm bắt nhu cầukhách hàng của ngõn hàng Khi loại hình cho vay này được mở rộng thì sẽ thoả móntốt hơn nhu cầu, mong muốn đa dạng của khách hàng, qua đó cũng thể hiện hoạt độngCVMN của ngõn hàng ngày càng được mở rộng
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay mua nhà:
Hoạt động CVMN nới riêng và hoạt động kinh doanh của ngõn hàng nói chungchịu ảnh hưởng của rất nhiều nhõn tố Có thể chia các nhõn tố ảnh hưởng tới hoạtđộng CVMN ra thành hai nhóm nhõn tố: các nhõn tố khách quan và các nhõn tố chủquan Để có thể mở rộng và phát triển hoạt động CVMN thì ngõn hàng cần tỡm hiểutới sự biến động của những nhõn tố này
1.2.3.1 Nhân tố khách quan:
Đõy là nhóm nhõn tố bên ngoài tác động lên hoạt động CVMN mà ngõn hàngkhông thể tác động mà chỉ có thể tận dụng, điều hành hoạt động sao cho phù hợp Cácnhõn tố khách quan bao gồm các nhõn tố thuộc môi trường vĩ mô và các nhõn tốthuộc môi trường vi mô
a./ Môi trường vĩ mô:
Môi trường kinh tế:
Trang 17Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng thu nhập,thanh toán, chi tiêu, nhu cầu về vốn và tiền gửi của dõn cư Môi trường kinh tế làmột nhõn tố liên tục biến động, nó bao gồm tình hình hoạt động của tất cả cácthành phần kinh tế và được đánh gía bằng các chỉ tiêu:
Tốc độ tăng trưởng kinh tế: khi nền kinh tế tăng trưởng, mức sống
của người dõn được nõng cao, thu nhập cao hơn và ổn định, do đó nhu cầu
về tiêu dùng của dõn cư cũng trở nên phong phú và đa dạng hơn Vì vậynhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng cá nhõn và hộ gia đình sẽ tăng lên dongười dõn yên tõm và tin tưởng rằng trong tương lai thu nhập và các điềukiện kinh tế khác sẽ cao và thuận lợi Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái,thu nhập của người dõn giảm sút, làm cho nhu cầu chi tiêu cũng giảm,người dõn trở nên bi quan hơn và có tõm lý ngại vay ngõn hàng hơn, do
đó, nhu cầu vay mua nhà cũng giảm theo
Lói suất: khi lói suất trờn thị trường tăng thì lói suất CVMN của các
NHTM cũng tăng cao, làm chi phí mua tăng lên, nhu cầu vay mua củakhách hàng giảm, ảnh hưởng tới hoạt động CVMN của ngõn hàng
Lạm phát: nền kinh tế xảy ra lạm phát làm cho đồng tiền bị mất giá.
Lúc này người dõn không thích gửi tiền vào ngõn hàng Hoạt động huyđộng vốn của ngõn hàng gặp khó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động chovay nói chung và CVMN nói riêng
Thị trường bất động sản: thị trường bất động sản càng phát triển thì
người dõn cũng dễ dàng mua nhà hơn sự biến động của thị trường bấtđộng sản một phần cũng chịu ảnh hưởng của thị trường chứng khoán sựbùng nổ của thị trường chứng khoán vào cuối năm 2006, đầu 2007 đã làmgiàu lên một cách nhanh chóng các nhà đầu tư vào nó Khi thị trườngchứng khoán giảm sút, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thịtrường bất động sản, làm cầu về bất động sản tăng cao, gia tăng số lượnggiao dịch bất động sản và tạo tớnh thanh khoản cho thị trường này Đõy làđiều kiện thuận lợi giúp ngõn hàng mở rộng quy mô CVMN
Thu nhập của dân cư: khi nền kinh tế phát triển thu nhập của dõn cư tăng
cao, đời sống được nõng cao thì nhu cầu nhà ở của người dõn tăng cao,
Trang 18nhu cầu vốn đáp ứng cho nhu cầu nhà ở lớn làm cho hoạt động CVMNphát triển mạnh và ngược lại.
môi trường chớnh trị - pháp luật:
Tình hình chớnh trị của quốc gia luôn có những ảnh hưởng lớn tới hoạtđộng CVMN của các NHTM Sự ổn định chớnh trị là điều kiện đầu tiên
để các nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tõm đầu tư vốn vào thị trườngbất động sản làm thị trường bất động sản phát triển, số lượng các khuchung cư tăng nhanh đáp ứng nhu cầu nhà ở của dõn cư tốt hơn Từ đó tạođiều kiện cho việc mua nhà ở, giúp ngõn hàng có khả năng mở rộng vàphát triển nghiệp vụ CVMN
Việt Nam là một đất nước có nền kinh tế ổn định, an toàn, môitrường kinh doanh lành mạnh, nên rất có lợi thế trong việc thu hút vốn đầu
tư nước ngoài Năm 2007 vốn ODA mà các nhà tài trợ nước ngoài cam kếttài trợ cho Việt Nam lên đến con số kỉ lục là 4.445 tỷ USD
Pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế cũng như xã hội Mọi thànhphần kinh tế đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuônkhổ pháp luật Hoạt động CVMN của NHTM cũng phải tuõn thủ các quyđịnh của Nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dõn sự và đặc biệt làluật về bất động sản cũng như các quy định về đảm bảo tiền vay bằng bấtđộng sản Lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riờng là lĩnh vựchết sức nhạy cảm và thường trong tình trạng không ổn định Nếu như cácvăn bản pháp luật quy định không rừ ràng, đầy đủ sẽ tạo ra những khe hởgõy rắc rối và tổn hại đến lợi ích của các bên tham gia quan hệ tín dụng,hạn chế sự phát triển của loại hình dịch vụ CVMN Ngược lại, sự chặt chẽđồng bộ, chớnh xác và công bằng về quyền và lợi ích hợp pháp của cácbên tham gia thì sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạotớnh trật tự và ổn định của thị trường để hoạt động CVMN cũng như cáchoạt động kinh tế xã hội khác được phát triển thuận lợi và có hiệu quả
Môi trường văn hoá xã hội:
Môi trường văn hoá xã hội được hình thành từ những tổ chức và những nguồnlực khác nhau như cách nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tõm lý, tục quán,
Trang 19bản sắc dõn tộc… tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở củangười dõn.
Trình độ dân trí: trình độ dõn trí của người dõn Việt Nam cũn tương đối
thấp, đõy cũng là một trở ngại lớn cho việc mở rộng CVMN của các NHTMViệt Nam Hiện tại CVMN ở nước ta chỉ tập trung ở một số thành phố lớn như
Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…nơi mà người dõn có trình độ học vấntương đối cao, thu nhập cao và có nhiều nhu cầu tiêu dùng hàng hoá xa xỉhơn Tương tư, nhu cầu vay mua nhà cũng nhiều hơn
Thói quen: thói quen của khách hàng có ảnh hưởng rất lớn tới CVMN.
