ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG , HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG LONG BIÊN VÀ PHƯỜNG GIANG BIÊN QUẬN LONG BIÊN – TP HÀ NỘI

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các g

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

NGUYỄN VĂN PHÚC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG , HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH

CƯ Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG LONG BIÊN

VÀ PHƯỜNG GIANG BIÊN QUẬN LONG BIÊN – TP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI – 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

NGUYỄN VĂN PHÚC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG , HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH

CƯ Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG LONG BIÊN

VÀ PHƯỜNG GIANG BIÊN QUẬN LONG BIÊN – TP HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu trung thực, kết quả nghiên cứu trong luận văn chưa được công bố trong bất kì công trình khoa học nào khác Các thông tin trích dẫn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Phúc

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tập thể cán bộ Trung Tâm quỹ đất quận Long Biên, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân phường Long Biên và phường Giang Biên quận Long Biên Xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên đề tài của tôi không tránh khỏi những thiếu sót Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Phúc

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 3

1.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 3

1.1.2 Các quan điểm chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 4

1.1.3 Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 5

1.1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 7

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước và quy định bồi thường của ngân hàng thế giới 9

1.2.1 Chính sách bồi thường của Trung Quốc 9

1.2.2 Chính sách bồi thường của Inđônêxia 11

1.2.3 Chính sách bồi thường của Nhật Bản 14

1.2.4 Quy định bồi thường của ngân hàng thế giới 16

1.3 Tính pháp lý và cơ sở thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 17

1.3.1 Các văn bản pháp quy của nhà nước về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 17

1.3.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam 27

1.3.3 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 33

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 35

2.2 Nội dung nghiên cứu 35

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Long Biên và phường Giang Biên quận Long Biên 35

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của phường Long Biên và phường Giang Biên, quận Long Biên 35

2.2.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn phường Long Biên và phường Giang Biên 35

2.2.4 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn phường Long Biên và phường Giang Biên 35

2.2.5 Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm giảm thiểu tác động bất lợi góp phần đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án 35

2.3 Phương pháp nghiên cứu 36

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 36

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36

2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 37

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 37

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Long Biên và phường Giang Biên quận Long Biên 38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của phường Long Biên và phường Giang Biên 39

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của phường Long Biên và phường Giang Biên 41

3.2 Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai của phường Long Biên và phường Giang Biên 44

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của phường Long Biên năm 2013 44

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của phường Giang Biên năm 2013 45

3.2.3 Công tác quản lý đất đai trên địa bàn phường Long Biên và Giang Biên 47

3.3 Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của 2 dự án 49

3.3.1 Khái quát 2 dự án 49

3.3.2 Đối tượng và điều kiện được bồi thường của 2 dự án 54

3.3.3 Bồi thường về đất và tài sản trên đất 56

3.3.4 Các khoản hỗ trợ của 2 dự án 59

3.3.5 Chính sách tái định cư của 2 dự án 63

3.3.6 Kết quả thực hiện tại 2 dự án 64

3.3.7 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của 2 dự án 65

3.4 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn phường Long Biên và phường Giang Biên 68

3.4.1 Về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 68

3.4.2 Về tổ chức thực hiện 69

3.5 Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 70

3.5.1 Giải pháp về chính sách và thực hiện chính sách 70

3.5.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện và trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ 70

3.5.3 Giải pháp về cơ chế bồi thường 71

3.5.4 Giải pháp về cơ chế hỗ trợ 71

3.5.5 Các giải pháp khác 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73

1 Kết luận 73

2 Kiến nghị 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

DANH MỤC BẢNG

STT TÊN BẢNG TRANG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất của khu vực nghiên cứu 45

Bảng 3.2: Quy mô của 2 dự án nghiên cứu 52

Bảng 3.3: Đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản của 2 dự án nghiên cứu 53

Bảng 3.4: Đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ của 2 dự án 55

Bảng 3.5: Bảng tổng hợp ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường 55

Bảng 3.6: Kết quả bồi thường về đất của hai dự án 56

Bảng 3.7: Kết quả bồi thường về tài sản trên đất tại 02 dự án 57

Bảng 3.8: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định giá bồi thường đất và tài sản trên đất của dự án 58

Bảng 3.9: Kinh phí hỗ trợ của 2 dự án 61

Bảng 3.10: Ý kiến của người dân bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách hỗ trợ 62

Bảng 3.11: Tổng hợp giá bán các căn hộ chung cư tại dự án khu đấu giá Giang Biên, phường Giang Biên 63

Bảng 3.12: Ý kiến của người có đất bị thu hồi được tái định cư khu đấu giá Giang Biên, phường Giang Biên 63

DANH MỤC HÌNH

STT TÊN BIỂU VÀ HÌNH TRANG Hình 3.1: Sơ đồ vị trí của phường Long Biên và phường Giang Biên tại quận

Long Biên 38

Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế phường Long Biên năm 2013 41

Hình 3.3 Cơ cấu kinh tế phường Giang Biên năm 2013 43

Hình 3.4 Cơ cấu các loại đất phường Long Biên năm 2013 46

Hình 3.5: Cơ cấu các loại đất phường Giang Biên năm 2013 46

Hình 3.6: Khu đất GPMB thực hiện dự án khu đấu giá Giang Biên 64

: Quyết định - Uỷ ban nhân dân : Uỷ ban nhân dân

: Ngân hàng thế giới

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị rất lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ

Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng khởi xướng, trong các năm gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá, giáo dục, khoa học, xã hội ngày càng được cải thiện Sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội cũng như của đất nước, trước hết cần xây dựng hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia là điều kiện rất cơ bản để phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch Nhà nước phải thu hồi đất của người sử dụng đất và bồi thường thích đáng cho người bị thu hồi Đây là yếu tố quan trọng có tính quyết đoán trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng

Thực tế, công tác thu hồi đất để phục vụ phát triển các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài và việc bồi thường cho những trường hợp bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết công bằng, dứt điểm Nếu không giải quyết thoả đáng quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất sẽ dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đây là vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào làm mất lòng tin của người dân đối với các chính sách của Đảng và Nhà nước Ngoài ra, an ninh lương thực quốc gia sẽ bị ảnh hưởng khi quỹ đất nông nghiệp giảm dần do lạm dụng việc thu hồi đất

Xuất phát từ thực tế trên, được sự nhất trí của Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam và dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ Thị Lam Trà

chúng tôi nghiên cứu đề tài: : “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

ở một số dự án trên địa bàn phường Long Biên và phường Giang Biên - quận Long Biên - thành phố Hà Nội”

2 Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn phường Long Biên và phường Giang Biên - quận Long Biên

- Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt hơn các chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và rút ra những bài học kinh nghiệm trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với mong muốn góp phần triển khai các

dự án một cách hiệu quả, ổn định đời sống người dân và phát triển kinh tế ở địa phương

3 Yêu cầu của đề tài

- Các số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở các dự án trên địa bàn bàn phường Long Biên và phường Giang Biên - quận Long Biên

- Các giải pháp và kiến nghị phải có tính khả thi, phù hợp thực tế, đảm bảo tôn trọng và đúng pháp luật hiện hành

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Tại khoản 6, Điều 4, Luật đất đai 2003 có nêu: Bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

Hỗ trợ: là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa

Việt Nam, 1998) Tại khoản 7, Điều 4, Luật đất đai 2003 nêu: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bổ trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

Tái định cư: là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh

sống và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi đất hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản;

di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó

Như vậy, tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế, xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao đất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở (Điều 4, Nghị định 197/2004/NĐ-CP)

Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB

1.1.2 Các quan điểm chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.2.1 Bồi thường về đất đai

Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi (Khoản 2, Điều 42, Luật đất đai năm 2003)

Khi giao đất mới ở khu tái định cư, nếu giá trị đất khu tái định cư nhỏ hơn thì được nhận tiền chênh lệch, nếu giá trị đất khu tái định cư lớn hơn thì bù tiền chênh lệch trừ trường hợp hộ nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà giá trị nhỏ hơn một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ phần chênh lệch đó Trường hợp đất nông nghiệp vượt hạn mức không được cơ quan thẩm quyền phê duyệt, chứng nhận, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích, đất nhận giao khoán được bồi thường chi phí đầu tư còn lại (Điều 14; Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

1.1.2.2 Bồi thường về hoa màu

Bồi thường cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch theo vụ có năng suất cao nhất trong 3 năm và giá trung bình tại thời điểm thu hồi Đối với cây lâu năm nếu đang thời kỳ kinh doanh được bồi thường bằng giá trị hiện

có của vườn cây, nếu cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển thì bồi thường chi phí di chuyển, thiệt hại do di chuyển và chi phí trồng lại (Điều 24, Nghị định 197/2004/NĐ- CP)

Đối với vật nuôi, đến thời điểm thu hoạch thì không bồi thường, chưa đến kỳ thu hoạch được bồi thường do phải thu hoạch sớm, nếu di chuyển được thì bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại khi di chuyển (Điều 24, Nghị định 197/2004/NĐ- CP)

1.1.2.3 Bồi thường công trình trên đất

Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, do UBND cấp tỉnh quy định Đối với nhà, công trình xây dựng khác thì mức bồi thường tính bằng tổng giá trị hiện có của công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của công trình, nhưng tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của công trình

có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương (Điều 24, Nghị định 69/2009/NĐ- CP)

1.1.2.4 Hỗ trợ ổn định đời sống

Hỗ trợ ổn định đời sống bằng lương thực đối với các hộ gia đình bị thu hồi từ 30% đến 70% đất nông nghiệp đang sử dụng được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải chuyển đến các địa bàn có điều kiện KT-XH khó khăn hoặc có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng

Đối với các hộ bị thu hồi trên 70% đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến địa bàn có điều kiện khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng

Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương với 30 kg gạo trong thời gian một tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương (Khoản 1, Điều 20, Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

1.1.2.5 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

Đối với hộ chuyển đổi nghề nghiệp, ngoài việc bồi thường đất bị thu hồi bằng tiền còn được hỗ trợ từ 1,5-5 lần giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi (không vượt quá định mức giao đất nông nghiệp tại địa phương) hoặc 1 suất đất ở, hoặc 1 căn hộ chung cư, hoặc 1 suất đất kinh doanh phi nông nghiệp Nếu có nhu cầu đào tạo được miễn phí đào tạo một khoá học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động (Điều 22, Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

1.1.2.6 Hỗ trợ khác

Ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định, căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất (Khoản 1, Điều 23, Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

1.1.3 Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Bồi thường GPMB là quá trình phức tạp, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội nó thể hiện khác nhau đối với một dự án Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng có các đặc điểm sau:

1.1.3.1 Tính đa dạng thể hiện

Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể (Phạm Phương Nam, 2011)

1.1.3.2 Tính phức tạp

Đất đai là tài sản có giá trị, có vai trò quan trọng trong đời sống KT-XH đối với mọi người dân Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do

đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn Bởi vậy, để đảm bảo đời sống dân cư cần thiết phải thực hiện tốt việc hỗ trợ, chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân

- Đối với đất ở phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc với chế độ quản lý khác nhau qua nhiều thời kỳ, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai, xây nhà trái phép

+ Thiếu quỹ đất để xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân

+ Ở một số vùng, người dân sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám sát vào các trục đường giao thông, nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển (Phạm Phương Nam, 2011)

1.1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.4.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền KT-XH Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998, 2001 và 2003) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH đất nước Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc

tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: nhận thức của người dân và kể cả bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai và công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ GPMB của dự án (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2007)

- Do UBND các Tỉnh, Thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định và được công khai ngày 01 tháng 01 hàng năm

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể

đã được xác định tại một thời điểm xác định Khi định giá đất người định giá phải căn

cứ vào mục đích sử dụng của từng loại tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Giá đất tính bồi thường về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của Luật Đất đai năm

2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách

tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Luật đất đai 2003, Điều 55)

1.1.4.3 Thị trường bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân, nó đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đấy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Luật đất đai năm 1987 và Pháp lệnh về nhà ở là cơ sở đầu tiên mở đầu cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển Luật đất đai năm 2003, là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết hơn về các điều kiện

để hình thành thị trường bất động sản và các hoạt động về tài chính đất đai, thể hiện tập trung trong các mục “tài chính về đất đai và giá đất”, “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Giá cả của thị trường bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá bồi thường

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước và quy định bồi thường của ngân hàng thế giới

1.2.1 Chính sách bồi thường của Trung Quốc

Pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai Việt Nam về chế độ sở hữu và các hình thức sử dụng đất đai Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm

Về cơ sở bồi thường: Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi

thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức này thấp hơn nhiều so với phí giao đất Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu, có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện trưng mua Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa chọn

Về phương thức bồi thường: Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường chỉ bằng tiền; Tái định cư và có việc làm hoặc Tái định cư với bảo hiểm xã hội

Về mức bồi thường: Mức giá này được Nhà nước quy định cho từng khu vực

và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và loại đất Mức bồi thường từ 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình Ngoài ra, Luật cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với đất nông nghiệp không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân

Đối với đất ở và các loại đất khác, các tiêu chuẩn về bồi thường phụ thuộc vào từng địa phương, trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho đất nông nghiệp Việc bồi thường công trình xây dựng (nhà ở) sẽ không thấp hơn giá thị trường Giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ được thẩm định và quyết định bởi các đơn vị định giá có

đủ chuyên môn, theo những quy trình định giá nhất định Sau đó được chính quyền địa phương quyết định Bồi thường cho các thiệt hại về ngừng sản xuất và kinh doanh sẽ được quyết định dựa trên mức lợi nhuận, thời gian ngừng sản xuất hoặc kinh doanh

Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu như

việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án bồi thường, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất Mặc dù không có quy định rõ ràng trong luật về việc phục hồi thu nhập Tuy nhiên, chính quyền các địa phuơng đã chủ động đưa ra một

- Tái định cư thông qua thỏa thuận chia sẻ cổ phần: Người được bồi thường

sẽ chuyển khoản tiền được bồi thường thành cổ phần của công ty được thành lập với vốn đầu tư từ các khoản tiền bồi thường

- Thông qua việc thành lập cơ chế an sinh xã hội: Cơ chế này đã được áp dụng ở một số địa phương có kinh tế phát triển Theo cách này, tất cả các khoản trợ cấp và một phần khoản bồi thường do mất đất được cho vào một quỹ an sinh xã hội bao gồm lương hưu, bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế

Bên cạnh những thành công, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung Quốc bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư…(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b)

1.2.2 Chính sách bồi thường của Inđônêxia

Một khảo sát xã hội của trường Đại Học Padjadjaran ở một vùng hồ đào, trong nhiều năm, sau khi gia đình được trả tiền bồi thường vào những năm 96 cho thấy sở hữu đất đai của những gia đình này giảm còn 47% và thu nhập còn 50% Những ảnh hưởng của việc di chuyển chỗ ở khi sử dụng đất làm đập Cirata cho thấy trong khi 59% hộ nghèo đã cải thiện được thu nhập thì có 21% số hộ bị sa sút vì thấy đất cùng với thu nhập so với trước giảm 25%

Di dân tái định cư, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất vì mục đích phát triển của xã

hội từ trước đến nay vẫn bị coi là sự ‘hi sinh” mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của số đông và lợi ích cộng đồng Các chương trình bồi thường tái định cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo Luật cho đất bị dự án chiếm dụng, hoặc cho một số ít trường hợp đất tái định cư

Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về công tác bồi thường tái định cư đang từng bước thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh

tế, xã hội, môi trường trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác từ thực tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn hơn về quyền lợi và phúc lợi cho họ Vì vậy, tái định cư ngày càng được xem như những chương trình phát triển của quốc gia Kinh nghiêm thực tiễn đã giúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà thực thi đi đến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do sự thiếu quan tâm và đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách tái định cư có thể lớn hơn rất nhiều chi phí tái định cư đúng đắn Hơn nữa, những người bị bần cùng hoá đến một thời điểm nhất định sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân Do vậy, tránh hay giảm thiểu việc di dân tái định cư, cộng với việc khôi phục thoả đáng cho những người bị ảnh hưởng, ngoài việc đạt được lợi ích về mặt kinh tế, còn đảm bảo tính công bằng đối với họ, điều này giúp cho các chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án

