thực trạng tình hình bất động sản

I.Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay. 1. Qui mô hoạt động. Tính đến tháng 5 năm 2005 tại Hà Nội mới có 4 sàn giao dịch bất động sản. Năm 2009, theo thống kê của Bộ xây dựng, Hà Nội có 143 sàn giao dịch bất động sản ( đã đăng ký ) chiếm 16% tổng số sàn giao dịch bất động sản trên cả nước. → Mỗi năm trung bình Hà Nội có thêm khoảng 35 sàn giao dịch bất động sản. → Số lượng sàn giao dịch bất động sản gia tăng đáng kể chính là hệ quả của sự ra đời của các văn bản pháp luật quy định : sản phẩm BĐS của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi mua, bán, cho thuê thì bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS ( điều 22, 28 và 33 Luật Kinh doanh bất động sản; Nghị định 71, Thông tư 153 về vấn đề giao dịch bất động sản ). Trong số 143 sàn giao dịch bất động sản thì có: - 21 sàn có diện tích 50 - 100 m2. - 82 sàn có diện tích 100 - 200 m2. - 40 sàn có diện tích > 200 m2. . Biểu 1: tỉ trọng sàn giao dịch bất động sản theo diện tích (m2) Trong đó có thể kể đến sàn giao dịch bất động sản Sông Đà – Thăng Long có diện tích lên tới 1000 m2 hay sàn giao dịch bất động sản Thăng Long có diện tích 727,33 m2. Từ đó ta có được cái nhìn khách quan về qui mô hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội: • Đa dạng về qui mô. • Tập trung chủ yếu là các sản vừa và nhỏ. 2. Hiệu quả hoạt động. 2009 2010 Số giao dịch Giá trị giao dịch ( nghìn tỉ ) Số giao dịch Giá trị giao dịch ( nghìn tỉ ) Hà Nội 327 xxx 3929 18680 Hồ Chí Minh 3352 xxx 4311 6509 Bảng 1: số giao dịch và giá trị giao dịch qua sàn tại Hà Nội và Hồ Chí Minh năm 2009 và 2010. Biểu 2: số giao dịch và giá trị giao dịch qua sàn tại Hà Nội và Hồ Chí Minh năm 2010. Dựa vào số giao dịch và giá trị các giao dịch đã thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội và Hồ Chí Minh, từ đó ta sẽ đánh giá hiểu quả hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản: • Từ năm 2009 đến 2010 số lượng giao dịch qua sàn tại Hà Nội có sự gia tăng đột biến về số lượng từ 327 đến 3929 giao dịch → tăng 12 lần. → Điều này cho thấy trong năm 2010 các sàn giao dịch bất động sản đã hoạt động hết sức tích cực và hiệu quả. • Trong năm 2010, tại Hà Nội tuy số lượng giao dịch tăng đáng kể nhưng vẫn chưa bằng thị trường Hồ Chí Minh, nhưng khi xét về giá trị lại gấp 3 lần. → Giá cả bất động sản biến động không đồng đều giữa các khu vực thị trường. Tại Hà Nội, giá nhà đất tăng đột biến trong 5 tháng đầu năm do tác động của 1 số thông tin mang tính bước ngoặt như dự án qui hoạch chung Thủ Đô. 3. Tình hình chung của các các sàn giao dịch bất động sản hiện nay • Năm 2011 có thể nói là 1 năm đấy khó khăn đối với thị trường bất động sản cả nước nói chung và tại Hà Nội nói riêng. Thị trường ảm đạm, nguồn cung nhiều nhưng giá lại quá cáo, trong khi đó người dân lại có xu hướng đầu tư vào vàng. → Nhà đất ế, sàn giao dịch bất động sản đóng cửa hàng loạt. Tại khu vực dọc tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài – khu vực vốn được mệnh danh là “thiên đường của môi giới bất động sản”, nếu như đến tận cuối năm ngoái, nơi đây tập trung đến 50-70 sàn giao dịch, văn phòng môi giới nhà đất, thì nay, số đó cũng đã giảm đi còn 1 nửa. • Trong năm 3 quí đầu năm 2011, Hà Nội cũng chào đón thêm nhiều sàn giao dịch bất động sản đi vào hoạt động như : sàn Cát Đại Lợi ( SDL ), sàn Đại Châu, sàn Thắng Lợi…. trong đó nổi bật là sàn VINCOM REAL ESTALE TRADING CENTER mang tiêu chuẩn quốc tế. • 25 sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội đã bị bắt lỗi và xử phạt hành chính vì các lỗi sau: - Khai khống số vốn để xin thực hiện dự án. - Không công bố thông tin về sàn lên thông tin đại chúng. - Huy động vốn quá 70%. - Bán bất động sản chưa đủ điều kiện. 4.Những yếu kém còn tồn tại. Năm 2012: Nợ xấu bất động sản tính đến 31/10 là 28.000 tỷ đồng, số căn hộ tồn kho tại Tp.HCM là 15000 căn, 500 sàn, trung tâm BĐS đăng ký hoạt động năm 2010 tại Hà Nội nay chỉ còn con số vài chục… • 1,84 tỷ USD vốn FDI đầu tư vào bất động sản Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 11 tháng đầu năm 2012, tính cả vốn FDI tăng thêm và cấp mới vào BĐS đạt 1,84 tỷ USD. Trong khi tính đến tháng 11/2012, tổng vốn FDI đăng ký đạt 7,25 tỷ USD đạt 60,4% so với cùng kỳ năm trước. 