Những thói quen của người dõn như tiêu tiền mặt, không quen thanh toán quathẻ sẽ ảnh hưởng rất lớn tới loại hình CVMN cũng như hình thức thanh toántiền vay
Tâm lý: đối với người dõn Việt Nam thì yếu tố tõm lý rất quan trọng Đó
là tõm lý về thói quen chi tiêu và sự hưởng thụ Ngày nay người dõn càngngày càng quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn, họ đặc biệtquan tõm đến các căn nhà hiện đại có quy hoạch một cách khoa học, hợp lý,đầy đủ tiện nghi sinh hoạt…Người Việt Nam cũn có tõm lý e ngại vay mượnnên ngõn hàng cần phải quan tõm đỳng mực tới vấn đề tõm lý khách hàng,làm sao để khách hàng mạnh dạn tin tưởng và vay ở ngõn hàng
Dân số: yếu tố dõn số cũng tác động lớn đến nhu cầu nhà ở bao gồm tỉ lệ
tăng dõn số, kết cấu dõn số, xu hướng dịch chuyển dõn số…một khu vực có
cơ cấu dõn số trẻ, số lượng cặp vợ chồng mới kết hôn cao thì nhu cầu nhà ở sẽtăng lên đáng kể so với khu vực có dõn số già, tạo điều kiện cho sự phát triểncủa hoạt động CVMN
Môi trường công nghệ
Môi trường công nghệ bao gồm các nhõn tố ảnh hưởng đến công nghệ mới, thiết
kế sản phẩm mới và cơ hội thị trường mới Đõy được coi là yếu tố nõng cao khả năngcạnh tranh cho các NHTM Vì vậy các ngõn hàng phải nhanh chúng nắm bắt và ứngdụng công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh doanh của mình Đặc biệt là công nghệthẻ, các phần mềm xử lý nghiệp vụ… để giúp ngõn hàng giải quyết công việc một
Trang 20cách hiệu quả, nhanh chóng và an toàn, tiết kiệm thời gian cho cả ngõn hàng và kháchhàng.
b./ Môi trường vi mô:
Đối thủ cạnh tranh:
Đối thủ cạnh tranh trực tiếp: là những tổ chức tài chớnh hoạt động trongcùng lĩnh vực, cùng chia sẻ lợi nhuận với ngõn hàng như: các ngõn hàng khác,các công ty tài chớnh, quỹ tín dụng nhõn dõn…Các tổ chức tài chớnh luônganh đua và dùng mọi biện pháp để tạo lợi thế cạnh tranh, xõm nhập thị phầncủa nhau Các đối thủ luôn đa dạng hóa kinh doanh, tung sản phẩm mới, cáchình thức CVMN mới để thu hút khách hàng, tạo môi trường cạnh tranh vôcùng khốc liệt
Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn: là các tổ chức tài chớnh sắp hình thành,hoạt động trong cùng một lĩnh vực ngõn hàng, như các ngõn hàng liên doanh,ngõn hàng nước ngoài hay các ngõn hàng thương mại cổ phần sắp thành lập…Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn có những lợi thế của người đi sau là tránh đượcnhững sai lầm mà các ngõn hàng đi trước đã gặp phải, do đó cũng góp phầnlàm cho môi trường cạnh tranh khốc liệt hơn
Khách hàng:
Tư cách đạo đức của khách hàng: thể hiện thiện chí trả nợ của khách hàng.Khi khách hàng có khả năng tài chớnh tốt nhưng không có thiện chí trả nợ thìngõn hàng cũng khó lòng thu hồi được các khoản cho vay Khi đó rủi ro màhoạt động CVMN mang lại cho ngõn hàng sẽ rất cao, các ngõn hàng khó long
mở rộng CVMN
Khả năng tài chớnh của khách hàng : khả năng tài chớnh của khách hàngquyết định đến khả năng trả nợ tiền vay cho ngõn hàng một khách hàng cókhả năng tài chính tốt sẽ đảm bảo cho khoản cho vay của ngõn hàng được antoàn, do khả năng thu hồi nợ cao Và vậy, trong CVMN, ngõn hàng luôn quantõm đến khả năng tài chớnh của khách hàng, mức thu nhập, sự ổn định của thunhập… và nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngõn hàng
1.2.3.2 Các nhân tố chủ quan:
Trang 21a./ Nguồn lực về tài chính:
Vốn tự có: là những giá trị tiền tệ do ngõn hàng tạo lập được và thuộcquyền sở hữu của ngõn hàng Vốn tự có chiếm một tỷ trọng nhỏ trong tổngnguồn vốn của ngõn hàng nhưng có vai trò hết sức quan trọng Nó đượcxem như một cái đệm để chống đỡ sự giảm giá trị tài sản Có của ngõnhàng, giúp ngõn hàng thoát khỏi tình trạng thiếu khả năng chi trả và phásản Nó quyết định quy mô hoạt động của ngõn hàng cũng như góp phầnlàm tăng long tin, hình ảnh, uy tín của ngõn hàng với khách hàng Nhưvậy, việc huy động vốn của ngõn hàng sẽ tốt hơn, tạo nguồn vốn CVMNnhiều hơn và ngược lại
Khả năng huy động vốn: khi quy mô huy động vốn lớn, ngõn hàng cókhả năng cho vay ra càng nhiều Nếu chi phí huy động vốn thấp thì ngõnhàng sẽ có điều kiện cho khách hàng vay với lói suất cạnh tranh Điều nàytạo thuận lợi cho ngõn hàng mở rộng tín dụng nói chung và CVMN nóiriêng
Đối với khoản CVMN đòi hỏi nguồn vốn có kì hạn dài, do đó để pháttriển hoạt động này ngõn hàng phải có tiềm lực về nguồn vốn dài hạn và
cả nguồn vốn ngắn hạn thường xuyên Ngoài ra công tác marketing, tưvấn, gặp gỡ, tỡm hiểu khách hàng, hướng dẫn khách hàng các thủ tục hồ
sơ vay vốn, giới thiệu các tiện ích của loại sản phẩm CVMN của ngõnhàng sẽ góp phần quan trọng trong việc quyết định khả năng thu hút lượnglớn khách hàng tạo ra những thay đổi trong hoạt động CVMN
b./ Chớnh sách tín dụng và cơ chế cho vay mua nhà:
Mỗi ngõn hàng có một chớnh sách tín dụng riêng, nó bao gồm cácyếu tốhạn mức cho vay đối với mỗi khách hàng, kì hạn khoản vay, lói suất cho vay,mức lệ phí, các thủ tục vay, tài sản đảm bảo…tất cả các yếu tố đó tạo nên đặctính riêng cho từng sản phẩm cho vay của mỗi ngõn hàng, có thể tác động trựctiếp và mạnh mẽ đến khả năng mở rộng hoạt động tín dụng cũng như hoạtđộng CVMN của ngõn hàng Nếu ngõn hàng có chính sách tín dụng mở rộng,tăng cho vay, chấp nhận rủi ro để đạt được lợi nhuận cao hơn thì sẽ thuận lợicho việc mở rộng CVMN Tuy nhiên ngõn hàng cũng cần chú ý đến chất
Trang 22lượng của hoạt động cho vay Nêu ngõn hàng có chính sách tín dụng thắt chặt,đặt mục tiêu an toàn cao hơn lợi nhuận thì việc mở rộng cho vay nói chung vàCVMN nói riêng sẽ gặp khó khăn hơn.