Ngân hàng và các nhà nước đang phát triển cần nhìn nhận những thay đổi về nhận thức này như cơ hội chứ không phải trở ngại, cần xây dựng, chính thức thông qua và thể chế hoá, thực hiện một chính sách tái định cư bắt buộc nó sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, sự phát triển đó không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn môi trường - xã hội, phương thức này phù hợp

với hai mục tiêu tương ứng đồng thời là giảm nghèo đói và phát triển bền vững

Tái định cư bắt buộc có ba yếu tố quan trọng:

- Bồi thường tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất;

- Hỗ trợ di chuyển trong đó cấp và bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương

tiện phù hợp ;

- Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án;

Đối với các dự án có di dân tái định cư, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung

di dân là yếu tố không thể thiếu được ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu

tư và những nguyên tắc chính phải được đề cập đến, bao gồm:

- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án;

- Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh tế,

xã hội của người bị ảnh hưởng nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án;

- Đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại bồi thường khác tương xứng như trước khi có dự án phải được cấp cho ngươì bị ảnh hưởng, chú trọng đến người dân bản địa (các dự án nước ngoài) dân tộc thiểu số, nông dân vì họ là những người có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục đối với đất và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng;

- Bất cứ dự án nào về tái định cư cần có nhận thức và ý thức, thực hiện đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch tái định cư phải được soạn thảo và xác lập tương ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, người di chuyển được hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn sống, nguồn lực ổn định cuộc sống càng nhanh càng tốt;

- Người bị ảnh hưởng phải được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án bồi thường tái định cư;

- Người bị ảnh hưởng phải được hỗ trợ ở mức cao nhất về hoà nhập cộng đồng dân cư địa phương bằng cách mở rộng lợi ích của dự án đến cả các cộng đồng dân địa phương;

- Chú ý đến người nghèo nhất, trong đó có những người không hoặc chưa có quyền hợp pháp về đât đai, tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ Đồng thời, sớm có kế hoạch xác định quyền hợp pháp của họ, cố ngắng hạn chế những trường hợp coi lý do ngăn trở bồi thường tái định cư là việc thiếu quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp;

- Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong lĩnh vực nhạy cảm này, cần chính thức thông qua và thực hiện một số chính sách bồi thường tái định cư bắt buộc Chính sách này không thể thiếu trong việc nêu rõ các mục tiêu và phương pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ chức ngân hàng, mở ra một cách nhìn bao quát rõ ràng về tất cả các vấn đề đó và vận dụng thủ tục chính thức để giải quyết có hệ thống những khía cạnh này trong các hoạt động của ngân hàng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b)

1.2.3 Chính sách bồi thường của Nhật Bản

Về thu hồi đất: Luật Trưng thu đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy

định việc trưng dụng đất có bồi thường để xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu được pháp luật cho phép, chẳng hạn đường xá, công viên theo luật quy hoạch đô thị,

đê điều, hồ chứa nước theo luật sông ngòi, cảng biển theo luật cảng biển…

Trình tự trưng dụng như sau: 1/ Xin phép trưng dụng; 2/ Đăng ký đất đai và công trình trong diện trưng dụng; 3/ Bên trưng dụng và bên bị trưng dụng thương lượng thoả thuận; 4/ Trình Hội đồng trưng dụng thẩm định; 5/ Ra quyết định trưng dụng; 6/ Hoàn tất trưng dụng

Nhật chỉ trưng dụng đất khi giao dịch đất đai thông thường bị trở ngại và được Bộ trưởng xây dựng hoặc tri huyện cho phép khi thấy phù hợp lợi ích công cộng và hội đủ điều kiện cần thiết

Việc bồi thường thực hiện bằng tiền, mức bồi thường tính toán tại thời điểm công bố trưng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp với biến động giá trước lúc ra quyết định trưng dụng

* Giải quyết lao động, việc làm trong quá trình thu hồi đất:

Quá trình công nghiệp hoá ở Nhật Bản cũng bắt đầu bằng thời gian dài tăng trưởng trong nông nghiệp Việc chú trọng phát triển công nghiệp thu hút nhiều lao động trong giai đoạn đầu của quá trình công nghiệp hoá đã cơ bản giải quyết được vấn đề việc làm cho lao động nông nghiệp, mặc dù diện tích đất canh tác ngày càng giảm Sau khi công nghệ hiện đại thu hút nhiều vốn đã phát triển, các công nghệ thu hút lao động vẫn được coi trọng Ngoài ra, Nhật Bản còn phân bố các ngành công nghiệp, các nhà máy về nông thôn để tạo việc làm phi nông nghiệp cho lao động

nông thôn

Chính phủ Nhật bản đã thành lập mạng thông tin việc làm trên khắp đất nước với mục đích cung cấp đầy đủ các thông tin về việc làm từ các tổ chức, doanh nghiệp qua Internet đến với những người đang tìm việc, giúp họ có những sự lựa chọn phù hợp với năng lực, điều kiện của mình Chính phủ cũng bồi thường những công nhân có tay nghề cao qua việc hỗ trợ tài chính, tạo cơ hội phát triển năng lực, nâng cao chất lượng các tổ chức giáp dục đào tạo trên cơ sở nhu cầu của mỗi vùng, phát triển nguồn nhân lực và kỹ thuật kết nối thông tin trong những khu vực mới hoặc đang phát triển

