Luận văn thực trạng và một số biện pháp nhằm thúc đẩy tình hình bất động sản ở Hà Nôi - 3 pot

H th ng quy h ach Indo s d ng c ti n trình quy h ach t p trung quyệ ố ọ ử ụ ả ế ọ ậ trình quy ho ch phân c p. Hai c p c a chính quy n đ a ph ng (t nh và thànhạ ấ ấ ủ ề ị ươ ỉ ph ) có trách nhi m xây d ng quy h ach “ngành” và m t b ng cho đ a ph ng.ố ệ ự ọ ặ ằ ị ươ V nguyên t c, c c u hi n t i nh m vào vi c th c hi n k t h p c a các cề ắ ơ ấ ệ ạ ằ ệ ự ệ ế ợ ủ ơ ch d i lên và trên xu ng. Tuy nhiên, vì c c u hành chính coi tr ng quy nế ướ ố ơ ấ ọ ề hành t p trung, nên trong th c t , quy ho ch trên xu ng ph bi n h n. Cácậ ự ế ạ ố ổ ế ơ chính quy n đô th ho t đ ng d i s ch đ o c a B n i v .ề ị ạ ộ ướ ự ỉ ạ ủ ộ ộ ụ Vì th , h th ng quy h ach ph c t p. H th ng qu n lý đ t đai t i Indoế ệ ố ọ ứ ạ ệ ố ả ấ ạ đ c h ng d n và ki m soát b i các công c c a các k ho ch m t b ngượ ướ ẫ ể ở ụ ủ ế ạ ặ ằ mang tính pháp lý. Nh ng k ho ch này s ki m soát các ch ng trình phátữ ế ạ ẽ ể ươ tri n đô th . T t c các l ai gi y phép liên quan đ n phát tri n đ t hay s d ngể ị ấ ả ọ ấ ế ể ấ ử ụ đ t ph i đ c d a trên c s nh ng k ho ch m t b ng này. Văn phòng điấ ả ượ ự ơ ở ữ ế ạ ặ ằ ạ ph ng c a T ng c c đ a chính đ c phép c p gi y phép thu n đ a đi m phátươ ủ ổ ụ ị ượ ấ ấ ậ ị ể tri n khu dân c hay công nghi p, n u các đ xu t này h p v i k ho ch m tể ư ệ ế ề ấ ợ ớ ế ạ ặ b ng và kh thi.ằ ả b. M i quan h gi a qu n lý đ t và cung c p c s h t ngố ệ ữ ả ấ ấ ơ ở ạ ầ . M t ph ng pháp đ m b o đ t s n dành cho phát tri n các ph ng ti n vàộ ươ ả ả ấ ẵ ể ươ ệ d ch v công c ng t i Indo là trao cho chính quy n quy n thu h i đ t xây d ngị ụ ộ ạ ề ề ồ ấ ự c s h t ng – m t v n đ quan tr ng đ c công chúng và xã h i r t quanơ ở ạ ầ ộ ấ ề ọ ượ ộ ấ tâm. Theo s c l nh T ng th ng s 55/1993 vi c đi u ch nh th t c c p đ t xâyắ ệ ổ ố ố ệ ề ỉ ủ ụ ấ ấ d ng các công trình công ích và phát tri n c s h t ng đ i v i 14 nhóm c sự ể ơ ở ạ ầ ố ớ ơ ở h t ng và d ch v công ích đ c Chính ph tri n khai và s h u. Đ i v i t tạ ầ ị ụ ượ ủ ể ở ữ ố ớ ấ c 14 nhóm này Chính ph đ c phép s d ng quy trình thu h i và s h u. Đ iả ủ ượ ử ụ ồ ở ữ ố v i t t c 14 nhóm này quy ho ch m t b ng đã đ c duy t trong vùng 14ớ ấ ả ạ ặ ằ ượ ệ nhóm d ch v công ích và c c u h t ng bao g m:ị ụ ơ ấ ạ ầ ồ • Đ ng xá, h th ng thoát n c và h th ng c ng rãnh.ườ ệ ố ướ ệ ố ố 87 • Đ p n c, h ch a và các d ch v n c khác k c h th ng t iậ ướ ồ ứ ị ụ ướ ể ả ệ ố ướ tiêu. • B nh vi n công và trung tâm y t c ng c ng.ệ ệ ế ộ ộ • B n c ng, c ng bi n và nhà ga.ế ả ả ể • Các c s tôn giáo.ơ ở • Các c s giáo d c và tr ng h c ơ ở ụ ườ ọ • Ch do Nhà n c đ u t hay ch “INPRES” (các ch này đ cợ ướ ầ ư ợ ợ ượ xây b ng nh ng lo i v n vay đ c bi t t chính quy n trung ng).ằ ữ ạ ố ặ ệ ừ ề ươ • Nghĩa trang Nhà n c.ướ • Các d ch v công c ng phòng ch ng thiên tai nh : lũ l t, ho tị ụ ộ ố ư ụ ạ đ ng c a núi l a v. v…ộ ủ ử • Các ph ng tiên th thao.ươ ể • Đài phát thanh và truy n hình, các ph ng ti n h tr .ề ươ ệ ỗ ợ • Các văn phòng Chính ph .