c./ Trình độ của cán bộ tín dụng:
Cán bộ tín dụng là người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, thẩm địnhkhách hàng Một ngõn hàng có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi chuyên môn, cótinh thần trách nhiệm trong công việc, năng động, nhiệt tình sẽ nõng cao chấtlượng cho vay nói chung và CVMN nói riêng, tạo được uy tín cho ngõn hàng,giúp ngõn hàng thành công trong công việc kinh doanh cũng như mở rộngCVMN thuận lợi hơn
d./ Các nhân tố khác:
Cơ sở vật chất, thiết bị phục vụ cho hoạt động cho vay cũng có ảnh hưởngsõu sắc tới việc thu hút khách hàng cũng như tới mục tiêu mở rộng CVMN.Với một cơ sở vật chất, trang thiết bị tiên tiến, phù hợp sẽ đáp ứng kịp thờicác nhu cầu của khách hàng, tạo sự thuận tiện, thoải mái trong việc giao dịch.Bên cạnh đó đẩy mạnh công tác Marketing trong lĩnh vực cho vay mua nhà,xõy dựng một hệ thống thu nhập và xử lý thông tin về khách hàng đem lạihiệu quả cao cho hoạt động điều tra và thẩm định khách hàng, từ đó giúp ngõnhàng nõng cao năng lực cạnh tranh, thu hút được nhiều khách hàng hơn Như vậy, trong môi trường cạnh trạnh khốc liệt như hiện nay, mỗi mộtngõn hàng đều cần phải có một chiến lược cho riêng mình mới mong có chỗđứng vững vàng Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển và hội nhập với nềnkinh tế thế giới Hiện nay, cho vay mua nhà tại Việt Nam đang là lĩnh vực khámới mẻ, do vậy các NHTM Việt Nam vẫn có nhiều cơ hội phát triển trênmảnh đất tiềm năng này
1.3 Kinh nghiệm quốc tế và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:
Kinh nghiệm quốc tế:
Trên thế giới, cho vay mua nhà là dịch vụ tài chớnh phổ biến nhất của các ngõnhàng, trong khi đó, ở Việt Nam mới chỉ khởi sắc vào khoảng từ năm 2007 Mô hìnhCVMN trả góp với thời hạn dài, lói suất hấp dẫn đã thành công ở nhiều nước trên thếgiới, đặc biệt là Singapore và hongkong Đõy là 2 nước nổi tiếng ở chõu Á về việc phát
Trang 23triển và giải quyết tốt các vấn đề về xã hội cho người dõn Để có được kết quả này, từnhững năm 1960, Singapore đã thiết lập những định chế rất quan trọng trong việc quyhoạch và phát triển nhà ở giá thấp PGS.TS SIM Loo Lee, trưởng khoa BĐS, Đại họcQuốc Gia Singapore cho biết: “tại Singapore, từ năm 1960, chúng tôi đã thành lập Cơquan Phát triển nhà ở chuyên phụ trách về quy hoạch quỹ đất, xõy dựng và trợ cấpchovay đối với người mua nhà giá thấp Chúng tôi cũng đã thành lập quỹ tiết kiệm TrungƯơng, quỹ này phụ trách chỉ đạo các tổ chức tuyển dụng lao động đóng 13% và người laođộng đóng góp lương hàng tháng 20% vào quỹ như một khoản tiết kiệm theo lói suấtngõn hàng để sử dụng mua nhà Nhờ những chớnh sách đúng đắn và kịp thời như vậy, từmột nước đại đa số người dõn sống trong các khu ổ chuột, khu định cư lụp xụp, nhếchnhác, đến nay 91% người dõn Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% người dõn được
sở hữu nhà ở giá thấp
Tại Singapore các tổ chức tư nhõn tham gia vào xõy dựng nhà ở cho người thunhập thấp thường xuyên nhận được sự ủng hộ của nhà nước và các thủ tục hành chớnh rừràng, được thực hiện nhanh chóng Trong khi đó, tại việt nam hiện nay, một trong nhữngbất cập làm cho các doanh nghiệp bất động sản ít mặn mà trong việc đầu tư xõy dựng nhà
xã hội cho người có thu nhập thấp là tỉ suất lợi nhuận thấp, thủ tục cấp phép thiết kế xõydựng, đóng tiền sử dụng đất… rườm rà, mất nhiều thời gian, làm ảnh hưởng chi phí đầuvào.vấn đề quỹ đất cũng đang gõy khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản
Tuy nhiên không phải quốc gia nào cũng thành công như Singapore Đôi khi vìlợi nhuận khổng lồ người ta mạo hiểm bỏ đi những rủi ro Cuộc khủng hoảng bất độngsản ở Hoa kỳ trong những năm 1931-1933 là một ví dụ điển hình Bất động sản chớnh lànguyên nhõn duy nhất gõy ra sự phá sản 4.800 ngõn hàng hoa kỳ Với cấu trúc chi tiêu,hàng trăm thành phố và chớnh quyền địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vàonăm 1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanhbất động sản, và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trông có vẻ khả quan nhất Đến năm
2007, lịch sử dường như lặp lại với cuộc khủng hoảng tài chớnh mà nguyên nhõn trựctiếp và rừ ràng nhất cũng bắt nguồn từ bất động sản Ở Mỹ, gần như hầu hết người dõnkhi mua nhà là phải vay tiền ngõn hàng và trả lại lói lẫn vốn trong một thời gian dài sau
đó Những mún nợ từ việc vay tiền từ ngõn hàng để mua nhà, tham gia vào thị trường bấtđộng sản là nguyên nhõn dẫn đến tình hình tài chớnh suy thoái hiện nay của Mỹ Có ba
Trang 24yếu tố chớnh đã tạo nên hiện tượng tăng giảm trong thị trường bất động sản ở Mỹ trong
thời gian này Thứ nhất, bắt đầu từ năm 2001, để giúp nền kinh tế thoát khỏi trì trệ, Cục
Dự Trữ liên bang mỹ (FED) đã liên tục hạ thấp lói suất, dẫn đến việc các ngõn hàng cũng
hạ lói suất cho vay mua bất động sản Vào giữa năm 2000 thì lói suất cơ bản của FED là6% nhưng sau đólói suất này liên tục được cắt giảm, cho đến giữa năm 2003 thì chỉ cũn1%
Và lói suất đó liên tục được điều chỉnh vào các năm tiếp theo mà cao nhất chỉ lên đến5,25% sau đó liên tiếp các đợt điều chỉnh giảm cho đến 2,25% vào tháng 3 năm 2008 Màtình hình lói suất và tình trạng của thị trường bất động sản có mối quan hệ rất chặt chẽ.Khi lói suất thấp và dễ vay mượn thì người ta đổ xô đi mua nhà, đẩy giá nhà cửa lên cao;khi lói suất thì thị trường giẫm chõn, người bán nhiều hơn người mua, đẩy giá nhà xuống
Trang 25thấp Thứ hai, về phương diện sở hữu nhà cửa, chớnh sách chung của chớnh phủ lúc bấy
giờ là khuyến khớch và tạo điều kiện cho dõn nghèo và các nhúm da màu được vay tiền
dễ dàng hơn để mua nhà Việc này phần lớn thực hiện thông qua hai công ty được tài trợbởi chính phủ là Fannie Mae và Freddie Mac Hai công ty này giúp đổ vốn vào thị trườngbất động sản bằng cách mua lại các khoản cho vay của ngõn hàng thương mại, biếnchúng trở thành các loại chứng từ được đảm bảo bằng các khoản vay thế chấp(mortgage-backed securities – MBS - chứng khoán bất động sản) , rồi bán lại cho các nhàđầu tư ở phố Wall, đặc biệt là các ngõn hàng đầu tư khổng lồ như Bear Stearns và Merrill
Lynch Thứ ba, bởi vì có sự biến đổi các khoản cho vay thành các công cụ đầu tư như đã
trình bày ở trên, cho nên thị trường tín dụng để phục vụ cho thị trường bất động sảnkhông cũn là sõn chơi duy nhất cho các ngõn hàng thương mại hoặc các công ty chuyênđêr cho vay thế chấp bất động sản nữa Nó đã trở nên một sõn chơi mới cho các nhà đầu
tư có khả năng huy động dòng vốn từ khắp nơi đổ vào, kể cả dòng vốn ngoại quốc Điểmđặc biệt ở đõy là bởi vì việc hình thành, mua bán và bảo hiểm MBS là vô cùng phức tạpcho nên nó diễn ra gần như ngoài tầm kiểm soát thông thường của chớnh phủ Bởi vìthiếu sự kiểm soát cho nên lòng tham và tớnh mạo hiểm đã trở nên phổ biến ở các nhàđầu tư Bên cạnh đó, vì có thể bán lại phần lớn các khoản vay để các công ty khác biếnchúng thành MBS, các ngõn hàng thương mại đã trở nên mạo hiểm hơn trong việc chovay, bất chấp khả năng trả nợ của người vay Qua các nguyên nhõn trên, thị trường bấtđộng sản trở nên rất nhộn nhịp, nhiều người có thu nhập thấp hoặc có không có tín dụngtốt vẫn đổ xô đi mua nhà, và khoản tiền cho vay của các ngõn hàng dành cho khoản nàyngày càng tăng Vì dễ vay cho nên nhu cầu mua nhà lên rất cao, kéo theo việc lên giá bấtđộng sản liên tục Giá nhà bình quõn đã tăng đến 54% chỉ trong vòng bốn năm từ 2001( năm bắt đầu cắt mạnh lói suất) đến năm 2005 Việc này cũng dẫn đến vấn đề đầu cơ và
