đánh giá hoạt động của văn phòng đang ký quyền sử dụng đất tỉnh vĩnh phúc thuộc sở tài nguyên và môi trường tỉnh vĩnh phúc

Sự ra đời của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc là tất yếu để đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội chung trên địa bàn tỉnh và đảm bảo quyền lợi của các tổ chức, cá nhân về thực hiện các quyền

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS ĐỖ THỊ LAN

Thái Nguyên - 2013

Trang 2

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

TÁC GIẢ

Phạm Thị Phương

Trang 3

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô Khoa Tài nguyên và Môi trường và Phòng QLĐT sau Đại học, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS TS Đỗ Thị Lan, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Môi trường Vĩnh Phúc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân

Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2013

Tác giả luận văn

Phạm Thị Phương

Trang 4

1.3.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai 10

1.3.3 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản 10

Trang 5

1.3.4 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam 13

1.3.4.2 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1988 đến năm 1993 13

1.3.4.3 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến năm 2003 13

1.3.4.4 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay 14

1.4.2 Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền

1.5.1 Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, tài sản gắn liền trên đất ở Úc 18

1.5.2 Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, tài sản gắn liền trên đất ở Anh 19

1.5.3 Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, tài sản gắn liền trên đất ở Hoa Kỳ 20

Trang 6

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc 30

2.3.2 Sơ lƣợc tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 30

2.3.4 Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc 30

2.3.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc 30 2.3.6 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK tỉnh

Vĩnh Phúc

30

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc 32

3.1.2.2 Tình hình phát triển công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp 36

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội tỉnh Vĩnh Phúc 40

3.2 Sơ lƣợc tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 42

3.3.1.4 Sự phối hợp hoạt động giữa các phòng của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc 49

Trang 7

3.3.2.1 Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận 53

3.3.2.5 Công tác cập nhật chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính 61

3.4 Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc 64

3.4.2.3 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn 69

3.4.2.4 Các khoản lệ phí người sử dụng đất phải đóng góp 70

3.6 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh

3.6.5 Các giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất, trang bị kỹ thuật 77

3.6.7 Các giải pháp tin học hóa hệ thống đăng ký đất đai, cấp giấy chứng

nhận; lập và quản lý hồ sơ địa chính; chỉnh lý biến động đất đai

Trang 8

TN và MT : Tài nguyên và Môi trường

UBND : Uỷ ban nhân dân

VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Trang 9

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Tình hình dân số và lao động của tỉnh Vĩnh Phúc năm 2012 39 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất đai của tỉnh Vĩnh Phúc năm 2012 45 Bảng 3.3: Thực trạng trình độ cán bộ của VPĐK trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 49 Bảng 3.4: Thời gian giải quyết các TTHC liên quan đến đất đai thuộc thẩm quyền của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc

Bảng 3.9: Kết quả thực hiện cung cấp thông tin địa chính cho Cục thuế tỉnh

để thực hiện nghĩa vụ tài chính giai đoạn 2007-2012

Trang 10

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

Hình 1.1: Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai 17

Trang 11

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống Con người sinh ra và lớn lên nhờ đất, đất đai gắn bó máu thịt với con người và cả dân tộc, là sự sống còn của mỗi quốc gia

Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất Tỉnh Vĩnh Phúc được tái lập và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01/01/1997 trên cơ sở tách ra từ tỉnh Vĩnh Phú Vĩnh Phúc là tỉnh thuộc đồng Bằng châu thổ sông Hồng là cửa ngõ phía Tây Bắc của thủ đô Hà Nội Từ khi được thành lập và đi vào hoạt động đến nay, với chủ trương của Ban tổ chức Tỉnh ủy và UBND

tỉnh Vĩnh Phúc là xây dựng tỉnh trở thành một tỉnh công nghiệp - đô thị hiện đại -

thành phố vệ tinh của thành phố Hà Nội Do vậy trong những năm gần đây, Vĩnh Phúc đã có những chuyển biến, những thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng được củng cố giữ vững, đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện về chất và lượng, các thủ tục hành chính dần được UBND tỉnh quan tâm và cải cách để đáp ứng nhu cầu và để tăng thu hút đầu tư của các cơ quan, tổ chức, cá nhân vào tỉnh Một trong những cải cách đó là sự ra đời của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐK) tỉnh Vĩnh Phúc được thành lập theo Quyết định 606/2005/QĐ-UB ngày 04/3/2005 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc

Sự ra đời của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc là tất yếu để đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội chung trên địa bàn tỉnh và đảm bảo quyền lợi của các tổ chức, cá nhân về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhất là vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận, các hoạt động liên quan đến việc thuê lại đất trong các khu công nghiệp, các hoạt động về việc chuyển quyền sử dụng đất trong các dự án đô thị,

Trang 12

công tác giao dịch đảm bảo, Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đã đạt được thì VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc gặp rất nhiều khó khăn về nhiều mặt, hoạt động của VPĐK còn hạn chế

Vì vậy để khái quát được thực trạng hoạt động và có các giải pháp nhằm nâng cao hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc, đáp ứng các yêu cầu thực tiễn đặt ra là

mục tiêu của đề tài nghiên cứu “ Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc” dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Đỗ Thị Lan - Giảng viên khoa Tài nguyên

và Môi trường - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên cùng sự giúp đỡ của

VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc Nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn tỉnh

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK tỉnh

Vĩnh Phúc thuộc Sở TN và MT tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn tới

3 Yêu cầu của đề tài

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc ảnh hưởng

đến thực trạng hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc thuộc Sở TN và MT tỉnh Vĩnh Phúc

- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc Sở TN

và MT tỉnh Vĩnh Phúc trong phạm vi nghiên cứu;

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy, trung thực;

- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn;

- Đánh giá được các ưu, nhược điểm để làm căn cứ đề ra đề xuất kiến nghị

phù hợp

Trang 13

4 Ý nghĩa của đề tài

- Thông qua kết quả nghiên cứu nhằm đánh giá đƣợc các ƣu, nhƣợc điểm để

làm căn cứ đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc thuộc Sở TN và MT tỉnh Vĩnh Phúc trong việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai nhằm giảm thời gian, chi phí và đi lại của các tổ chức, cá nhân Từ

đó, làm tăng sự đầu tƣ của các tổ chức kinh tế, cá nhân vào địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở để VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc

thuộc Sở TN và MT tỉnh Vĩnh Phúc thấy đƣợc những chức năng, nhiệm vụ đã làm tốt để phát huy và những chức năng, nhiệm vụ chƣa làm đƣợc để tiếp tục triển khai

Là tài liệu tham khảo khi nghiên cứu các vấn đề liên quan đến VPĐK của các huyện trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

Trang 14

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001):

“Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc” Do vậy mà Nhà

nước đã ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là cơ sở khoa học ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động nhằm giúp các công dân và tổ chức có được một đầu mối duy nhất để thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai khi có nhu cầu Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như:

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ

biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ

chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Đứng trước thực tiễn trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt động có hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

1.2.1 Pháp luật đất đai

1.2.1.1 Luật Đất đai 2003

- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực

hiện tại VPĐK trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi

Trang 15

tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được

sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành

án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành’’.[18]

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ” [18]

1.2.1.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ

về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở TN và MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập VPĐK thuộc Phòng TN và MT [12]

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [13]

Nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất cũng như xác lập quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, nhằm đảm bảo thống nhất trong công tác quản

lý giữa các bộ, ngành nâng cao vai trò trong công tác quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận đơn thuần chỉ là quyền sử dụng đất mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với đất và được nhắc đến “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ”

Nếu như vậy thì vai trò của VPĐK các cấp phải đảm nhiệm thêm một nhiệm

vụ mới, đó là phải xác định được công trình nhà ở và các tài sản khác gắn liền với