ủ • Các ph ng ti n c a quân đ i Indo.ươ ệ ủ ộ Đ i v i nh ng ph ng ti n c a quân đ i công ích mà không n m trongố ớ ữ ươ ệ ủ ộ ằ nh ng ph ng ti n nêu trên, các s c l nh đ c bi t c a t ng th ng c n ph iữ ươ ệ ắ ệ ặ ệ ủ ổ ố ầ ả đ c s d ng có th th c hi n các công vi c có liên quan đ c xem là có t mượ ử ụ ể ự ệ ệ ượ ầ quan tr ng chung.ọ M c dù t t c các d ch v công ích xã h i, c s h t ng căn b n và đ tặ ấ ả ị ụ ộ ơ ở ạ ầ ả ấ đai t i nh ng khu v c dân c hi n t i đ c cung c p và phát tri n các h ngạ ữ ự ư ệ ạ ượ ấ ể ạ m c công ích và xã h i và c s h t ng căn b n là m t trong nh ng đi u ki nụ ộ ơ ở ạ ầ ả ộ ữ ề ệ tiên quy t đ Chính ph phê duy t nh ng đ xu t phát tri n b t c lo i hìnhế ể ủ ệ ữ ề ấ ể ấ ứ ạ BĐS nào. Đi u ki n này đ c đ a vào gi y phép xây d ng.ề ệ ượ ư ấ ự M t ph ng pháp khác dùng đ cung c p các ph ng ti n và d ch v c sộ ươ ể ấ ươ ệ ị ụ ơ ở h t ng qua qu n lý đ c g i là tái đi u ch nh đ t. Tái đi u ch nh đ t đ c pạ ầ ả ượ ọ ề ỉ ấ ề ỉ ấ ề ậ đ n vi c s p x p l i các lô đ t, k c các quy n đ t đai ho c m c đích sế ệ ắ ế ạ ấ ể ả ề ấ ặ ụ ử 88 d ng đ t đ c trang b đ ng ph , các ph ng ti n đ a ph ng và nh ngụ ấ ựơ ị ườ ụ ươ ệ ị ươ ữ ph ng ti n h tr khác theo yêu c u. Đi u ki n tiên quy t t i thi u v i táiươ ệ ỗ ợ ầ ề ệ ế ố ể ớ đi u ch nh đ t ít nh t 85% ch đ t (đ t c a nh ng ng i này chi m trên 85%ề ỉ ấ ấ ủ ấ ấ ủ ữ ườ ế di n tích) đ ng ý tái đi u ch nh đ t.ệ ồ ề ỉ ấ Vi c th c hi n d án tái đi u ch nh đ t đ c th c hi n b ng các nhómệ ự ệ ự ề ỉ ấ ượ ự ệ ằ công tác khác nhau: - Nhóm chuyên trách th c hi n các đ xu t tái đi u ch nh đ t c p thànhự ệ ề ấ ề ỉ ấ ở ấ ph và các đô th t tr .ố ị ự ị - Nhóm công tác ki m soát tái đi u ch nh đ t c p t nh.ể ề ỉ ấ ấ ỉ Quá trình qu n lý đ t đai Indonexia đ c chia thành 2 ph n: ph n c ng vàả ấ ở ượ ầ ầ ứ ph n m m:ầ ề ♦ Ph n m m bao g m các n i dung sau:ầ ề ồ ộ • Chính sách đ t đô thấ ị • Quy ho ch m t b ng s d ng đ t đô thạ ặ ằ ử ụ ấ ị • Các th t c quy ho ch m t b ng đô thủ ụ ạ ặ ằ ị • Lu t và các quy đ nh đ t đaiậ ị ấ • Các th t c c p các lo i gi y phép c n thi tủ ụ ấ ạ ấ ầ ế • Các th t c c p đ tủ ụ ấ ấ • Các th t c xác nh n quy n s h u s d ng đ t đaiủ ụ ậ ề ở ữ ử ụ ấ • Các th chể ế ♦ Ph n c ng bao g m các khía c nh k thu t:ầ ứ ồ ạ ỹ ậ • Thu h i đ t đô thồ ấ ị • Thu đ tế ấ • Đ n bù đ tề ấ • Phát tri n đ tể ấ • H th ng thông tin đ tệ ố ấ • Quy ho ch và s d ng đ t đô thạ ử ụ ấ ị • Giám sát và ki m soát phát tri n đ tể ể ấ 89 II.Các bài h c kinh nghi m v qu n lý th tr ng BĐS đ i v i Vi t Nam.ọ ệ ề ả ị ườ ố ớ ệ Qua nghiên c u kinh nghi m qu n lý đ t đô th c a m t s n c ph nứ ệ ả ấ ị ủ ộ ố ướ ở ầ trên có th rút ra m t s đi m k t lu n mà các nhà qu n lý BĐS Vi t Nam c nể ộ ố ể ế ậ ả ệ ầ l u ý nh t là trong lĩnh v c qu n lý đ t đai nh sau:ư ấ ự ả ấ ư 1. Vi c th c hi n c i cách h th ng qu n lý nhà đ t c a Vi t Nam hi nệ ự ệ ả ệ ố ả ấ ủ ệ ệ nay đ c th c hi n v i ph ng châm “Càng s m càng t t”.