ỷ lại là giá nhà sẽ tiếp tục tăng lên Hệ qủa là người ta sẵn sàng mua nhà với giá cao, bất
kể giá trị thực và khả năng trả nợ sau này vì họ nghĩ nếu cần sẽ bán lại để trả nợ cho ngõnhàng mà vẫn có lời Do đó, một bong bóng đã thành hình trong thị trường bất động sản.Tổng giá trị các khoản cho vay bất động sản thế chấp lên tới 12 ngàn tỷ USD, trong đó 3đến 4 ngàn tỷ USD là dưới chuẩn, khó đòi Từ năm 2006 bắt đầu có những dấu hiệu củakhủng hoảng cho vay cầm cố nợ dưới tiêu chuẩn Chỉ số về nhà trong tương lai của Mỹliên tục giảm từ tháng 8 năm 2005 ở mức 128,2 xuống cũn 89,93 vào tháng 7 năm 2007
Trang 26Giá nhà đất ở Mỹ đã giảm kỷ lục 8,4% trong tháng 11 năm 2007, tỷ lệ xiết nợ nhà đất ở
mỹ tăng cao kỷ lục hơn 1,3 triệu ngôi nhà đang nằm trong diện bị ngõn hàng xiết nợ, hơn1% các chủ nhà đã nằm trong quá trình bị xiết nợ trong năm 2007, tăng gấp đôi so vớicùng kỳ năm 2006 là 0.5% Chớnh phủ Mỹ đã có những biện pháp ngăn chặn khủnghoảng tuy nhiên kết quả vẫn không mấy khả quan
Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:
Cũng giống như các nước khác trên thế giới, Việt Nam cũng bị ảnh hưởng của cuộckhủng hoảng toàn cầu Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản ViệtNam vẫn rất tiềm năng Những hạng mục đầu tư hấp dẫn là nhà ở, khu nghỉ dưỡng, kháchsạn, khu thương mại bán lẻ và hạ tầng khu công nghiệp Hiện tượng di dõn đến nhữngthành phố lớn đã tạo nên sự khan hiếm về các loại hình nhà ở, nhất là nhà ở giá rẻ đếntrung bình Nhưng doanh nghiệp đầu tư bất động sản ở nước ta xưa nay bỏ quên nhu cầunhà ở của người thu nhập thấp Bắt buộc họ phải thay đổi chiến lược kinh doanh, cần phảithay đổi cách làm, phải đầu tư vào số đông, đưa những dự án nhà ở đến với người thực sự
có nhu cầu Cũng có ý kiến cho rằng việc thúc đẩy thị trường thông qua giải pháp khuyếnkhớch phát triển các quỹ đầu tư tín thác, các công ty đầu tư dưới hình thức các công ty cổphần để huy động vốn đầu tư của công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nướccho thị trường Các định chế đầu tư này sẽ thu hút dần số công chúng mà lõu nay đầu tưriêng rẽ dưới hình thức mua đất ở các khu đô thị hoá để dành, mua nền nhà hoặc mua căn
hộ chung cư để chờ bán kiếm lời Các định chế đầu tư sẽ khai thông nguồn vốn đầu tưcho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, kích thích cả khối cung và khối cầu của thị trườngbất động sản phát triển lành mạnh
Bài học kinh nghiệm từ Singapore đó là sự tác động một cách kịp thời và đúng đắncủa chớnh phủ kốm theo những chớnh sách hợp lý đã giúp cho hầu hết người dõnSingapore có một ngôi nhà để ổn định sinh sống và làm ăn Trong khi đó ở Việt Nam thủtục hành chớnh trong lĩnh vực đất đai đã trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp, chongười sử dụng đất Đó là tình trạng quy định nhiều loại giấy tờ, thủ tục về đất đai, nhà ở
và các bất động sản khác Một trong những vấn đề được quan tõm lớn hiện nay là làm sao
để đơn giản hoá trình tự, thủ tục về bất động sản cho người dõn Chỉ riêng các loại sổ vềquyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đã có sự tham gia của nhiều bộ, ngành Điều nàygõy khó khăn trong việc thực hiện quỳờn của doanh nghiệp, của người dõn Như vậy
Trang 27chớnh phủ cần có các chớnh sách, các quy định về thị trường bất động sản đảm bảonguyên tắc đồng bộ, nhất quán, đẩy mạnh sự công khai các quy hoạch, các dự án, minhbạch các thông tin tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường.Học hỏi kinh nghiệm từ Singapore, tại Việt Nam, đến nay những chương trình về nhà ở
xã hội đã được bộ xõy dựng đưa ra nhưng chưa thu hút được cộng đồng doanh nghiệp vàngười dõn Một trong những bất cập là tỷ suất lợi nhuận trong lĩnh vực này thấp Trongkhi đó, thủ tục cấp giấy phép xõy dựng, thiết kế, thuế sử dụng đất… rườm rà mất nhiềuthời gian Theo tiến sĩ Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản thành phố HCM,
để chương trình nhà ở xã hội có thể “chạy” tốt, Nhà nước cần thu hồi đất tại những dự ánkhông đúng kế hoạch, tiến độ đề ra, giúp cơ quan phát triển nhà ở có nguồn đất sạch để
dễ dàng triển khai dự án khi cần Đối với những doanh nghiệp tham gia dự án này, chớnhphủ nên có chủ trương miễn tiền sử dụng đất, miễn các loại thuế Nếu làm được điều này,giá nhà sẽ thấp, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dõn Theo như đề án nhà ở xã hội của
Bộ Xõy dựng, giai đoạn 2009-2015 cả nước sẽ đầu tư trên 18.000 căn hộ, tổng vốn gần500.000 tỷ đồng nhằm đáp ứng nhu cầu của 30% số hộ gặp khó khăn về nhà ở tại đô thị.Tiếp theo là đối với hệ thống ngõn hàng, tín dụng liên quan đến bất động sản, cầnxem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngõn hàng cho thị trường bất động sản trên tổng dư
nợ của hệ thống Đặc biệt, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngõn hàng đối với thịtrường bất động sản Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn , cần có những biện phápđiều chỉnh tích cực Thống kê của NHNN cho biết có khoảng 115 ngàn tỷ đồng cho vaytrực tiếp từ hệ thống ngõn hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ cộngvới gần 500 ngàn tỷ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam Vì vậychỉ cần 2/3 số đó biến thành nợ xấu cũng là cả chục ngàn tỷ đồng đõy là con số rất lớnđối với ngõn sách của việt nam cũng như chớnh sách can thiệp của NHNN Cho vay bấtđộng sản với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn ở một số ngõn hàng cổ phần thương mại dễ gặprủi ro về thanh khoản, vì 80%-90% nguồn vốn huy động của các ngõn hàng Việt Nam chỉ
có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống xem xét tỷ lệ dư nợ của hệ thống ngõn hàng cho cácdoanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh doanh bất động sản, trên tổng dư nợ cho thịtrường bất động sản Nếu có hiện tượng đầu tư tay trong, cần có biện pháp loại bỏ đểtránh những vấn đề có tớnh hệ thống Bên cạnh đó, nhanh chóng hình thành và phát triển
hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường bất động sản Nếu hệ
Trang 28thống này được vận hành, nguồn tiền từ các tài sản thế chấp sẽ được nhõn lên, hệ thốngngõn hàng sẽ thuận lợi hơn trong các hoạt động cho vay, thế chấp… áp dụng mô hình tíndụng bất động sản, góp phần huy động được vốn và giải quyết phần nào khó khăn cho hệthống ngõn hàng hiện nay Chính phủ cũng có thể phải chuẩn bị các gói biện pháp để hỗtrợ thị trường bất động sản và hỗ trợ việc xử lý nợ xấu của các ngõn hàng thương mạitrong thời gian tới nếu nó xảy ra một cách nghiêm trọng.