Trang 16

đất và tất nhiên phải có sự thay đổi phương pháp làm việc, mẫu giấy chứng nhận, mẫu văn bản có liên quan để bổ sung các yếu tố như nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, đồng thời cũng quy định các văn bản pháp lý có liên quan để xác định quyền hợp pháp của người đăng ký chủ sở hữu tài sản đó (Điều 8 đến Điều 10)

Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyền lựa chọn các hình thức, trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng không đồng thời là chủ sử dụng đất (Điều 20) Một điểm nữa Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình

tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, nơi nộp và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm đơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công việc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ (Điều 11,12)

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004

(hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính [3]

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 13 tháng 5 năm

2010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính [4]

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của

liên Bộ Tài chính và Bộ TN và MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, ) [5]

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

Trang 17

2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [6]

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm

2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh [7]

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTTL-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [8]

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [9]

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm có 4 chương và 36 điều Được quy định cụ thể và thống nhất trong toàn quốc, việc sử dụng giấy chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũng như tài sản khác gắn liền trên đất, việc thể hiện các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hình thức sử dụng đất và tài sản, loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất ( Điều 3 đến Điều 5)

Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nhìn chung các thông tin quy định để người thực hiện chức năng thể hiện các nội dung liên quan đến giấy chứng nhận tại các Điều 6 đến Điều 8 quy định cụ thể và chi tiết cách thể hiện loại tài sản như nhà ở công trình xây dựng, mục đích nguồn gốc thời điểm hình thành các loại tài sản là nhà ở, công trình xây dựng và các loại tài sản khác gắn liền với đất, và một số nội dung liên quan đến việc thực hiện thủ tục hành chính trong đó thể hiện các nội dung liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai [10]

Như vậy trong khoảng thời gian ngắn với sự phát triển kinh tế của đất nước,

để pháp luật có thể đáp ứng được mọi nhu cầu của đối tượng sử dụng đất và đối

Trang 18

tượng quản lý nhà nước về đất đai Tại thông tư này còn quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày đối với cấp giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP; còn 43 ngày đối với Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011, đồng thời điều chỉnh bổ sung một số nội dung đơn xin giao đất làm nhà ở của Thông tư 09/2007/TT-BTNMT và một số mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất bằng mẫu đơn xin đăng ký biến động (Mẫu 03) của Thông tư 17/2009/TT-BTNMT…

1.2.2 Luật Dân sự (2005)

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng

ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định

cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ

sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền [19]

1.2.3 Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản (2009)

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng

cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.[20]

1.3 Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai, bất động sản

1.3.1 Đất đai

1.3.1.1.Về mặt thổ nhưỡng (soil)

Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì Winkler (1968) xem đất như

Trang 19

một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất

có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một

“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó Một vật mang lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [2]

1.3.1.2 Về tài nguyên, tài sản (land)

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt

; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.[2]

1.3.2 Đăng ký đất đai, bất động sản

1.3.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất

Trang 20

quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng

dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)

1.3.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội [16]

1.3.3 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản

1.3.3.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc

quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng

có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

Trang 21

1.3.3.2 Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý [16]

1.3.3.3 Đơn vị đăng ký đất đai - Thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ

sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng

hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong

hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô

tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống

mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2

cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc [16]

1.3.3.4 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

a) Đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên

quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng,

Trang 22

tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất

là mua bán bất động sản

- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó

thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác

về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng,

có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các

giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất

mà mình mua

b) Đăng ký quyền

- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao

quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi

- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các

văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ Nói

Trang 23

cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó Đăng

ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.[16]

1.3.4 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam

1.3.4.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai

Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “Về việc đo đạc

và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

1.3.4.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993

- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước

- Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” [17]

-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày

14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam” Thời kỳ này

do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp

1.3.4.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

a) Luật Đất đai năm 1993 quy định

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước

giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất

- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng

đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,

Trang 24

phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất”.[17]

Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền

b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này [17]

1.3.4.4.Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay

a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng

đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” “Đăng

ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [18]

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý

và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử

Trang 25

dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

b) Cơ quan đăng ký đất đai

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’ [18]