ượ ự ệ ớ ươ ớ ố M c tiêu chính c a c i cách là:ụ ủ ả • T o ra nh ng b c đ t phá trong ngu n cung và đ m b o s d ng t i đaạ ữ ướ ộ ồ ả ả ử ụ ố đ t đô thấ ị • Tìm ra nh ng bi n pháp qu n lý thích h p đ i v i các ho t đ ng liênữ ệ ả ợ ố ớ ạ ộ quan đ n th tr ng đ t và đ m b o t o nên môi tr ng chính sách thíchế ị ườ ấ ả ả ạ ườ h p đ nh ng bi n pháp này đ c áp d ng hi u qu .ợ ể ữ ệ ượ ụ ệ ả Đ đ t đ c nh ng m c tiêu này rõ ràng các ch c năng qu n lý đ t đai c nể ạ ượ ữ ụ ứ ả ấ ầ đ c c i cách. Nh ng lĩnh v c c n chú ý đ c u tiên c i cách là:ượ ả ữ ự ầ ượ ư ả • Thi t l p m t h th ng thông tin đ t đai BĐS h u hi u cho phép m iế ậ ộ ệ ố ấ ữ ệ ọ ng i đ c ti p c n t do và công khaiườ ượ ế ậ ự • Công b các quy h ach và các quy đ nh s d ng đ t công khai trên cácố ọ ị ử ụ ấ báo chí truy n thông nh m làm cho m i nhân viên c a các c quan đ nề ằ ọ ủ ơ ế đ t đai và ng i dân đ u bi t và tham gia góp ý và thông su t.ấ ườ ề ế ố • Xây d ng các chính sách khuy n khích khu v c t nhân tham gia cungự ế ự ư ng nhà cho ng ng ng i có thu nh p th p và đ u t c s h t ngứ ở ữ ườ ậ ấ ầ ư ơ ở ạ ầ cho xã h i và các khu v c dân c đô th .ộ ự ư ị • Th c hi n phân c p h u hi u cho các bên khác nhau tham gia vào qu n lýự ệ ấ ữ ệ ả đ t đai.ấ • Có các chính sách tài chính thích h p đ c bi t là các chính sách v giá đợ ặ ệ ề ể bình n và qu n lý th tr ng.ổ ả ị ườ 90 • S d ng công ngh thông tin đ qu n lý th tr ng nh m gi m b t sử ụ ệ ể ả ị ườ ằ ả ớ ự c ng k nh và ch ng chéo c a b máy qu n lý nhà n c.ồ ề ồ ủ ộ ả ướ 2. Nâng cao hi u qu s can thi p c a các c quan Nhà n c đ i v i thệ ả ự ệ ủ ơ ướ ố ớ ị tr ng đ t đai đô th .ườ ấ ở ị Qua nghiên c u kinh nghi m c a ba qu c gia trên cho th y chính quy n,ứ ệ ủ ố ở ấ ề đ c bi t là c quan trung ng gi vai trò ch đ o trong quá trình g ai quy tặ ệ ơ ươ ữ ủ ạ ỉ ế đ t đai. Nh ng trên th c t do nhi u nguyên nhân khác nhau nh : có quá nhi uấ ư ự ế ề ư ề các quy đ nh ch ng chéo nhau, h th ng thông tin th ng thi u và không đ yị ồ ệ ố ườ ế ầ đ , th t c hành chính r m rà v.v đã làm s can thi p c a Nhà n c th ngủ ủ ụ ườ ự ệ ủ ướ ườ b t c p và kém hi u qu . Theo kinh nghi m c a m t s n c, Nhà n c cóấ ậ ệ ả ệ ủ ộ ố ứơ ướ th can thi p vào th tr ng đ t đô th d i các hình th c sau đây:ể ệ ị ườ ấ ị ướ ứ • Can thi p v chính sáchệ ề • Can thi p thông qua đ nh h ng quy ho chệ ị ướ ạ • Can thi p các v n đ liên quan đ n phát tri n đ t đaiệ ấ ề ế ể ấ • Can thi p qua pháp lu tệ ậ • Can thi p theo h ng ngăn ch n và h n ch nh ng ho t đ ng tiêu c cệ ướ ặ ạ ế ữ ạ ộ ự trên th tr ng nhà đ t nh : đ u c , s t nhà đ t gi t o…ị ườ ấ ư ầ ơ ố ấ ả ạ Ngoài ra Nhà n c c n có nh ng bi n pháp thúc đ y phát tri n hi u qu cácướ ầ ữ ệ ẩ ể ệ ả v n đ sau đây:ấ ề • M r ng quan h h p tác hi u qu gi a Nhà n c và các thành ph nở ộ ệ ợ ệ ả ữ ướ ầ t nhânư • Thúc đ y tính t l c c a c ng đ ng và đ y m nh tính xã h i hoá trongẩ ự ự ủ ộ ồ ẩ ạ ộ vi c gi i quy t đ t đai và nhà t i các thành ph l n.ệ ả ế ấ ở ạ ố ớ • Tăng c ng vai trò và năng l c c a các chính quy n đ a ph ng trênườ ự ủ ề ị ươ c s phân công, phân c p h p lý v các ch c năng và quy n h n.