Bên cạnh đó cũng cần phải thiết lập và nõng cao chất lượng các kênh thông tin về bấtđộng sản để làm cơ sở cho các ngõn hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả củakhách hàng, tránh được rủi ro vì thiếu thông tin hoặc thông tin bị làm cho sai lệch
CHƯƠNG 2:
Trang 29THỰC TRẠNG CÔNG TÁC MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ
TẠI TECHCOMBANK
2.1 Khỏi quát chung hoạt động kinh doanh của TCB
2.1.1 Sơ lược hình thành, phát triển và định hướng chiến lược của TCB
a./ Lịch sử hình thành và quá trình phát triển:
Ngõn hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam (tên gọi tắt là ngõn hàngTechcombank-TCB) được thành lập theo giấy phép hoạt động số 0040/NH – GP ngày06/8/1993 Giấy phép hoạt động ngõn hàng do NHNN Việt Nam cấp có thời hạn 20 năm
kể từ ngày cấp và được gia hạn thêm 99 năm theo quyết định số 330/QĐ – NH5 doNHNN Việt Nam ban hành ngày 08/10/1997 Chớnh thức thành lập ngày 27/09/1993,NHTM cổ phần kỹ thương Việt Nam TCB là một trong những NHTM cổ phần đầu tiêncủa Việt Nam được thành lập trong bối cảnh đất nước đang chuyển sang nền kinh tế thịtrường với số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng và trụ sở chớnh ban đầu được đặt tại số 24 LýThường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội
Đến năm 2000, với những bước đi đầu tiên nhưng rất vững chắc, và với mục tiêuđặt ra “tăng trưởng nhanh, an toàn và ổn định” TCB đã dần dần vươn ra chiếm lĩnh thịtrường với số vốn điều lệ tăng gấp 4 lần (80,020 tỷ VNĐ) và hệ thống gồm 1 hội sởchính, 3 chi nhánh và 4 phòng giao dịch tại các tỉnh thành phố lớn là Hà nội (3 PGD), TPHCM (2 CN và 1PGD), Đà nẵng(1CN), gây dựng được niềm tin vững chắc trong lòngngười dân
Sau 8 năm đi vào hoạt động, TCB đó nõng vốn điều lệ lên 102,345 tỷ đồng, khẳngđịnh sự tin tưởng của cổ đông và khách hàng truyền thống vào tiến trình đổi mới, tạo uytín cho ngân hàng và tạo thuận lợi cho quá trình mở rộng và phát triển tiếp theo Cũngtrong năm này, TCB ký kết hợp đồng với nhà cung cấp phần mềm hệ thống ngân hànghàng đầu trên thế giới Temenos Holding NV, về việc triển khai hệ thống phần mềm Ngânhàng GLOBUS cho toàn hệ thống Techcombank nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn nhucầu của khách hàng Ngày 16/12/2003 TCB đã triển khai thành công hệ thống phần mềmGlobus trên toàn hệ thống Tiến hành xây dựng một biểu tượng mới cho ngân hàng
Trang 30Như vậy, mặc dù ra đời cách đây hơn 15 năm nhưng Techcombank được mọingười thực sự chú ý chỉ từ năm 2001 với những dấu ấn khác biệt và những dịch vụ tiênphong Đầu tiên phải kể đến là việc Techcombank chỉ có vốn điều lệ 100 tỷ đồng nhưngdám đầu tư tới gần 20 tỷ đồng cho hệ thống core banking Globus của Temenos (Thụy Sĩ).Đây là một hệ thống quản trị ngân hàng tập trung trực tuyến tiên tiến hàng đầu thế giới,lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam Điểm nổi bật của Globus là khả năng tích hợp cácmodule chức năng đa dạng như tín dụng, tiền gửi, quản lý nguồn vốn, giao dịch ngoạihối…và khả năng tương thích với các chuẩn ngân hàng phổ biến trên thế giới như hệthống thanh toán điện tử SWIFT, cỏc kờnh thanh toán Internet banking ATM…Chỉ vàinăm sau khi áp dụng core banking Globus TCB đã khẳng định đẳng cấp về công nghệ thẻATM kết nối trực tiếp với tài khoản tiền gửi của khách hàng.
Năm 2002 là một năm đáng nhớ của TCB:
- Triển khai áp dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001-2000đối với các hoạt động tín dụng và thanh toán quốc tế , cùng với hệ thống tin họcmới, TCB hướng tới việc chuẩn hóa các hoạt động kinh doanh nhằm cung cấpnhững dịch vụ có chất lượng cao và ổn định
- Là năm đầu tiên TCB áp dụng hệ thống thanh toán liên ngân hàng toàn cầuSWIFT cho thanh toán quốc tế, thực hiện giao dịch với bên ngoài thống nhất quaphòng Quan hệ đối ngoại Hội sở Kết quả mang lại là chất lượng quốc tế đượcnâng cao rõ rệt, Techcombank lại trở thành hiện tượng khi là ngân hàng đầu tiêntại Việt Nam triển khai Internet banking toàn diện cho phép chuyển tiền có giảithích nội dung qua Internet tối đa lên tới 500 triệu đồng/ngày, rồi kết nối sảnphẩm ngân hàng với sản phẩm bảo hiểm…, tỉ lệ điện chuẩn của TCB thuộc loạicao nhất nước đạt 98% vượt xa so với mức trung bình là 65% ở Việt Nam, đượcThe bank of NewYork chứng nhận đã đạt Excellent F.A.S.T (Excellent fullyautomated straight through-tỉ lệ điện chuyển tiền tự động xuất sắc) Chứng nhậnnày ghi nhận cố gắng lớn lao của TCB trong việc nâng chất lượng dịch vụ thanhtoán quốc tế lên ngang tầm các ngân hàng đầu trên thế giới
Năm 2003 tiếp tục là một năm hoạt động thành công của TCB:
Trang 31Lợi nhuận trước thuế đã đạt đến mức cao nhất trong lịch sử 10 năm phát triển củangân hàng, đạt 42,17 tỷ VNĐ tăng hơn 182% so với năm 2002 Sau nhiều năm ở mứcthấp, tỉ lệ lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu đạt 18,9%, tỉ lệ chi trả cổ tức đạt13,87% Bên cạnh đó TCB cũng đã cải thiện được vị thế và năng lực cạnh tranh thôngqua các liên minh hợp tác chiến lược, trở thành ngân hàng cổ phần đầu tiên ký thoảthuận với VCB trong việc phát hành thẻ thanh toán F@stAccess-Connect24; tham gia kýhợp đồng hợp tác liên minh thẻ với VCB và 10 ngân hàng thương mại khác với mục tiêu
là liên kết hệ thống phát hành và chấp nhận thẻ lẫn nhau giữa các ngân hàng
Năm 2007 không ngừng vươn lên tầm cao mới:
Không phải là ngân hàng cổ phần lớn nhất (năm 2007 đứng thứ 3) nhưng được nhìnnhận là ngân hàng gây được nhiều ấn tượng nhất về sự tiên phong trong một số lĩnh vực,ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc Techcombank cho biết: "Chúng tôi luôn mongmuốn đem lại sự mới mẻ, tiên phong cho các khách hàng cũng như chính bản thân nhânviên của mình để tạo sự khác biệt với các ngân hàng khỏc”
Tháng 3 năm 2007 TCB là ngân hàng Việt Nam đầu tiên và duy nhất được FinancialInsights công nhận thành tựu về ứng dụng công nghệ đi đầu trong giải pháp phát triển thịtrường
Tháng 4/2007 đánh dấu một bước tiến mới trong việc ứng dụng Internet vào giao dịchngân hàng khi Techcombank là ngân hàng tại Việt Nam đầu tiên tung ra sản phẩm F@st IBank, một sản phẩm ngân hàng trực tuyến trọn gói đầy đủ, cho phép khách hàng giaodịch chuyển khoản trực tuyến qua mạng internet Với sản phẩm này, lần đầu tiên côngnghệ bảo mật hai yếu tố, mật khẩu sử dụng một lần của hãng bảo mật hàng đầu thế giớiRSA Mỹ được áp dụng cho khách hàng của một ngân hàng thương mại tại Việt Nam.Cũng bắt đầu từ năm nay, TCB thự sự chú trọng vào thị trường cho vay mua nhà Trungtõm cho vay mua nhà của TCB đã được hình thành để tập trung khai thác việc cho vaymua nhà, liên kết chặt chẽ với các chủ đầu tư dự án Doanh số cho vay mua nhà phát triểntốt, dư nợ cuối năm 2007 đạt 4.199,82 tỷ đồng, tăng 400% so với năm 2006
Và TCB ngày nay…:
Trang 32Vào thời điểm hiện tại, Techcombank đang tạo thêm một sự khác biệt mới quachương trình chuyển đổi hệ thống quản lý ngân hàng từ quản lý mục tiêu sang quản lýtheo quy trình - giúp loại bỏ được các công đoạn không đem lại giá trị gia tăng cho kháchhàng.