1.4 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.4.1 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK

1.4.1.1 Chức năng của VPĐK

Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính, tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

1.4.1.2 Nhiệm vụ, vai trò của VPĐK

- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính

về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương;

- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của

pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi

địa giới hành chính;

- Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ

quan tài nguyên và môi trường;

- Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai [12]

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK

Trang 26

trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý

nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng

ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức

xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng

mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý,

điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm: VPĐK có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ

Trang 27

làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí, lệ phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng

ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới

1.4.2 Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương

Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh với VPĐK cấp huyện (hoặc phòng TN và MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ sung HSĐC; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý biến động thường xuyên của hồ sơ địa chính

Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan đng ký đất đai và chính quyền địa phương được thể hiện theo hình sau:

UBND cấp huyện

UBND cấp xã

Cán bộ địa chính cấp xã

Trang 28

1.5 Mô hình tổ chức ĐKĐĐ, tài sản gắn liền trên đất ở một số nước trên thế giới

Trong xu hướng toàn cầu hóa và hội nhập quốc tế sâu rộng như hiện nay, Việt Nam có điều kiện thiết lập quan hệ ngoại giao với nhiều quốc gia trên thế giới, đây

là điều kiện thuận tiện để Việt Nam học hỏi kinh nghiệm tại các quốc g

Anh, Úc, Hoa Kỳ đã đạt đến mức độ tương đối hoàn thiện, đây

là những mô hình quản lý Việt Nam cần nghiên cứu để tiếp thu các ưu điểm một cách chọn lọc sao cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay

1.5.1 Tình hình hình tổ chức ĐKĐĐ, tài sản gắn liền trên đất ở Úc

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai

và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu

tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren Robert Richard Torrens, sau đó giúp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như

Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số Bản gốc của giấy chứng nhận được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng giấy chứng nhận, người mua có thể kiểm tra giấy chứng nhận của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống ĐKĐĐ và BĐS của Úc:

- Giấy chứng nhận được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện

hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- Giấy chứng nhận là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chứng

Trang 29

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham

khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng

cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng [11]

1.5.2 Tình hình hình tổ chức ĐKĐĐ, tài sản gắn liền trên đất ở Anh

Hệ thống ĐKĐĐ của Anh là hệ thống đăng ký BĐS (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 Văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng ĐKĐĐ hoạt động theo địa hạt BĐS thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ

về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và BĐS trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng ĐKĐĐ; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng ĐKĐĐ cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn

vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới

Trang 30

dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu ).[11]

1.5.3 Tình hình tổ chức ĐKĐĐ, tài sản gắn liền trên đất ở Hoa Kỳ

Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng ký và hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất

kỳ yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng ký ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người mua đất đó có quyền sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng ký Ví

dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lý thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng ký trước người đó được ưu tiên trước Nếu C đăng ký trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng ký để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đó thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng ký trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký được bất kỳ các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng ký huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đó được phát triển ra toàn Liên bang Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp

Trang 31

Điều luật theo nguyên tắc tránh tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới BĐS mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gích với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không [11]

1.6 Thực trạng hoạt động của VPĐK ở nước ta

1.6.1 Tình hình thành lập VPĐK

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến tháng 12 năm 2009 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh (chi tiết xem Bảng 1.1) Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005).[24]

Ở cấp huyện có 02 tỉnh chưa thành lập VPĐK cấp huyện là: Phú Thọ và Ninh Thuận do khối lượng giao dịch về đất đai ở địa phương chưa nhiều và khó khăn về kinh phí để duy trì bộ máy của VPĐK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức của Chính quyền địa phương về mục đích, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập VPĐK còn hạn chế

Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện có 6 tỉnh đã thành lập xong

Trang 32

VPĐK cho tất cả các huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Thành phố