ơ ở ấ ợ ề ứ ề ạ • Đ y m nh vai trò c a các t ch c phi chính ph trong vi c làm c uẩ ạ ủ ổ ứ ủ ệ ầ n i nh ng m i quan tâm c ng đ ng, Chính ph và lĩnh v c t nhân.ố ữ ố ộ ồ ủ ự ư 91 B. M t s bi n pháp thúc đ y s phát tri n c a th tr ng BĐS – nhà đ tộ ố ệ ẩ ự ể ủ ị ườ ấ hà n i trong th i gian t iở ộ ờ ớ 1.Nhóm các gi i pháp chungả 1.1. Hoàn thi n khung kh pháp lý đi u ch nh các quan h phát sinh vàệ ổ ề ỉ ệ liên quan đ n nhà đ t Vi t Nam nh m t o môi tr ng pháp lý thôngế ấ ở ệ ằ ạ ườ thoáng cho s hình thành và phát tri n c a th tr ng nhà đ t.ự ể ủ ị ườ ấ K t Đ i h i l n th VIII c a Đ ng (1996), Đ ng ta đ ra ch tr ng vể ừ ạ ộ ầ ứ ủ ả ả ề ủ ươ ề phát tri n th tr ng BĐS đ đ ng b hoá các lo i th tr ng. Báo cáo chính trể ị ườ ể ồ ộ ạ ị ườ ị c a ban Ch p hành Trung ng Đ ng khoá VII trình Đ i h i VIII ghi rõ: ủ ấ ươ ả ạ ộ “Tổ ch c, qu n lý t t th tr ng BĐS, chăm lo gi i quy t v n đ nhà cho nhânứ ả ố ị ườ ả ế ấ ề ở dân, nh t là nhà vùng đô th , phát tri n các doanh nghi p Nhà n c xây d ngấ ở ị ể ệ ướ ự và kinh doanh nhà , khuy n khích các thành ph n kinh t tham gia xây d ng vàở ế ầ ế ự kinh doanh nhà theo s h ng d n và qu n lý c a Nhà n c”ở ự ướ ẫ ả ủ ướ . Văn ki n Đ iệ ạ h i l n th IX c a Đ ng l i nh c l i và nh n m nh “ộ ầ ứ ủ ả ạ ắ ạ ấ ạ hình thành và phát tri nể th tr ng BĐS, bao g m c quy n cho ng i Vi t Nam n c ngoài tham giaị ườ ồ ả ề ườ ệ ở ướ đ u t ”.ầ ư T đó đ n nay, Lu t Đ t Đai năm 1993 đã đ c Qu c h i s a đ i haiừ ế ậ ấ ượ ố ộ ử ổ l n vào năm 1998 và 2001 nh ng v n không theo k p yêu c u th c ti n. H nầ ư ẫ ị ầ ự ễ ơ n a Lu t Đ t đai cũng không bao trùm m i lo i BĐS.ữ ậ ấ ọ ạ a. Các đ i t ng tham gia vào th tr ng BĐS – nhà đ t.ố ượ ị ườ ấ Ph ng h ng c b n tr c m t c a vi c hoàn thi n là kh c ph c tìnhươ ướ ơ ả ướ ắ ủ ệ ệ ắ ụ tr ng khuy t thi u, tính không đ ng b , ch ng chéo và kém hi u qu c a hạ ế ế ồ ộ ồ ệ ả ủ ệ th ng các văn b n d i lu t hi n hành. V lâu dài, c n xây d ng và ban hànhố ả ướ ậ ệ ề ầ ự Lu t đ t o khung kh pháp lý cho ho t đ ng c a th tr ng BĐS – nhà đ t.ậ ể ạ ổ ạ ộ ủ ị ườ ấ Đ làm đ c đi u này tr c tiên ta ph i phân tích các nhóm đ i t ng tham giaể ượ ề ướ ả ố ượ vào th tr ng BĐS – nhà đ t cũng nh vai trò c a các nhóm đ i v i th tr ngị ườ ấ ư ủ ố ớ ị ườ t đó có nh ng gi i pháp đ h n ch các tiêu c c mà các nhóm đ i t ng nàyừ ữ ả ể ạ ế ự ố ượ có th mang l i cho th tr ng nhà đ t:ể ạ ị ườ ấ 92 - Các nhà phát tri n BĐS – nhà đ t Nhà n c c a Nhà n c và các cể ấ ướ ủ ướ ơ quan công quy n có liên quanề : các doanh nghi p Nhà n c tham gia thệ ướ ị tr ng BĐS – nhà đ t ch y u là nhà ph c v c ng đ ng dân c , các d ánườ ấ ủ ế ở ụ ụ ộ ồ ư ự có quy mô l n nh m ph c v các m c tiêu kinh t c ng đ ng. Các d án do hớ ằ ụ ụ ụ ế ộ ồ ự ọ phát tri n có s đ u t m t ph n c a ngân sách Nhà n c và Chính ph cũngể ự ầ ư ộ ầ ủ ướ ủ chia s r i ro trong đ u t v i các doanh nghi p này. Ngày nay, các n cẻ ủ ầ ư ớ ệ ở ướ phát tri n, hình th c liên doanh gi a các doanh nghi p và t nhân ngày càng tể ứ ữ ệ ư ỏ ra có hi u qu và đ c Chính ph t o hành lang pháp