“Mục tiêu của chúng tôi trong 3 năm tới thì chưa phải là ngân hàng cổ phần lớn nhất ViệtNam nhưng là ngân hàng cổ phần được yêu mến nhất tại Việt Nam” - ông Vinh cho biếtthêm
Đây cũng là một trong nhưng lý do quan trọng nhất khiến HSBC, 1 ngân hàng hàngđầu thế giới vừa chi hơn 77 triệu USD để trở thành ngân hàng nước ngoài đầu tiên tại
Việt Nam sở hữu 20% cổ phần một ngân hàng trong nước Hợp tác chiến lược này một
mặt tăng cường tiềm lực tài chính và uy tín của TCB trên thị trường trong nước và quốc
tế (Moody’s, hãng xếp hạng tín nhiệm hàng đầu thế giới đã công bố xếp hạng tín nhiệmcủa Techcombank, ngân hàng TMCP đầu tiên tại Việt Nam được xếp hạng bởi Moody’s)đồng thời cho phép TCB tận dụng được chuyển giao công nghệ và mạng lưới “toàn cầu”của HSBC trong tương lai
Trong chuyến thăm Việt Nam mới đây, ông Sandy Flockhart, Tổng Giám đốc HSBCChâu Á Thái Bình Dương cho biết: “Chỳng tụi tin tưởng Ban lãnh đạo Techcombankcũng như tiềm năng phát triển to lớn của ngân hàng này Trong những năm tới,Techcombank sẽ còn tiến xa hơn nhiều so với vị trí hiện tại trong bảng xếp hạng của cácngân hàng Việt Nam”
Trả lời câu hỏi: “Techcombank có trở thành một HSBC “địa phương” tại Việt Namhay khụng?”, ụng Vinh khẳng định: “Techcombank là một ngân hàng có những bản sắcriêng và khát vọng là trở thành một ngân hàng Việt Nam có đẳng cấp dịch vụ toàn cầu.Trong việc thực hiện mục tiêu này, HSBC sẽ là người bạn đồng hành trợ giỳp”
Kết thúc 6 tháng đầu năm 2008, Techcombank tiếp tục tăng trưởng bền vững Tổngnguồn vốn huy động trờn cỏc thị trường đạt trên 45 nghìn tỷ đồng, tăng 32% so với đầunăm Trong đó, nguồn huy động từ dân cư (nguồn vốn ổn định nhất trong các nguồn huyđộng của hệ thống ngân hàng) tăng 80% so với cuối tháng 12/2007 và chiếm gần 60%
Trang 33tổng cơ cấu nguồn huy động Đến 31/12/2008, tổng vốn điều lệ của TCB đạt 3.642 tỷđồng Lợi nhuận trước thuế đạt 1.600 tỷ, tăng 125% so với năm 2007.
Trong thời gian vừa qua, TCBlà một trong số ớt cỏc ngân hàng tiếp tục duy trì hoạtđộng cho vay trong điều kiện khó khăn như hiện ngay Tuy nhiên, dư nợ tín dụng củangân hàng tăng trưởng bền vững, có kiểm soát Ban lãnh đạo Techcombank đã tập trungnguồn vốn hỗ trợ các khách hàng tốt, truyền thống, có nhiều giao dịch qua ngân hàng và
mở rộng tài trợ cho các khách hàng có quy mô vừa và nhỏ (SMEs) Thêm vào đó,Techcombank luôn tư vấn cho khách hàng của mình về những rủi ro có thể xảy ra trên thịtrường và cung cấp các sản phẩm phòng ngừa các rủi ro thông qua các sản phẩm pháisinh, các sản phẩm tiết kiệm đa dạng, các sản phẩm tài trợ ưu đãi xuất khẩu
Trong bối cảnh tình hình nền kinh tế thế giới và trong nước có nhiều biến động,các chính sách vĩ mô thay đổi nhanh chóng, cộng với tâm lý người dân lo sợ một cuộckhủng hoảng kinh tế sắp diễn ra trên diện rộng đã khiến doanh nghiệp và ngân hàng đốimặt với ngày càng nhiều khó khăn thử thách Đội ngũ ban lãnh đạo Techcombank đã làmviệc không mệt mỏi chèo lái ngân hàng tiếp tục phát triển, đảm bảo an toàn hệ thống,thực hiện nghiêm túc chủ trương thắt chặt tiền tệ và tăng trưởng tín dụng của Ngân hàngnhà nước, đồng thời đáp ứng các nhu cầu đa dạng của khách hàng
Techcombank được khách hàng và các tổ chức đánh giá tín nhiệm đánh giá là mộtngân hàng có khả năng thanh khoản tốt trên thị trường hiện nay Tỷ lệ cho vay trên nguồnvốn ổn định của ngân hàng luôn duy trì ở mức tối ưu là 75%, thể hiện sự cân đối nguồnvốn, khả năng thanh khoản tích cực và hiệu quả sử dụng vốn của ngânhàng.Techcombank là một trong số ớt cỏc ngân hàng tại Việt Nam được Moody’s xếphạng tín nhiệm ngang bằng với mức xếp hạng tín nhiệm của quốc gia Tỷ lệ này không hềthay đổi trong suốt thời gian biến động vừa qua Để đạt được điều đó, Techcombank sửdụng nhiều nghiệp vụ hiện đại để phòng ngừa và kiểm soát rủi ro
14/01/2009, TCB vinh dự đón nhận danh hiệu “doanh nghiệp thương mại dịch vụtiêu biểu năm 2008” và ngân hàng “tài trợ thương mại tốt nhất năm 2008” do bộ côngthương ban tặng Tỷ lệ này không hề thay đổi trong suốt thời gian biến động vừa qua
Trang 34Ở các nước phát triển, khách hàng rất ít khi đến ngân hàng để giao dịch mà thườngxuyên sử dụng các dịch vụ tự động, trực tuyến và các dịch vụ thanh toán bằng thẻ hoàntoàn thay thế các dịch vụ thanh toán bằng tiền mặt Với định hướng trở thành một trongnhững ngân hàng bán lẻ hiện đại, uy tín hàng đầu Việt Nam, Techcombank dành phầnlớn ngân sách đầu tư vào trong ứng dụng, tích hợp công nghệ vào lĩnh vực sản phẩm dịch
vụ của mình Ngân hàng đang sử dụng phiên bản mới nhất của hệ thống Công nghệ thôngtin ngân hàng tiến tiến tại Việt Nam, hệ thống phần mềm Globus – T24r07 Dựa trên nền
hệ thống công nghệ hiện đại này, Techcombank đã phát triển nhiều ứng dụng, sản phẩmtiện ích hướng khách hàng, cung cấp dịch vụ trọn gói, “một cửa”, giúp khách hàng tiếtkiệm thời gian và thủ tục khi giao dịch với ngân hàng Techcombank đã kết nối liênthông với các liên minh thẻ Smartlink và Bank Net, hệ thống ATM của đối tác chiến lượcHSBC, qua đó cho phép chủ thẻ của ngân hàng có thể thực hiện giao dịch trên hơn 5000máy ATM trong phạm vi toàn quốc Tính đến cuối tháng 6/2008, Techcombank đã pháthành gần 500.000 thẻ thanh toán, trong đó gần 80.000 thẻ VISA Debit và VISA Credit.Đến với Techcombank, khách hàng có thể ở bất cứ đâu cũng có thể tiến hành giao dịch
và sử dụng các sản phẩm dịch vụ gia tăng như: giao dịch thẻ tự động trên toàn quốc, giaodịch và quản lý tài khoản qua internet, tư vấn miễn phí 24/7 thông qua hệ thống dịch vụđiện thoại 1800 588 822 Thêm vào đó, nhằm gia tăng thêm tính năng tiện ích, linh hoạtcủa sản phẩm dịch vụ dành cho các khách hàng có nhu cầu đa dạng, Techcombank đồngthời đẩy mạnh phát triển các sản phẩm liên kết với đối tác Tiêu biểu là sự hợp tác củangân hàng với Tổng công ty Bảo Việt Nhân Thọ cho ra đời các sản phẩm bảo hiểm đầu