Hồ Chí Minh và Tiền Giang Có 6 tỉnh mới chỉ thành lập 1 văn phòng đăng ký tại

đô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Ninh Thuận, Đắk Lắc, Đắk Nông và Lâm Đồng Còn lại các tỉnh khác đã thành lập gần như đầy đủ văn phòng cấp huyện Một số VPĐK không trực thuộc Phòng TN và MT theo quy định mà trực thuộc UBND cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này [24]

Bảng 1.1 Tình hình thành lập VPĐK các cấp

VPĐK cấp tỉnh VPĐK cấp huyện

(Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai 31/12/ 2009)[24]

1.6.2 Cơ cấu tổ chức của VPĐK

Theo báo cáo của các địa phương VPĐK thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là bộ phận); mỗi VPĐK thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 bộ phận

Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán Các VPĐK cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau;

Trang 33

phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc thẩm định hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐK do yêu cầu công việc còn có Tổ đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương [24]

1.6.3 Nguồn nhân lực của VPĐK

Hợp đồng Tổng số

Biên chế đồng Hợp

Số người TB/VP

(Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai, 2009)[24]

Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh có 824 người trong biên chế nhà nước (chiếm 47,62%) và có 909 người hợp đồng dài hạn (chiếm 52,38%)

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường) chuyển sang

* VPĐK cấp huyện

- Tổng số lao động của 537 VPĐK cấp huyện tính đến tháng 12 năm 2009 có

Trang 34

5.566 người, trung bình mỗi VPĐK có 10 người

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng TN và MT; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐK [24]

1.6.4 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK

Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐK hiện nay đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 05/2010/TTLT/BNV-BTNMT; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐK ở địa phương vẫn còn một số bất cập đó là:

- Phần lớn các VPĐK các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động

nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai;

- Nhiều địa phương VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân

định rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:

+ Chồng chéo với Trung tâm thông tin TN và MT trong việc quản lý, lưu trữ

hồ sơ địa chính, cung cấp thông tin địa chính;

+ Một số tỉnh còn giao cho VPĐK một số nhiệm vụ khác như: Định giá đất khi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch

kế hoạch sử dụng đất, dịch vụ tư vấn (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang, Hải Dương)

- Nhiều VPĐK cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ hoặc còn

chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng TN và MT Nhiều địa phương còn có tình trạng Lãnh đạo Phòng TN và MT coi VPĐK như bộ máy giúp việc của Phòng

để thực hiện tất cả các công việc quản lý nhà nước về đất đai;

Trang 35

- Một số VPĐK các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh lý

biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: có địa phương VPĐK cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận; có địa phương VPĐK cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN và MT (trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất); Nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần là do ở một số địa phương VPĐK vẫn thực hiện việc chỉnh lý theo quy định phân cấp chỉnh lý Giấy chứng nhận tại Điều 57 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà chưa thực hiện việc chỉnh lý đúng theo quy định tại Điều 22 của Thông tư 17/2009/TT-BTNMT

1.6.5 Tình hình triển khai các nhiệm vụ của VPĐK

1.6.5.1 Cấp tỉnh

Kết quả báo cáo của các địa phương cho thấy VPĐK cấp tỉnh hiện nay đều đã

và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai Nhiều địa phương VPĐK triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh

lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ

hồ sơ địa chính Một số VPĐK cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho cấp huyện, cấp xã tổ chức việc đăng ký cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận cho một số xã theo hình thức đồng loạt Tuy nhiên tình hình hoạt động của VPĐK cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế sau:

- Việc cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiện

còn chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu;

- Việc lập, chỉnh lý HSĐC là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐK cấp tỉnh; tuy nhiên

công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận;

- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐK cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh lý

HSĐC chưa được các VPĐK cấp tỉnh quan tâm thực hiện;

- Việc quản lý, lưu trữ HSĐC ở nhiều địa phương vẫn chưa được VPĐK cấp

tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định hoặc do quá chật hẹp

Trang 36

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPĐK chưa có đủ năng lực thực hiện hết các nhiệm vụ được giao Phương pháp chỉ đạo, lãnh đạo các cấp chưa đồng nhất hoặc hiểu và thực hiện nhiệm vụ của VPĐK cấp tỉnh còn mơ hồ, không thực hiện theo quy định của pháp luật, ngoài ra còn rất thiếu nhân lực có trình độ, thiết bị và các điều kiện làm việc cần thiết; không được đầu tư đủ kinh phí để triển khai thực hiện; song bên cạnh đó còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ nên còn lúng túng

về phương pháp, cách thức triển khai [24]