Hoạt động giải quyết việc làm cho người cao tuổi được chú trọng để xoá bỏ những bất cân đối về việc làm do tuổi tác Luật về ổn định việc làm của người lao động cao tuổi nhấn mạnh yêu cầu các công ty kéo dài tuổi về hưu bắt buộc và thuê mướn lại những người cao tuổi có năng lực, kinh nghiệm tại các công ty hiện đại hoặc từ các công ty chi nhánh Nhiều chính sách được đưa ra như các chính sách về đào tạo lại, nâng cao tay nghề cho lao động trung niên Các loại hình tuyển dụng và thuê mướn được đa dạng hoá, coi trọng các công việc làm thêm không chính thức như làm bán thời gian, tạm thời hoặc bất thường Chế độ tuyển dụng thay đổi theo khu vực, không tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn như trước kia mà chuyển sang các khu vực lân cận và các địa phương

Trong những năm 1960, 1970, các lĩnh vực như phúc lợi y tế, công nghệ tin học và môi trường đang giữ một vai trò quan trọng then chốt trong việc mở ra những thị trường mới ở Nhật Bản Đồng thời, các ngành công nghiệp mới và các dịch vụ liên quan được khuyến khích phát triển Việc phát triển khoa học và công nghệ địa phương được đẩy mạnh thông qua việc tận dụng đặc thù mỗi vùng Chính phủ Nhật Bản đã có những bước đi thích hợp nhằm ổn định chính thị trường lao động ở tầm vĩ mô, nhưng để có thể tham gia được vào thị trường lao động thì bản thân mỗi người lao động cũng phải tự phát triển năng lực nghề nghiệp của mình thông qua việc tự đào tạo lại; các công ty, tổ chức cũng phải ủng hộ điều này một

cách tích cực (Đào Trung Chính, 2010)

1.2.4 Quy định bồi thường của ngân hàng thế giới

Theo Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế đầu tiên đưa ra chính sách về tái định cư bắt buộc Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính sách tái định cư được ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt động nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên Từ đó đến nay chính sách tái định cư đã được sửa đổi và ban hành lại nhiều lần

Khi Nhà nước thu hồi đất và tái định cư thì những người bị ảnh hưởng là những người do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng gồm đất đai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do đất đai tạo ra, đặc trưng văn hoá và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau để đảm bảo đời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái

Kinh nghiệm của WB cho thấy việc tái định cư không tự nguyện do các dự

án phát triển gây nên, trong trường hợp không thể giảm thiểu được, thường dẫn đến những hiểm hoạ nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trường do các hệ thống sản xuất bị phá vỡ, con người phải đối mặt với sự bần cùng hoá khi những tài sản, công

cụ sản xuất hay nguồn thu nhập của họ bị mất đi Tất cả những điều đó nếu giải quyết không tốt sẽ dẫn đến những khó khăn, căng thẳng về xã hội và dễ dàng dẫn tới sự bần cùng hoá đời sống dân cư

Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) đã bắt đầu áp dụng bản hướng dẫn hoạt động của WB về tái định cư và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này đã

có chính sách riêng của Ngân hàng về tái định cư bắt buộc

Nhìn chung, phương châm của ADB cũng tương tự như của WB đều có xu hướng giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất, đồng thời có chính sách thoả đáng, phù hợp đảm bảo cho người bị ảnh hưởng không gặp phải bất lợi trong cuộc sống, khôi phục, cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống Để thực hiện được phương châm đó, thì chìa khoá dẫn tới sự thành công đó là phải chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm Kinh nghiệm về

lý thuyết cũng như thực tiễn cho thấy, các yếu tố đảm bảo cho bồi thường, tái định

cư thành công là những chính sách phù hợp của Chính phủ: nguồn tài chính đầu tư, khâu tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương và trình độ nhận thức, hiểu biết

pháp luật của nhân dân Bên cạnh đó, sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là yếu tố đồng hành trong quá trình thực hiện dự án Đối với đất đai và tài sản được bồi thường, chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường tái định cư hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường tái định cư được các tổ chức cho vay vốn quốc tế coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án Mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động của dự án Kế hoạch bồi thường phải được coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng Ngoài

ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập được với cộng đồng mới

Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ bị ảnh hưởng, các tổ chức quốc tế quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường tái định cư của dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao quyền cho các hộ bị ảnh hưởng và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường tái định cư cho tới

khi thực hiện công tác lập kế hoạch (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a )

1.3 Tính pháp lý và cơ sở thực tiễn về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.3.1 Các văn bản pháp quy của nhà nước về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.3.1.1 Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường,

GPMB qua những điều 17, 18, 23 (Quốc hội, 1992)

+ Điều 17: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,

nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”

+ Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định

lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của

pháp luật”

+ Điều 23: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá

Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường, thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”

1.3.1.2 Các quy định về về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Luật đất đai 2003

Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai và xuất phát từ yêu cầu của giai đoạn mới, Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX

đã ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời

kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước Nghị quyết này là định hướng rất quan trọng

để Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật Đất đai mới vào ngày 26 tháng 11 năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 đã mở rộng các quyền của người sử dụng đất, trong

đó có quyền được nhận bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Điều 4 Luật Đất đai

xác định rõ: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại

quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này” và định nghĩa “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” (Quốc hội, 2003) Tuy nhiên điều này

chưa nói rõ về thu hồi đất của các cá nhân, đồng thời cũng chưa phân loại rõ các đối tượng bị thu hồi đất khác nhau vì đối với mỗi đối tượng bị thu hồi đất khác nhau thì ảnh hưởng đối với đời sống của hộ đó lại khác nhau