tư cho khách hàng gửi tiền (sản phẩm tiết kiệm tích lũy bảo gia, sản phẩm tiết kiệm giáodục, sản phẩm cho vay tiêu dung không có tài sản đảm bảo), hợp tác với Tổng công tyBảo Việt Phi Nhân Thọ cung cấp các sản phẩm bảo hiểm hàng hóa, kho vận,… cho cáckhách hàng vay vốn ở Techcombank
Trong một thời gian không phải là dài, với mục tiêu phát triển, hoàn thiện hệ thốngnhân sự luôn là mục tiêu nòng cốt đi đầu trong phát triển kinh doanh, Techcombank đãxây dựng được một đội ngũ nhân sự lên đến trên 3000 cán bộ, nhân viên Trong một bàiphỏng vấn do thời báo danh tiếng New York Times với lãnh đạo ngân hàng, điều tâm đắcnhất mà Tổng giám đốc Techcombank là đã tập hợp, gây dựng thành công một đội ngũ
Trang 35nhân sự chủ chốt, tâm huyết và gắn bó lâu dài với ngân hàng Các cán bộ này đó cựngTechcombank trải qua nhiều khó khăn thử thách và có đóng góp to lớn vào sự thànhcông, lớn mạnh của ngân hàng như hiện nay Đặc biệt, hệ thống các cán bộ chủ chốt này
đã không hề bị lôi kéo sang các ngân hàng khác với nhiều chính sách đãi ngộ ưu đãi hơntrước cuộc cạnh tranh về nhân lực khốc liệt giữa các ngân hàng Trong giai đoạn nền kinh
tế và thị trường đang gặp nhiều khó khăn, Techcombank vẫn luôn tích cực tìm kiếm, thuhút các nhân sự quản lý, có kinh nghiệm và được đào tạo từ nước ngoài để tăng cường vàphát triển hệ thống điều hành, kinh doanh của mình Ngân hàng luụn cú cỏc chương trìnhđào tạo chức danh và ưu đãi đặc biệt dành cho các cán bộ nhằm phát huy tối đa khả năngphát triển của từng cán bộ
b./ Định hướng chiến lược kinh doanh của TCB:
Trên cơ sở đã đạt được sẽ là điều kiện thuận lợi cho TCB phát triển mạnh mẽ theođịnh hướng ngõn hàng bán lẻ Năm 2009 đặt ra nhiều thách thức cho TCB xuất phát từđiều kiện môi trường kinh doanh như tình hình tăng trưởng kinh tế (IMF dự báo tăngtrưởng kinh tế của Việt Nam năm 2009 sẽ là 4,75%) tình hình lạm phát cũng như cácđiều kiện về kinh tế xã hội khác, đòi hỏi TCB phải đề ra các chiến lược kinh doanh hữuhiệu để có thể đạt được các mục tiêu đề ra Định hướng của TCB năm 2009 là :
Các sản phẩm dịch vụ mới ưu tiên triển khai tập trung vào các sản phẩm cá nhõnnhư huy động và tiết kiệm, tín dụng tiêu dùng, cho vay mua nhà, sản phẩm thẻ và tàikhoản
Hiện nay mạng lưới giao dịch của TCB đã lên tới gần 170 điểm Mục tiêu vàonhững năm tiếp theo mạng lưới sẽ phủ khắp tất cả cỏc vựng kinh tế lớn nhằm tăng khảnăng huy động dân cư, phát triển tín dụng cá nhân và phát triển dịch vụ phi tín dụng
2.1.2 Cơ cấu quản trị của TCB:
TCB có cơ cấu quản lý khá chặt chẽ, đồng bộ Bao gồm có Hội đồng quản trị gồm
1 chủ tịch, 4 phó chủ tịch và 4 uỷ viên; Ban giám đốc gồm 1 Tổng giám đốc và 4 phótổng giám đốc và một đội ngũ nhõn viên ngày một gia tăng Chất lượng cán bộ nhõn viêncũng không ngừng được nõng cao với gần 80% cán bộ nhõn viên có trình độ đại học vàtrờn đại học Không chỉ coi trọng kiến thức, nghiệp vụ, vấn đề trau dồi về đạo đức chođội ngũ cán bộ nhõn viên trở thành vấn đề được đặc biệt quan tõm tại TCB
Trang 36Sơ đồ 1: cơ cấu bộ máy quản lý của TCB:
Trang 372.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của TCB:
2.1.3.1 Hoạt động huy động vốn:
Nguồn vốn đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động kinh doanh ngõn hàng vì
nó là cơ sở để ngõn hàng tổ chức mọi hoạt động kinh doanh, quyết định quy mô hoạtđộng tín dụng và các hoạt động kinh doanh khác của ngõn hàng Nó quyết định năng lựcthanh toán và đảm bảo uy tín của ngân hàng, quyết địng năng lực cạnh tranh của ngõnhàng Trong thời gian gần đõy, TCB đã không ngừng khai thác và triển khai các sảnphẩm dịch vụ đa dạng đáp ứng nhu cầu của khách hàng, kết hợp với chính sáchmarketing hợp lý cũng như lói suất linh hoạt đã thu hút một lượng khách hàng lớn từ khốidõn cư và các tổ chức kinh tế từ đó giúp cho nguồn vốn của TCB liên tục tăng nhanh quacác năm
Bảng 1: nguồn vốn huy động tại TCB:
Đơn vị: tỷ đồng
2008
kế hoạch thực hiện % so vớiKH
tốc độ tăng trưởng so với 2007(%)
( nguồn: báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2006, 2007, 2008)
Tớnh đến 31/12/2007 tổng nguồn vốn huy động đạt hơn 32.935 tỷ đồng, tăng125% (tương đương với 18.299 tỷ đồng) so với năm 2006 Có được điều này là do năm
2007 là năm mà có nhiều biến động kinh tế như giá dầu tăng cao nhất trong lịch sử, lạmphát tăng, lói suất liên ngõn hàng tăng mạnh Các ngõn hàng cũng đồng loạt tham gia vàocuộc đua tăng lói suất huy động khiến cho nguồn vốn huy động tăng vượt bậc
Tuy nhiên, đến năm 2008, do ngõn hàng đã huy động được rất nhiều vốn rồi nhưngrất khó để cho vay do lói suất quá cao, dẫn đến nguồn vốn bị ứ đọng, không quay vòngđược Để tránh tình trạng đó, NHNN liên tục giảm lói suất cơ bản Động thái đầu tiên là
Trang 38ngày 20/10/2008, NHNN ban hành quyết định số 2316/QĐ-NHNN hạ lói suất cơ bản từ14% xuống cũn 13% Và sau 6 lần giảm liên tiếp thì ngày 01/02/2009 lói suất cơ bản chỉcũn 7% Như vậy lói suất cơ bản đã giảm 50% kéo trần cho vay của các ngõn hàngthương mại giảm tương ứng tứ 21% xuống 10,5% ( bằng 150% lói suất cơ bản) Lói suấthuy động giảm xuống sẽ không còn thu hút được nhiều vốn như trước đõy nữa, khiến chonguồn vốn huy động của TCB cũng giảm theo Đó là nguyên nhân khiến cho vốn huyđộng trong 6 tháng đầu năm 2008 đạt trên 45 nghìn tỷ đồng, tăng 32% so với đầu năm.Trong đó, nguồn huy động từ dân cư tăng 80% so với cuối tháng 12/2007 và chiếm gần60% tổng cơ cấu nguồn huy động Nhưng đến cuối năm 2008 thì tổng vốn huy động chiđạt hơn 52 nghìn tỷ đồng, chỉ đạt 73,89% so với kế hoạch đã đề ra, và chỉ tăng 52% sovới năm 2007.