1.6.5.2 Cấp huyện

- Tương tự như VPĐK cấp tỉnh, các VPĐK cấp huyện đã thành lập đều mới

tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các

hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đang quản lý ở

hầu hết các VPĐK cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ, nhiều VPĐK chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC chưa được các VPĐK cấp huyện quan tâm thực hiện

- Việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cá

nhân còn bị động giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã nên tiến độ cấp Giấy chứng nhận còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành

Việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký biến động còn nhiều điểm chưa đúng quy định: hồ sơ vẫn được tiếp nhận thông qua

bộ phận “một cửa”, kể cả trường hợp do UBND cấp xã tiếp nhận và chuyển lên nên không được kiểm tra ngay khi tiếp nhận và có rất nhiều trường hợp chưa bảo đảm yêu cầu làm cho thủ tục kéo dài, thông tin cấp Giấy chứng nhận không đầy đủ Việc quản lý, lưu trữ HSĐC nhiều VPĐK chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa bảo đảm yêu cầu, HSĐC và các TTHC về đất đai còn quản lý phân tán (thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp xã quản lý, có địa phương chưa có kho lưu trữ phải

Trang 37

gửi tại xã; hầu hết các địa phương chưa thực hiện việc phân loại và lưu trữ HSĐC theo quy định

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hết các VPĐK cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc và lưu trữ hồ sơ); không được đầu tư đủ kinh phí để thực hiện nhiệm vụ; ngoài ra còn

do nguyên nhân chủ quan là một số VPĐK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt động hàng năm và lập

dự toán kinh phí trình UBND cấp huyện cấp kinh phí hàng năm [24]

1.6.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK

1.6.6.1 Kết quả đạt được

Hệ thống VPĐK các cấp tỉnh, huyện mặc dù mới thành lập và hoạt động, còn rất nhiều khó khăn về điều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt động chưa nhiều nhưng kết quả hoạt động của hệ thống các VPĐK đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận trong 3 năm qua so với kết quả 15 năm trước (đất sản xuất nông nghiệp cấp được 1.491.440 giấy (tăng 12,2%); đất lâm nghiệp cấp được 346.853 giấy (tăng 45,3%); đất ở đô thị cấp được 864.258 giấy (tăng 43,8 %); đất ở nông thôn cấp được 3.499.786 giấy (tăng 42,6%); đất chuyên dùng cấp được 33.052 giấy (tăng 85,1%) Kết quả đó đã là minh chứng đầy đủ nhất

về sự đúng đắn của việc thành lập hệ thống VPĐK

Đạt được kết quả này trước hết là do việc thành lập các VPĐK, lực lượng chuyên môn về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã được gia tăng hơn nhiều lần so với trước đây và đã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên môn sâu, ít bị chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quan TN và MT từng cấp; hơn nữa đã phân biệt rõ các công việc mang tính sự nghiệp dịch vụ công với công việc quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; trên cơ sở đó phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan

có thẩm quyền trong việc giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính về đất đai, từ đó đã cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận hơn rất nhiều so với trước Luật Đất đai 2003

Trang 38

Việc hình thành hệ thống VPĐK cũng góp phần hỗ trợ rất tích cực cho cấp xã, nhất là các xã miền núi, trung du do sự thiếu hụt về nhân lực và hạn chế về năng lực chuyên môn trong việc triển khai thực hiện cấp Giấy chứng nhận và quản lý biến động đất đai ở địa phương [24]