Các trường hợp thu hồi đất của người dân cũng được quy định rõ trong Điều

38 và Điều 40 của Luật này Theo đó Nhà nước thu hồi đất nhằm phục vụ các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế Trong Luật cũng đã giải thích rõ về mục đích phát triển kinh tế là trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu

tư lớn theo quy định của Chính phủ Như vậy khái niệm phát triển kinh tế còn khá

mơ hồ nên chính quyền các tỉnh đã thu hồi đất nông nghiệp ồ ạt để xây dựng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp mà không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đã dẫn đến nhiều khu, cụm công nghiệp không được lấp đầy, nhiều dự án treo, đất bỏ hoang hoá nhiều năm

Luật Đất đai năm 2003 cũng đã quy định về việc bồi thường và tái định cư cho người bị thu hồi đất, theo đó những hộ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị thu hồi đất

sẽ được bồi thường Đồng thời người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi Các dự án trước khi thu hồi đất phải lập và thực hiện các dự án tái định cư để bồi thường cho người bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở đến khu tái định cư, khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Tuy nhiên thực tế giá bồi thường về đất thường được áp dụng theo giá quy định của tỉnh, dựa vào khung giá đất của Chính phủ

Về cơ bản, chính sách bồi thường GPMB theo Luật Đất đai 2003 đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường GPMB hiện nay

1.3.1.3 Các quy định tại Bộ Luật dân sự 2005

Luật dân sự 2005 được Quốc Hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14/06/2005 và có hiệu lực ngày 1/1/2006 Các quy định về thu hồi và bồi thường quy định trong Bộ Luật này được quy định ở chương XV về Bảo vệ quyền sở hữu

Cụ thể ở các điều:

Điều 255: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Toà án,

cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại” Đây là quyền lợi của người sở hữu quyền sử dụng đất, tuy nhiên với việc thu hồi đất

hầu hết là quyết định của UBND cấp tỉnh và theo đúng luật Đất đai năm 2003 do đó người dân không biết khiếu kiện như thế nào

Điều 260: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình bồi thường thiệt hại” Tương tự như điều 255, khi thu hồi đất của hộ nông dân, chính quyền cấp tỉnh đã áp giá bồi thường theo khung giá quy định của UBND cấp tỉnh ban hành, người dân nhận tiền bồi thường theo đúng quy định của Nhà nước nên người dân không biết khiếu kiện ở đâu Vấn đề chính của cả 2 điều luật này là khi UBND cấp tỉnh ký quyết định thu hồi rồi người dân mới kiện, khi quyết định đã ký thì hoàn toàn tuân theo quy định của pháp luật Quyền sở hữu về đất đai và quyền đòi bồi thường nên được thể hiện trong bước lấy ý kiến của người dân về việc thu hồi, tuy nhiên sự tham gia của người dân vào khâu này còn hạn chế

1.3.1.4 Các Nghị Định liên quan

a Nghị định 197/2004/NĐ – CP

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Đây là Nghị định thay thế cho Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ trong quá trình phát triển KT - XH, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế, khi mà nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích kinh tế, quốc phòng, an ninh, mục đích công cộng ngày càng nhiều

Vì vậy, việc bồi thường cho người bị thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư phục vụ cho dự án là công việc thường xuyên, lâu dài trong thời kỳ CNH-HĐH hiện nay Nghị định này đã quy định chi tiết hơn, đầy đủ hơn và toàn diện hơn, tiến bộ hơn và hợp lý hơn Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998, phù hợp với những nội dung thay đổi của Luật đất đai 2003 thể hiện

- Về phạm vi điều chỉnh

+ Ngoài trường hợp bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

sử dụng vào mục đích Quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích kinh tế thì còn nêu thêm trường hợp bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các dự

án sự dụng nguồn vốn hỗ trợ phát triển kinh tế chính thức (ODA)

+ Các trường hợp không thuộc phạm vi áp dụng của Nghị định Cộng đồng dân cư xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn cho nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ, khi nhà nước thu hồi đất không thuộc phạm vi quy định của Nghị định

- Về đối tượng áp dụng:

+ Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sự dụng đất bị nhà nước thu hồi đất

+ Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi Người có đất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích đã quy định mà

tự nguyện biếu, tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho Nhà nước

- Về chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

+ Nhà nước tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi giải phóng mặt bằng quy định cho các trường hợp:

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sự dụng đất

+ Tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam

+ Quy định về chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư

- Về bồi thường đất:

+ Về nguyên tắc bồi thường: Quy định thêm về trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ; Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai; Trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường

+ Về điều kiện để được bồi thường đất:

Mở rộng hơn các trường hợp không có chứng thư pháp lý nhưng vẫn được bồi thường

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đền, chùa, miếu, am,

từ đường, nhà thờ họ

Tổ chức sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc

từ ngân sách Nhà nước Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp

mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

+ Về giá đất:

Giá để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi do UBND tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Quy định thêm về giá đất trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm

Quy định về chi phí đầu tư vào đất còn lại

+ Về bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghệp:

Tại Điều 10 có quy định về đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn

ao liền kề với đất ở trong khu dân cư Ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ từ 20% - 50% mức bồi thường đất ở liền kề

Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và hỗ trợ đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (Không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi đất

Điểm mới cần lưu ý là ở Nghị định này, tại Điều 15 quy định bồi thường đất ở đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất; tại Điều 16 quy định bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn

- Về bồi thường tài sản:

+ Nguyên tắc bồi thường: Quy định rõ những trường hợp được bồi thường,

hỗ trợ và những trường hợp không được bồi thường

+ Mức bồi thường:

Tài sản bồi thường theo mức độ thiệt hại thực tế, bằng giá trị hiện có của nhà

và công trình nhưng tổng mức bồi thường tối đa không được hơn 100% giá trị của nhà, công trình xây dựng mới

Tại Khoản 2 Điều 20 xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình có quy định về nhà, công trình khác không được cấp giấy phép xây dựng thì tùy theo mức độ, tính chất hợp pháp của đất, nhà và công trình được bồi thường

và hỗ trợ

Tại Điều 21 quy định người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ở tại nơi tái định cư, trường hợp đặc biệt không có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới, mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê

Tại Điều 26 quy định bồi thường cho người lao động do ngừng việc

- Về chính sách hỗ trợ:

+ Hỗ trợ di chuyển: Quy định thêm về trường hợp bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (Bố trí vào khu tái định cư) được

bố trí vào nhà ở tạm hỗ trợ tiền thuê nhà ở

+ Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất: Quy định thêm trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh mà bị ngừng sản xuất kinh doanh

+ Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi thu hồi trên 80% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ tuổi lao động, mức hỗ trợ và số lao động do UBND tỉnh quy định phù hợp với thực tế của địa phương + Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước

+ Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn

- Về tái định cư:

+ Bố trí tái định cư:

Hộ gia đình bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở được thông báo về dự

kiến phương án bố trí tái định cư và phương án này được niêm yết công khai trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án

Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khu tái định

cư và thỏa thuận công khai về dự kiến bố trí

+ Về điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư có quy định thêm là khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án

+ Tại Nghị định này có thêm những quy định mới về tái định cư, cụ thể: Tại Điều 36 quy định các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư Tại Điều 37 quy định quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở Tại Điều 38 quy định tái định cư đối với dự án đặc biệt mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư

- Về tổ chức thực hiện:

+ Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho Hội đồng bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư cấp huyện, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất

+ Nêu trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Nêu rõ trách nhiệm của UBND các cấp của các sở, ban, ngành cấp tỉnh; của

tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư của Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường

+ Cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

+ Nêu chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Khiếu nại và giải quyết khiếu nại

+ Đặc biệt tại Điều 42 của Nghị định này có quy định sự thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ giữa người được giao đất, thuê đất hoặc tổ chức phát triển quỹ đất với người bị thu hồi đất, Nhà nước không tổ chức thực hiện

nề kinh tế khu vực và khẩn trương bước vào thời kỳ CNH-HĐH hiện nay Nghị

định này đã quy định bổ sung thêm một số điều về thu hồi đất, thủ tục bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất so với Nghị định 197/2004/NĐ-CP, thể hiện như sau:

- Về phạm vi điều chỉnh:

Ngoài các trường hợp thu hồi đất nêu trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thì Nghị định 84/2007/NĐ-CP còn nêu thêm một số trường hợp về:

+ Thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ về đất;

+ Trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

- Về thu hồi đất:

+ Quy định về các trường hợp thu hồi đất cụ thể trong các Điều từ 33 đến Điều 40;

+ Quyền lợi của người bị thu hồi đất cũng được đảm bảo tại Điều 41

- Về bồi thường, hỗ trợ: Từ Điều 43 đến Điều 48 Nghị định nêu rõ các trường hợp được bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất

- Trình tự, thủ tục thu hồi đất: Nghị định đã quy định cụ thể, chi tiết

về trình tự thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Trong Nghị định đã quy định bổ sung mới về lập phương án bồi thường, lập hồ sơ thu hồi đất trong đó phải lập phương án tổng thể về bồi thường, sau đó đến phương án chi tiết, quy định thẩm quyền, thời hạn giải quyết từng công việc, trình tự các bước lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nghị định cũng quy định rõ hơn việc tham gia của Nhà nước khi nhà đầu tư thoả thuận với người bị thu hồi đất; quy định rõ diện tích bồi thường trong trường hợp diện tích đo đạc chênh lệch so với diện tích trên giấy tờ về quyền sử dụng đất Ngoài ra Nghị định số 84/2007/NĐ-CP có điểm mới là quy định về việc giao đất ở để làm dịch

vụ cho các người bị thu hồi trên 30% đất nông nghiệp nhưng không được bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng Giá đất ở được giao bằng giá loại đất nông nghiệp tương ứng đã thu hồi cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khu dân cư nhưng không cao hơn giá đất ở có điều kiện tương ứng tại thời điểm thu hồi đất đã được UBND cấp tỉnh quy

định và công bố

c Nghị định 69/2009/NĐ - CP

Tháng 08 năm 2009 Chính phủ ra Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư Nghị định này quy định bổ sung cho các Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về các mặt còn thiếu sót, hạn chế nhằm hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giúp cho hệ thống này ngày càng phù hợp với thực tế Cụ thể Nghị định này có quy định bổ sung một số

nội dung sau:

- Về phạm vi điều chỉnh: Nghị định 69/2009/NĐ-CP còn nêu thêm một số trường hợp về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư :

+ Điều 14 quy định bổ sung về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ

+ Điều 15 quy định về việc chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Điều 16 quy định về việc bồi thường đất nông nghiệp

+ Từ Điều 17 đến Điều 24 quy định rõ các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư; Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở; Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