lý riêng đ v n hànhệ ả ượ ủ ạ ể ậ hi u qu đ ng v n, th i gian và sáng t o. Các c quan trong lĩnh v c công cóệ ả ồ ố ờ ạ ơ ự liên quan đ n th tr ng BĐS – nhà đ t đóng vai trò r t quan tr ng nh ng hi nế ị ườ ấ ấ ọ ư ệ 93 Thị trường BĐ S – nhà đất Nhóm chủ đầu tư Nhóm cung cấp dịch vụ BĐS – nhà đất Nhóm giám sát Nhóm khách hàng Về kỹ thuật: - Kiến trúc sư - Kỹ sư - Nhà quy họach - Kiến trúc sư - Nhà thầu - Nhà tư vấn (môi trường, giao thông) Về kinh tế và pháp lý - Nhà định giá BĐS – nhà đất - Nhà môi giới - Nhà cung cấp tài chính - Nhà tư vấn tiếp thị và Các nhà phát triển BĐS nhà đất nhà nước Các nhà phát triển BĐS nhà đất nhà tư nhân nay vi c chy n đ i ý th c qu n lý t hành chính Nhà n c đ n thu n sang cệ ể ổ ứ ả ừ ướ ơ ầ ơ ch d ch v công c a n n kinh t th tr ng ch a đ c th u hi u m t cáchế ị ụ ủ ề ế ị ườ ư ượ ấ ể ộ đ y đ c b n. Y u t tĩnh c a hành chính công c n b sung các y u t đ ngầ ủ ơ ả ế ố ủ ầ ổ ế ố ộ m i có th đáp ng đ c s bi n đ ng liên t c c a n n kinh t hàng hoá BĐSớ ể ứ ượ ự ế ộ ụ ủ ề ế – nhà đ t. Đó chính là s ti p thu, nh n th c m t cách năng đ ng đ i v i thấ ự ế ậ ứ ộ ộ ố ớ ị tr ng và ch đ ng d ki n các tình hu ng, cũng nh các gi i pháp qu n lýườ ủ ộ ự ế ố ư ả ả theo h ng tích c c và hi n đ i hoá.ướ ự ệ ạ - Các nhà phát tri n BĐS – nhà đ t t nhânể ấ ư : đây chính là l c l ng năngự ượ đ ng nh t trong hoàn c nh hi n nay, là doanh nghi p luôn tìm tòi các kh năngộ ấ ả ệ ệ ả sinh l i cao nh t trên c s chi phí th p nh t v th i gian và ti n b c. Đ iợ ấ ơ ở ấ ấ ề ờ ề ạ ố t ng này là đ i t ng khó ki m soát nh t và cũng hay vi ph m pháp lu t nh tượ ố ượ ể ấ ạ ậ ấ do th ng đ t l i nhu n lên hàng đ u. Hi n t ng đ u c , giá đ t lên xu ngườ ặ ợ ậ ầ ệ ượ ầ ơ ấ ố ph n l n do s lũng đo n c a đ i t ng này vì v y r t c n có m t khung phápầ ớ ự ạ ủ ố ượ ậ ấ ầ ộ lý đ qu n lý đ i t ng này.ể ả ố ượ - Ki n trúc sế ư: là ng i đóng vai trò c t lõi trong quá trình phát tri n BĐS –ườ ố ể nhà đ t, là đ o di n d án v tính th m m , tính an toàn c a công trình, các r iấ ạ ễ ự ề ẩ ỹ ủ ủ ro v chính tr và th tr ng. Ngày nay, vai trò c a ki n trúc s không đ nề ị ị ườ ủ ế ư ơ thu n là thi t k công trình mà còn ch u trách nhi m các th t c v pháp lý quyầ ế ế ị ệ ủ ụ ề ho ch và thi t k xây d ng là ng i có th trao đ i d dàng h n v i các banạ ế ế ự ườ ể ổ ễ ơ ớ ngành chính quy n có chuyên môn đ d án đ c phê chu n. Ki n trúc s cũngề ể ự ượ ẩ ế ư là ng i giúp nhà đ u t quýêt đ nh l a ch n đ a đi m phù h p cho d án.ườ ầ ư ị ự ọ ị ể ợ ự - K sỹ ư: có nhi u k s thu c các chuyên ngành khác nhau tham gia vào quáề ỹ ư ộ trình phát tri n BĐS – nhà đ t nh m đ m b o tính an toàn cho s v n hành c aể ấ ằ ả ả ự ậ ủ các công trình đ i v i ng i s d ng, đ ng th i s tính toán h p lý c a k số ớ ườ ử ụ ồ ờ ự ợ ủ ỹ ư cũng giúp nhà đ u t ti t ki m th i gian và ti n b c. Các k s ph i có ch ngầ ư ế ệ ờ ề ạ ỹ ư ả ứ ch hành ngh do c quan chuyên môn có th m quy n c p.