1.6.6.2 Các hạn chế

Việc thành lập hệ thống VPĐK các cấp ở các địa phương còn rất chậm so với yêu cầu nhiệm vụ thi hành Luật đất đai 2003: VPĐK cấp tỉnh có 22 tỉnh thành lập chậm, VPĐK cấp huyện đến nay còn khoảng 46% số huyện chưa thành lập;

Chức năng nhiệm vụ của các VPĐK ở nhiều địa phương chưa được phân định

rõ ràng, nhiều VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo với một số đơn vị khác của Sở, nhất là với Trung tâm Thông tin TN và MT, thậm chí một tỉnh còn chồng chéo chức năng với VPĐK (hoặc Phòng TN và MT) cấp huyện

Việc tổ chức bộ máy VPĐK các địa phương chưa thống nhất; chức năng nhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐK cấp tỉnh chưa được phân định rõ ràng, đôi khi còn chồng chéo, thiếu tính chuyên nghiệp, thậm chí có nơi các phòng cùng làm chung một công việc

Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐK còn rất thiếu về số lượng, hạn chế

về kinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai 2003 đã phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh HSĐC hiện nay

Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai của VPĐK còn rất thiếu thốn, nhiều VPĐK chưa có máy đo đạc để trích đo thửa đất, máy photocopy để sao hồ sơ; đặc biệt diện tích làm việc chật hẹp và không có trang thiết bị bảo quản để triển khai việc lưu trữ HSĐC phục

vụ việc khai thác khi thẩm tra hồ sơ và cung cấp thông tin đất đai;

Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương đó là: có địa phương VPĐK phải tự bảo đảm kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địa phương VPĐK được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho một phần kinh phí hoạt động; cũng có địa phương VPĐK được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho toàn bộ kinh phí để hoạt động

Trang 39

Hoạt động của VPĐK chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý HSĐC; việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của VPĐK các cấp ở nhiều địa phương còn một số điểm chưa thực hiện đúng quy định [24]

1.6.6.3 Đánh giá chung tổng quan:

Sự ra đời và hoạt động của hệ thống VPĐK trong cả nước đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký BĐS trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh

tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới Ngoài ra, hoạt động của VPĐK những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận, đưa

tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Tuy nhiên, hoạt động của hệ thống VPĐK trong cả nước bên cạnh những kết quả đã đạt được thì còn gặp phải một số tồn tại, hạn chế Dựa trên những căn cứ pháp lý và thực tiễn, tổng quan các tài liệu tham khảo tác giả nhận thấy đây là đề tài nghiên cứu đầu tiên về VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc, tác giả cam đoan chưa có một công trình nghiên cứu nào trùng lặp và cũng chưa có ai nhận được học vị sau đại học về lĩnh vực nghiên cứu này trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

Trang 40

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc

2.2 Phạm vi nghiên cứu

2.2.1.Về không gian nghiên cứu

VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc thuộc Sở TN và MT tỉnh Vĩnh Phúc

2.2.2.Về thời gian nghiên cứu

Thu thập số liệu, tài liệu từ khi thành lập VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc thuộc Sở TN

và MT tỉnh Vĩnh Phúc (Từ 14/6/2005 đến 31/12/ 2012)

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc

2.3.2 Sơ lược tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 2.3.3 Tình hình hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc

2.3.4 Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc

2.3.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả của VPĐK tỉnh vĩnh Phúc

2.3.6 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu

2.4.1.1.Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp

Sở TN và MT tỉnh Vĩnh Phúc: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất của tỉnh Vĩnh Phúc và 9 huyện, thị xã, thành phố nghiên cứu từ ngày 14/6/2005 đến ngày 31/12/ 2012

- Cục Thống kê tỉnh Vĩnh Phúc: Thu thập các báo cáo về tình hình phát triển

kinh tế xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc từ năm 2005 đến ngày 31/12/ 2012

- VPĐK tỉnh Vĩnh Phúc thuộc Sở TN và MT tỉnh Vĩnh Phúc: Thu thập các

văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của VPĐK; các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua các năm từ ngày 14/6/2005 đến ngày 31/12/ 2012

Định dạng
Số trang	93
Dung lượng	1,05 MB