- Trình tự, thủ tục thu hồi đất:

Điều 28 quy định về áp dụng thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với dự án đầu tư Bao gồm cả trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế và đối với cả các dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Điều 29 quy định về giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất

Điều 30 quy định về lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Trách nhiệm lập và trình phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộc

về Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc tổ chức phát triển quỹ đất, cơ

quan tài nguyên môitrường chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên quan thẩm định phương án

Điều 31 quy định về quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương

án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giao đất, cho thuê đất

Điều 32 quy định về cưỡng chế thu hồi đất

Điều 33 quy định việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành tiểu dự án riêng và trách nhiệm tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với dự án đầu tư thuộc các Bộ, ngành

1.3.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam

1.3.2.1 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam

Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt là trong thời kỳ CNH-HĐH đất nước Trong những năm qua, việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB ở Việt Nam đã

và đang đạt được những hiệu quả nhất định Nhờ những thay đổi hợp lý của quy định pháp luật về phương pháp tổ chức và năng lực cán bộ thực thi GPMB đã thúc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư gần đây, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân bị thu hồi đất cũng như đối với dự án Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã giúp cho đất nước xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho con người có đất

bị thu hồi

Theo báo cáo của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, sau gần 7 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai, tổng diện tích đất đã thu hồi là 728 nghìn ha (trong đó có 536 nghìn ha đất nông nghiệp) để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Trong đó các tỉnh, thành phố có diện tích đất thu hồi lớn là Đắk Lăk, Điện Biên, Sơn La, Nghệ An, Bình Phước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)

Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển KT-XH, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; các quy định về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất Việc

tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần đáp ứng nhu cầu "đất sạch"

để thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư nhằm mục đích công cộng

Tuy nhiên, việc thực hiện công tác này trong thời gian qua cũng còn những tồn tại, vướng mắc, và hiện nay vấn đề bồi thường thiệt hại, GPMB đang trở thành một trong những vấn đề nổi cộm nhất trong công tác quản lý đất đai, làm phát sinh nhiều khiếu nại của công dân

- Về chính sách: Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong thời gian trước đây chưa thoả đáng, làm thiệt hại lợi ích chính đáng của người có đất bị thu hồi Tuy nhiên hiện nay chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được điều chỉnh ngày càng thoả đáng hơn và về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu thực tế

- Về tổ chức thực hiện: Trong tổ chức thực hiện đã để xảy ra nhiều sai phạm,

là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, đáng chú ý là các sai phạm sau:

+ Giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên trong nhiều trường hợp thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để chuyển sang làm ngành nghề khác Nhiều trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để nhận chuyển nhượng đất ở hoặc mua lại nhà ở mới tại khu tái định cư (theo kết quả kiểm tra việc thi hành Luật Đất đai 2003, trong số đơn khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư có tới 70% số trường hợp khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi) Đa số các tỉnh đã giải quyết tốt công tác khiếu nại, tố cáo, bên cạnh đó cũng có một số địa phương chưa thực sự quan tâm trong công tác giải quyết các đơn thư khiếu nại, tố cáo của nhân dân về GPMB

Theo kết quả tổng hợp báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì trong gần 7 năm, các địa phương đã quyết định thu hồi 50.906 ha của 1.481 tổ chức và 598 hộ gia đình, cá nhân vi phạm pháp luật về đất đai Những tỉnh thu hồi nhiều đất do vi phạm pháp luật về đất đai như: Bình Phước, Phú Yên, Đắk Nông,

Quảng Nam, Gia Lai, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Hà Nội

+ Chưa có sự liên kết giữa các quy định trong việc xác nhận tính hợp thức về quyền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi tính toán mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Từ đó dẫn đến việc áp dụng pháp luật ở các địa phương để giải quyết vấn đề này cũng khác nhau, nhiều trường hợp mang tính chủ quan, không công bằng trong xử lý giữa những trường hợp có cùng điều kiện

+ Tại nhiều dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục từ công khai quy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết định thu hồi đất, đề xuất phương án, cho tới khâu cưỡng chế Sai phạm chủ yếu về trình tự thực hiện là không thông báo trước cho người có đất bị thu hồi, không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong thành phần hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng không có sự tham gia của đại diện

những người có đất bị thu hồi

+ Nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở Nhìn chung các địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng không bảo đảm yêu cầu “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”

+ Trong việc thu hồi đất tại một số dự án còn có những biểu hiện tiêu

cực như: thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế hoặc xây dựng công trình công cộng nhưng một thời gian sau lại quyết định sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở hoặc phân lô bán nền; trong khu tái định cư bố trí cả những đối tượng không thuộc diện tái định cư, trong đó có cả những trường hợp là người nhà, người thân của cán bộ lãnh đạo trong khi nhiều người thuộc diện tái định cư không được

bố trí

+ Một số địa phương chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm Năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng còn hạn chế, thiếu chuyên nghiệp, lúng túng trong việc giải thích chính sách pháp luật cho nhân dân, thậm chí còn làm trái quy định của pháp luật dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)

1.3.2.2 Những ưu nhược điểm trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thời gian qua

- Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh; việc triển khai bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khá thuận lợi và ít gặp trở ngại từ phía người có đất bị thu hồi

- Mức bồi thường hỗ trợ cao tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất

có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định đời sống và sản xuất

- Nhiều địa phương đã vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường hầu như không có hoặc có rất

ít khiếu nại