ỉ ề ơ ẩ ề ấ 94 - Nhà quy ho chạ : tham gia ch y u v công tác quy ho ch t ng th sao choủ ế ề ạ ổ ể đ t đ c giá tr s d ng cao nh t. Nhà quy ho ch làm vi c th ng xuyên v iạ ượ ị ử ụ ấ ạ ệ ườ ớ ch đ u t đ k p th i đi u ch nh quy ho ch, làm vi c v i c quan chínhủ ầ ư ể ị ờ ề ỉ ạ ệ ớ ơ quy n có liên quan và các nhà t v n khác đ xác đ nh s phù h p c a khu đ tề ư ấ ể ị ự ợ ủ ấ đ u t xây d ng v i m c tiêu c a ch đ u t mong mu n.ầ ư ự ớ ụ ủ ủ ầ ư ố - Nhà th u xây d ngầ ự : là ng i chuy n đ i các thi t k trên gi y thành cácườ ể ổ ế ế ấ công trình hi n th c. T ng th u xây d ng có th chia nh gói th u cho các nhàệ ự ổ ầ ự ể ỏ ầ th u ph th c hi n công vi c xây d ng theo t ng chuyên ngành c th . Vi cầ ụ ự ệ ệ ự ừ ụ ể ệ l a ch n nhà th u thông qua đ u th u ho c ch đ nh th u. Nhà th u xây d ngự ọ ầ ấ ầ ặ ỉ ị ầ ầ ự là thành ph n tr c ti p t o ra các công trình xây d ng: nhà , công trình côngầ ự ế ạ ự ở nghi p, th ng m i, dich v … đ t o ra hàng hoá BĐS – nhà đ t cho thệ ươ ạ ụ ể ạ ấ ị tr ng. Ng i kinh doanh BĐS – nhà đ t c n tìm đ n nhà th u xây d ng đ thiườ ườ ấ ầ ế ầ ự ể công công trình. Nhi u khi nhà th u xây d ng cũng m r ng kinh doanh sangề ầ ự ở ộ lĩnh v c BĐS.ự - Các nhà t v nư ấ : các nhà t v n bao g m nhi u lo i t v n quy ho ch, tư ấ ồ ề ạ ư ấ ạ ư v n môi tr ng, t v n giao thông v.v Các nhà t v n góp ph n nâng cao giáấ ườ ư ấ ư ấ ầ tr th m m c nh quan, góp ph n thu hút thi n c m và s quan tâm c a kháchị ẩ ỹ ả ầ ệ ả ự ủ hàng đ i v i d án và gia tăng giá tr nhà đ t sau khi hoàn thành, l p báo cáoố ớ ự ị ấ ậ đánh giá tác đ ng c a môi tr ng theo lu t đ nh, h tr giúp đ th t c pháp lýộ ủ ườ ậ ị ỗ ợ ỡ ủ ụ v c p gi y phép.ề ấ ấ - Lu t s và k toánậ ư ế : do tính ch t ph c t p và s l ng th t c pháp lýấ ứ ạ ố ượ ủ ụ trong giao d ch nhà d t r t nhi u, vai trò c a lu t s và k toán viên không thị ấ ấ ề ủ ậ ư ế ể thi u trong quá trình phát tri n c a BĐS – nhà đ t. H n n a các lu t s cũng làế ể ủ ấ ơ ữ ậ ư ng i liên l c gi a ch đ u t và các cán b giám sát chính quy n. H cũng làườ ạ ữ ủ ầ ư ộ ề ọ ng i d ki n các v n đ pháp lý và gi m thi u t i đa vi c tranh ki n t i toà.ườ ự ế ấ ề ả ể ố ệ ệ ạ Còn vai trò các k toán viên chuyên nghi p r t c n trong quá trình đ u t xâyế ệ ấ ầ ầ ư d ng theo đúng quy đ nh c a pháp lu t. Trong th i gian t i, khi niêm y t côngự ị ủ ậ ờ ớ ế 95 ty trên th tr ng ch ng khoán tr nên ph bi n đ i v i vi c huy đ ng đ u t ,ị ườ ứ ở ổ ế ố ớ ệ ộ ầ ư vi c báo cáo tài chính càng ngày c n các chuyên gia phù h p.ệ ầ ợ - Nhà môi gi i BĐS – nhà đ tớ ấ : chi trách nhi m cho thuê ho c bán các BĐSụ ệ ặ – nhà đ t cho khách hàng v i các ph ng án tài chính c a ch đ u t . Các nhàấ ớ ươ ủ ủ ầ ư môi gi i BĐS – nhà đ t đóng vai trò ch ch t trong k ho ch ti p th , h g iớ ấ ủ ố ế ạ ế ị ọ ợ các vi n c nh, trình bày các đ c đi m c a s n ph m, các ch c năng và l iễ ả ặ ể ủ ả ẩ ứ ợ nhu n, th ng th o h p đ ng, đ ng th i cung c p các thông tin ph n h i vậ ươ ả ợ ồ ồ ờ ấ ả ồ ề cho các nhà đ u t k p th i đi u ch nh d án.ầ ư ị ờ ề ỉ ự - Nhà cung c p tài chínhấ : bao g m liên doanh đ i tác h p tác đ u t , nhàồ ố ợ ầ ư cung c p tín d ng xây d ng, nhà cho vay th ng xuyên và nhà đ u t BĐS –ấ ụ ự ườ ầ ư nhà đ t dài h n.