1,84 tỷ USD được đầu tư vào bất động sản trong 11 tháng 2012 là con số khá khả quan so với năm ngoái, khi mà năm 2011 FDI vào bất động sản chỉ đạt chưa đầy 1 tỷ USD. Tuy nhiên, chỉ tính riêng dự án khu đô thị Tokyu Bình Dương do nhà đầu tư Nhật Bản đầu tư tại Bình Dương đã có tổng vốn đầu tư đăng ký là 1,2 tỷ USD. So với những năm trước đây, trong 2 năm qua số vốn FDI đầu tư vào bất động sản đạt thấp nhất trong 5 năm qua. Trong giai đoạn từ 2007 – 2010, sô vốn FDI luôn đổ mạnh vào bất động sản, đặc biệt là năm 2008 vốn FDI ồ ạt đăng ký vào bất động sản với con số lên tới khoảng 23 tỷ USD. Tình hình vốn FDI vào BĐS 2004-2012 -nguồn FIA a. Nhiều sàn nhưng chưa chất lượng, số giao dịch ít. -Tỷ lệ giao dịch bất động sản qua sàn chưa tới 30%. - Tỷ lệ giao dịch ngầm cực cao, từ 70 - 80%. - Sô sàn giao dịch báo cáo kết quả hoạt động về bộ chỉ chiếm 20%. Biểu 3: hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản Hà Nội 2011. b. Thiếu minh bạch. - Không thể mua được bất động sản giá gốc trên sàn, bất động sản bị làm giá. Như trường hợp của bất động sản Vân Canh, do thông tin tín dụng bất động sản bị siết chặt khiến cho giá bất động sản giảm giá. Do đó, thời điểm cuối tháng 7 đầu tháng 8 giá đất Vân Canh đã giảm xuống mức kỷ lục, các lô đất đường nhỏ bán tháo với giá 38 triệu đồng/m2, lô góc đường to 40-41 triệu đồng/m2 mà vẫn không có khách mua.Thế nhưng, chỉ sau chưa đầy 1 tháng, giá đất Vân Canh liên tục tăng mạnh nhất là trong hai tuần gần đây. Hiện, theo các văn phòng môi giới quanh khu vực, những lô giá rẻ dưới 40 không có người bán, lô đường to 17 m giá hơn 50 triệu đồng/m2. - Bán bất động sản chưa đủ điều kiện hay chưa có giấy phép xây dựng. Không như các loại hàng hóa khác, người mua khi mua về đều nhận được thành phẩm. Bất động sản và đặc biết là chung cư, các chủ đầu tư đã rao bán khi còn đang xây dựng, khi thông qua sàn giao dịch thì có thể 1 trong 2 hoặc cả 2 đối tượng này đã móc nối với nhau về việc không công bố thông tin bất động sản đó đã được cấp giấy phép xây dựng chưa. Đây là 1 thông tin nhạy cảm ảnh hưởng lớn tới quyết định của người mua. Điều này đã xảy ra với chung cư Megastar Dominium Tây Hồ Tây khi mà đã có nhiều khách hàng ký hợp đồng mua nhà rồi mới phát hiện ra chủ đầu tư chưa xin được giấy phép xây dựng. - Tình trạng “cò bất động sản” chưa có giải pháp triệt để. Tình trạng cò mồi vẫn luôn tồn tại không chỉ tồn tại với thị trường bất động sản mà ngay cả bất kì thị trường nào cũng vậy. Điều đó làm ảnh hưởng đến tâm lý người mua, đặc biệt là khi nhiều sàn giao dịch móc nối với “cò” điều này khiến cho người mua hoang mang, không biết tin vào đâu trong khi thị trương bất động sản vốn đã mang tiếng là thiếu thông tin và không minh bạch. Điều đặc biệt với thị trường bất động sản, “cò” rất chuyên nghiệp, họ nắm rõ mọi thông tin thậm chí “cò” còn có “chứng chỉ” điều này khiến cho người mua dễ dàng mất cảnh giác. c. Thiếu chuyên nghiệp. - Cung cấp thông tin sai hoặc chưa đầy đủ những thông tin cần thiết về bất động sản: quảng cáo, phô trương trong khi thực tế lại không được như vậy. - Phong cách làm việc “chộp giật” khiến cho khách hàng cảm thấy không hài lòng, đôi khi có cảm giác bị lừa đảo ( thường xảy ra với các sàn nhỏ ). - Thu phí môi giới cao. - Sàn thực chưa có chuẩn cụ thể. - Sản ảo thiếu thông tin. - Vẫn còn nhiều sàn chưa được cấp giấy phép hoạt động những vẫn tiến hành hoạt động kinh doanh. . bất động sản ( đã đăng ký ) chiếm 16% tổng số sàn giao dịch bất động sản trên cả nước. → Mỗi năm trung bình Hà Nội có thêm khoảng 35 sàn giao dịch bất động sản. → Số lượng sàn giao dịch bất động. hoạt động về bộ chỉ chiếm 20%. Biểu 3: hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản Hà Nội 2011. b. Thiếu minh bạch. - Không thể mua được bất động sản giá gốc trên sàn, bất động sản bị. giấy phép xây dựng. - Tình trạng “cò bất động sản chưa có giải pháp triệt để. Tình trạng cò mồi vẫn luôn tồn tại không chỉ tồn tại với thị trường bất động sản mà ngay cả bất kì thị trường nào