Phõn theo thành phần kinh tế, nguồn vốn trong dõn cư chiếm tỷ trọng cao, đõy làmột nguồn vốn rất quan trọng do tớnh ổn định của nó
Năm 2007, hệ thống điểm giao dịch tiếp tục phát huy lợi thế trong việc tiếp cận kháchhàng Được hỗ trợ bởi hàng loạt các chương trình huy động tiết kiệm hấp dẫn, mạng lướichi nhánh phòng giao dịch rộng khắp đảm bảo sự tiếp cận dễ dàng đối với khách hàngtrong các sản phẩm huy động dõn cư; đóng góp số dư tiền gửi đạt 14119 tỷ đồng, tăng111% so với năm 2006
Huy động vốn từ khách hàng doanh nghiệp đạt 10357 tỷ đồng, đạt mức tăng trưởngngoạn mục hơn 260% so với 2006 Số lượng khách hàng tổ chức kinh tế tăng hơn 1,5 lần
Từ 9.285 khách hàng năm 2006 lên 14.848 khách hàng năm 2007, trong đó khách hàngSME ( doanh nghiệp vừa và nhỏ) tiếp tục là nhúm khách hàng quan trọng của ngõnhàng, chiếm gần 80% khách hàng doanh nghiệp của TCB
Đến năm 2008, do nền kinh tế gặp khó khăn nên tình hình huy động vốn từ doanh nghiệpgiảm sút, chỉ tăng 9,66% so với năm 2007, tốc độ tăng trưởng rất thấp Chỉ có nguồn vốnhuy động từ dân cư là vẫn giữ nguyên được tốc độ tăng trưởng 110,59% so với 2007, đạt29.733 tỷ đồng, vượt 185% mức kế hoạch đề ra
Tuy nguồn vốn huy động năm 2008 có thấp hơn so với năm 2007 nhưng so vớimặt bằng chung các NHTM khỏc thỡ TCB vẫn có tình hình huy động vốn khả quan vàkhá ổn định ngay cả trong cuộc khủng hoảng Đõy chớnh là điều kiện thuận lợi cho TCB
mở rộng quy mô tín dụng cũng như tăng cường hơn nữa khả năng cho vay Bên cạnh đó,
Trang 39TCB cần có các biện pháp nhằm tăng quy mô nguồn vốn huy động từ tổ chức kinh tế, lànguồn vốn lớn và tương đối ổn định nhămg phục vụ cho việc mở rộng quy mô tín dụngcho vay mua nhà.
2.1.3.2 Hoạt động sử dụng vốn:
Trong hoạt động ngõn hàng, việc sử dụng vốn đóng vai trò hết sức quan trọng.Tín dụng là nghiệp vụ sinh lời chủ yếu của ngõn hàng, do vậy chỉ tiêu dư nợ sẽ cho tathấy được tình hình mở rộng tín dụng của ngõn hàng
Bảng 2: hoạt động sử dụng vốn của TCB:
1 Theo thời han
( Nguồn: báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2006, 2007, 2008).
Dư nợ tín dụng cuối năm 2008 đạt 26.022 tỷ đồng, tăng 30% so với mức dư nợ tín dụngcuối năm 2007 Techcombank là một trong số ớt cỏc ngân hàng kiểm soát tốt thanhkhoản và nhờ đó vẫn tiếp tục cho vay khách hàng và đầu tư vào các loại trái phiếu chính
Trang 40phủ ngay cả trong những tháng khó khăn nhất (từ tháng 3 đến tháng 8 năm 2009) đượcđông đảo khách hàng đánh giá cao
Xét theo thời hạn cho vay thì trong năm 2007 cho vay ngắn hạn tăng 8548,46 tỷđồng (138,03%) và cho vay trung dài hạn tăng 2598,79 tỷ đồng (99,28%) Đếncuối năm 2008 dư nợ cho vay ngắn hạn đạt 19290,84 tỷ đồng tăng 4549,24 tỷ(30,09%) và cho vay trung dài hạn đạt 6731,16 tỷ tăng 1514,66 tỷ (29,03%) Donăm 2008 là năm các NHTM phải thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng, vậynên tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng là thấp như ta thấy ở trên tốc độ tăngtrưởng dư nợ ngắn hạn luôn cao hơn và chiếm tỷ trọng cao hơn dư nợ cho vaytrung dài hạn Điều này có thể giải thích là do nguồn vốn huy động ngắn hạn củangân hàng luôn chiếm trên 60% so với nguồn vốn trung và dài hạn, và để đảm bảo
an toàn ngân hàng thường có xu hướng mở rộng cho vay ngắn hạn nhiều hơn Đâycũng là nguyên nhân hạn chế việc mở rộng cho vay mua nhà
Xét theo ngành kinh tế: cho vay thương mại, sản xuất và chế biến là lĩnh vựcchiếm tỷ trọng cao nhất qua các năm Đây là lĩnh vực cho vay chủ yếu Ngoài rathì cho vay xây dựng cũng đang được ngân hàng chú trọng phát triển Năm 2008
dư nợ xây dựng đạt 3483,09 tỷ đồng, tăng 2113,81 tỷ( 154,37%)
Xét theo loại khách hàng: TCB tập trung cho vay đối với các DN cổ phần, công tyTNHH, cá nhân hộ gia đình, và dư nợ cho vay đối với các loại khách hàng này cómức tăng trưởng rất cao Năm 2007 cho vay doanh nghiệp cổ phần, TNHH cómức tăng trưởng cao nhất tới 136,32% so với năm 2006 Đứng thứ hai là cho vay
cá nhân hộ gia đình với 130,17% so với 2006 Đây là năm TCB gặt hái đượcnhiều thành công do phát triển nhiều sản phẩm mới phục vụ nhu cầu của kháchhàng cá nhân, hộ gia đình như sản phẩm Nhà mới, Gia đình trẻ, ô tô xịn… đã thuhút lượng lớn khách hàng Đồng thời với mức lại suất hấp dẫn cạnh tranh khiếncác DN không thể không quan tâm đến TCB như một giải pháp huy động vốn tối
ưu Hoạt động tín dụng của TCB trong thời gian gần đây có phần bị chững lại do
sự suy thoái chung của nền kinh tế, nhưng nhờ sự quản lý chặt chẽ và đúng đắn,chất lượng tín dụng vẫn được duy trì ở mức an toàn, đảm bảo yêu cầu của NHNN
và quy chế của TCB tỷ lệ nợ xấu nhóm 3-5 đạt 3,75% tổng dư nợ