ấ ạ • Liên doanh các đ i tác h p tác đ u t cung c p ph n v n bù đ p vàoố ợ ầ ư ấ ầ ố ắ các kho n thi u h t c chi phí d án và vi c xây d ng, ph n còn l iả ế ụ ả ự ệ ự ầ ạ t t nhiên do v n ch đ u t b ra.ấ ố ủ ầ ư ỏ • Nhà cung c p tín d ng xây d ng thông th ng là các ngân hàngấ ụ ự ườ th ng m i ch u trách nhi m cung c p tài chính cho vi c xây d ng dươ ạ ị ệ ấ ệ ự ự án, h quan tâm ch y u đ n kh năng kinh t phát tri n dài h n c aọ ủ ế ế ả ế ể ạ ủ d án, kh năng sinh l i c a d án mà cam k t cung c p các kho n tàiự ả ờ ủ ự ế ấ ả chính cho vi c xây d ng d án theo đúng k ho ch đã đ nh.ệ ự ự ế ạ ị • Nhà cung c p các kho n vay tài chính th ng xuyên không cam k tấ ả ườ ế th c hi n giá tr th tr ng c a s n ph m hoàn thành r t quan tr ngự ệ ị ị ườ ủ ả ẩ ấ ọ đ i v i quy t đ nh cho vay.ố ớ ế ị • Nhà đ u t BĐS – nhà đ t dài h n là ng i ký h p đ ng mua s mầ ư ấ ạ ườ ợ ồ ắ s n ph m hoàn ch nh tr c khi d án b t đ u xây d ng ho c sau khiả ẩ ỉ ướ ự ắ ầ ự ặ d án hoàn thành, th ng đóng vai trò trong quá trình phát tri n BĐS –ự ườ ể nhà đ t và không ch u x r i ro.ấ ị ẻ ủ 96 [...]... lập và phát triển hàng hoá cho thị trường BĐS Điều kiện để BĐS – nhà đất trở thành hàng hoá 111 Một là: Để của cải nói chung trở thành hàng hoá cần phải có hai điều kiện: - Có sự phân công lao động xã hội đến mức nhất định - Có tính cách biệt tương đối giữa chủ thể sản xuất Hai là: Đất đai là loại tài sản đặc biệt nên phải có các điều kiện đặc biệt như sau: - Đất phải là sản phẩm của lao động do lao động. .. ảnh hưởng tới hành vi Nhưng hành vi cũng có thể thay đổi trong khuôn khổ cấu trúc thể chế đang tồn tại” ở nước ta, cải cách thể chế trong giai đoạn 2002 – 2010 nhằm vào 5 mục tiêu cơ bản là: - Bảo đảm hình thành đồng bộ hệ thống thể chế - Tập trung vào việc hoàn thiện hệ thống thể chế kinh tế - Hoàn thiện và đổi mới hệ thống thể chế hành chính - Đẩy mạnh ban hành các thể chế dân sự - Hoàn thiện và đổi... hơn và cong hơn theo kiểu hàm định giá của doanh nghiệp G 1 2 3 4 u1 u2 u3 u 109 1: Hàm đặt giá thuê đất của công sở 2: Hàm đặt giá thuê đất của dân cư 3: Hàm đặt giá thuê đất của doanh nghiệp công nghiệp 4: Hàm đặt giá thuê đất của nhà nước Theo sự phân bố như trên - Vùng đất có bán kính u1 dành cho hoạt động thương mại và công sở giao dịch - Vùng đất có bán kính u2 – u1 là vùng đất xây dựng nhà ở khu... phương pháp phân tích đối lực, phương pháp so sánh Đây là một loại quy hoạch mới chưa có trong quy hoạch đô thị ở nước ta, nó rất thực tế và đã giúp các nhà quy hoạch và quản lý đô thị một phương pháp nghiên cứu tiên tiến Quy hoạch hành động có thể góp phần giải quyết nhiều vấn đề bức bách của từng bộ phận quy hoạch, từng địa điểm cụ thể của đô thị kể cả khi chưa có quy hoạch tổng thể 3 .Biện pháp nhằm. .. đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, đặc biệt là các thông tin liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, đặc biệt là các thông tin liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và biến động về BĐS đó Mở rộng đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhà ra cả khu vực nông thôn chứ không dừng ở phạm vi thành thị như hiện nay ∗ Xây dựng luật nhà ở: để hoàn thiện chính sách về nhà ở, tạo ra sự... tài sản nói chung và tài sản là BĐS nói riêng cần được điều chỉnh trong một văn bản thống nhất quy định về quy chế bán đấu giá tài sản Bán đấu giá phải được xác định là một loại hoạt động hỗ trợ tư pháp và phải do các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện ∗ Pháp luật về đất đai: - Đối với đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật cũng cần nhanh chóng có quy định phân biệt rõ hoạt động quản lý Nhà... xây dựng khác, góp phần mở rộng một cách hợp pháp các chủ thể được tham gia vào thị trường BĐS và đáp ứng nhu cầu hàng hóa trên thị trường BĐS, giảm thiểu tối đa tình trạng khan hiếm hàng hoá hoặc lợi dụng để đầu cơ tăng giá đất ảo và hoạt động tiêu cực khác trên thị trường BĐS Những nội dung cơ bản nhằm hoàn thiện khung pháp lý Sửa đổi Bộ luật dân sự Pháp luật về đất đai Ban hành luật xây dựng Xây dựng... thị trường BĐS 105 – nhà đất phải có tầm nhìn dài và ở tổng thể Muốn có tầm nhìn dài và tổng thể đòi hỏi phải có tầm nhìn dài và toàn diện các yếu tố cấu thành thị trường BĐS – nhà đất: - Các BĐS như: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất… - Các chủ thể tham gia thị trường BĐS – nhà đất - Các quan hệ giao dịch về BĐS – nhà đất như: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ... đồng bộ, nhất quán và ổn định trong các quy đinh về lĩnh vực này thì cần xây dựng một văn bản luật thống nhất về nhà ở Trong đó có các quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu quyền và nghĩa vụ của các bên bán, mua nhà, các quy định về trách nhiệm quản lý nhà, quy chế sử dụng nhà chung cư v.v… Ban hành cơ chế khuyến khích các tổ chưc tài chính tham gia thị trường nhà ở Đồng thời ban hành cơ chế hỗ... từ dân cư và các tổ chức kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS, trong đó có việc phát triển thị trường chứng khoán BĐS • Đẩy nhanh việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo hướng phân định phạm vi các chính sách xã hội và phạm vi các chính sách thị trướng trong việc cho thuê, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước Theo hướng này, các đối tượng chính sách xã hội được hưởng trợ cấp, còn thuê và mua nhà theo . thuật: - Kiến trúc sư - Kỹ sư - Nhà quy họach - Kiến trúc sư - Nhà thầu - Nhà tư vấn (môi trường, giao thông) Về kinh tế và pháp lý - Nhà định giá BĐS – nhà đất - Nhà môi giới - Nhà cung. Nhà n c xây d ngấ ở ị ể ệ ướ ự và kinh doanh nhà , khuy n khích các thành ph n kinh t tham gia xây d ng và ế ầ ế ự kinh doanh nhà theo s h ng d n và qu n lý c a Nhà n c ở ự ướ ẫ ả ủ ướ . Văn. tài chính - Nhà tư vấn tiếp thị và Các nhà phát triển BĐS nhà đất nhà nước Các nhà phát triển BĐS nhà đất nhà tư nhân nay vi c chy n đ i ý th c qu n lý t hành chính Nhà n c đ